Interpretacja 0112-KDIL3.4012.208.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowana podatkiem VAT sprzedaży działki, która powstanie w wyniku podziału działki numer 1 bez uwzględnienia zwolnienia  z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Uzupełniła go Pani pismem sygnowanym datą 30 lipca 2024 r. (wpływ 4 maja 2026 r.) oraz pismem  z 27 kwietnia 2026 r. (wpływ 5 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na zasadach wspólności małżeńskiej do nieruchomości w miejscowości (…), przy ulicy (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…) – miasto, powiat (…), województwo (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1 o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi w księgę wieczystą numer (…).

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…), NIP: (…), REGON: (…), adres: (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła od Gminy (…) na podstawie umowy sprzedaży, zawartej dnia (…) 2022 r. przed notariuszem w (…) – (…), za Repertorium A numer (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostaje.

Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem myjni, placem z kostki, wjazdem na działkę, przyłączami, nadto ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna numer 1, o obszarze (…) ha położona jest w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (…), (…) – miasto, obręb (…) i oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp).

Zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) 2017 r. działka ewidencyjna numer 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu i oznaczona jest symbolem 1U – zabudowa usługowa, ponadto nie leży na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto, działka nie leży w obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Działka numer 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce prawo własności działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1. Co ważne działka ta obecnie jest wydzierżawiona Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą.

Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na działce 1 o powierzchni (…) ha wybudować obiekt handlowo -usługowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest Spółka zobowiązuje się do:

      1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz  z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

      2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

      3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

      4.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

      5.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

      6.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

      7.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

      8.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

      9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

  10.    Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki 1, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej (…) m²_, w tym salą sprzedaży o pow. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Spółce działkę nr 1 o obszarze (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

      1.  W stosunku do tej działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

      2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu,  w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

      3.  Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr 1 Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa  z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych  z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto, Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością, opisaną w opisie powyżej, na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

W uzupełnieniu do wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na zadane przez Organ w wezwaniu pytania:

1.    Jaką działalność gospodarczą Pani prowadzi?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…).

2.   Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

3.   Jaki był cel nabycia działki nr 1 zabudowanej budynkiem myjni, placem z kostki, wjazdem na działkę i przyłączami?

Odp. Do celów działalności gospodarczej – (…) – Naprawa mechaniczna i serwisowa pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli. Myjnia była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem myjni i była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Natomiast plac wokół był wykorzystywany do myjni jako plac postojowy.

4.   Do jakich celów była wykorzystywana działka nr 1 zabudowana budynkiem myjni, placem z kostki, wjazdem na działkę i przyłączami od momentu jej nabycia do momentu jej sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać konkretnie, jakie to były cele?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że po wybudowaniu naniesień działka była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej prowadzonej na nazwisko Wnioskodawczyni (jednoosobowa działalność gospodarcza). Do celów działalności gospodarczej – (…) – Naprawa mechaniczna i serwisowa pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli. Myjnia była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem myjni i była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Natomiast plac wokół był wykorzystywany do myjni jako plac postojowy.

5.   Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, zabudowana działka nr 1 była oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charaketrze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)     w jakim okresie sprzedawana działka była udostępniana osobom trzecim?

b)     czy była udostępniana odpłatnie, czy bezpłatnie?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że działka nr 1 jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich, z wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej ze Spółką Kupującą.

6.   Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku myjni, placu z kostki, wjazdu i przyłączy położonych na działce nr 1 i czy od tego momentu do momentu sprzedaży ich przez Panią minie okres dłuższy niż 2 lata? (proszę opisać okoliczności zdarzenia)

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że oddanie do użytkowania nastąpiło we wrześniu 2024 r. W związku z tym, do momentu planowanej sprzedaży nie minie okres dłuższy niż 2 lata.

7.   Czy nabycie działki nr 1 było opodatkowane podatkiem VAT i czy została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że działka została zakupiona z naliczonym podatkiem VAT  w stawce 23%, co zostało udokumentowane fakturą.

8.   Czy z tytułu nabycia/wybudowania budynku myjni, placu z kostki, wjazdu na działkę i przyłączy przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że przysługiwało Jej prawo do odliczenia podatku naliczonego i z tego prawa skorzystała.

9.   Czy na działce nr 1, w dniu jej sprzedaży, będą znajdować się ww. budynek/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418  ze zm.) Jeśli nie, to kiedy i przez kogo zostaną rozebrane?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że w dniu sprzedaży na nieruchomości będą znajdować się budynek myjni, plac z kostki, wjazd oraz przyłącza.

10.  Jeśli wskaże Pani, że budynek myjni, plac z kostki, wjazd i przyłącza będą się znajdowały na działce nr 1, w dniu jej sprzedaży, to proszę wskazać, czy stanowią one:

̶            budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane,

̶            budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane,

̶            urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla poszczególnych ww. naniesień, które będą się znajdowały na działce nr 1 w dniu jej sprzedaży.

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, co następuje:

·      Budynek myjni: stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

·      Plac z kostki oraz wjazd: stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

·      Przyłącza: stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego

11. Czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie ww. budynku/budowli?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że nie ponosiła nakładów na ulepszenie, ponieważ obiekty są nowe i zostały oddane do użytkowania w roku 2024.

12. Jeśli tak, to w jakim okresie ponosiła Pani wydatki na ulepszenie ww. budynku/budowli?

Odp. Nie dotyczy.

13. Jeżeli ponosiła Pani wydatki na ulepszenie, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynku/budowli?

Odp. Nie dotyczy.

14. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 11 i 13 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)     który budynek/która budowla były ulepszane?

b)     czy z tytułu ulepszenia budynku/budowli przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

c)     kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynku/budowli po ulepszeniu?

d)     czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku/budowli?

e)     jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

f)      czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla poszczególnych budynku/budowli, które będą się znajdowały na działce nr 1 w dniu jej sprzedaży.

Odp. Nie dotyczy. Wnioskodawczyni oświadcza, że nie dokonywała ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku VAT, po oddaniu obiektów do użytkowania.

15. Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

c)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)    ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)     czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)    na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że dotychczas nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.

16. Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że nie posiada innych działek przeznaczonych obecnie do sprzedaży.

17. W związku z informacjami zawartymi we wniosku:

 oraz

Proszę, o jednoznaczne wskazanie, czy przedmiotem sprzedaży będzie:

a)    działka 1 o obszarze (…) ha,

b)    działka powstała wskutek wydzielenia z działki nr 1 o obszarze (…) ha?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że przedmiotem sprzedaży będzie działka o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1.

18.     Jeśli przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działki o nr 1, proszę wskazać jakie budynki/budowle będą znajdowały się na wydzielonej działce przeznaczonej do sprzedaży?

Odp. Wnioskodawczyni oświadcza, że na wydzielonej działce przeznaczonej do sprzedaży znajdować się będzie zjazd oraz fragment placu z kostki betonowej. Pozostała część infrastruktury (budynek myjni) pozostanie na części działki niepodlegającej sprzedaży.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około (…) ha, która powstanie  w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki  o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części,  a także wszelkie postacie energii. Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem, że wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą  w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą  i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest  w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,  po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano, na działce o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji  i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów  i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie  o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego,  w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3.04.2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu wskazano, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,  a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku  z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku YS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działka uzyskuje szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.

Tym samym, Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości.  W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu  i na rzecz zleceniodawców.

W rozpatrywanym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawczyni, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie, nie osiągnie ona znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się Ona jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.

Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż  w związku z podjętymi działaniami, tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu  i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·         lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·         sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się  w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku  z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją  o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy  i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.  W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług  i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanej  i niezabudowanej dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5  ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia  1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów  i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest  w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie  – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości – działki nr 1 – nabyła Pan od Gminy na podstawie umowy sprzedaży, zawartej dnia (…) 2022 r., będąc w związku małżeńskim,  w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostaje.  Wskazała Pani, że prowadzi Pani działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka nr 1 została zakupiona przez Panią z naliczonym podatkiem VAT w stawce 23%, co zostało udokumentowane fakturą. Z tytułu nabycia/wybudowania budynku myjni, placu z kostki, wjazdu na działkę i przyłączy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczony i z prawa tego Pani skorzystała. Przedmiotowa działka nr 1 została przez Panią nabyta do celów działalności gospodarczej – Naprawa mechaniczna i serwisowa pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli. Ponadto, oświadcza Pani, że po wybudowaniu naniesień działka była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej, tj. myjnia była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, natomiast plac wokół myjni był wykorzystywany jako plac postojowy. Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem myjni, placem z kostki, wjazdem na działkę, przyłączami, nadto ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

·         Budynek myjni: stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

·         Plac z kostki oraz wjazd: stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego

·         Przyłącza: stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Oddanie do użytkowania ww. naniesień nastąpiło we wrześniu 2024 r. W związku z tym, do momentu planowanej sprzedaży nie minie okres dłuższy niż 2 lata. Oświadczyła Pani, że nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie, ponieważ obiekty są nowe i zostały oddane do użytkowania w 2024 roku. Wskazała Pani, że dotychczas nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada innych działek przeznaczonych obecnie do sprzedaży. Oświadcza Pani również, że przedmiotem sprzedaży będzie działka o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1. Na wydzielonej działce przeznaczonej do sprzedaży znajdować się będzie zjazd oraz fragment placu z kostki betonowej. Pozostała część infrastruktury (budynek myjni) pozostanie na części działki niepodlegającej sprzedaży.

W analizowanej sprawie, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą i jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Po wybudowaniu naniesień działka była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej – (…) – Naprawa mechaniczna i serwisowa pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli. Myjnia była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem myjni i była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Natomiast plac wokół był wykorzystywany do myjni jako plac postojowy. Zakup przez Panią działki został udokumentowany fakturą VAT z naliczonym podatkiem VAT w stawce 23%. Z tytułu nabycia/wybudowania budynku myjni, placu z kostki, wjazdu na działkę i przyłączy przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony i z prawa tego Pani skorzystała.

Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez Panią transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, sprzedaż przez Panią działki wydzielonej z działki nr 1, będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części. Natomiast zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dotyczy dostawy gruntów niezabudowanych. W przypadku niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanych ww. przepisów, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W omawianej sprawie jak Pani wskazała przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana powstała w wyniku podziału działki o nr 1. Na wydzielonej działce przeznaczonej do sprzedaży znajdować się będzie zjazd oraz fragment placu z kostki betonowej. Pozostała część infrastruktury (budynek myjni) pozostanie na części działki niepodlegającej sprzedaży.

W związku z powyższym, transakcja dostawy działki zabudowanej powstałej z podziału działki nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów  – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu zaznacza się, jak wskazała Pani w opisie sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie działka o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1. Na wydzielonej działce, przeznaczonej do sprzedaży, znajdować się będzie zjazd oraz fragment placu z kostki betonowej. Ponadto wskazała Pani również, iż ww. naniesienia – stanowią budowle zgodnie z Prawem budowlanym.

Zatem, przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działki nr 1 zabudowana budowlami w postaci zjazdu oraz fragmentu placu z kostki betonowej.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy działki, kluczowe jest określenie czy i kiedy po nabyciu, wybudowaniu lub ulepszeniu budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa działka wydzielona z działki nr 1 jest zabudowana zjazdem oraz fragmentem placu z kostki betonowej. Naniesienia te, znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, stanowią – jak Pani wskazała – budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Wskazała Pani również, że oddanie do użytkowania ww. naniesień nastąpiło we wrześniu 2024 r. W związku z tym, do momentu planowanej sprzedaży nie minie okres dłuższy niż 2 lata. Oświadczyła Pani, że nie ponoszono nakładów na ulepszenie, ponieważ obiekty są nowe i zostały oddane do użytkowania w 2024 r.

Tym samym, nie zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy. Zatem, dostawa budowli w postaci zjazdu oraz fragmentu placu z kostki betonowej, znajdujących się na gruncie przeznaczonym do sprzedaży, wydzielonym z działki nr 1 nie będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W sytuacji, gdy dostawa budowli nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować przesłanki zwolnienia dostawy budowli wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Działka nr 1 została zakupiona przez Panią z naliczonym podatkiem VAT w stawce 23%, co zostało udokumentowane fakturą. Z tytułu nabycia/wybudowania naniesień przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego Pani skorzystała. Ponadto, nie ponosiła Pani również nakładów na ulepszenie przedmiotowych obiektów.

Zatem, analiza powyższych faktów prowadzi do stwierdzenia, że nie będzie mogła Pani również korzystać ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na niespełnienie warunków tego zwolnienia.

W związku z tym, że dostawa budowli nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować przesłanki zwolnienia dostawy tych budowli określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zabudowana działka nr 1 była przez Panią wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej – Naprawa mechaniczna i serwisowa pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli. Myjnia była wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem natomiast plac wokół był wykorzystywany do myjni jako plac postojowy. Ponadto, wskazała Pani, że działka została zakupiona z naliczonym podatkiem VAT w stawce 23%, co zostało udokumentowane fakturą oraz że z tytułu nabycia/wybudowania naniesień przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego Pani skorzystała. Z wniosku nie wynika również, aby działka ta była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej.

W konsekwencji, w omawianej sprawie nie będzie podstawy do wyłączenia przedmiotowej dostawy ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione został przedmiotowe budowle, dzieli byt prawny budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budowlami w postaci zjazdu oraz fragmentu placu z kostki betonowej, o powierzchni około (…) ha, która powstanie  w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7  ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniem nie będzie objęta także dostawa gruntu, na którym ww. budowle są posadowione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonka.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.