Interpretacja 0112-KDIL3.4012.223.2026.4.EW

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży działek jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży działek.

Uzupełniła go Pani pismem z 11 maja 2026 r. (wpływ 13 maja 2026 r.) oraz pismem z 6 czerwca 2026 r. (wpływ 10 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W przyszłości zamierza Pani dokonać sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J w miejscowości (...).

Właścicielem przedmiotowych działek została Pani w wyniku przepisania na Panią gospodarstwa rolnego (w całości) przez Pani rodziców (...) dnia 21 stycznia 2024 r. księga wieczysta nr (...). Gospodarstwo jest położone pod adresem (...).

W skład przedmiotowego gospodarstwa wchodzi nieruchomość o powierzchni (...) ha. Rodzice stali się właścicielami tego gospodarstwa w wyniku spadku po cioci, ze strony taty w roku 1977 r. W ramach prowadzonego gospodarstwa rodzice uprawiali (...), zboże, ziemniaki i hodowali w niewielkich ilościach świnie i krowy. Z uwagi na 5 i 6 klasę ziemi, małą wydajność i opłacalność gruntów ornych, w latach osiemdziesiątych Pani ojciec podjął dodatkową pracę na etacie w (...). Przejmując gospodarstwo również pracowała Pani na etacie w firmie obuwniczej i pracuje Pani tam niezmiennie do dziś, przez 20 lat.

Uprawa rolna z każdym rokiem stawała się coraz mniej opłacalna. W 2023 r., w związku z sytuacją rodzinną i koniecznością spłaty siostry, powzięła Pani zamiar podziału i zbycia części gruntów.

Dokonała Pani geodezyjnego podziału gruntów rolnych na 10 działek (A, B, K, C, L, D, E, Ł, F, J z tego działkę nr K darowała Pani mamie, a nr L siostrze. W celu wyodrębnienia tych działek konieczne było również wyznaczenie drogi wewnętrznej dojazdowej (działka nr M). Na działki będące Pani własnością umieściła Pani ogłoszenie na portalu (...), oferując na sprzedaż działki rolne z możliwością pozyskania warunków zabudowy o powierzchni około (...) m².

W związku z brakiem zainteresowania ofertą, mimo obniżania ceny do konkurencyjnej w rejonie (tj. 45 zł za m²) zwróciła się Pani o pomoc w sprzedaży do biura nieruchomości (...). Po pół roku temu zrezygnowała Pani z tej usługi z uwagi na brak ofert.

W celu zwiększenia atrakcyjności działek, by dokonać w ogóle sprzedaży, złożyła Pani wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr Ł. Decyzja w tym przedmiocie została wydana w maju 2025 r.

Następnie wniosła Pani o podział tej działki, w wyniku którego powstały działki nr: G, H, I o powierzchniach ok (...) m².

W październiku 2025 r. wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla ww. podzielonych działek. Na chwilę obecną nie otrzymała Pani jeszcze żadnej decyzji o warunkach zabudowy.

Na dzień składania wniosku nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania obejmujący ww. działki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami do czerwca 2026 r. Gmina będzie musiała ustanowić plan ogólny. Na chwilę obecną projekty tego planu nie podlegają jeszcze konsultacjom społecznym.

Wnioskowała Pani, w 2025 r. przed przystąpieniem Gminy do ustalania planu ogólnego o uwzględnienie ww. działek w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jeżeli w planie ogólnym Gmina przeznaczy teren Pani działek jako obszar rolny, przedmiotowe działki staną się bezwartościowe. Ich nieduża powierzchnia jak na teren rolny, zła dostępność z punktu widzenia uprawy i słaba klasa ziemi, sprawi, że nie będą obiektem zainteresowania rolników.

Zostanie również wykluczone ich użytkowanie jako działek budowlanych. W przyszłości będzie Pani więc składała wnioski o uwzględnienie działek w planie ogólnym w zabudowie jednorodzinnej z możliwością zabudowy.

Działki do dnia sprzedaży nie będą oddane w najem, dzierżawę, oddane do używania w inny odpłatny sposób albo udostępnione nieodpłatnie.

Na działkach była prowadzona działalność rolnicza do 2025 r. uprawa tytoniu, zboża, kukurydzy. Sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Na chwilę obecną nie ma Pani żadnych zainteresowanych zakupem wystawionych na sprzedaż działek, mimo, że oferowane są na sprzedaż od 2023 r. Działki na chwilę obecną nie są uprawiane. Grunt ten stanowi majątek osobisty i nie został włączony do działalności gospodarczej, gdyż jej Pani nie prowadzi.

Pani praca na etacie nie ma nic wspólnego z działalnością związaną z handlem nieruchomościami. Na moment sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie prowadzi Pani i nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Nakłady, jakie poniosła Pani dotychczas to opłata za usługi geodety, opłata za dwa banery informujące o sprzedaży, ogłoszenia w Internecie na ogólnie dostępnych portalach sprzedaży nieruchomości, tj. (...).

Działki nie są przyłączone do prądu, nie posiadają przyłączy wodociągowych, nie są przyłączone do sieci energetycznej, nie są przyłączone do wody. Nie były i nie będą poczynione żadne nakłady na nieruchomościach związane z uzbrojeniem terenu w media.

Nie planuje Pani żadnych innych działań zwiększających wartość działek ani działań o charakterze inwestycyjnym. Planuje Pani jedynie usunięcie roślinności (chwastów, krzewów, samosiejek).

W ramach przyszłej sprzedaży planuje Pani skorzystać z 2 banerów informujących o sprzedaży (umieszczonych na terenie posesji i terenie działek) oraz umieścić ogłoszenia w Internecie na portalach z ogłoszeniami dotyczących nieruchomości, tj. (...).

Nie planuje Pani zawierać umów przedwstępnych, w których miałoby dojść do zwiększenia atrakcyjności działek, np. uzbrojenie terenu w media, budowy ogrodzenie, budowy lub utwardzenie drogi. Możliwe, że jeżeli nabywca będzie musiał zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, to wówczas zawarta będzie umowa przedwstępna, to tylko, i wyłącznie celem umożliwienia nabywcy pozyskania kredytu na zakup nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu Pani prywatnych potrzeb. Środki ze sprzedaży przeznaczy Pani na spłatę kredytu zaciągniętego przez Panią na remont Pani prywatnego domu (m.in. remont dachu, termomodernizację, wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej itp.). Ponadto, planuje Pani przekazać część pieniędzy ze sprzedaży działek Pani siostrze, jako darowiznę.

W takim wypadku należałoby przyporządkować przychody z takiej sprzedaży do przychodów ze sprzedaży majątku osobistego, którego opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8, na podstawie którego nie jest źródłem przychodu sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od nabycia.

Nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie będzie Pani angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów. Pani zdaniem, zbycie części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży, a darowany od rodziców, nie można uznać za sprzedaż w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, podatnikiem podatku VAT nie będzie osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnej lub jednorazowej sprzedaży realizowanej poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Czynności podejmowane przez Panią nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z kształtującym się orzecznictwem nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko, np. wyzbywa się majątku osobistego.

Wedle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 31 marca 2021 r. w sprawie I SA/Po 97/21: „Co do zasady osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług”.

Zgodnie z Wyrokiem WSA w Bydgoszczy z 21 maja 2024 r. w sprawie I SA/Bd 237/24, trafnie wskazano, iż: „(...) Wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że działania te należy kwalifikować jako przejaw aktywności handlowej, profesjonalnej. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których usytuowane są działki, sytuacja podatnika jest mniej korzystna, niż właścicieli nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego. (...) Niewątpliwie sprzedaż dużej działki mogłaby być co najmniej utrudniona i finansowo mniej korzystna. Nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem jej za podatnika VAT”.

Zatem w przedmiotowej sprawie, poprzez analogie do ww. wyroku, należy stwierdzić, iż działania takie jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy podział gruntu na mniejsze działki nie są przejawem aktywności handlowej, profesjonalnej. Działania takie nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie przekraczają bowiem granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a planowana w przedstawionych warunkach sprzedaż działek nie nosi cech działalności gospodarczej.

Istotne dla analizowanej sprawy są wyroki TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w W. (C-181/10): „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. (...) Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych”.

Dla przyporządkowania sprzedaży do działalności gospodarczej należy stwierdzić czy działania sprzedającego spełniają kryteria działalności gospodarczej wyrażone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, szczególnie wymienionych lit. c tego punktu, gdzie główną wagę kładzie się sposób prowadzenia: zorganizowany i ciągły. Takich cech nie można przypisać sprzedaży działek będących majątkiem rodzinnym, których sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, nieodwracalny, w zależności o klienta lub klientów (niezależnie ode mnie), może dojść do sprzedaży jednego dnia lub sprzedaż może rozłożyć się w czasie. Istotne w sprawie jest, że planuje Pani jednorazowo sprzedać wszystkie działki składające się na nieruchomość, w związku z czym uznać należy, że czynność ta nie będzie miała powtarzalnego charakteru. Sprzedaż dokonywana będzie bez środków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponieważ nie zamierza Pani wykonywać instalacji związanych z uzbrojeniem terenu dlatego nie widzę ciągłego charakteru działań. Ponieważ nie zamierza Pani wykonywać instalacji związanych z uzbrojeniem terenu, dlatego nie widzę ciągłego charakteru działań. Nie będzie Pani korzystać z profesjonalnych działań marketingowych (zakładania stron internetowych, umieszczania ogłoszeń w radiu, telewizji) oraz korzystać z profesjonalnych pośredników w handlu nieruchomościami.

Dlatego uważa Pani, że nie spełnia Pani definicji podatnika (art. 15 ust. 1). Pani sprzedaż nie jest działalnością gospodarczą (art. 15 ust. 2) w związku z czym jest to sprzedaż majątku osobistego, niegenerująca inwestowania w prowadzenie działalności gospodarczej.

Z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (ust. 1). Zaś działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2).

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 tej ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa 112”) podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności, a za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W ocenie Sądów fakt dokonania podziału nieruchomości w sposób opisany, celem sprzedaży, mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. NSA w wyroku z 5 listopada 2020 r., I FSK 1039/20 uznał, że podział nieruchomości celem uzyskania wyższej ceny nie przesądza o przyznaniu osobie fizycznej statusu podatnika VAT. Wskazane we wniosku wyodrębnienie drogi także nie stanowi okoliczności przeświadczającej o statusie podatnika podatku VAT. Wskazuje na to bezpośrednio art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344). W wyroku z 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18 NSA wskazał, że nie można przyjąć, że jakakolwiek aktywność osoby sprzedającej nieruchomość (taka jak złożenie wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy, scalenie, a następnie nowy podział gruntów czy ogłoszenie o sprzedaży działek w Internecie za pośrednictwem biura nieruchomości) powoduje już, że można ją kwalifikować jako podatnika VAT, jeżeli te czynności mają na celu jedynie umożliwienie w ogóle sprzedaży danej nieruchomości, czy też zwiększenie jej atrakcyjności. W ocenie Sądów, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym również wskazane we wniosku uzyskanie warunków zabudowy. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Sądy orzekające w podobnych sprawach podzielają poglądy, wedle których dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r, I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

W kontekście ww. wyroków Trybunał Sprawiedliwości w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł że sama liczba transakcji i fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki i ich standardowych ulepszeń w celu osiągnięcia wyższej ceny, jak i zamiar osiągnięcia zysku nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).

Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Zgodnie z orzecznictwem Sądów zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT ( NSA w wyroku z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23). Każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy, aby doszło do transakcji zbycia oraz aby cena zbycia była jak najwyższa. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W ślad za uzasadnieniem ustnym TK w sprawie z 19 lipca 2022 r. o sygn. SK 20/19: „W każdym przypadku respektowana winna być zasada in dubio pro tributario, nakazująca rozstrzygać niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika”.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy – jak Pani uważa – nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że planowana sprzedaż niezabudowanych działek, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek będzie stanowiła działalność gospodarczą. Poczynione czynności nie miały cechy ciągłości – były powtarzalne w zakresie jednej uzyskanej w drodze darowizny i podzielonej na mniejsze działki nieruchomości gruntowej. Poza podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy nie wiązały się z czynieniem nakładów i nie były wykonywane regularnie w dłuższym przedziale czasowym dotyczącym nabywania i zbywania kolejnych nieruchomości. Działania te nie były zatem profesjonalne, gdyż odbiegały od działalności typowej dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Można zaś je uznać za przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nastawionym co prawda na uzyskanie zysku, lecz w celu zaspokojenia własnych potrzeb bytowych i mieszkaniowych.

Wobec powyższego, uważa Pani, że sprzedaż przez Panią działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. dostawy będzie korzystała Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie będzie Pani wypełniała przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT. Tym samym, planowana dostawa będzie oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełniła Pani opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.    Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.    W jaki dokładnie sposób działki nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J były/są przez Panią wykorzystywane od momentu ich nabycia/podziału do chwili planowanej sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać, w jaki sposób były wykorzystywane przez Panią i wskazać odrębnie do każdej działki.

3.    Czy działki nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J były wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)    czy prowadziła/prowadzi Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b)    czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego była/jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

4.    Czy z przedmiotowych nieruchomości, przed ich podziałem, jak i po podziale, były/są dokonywane przez Panią zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych, opodatkowane podatkiem VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez Panią na własne potrzeby?

5.    Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    czy odprowadziła Pani podatek VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

b)    czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź:

Właścicielem działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J w miejscowości (...) została Pani w wyniku przepisania na Panią gospodarstwa rolnego (w całości) przez Pani rodziców (...) dnia 21 stycznia 2024 r. księga wieczysta nr (...).

Nie jest i nigdy nie była Pani zarejestrowanym podatnikiem od towaru i usług.

Gospodarstwo jest położone pod adresem (...). W skład przedmiotowego gospodarstwa wchodzi nieruchomość o powierzchni (...) ha. Rodzice stali się właścicielami tego gospodarstwa w wyniku spadku po cioci, ze strony taty w roku 1977 r. W ramach prowadzonego gospodarstwa rodzice uprawiali (...), zboże, ziemniaki i hodowali w niewielkich ilościach świnie i krowy. Z uwagi na 5 i 6 klasę ziemi, małą wydajność i opłacalność gruntów ornych, w latach osiemdziesiątych mój ojciec podjął dodatkową pracę na etacie w (...). Przejmując gospodarstwo, również pracowała Pani na etacie w firmie obuwniczej i pracuje Pani niezmiennie do dziś, przez 20 lat. W 2023 r., w związku z sytuacją rodzinną i koniecznością spłaty siostry, powzięła Pani zamiar podziału i zbycia części gruntów. Dokonała Pani geodezyjnego podziału gruntów rolnych na 10 działek (A, B, K, C, L, D, E, Ł, F, J. Działkę nr K darowała Pani mamie, a działkę nr L siostrze. W celu wyodrębnienia tych działek konieczne było również wyznaczenie drogi wewnętrznej dojazdowej (działka nr M). Na działki będące Pani własnością umieściła Pani ogłoszenie na portalu (...), oferując na sprzedaż działki rolne z możliwością pozyskania warunków zabudowy o powierzchni około (...) m². W związku z brakiem zainteresowania ofertą, mimo obniżania ceny do konkurencyjnej w rejonie (tj. 45 zł za m²), zwróciła się Pani o pomoc w sprzedaży do biura nieruchomości (...). Po pół roku zrezygnowała Pani z tej usługi z uwagi na brak ofert. W celu zwiększenia atrakcyjności działek, by dokonać w ogóle sprzedaży, złożyła Pani wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr Ł. Decyzja w tym przedmiocie została wydana w maju 2025 r. Następnie wniosła Pani o podział tej działki, w wyniku którego powstały działki nr: G, H, I o powierzchniach ok (...) m². W październiku 2025 r. wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla ww. podzielonych działek. Na chwilę obecną otrzymała Pani decyzje o warunkach zabudowy.

Na dzień składania wniosku nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania obejmujący ww. działki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami do czerwca 2026 r. Gmina będzie musiała ustanowić plan ogólny. Wnioskowała Pani w 2025 r. przed przystąpieniem Gminy do ustalania planu ogólnego o uwzględnienie ww. działek w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jeżeli w planie ogólnym Gmina przeznaczy teren Pani działek jako obszar rolny, przedmiotowe działki staną się bezwartościowe. Ich nieduża powierzchnia jak na teren rolny, zła dostępność z punktu widzenia uprawy i słaba klasa ziemi, sprawi, że nie będą obiektem zainteresowania rolników. Zostanie również wykluczone ich użytkowanie jako działek budowlanych. W przyszłości będzie więc Pani składała wnioski o uwzględnienie działek w planie ogólnym w zabudowie jednorodzinnej z możliwością zabudowy.

Działki do dnia sprzedaży nie będą oddane w najem, dzierżawę, oddane do używania w inny odpłatny sposób albo udostępnione nieodpłatnie.

Na działkach A, B nie była prowadzona działalność rolna od 20 lat, działki są nie użytkowane, są to łąki.

Na pozostałych działkach była prowadzona działalność rolnicza do 2025 r. Do 2016 r. była prowadzona uprawa naprzemienna tytoniu i ziemniaków, zboża a później naprzemiennie zboża, kukurydzy. Sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Aktualnie żadna z działek nie jest użytkowana.

Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Towary były częściowo sprzedawane a w większej części wykorzystywane na użytek własny.

Na chwilę obecną nie ma Pani żadnych zainteresowanych zakupem wystawionych na sprzedaż działek, mimo, że oferowane są na sprzedaż od 2023 r. Działki na chwilę obecną nie są uprawiane. Grunt ten stanowi Pani majątek osobisty i nie został włączony do działalności gospodarczej, gdyż jej Pani nie prowadzi. Pani praca na etacie nie ma nic wspólnego z działalnością związaną z handlem nieruchomościami. Na moment sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie prowadzi i nie będzie Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Nakłady, jakie poniosła Pani dotychczas to opłata za usługi geodety, opłata za dwa banery informujące o sprzedaży, ogłoszenia w Internecie na ogólnie dostępnych portalach sprzedaży nieruchomości, tj. (...).

Działki nie są przyłączone do prądu, nie posiadają przyłączy wodociągowych, nie są przyłączone do sieci energetycznej, nie są przyłączone do wody. Nie były i nie będą poczynione żadne nakłady na nieruchomościach związane z uzbrojeniem terenu w media.

Nie planuje Pani żadnych innych działań zwiększających wartość działek ani działań o charakterze inwestycyjnym. Planuje Pani jedynie usunięcie roślinności (chwastów, krzewów, samosiejek).

W ramach przyszłej sprzedaży planuje Pani skorzystać z 2 banerów informujących o sprzedaży (umieszczonych na terenie posesji i terenie działek) oraz umieścić ogłoszenia w Internecie na portalach z ogłoszeniami dot. nieruchomości tj. (...).

Nie planuje Pani zawierać umów przedwstępnych w których miałoby dojść do zwiększenia atrakcyjności działek np. uzbrojenie terenu w media, budowy ogrodzenie, budowy lub utwardzenie drogi. Możliwe, że jeżeli nabywca będzie musiał zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, to wówczas zawarta będzie umowa przedwstępna, to tylko, i wyłącznie celem umożliwienia nabywcy pozyskania kredytu na zakup nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu Pani prywatnych potrzeb. Środki ze sprzedaży przeznaczy Pani na spłatę kredytu zaciągniętego przez Panią na remont Pani prywatnego domu (m.in. remont dachu, termomodernizację, wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej itp.). Ponadto, planuje Pani przekazać część pieniędzy ze sprzedaży działek swojej siostrze jako darowiznę. Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu Pani prywatnych potrzeb. Nie zamierza Pani wykonywać instalacji związanych z uzbrojeniem terenu, dlatego nie widzi Pani ciągłego charakteru działań.

Nie podejmowała Pani i nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie będzie Pani angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów. Nigdy nie sprzedała Pani żadnej nieruchomości, nie bierze Pani udziału w żadnym obrocie nieruchomościami.

W zależności od klienta lub klientów (niezależnie od Pani), może dojść do sprzedaży jednego dnia lub sprzedaż może rozłożyć się w czasie. Istotne w sprawie jest, że planuje Pani jednorazowo sprzedać wszystkie działki składające się na nieruchomość, w związku z czym uznać należy, że czynność ta nie będzie miała powtarzalnego charakteru. Sprzedaż dokonywana będzie bez środków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponieważ nie zamierza Pani wykonywać instalacji związanych z uzbrojeniem terenu, dlatego nie widzi Pani ciągłego charakteru działań. Nie będzie Pani korzystać z profesjonalnych działań marketingowych (zakładania stron internetowych, umieszczania ogłoszeń w radiu, telewizji) oraz korzystać z profesjonalnych pośredników w handlu nieruchomościami.

Natomiast, w uzupełnieniu z 6 czerwca 2026 r., w odpowiedzi na pytania wskazała Pani:

1.  Kiedy stała się Pani właścicielem działek będących przedmiotem wniosku i w jakim celu nabyła Pani te działki? Proszę wskazać konkretną datę i szczegółowo opisać cel nabycia działek.

Odpowiedź: Działkę (w skład której wchodzą działki będące przedmiotem wniosku) nabyła Pani w dniu 10 lutego 2004 r., na podstawie sporządzonego aktu notarialnego, stanowiącego umowę darowizny, z dnia 21 stycznia 2004 r. Rep A nr (...) w Kancelarii notarialnej (...) w (...). Działka wraz z całym gospodarstwem rolnym nabyła Pani jako córka, w skutek przejścia Pani rodziców (...) na rentę strukturalną.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie, na podstawie art. 2 pkt 5 nastąpiło nieodpłatne przeniesienie własności gruntów wchodzących w skład gospodarstwa.

Omyłkowo podała Pani datę 2024 r., powinno być 2004 r.

2.  Czy nabycie przez Panią działek, będących przedmiotem wniosku, nastąpiło w ramach transakcji:

a)    opodatkowanej,

b)    zwolnionej,

c)    czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Działkę nabyła Pani w dniu 10 lutego 2004 r. w formie darowizny w związku z przejściem rodziców darczyńców na rentę strukturalną. Darowizna była objęta zwolnieniem z podatku.

3.    Czy z tytułu nabycia działek, będących przedmiotem wniosku, przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: Nigdy nie była Pani płatnikiem podatku VAT, w związku z tym, nigdy nie dokonywała Pani obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

4.    Czy działki, będące przedmiotem wniosku, były/są/będą wykorzystywane przez Panią, od dnia ich nabycia do dnia sprzedaży, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były działki, Pani wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Nigdy nie była Pani płatnikiem podatku VAT, zgodnie z opisem jak wyżej, uprawiała Pani ziemię, jako rolnik ryczałtowy. Prowadziła Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy WAT.

5.    W jaki dokładnie sposób działki nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J były/są przez Panią wykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili planowanej sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać, w jaki sposób były wykorzystywane przez Panią i wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: W 2004 r., w związku z powyższym opisem, otrzymała Pani od rodziców nieruchomość o łącznej powierzchni (...) ha, w tym powierzchnia zabudowy mieszkaniowej (obecnie działka nr N, o powierzchni (…) m²), las (obecnie działka O o powierzchni (..) m²), pozostałe to grunty rolne, które w 2024 r. podzielone zostały geodezyjnie na działki.

Działki A i B od 20 lat stanowią nieużytki, nie były uprawiane przez rodziców, nie były uprawiane przez Panią i nie są użytkowane, do dnia dzisiejszego w żaden sposób.

Działki C, D, E, F, G, H, I i J do 2024 r. (tj. do podziału geodezyjnego) stanowiły jeden wspólny areał i były uprawiane rolnie.

W latach 1977 do 2004 rodzice na ww. działkach uprawiali (...). Na przełomie lat byli różni właściciele zakładu tytoniowego. Na pozostałej części, na powierzchni około od 0,5 do 1 h były uprawniane ziemniaki oraz na podobnej powierzchni zboża. Uprawy ziemniaków i zboża były na potrzeby własne oraz prowadzonego gospodarstwa. Od 2004 r., jako właściciel ziemi, do 2016 r., kontynuowała Pani ww. sposób uprawy tej ziemi, jak rodzice, jako rolnik ryczałtowy.

Od 2016 r. zaprzestała Pani uprawy tytoniu i na całości ww. gruntu, czyli między innymi działek nr: C, D, E, F, G, H, I, J uprawiała Pani zboże naprzemiennie z uprawą kukurydzy do 2025 r. Od 2025 r. ziemia jest nieuprawiana rolnie (nieużywana). Na terenie działek nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza, są przeznaczone do sprzedaży.

6.    W związku z informacją w uzupełnieniu, proszę jednoznacznie wskazać, przez kogo działki były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, do 2025 r.?

 

·  Jeżeli działki były wykorzystywane przez Panią, to proszę jednoznacznie wskazać:

a)    czy prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b)    czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

c)    na jakiej podstawie prowadziła Pani sprzedaż produktów rolnych?

Odpowiedź: Działki były wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolnej do 2025 r.

a)    prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT;

b)    nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT;

c)    na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak wyżej, jako rolnik ryczałtowy.

·  Jeżeli działki, będące przedmiotem wniosku, do czasu ich sprzedaży były/są/będą udostępniane osobom trzecim, to proszę wskazać:

a)    komu udostępniane były/są/będą działki?

b)    w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c)    na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

d)    czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

e)    czy opłata z tytułu udostępniania działek była/jest/będzie dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód.

Odpowiedź: Działki nie były/nie będą udostępniane osobom trzecim. Działki zostały podzielone z przeznaczeniem na sprzedaż.

7.    Jakie produkty rolne ((...), ziemniaki, zboże, kukurydza), przez kogo i kiedy były sprzedawane? Proszę wskazać konkretne osoby i daty. Jeżeli produkty rolne były sprzedawane przez Panią, to proszę także wskazać:

a)    czy sprzedaż produktów rolnych była opodatkowana podatkiem VAT?

b)    czy odprowadzała Pani podatek VAT, w związku ze sprzedażą tych produktów rolnych?

c)    czy składała Pani deklaracje podatkowe?

Odpowiedź: Nigdy nie była Pani płatnikiem podatku VAT, zgodnie z opisem jak wyżej, uprawiała Pani ziemię, jako rolnik ryczałtowy. Prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT.

W związku z powyższym, nie składała Pani deklaracji podatkowych podatku VAT, nie odprowadzała Pani podatku VAT od sprzedaży produktów rolnych, nie miała Pani takiego obowiązku. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

8.    Proszę wskazać, jakie czynności wykonywał geodeta, na działkach będących przedmiotem wniosku oraz wskazać, jaki był cel tych czynności.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Zgodnie z powyższym opisem, geodeta dokonał podziału darowanych od rodziców gruntów na mniejsze powierzchne w celu ułatwienia ich sprzedaży w 2025 r. i 2026 r. Dokonano podziału na mniejsze powierzchnie oraz wyodrębniono drogę dojazdową do poszczególnych działek (działka M). W związku z tym, powstały działki nr: A ((…) m²), B ((…) m²), C ((…) m²), D ((…) m²), E ((…) m²), F ((…) m²), G ((…) m²), H ((…) m²), I ((…) m²), J ((…) m²).

9.    Proszę podać wysokość poniesionych nakładów na uatrakcyjnienie poszczególnych działek (tj. opłatę za usługi geodety oraz opłata za dwa banery), oraz określić jaki % stanowią poniesione nakłady w odniesieniu do wartości poszczególnych działek.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: W związku z przygotowaniem działek do sprzedaży, poniosła Pani następujące koszty:

-        banery reklamowe 2 sztuki – 350 zł;

-        koszty geodezyjne: 

•        Działka nr A – (...) zł;

•        Działka nr B – (...) zł;

•        Działka nr C – (...) zł;

•        Działka nr D – (...) zł;

•        Działka nr E – (...) zł;

•        Działka nr F – (...) zł;

•        Działka nr G – (...) zł;

•        Działka nr H – (...) zł;

•        Działka nr I – (...) zł;

•        Działka nr J – (...) zł.

Bardzo ciężko Pani określić procent, jaki stanowi nakład w odniesieniu do wartości poszczególnych działek, ponieważ żadna z działek nie została jeszcze sprzedana. Estymowane ceny działek to przedział od około (...) zł. Koszty, w związku z tym, to również tylko estymowane założenie, które z zależności od rodzaju działki wyniesie od 1,5% do 0,5%.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy w związku ze sprzedażą w przyszłości gruntów rolnych, tj. działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J położonych w miejscowości (...), będzie Pani podatnikiem podatku VAT

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (ust. 1). Zaś działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2).

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa 112”), podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności, a za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Wedle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 31 marca 2021 r. w sprawie I SA/Po 97/21: „Co do zasady osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług”.

Zgodnie z Wyrokiem WSA w Bydgoszczy z 21 maja 2024 r. w sprawie I SA/Bd 237/24 trafnie wskazano, iż: „(...) Wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że działania te należy kwalifikować jako przejaw aktywności handlowej, profesjonalnej. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których usytuowane są działki, sytuacja podatnika jest mniej korzystna, niż właścicieli nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego. (...) Niewątpliwie sprzedaż dużej działki mogłaby być co najmniej utrudniona i finansowo mniej korzystna. Nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem jej za podatnika VAT”. Zatem w przedmiotowej sprawie, poprzez analogie do ww. wyroku, należy stwierdzić, iż działania takie jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy podział gruntu na mniejsze działki nie są przejawem aktywności handlowej, profesjonalnej. Działania takie nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie przekraczają bowiem granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a planowana w przedstawionych warunkach sprzedaż działek nie nosi cech działalności gospodarczej.

Istotne dla analizowanej sprawy są wyroki TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w W. (C-181/10): „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. (...) Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych”.

Dla przyporządkowania sprzedaży do działalności gospodarczej należy stwierdzić czy działania sprzedającego spełniają kryteria działalności gospodarczej wyrażone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, szczególnie wymienionych lit. c tego punktu, gdzie główną wagę kładzie się sposób prowadzenia: zorganizowany i ciągły. Takich cech nie można przypisać sprzedaży działek będących majątkiem rodzinnym, których sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, nieodwracalny.

W ocenie Sądów, fakt dokonania podziału nieruchomości w sposób opisany, celem sprzedaży, mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. NSA w wyroku z 5 listopada 2020 r., I FSK 1039/20 uznał, że podział nieruchomości celem uzyskania wyższej ceny nie przesądza o przyznaniu osobie fizycznej statusu podatnika VAT. Wskazane we wniosku wyodrębnienie drogi także nie stanowi okoliczności przeświadczającej o statusie podatnika podatku VAT. Wskazuje na to bezpośrednio art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344). W wyroku z 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18 NSA wskazał, że nie można przyjąć, że jakakolwiek aktywność osoby sprzedającej nieruchomość (taka jak złożenie wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy, scalenie, a następnie nowy podział gruntów czy ogłoszenie o sprzedaży działek w Internecie za pośrednictwem biura nieruchomości) powoduje już, że można ją kwalifikować jako podatnika VAT, jeżeli te czynności mają na celu jedynie umożliwienie w ogóle sprzedaży danej nieruchomości, czy też zwiększenie jej atrakcyjności. W ocenie Sądów, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym również wskazane we wniosku uzyskanie warunków zabudowy. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Sądy orzekające w podobnych sprawach podzielają poglądy, wedle których dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r. I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

W kontekście ww. wyroków, Trybunał Sprawiedliwości w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł, że sama liczba transakcji i fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki i ich standardowych ulepszeń w celu osiągnięcia wyższej ceny, jak i zamiar osiągnięcia zysku nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).

Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Zgodnie z orzecznictwem Sądów, zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (NSA w wyroku z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23). Każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy, aby doszło do transakcji zbycia oraz aby cena zbycia była jak najwyższa. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W ślad za uzasadnieniem ustnym TK w sprawie z 19 lipca 2022 r. o sygn. SK 20/19: „W każdym przypadku respektowana winna być zasada in dubio pro tributario, nakazująca rozstrzygać niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika”.

Pani zdaniem, sprzedaż w przyszłości, wydzielonych, niezabudowanych działek należących do Pani majątku prywatnego, nie powinna stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361; dalej jako ustawa VAT).

Pani zdaniem, nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą gruntów rolnych, tj. działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J położonych w miejscowości (...).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U.

z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady, podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych, stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazała Pani, że była Pani rolnikiem ryczałtowym. Działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane do celów rolniczych, nie były jednak wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Jednocześnie sam fakt prowadzenia przez Panią działalności rolniczej, która korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach, które są przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w przyszłości zamierza Pani dokonać sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J w miejscowości (...).

Właścicielem przedmiotowych działek została Pani w wyniku przepisania na Panią gospodarstwa rolnego (w całości) przez Pani rodziców (...) dnia 10 lutego 2004 r. Nigdy nie była Pani płatnikiem podatku VAT. Uprawiała Pani ziemię, jako rolnik ryczałtowy. Prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Nie składała Pani deklaracji podatkowych podatku VAT, nie odprowadzała Pani podatku VAT od sprzedaży produktów rolnych. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

W skład przedmiotowego gospodarstwa wchodzi nieruchomość o powierzchni (...) ha. Rodzice stali się właścicielami tego gospodarstwa w wyniku spadku po cioci, ze strony taty w roku 1977 r. W ramach prowadzonego gospodarstwa rodzice uprawiali (...), zboże, ziemniaki i hodowali w niewielkich ilościach świnie i krowy. Z uwagi na 5 i 6 klasę ziemi, małą wydajność i opłacalność gruntów ornych, w latach osiemdziesiątych Pani ojciec podjął dodatkową pracę na etacie w (...). Przejmując gospodarstwo również pracowała Pani na etacie w firmie obuwniczej i pracuje Pani tam niezmiennie do dziś, przez 20 lat.

Uprawa rolna z każdym rokiem stawała się coraz mniej opłacalna. W 2023 r., w związku z sytuacją rodzinną i koniecznością spłaty siostry, powzięła Pani zamiar podziału i zbycia części gruntów.

Dokonała Pani geodezyjnego podziału gruntów rolnych na 10 działek (A, B, K, C, L, D, E, Ł ,F, J z tego działkę nr K darowała Pani mamie, a nr L siostrze. W celu wyodrębnienia tych działek konieczne było również wyznaczenie drogi wewnętrznej dojazdowej (działka nr M). Na działki będące Pani własnością umieściła Pani ogłoszenie na portalu (...), oferując na sprzedaż działki rolne z możliwością pozyskania warunków zabudowy o powierzchni około (...) m².

W związku z brakiem zainteresowania ofertą, mimo obniżania ceny do konkurencyjnej w rejonie (tj. 45 zł za m²) zwróciła się Pani o pomoc w sprzedaży do biura nieruchomości. Po pół roku temu zrezygnowała Pani z tej usługi z uwagi na brak ofert.

W celu zwiększenia atrakcyjności działek, by dokonać w ogóle sprzedaży, złożyła Pani wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr Ł. Decyzja w tym przedmiocie została wydana w maju 2025 r.

Następnie wniosła Pani o podział tej działki, w wyniku którego powstały działki nr: G, H, I o powierzchniach ok. (...) m².

W październiku 2025 r. wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla ww. podzielonych działek. Na chwilę obecną nie otrzymała Pani jeszcze żadnej decyzji o warunkach zabudowy.

Na dzień składania wniosku nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania obejmujący ww. działki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami do czerwca 2026 r. Gmina będzie musiała ustanowić plan ogólny. Na chwilę obecną projekty tego planu nie podlegają jeszcze konsultacjom społecznym.

Wnioskowała Pani, w 2025 r. przed przystąpieniem Gminy do ustalania planu ogólnego o uwzględnienie ww. działek w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jeżeli w planie ogólnym Gmina przeznaczy teren Pani działek jako obszar rolny, przedmiotowe działki staną się bezwartościowe. Ich nieduża powierzchnia jak na teren rolny, zła dostępność z punktu widzenia uprawy i słaba klasa ziemi, sprawi, że nie będą obiektem zainteresowania rolników.

Zostanie również wykluczone ich użytkowanie jako działek budowlanych. W przyszłości będzie Pani więc składała wnioski o uwzględnienie działek w planie ogólnym w zabudowie jednorodzinnej z możliwością zabudowy.

Działki do dnia sprzedaży nie będą oddane w najem, dzierżawę, oddane do używania w inny odpłatny sposób albo udostępnione nieodpłatnie.

Na działkach była prowadzona działalność rolnicza do 2025 r. uprawa tytoniu, zboża, kukurydzy. Sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Na chwilę obecną nie ma Pani żadnych zainteresowanych zakupem wystawionych na sprzedaż działek, mimo, że oferowane są na sprzedaż od 2023 r. Działki na chwilę obecną nie są uprawiane. Grunt ten stanowi majątek osobisty i nie został włączony do działalności gospodarczej, gdyż jej Pani nie prowadzi.

Pani praca na etacie nie ma nic wspólnego z działalnością związaną z handlem nieruchomościami. Na moment sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie prowadzi Pani i nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Nakłady, jakie poniosła Pani dotychczas to opłata za usługi geodety, opłata za dwa banery informujące o sprzedaży, ogłoszenia w Internecie na ogólnie dostępnych portalach sprzedaży nieruchomości, tj. (...).

Działki nie są przyłączone do prądu, nie posiadają przyłączy wodociągowych, nie są przyłączone do sieci energetycznej, nie są przyłączone do wody. Nie były i nie będą poczynione żadne nakłady na nieruchomościach związane z uzbrojeniem terenu w media.

Nie planuje Pani żadnych innych działań zwiększających wartość działek ani działań o charakterze inwestycyjnym. Planuje Pani jedynie usunięcie roślinności (chwastów, krzewów, samosiejek).

W ramach przyszłej sprzedaży planuje Pani skorzystać z 2 banerów informujących o sprzedaży (umieszczonych na terenie posesji i terenie działek) oraz umieścić ogłoszenia w Internecie na portalach z ogłoszeniami dotyczących nieruchomości, tj. (...).

Nie planuje Pani zawierać umów przedwstępnych, w których miałoby dojść do zwiększenia atrakcyjności działek, np. uzbrojenie terenu w media, budowy ogrodzenie, budowy lub utwardzenie drogi. Możliwe, że jeżeli nabywca będzie musiał zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, to wówczas zawarta będzie umowa przedwstępna, to tylko, i wyłącznie celem umożliwienia nabywcy pozyskania kredytu na zakup nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu Pani prywatnych potrzeb. Środki ze sprzedaży przeznaczy Pani na spłatę kredytu zaciągniętego przez Panią na remont Pani prywatnego domu (m.in. remont dachu, termomodernizację, wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej itp.). Ponadto, planuje Pani przekazać część pieniędzy ze sprzedaży działek Pani siostrze, jako darowiznę. Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu Pani prywatnych potrzeb.

Nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie będzie Pani angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów.

Nie jest i nigdy nie była Pani zarejestrowanym podatnikiem od towaru i usług.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pani za podatnika w odniesieniu do planowanych transakcji zbycia działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J położonych w miejscowości (...).

W odniesieniu do powyższych wątpliwości należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do transakcji zbycia przedmiotowych nieruchomości będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich jest/będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do ww. działek jedyne działania jakich Pani dokonała to dokonanie geodezyjnego podziału gruntów rolnych na 10 działek, umieszczenie ogłoszenia na portalu (...), oferując na sprzedaż działki rolne z możliwością pozyskania warunków zabudowy, zwrócenie się o pomoc w sprzedaży do biura nieruchomości, jednak po pół roku temu zrezygnowała Pani z tej usługi z uwagi na brak ofert, złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działce nr Ł, a także w październiku 2025 r. wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla ww. podzielonych działek. Ponadto, wydatki jakie poniosła Pani dotychczas to opłata za usługi geodety, opłata za dwa banery informujące o sprzedaży, ogłoszenia w Internecie na ogólnie dostępnych portalach sprzedaży nieruchomości, tj. (...). Ponadto, prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Nie składała Pani deklaracji podatkowych podatku VAT, nie odprowadzała Pani podatku VAT od sprzedaży produktów rolnych. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp. Na ww. działkach nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, rolniczej (opodatkowanej podatkiem VAT), usługowej ani przemysłowej. Działki nigdy nie były objęte umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Bowiem, jak wskazała Pani w opisie sprawy Działki nie są przyłączone do prądu, nie posiadają przyłączy wodociągowych, nie są przyłączone do sieci energetycznej, nie są przyłączone do wody. Nie były i nie będą poczynione żadne nakłady na nieruchomościach związane z uzbrojeniem terenu w media. Nie planuje Pani również żadnych innych działań zwiększających wartość działek ani działań o charakterze inwestycyjnym.

Planuje Pani jedynie usunięcie roślinności (chwastów, krzewów, samosiejek).

W ramach przyszłej sprzedaży planuje Pani skorzystać z 2 banerów informujących o sprzedaży (umieszczonych na terenie posesji i terenie działek). Nie planuje Pani zawierać umów przedwstępnych, w których miałoby dojść do zwiększenia atrakcyjności działek, np. uzbrojenie terenu w media, budowy ogrodzenie, budowy lub utwardzenie drogi.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży  ww. nieruchomości (nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J nie będzie Pani działała w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, ww. transakcje sprzedaży nie są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J nie będzie Pani działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.