Interpretacja 0112-KDIL3.4012.242.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr (…).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 4 czerwca 2025 r.) oraz pismem sygnowanym datą 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości składającej się jedynie z działki ewidencyjnej nr (…).

Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. (…) oraz zespołem budynków gospodarczych.

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie postanowienia o dział spadku i podział majątku wspólnego, sygn. akt (…) oraz decyzji w sprawie nieodpłatnego przyznania na własność działki gruntu nr (…).

(…)

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydany z upoważnienia Wójta Gminy (…), wskazuje, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (…), działka (…) oznaczona jest symbolami (…).

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr (…) nie została objęta decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie została objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie została objęta obszarem specjalnej strefy ekonomicznej ani uchwałą o rewitalizacji i nie jest położona na terenach specjalnej strefy rewitalizacji. Działka nr (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, ze zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawczynię w związku z prowadzoną przez Nią działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce działkę gruntu nr (…).

Co ważne, Wnioskodawczyni oddała w dzierżawę działkę gruntu o nr (…) spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca, w zamian, zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami (…).

Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt (…) o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (…) umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest, spółka zobowiązała się do:

1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym (…),

2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości (…),

3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki,

5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych,

6. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8. Potwierdzenia badaniami (…) możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem (…).

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać działkę nr (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2. W stosunku do tej działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5. Działka nr (…) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zespołem budynków gospodarczych.

6. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tej nieruchomości. Czyli nieruchomość jest użytkowana ponad dwa lata.

7. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8. Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

9. Wnioskodawczyni wykorzystywała przedmiotową działkę w celach mieszkaniowych, wyłącznie na użytek własny i do czynności zwolnionych.

Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej udzielone pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 628 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy, własnym kosztem i staraniem, tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Pismem sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 4 czerwca 2025 r.), uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem od podatku od towarów i usług.

2. Proszę jednoznacznie określić, w jaki sposób i do jakich celów była wykorzystywana przez Panią nieruchomość będąca przedmiotem zbycia od chwili nabycia do momentu sprzedaży.

Odpowiedź: Działka była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych związanych z celami mieszkaniowymi, a budynki gospodarcze były wykorzystywane do przechowywania prywatnych rzeczy.

3. Proszę wskazać, na jaki okres została zawarta umowy dzierżawy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony).

Odpowiedź: Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

4. Czy budynki znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży są trwale związane z gruntem? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku.

Odpowiedź: Tak, budynki są trwale związane z gruntem. Dotyczy to budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych.

5. Czy rozbiórka budynków, budowli znajdujących się na działce nr (…) rozpocznie się przed dostawą nieruchomości?

Odpowiedź: Nastąpi to po dostawie nieruchomości.

6. Czy przed dniem sprzedaży działki nr (…) zostanie:

a) założony dziennik rozbiórki?

b) odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c) umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

- tablica informacyjna

- oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odpowiedź: Nie, po nabyciu dokona tego kupująca spółka.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu nr (…), nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki, niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr (…), doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków, nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w Pani ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż budynku.

W zdarzeniu przyszłym, będącym przedmiotem złożonego wniosku, nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż zabudowanej działki nr (…) stanowiącej teren budowlany, nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie, w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia, nie będzie trzeba jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej, nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia, będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki nr (…) istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (…). Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zespołem budynków gospodarczych. Prawo własności nieruchomości nabyła Pani na podstawie postanowienia o dział spadku i podziału majątku wspólnego oraz decyzji w sprawie nieodpłatnego przyznania na własność działki gruntu. Działka była wykorzystywana wyłącznie na użytek własny do celów prywatnych związanych z celami mieszkaniowymi, a budynki gospodarcze były wykorzystywane do przechowywania prywatnych rzeczy.

Aktualnie zamierza Pani sprzedać działkę nr (…) Spółce, w celu prowadzenia na tym gruncie działalności gospodarczej. Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością.

Pani, w stosunku do działki nr (…), nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała Pani sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała Pani sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W celu sprzedaży działki, podpisała Pani ze Spółką zamierzającą zakupić od Pani grunt, przedwstępną umowę sprzedaży oraz w 2024 r. oddała Pani działkę nr (…) Spółce w dzierżawę. Czynsz dzierżawny nie jest dokumentowany fakturami.

Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości (…), zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Panią sprzedaż zabudowanej działki nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na wstępie wskazać należy, że tylko czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT mogą korzystać ze zwolnienia od podatku lub być opodatkowane właściwą stawką podatku. Dlatego w pierwszej kolejności należy dokonać analizy, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży opisanej nieruchomości zabudowanej będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa, do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu (…) – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pani – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej Spółki) nie są Pani staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, a oferowany grunt uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowanie warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika również, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb, zmierzających do budowy na zakupionym gruncie obiektu handlowego.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Panią pełnomocnictwa Kupującej Spółce, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującej Spółki (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną, nie powodują, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań

w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr (…), będzie Pani zatem korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę opisanej nieruchomości zabudowanej – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dokonując sprzedaży opisanej działki będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie zabudowanej działki nr (…) na rzecz Spółki, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości zabudowanej należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż zabudowanej działki nr (…) będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.