Interpretacja 0112-KDIL3.4012.219.2026.2.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy wydzielona ze Spółki Dzielonej Działalność Nieruchomościowa w dniu podziału będzie stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w związku z tym jej przeniesienie w ramach podziału do Spółki Przejmującej będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem przesłanym 27 kwietnia 2026 r. (brak daty sporządzenia pisma).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką akcyjną (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka Dzielona”), mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest podmiotem uczestniczącym w grupie kapitałowej prowadzącej działalność gospodarczą w sektorze sprzedaży detalicznej (…) (dalej: „Grupa”), prowadząc działalność we wskazanym zakresie oraz pełniąc jednocześnie funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy.

Spółka Dzielona prowadzi działalność gospodarczą w oparciu o dwa główne obszary działalności, tj. obszar związany z główną działalnością handlową w ramach (…) (dalej: „Działalność Handlowa”), a także obszar związany z nieruchomościami dedykowanymi działalności handlowej, magazynowej oraz logistycznej (dalej: „Działalność Nieruchomościowa”).

W najbliższym czasie, w ramach Grupy, planowane jest dokonanie czynności reorganizacyjnych mających na celu dostosowanie struktury Grupy do aktualnych uwarunkowań biznesowych, w tym m.in. dokonanie podziału przez wydzielenie Spółki Dzielonej w trybie art. 529 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 18 z późn. zm.; dalej jako: „KSH”, „Podział”).

Planowany Podział ma zostać przeprowadzony w taki sposób, że:

·      W wyniku podziału przez wydzielenie, zgodnie z przyjętymi założeniami, Działalność Nieruchomościowa, w tym składniki majątku z nią związane zostaną przeniesione do odrębnej spółki akcyjnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlegającej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Spółka Przejmująca”), która będzie podmiotem dedykowanym do dalszego prowadzenia działalności związanej z nieruchomościami,

·      Działalność Handlowa pozostanie w ramach Spółki Dzielonej.

W związku z Podziałem dojdzie do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki Przejmującej poprzez emisję dodatkowych akcji Spółki Przejmującej, które to akcje obejmą dotychczasowi akcjonariusze Spółki Dzielonej, proporcjonalnie do ich dotychczasowego udziału w kapitale.

Oba powyższe obszary działalności Spółki Dzielonej zostały wyodrębnione w ramach struktury organizacyjnej Spółki Dzielonej, co zostanie przed dniem podpisania planu podziału formalnie potwierdzone w ramach uchwały zarządu Spółki Dzielonej w przedmiocie formalnego wydzielenia dwóch niezależnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa (dalej: „Uchwała”).

Struktura organizacyjna Spółki Dzielonej składa się z licznych działów oraz pionów składających się na Działalność Handlową. W ramach Wnioskodawcy odrębnie wydzielony jest także dział nieruchomości, obejmujący Działalność Nieruchomościową. Oba obszary działalności (Działalność Handlowa oraz Działalność Nieruchomościowa) stanowią odrębne jednostki organizacyjne w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Posiadają wewnętrzną, hierarchiczną i organizacyjną strukturę, wraz z odrębnym kierownictwem i kadrą zarządzającą oraz przypisanymi do niej pracownikami. Uchwała potwierdzi również zasady podziału zadań i czynności pomiędzy Działalnością Handlową a Działalnością Nieruchomościową oraz stan składników majątkowych przypisanych do Działalności Handlowej oraz Działalności Nieruchomościowej.

Zadania Działalności Nieruchomościowej, w szerokim zakresie obejmują w szczególności: (…).

Zgodnie z realną rolą, jakie dane obszary działalności Wnioskodawcy pełnią w ramach Spółki Dzielonej, co zostanie potwierdzone treścią Uchwały, na dzień Podziału struktura organizacyjna Spółki Dzielonej w obszarze Działalności Nieruchomościowej obejmuje: (…).

Do każdej komórki organizacyjnej w ramach Działalności Nieruchomościowej, przypisany jest odpowiedni Dyrektor, odpowiedzialny za zarządzanie oraz nadzór nad daną jednostką lub komórką organizacyjną. Pełen zespół komórek organizacyjnych, podporządkowanych Działalności Nieruchomościowej, pozostaje pod ogólnym zarządem osoby wyznaczonej do kierowania w całości danym obszarem. Do każdej jednostki/komórki organizacyjnej w ramach Działalności Nieruchomościowej, przypisany jest odpowiedni menedżer lub dyrektor, odpowiedzialny za zarządzanie oraz nadzór nad daną jednostką lub komórką organizacyjną. Pełen zespół jednostek i komórek organizacyjnych, podporządkowanych Działalności Nieruchomościowej, pozostaje pod ogólnym zarządem osoby wyznaczonej do kierowania w całości danym obszarem – nadzór nad pracami każdej jednostki/komórki organizacyjnej sprawuje zarząd Spółki Dzielonej.

W związku z planowanym podziałem Spółki Dzielonej, na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025, poz. 277 ze zmianami; dalej: Kodeks pracy) dojdzie do przejścia części zakładu pracy na Spółkę Przejmującą (nowego pracodawcę) i w konsekwencji do przejęcia przez Spółkę Przejmującą grona pracowników bezpośrednio przypisanych do Działalności Nieruchomościowej. Z perspektywy kadry pracowniczej istnieje możliwość jednoznacznego przypisania pracowników do każdego z obszarów działalności. Na moment składania rozpatrywanego wniosku, Spółka Dzielona zatrudnia łącznie ok. (…) pracowników, z czego ok. (…) jest przypisanych do Działalności Nieruchomościowej, natomiast pozostała część pracowników przypisana jest do Działalności Handlowej. Przypisanie pracowników do poszczególnych obszarów działalności wynika z zapisów umów o pracę, w których określono stanowiska oraz zakres powierzonych zadań. Przeniesienie Działalności Nieruchomościowej ze Spółki Dzielonej na rzecz Spółki Przejmującej nie zmieni organizacji pracy poszczególnych pracowników, m.in. w zakresie miejsca pracy czy zakresu obowiązków, zarówno dla pracowników przyporządkowanych do Działalności Handlowej, jak i Działalności Nieruchomościowej.

W ramach Działalności Nieruchomościowej, w celu umożliwienia właściwego oraz efektywnego wykonywania funkcji gospodarczych, zostały wydzielone następujące składniki majątkowe i niemajątkowe, które są niezbędne do prowadzenia działalności, w skład których wchodzą w szczególności: (…).

W ramach Podziału planowane jest przeniesienie wszystkich wymienionych powyżej składników majątkowych i niemajątkowych Spółki Dzielonej przypisanych do Działalności Nieruchomościowej. Nie można wykluczyć sytuacji, w której przeniesienie praw lub obowiązków wynikających z danej umowy nie będzie możliwe (w szczególności w sytuacji, gdy ograniczenie w tym zakresie będzie wynikało ze względów prawnych) – wówczas Spółka Dzielona oraz Spółka Przejmująca podejmą działania zmierzające do znalezienia alternatywnego rozwiązania umożliwiającego kontynuację lub zastąpienie takich kontraktów (w szczególności rozważane jest podpisanie przez Spółkę Przejmującą nowych umów).

Niemniej, z uwagi na sukcesję prawną w ramach planowanego podziału, Spółka Dzielona zakłada, że po dokonaniu transakcji Spółka Przejmująca będzie miała możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez Działalność Nieruchomościową w takim zakresie, w jakim jest ona obecnie prowadzona w ramach Spółki Dzielonej.

Podkreślić należy, że do danego obszaru działalności przyporządkowane zostały zasadniczo wszelkie aktywa (rzeczowe i niematerialne, trwałe i obrotowe) oraz zobowiązania, jak również wszelkie przychody i koszty. Proces ten realizowany jest w oparciu o dane systemowe, poprzez przyporządkowanie bezpośrednio na podstawie analityki kont, ewidencji pomocniczych oraz kluczy alokacji (uzasadnione ekonomicznie klucze rozliczeniowe). Oznacza to, że Spółka Dzielona nie identyfikuje zasadniczo kategorii, względem których nie można dokonać przyporządkowania do poszczególnych obszarów działalności (bezpośrednio lub za pomocą klucza alokacji).

W konsekwencji, na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej, istnieje możliwość sporządzenia odrębnych rachunków zysków i strat oraz bilansów dla Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej, które są i będą sporządzane kwartalnie dla celów wewnętrznych do dnia Podziału. Dodatkowo, w ujęciu miesięcznym funkcjonuje raportowanie zarządcze, oparte m.in. na analizie zyskowności konkretnych punktów sprzedaży, nieruchomości, monitorowaniu należności handlowych i czynszowych, zabezpieczeń dla umów najmu, jak gwarancji bankowych, co daje równie istotny poziom szczegółowości od strony rachunku zysków i strat. Spółka Dzielona posługuje się wspólnym rachunkiem głównym, przy czym na cele Działalności Nieruchomościowej utworzone zostały rachunki wirtualne (…), pozwalające identyfikować należności od najemców.

Należy podkreślić, że część funkcji wspierających (tzw. usługi back office), w szczególności w obszarach księgowości, kadr i płac, HR, IT oraz administracji, jest realizowana centralnie w ramach struktur Spółki Dzielonej. Usługi te świadczone są na podstawie umów o świadczenie usług zawieranych przez Spółkę Dzieloną również z innymi spółkami z Grupy. W związku z powyższym, pracownicy wykonujący zadania back office nie są przypisani wyłącznie do konkretnej działalności, lecz świadczą wsparcie w sposób ogólny, obejmując zarówno Działalność Handlową, jak i Działalność Nieruchomościową w strukturze Spółki Dzielonej, ale także na rzecz innych podmiotów z Grupy.

W konsekwencji, po wydzieleniu Działalności Nieruchomościowej, Spółka Przejmująca, jako odrębny podmiot w Grupie, będzie zobowiązana do zawarcia ze Spółką Dzieloną odrębnej umowy o świadczenie usług, zgodnej z obowiązującym w Grupie modelem, a więc analogicznie jak inne podmioty z Grupy.

Spółka Dzielona zakłada, iż po Podziale jedynymi powiązaniami funkcjonalnymi między Spółką Dzieloną a Spółką Przejmującą będą usługi wsparcia.

Działalność Nieruchomościowa, jako wyodrębniona jednostka organizacyjna, może samodzielnie planować, kontrolować i realizować działalność gospodarczą z wykorzystaniem przydzielonego majątku oraz przy zaangażowaniu zatrudnionych pracowników i pod kierownictwem osoby odpowiedzialnej za tę jednostkę.

W ramach Podziału zostaną przeniesione na Spółkę Przejmującą m.in. prawa i obowiązki wynikające z kontraktów z klientami zewnętrznymi (spoza Grupy) oraz wewnętrznymi (podmiotami z Grupy) w zakresie, w szczególności najmu nieruchomości, a więc umowy bezpośrednio związane z realizacją zadań i funkcjami Działalności Nieruchomościowej wykonywane na rzecz kontrahentów. Należy zatem wskazać, że w związku z planowaną reorganizacją, po realizacji Podziału nieruchomości będą wynajmowane klientom zewnętrznym i wewnętrznym przez Spółkę Przejmującą. Spółka Przejmująca będzie w ramach realizowanego najmu działać we własnym imieniu i na własne ryzyko.

Wnioskodawca zakłada, iż przedstawiony opis Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej będzie aktualny na dzień Podziału. W ramach złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zakłada się ponadto, że w związku z podziałem nie powinno powstać uzasadnione przypuszczenie co do możliwości uznania planowanego procesu podziału za czynność lub element czynności określonej w art. 119a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111, z późn. zm.). W konsekwencji, art. 14b § 5b Ordynacji podatkowej nie powinien znaleźć zastosowania.

Uzupełniając wniosek, udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

1.  W jaki sposób Spółka Dzielona do momentu podziału wykorzystuje/będzie wykorzystywała zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) będący przedmiotem planowanego przeniesienia do nowo tworzonej spółki akcyjnej, w tym poszczególne nieruchomości?

Odpowiedź:

Spółka Dzielona, do momentu podziału, wykorzystuje oraz będzie wykorzystywała zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych), będących przedmiotem planowanego przeniesienia do nowo tworzonej spółki akcyjnej, w tym w szczególności poszczególne nieruchomości, w sposób ciągły i zorganizowany, w celu realizacji zadań gospodarczych przypisanych do Działalności Nieruchomościowej.

Wykorzystanie zespołu składników majątkowych polega w szczególności na prowadzeniu przy ich użyciu działalności obejmującej: (…).

Wskazany zespół składników majątkowych jest zatem wykorzystywany w Spółce Dzielonej do realizacji działalności związanej z nieruchomościami dedykowanymi prowadzeniu działalności handlowej w Grupie, jak również funkcjom magazynowym i logistycznym, przy czym składniki te pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach funkcjonalnych umożliwiających prowadzenie tej działalności jako wyodrębnionego obszaru operacyjnego.

2.  Czy składniki majątkowe Działalności Nieruchomościowej, przekazane do nowo tworzonej spółki akcyjnej, będą zdolne do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy i nie będą wymagały zaangażowania innych środków materialnych lub niematerialnych?

Odpowiedź:

Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe Działalności Nieruchomościowej, przekazane do Spółki Przejmującej, będą zdolne do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy oraz nie będą wymagały zaangażowania innych istotnych środków materialnych ani niematerialnych. W szczególności, kontynuowanie działalności nie będzie uzależnione od konieczności dodatkowego zatrudnienia, dokonywania znaczących zakupów dodatkowych aktywów ani nawiązywania nowych relacji z kontrahentami.

3.  Czy przejęte przez nowo tworzoną spółkę składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa prowadzonego przez Państwa w dniu przejęcia będą pozostawały ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, żeby można było o nich mówić jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów?

Odpowiedź:

Zdaniem Wnioskodawcy, przejęte przez nowo tworzoną spółkę składniki materialne i niematerialne Działalności Nieruchomościowej, w dniu przejęcia będą pozostawały ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, żeby można było o nich mówić jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów.

4.  Czy wśród składników majątku Spółki Dzielonej, który będzie przedmiotem przeniesienia do nowo tworzonej spółki akcyjnej, znajdą się:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Spółce Dzielonej finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonych nieruchomości, o ile Spółka Dzielona korzystała z takiego finasowania i jest stroną takich umów?

b)  umowy o zarządzanie nieruchomościami?

c)  umowy zarządzania aktywami?

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem?

Jeżeli tak, to czy zostaną one również przeniesione na spółkę przejmującą w ramach wydzielonego majątku z Państwa Spółki?

Jeżeli powyższe prawa i obowiązki z umów oraz umowy nie będą przedmiotem przeniesienia na spółkę przejmują, a Państwa Spółka jest stroną ww. umów, to proszę wyjaśnić dlaczego nie będą przedmiotem przeniesienia.

Odpowiedź:

Wnioskodawca potwierdza, że w ramach planowanego podziału do nowo tworzonej spółki akcyjnej zostaną przeniesione składniki majątku przypisane do Działalności Nieruchomościowej, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami oraz należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w skład przenoszonego majątku wchodzić będą, w zakresie, w jakim Spółka Dzielona korzystała z finansowania dłużnego i jest stroną odpowiednich umów, prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których udzielono finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonych nieruchomości.

5.  Jakie materialne i niematerialne składniki majątku pozostaną w Spółce Dzielonej (Działalności Handlowej) po przeprowadzeniu planowanego podziału?

Odpowiedź:

Wnioskodawca wskazuje, że w Spółce Dzielonej po przeprowadzeniu procesu podziału pozostanie kompletny zespół składników majątku (materialnych i niematerialnych), umożliwiający dalsze prowadzenie Działalności Handlowej w niezmienionym zakresie, obejmujący wszelkie składniki funkcjonalnie związane z tą działalnością, w tym w szczególności: (…).

Składniki te stanowią wszystkie aktywa, prawa, obowiązki oraz zobowiązania niezbędne do dalszego prowadzenia Działalności Handlowej w niezmienionym zakresie po dniu podziału i pozostaną w Spółce Dzielonej.

6.  Czy którykolwiek ze składników materialnych i niematerialnych składających się na Działalność Nieruchomościową, po dokonaniu transakcji podziału przez wydzielenie, będzie nadal wykorzystywany w Działalności Handlowej przez Spółkę Dzieloną?

Odpowiedź:

Zgodnie z założeniami planowanego Podziału, wszystkie składniki materialne i niematerialne niezbędne do prowadzenia Działalności Handlowej, po dokonaniu wydzielenia, pozostaną przypisane do tego obszaru działalności i będą wykorzystywane wyłącznie w ramach Spółki Dzielonej.

Wnioskodawca zwraca jednak uwagę, iż przyjęty model biznesowy zakłada, iż do Działalności Nieruchomościowej przyporządkowane są również nieruchomości, na których prowadzona jest Działalność Handlowa – Działalność Nieruchomościowa zajmuje się zarządzaniem i obsługą niemal wszystkich nieruchomości w ramach Spółki Dzielonej (poza w szczególności nieruchomością stanowiącą siedzibę Spółki Dzielonej).

Tym samym, część nieruchomości obecnie wykorzystywanych do prowadzenia Działalności Handlowej, które wraz z wydzieleniem Działalności Nieruchomościowej zostaną przeniesione do Spółki Przejmującej, po Podziale będą wynajmowane na rzecz Spółki Dzielonej. Należy podkreślić, iż inna część nieruchomości w ramach Działalności Nieruchomościowej jest już obecnie wynajmowana przez Spółkę Dzieloną na rzecz innych podmiotów z Grupy, które prowadzą również zbliżoną do Wnioskodawcy działalność operacyjną. Realizowany Podział doprowadzi zatem do ujednolicenia zasad korzystania z nieruchomości w ramach całej Grupy przez spółki prowadzące działalność handlową.

Dodatkowo, utrzymanie własności nieruchomości w ramach Działalności Nieruchomościowej, przy jednoczesnym korzystaniu z nich przez Spółkę Dzieloną jako najemcę, stanowi rozwiązanie zgodne ze standardami rynkowymi, powszechnie stosowanymi w branży, w której funkcjonuje Wnioskodawca. Praktyką rynkową jest, iż spółki prowadzące działalność handlową co do zasady korzystają z nieruchomości na podstawie umów najmu, niezależnie od tego, czy wynajmującym jest podmiot powiązany czy niepowiązany.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, planowane ustrukturyzowanie relacji pomiędzy Działalnością Handlową a Działalnością Nieruchomościową umożliwi każdej ze spółek skoncentrowanie się wyłącznie na realizacji własnych celów gospodarczych, przy jednoczesnym zachowaniu operacyjnej samodzielności, w szczególności, w ramach Spółki Przejmującej możliwe będzie prowadzenie wyspecjalizowanych procesów zarządczych w zakresie nieruchomości, obejmujących m.in. planowanie i realizację inwestycji, modernizację obiektów oraz długoterminowe zarządzanie portfelem nieruchomości, które, w ocenie Wnioskodawcy, nie są możliwe w strukturach Spółki Dzielonej. Z drugiej strony, Spółka Dzielona będzie mogła skoncentrować zasoby na prowadzeniu Działalności Handlowej, która ma charakter działalności narażonej na wyższe ryzyka biznesowe. Planowane oddzielenie Działalności Nieruchomościowej od Działalności Handlowej ma zatem na celu dywersyfikację ryzyk biznesowych w ramach Grupy, a także jest elementem zaplanowanych szerszych działań biznesowych właścicieli Spółki Dzielonej.

W efekcie, Podział nie ma na celu generowania sztucznych obciążeń ani przesuwania kosztu pomiędzy podmiotami, lecz ma doprowadzić do racjonalnego rozdzielenia funkcji gospodarczych, poprawy efektywności zarządzania oraz zwiększenia rentowności zarówno Działalności Handlowej, jak i Działalności Nieruchomościowej, jako odrębnych segmentów biznesowych.

7.  Czy po dokonaniu transakcji podziału przez wydzielenie pomiędzy Spółką Dzieloną (która obejmować będzie Działalność Handlową) a nowo powołaną spółką, do której wydzielona zostanie Działalność Nieruchomościowa, będą świadczone wzajemnie jakiekolwiek usługi? Jeżeli tak, to należy wyjaśnić, w jakim zakresie, kto będzie odpowiednio świadczącym i odbiorcą tych usług, jaki będzie ich przedmiot i zakres oraz czy usługi te będą świadczone odpłatnie.

Odpowiedź:

Po dokonaniu podziału przez wydzielenie pomiędzy Spółką Dzieloną, w której pozostanie Działalność Handlowa, a Spółką Przejmującą, do której wydzielona zostanie Działalność Nieruchomościowa, mogą być świadczone usługi o charakterze pomocniczym (tzw. back-office).

Usługi te będą świadczone przez Spółkę Dzieloną na rzecz Spółki Przejmującej i będą obejmować w szczególności wsparcie w obszarach takich jak księgowość, kadry i płace, HR, IT oraz administracja. Zakres oraz zasady świadczenia tych usług będą odpowiadały modelowi funkcjonującemu obecnie w Grupie, w ramach którego Spółka Dzielona świadczy analogiczne usługi na rzecz innych podmiotów powiązanych.

Usługi te będą miały charakter usług odpłatnych i będą świadczone na podstawie odrębnych umów, zawartych na warunkach rynkowych. Przedmiotem tych umów będzie wyłącznie zapewnienie bieżącego wsparcia organizacyjnego i administracyjnego dla Spółki Przejmującej.

Jednocześnie Wnioskodawca podkreśla, że wskazane usługi mają charakter wyłącznie pomocniczy i nie stanowią istotnego elementu Działalności Nieruchomościowej. Ich świadczenie nie wpływa na ocenę zdolności zespołu składników materialnych i niematerialnych przejmowanych przez Spółkę Przejmującą do samodzielnego prowadzenia Działalności Nieruchomościowej jako wyodrębnionej części przedsiębiorstwa po dniu Podziału.

Ponadto, pomiędzy Spółką Przejmującą a Spółką Dzieloną zawarte zostaną wspominane umowy najmu części nieruchomości związanych z Działalnością Handlową, na podstawie których Spółka Dzielona, prowadząca Działalność Handlową, będzie korzystać z nieruchomości należących do Spółki Przejmującej. Najem ten będzie miał charakter odpłatny i zostanie ukształtowany na warunkach rynkowych.

Po stronie Spółki Przejmującej pojawią się z tego tytułu przychody, z kolei po stronie Spółki Dzielonej koszty, a więc wynajem nieruchomości będzie neutralny pod kątem wyników Grupy. Celem realizacji Podziału nie są zatem kwestie związane z utworzeniem dodatkowych rozliczeń i wpływ na wyniki Grupy, lecz działania zmierzające do osiągnięcia opisanych wyżej celów gospodarczych.

8.  Czy po dokonaniu podziału Spółki Dzielonej przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej, nieruchomości przypisane do Działalności Nieruchomościowej będą nadal wykorzystywane w Państwa działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie Działalności Handlowej przez Spółkę Dzieloną? Jeśli tak, proszę wskazać na podstawie jakiej umowy.

Odpowiedź:

Zgodnie z założeniami planowanego Podziału, wszystkie składniki materialne i niematerialne niezbędne do prowadzenia Działalności Handlowej, po dokonaniu wydzielenia, pozostaną przypisane do tego obszaru działalności i będą wykorzystywane wyłącznie w ramach Spółki Dzielonej.

Wnioskodawca zwraca jednak uwagę, iż przyjęty model biznesowy zakłada, iż do Działalności Nieruchomościowej przyporządkowane są również nieruchomości, na których prowadzona jest Działalność Handlowa – Działalność Nieruchomościowa zajmuje się zarządzaniem i obsługą niemal wszystkich nieruchomości w ramach Spółki Dzielonej (poza w szczególności nieruchomością stanowiącą siedzibę Spółki Dzielonej).

Tym samym, część nieruchomości obecnie wykorzystywanych do prowadzenia Działalności Handlowej, które wraz z wydzieleniem Działalności Nieruchomościowej zostaną przeniesione do Spółki Przejmującej, po Podziale będzie wynajmowana na rzecz Spółki Dzielonej. Należy podkreślić, iż inna część nieruchomości w ramach Działalności Nieruchomościowej jest już obecnie wynajmowana przez Spółkę Dzieloną na rzecz innych podmiotów z Grupy, które prowadzą również zbliżoną do Wnioskodawcy działalność operacyjną. Realizowany Podział doprowadzi zatem do ujednolicenia zasad korzystania z nieruchomości w ramach całej Grupy przez spółki prowadzące działalność handlową.

Dodatkowo, utrzymanie własności nieruchomości w ramach Działalności Nieruchomościowej, przy jednoczesnym korzystaniu z nich przez Spółkę Dzieloną jako najemcę, stanowi rozwiązanie zgodne ze standardami rynkowymi, powszechnie stosowanymi w branży, w której funkcjonuje Wnioskodawca. Praktyką rynkową jest, iż spółki prowadzące działalność handlową co do zasady korzystają z nieruchomości na podstawie umów najmu, niezależnie od tego, czy wynajmującym jest podmiot powiązany czy niepowiązany.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, planowane ustrukturyzowanie relacji pomiędzy Działalnością Handlową a Działalnością Nieruchomościową umożliwi każdej ze spółek skoncentrowanie się wyłącznie na realizacji własnych celów gospodarczych, przy jednoczesnym zachowaniu operacyjnej samodzielności, w szczególności, w ramach Spółki Przejmującej możliwe będzie prowadzenie wyspecjalizowanych procesów zarządczych w zakresie nieruchomości, obejmujących m.in. planowanie i realizację inwestycji, modernizację obiektów oraz długoterminowe zarządzanie portfelem nieruchomości, które, w ocenie Wnioskodawcy, nie są możliwe w strukturach Spółki Dzielonej. Z drugiej strony, Spółka Dzielona będzie mogła skoncentrować zasoby na prowadzeniu Działalności Handlowej, która ma charakter działalności narażonej na wyższe ryzyka biznesowe. Planowane oddzielenie Działalności Nieruchomościowej od Działalności Handlowej ma zatem na celu dywersyfikację ryzyk biznesowych w ramach Grupy, a także jest elementem zaplanowanych szerszych działań biznesowych właścicieli Spółki Dzielonej.

W efekcie, Podział nie ma na celu generowanie sztucznych obciążeń ani przesuwania kosztu pomiędzy podmiotami, lecz ma doprowadzić do racjonalnego rozdzielenia funkcji gospodarczych, poprawy efektywności zarządzania oraz zwiększenia rentowności zarówno Działalności Handlowej, jak i Działalności Nieruchomościowej, jako odrębnych segmentów biznesowych.

9.  Do którego z prowadzonych obszarów działalności (Handlowej czy Nieruchomościowej) są obecnie przypisane koszty ponoszone na nieruchomości wykorzystywane w działalności handlowej i dlaczego?

Odpowiedź:

Przyjęty model biznesowy zakłada, iż Działalność Nieruchomościowa zajmuje się zarządzaniem zasadniczo wszelkimi nieruchomościami (z wyjątkiem w szczególności nieruchomości stanowiącej siedzibę Spółki Dzielonej, przypisanej do Działalności Handlowej pozostającej w Spółce Dzielonej), dlatego też koszty ponoszone na nieruchomości związane z Działalnością Nieruchomościową, w tym część nieruchomości wykorzystywanych w Działalności Handlowej, są przypisane do Działalności Nieruchomościowej.

W zakresie nieruchomości przypisanych do Działalności Nieruchomościowej, Działalność Handlowa nie ponosi kosztów związanych z ich utrzymaniem ani zarządzaniem.

10.  Czy po dokonaniu podziału Spółki Dzielonej przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej jakiekolwiek nieruchomości zostaną w Spółce Dzielonej (która obejmować będzie Działalność Handlową)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie to będą nieruchomości i dlaczego nie zostaną przekazane do Spółki Przejmującej.

Odpowiedź:

Tak, po dokonaniu podziału Spółki Dzielonej przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej, w Spółce Dzielonej pozostaną nieruchomości przypisane do Działalności Handlowej, w szczególności nieruchomość stanowiąca siedzibę Spółki Dzielonej, przypisana do Działalności Handlowej pozostającej w Spółce Dzielonej.

Wskazana nieruchomość nie zostanie przeniesiona do Spółki Przejmującej, gdyż nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności najmu, magazynowania ani logistyki przypisanych do Działalności Nieruchomościowej (model biznesowy w Działalności Nieruchomościowej zajmuje się zarządzaniem zasadniczo wszelkimi nieruchomościami operacyjnymi), lecz służy wyłącznie Działalności Handlowej i jako taka pozostaje w Spółce Dzielonej.

11.  Czy planowana transakcja polegająca na podziale Spółki Dzielonej przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej do nowo tworzonej spółki akcyjnej będzie obejmowała przeniesienie na tą spółkę należności o charakterze pieniężnym, które związane są z ww. Działalnością Nieruchomościową? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to będą należności i z którymi nieruchomościami będą związane.

Odpowiedź:

Tak, planowana transakcja będzie obejmowała przeniesienie na Spółkę Przejmującą należności o charakterze pieniężnym związanych z Działalnością Nieruchomościową.

Przeniesieniu podlegać będą w szczególności należności wynikające z umów dotyczących nieruchomości wchodzących w skład Działalności Nieruchomościowej, w tym m.in. należności z tytułu najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, jak również należności związane z kosztami mediów i usług eksploatacyjnych przypisanych do poszczególnych nieruchomości.

Należności te są funkcjonalnie związane z nieruchomościami wykorzystywanymi w ramach Działalności Nieruchomościowej i jako takie zostały przypisane do tej działalności zgodnie z wewnętrznymi regulacjami Spółki, w tym uchwałą Zarządu dotyczącą wydzielenia Działalności Nieruchomościowej.

12.  Jaką dokładnie działalność i na czym polegającą Spółka Przejmująca będzie prowadziła po otrzymaniu składników materialnych i niematerialnych przedsiębiorstwa prowadzonego przez Spółkę Dzieloną w postaci Działalności Nieruchomościowej? Proszę opisać.

Odpowiedź:

Po otrzymaniu składników materialnych i niematerialnych przedsiębiorstwa w postaci Działalności Nieruchomościowej, Spółka Przejmująca będzie prowadziła działalność gospodarczą polegającą na realizacji Działalności Nieruchomościowej w takim samym zakresie i na takich samych zasadach, w jakich działalność ta była dotychczas prowadzona przez Spółkę Dzieloną przed dokonaniem Podziału.

Działalność ta będzie obejmowała zadania i czynności opisane w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w szczególności w zakresie zarządzania, wykorzystywania oraz komercjalizacji nieruchomości.

Prowadzenie działalności gospodarczej po przeprowadzonym podziale przez Spółkę Przejmującą będzie polegało w szczególności na: (…).

13.  Jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów związanych z funkcjonowaniem Działalności Nieruchomościowej zostaną przeniesione na Spółkę Przejmującą? Proszę opisać.

Odpowiedź:

Wnioskodawca wskazuje, że w ramach planowanego Podziału na Spółkę Przejmującą zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę Dzieloną umów, które są funkcjonalnie związane z prowadzeniem Działalności Nieruchomościowej, opisanej w opisie zdarzenia przyszłego.

W szczególności, przeniesieniu podlegać będą prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących nieruchomości wykorzystywanych w ramach Działalności Nieruchomościowej, w tym m.in.: (…).

Ponadto, w związku z planowanym Podziałem, na Spółkę Przejmującą przejdą z mocy prawa, na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy, prawa i obowiązki pracodawcy wynikające ze stosunków pracy z pracownikami bezpośrednio przypisanymi do Działalności Nieruchomościowej. Przejście części zakładu pracy obejmie w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów o pracę oraz związane z nimi zobowiązania pracownicze.

14.  Czy Spółka Przejmująca, jako podmiot otrzymujący zespół składników materialnych i niematerialnych, będzie kontynuowała działalność prowadzoną przez Spółkę Dzieloną w zakresie Działalności Nieruchomościowej wyłącznie przy pomocy składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem przejęcia? Jeśli nie, proszę wskazać, jakie inne składniki majątkowe będą potrzebne do kontynuowania tej działalności.

Odpowiedź:

Spółka Przejmująca, jako podmiot otrzymujący zespół składników materialnych i niematerialnych przypisanych do Działalności Nieruchomościowej, będzie kontynuowała działalność prowadzoną dotychczas przez Spółkę Dzieloną w tym zakresie przy wykorzystaniu składników majątkowych będących przedmiotem przejęcia, opisanych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Zespół składników materialnych i niematerialnych przenoszonych do Spółki Przejmującej stanowi kompletny i funkcjonalnie spójny zespół, umożliwiający samodzielne prowadzenie Działalności Nieruchomościowej w dotychczasowym zakresie po dniu Podziału. W konsekwencji, kontynuowanie tej działalności nie będzie co do zasady wymagało zaangażowania innych, istotnych składników majątkowych nieobjętych Podziałem.

Jednocześnie, Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu Podziału mogą być zawarte umowy dotyczące świadczenia usług wsparcia (tzw. back office), w szczególności w obszarach takich jak księgowość, kadry i płace, HR, IT czy administracja, zgodnie z modelem funkcjonującym również wobec innych podmiotów z Grupy. Okoliczność ta nie wpływa jednak na ocenę zdolności zespołu składników przejmowanych przez Spółkę Przejmującą do samodzielnego prowadzenia Działalności Nieruchomościowej.

15.  Czy Spółka Przejmująca będzie miała faktyczną możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę Dzieloną w zakresie Działalności Nieruchomościowej wyłącznie na podstawie składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem przejęcia?

Czy też Spółka Przejmująca będzie musiała podjąć/wykonać jakieś działania faktyczne lub prawne w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte składniki materialne i niematerialne? Jeśli tak, to proszę opisać, jakie będą to działania.

Odpowiedź:

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka Przejmująca będzie miała faktyczną możliwość kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez Spółkę Dzieloną w zakresie Działalności Nieruchomościowej na podstawie zespołu składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem przejęcia w ramach Podziału, opisanych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Przenoszony do Spółki Przejmującej zespół składników majątkowych stanowi kompletny i funkcjonalnie spójny zespół, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych związanych z Działalnością Nieruchomościową, który umożliwia samodzielne prowadzenie tej działalności w dotychczasowym zakresie po dniu Podziału. W konsekwencji, co do zasady, kontynuowanie Działalności Nieruchomościowej nie będzie wymagało zaangażowania innych istotnych składników majątkowych nieobjętych Podziałem.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu Podziału Spółka Przejmująca może zawrzeć umowy o świadczenie usług wsparcia (tzw. back-office), w szczególności w obszarach takich jak księgowości, kadry i płace, HR, IT oraz administracja, zgodnie z modelem funkcjonującym obecnie również wobec innych podmiotów z Grupy. Ewentualne zawarcie takich umów ma charakter wyłącznie pomocniczy i organizacyjny oraz w ocenie Wnioskodawcy nie powinien wpływać na ocenę zdolności zespołu składników przejmowanych przez Spółkę Przejmującą do samodzielnego prowadzenia Działalności Nieruchomościowej.

16.  Czy przedmiot przekazania do Spółki Przejmującej, w momencie dokonania tej czynności, będzie posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze? Jeśli tak, to jakie dokładnie będą to zadania gospodarcze oraz czy Spółka Przejmująca będzie miała faktyczną możliwość wykonywania tych zadań gospodarczych wyłącznie na podstawie składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem przejęcia, czy też Spółka Przejmująca podejmowała lub będzie musiała podjąć/wykonać jakieś działania faktyczne lub prawne w celu prowadzenia działalności gospodarczej (realizacji określonych ww. zadań gospodarczych) w oparciu o nabyte składniki materialne i niematerialne? Jeśli tak, to jakie były/będą to działania.

Odpowiedź:

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiot przekazania do Spółki Przejmującej w ramach planowanego Podziału będzie na moment dokonania tej czynności posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze.

Zespół składników materialnych i niematerialnych przypisanych do Działalności Nieruchomościowej, które zostaną przeniesione do Spółki Przejmującej, umożliwia samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej polegającej w szczególności na: (…).

Powyższe zadania gospodarcze są obecnie realizowane w ramach Działalności Nieruchomościowej w Spółce Dzielonej i będą mogły być kontynuowane przez Spółkę Przejmującą wyłącznie w oparciu o przejmowany zespół składników materialnych i niematerialnych, bez konieczności angażowania innych istotnych składników majątkowych lub niemajątkowych nieobjętych podziałem.

Spółka Przejmująca nie będzie zobowiązana do podejmowania dodatkowych, istotnych działań faktycznych ani prawnych niezbędnych do wykonywania wskazanych zadań gospodarczych, poza czynnościami o charakterze organizacyjnym i technicznym związanymi z samą realizacją Podziału. Ewentualne świadczenie usług o charakterze pomocniczym (tzw. back-office) nie będzie miało wpływu na ocenę zdolności Działalności Nieruchomościowej do samodzielnego funkcjonowania jako niezależnego przedsiębiorstwa.

17.  Czy Spółka Przejmująca, w oparciu o nabyte składniki majątkowe w postaci Działalności Nieruchomościowej, ma zamiar kontynuowania działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim była prowadzona w obecnym przedsiębiorstwie Państwa Spółki?

Odpowiedź:

Tak, Spółka Przejmująca, w oparciu o nabyte składniki majątkowe w postaci Działalności Nieruchomościowej, ma zamiar kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim była ona dotychczas prowadzona przez Spółkę Dzieloną w ramach jej przedsiębiorstwa.

Działalność ta będzie kontynuowana w oparciu o przejęty zespół składników materialnych i niematerialnych, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie

Czy wydzielona ze Spółki Dzielonej Działalność Nieruchomościowa w dniu podziału będzie stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT i w związku z tym przeniesienie jej w ramach Podziału nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, wydzielona ze Spółki Dzielonej Działalność Nieruchomościowa w dniu podziału będzie stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT i w związku z tym przeniesienie jej nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, Działalność Nieruchomościowa stanowić będzie zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT. W konsekwencji, w związku z planowanym Podziałem, zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego w VAT po stronie Wnioskodawcy.

1.  Podział spółki na gruncie Ustawy VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej: Ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, a w myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jak wynika z kolei z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, z zakresu opodatkowania podatkiem VAT wyłączono „transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Termin „transakcja zbycia” zawarty w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Prawidłowość przedstawionego powyżej sposobu rozumienia pojęcia „transakcja zbycia” jest potwierdzana w licznych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, między innymi w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 marca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.6.2021.4.MB: „Wyrażenie «transakcja zbycia» użyte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu «dostawa towarów» w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. «zbycie» obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (...)”.

Nie powinno tym samym ulegać wątpliwości, że przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa na inny podmiot w drodze podziału spółki mieścić się będzie w pojęciu „transakcji zbycia”. Dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma zatem to, czy w ramach planowanego podziału dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Należy zatem rozstrzygnąć, czy Działalność Nieruchomościowa jest zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy VAT, a dokładniej w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, który zawiera definicję pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Uznanie Działalności Nieruchomościowej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT będzie skutkowało wyłączeniem planowanego Podziału z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

2.  Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy VAT

Zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, stanowi organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż podstawowym warunkiem uznania określonego zespołu składników za ZCP jest to, aby wystąpiły w nim, zarówno składniki materialne, jak i niematerialne, w tym zobowiązania. Zespół ten powinien umożliwiać prowadzenie na jego bazie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego określone zadania. Ponadto powinien być on wydzielony organizacyjnie i finansowo w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.

Zorganizowana cześć przedsiębiorstwa nie jest zatem jedynie „prostą” sumą składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Istotne jest to, aby te składniki były odpowiednio powiązane i umożliwiały samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

Tym samym, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa spełnione powinny być następujące warunki:

·      istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych,

·      zespół ten musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu dla danej części przedsiębiorstwa, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego możemy poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa,

·      wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych musi być powiązany funkcjonalnie oraz przeznaczony do realizacji określonych zadań (funkcji) gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne),

·      po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Interpretacja ustawowej definicji ZCP budzi w praktyce spory i trudno jest wskazać precyzyjnie granicę pomiędzy zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa a kompleksem składników majątkowych. Przyjmuje się jednak, że ocena wydzielanego zespołu składników majątkowych pod kątem uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinna być dokonywana pod kątem wydzielenia na trzech płaszczyznach: wydzielenia organizacyjnego, wydzielenia finansowego, wydzielenia funkcjonalnego. Powyższy pogląd znajduje odzwierciedlenie w wielu interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych. Powszechnie akceptowalnym jest pogląd, zgodnie z którym zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie całość). Takie stanowisko zostało wyrażone między innymi w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.223.2025.2.RH lub z dnia 24 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.22.2025.2.AND.

W związku z tym, że ustawodawca nie precyzuje, w jaki sposób spełnienie przesłanki wydzielenia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego powinno być weryfikowane, konieczne jest indywidualne rozpatrzenie każdego z przypadków.

Zdaniem Wnioskodawcy, składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania) przypisane do Działalności Nieruchomościowej tworzą zorganizowaną całość i są ze sobą powiązane w sposób, który stanowi, że są one funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych celów gospodarczych – wykonywania zadań przypisanych do danego obszaru działalności – co zostanie przed dniem podziału formalnie potwierdzone Uchwałą. Wnioskodawca zwraca również uwagę, iż na Spółkę Przejmującą planowane jest przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Spółkę Dzieloną umów, które są funkcjonalnie związane wyłącznie z Działalnością Nieruchomościową (w tym m.in. umowy o zarządzanie nieruchomościami), a więc elementy konieczne dla potwierdzenia możliwości kontynuowania działalności przez wyodrębniony zespół składników części przedsiębiorstwa, na które wskazują Objaśnienia z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości komercyjnych wydane przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111, z późn. zm.).

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego Działalność Nieruchomościowa na dzień Podziału będzie stanowić niezależną, samodzielnie działającą część przedsiębiorstwa, wyodrębnioną funkcjonalnie, organizacyjnie oraz finansowo. Wydzielony w ramach Uchwały zespół składników majątkowych pozwoli po Podziale na kontynuację Działalności Nieruchomościowej przez Spółkę Przejmującą. Opisane w złożonym wniosku zespoły składników majątkowych służą – i służyć będą dalej po Podziale – realizacji określonych zadań gospodarczych.

Świadczą o tym wskazane poniżej argumenty:

1)  Wydzielenie organizacyjne

Ustawa VAT nie definiuje pojęcia wyodrębnienia organizacyjnego. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższa przesłanka oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębne przedsiębiorstwo, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki te odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

Zgodnie z dominującym stanowiskiem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wydzielenie organizacyjne oznacza zazwyczaj wyodrębnienie części działalności przedsiębiorstwa w strukturze organizacyjnej całego podmiotu. W odniesieniu do tej przesłanki przyjmuje się, że jest ona spełniona, jeżeli konkretny zespół składników jest pewną całością organizacyjnie wyodrębnioną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze (tak potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 marca 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.66.2025.1.MJ).

W związku z powyższym, istotna jest ocena rzeczywistej struktury organizacyjnej Spółki Dzielonej. Komórki składające się na zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinny organizacyjnie tworzyć powiązaną całość. Komórki wydzielone powinny być niezależne i posiadać zdolność do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. W praktyce utożsamia się to z sytuacją, w której istnieje odrębna komórka organizacyjna (dział/wydział/departament), która jest nadzorowana przez wyznaczoną osobę.

Wydzielenie organizacyjne wiąże się również z przydzieleniem pracowników do odpowiedniej komórki organizacyjnej, co jest ściśle powiązane z odpowiednio zbudowaną i sprecyzowaną pod kątem wydzielenia strukturą organizacyjną.

W opisywanym zdarzeniu przyszłym, Działalność Nieruchomościowa została wyodrębniona w ramach struktur Spółki Dzielonej na podstawie realnej roli, jaką pełni w Spółce Dzielonej, ale także formalnie na podstawie Uchwały, w taki sposób, że Działalność Nieruchomościowa składa się z następujących komórek organizacyjnych: (…).

Do każdej jednostki/komórki organizacyjnej w ramach Działalności Nieruchomościowej, przypisany jest odpowiedni menedżer lub dyrektor, odpowiedzialny za zarządzanie oraz nadzór nad daną jednostką lub komórką organizacyjną. Pełen zespół jednostek i komórek organizacyjnych, podporządkowanych Działalności Nieruchomościowej pozostaje pod ogólnym zarządem osoby wyznaczonej do kierowania w całości danym obszarem – nadzór nad pracami każdej jednostki /komórki organizacyjnej sprawuje zarząd Spółki Dzielonej.

Wnioskodawca podkreśla, iż oba obszary działalności stanowią zespoły składników materialnych i niematerialnych służących do prowadzenia określonych zadań gospodarczych. Oba obszary działalności pełnią w ramach Spółki Dzielonej odrębne funkcje. Formalną podstawą wskazanego, faktycznego wydzielenia, będzie Uchwała mająca na celu formalne wyodrębnienie w strukturach Spółki Dzielonej Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej, w konsekwencji czego na dzień Podziału będą stanowić odrębne działy w przedsiębiorstwie Spółki Dzielonej.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że wyodrębnione komórki są niezależne oraz posiadają zdolność do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Wynika to z faktu, iż w ramach Spółki Dzielonej istnieją komórki organizacyjne (działy), które są nadzorowane przez wyznaczoną osobę. Dodatkowo podkreślić należy, że do Działalności Nieruchomościowej zostali przyporządkowani poszczególni pracownicy, a przeniesienie Działalności Nieruchomościowej ze Spółki Dzielonej na rzecz Spółki Przejmującej nie zmieni organizacji pracy poszczególnych pracowników, m.in. w zakresie miejsca pracy czy zakresu obowiązków pracowników przyporządkowanych do Działalności Nieruchomościowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe oznacza, że zespół składników majątku Spółki Dzielonej, który wchodzi w skład Działalności Nieruchomościowej jest odpowiednio wyodrębniony. Do przenoszonej części przedsiębiorstwa Spółki Dzielonej są alokowane składniki aktywów, pasywów oraz zasoby kadrowe Spółki Dzielonej niezbędne na cele danego obszaru działalności.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że Działalność Nieruchomościowa nie stanowi „prostych sum” określonych składników, przy pomocy których można prowadzić określoną działalność, lecz zorganizowany zespół tych składników. Będąca przedmiotem Podziału Działalność Nieruchomościowa będzie stanowiła zespół składników majątkowych i niemajątkowych na tyle zorganizowany, aby samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność gospodarczą jak niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że warunek wyodrębnienia organizacyjnego wynikający z treści art. 2 pkt 27e Ustawy VAT zostanie spełniony w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego w stosunku do Działalności Nieruchomościowej.

2)  Wydzielenie finansowe

Warunkiem istnienia odrębności finansowej zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest możliwość przypisania do niego określonych kosztów, przychodów, należności i zobowiązań. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku samodzielnego finansowo zakładu lub oddziału osoby prawnej. W orzecznictwie podkreśla się jednak, że wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać pełnej samodzielności finansowej (która często nie jest w praktyce możliwa do osiągnięcia z uwagi na funkcjonowanie w ramach jednego przedsiębiorstwa), lecz wewnętrzną samodzielność finansową – a więc sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego obszaru działalności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2012 r., sygn. II FSK 692/11). Kluczowa jest tu zatem możliwość oddzielenia finansów zorganizowanej części przedsiębiorstwa od finansów całego przedsiębiorstwa. Dotyczy to nie tylko takich pozycji jak środki trwałe, wartości niematerialne i prawne, zapasy, środki pieniężne, rozrachunki z pracownikami itp., ale również należności oraz zobowiązań. Przyporządkowanie aktywów i pasywów oraz odpowiednia ewidencja operacji gospodarczych, powinna umożliwić sporządzenie co najmniej odrębnych bilansów oraz rachunków zysków i strat.

Powyższe jest spójne także z utrwaloną praktyką organów podatkowych, zgodnie z którą wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej danej masy majątkowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Efektem finalnym tak przygotowanej ewidencji podatnika jest możliwość przygotowania (chociażby uproszczonych) bilansu i rachunku wyników.

Stanowisko takie zostało zaprezentowane m.in. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 maja 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.235.2025.3.MG: „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił w interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.36.2025.5.JSU lub z dnia 9 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4013.102.2024.1.MAZ.

W ramach prowadzonej ewidencji księgowej wspieranej tam, gdzie to konieczne ze względów systemowych, ewidencją pomocniczą oraz narzędziami analitycznymi (np. arkusze kalkulacyjne, mapowania manualne), możliwa jest szczegółowa identyfikacja istotnych pozycji aktywów i zobowiązań przypisanych do poszczególnych działalności. W szczególności możliwa jest identyfikacja w księgach Spółki Dzielonej zasadniczo wszelkich aktywów (rzeczowych i niematerialnych, trwałych i obrotowych), przyporządkowanych do poszczególnych obszarów działalności (Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej), jak również wszelkich przychodów i kosztów związanych z działalnością poszczególnych obszarów działalności. Proces ten realizowany jest w oparciu o dane systemowe, poprzez przyporządkowanie bezpośrednio na podstawie analityki kont, ewidencji pomocniczych oraz kluczy alokacji (uzasadnione ekonomicznie klucze rozliczeniowe). Oznacza to, że Spółka Dzielona nie identyfikuje zasadniczo kategorii, względem których nie można dokonać przyporządkowania do poszczególnych obszarów działalności (bezpośrednio lub za pomocą klucza alokacji). Faktem jest, że w przypadku części pozycji wykazywanych w bilansie Spółki Dzielonej nie można dokonać jednoznacznego przyporządkowania do poszczególnych obszarów działalności. Nie wynika to jednak z braku wydzielenia funkcjonalnego, organizacyjnego czy finansowego, ale z faktu, iż w ramach jednego podmiotu prawnego prowadzona jest działalność w różnych obszarach.

Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, jedynie w zakresie kosztów o ograniczonym znaczeniu w kontekście ich poziomu w relacji do wszystkich kosztów Wnioskodawcy, np. kosztów dotyczących usług wsparcia, niektórych obciążeń publicznoprawnych, nie jest możliwe jednoznaczne przyporządkowanie ich do poszczególnych obszarów działalności. W konsekwencji, na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej, istnieje możliwość sporządzenia odrębnych, rachunków zysków i strat oraz bilansów, dla Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej, które są i będą sporządzane kwartalnie dla celów wewnętrznych do dnia Podziału.

Dodatkowo, w ujęciu miesięcznym funkcjonuje raportowanie zarządcze, oparte m.in. na analizie zyskowności konkretnych punktów sprzedaży, nieruchomości, monitorowaniu należności handlowych i czynszowych, zabezpieczeń dla umów najmu, jak gwarancji bankowych, co daje równie istotny poziom szczegółowości od strony rachunku zysków i strat.

Spółka Dzielona posługuje się wspólnym rachunkiem głównym, przy czym na cele Działalności Nieruchomościowej utworzone zostały rachunki wirtualne (…), pozwalające identyfikować należności od najemców. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, warunek wyodrębnienia finansowego wynikający z treści art. 2 pkt 27e Ustawy VAT zostanie spełniony w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego w stosunku do Działalności Nieruchomościowej.

3)  Wydzielenie funkcjonalne

Ocena wydzielenia funkcjonalnego bazuje na weryfikacji, czy określona część przedsiębiorstwa jest zdolna do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Oznacza to zatem ocenę stopnia niezależności danego obszaru od pozostałej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Na takie rozumienie wskazują także organy podatkowe, np. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 24 kwietnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.238.2025.2.AWY oraz z dnia 3 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.145.2024.4.PJ: „Aby zatem, część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”. Powyższe potwierdził także np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.258.2024.3.AND lub z 8 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.243.2024.2.MM: „(...) wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.

Należy przy tym zauważyć, że dla spełnienia przesłanki wyodrębnienia funkcjonalnego kluczowe jest przejęcie jego funkcjonalnej tożsamości w oparciu o istotne składniki przejętego przedsiębiorstwa. Jednocześnie, wyłączenie któregoś ze składników, nawet tych istotnych, możliwe jest w sytuacji, gdy składniki te mogą być łatwo zastępowalne bez naruszania funkcji i tożsamości przedsiębiorstwa (S. Krempa. Sprzedaż przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części. Podatki dochodowe. Warszawa 2007, s. 35).

Wnioskodawca wskazuje jednak, że przypisane do Działalności Nieruchomościowej są wszystkie istotne składniki materialne i niematerialne, przy pomocy których Spółka Przejmująca oraz Spółka Dzielona, będą mogły samodzielnie planować, kontrolować i realizować działalność gospodarczą z wykorzystaniem przydzielonego majątku oraz przy zaangażowaniu zatrudnionych pracowników i pod kierownictwem osoby odpowiedzialnej za tę jednostkę. Zadania realizowane przez Działalność Nieruchomościową będą pozwalać na kontynuowanie prowadzonej działalności w niezmienionym zakresie, w ramach odpowiednio Spółki Przejmującej, bez konieczności podejmowania istotnych dodatkowych działań, jak np. dodatkowe istotne zatrudnienia, dodatkowy zakup istotnych aktywów czy poszukiwanie nowych kontrahentów. Konsekwencją Podziału będzie możliwość dalszego rozwoju obu obszarów działalności w ramach danego podmiotu. Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, zgodnie z którą część funkcji wspierających (tzw. usługi back office) w szczególności w obszarach księgowości, kadr i płac, HR, IT oraz administracji, jest realizowana centralnie w ramach struktur Spółki Dzielonej. Usługi te świadczone są na podstawie umów o świadczenie usług zawieranych przez Spółkę Dzieloną również z innymi spółkami z Grupy. W związku z powyższym, pracownicy wykonujący zadania back office nie są przypisani wyłącznie do konkretnej działalności, lecz świadczą wsparcie w sposób ogólny, obejmując zarówno Działalność Handlową, jak i Działalność Nieruchomościową oraz inne podmioty z Grupy.

W konsekwencji, po wydzieleniu Działalności Nieruchomościowej, Spółka Przejmująca, jako odrębny podmiot w Grupie, będzie zobowiązana do zawarcia ze Spółką Dzieloną odrębnej umowy o świadczenie usług, zgodnej z obowiązującym w Grupie modelem, który obowiązuje również inne podmioty z Grupy.

W ocenie Wnioskodawcy, wskazana okoliczność nie oznacza, że Działalność Nieruchomościowa mająca być wydzielona do Spółki Przejmującej nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa – taka sytuacja wynika wyłącznie z faktu, że obecnie Spółka Dzielona formalnie funkcjonuje jako jeden podmiot. Konieczność formalnego zawarcia – w ograniczonym zakresie – nowych umów przez Spółkę Przejmującą w zakresie usług wsparcia nie oznacza, że Działalność Nieruchomościowa nie posiada faktycznej i realnej zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie wpływa na samodzielność obu obszarów działalności. Analogicznie usługi wsparcia mogłyby zostać pozyskane od zewnętrznych kontrahentów przez Spółkę Przejmującą.

W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, Działalność Nieruchomościowa stanowi zorganizowany zespół składników majątkowych i niemajątkowych, powiązanych funkcjonalnie oraz niezbędnych do realizacji ściśle określonych zadań gospodarczych wyodrębnionych w strukturze organizacyjnej Spółki Dzielonej (szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego). Oba obszary działalności pełnią także odmienne funkcje gospodarcze ukierunkowane na zaspokajanie potrzeb różnych grup odbiorców. Wykorzystują odpowiednio alokowane zasoby zarówno majątkowe, jak i kadrowe, stosownie do realizowanych przez nie funkcji operacyjnych, przy czym alokacja ta nie ma charakteru przypadkowego, lecz wynika z przyjętej struktury organizacyjnej i biznesowej Spółki Dzielonej.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, warunek wyodrębnienia funkcjonalnego wynikający z treści art. 2 pkt 27e Ustawy VAT zostanie spełniony w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego w stosunku do Działalności Nieruchomościowej.

4)  Podsumowanie stanowiska

Końcowo należy podkreślić, że aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to wszystkie wymienione powyżej przesłanki muszą być spełnione łącznie.

W przeciwnym wypadku nie można uznać danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W świetle argumentów przedstawionych powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, zespół składników materialnych i niematerialnych służących do działalności w zakresie części wydzielanej (Działalność Nieruchomościowa) na dzień Podziału przez wydzielenie będzie wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który zarazem będzie mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, ww. zespół aktywów i pasywów służących do prowadzenia Działalności Nieruchomościowej będzie stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

W konsekwencji, w związku z planowanym Podziałem nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego w VAT po stronie Wnioskodawcy, zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Powyższe stanowisko w zakresie potwierdzenia obszaru działalności związanego z najmem nieruchomości potwierdzają organy podatkowe w analogicznych stanach faktycznych, m.in:

·      interpretacji indywidualnej z 10 października 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.616.2024.2.AKS, gdzie dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, iż: „(...) opisany zespół składników materialnych i niematerialnych Działalności Nieruchomościowej będzie stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy ze względu na spełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wynika to z faktu, że zespół składników majątkowych składających się na Działalność Nieruchomościową będzie cechował się wyodrębnieniem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym oraz będzie posiadał zdolność funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Dodatkowo, Spółka Przejmująca będzie miała możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez Działalność Nieruchomościową w takim zakresie, w jakim jest ona obecnie prowadzona w ramach Spółki. Ponadto, do majątku Działalności Nieruchomościowej, który będzie wydzielany do Spółki Przejmującej, zostaną przypisane również 21/22 zobowiązania związane z tą częścią działalności”;

·      interpretacji indywidualnej z 8 kwietnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.90.2024.3.AA, gdzie wskazano: „Zespół składników majątkowych mający być przedmiotem aportu jest obecnie wykorzystywany w działalności związanej wynajmem nieruchomości. Zorganizowana część przedsiębiorstwa i tym samym przedmiot aportu do Spółki będą tworzyły składniki, które pozwolą na kontynuację działalności nieruchomościowej bez angażowania dodatkowych środków materialnych lub niematerialnych oraz podejmowania dodatkowych działań. Składniki te obecnie są wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej wyłącznie do celów działalności nieruchomościowej i w całości zostaną przeniesione w drodze aportu zorganizowanej część przedsiębiorstwa do Spółki. Działalność ta będzie zatem zdolna do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Co istotne Spółka będzie kontynuowała w sposób trwały działalność w zakresie wynajmu nieruchomości realizowanej dotychczas przez Pana działalność gospodarczą”;

·      interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.621.2024.4.JSU, gdzie wskazano: „Opisany we wniosku zespół składników stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki oraz przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych i potencjalnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące konkretnie przypisane mu zadania gospodarcze, związane z wynajmem powierzchni. (...) Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że zespół składników materialnych i niematerialnych składających się na dział Wynajmu, będzie stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”, zgodnie z którym:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych).

I tak:

1)  w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2)  wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów.

W wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje natomiast samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Przepisy regulujące prawną instytucję podziału spółek stanowią treść działu II ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm.).

Zgodnie z art. 529 § 1 Kodeksu spółek handlowych:

Podział może być dokonany:

Przewidziany w art. 529 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych, podział dokonany przez przeniesienie części majątku spółki do innej istniejącej spółki lub nowo zawiązanej spółki (podział przez wydzielenie), powoduje przeniesienie prawa własności wydzielonych części majątku. Złożoność procedur związanych z podziałem spółki nie ma przy tym znaczenia. Istotny jest efekt końcowy – przeniesienie własności.

W świetle powyższych regulacji, dokonany na podstawie Kodeksu spółek handlowych podział przez wydzielenie poszczególnych części majątku spółki dzielonej jest, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, operacją obejmującą zdarzenia podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wyjaśnić jednak należy, że w sytuacji, gdy w wyniku podziału spółki przez wydzielenie przedmiotem przeniesienia własności jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, to mamy do czynienia z transakcją zbycia w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, który to przepis wyłącza taką czynność z zakresu regulacji ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka jest podmiotem uczestniczącym w grupie kapitałowej prowadzącej działalność gospodarczą w sektorze sprzedaży (…), prowadząc działalność we wskazanym zakresie oraz pełniąc jednocześnie funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w oparciu o dwa główne obszary działalności, tj. obszar związany z główną działalnością handlową w ramach (…) („Działalność Handlowa”), a także obszar związany z nieruchomościami dedykowanymi działalności handlowej, magazynowej oraz logistycznej („Działalność Nieruchomościowa”).

W ramach Grupy planowane jest dokonanie czynności reorganizacyjnych mających na celu dostosowanie struktury Grupy do aktualnych uwarunkowań biznesowych, w tym m.in. dokonanie podziału w trybie art. 529 § 1 pkt 4 ustawy Kodeks spółek handlowych.

W wyniku podziału przez wydzielenie, Działalność Nieruchomościowa, w tym składniki majątku z nią związane, zostaną przeniesione do odrębnej spółki akcyjnej, która będzie prowadziła działalność związaną z nieruchomościami. W Spółce Dzielonej pozostanie kompletny zespół składników majątku (materialnych i niematerialnych) umożliwiający dalsze prowadzenie Działalności Handlowej w niezmienionym zakresie, obejmujący wszelkie składniki funkcjonalnie związane z tą działalnością. Składniki te stanowią wszystkie aktywa, prawa, obowiązki oraz zobowiązania niezbędne do dalszego prowadzenia Działalności Handlowej w niezmienionym zakresie po dniu podziału i pozostaną w Spółce Dzielonej.

Zadania Działalności Nieruchomościowej obejmują w szczególności: (…).

Wskazują Państwo, że obszary działalności Spółki Dzielonej, tj. Działalność Handlowa i Działalność Nieruchomościowa, zostały wyodrębnione w ramach struktury organizacyjnej Spółki Dzielonej, co zostanie przed dniem podpisania planu podziału formalnie potwierdzone w ramach uchwały zarządu Spółki Dzielonej w przedmiocie formalnego wydzielenia dwóch niezależnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Obszary działalności Spółki Dzielonej (Działalność Handlowa oraz Działalność Nieruchomościowa) stanowią odrębne jednostki organizacyjne w ramach przedsiębiorstwa. Posiadają wewnętrzną, hierarchiczną i organizacyjną strukturę, wraz z odrębnym kierownictwem i kadrą zarządzającą oraz przypisanymi do niej pracownikami. Uchwała potwierdzi również zasady podziału zadań i czynności pomiędzy Działalnością Handlową a Działalnością Nieruchomościową oraz stan składników majątkowych przypisanych do Działalności Handlowej oraz Działalności Nieruchomościowej.

W związku z planowanym podziałem Spółki Dzielonej, na podstawie art. 23¹ ustawy Kodeks pracy dojdzie do przejścia części zakładu pracy na Spółkę Przejmującą i w konsekwencji do przejęcia przez Spółkę Przejmującą grona pracowników bezpośrednio przypisanych do Działalności Nieruchomościowej. Przypisanie pracowników do poszczególnych obszarów działalności wynika z zapisów umów o pracę, w których określono stanowiska oraz zakres powierzonych zadań.

W ramach Działalności Nieruchomościowej zostały wydzielone następujące składniki majątkowe i niemajątkowe niezbędne do prowadzenia działalności: (…).

Wskazany zespół składników majątkowych jest wykorzystywany w Spółce Dzielonej do realizacji działalności związanej z nieruchomościami dedykowanymi prowadzeniu działalności handlowej w Grupie, jak również funkcjom magazynowym i logistycznym, przy czym składniki te pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach funkcjonalnych umożliwiających prowadzenie tej działalności jako wyodrębnionego obszaru operacyjnego.

W ramach Podziału planowane jest przeniesienie wszystkich składników majątkowych i niemajątkowych Spółki Dzielonej przypisanych do Działalności Nieruchomościowej. Do obszaru Działalności Nieruchomościowej przyporządkowane zostały wszelkie aktywa (rzeczowe i niematerialne, trwałe i obrotowe) oraz zobowiązania, jak również wszelkie przychody i koszty.

Na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej istnieje możliwość sporządzenia odrębnych rachunków zysków i strat oraz bilansów dla Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej, które są i będą sporządzane kwartalnie dla celów wewnętrznych do dnia Podziału.

Spółka Dzielona posługuje się wspólnym rachunkiem głównym, przy czym na cele Działalności Nieruchomościowej utworzone zostały rachunki wirtualne, pozwalające identyfikować należności od najemców.

Planowana transakcja będzie obejmowała przeniesienie na Spółkę Przejmującą należności o charakterze pieniężnym związanych z Działalnością Nieruchomościową. Przeniesieniu podlegać będą w szczególności należności wynikające z umów dotyczących nieruchomości wchodzących w skład Działalności Nieruchomościowej, w tym m.in. należności z tytułu najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, jak również należności związane z kosztami mediów i usług eksploatacyjnych przypisanych do poszczególnych nieruchomości.

Wskazują Państwo, że działalność Nieruchomościowa, jako wyodrębniona jednostka organizacyjna, może samodzielnie planować, kontrolować i realizować działalność gospodarczą z wykorzystaniem przydzielonego majątku oraz przy zaangażowaniu zatrudnionych pracowników i pod kierownictwem osoby odpowiedzialnej za tę jednostkę.

W ramach Podziału zostaną przeniesione na Spółkę Przejmującą m.in. prawa i obowiązki wynikające z kontraktów z klientami zewnętrznymi oraz wewnętrznymi, w szczególności w zakresie najmu nieruchomości, a więc umowy bezpośrednio związane z realizacją zadań i funkcjami Działalności Nieruchomościowej wykonywane na rzecz kontrahentów. W związku z planowaną reorganizacją, po realizacji Podziału nieruchomości będą wynajmowane klientom zewnętrznym i wewnętrznym przez Spółkę Przejmującą. Spółka Przejmująca będzie w ramach realizowanego najmu działać we własnym imieniu i na własne ryzyko.

Państwa zdaniem, składniki majątkowe Działalności Nieruchomościowej przekazane do Spółki Przejmującej, będą zdolne do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy oraz nie będą wymagały zaangażowania innych istotnych środków materialnych ani niematerialnych.

W ramach planowanego podziału do nowo tworzonej spółki akcyjnej zostaną przeniesione składniki majątku przypisane do Działalności Nieruchomościowej, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami oraz należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. W skład przenoszonego majątku wchodzić będą, w zakresie, w jakim Spółka Dzielona korzystała z finansowania dłużnego i jest stroną odpowiednich umów, prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których udzielono finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonych nieruchomości.

Zgodnie z założeniami planowanego Podziału, wszystkie składniki materialne i niematerialne niezbędne do prowadzenia Działalności Handlowej, po dokonaniu wydzielenia, pozostaną przypisane do tego obszaru działalności i będą wykorzystywane wyłącznie w ramach Spółki Dzielonej. Po dokonaniu podziału Spółki Dzielonej przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej, w Spółce Dzielonej pozostaną nieruchomości przypisane do Działalności Handlowej, w szczególności nieruchomość stanowiąca siedzibę Spółki Dzielonej, przypisana do Działalności Handlowej pozostającej w Spółce Dzielonej. Wskazana nieruchomość nie zostanie przeniesiona do Spółki Przejmującej, gdyż nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności najmu, magazynowania ani logistyki przypisanych do Działalności Nieruchomościowej, lecz służy wyłącznie Działalności Handlowej i jako taka pozostaje w Spółce Dzielonej.

Przyjęty model biznesowy zakłada jednak, iż do Działalności Nieruchomościowej przyporządkowane są również nieruchomości, na których prowadzona jest Działalność Handlowa – Działalność Nieruchomościowa zajmuje się zarządzaniem i obsługą nieruchomości w ramach Spółki Dzielonej (poza nieruchomością stanowiącą siedzibę Spółki Dzielonej). Tym samym, część nieruchomości obecnie wykorzystywanych do prowadzenia Działalności Handlowej, które wraz z wydzieleniem Działalności Nieruchomościowej zostaną przeniesione do Spółki Przejmującej, po Podziale będą wynajmowane na rzecz Spółki Dzielonej.

Pomiędzy Spółką Przejmującą a Spółką Dzieloną zawarte zostaną umowy najmu części nieruchomości związanych z Działalnością Handlową, na podstawie których Spółka Dzielona, prowadząca Działalność Handlową, będzie korzystać z nieruchomości należących do Spółki Przejmującej. Najem ten będzie miał charakter odpłatny i zostanie ukształtowany na warunkach rynkowych.

Wskazują Państwo, że Spółka Przejmująca, w oparciu o nabyte składniki majątkowe w postaci Działalności Nieruchomościowej, ma zamiar kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim była ona dotychczas prowadzona przez Spółkę Dzieloną w ramach jej przedsiębiorstwa.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy wydzielona ze Spółki Dzielonej Działalność Nieruchomościowa w dniu podziału będzie stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w związku z tym jej przeniesienie w ramach podziału do Spółki Przejmującej będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, czy przenoszone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Spółki dzielonej zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po podziale przez wydzielenie powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Spółkę przejmującą, w oparciu o przejęte składniki.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji – zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Aby mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wydzielenie w ramach przedsiębiorstwa powinno zachodzić łącznie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej, funkcjonalnej. Ponadto, wyodrębnienie to powinno istnieć na moment dokonania danej transakcji, nie zaś po jej dokonaniu. Brak spełnienia jednej z przesłanek wyklucza możliwość uznania, iż mamy do czynienia z dostawą zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak Państwo twierdzą, Działalność Nieruchomościowa została wyodrębniona organizacyjnie w Spółce Dzielonej. Jak Państwo wskazali, obszary działalności Spółki Dzielonej, tj. Działalność Handlowa i Działalność Nieruchomościowa, zostały wyodrębnione w ramach struktury organizacyjnej Spółki Dzielonej, co zostanie przed dniem podpisania planu podziału formalnie potwierdzone w ramach uchwały zarządu Spółki Dzielonej w przedmiocie formalnego wydzielenia dwóch niezależnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Obszary działalności Spółki Dzielonej (Działalność Handlowa oraz Działalność Nieruchomościowa) stanowią odrębne jednostki organizacyjne w ramach przedsiębiorstwa. Posiadają wewnętrzną, hierarchiczną i organizacyjną strukturę, wraz z odrębnym kierownictwem i kadrą zarządzającą oraz przypisanymi do niej pracownikami. Uchwała potwierdzi również zasady podziału zadań i czynności pomiędzy Działalnością Handlową a Działalnością Nieruchomościową oraz stan składników majątkowych przypisanych do Działalności Handlowej oraz Działalności Nieruchomościowej.

Według Państwa, również na gruncie finansowym dokonano wyodrębnienia Działalności Nieruchomościowej. Jak Państwo wskazali, na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej istnieje możliwość sporządzenia odrębnych rachunków zysków i strat oraz bilansów dla Działalności Nieruchomościowej oraz Działalności Handlowej, które są i będą sporządzane kwartalnie dla celów wewnętrznych do dnia Podziału. Spółka Dzielona posługuje się wspólnym rachunkiem głównym, przy czym na cele Działalności Nieruchomościowej utworzone zostały rachunki wirtualne, pozwalające identyfikować należności od najemców. Planowana transakcja będzie obejmowała przeniesienie na Spółkę Przejmującą należności o charakterze pieniężnym związanych z Działalnością Nieruchomościową. Przeniesieniu podlegać będą w szczególności należności wynikające z umów dotyczących nieruchomości wchodzących w skład Działalności Nieruchomościowej, w tym m.in. należności z tytułu najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, jak również należności związane z kosztami mediów i usług eksploatacyjnych przypisanych do poszczególnych nieruchomości. W skład przenoszonego majątku wchodzić będą, w zakresie, w jakim Spółka Dzielona korzystała z finansowania dłużnego i jest stroną odpowiednich umów, prawa i obowiązki wynikające z umów, na podstawie których udzielono finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonych nieruchomości.

Natomiast nie można uznać że doszło do wyodrębnienia funkcjonalnego Działalności Nieruchomościowej. Przede wszystkim należy zauważyć, że Spółka Dzielona prowadzi działalność gospodarczą w oparciu o dwa główne obszary działalności, tj. obszar związany z główną działalnością handlową w ramach (…) (tj. Działalność Handlową), a także obszar związany z nieruchomościami dedykowanymi działalności handlowej, magazynowej oraz logistycznej (tj. Działalność Nieruchomościową). Wskazali Państwo, że przyjęty model biznesowy zakłada, iż do Działalności Nieruchomościowej przyporządkowane są również nieruchomości, na których prowadzona jest Działalność Handlowa – Działalność Nieruchomościowa zajmuje się zarządzaniem i obsługą nieruchomości w ramach Spółki Dzielonej. Tym samym, po podziale, część nieruchomości obecnie wykorzystywanych do prowadzenia Działalności Handlowej, które wraz z wydzieleniem Działalności Nieruchomościowej zostaną przeniesione do Spółki Przejmującej, będzie wynajmowana na rzecz Spółki Dzielonej. Pomiędzy Spółką Przejmującą a Spółką Dzieloną zawarte zostaną umowy najmu części nieruchomości związanych z Działalnością Handlową, na podstawie których Spółka Dzielona, prowadząca Działalność Handlową, będzie korzystać z nieruchomości należących do Spółki Przejmującej.

Wobec powyższych okoliczności sprawy nie można uznać, że istnieje funkcjonalne wyodrębnienie nieruchomości wykorzystywanych do Działalności Nieruchomościowej od nieruchomości wykorzystywanych w Działalności Handlowej. Potwierdza to fakt, że po podziale, Spółka Dzielona, aby prowadzić główną działalnością handlową, będzie nadal korzystała z nieruchomości przypisanych do Działalności Nieruchomościowej na podstawie zawartych umów najmu.

Powyższe jednoznacznie wskazuje, że część nieruchomości przypisana do Działalności Nieruchomościowej po podziale funkcjonalnie nadal będzie służyła i będzie wykorzystywana w Działalności Handlowej Spółki Dzielonej. Tym samym, nieruchomości te będą niezbędne do prowadzenia Działalności Handlowej, a nie Działalności Nieruchomościowej. Nieruchomości związane z Działalności Handlową służą w pierwszej kolejności do prowadzenia handlu, są zatem na tyle istotnym składnikiem tej części działalności, że trudno mówić o ich funkcjonalnym związaniu z Działalnością Nieruchomościową.

W analizowanej sprawie na Działalność Nieruchomościową na moment podziału przez wydzielenie będą się składały takie składniki majątku (nieruchomości służące do prowadzenia Działalności Handlowej), które nie pozwalają samodzielnie funkcjonować jako niezależne i odrębne przedsiębiorstwo, gdyż część z tych nieruchomości jest nierozerwalnie i funkcjonalnie powiązana z Działalnością Handlową. Tym samym nie sposób uznać, że w analizowanej sprawie występuje wyodrębnienie funkcjonalne.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności nie można uznać, że wydzielany zespół składników będzie funkcjonalnie wyodrębniony w stopniu pozwalającym na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Nieruchomości, które będą wchodziły w skład Działalności Nieruchomościowej stanowią bowiem podstawową infrastrukturę wykorzystywaną do prowadzenia Działalności Handlowej, a ich przeniesienie do Działalności Nieruchomościowej spowoduje brak możliwości kontynuowania Działalności Handlowej bez zawarcia umów najmu. Zawarcie bowiem umów najmu nieruchomości będzie niezbędnym warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach Działalności Handlowej. Konieczność zapewnienia tej infrastruktury poprzez świadczenia wzajemne pomiędzy podmiotami powstałymi w wyniku podziału świadczy o braku samodzielności operacyjnej części przedsiębiorstwa. Ta ścisła współpraca powoduje, że pomiędzy obydwoma spółkami istnieje ścisła więź, natomiast istnienie tak ścisłej więzi skutkuje brakiem rozdzielności pomiędzy działalnością pozostająca w spółce, a działalnością wydzielaną. Spółka Dzielona i Spółka Przejmująca nie będą wobec siebie niezależne także po dokonaniu wydzielenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, że po przeprowadzeniu planowanego podziału Spółka Przejmująca nie będzie mogła w pełni swobodnie decydować co do nieruchomości, które będą do niej przeniesione ze względu na to, że Spółka Dzielona będzie tam prowadziła swoją podstawową działalność gospodarczą, tak samo Spółka Dzielona będzie zależna od Spółki Przejmującej, gdyż koniecznym dla prowadzenia przez nią Działalności Handlowej będzie zawarcie umów najmu ze Spółką Przejmującą. W konsekwencji, nie można uznać, że wydzielany zespół składników jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Taki stan rzeczy świadczy o braku realnej rozdzielności pomiędzy działalnością pozostającą w Spółce Dzielonej a działalnością wydzielaną. Oba obszary działalności pozostają ze sobą ściśle powiązane operacyjnie, a możliwość kontynuowania działalności przez Spółkę Dzieloną zależy od świadczeń zapewnianych przez Spółkę Przejmującą. W konsekwencji nie można uznać, że Działalność Nieruchomościowa wydzielana ze Spółki Dzielonej, będzie zdolna do samodzielnego funkcjonowania jako niezależny podmiot gospodarczy.

Powyższe okoliczności nie pozwalają tym samym uznać, że wyodrębniona w ramach Spółki Dzielonej Działalność Nieruchomościowa na moment podziału będzie stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa, ponieważ nie zostały spełnione łącznie wszystkie poniższe warunki:

·      istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

·      zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

·      składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

·      zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zespół składników majątkowych składający się na Działalność Nieruchomościową nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, przeniesienie go w ramach podziału przez wydzielenie do Spółki Przejmującej nie będzie stanowiło czynności wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że Działalność Nieruchomościowa wydzielona ze Spółki Dzielonej, w dniu podziału nie będzie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w konsekwencji czynność podziału przez wydzielenie Działalności Nieruchomościowej nie będzie wyłączona spod opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja ta została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Z dokonanej analizy opisu spraw powołanych interpretacji nie wynika, aby w wyniku dokonanych podziałów przedsiębiorstw nieruchomości przypisane do spółek przejmujących służyły w dalszym ciągu po podziale prowadzeniu działalności w spółkach dzielonych. Tym samym, powołane przez Państwa interpretacje zostały wydane w odmiennych okolicznościach niż ma to miejsce w Państwa sytuacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.