Interpretacja 0112-KDIL3.4012.193.2026.2.MS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.

Uzupełniła go Pani pismem z 28 kwietnia 2026 r. (wpływ 29 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (zwana dalej Stroną lub Wnioskodawczynią) rozważa sprzedaż majątku prywatnego, tj. działki rolnej (częściowo leśnej) położonej w miejscowości (...) (zwana dalej Działką).

Pierwotnie Działka, będąca własnością Wnioskodawczyni, miała powierzchnię (...) ha. Jednakże Wnioskodawczyni przekazała z całej powierzchni małą część Gminie (...) w celu wybudowania drogi przez nią, o czym będzie mowa w dalszej części złożonego wniosku. W związku z tym, sprzedaż mająca nastąpić w przyszłości, będąca przedmiotem wniosku, dotyczy wyłącznie części będącej własnością Strony i Jej męża, tj. (...) ha. Strona wraz z małżonkiem są właścicielami działki we wspólności ustawowej.

Wnioskodawczyni prowadziła w latach (…), w ramach Spółki Jawnej, działalność w zakresie produkcji (...), co było głównym źródłem dochodów.

Wnioskodawczyni poniżej przedstawi chronologicznie zdarzenia, które miały miejsce do chwili obecnej, to jest planowanej sprzedaży Działki, aby w pełni zobrazować stan faktyczny złożonego wniosku.

W dniu (…) Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali darowizny na rzecz (…) (zwanej dalej Córką) mieszkania w (…), które służyło Córce podczas jej studiów.

W dniu (...) Córka kupiła Działkę. Źródłem finansowania przez Córkę zakupu Działki była darowizna od Wnioskodawczyni i małżonka, która została zgłoszona do organu podatkowego. Następnie, w dniu (…), uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający przekształcenie zakupionej przez Córkę Działki na działki pod zabudowę jednorodzinną. Córka planowała na Działce budowę domu jednorodzinnego.

W dniu (…) Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem postanowili przekazać Córce i Jej mężowi, w ramach darowizny, jedno z mieszkań znajdujących się w nieruchomości położonej przy ul. (...). Ponieważ Córka wraz z mężem doszli do wniosku, że ta powierzchnia jest dla nich za mała, nabyli odpłatnie od Wnioskodawczyni i małżonka jeszcze sąsiednią kawalerkę – ul. (…) o pow. (…) m².

Jeżeli chodzi o historię nieruchomości położonej przy ul. (...), to była ona następująca: Nieruchomość została nabyta przeze Stronę i małżonka w (...) jako zabudowana domkiem jednorodzinnym. Budynek został rozebrany a w jego miejsce wybudowano budynek wielorodzinny. Strona wraz z małżonkiem, na budowę budynku wielorodzinnego, skorzystali z przysługującej wówczas ulgi inwestycyjnej. W początkowym okresie, na parterze znajdował się lokal użytkowy, w którym prowadzona była własna działalność gospodarcza ((...)) a w pozostałej części znajdowało się (…) mieszkań, które były wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. W (…) lokal użytkowy został podzielony na mieszkania (powstało ogółem (…) mieszkań). Poszczególne mieszkania zostały w (…) sprzedane lub podarowane (lokal nr (...) – teściowej, (…), lokal nr (…) – Córce). Sprzedaż nie była objęta podatkiem dochodowym i VAT po uzyskaniu interpretacji z organu podatkowego.

Otrzymanie ww. mieszkania przez Córkę i Jej małżonka spowodowało, że zrezygnowali oni z planów budowy domu na Działce.

W dniu (...) Córka dokonała darowizny Działki na rzecz swoich rodziców.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, z racji swojego wieku oraz chorób, nie planują budowy domu na działce otrzymanej od Córki, w związku z tym, jako że jest im zbędna, planują dokonanie jej zbycia.

Bardzo istotną kwestią jest to, iż część Działki jest przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego na ulicę, a niektórzy sąsiedzi pozbawieni byliby dojazdu do niej, poprosili Wnioskodawczynię o wydzielenie z Działki części, którą będzie przeznaczona na ulicę. Kwestię tę udało się ostatecznie zakończyć w (…) w ten sposób, że cała Działka została podzielona na (…) mniejsze części, z których jedna część o powierzchni (…) m² została przeznaczona na ulicę i przekazana na własność Gminie (...).

Biorąc pod uwagę, iż Strona i małżonek planowali sprzedać całą Działkę, ale z uzyskanych informacji wynika, iż nie ma chętnych, postanowiła Wnioskodawczyni podzielić Działkę na mniejsze działki (zwane dalej małymi działkami.) W (…) udało Jej się tę kwestię załatwić, tj. udało się podzielić działkę na (…) mniejszych działek, z których każda może być zabudowana domem jednorodzinnym.

Jeden z sąsiadów Wnioskodawczyni, z tych którzy wybudowali domy na swoich działkach, wystąpił o wykonanie przyłącza wodociągowego i je wykonał (....) w taki sposób, że w ulicy jest wodociąg wystarczający także do podłączenia innych domów (na dzień dzisiejszy są podłączone (...) domy). Gmina w ten sposób zmusza budujących nowe domy do wykonywania sieci wodociągowej zamiast wykonywać uzbrojenie.

W (…) także Strona wraz z małżonkiem, planując hipotetyczną sprzedaż, wystąpiła i uzyskała zgodę na wykonanie odcinka przyłącza dla jednej z działek (najbardziej oddalonej) na tych samych zasadach co wymieniony wyżej sąsiad. Zostało to wykonane w (…). całkowicie prywatnie bez wsparcia Gminy (...). W efekcie, obie ulice, tj. ulica przy działce sąsiada jak i ulica przy Działce Strony, uzbrojone są w wodociąg.

W dniu (…). Gmina (...) naliczyła opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w kwocie (...) zł. Chodzi o ww. podział z (…), mający na celu wyodrębnienie dróg.

Poza wymienionymi wyżej czynnościami, Wnioskodawczyni wraz z sąsiadami podjęła starania o uzbrojenie terenu w sieć energetyczną, tzn. rozprowadzenie elektryczności na ulicach. Niestety, energetyka podejmuje temat tylko jeżeli na danym obszarze pojawią się pozwolenia na budowę, bo tylko wtedy jest do tego zobligowana. W związku z tym, Strona wraz z małżonkiem wystąpili o pozwolenie na budowę, które uzyskała w (…). Pozwolenie to dotyczyło budowy dla (…) najdalej położonych mniejszych działek na podstawie tanich projektów typowych. Oczywiście Wnioskodawczyni nie ma zamiaru wykonywać żadnych robót na podstawie tych pozwoleń. Po wykonaniu sieci energetycznej, pozwolenia na budowę zostaną anulowane. Działki będą sprzedawane jako niezabudowane, bez przenoszenia pozwoleń na nabywców.

Statut sprzedawanych działek w ewidencji gruntów to grunty rolne i las. Koszty utrzymania Działki pokrywane były wyłącznie ze środków prywatnych Strony i małżonka.

Jeżeli chodzi o Wnioskodawczynię to źródłem Jej dochodów są dochody z emerytury.

Tak naprawdę, w sytuacji Strony mamy do czynienia ze sprzedażą jednej nieruchomości podzielonej tylko na mniejsze części (działki), co wymuszone jest warunkami transakcji. Ponadto, nie można nawet mówić o zakupie, ponieważ jak wskazano powyżej, Wnioskodawczyni uzyskała Działkę w drodze darowizny od Córki, co wyklucza samo w sobie charakter handlowy tej transakcji, ponieważ nie mamy do czynienia z zakupem i późniejszą sprzedażą będącą, skutkiem tego zakupu.

Wskazane małe działki, powstałe w wyniku podziału Działki, nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej małżonka Strony i w związku tym nie były także wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Po prostu, działki te stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni i małżonka, dlatego brak jest związku z czynnościami wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, powstały u Strony wątpliwości co do hipotetycznych skutków w podatku VAT, w sytuacji sprzedaży małych działek, które zaowocowały przedstawionym poniżej pytaniem.

Dodatkowo w uzupełnieniu do wniosku, udzieliła Pani odpowiedzi na pytania:

1)  Proszę wskazać nr ewidencyjne działek objętych wnioskiem.

Odpowiedź: Numery ewidencyjne działek objętych wnioskiem: Województwo: (…), powiat: (…), jedn. ewidencyjna: (...), obręb: (...); nr działek: (…)

2)  Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać w jakim okresie.

Odpowiedź: Aktualnie nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

3)  Czy prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w chwili obecnej działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

4)  W jaki konkretnie sposób działka, a po podziale każda z działek, były/są/będą wykorzystywane przez Panią od chwili otrzymania jej w darowiźnie od córki do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o wykorzystywanie każdej z działek, od chwili otrzymania w darowiźnie od Córki do chwili sprzedaży, wygląda w przedstawiony poniżej sposób, a mianowicie:

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·      (...), nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

5)  Czy od momentu darowizny korzystała lub korzysta Pani z działki, a po podziale z każdej z działek będących przedmiotem wniosku, dla swoich celów osobistych (proszę wskazać w jaki sposób)?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Wszystkie działki, tj. działki o numerach (...), jak wskazano we wniosku, zostały nabyte w celach osobistych, ale w związku ze zmianą Pani planów życiowych, planuje Pani ich sprzedaż. Jedynym sposobem wykorzystywania działek były i są nadal cele rekreacyjne.

6)  Czy w jakimkolwiek momencie korzystała lub korzysta Pani z działki, a po podziale z każdej z działek będącej przedmiotem wniosku, dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Działka przed podziałem i działki po podziale, nie były wykorzystywane dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, tak więc dla każdej z działek kwestia wyglądała w następujący sposób:

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;

·      (...), nie była i nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

7)  Czy oddawała lub oddaje Pani działkę, a po podziale każdą z działek będącą przedmiotem wniosku, w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie udostępniała Pan działkę/działki osobom trzecim? Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka?) Czy udostępniała Pani działkę/działki odpłatnie czy bezpłatnie? Czy dokonywała Pani rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów?

Odpowiedź: Działka przed podziałem oraz działki po podziale, tj. działki o numerach (...) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy albo oddane do używania na podstawie innych umów.

8)  Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym, w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)

9)  Czy wykorzystywała lub wykorzystuje Pani działkę, a po podziale każdą z działek będącą przedmiotem wniosku, do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawała Pani płody rolne z ww. działek, które pochodziły z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Pani je sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Działka przed podziałem oraz działki po podziale, tj. działki o numerach (...) nie były wykorzystywane do działalności rolniczej.

10)  W jaki sposób będzie Pani nawiązywała kontakt z kupującym/kupującymi? Czy ogłaszała/ogłasza Pani sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmowała/podejmuje Pan inne działania marketingowe w stosunku do działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie.

Odpowiedź: Dotychczas nie podejmowała Pani żadnych działań dotyczących sprzedaży działek czekając na uzyskanie interpretacji indywidualnej.

Jeżeli chodzi o hipotetyczne działania w przyszłości, to planuje Pani podjęcie nisko kosztowych działań typowych w przypadku okazjonalnej sprzedaży każdej nieruchomości, np. w postaci tablicy ogłoszeniowej na nieruchomości „sprzedam działkę”, ewentualnie zgłoszenie oferty sprzedaży do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie planuje Pani żadnych „kampanii marketingowych”, które są zbyt kosztowne.

11)  Czy dokonała/będzie dokonywała Pani do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów), oprócz opisanych we wniosku, w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o kwestię tego, czy dokonała/będzie dokonywała Pani do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów), oprócz opisanych we wniosku, w celu przygotowania działek do sprzedaży to wygląda ona następująco w odniesieniu do poszczególnych działek:

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów);

·      (...), zakup projektu typowego domu jednorodzinnego, uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, wykonanie przyłącza wodociągowego;

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów);

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów);

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów);

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów);

·      (...), zakup projektu typowego domu jednorodzinnego, uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, wyłączenie gruntu leśnego z produkcji leśnej, uzyskanie pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi gminnej;

·      (...), nie dokonała/nie będzie dokonywała do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów).

12)  Czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotowych działek? Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie tych decyzji/pozwoleń?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź: Jeśli chodzi o kwestię, czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotowych działek oraz z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie tych decyzji/pozwoleń, to sytuacja wygląda następująco:

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane;

·      (...), pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, pozwolenie na wykonanie przyłącza wodociągowego wydane na Pani wniosek;

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane;

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane;

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane;

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane;

·      (...), pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, wyłączenie gruntu leśnego z produkcji leśnej, pozwolenie na wykonanie zjazdu z drogi gminnej – wydane na wniosek Wnioskodawcy;

·      (...), żadne pozwolenia/decyzje nie zostały/zostaną wydane.

13)  Proszę wskazać nr ewidencyjny/e działki/działek:

a)  na której/których zostało wykonane przyłącze wodociągowe;

b)  na której/których zostało wykonane przyłącze energetyczne;

c)  dla których wystąpiono o pozwolenie na budowę.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej czynności wymienionej w pkt a-c.

Odpowiedź: Przyłącze wodociągowe zostało wykonane na działce numer (...). Na żadnej działce nie zostały wykonane przyłącze energetyczne. Działki, dla których wystąpiono o pozwolenie na budowę, to były to działki o numerach: (...).

14)  Proszę podać wysokość poniesionych nakładów na uatrakcyjnienie poszczególnych działek (tj. nakładów poniesionych na przyłącza wodociągowe, energetyczne, pozwolenia na budowę, opłaty adiacenckiej), oraz określić jaki % stanowią poniesione nakłady w odniesieniu do wartości poszczególnych działek.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o kwestię wysokości poniesionych nakładów na uatrakcyjnienie poszczególnych działek (tj. nakładów poniesionych na przyłącza wodociągowe, energetyczne, pozwolenia na budowę, opłaty adiacenckiej) to przedstawiały się one w następujący sposób:

·      opłata adiacencka (...) : (…) = (…) zł na działkę

·      dz. (...): wykonanie przyłącza wodociągowego – (…) zł, projekt typowy – (…) zł, usługa projektanta – (…) zł = (…) zł

·      nakłady na dz. (...): projekt typowy – (…) zł, usługa projektanta – (…) zł, wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej (…) zł = (…) zł.

W odniesieniu do drugiej kwestii wskazanej w pytaniu, tj. określenia jaki % stanowią poniesione nakłady w odniesieniu do wartości poszczególnych działek, przyjęła Pani założenia, co do wartości rynkowej poszczególnych działek, którą trudno w sposób jednoznaczny określić, ale przyjęła Pani następujące wartości wynikające ze znalezionych przez Nią informacji, co do rynkowości cen i przedstawiały się one w poniższy sposób:

·      (...), nakłady (...) zł, wartość działki (…) m² x (...) = (..), proporcja 0,06%;

·      (...), nakłady (…), wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 8%;

·      (...), nakłady (...) wartość działki (…) m² x (...) = (…) proporcja 0,12%;

·      (...), nakłady (...) wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 0,06%;

·      (...), nakłady (...), wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 0,1%;

·      (...), nakłady (...), wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 0,14%;

·      (...), nakłady (…) wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 3,2%;

·      (...), nakłady (...) wartość działki (…) m² x (...) = (…), proporcja 0,08%.

15)  Czy udzieliła Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek? Jeśli tak, to komu (np. nabywcy, pośrednikowi)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o kwestię udzielenia pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek, tj. wskazanie komu zostało udzielone pełnomocnictwo, jego zakres i wskazanie konkretnych osób będących pełnomocnikami, to w odniesieniu do poszczególnych działek wyglądało to następująco:

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa;

·      (...), pełnomocnictwo wyłącznie w celu uzyskania pozwolenia na budowę według projektu typowego domu jednorodzinnego i złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego dla projektanta (...), ul. (...), (...);

·      pełnomocnictwo w celu wykonania dokumentacji przyłącza wodociągowego do działki dla projektanta (…), (…), ul. (..);

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa;

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa;

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa;

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa;

·      (...), pełnomocnictwo wyłącznie w celu uzyskania wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej, pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi gminnej, złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego dla projektanta (...), ul. (...), (...), pełnomocnictwo w celu zatwierdzenia projektu wjazdu na działkę dla projektanta (…), (…), ul. (…), (…);

·      (...), nie udzielono pełnomocnictwa.

16)  Czy pełnomocnik w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku będzie wykonywał czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o kwestie wskazania przez Panią, czy pełnomocnik w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku będzie wykonywał czynności w celu ich uatrakcyjnienia, to wygląda to w następujący sposób dla poszczególnych działek:

·      (...), nie dotyczy;

·      (...), nie dotyczy;

·      (...), czynności polegające na uzyskaniu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego i złożeniu wniosku o przyłącze energetyczne zostały wykonane i zakończone w roku (…), czynności związane z wykonaniem i zatwierdzeniem projektu przyłącza wodociągowego zostały wykonane i zakończone w roku (…),

·      (...), nie dotyczy;

·      (...), nie dotyczy;

·      (...), nie dotyczy;

·      (...), czynności polegające uzyskaniu wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej, pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi gminnej, złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego oraz związane z wykonaniem i zatwierdzeniem projektu wjazdu zostały wykonane i zakończone w (…);

·      (...) nie dotyczy.

17)  Czy oprócz nieruchomości opisanych we wniosku (działki, lokale), dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej działki:

·      kiedy i w jaki sposób weszła Pani w ich posiadanie?

·      w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

·      w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

·      kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

·      ile nieruchomości zostało przez Panią sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

·      czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (należy wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Jeżeli chodzi o wskazanie przez Panią, czy oprócz nieruchomości opisanych we wniosku (działki, lokale), dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości, to należy stwierdzić następująco:

·      We wniosku o interpretację wymienione zostały nieruchomości sprzedane przez Pani męża ((...)) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w tym takie, które były objęte VAT.

·      Poniżej wymienione nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i żadna nie była objęta VAT, i były to następujące nieruchomości:

-     Dom jednorodzinny w (...) wykorzystywany we własnych celach mieszkaniowych, działka nabyta (…)., wybudowany samodzielnie dom oddany (…), sprzedany (…). z powodu nabycia innego domu – bez VAT;

-     Nieruchomość rolna w (…), zabudowana budynkiem gospodarczym wykorzystywana prywatnie jako działka rekreacyjna (ogród i sad), nabyta (…), sprzedana (…) z powodu utraty przydatności – bez VAT;

-     Nieruchomość niezabudowana w (...), nabyta (…)., sprzedana (…)., z powodu braku możliwości realizacji planowanej zabudowy – bez VAT;

-     Dom jednorodzinny w (...), wykorzystywany we własnych celach mieszkaniowych, nabyty (…), sprzedany (…) z powodu nabycia innego domu – bez VAT;

-     Działka rolna w (...), nabyta (…) na potrzeby prywatne z majątku osobistego sprzedana (…) z powodu rezygnacji z planów budowy i zmiany planów życiowych – bez VAT;

-     Działka rolna w (...), nabyta (…) na potrzeby osobiste z majątku osobistego, sprzedana (…) z powodu rezygnacji i zmiany planów życiowych – bez VAT.

18)  Czy, oprócz działek będących przedmiotem wniosku, posiada Pani inne nieruchomości (działki, lokale) przeznaczone na sprzedaż? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju nieruchomości Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

b)  w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

c)  czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Odpowiadając na pytanie DKIS, czy oprócz działek, będących przedmiotem wniosku, posiada Pani inne nieruchomości przeznaczone na sprzedaż należy stwierdzić, iż takich nieruchomości Pani nie posiada.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię w przyszłości małych działek, biorąc pod uwagę opisany powyżej stan faktyczny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż przez Wnioskodawczynię małych działek opisanych w stanie faktycznym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawczyni nie będzie działała w przypadku sprzedaży małych działek w charakterze podatnika podatku VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 UVAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej TŚUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-(180)/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawczyni w celu sprzedaży mniejszych działek, podjęła się aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 UVAT, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Strony – w związku z planowaną sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że Działka, o której mowa we wniosku, nie została nabyta przez Wnioskodawczynię z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, a otrzymała ją Pani od Córki w drodze darowizny. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła związanej z przedmiotową nieruchomością działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawczyni nie podejmowała szeregu czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia przedmiotowej nieruchomości. Sam fakt podziału Działki na małe działki tego nie zmienia, bo ma tylko ułatwić ich sprzedaż. Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygnatura II FSK 1423/14: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”. Z kolei, w wyroku z dnia 4 marca 2015 r, o sygnaturze II FSK 855/14 NSA stwierdził, iż: „Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygnaturze I SA/Bd 540/17 z dnia 20 czerwca 2017 r. stwierdzono: „Jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych Słaby i in, C-(180)/10 i C-181/10 sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku)”. W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Strony w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż, wskazanych we wniosku, mniejszych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając w przyszłości przedmiotowe działki skorzysta z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy UVAT. Wobec powyższego należy uznać, że Strona dokonując sprzedaży ww. nieruchomości korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UVAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż w przyszłości omawianych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, Strona z tego tytułu, nie wystąpi w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ w tej sytuacji dokonuje Ona zbycia swojego majątku prywatnego. Wnioskodawczyni będzie sprzedawała małe działki, a nie handlowała nimi.

Oceniając sprawę należy uwzględnić jej kontekst. Małe działki, będące w przyszłości przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawczynię, nie były nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, ale zostały otrzymane od Córki w drodze darowizny.

Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nieprowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Nią gruntów będących w przyszłości przedmiotem sprzedaży. Innymi słowy, momentem mającym kluczowe znaczenie dla rozpatrywania charakteru sprzedaży gruntów (sprzedaż składnika majątku prywatnego czy też sprzedaż towaru handlowego) były dla gruntów lata ich zakupu i intencje, jakie w tej chwili towarzyszyły Wnioskodawczyni. Jak wskazano powyżej, Strona nie nabyła Działki w celach handlowych (nie na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie handlu), lecz w drodze darowizny od Córki, której zmieniły się plany życiowe i mając mieszkanie otrzymane od rodziców zrezygnowała z planów budowy domu na Działce. Ponadto, same nabycie zostało dokonane w wyniku darowizny, a nie zakupu, co wyklucza poniesienie wydatku przez Wnioskodawczynię, rozumianego jako nabycie towarów handlowych, w celu dalszej ich odsprzedaży. Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalności gospodarczej w zakresie handlu gruntami. W takim stanie faktycznym szukanie celu handlowego w działaniach Wnioskodawczyni, znamionującego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 UVAT, jest nie do przyjęcia. To, że Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać mniejsze działki, będące częścią Działki otrzymanej od Córki, wynika ze zmiany sytuacji życiowej (liczne choroby oraz podeszły wiek spowodowały, że Wnioskodawczyni planuje środki uzyskane ze sprzedaży niniejszych działek przeznaczyć na zakup mieszkania na starość dla siebie i małżonka) a nie z zamiaru sprzedaży tychże gruntów, zaplanowanej już w momencie ich zakupu/otrzymania. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest decydujący do uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Poza tym, w omawianej sprawie nie mamy de facto do czynienia z zakupem, którego skutkiem w przypadku działalności gospodarczej jest sprzedaż i w konsekwencji powstanie zysku będącego różnicą pomiędzy ceną zakupu i sprzedaży, tylko darowizną, którą przyjęła od swojej Córki. Powyższą wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale z dnia 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie zakupu gruntu podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności (zakupu i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.

Należy wyraźnie rozróżnić zamiar Wnioskodawczyni z chwili nabycia rzeczonych gruntów (a co jest dla sprawy najważniejsze, bo decyduje czy dana osoba już w chwili zakupu miała mieć znamiona podatnika podatku VAT), od jego późniejszych zamiarów, które powstały na skutek różnych okoliczności. Innymi słowy, kluczowa w analizie przedmiotowej sprawy jest intencja Wnioskodawczyni w momencie, w którym powzięła Ona decyzję o przyjęciu gruntów od Córki w formie darowizny. Strona brała pod uwagę budowę domu jednorodzinnego na działce, ale wiek i choroby spowodowały zmianę planów życiowych. Trudno zaakceptować sytuację, w której grunty nabyte (otrzymane w darowiźnie przez Wnioskodawczynię od jej Córki) potraktować ich sprzedaż – nie planowaną z powodów komercyjnych, a wymuszoną potrzebami osobistymi – jako sprzedaż towarów handlowych, którymi nigdy te grunty nie były.

Brak działań przygotowujących zbycie małych działek jako wyróżnik działalności gospodarczej

Nie wymaga chyba większej argumentacji teza, że każdy podmiot – czy to komercyjny, czy prywatny – np. osoba fizyczna sprzedająca swoje mieszkanie – wykonuje w tym celu jakieś zaplanowane i przemyślane logicznie czynności, bo inaczej się po prostu nie da tego zrobić (bez przemyślenia kiedy, za ile i może komu co sprzedać). Dlatego to nie może być uznane za wyróżnik działalności gospodarczej, bo ten element towarzyszy także niekomercyjnym (prywatnym) transakcjom. Aby stwierdzić, że występuje przesłanka czynności wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu zbycia do nabycia – potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny czy działalność ma taki charakter, są okoliczności nabycia. Przeciwko takiemu charakterowi przemawiać będzie zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (czyli w niniejszej – Działka otrzymane od Córki przez Wnioskodawczynię w formie darowizny), brak negocjacji ceny, prowadzenie na nieruchomości jakiejkolwiek działalności (u Wnioskodawczyni brak działań), a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu (w niniejszej sprawie darowizna) podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem.

O braku komercyjnego charakteru działalności świadczyć może również w szczególności dokonanie sprzedaży ze względu na okoliczności życiowe, w pośpiechu (nagła potrzeba uzyskania pieniędzy na inny cel, nieziszczenie celu, dla którego realizacji nieruchomość nabyto) – krótko mówiąc wszystko, co wskazuje na to, iż osiągnięcie jak najwyższego zysku nie było priorytetem zbywcy. U podstaw przyszłych transakcji sprzedaży omawianych działek jest brak budowy domu przez Wnioskodawczynię i w konsekwencji zakup mieszkania na starość.

Poza tym, jak wskazano powyżej, przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były, nią są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, ponieważ stanowią one prywatny majątek Wnioskodawczyni i małżonka. Czynności Strony są po prostu działaniami niezbędnymi do zaistnienia w przyszłości zbycia nieruchomości. Działania Strony i małżonka polegające na doprowadzeniu mediów tj. wodociągu i wystąpienie o pozwolenie na budowę celu doprowadzenia przez operatora energetycznego prądu me są działaniami komercyjnymi, ale działaniami niezbędnymi do sprzedaży mniejszych działek. Brak doprowadzenia prądu oraz wody jest równoznaczny z brakiem możliwości sprzedaży mniejszych działek. Żaden hipotetyczny kupiec nie dokona zakupu mniejszej działki, kiedy nie będzie na niej prądu czy też wody. Takie działanie nie znamionuje działalności gospodarczej, ponieważ dokonują go podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami, jak i osoby fizyczne dokonujące sprzedaży prywatnego majątku, czyli w niniejszej sprawie Strona.

W związku z powyższym, w działaniach Strony brak jest ciągu określonych działań przygotowujących działki do ich zbycia – jako wyróżniku działalności gospodarczej.

Podział Działki na małe działki

Argumentem, który mógłby hipotetycznie świadczyć o prowadzeniu w przyszłości przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w odniesieniu do planowanej sprzedaży małych działek (w zakresie handlu nieruchomościami) nie jest fakt podziału Działki na małe działki. Taka argumentacja jest błędna, ponieważ pozbawiana jest podstaw logicznych i odbiega od realiów życia. Przecież fakt dokonania podziału Działki nie ma żadnego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dokonanie podziału podyktowane jest tym, że wtedy łatwiej to sprzedać. Działanie Wnioskodawczyni, tj. podział Działki na mniejsze działki w związku z planowanym zbyciem jest działaniem racjonalnym i powszechnie spotykanym. Dlatego uznanie tego działania (w takich realiach stanu faktycznego), jako działalności gospodarczej jest pozbawione podstaw prawnych w przepisach ustawy o VAT, a konkretnie w art. 15 ust. 1 i 2. Należy zadać sobie pytanie, czy takie działanie Wnioskodawczyni ma charakter gospodarczy/handlowy i wykonywane jest w sposób ciągły, zorganizowany z dużą częstotliwością. Oczywiście odpowiedź na to pytanie jest jedna, czyli przecząca, co oznacza brak znamion prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w rozumieniu wskazanych przepisów.

Kierując się tą błędna ideologią równie dobrze można zrobić z podatnika każdego, kto kupuje grunt pod budowę budynku mieszkalnego, ale po pewnym czasie dochodzi do wniosku, że grunt jest za duży (nie podoła finansowo budując duży dom) i dzieli go na dwie mniejsze działki, z których na pierwszej będzie się budował, a drugą wystawi do sprzedaży. Wtedy sprzedając ową drugą działkę winien od niej zapłacić podatek VAT (jako handlarz gruntami). Wnioskodawczyni, aby łatwiej sprzedać swój prywatny majątek, dokonała podziału Działki i jest to jedyna droga do sprzedaży tego gruntu, nie mająca cech działalności gospodarczej, co czyni jej działania racjonalnymi.

Niewątpliwie hipotetyczna sprzedaż w przyszłości 8 małych działek tworzy efekt skali, który wystąpi pod warunkiem, że na wszystkie mniejsze działki znajdą się chętni kupujący. Gdyby sprzedano całą Działkę (bez jej uprzedniego podziału), to nie byłoby problemu (jedna transakcja), ale sprzedaż w przyszłości poszczególnych działek – mimo istnienia czynników te sprzedaże tłumaczących (brak chętnych na zakup Działki), jako nie z powodów handlowych wywołuje uzyskanie efektu skali. To jednak fałszywy trop. Sam podział składnika majątku na mniejsze i ich późniejsza sprzedaż nie może być uznany za działalność gospodarczą, jak to nie ma obiektywnie charakteru takiej działalności. Mierzenie działalności głównie ilością dokonanych transakcji, bez uwzględnienia ich kontekstu, stanowi naruszenie reguł oceny materiału dowodowego. Tutaj ponownie trzeba zacytować fragment orzeczenia NSA z wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygnatura II FSK 1423/14: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”. Wyrok wprost dotyczy gruntów, dlatego ma pełne przełożenie na sprzedawane działki przez Wnioskodawczynię.

Nie można tutaj także zapomnieć o innym ważnym, czynniku przeczącym koncepcji prowadzenia przez Stronę działalności gospodarczej w zakresie handlu gruntami – taki podział gruntu na mniejsze działki ułatwił jego zbycie, bo trudniej się zbywa większe działki. Gdyby nie było tego podziału nikt by nie kupił Działki, ponieważ pojedynczej stronie umowy nie byłaby potrzebna aż tak duża powierzchnia.

Brak umieszczenia oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Fakt braku podpisania umowy pośrednictwa z firmą zajmującą się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży małych działek przez Stronę jest kolejnym dowodem braku prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Oczywiście takie działania wykonują także osoby sprzedające swój prywatny majątek tak jak Wnioskodawczyni, jak i podmioty gospodarcze zajmujące się prowadzeniem działalności w tej materii i sama w sobie okoliczność ta nie decyduje o fakcie prowadzenia czy też nie działalności gospodarczej. Deweloperzy często podpisują umowy pośrednictwa z biurem pośrednictwa w celu prezentacji przez tych pośredników jego oferty i tak samo osoby prywatne chcące sprzedać swoje mieszkania. Trzeba to jeszcze raz mocno podkreślić – takie ogłoszenia robi większość osób chcących sprzedaż swój majątek prywatny. Jak zauważył NSA w wyroku, z dnia 4 marca 2015 r., o sygnaturze II FSK 855/14. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. W świetle powyższego wyroków, nie jest niczym dziwnym poszukiwanie nabywcy przez biuro nieruchomości i to nie jest żaden wyróżnik działalności gospodarczej, ale nawet tej czynności Strona nie wykonała.

Dochody ze sprzedaży małych działek, uzyskanych w wyniku podziału Działki, nie podlegają pod dyspozycję art. 15 ust. 1 i 2 UVAT, oraz dyspozycję art. 5 ust. 1 pkt 1 UVAT.

Jak już wyżej udowodniono w kontekście stanu faktycznego sprawy działania Wnioskodawczyni nie mają znamion działania podatnika podatku VAT. Uważna analiza sprawy winna doprowadzić do wniosku, iż w kontekście omawianych działań Strona nie spełnia przymiotu bycia podatnikiem podatku VAT, na tle tak skonstruowanej definicji podatnika w art. 15 ust. 1 i 2 UVAT. Wobec tego, nie można zastosować w sprawie art. 5 ust. 1 pkt 1) UVAT, a który to przepis nie ma zastosowania w sprawie i wyklucza opodatkowanie przyszłych transakcji sprzedaży małych działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-(180)/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Podsumowując, jak zaznaczono wyżej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem, należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w posiadanych działkach istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż przez Panią udziałów w działkach niezabudowanych, powstałych z podzielenia Działki, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości na wstępie należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży udziałów, w opisanych we wniosku działkach, działa Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w opisanych działkach niezabudowanych, spełnia Pani przesłanki do uznania Panią za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach nr (...), należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, Działkę otrzymała Pani wraz z mężem od Córki na podstawie umowy darowizny w (…) r. Działka miała powierzchnię (...) ha. Jednakże przekazali Państwo z całej tej powierzchni małą część Gminie (...) w celu wybudowania przez Gminę drogi. Wraz z małżonkiem są Państwo właścicielami działki we wspólności ustawowej. Statut sprzedawanych działek w ewidencji gruntów to grunty rolne i las. Działka została nabyte w celach osobistych. Jedynym sposobem wykorzystywania działek (Działki) były i są nadal cele rekreacyjne. Aktualnie nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła Pani i nie prowadzi w chwili obecnej działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Część Działki jest przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego na ulicę, a niektórzy sąsiedzi pozbawieni byliby dojazdu do niej, poprosili Panią o wydzielenie z Działki części, którą będzie przeznaczona na ulicę. Kwestię tę udało się ostatecznie zakończyć w (...). w ten sposób, że cała Działka została podzielona na (...) mniejsze części, z których jedna część o powierzchni (…) m² została przeznaczona na ulicę i przekazana na własność Gminie. W (…), ze względu trudności ze sprzedażą, dokonali Państwo dalszego podziału Działki – na (…) mniejszych działek o nr (...). Działka przed podziałem i działki po podziale, nie były wykorzystywane dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, nie były też wykorzystywane do działalności rolniczej. Działka przed podziałem oraz działki po podziale, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy albo oddane do używania na podstawie innych umów. Jeden z Pani sąsiadów, z tych którzy wybudowali domy na swoich działkach, wystąpił o wykonanie przyłącza wodociągowego i je wykonał (...) w taki sposób, że w ulicy jest wodociąg wystarczający także do podłączenia innych domów (na dzień dzisiejszy są podłączone (…) domy). Wskazała Pani, że Gmina w ten sposób zmusza budujących nowe domy do wykonywania sieci wodociągowej zamiast wykonywać uzbrojenie. W (…) Pani wraz z małżonkiem, planując hipotetyczną sprzedaż wystąpiła i uzyskała Pani zgodę na wykonanie odcinka przyłącza dla jednej z działek (najbardziej oddalonej) na tych samych zasadach co wymieniony wyżej sąsiad. Zostało to wykonane w (…) całkowicie prywatnie bez wsparcia Gminy. W efekcie, obie ulice, tj. ulica przy działce sąsiada jak i ulica przy Pani Działce uzbrojone są w wodociąg. W dniu (…) Gmina naliczyła opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w kwocie (...) zł w związku z podziałem z (…) mającym na celu wyodrębnienie dróg. Poza wymienionymi wyżej czynnościami, wraz z sąsiadami podjęła Pani starania o uzbrojenie terenu w sieć energetyczną, tzn. rozprowadzenie elektryczności na ulicach. Niestety, energetyka podejmuje temat tylko jeżeli na danym obszarze pojawią się pozwolenia na budowę, bo tylko wtedy jest do tego zobligowana. W związku z tym, wraz z małżonkiem wystąpiła Pani o pozwolenie na budowę, które uzyskała w (…) Pozwolenie to dotyczyło budowy dla (…) najdalej położonych mniejszych działek na podstawie tanich projektów typowych. Dla pozostałych działek nie zostały wydane pozwolenia. Na działce (...) wykonano przyłącze wodociągowe, zakupiono typowy projekt i usługę projektanta. Odnoście działań podjętych w stosunku do działki (...), udzieliła Pani pełnomocnictwa wyłącznie w celu uzyskania pozwolenia na budowę według projektu typowego domu jednorodzinnego i złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego dla projektanta (...). Czynności polegające na uzyskaniu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego i złożeniu wniosku o przyłącze energetyczne zostały wykonane i zakończone w roku (…), czynności związane z wykonaniem i zatwierdzeniem projektu przyłącza wodociągowego zostały wykonane i zakończone w roku (…). Dla działki (...) zakupiła Pani typowy projekt, usługę projektanta oraz dokonała wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej. Udzieliła Pani pełnomocnictwo wyłącznie w celu uzyskania wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej, pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi gminnej, złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego dla projektanta (...). Czynności polegające na uzyskaniu wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej, pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego według projektu typowego, pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi gminnej, złożenie wniosku o wykonanie przyłącza energetycznego oraz związane z wykonaniem i zatwierdzeniem projektu wjazdu zostały wykonane i zakończone w (…). Jednak, jak zaznaczyła Pani we wniosku, nie ma Pani zamiaru wykonywać żadnych robót na podstawie tych pozwoleń. Dotychczas przyłącze wodociągowe zostało wykonane na działce numer (...). Na żadnej działce nie zostało wykonane przyłącze energetyczne. Działki, dla których wystąpiono o pozwolenie na budowę, to działki o numerach (...). Po wykonaniu sieci energetycznej, pozwolenia na budowę zostaną anulowane. Działki będą sprzedawane jako niezabudowane, bez przenoszenia pozwoleń na nabywców. W celu zbycia działek nie podejmowała Pani dotychczas żadnych działań. Jeżeli chodzi o hipotetyczne działania w przyszłości, to planuje Pani podjęcie nisko kosztowych działań, typowych w przypadku okazjonalnej sprzedaży każdej nieruchomości, np. w postaci tablicy ogłoszeniowej na nieruchomości „sprzedam działkę”, ewentualnie zgłoszenie oferty sprzedaży do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie planuje Pani żadnych „kampanii marketingowych”, które są zbyt kosztowne.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pani działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu, mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia udziałów we współwłasności działek, będących przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowała Pani szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności działek nr (...) powstałych w wyniku podziału Działki otrzymanej w darowiźnie od Córki, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Panią udziałów w opisanych działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z ich sprzedażą nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, odpowiadając na Pani pytanie stwierdzam, że sprzedaż w przyszłości udziałów w 8 mniejszych działkach objętych zakresem wniosku, nie będzie podlegała po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani małżonka.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach, objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.