Interpretacja 0112-KDIL3.4012.242.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonej działki nr 2/1.

Uzupełniła go Pani pismem z 11 maja 2026 r. (wpływ 15 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni działa na terytorium Polski, własność nieruchomości położonej w (…), działki nr 2, gmina (…) (o łącznej pow. (…) m²) nabyła podczas trwania małżeństwa w 2014 r. w drodze umowy sprzedaży od osoby fizycznej. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne, w którym jest czynnym płatnikiem podatku VAT, przedmiotowa działka jest jego częścią. Przedmiotowa działka nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała przedmiotowej działki na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Jest płatnikiem podatku VAT w gospodarstwie rolnym. Nie wynajmowała i nie wydzierżawiała przedmiotowej działki.

Nieruchomość ta zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów znajduje się na terenie oznaczonym jako grunty orne „RIVa, RIV”, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 2 od momentu nabycia do teraz użytkowana jest rolniczo. Z działki nr 2 były uzyskiwane zbiory (zboże), które były sprzedawane. Działka nr 2 nie była wcześniej w żaden sposób dzierżawiona, wynajmowana, a także Wnioskodawczyni nie podejmowała działań mających na celu podniesienie jej wartości czy uatrakcyjnienie. Dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej (z dnia (…) czerwca 2024 r.) ze spółką Wnioskodawczyni udzieliła jej pełnomocnictwa do uzyskiwania wszelkich warunków technicznych, pozwolenia na budowę, co opisuje w tym wniosku.

W dniu (…) czerwca 2024 r. Wnioskodawczyni podpisała „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” w formie aktu notarialnego. Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawczyni zobowiązała się zbyć na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski (dalej Spółka) część działki nr 2 o powierzchni (…) m².

Zgodnie z przedmiotową umową przedwstępną jej strony (tj. Wnioskodawczyni oraz Spółka) zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, pod następującymi warunkami:

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z których wynikać będzie możliwość zabudowy przedmiotowej działki obiektem handlowo-usługowym o pow. nie mniejszej niż (…) m² zabudowy;

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej (…) m², w tym sali sprzedaży (…) m²;

·      uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

·      niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

·      potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·      uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

·      uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

·      uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie;

·      wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działki.

Strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o spełnienie warunków określonych w umowie, a także zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla ich spełnienia.

Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie Spółka. Wnioskodawczyni zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

Spółka zobowiązała się kupić przedmiotową działkę w określonym terminie po spełnieniu powyższych warunków za cenę określoną w tej umowie przedwstępnej.

W umowie tej wskazano także, że Spółce przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, określonych powyżej, poprzez złożenie oświadczenia w zwykłej formie pisemnej, a także przysługuje jej prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, mimo niespełnienia rzeczonych warunków.

Wnioskodawczyni udzieliła Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach wg uznania pełnomocnika oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach wg uznania pełnomocnika.

Wnioskodawczyni udzieliła także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw: do dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach wg uznania pełnomocnika, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi – jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnikom prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na usytuowanie przez Spółkę na Jej koszt i Jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Spółka oświadczyła, że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, usunie na swój koszt i własnym staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Równolegle w tym samym dniu, to jest (…) czerwca 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej), na mocy której oddała Spółce przedmiotową działkę, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz.

W treści tej umowy wyraziła także zgodę na to, by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Następnie Strony zawarły tego samego dnia aneks do przedmiotowej umowy dzierżawy, o której mowa powyżej. Aneks ten wskazuje m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki – opisywaną we wcześniejszej części wniosku i była zawarta na 3 m-ce.

W istocie umowa ta więc służyła temu, aby Spółka posiadała tytuł prawny do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”.

Czynszu uzyskiwanego z przedmiotowej dzierżawy Wnioskodawczyni nie opodatkowywała podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu Wnioskodawczyni zauważa także, iż nie szukała oferenta na sprzedaż działki. To Spółka zgłosiła się do niej z propozycją, chcąc zakupić teren pod budowę obiektu handlowego.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej trwają jeszcze czynności dokonywane przez Spółkę celem spełnienia wszystkich zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży warunków, które doprowadzić mają do ostatecznego przeniesienia własności przedmiotowej.

Następnie doszło do zmiany umowy przedwstępnej, w taki sposób że strony wydłużyły jej czas do (…) marca 2026 r. z uwagi na fakt, że nie spełniły się warunki i została podniesiona cena sprzedaży. W tym czasie doszło do wydzielenia działki, która będzie przedmiotem sprzedaży, ma ona nr 2/1 i pow. (…) m².

Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia powyższych warunków poniesie Spółka (Wnioskodawczyni nie będzie w nich partycypowała).

Wnioskodawczyni zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

W sytuacji ziszczenia się warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdyby jedna ze stron bezpodstawnie odmówiła jej zawarcia, drugiej stronie przysługiwało prawo żądania zawarcia umowy i zapłaty ceny sprzedaży. Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na przeniesienie na Spółkę lub wskazanego przez nią innego kupującego pozwolenia na budowę uzyskanego w ramach realizacji umowy przedwstępnej realizowanej przez Spółkę w imieniu Wnioskodawczyni. Tę samą zasadę wskazano w stosunku do innych decyzji i stanowisk właściwych organów, które zostały lub zostaną uzyskane przez Spółkę w imieniu Wnioskodawczyni w związku z realizacją umowy przedwstępnej.

Stosowne pełnomocnictwa do działania zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła osobie wskazanej przez Spółkę.

Warunki powołane w „Przedwstępnej umowie sprzedaży” (vide powyżej) zostały spełnione lub zostaną spełnione, w wyniku działań Spółki i na jej koszt.

Wnioskodawczyni nie działała celem uzyskania stosownych dokumentów i rozstrzygnięć, poza udzieleniem pełnomocnictw Spółce (osobie przez nią wskazanej).

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.  W jakim celu nabyła Pani działkę nr 2?

Odp.: Działka została nabyta, aby wykorzystywać ją dla celów prowadzenia gospodarstwa rolnego. Cel ten został zrealizowany. Działka tak właśnie przez kolejne lata była wykorzystywana.

2.  Czy, wykorzystując działkę nr 2 i działkę nr 2/1 wydzieloną z działki nr 2 do prowadzenia gospodarstwa rolnego, działała/działa Pani jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług?

Odp.: Wnioskodawczyni nie działała jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT. Wnioskodawczyni w ogóle nie jest i nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT jest małżonek Wnioskodawczyni.

3.  Czy sprzedaż uzyskiwanych zbiorów (zboża) z działki nr 2 oraz działki nr 2/1 wydzielonej z działki nr 2 była/jest/będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Odp.: Sprzedaż rzeczonych zbiorów jest rozliczana na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług przez małżonka Wnioskodawczyni.

4.  W jakim celu wydzieliła Pani działkę nr 2/1 z działki nr 2?

Odp.: Działkę, której dotyczy pytanie, wydzielono na prośbę Spółki. Spółka nie była zainteresowana kupnem całej działki nr 2. Spółka potencjalnie zakupi właśnie tę wydzieloną działkę nr 2/1.

Jedyne działania, jakie były ponoszone i to w praktyce przez Spółkę (na zasadzie pełnomocnictwa), to te opisane we wniosku, wynikające z umowy przedwstępnej.

5.  Czy do momentu sprzedaży działki nr 2/1, wydzielonej z działki 2, zamierza Pani dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania jej do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odp.: Od momentu wydzielenia działki nr 2/1 Wnioskodawczyni nie zamierzała ponosić (i nie ponosiła) na nią nakładów, o które pyta organ podatkowy.

6.  Czy w celu sprzedaży działki nr 2/1, wydzielonej z działki nr 2, udzieliła/zamierza Pani udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieliła/zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać.

Odp.: Wnioskodawczyni nie udzieliła innych pełnomocnictw (dla osób trzecich niezwiązanych ze Spółką).

7.  Czy przed sprzedażą działki nr 2/1, wydzielonej z działki nr 2, nieruchomość została/zostanie wycofana z prowadzonej działalności rolniczej i przekazana do Pani majątku prywatnego? Jeśli tak, to:

a)  kiedy miało/będzie miało to miejsce? Należy podać datę lub przybliżoną datę w przyszłości;

b)  czy w związku z wycofaniem działki nr 2/1, wydzielonej z działki nr 2, z prowadzonej działalności rolniczej do majątku prywatnego, była/będzie Pani zobowiązana do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dlaczego;

c)  na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) działka nr 2/1, wydzielona z działki nr 2, została/zostanie przekazana do Pani majątku prywatnego?

Odp.: Wnioskodawczyni sprzeda rzeczoną działkę wprost z gospodarstwa rolnego, nie zamierza poprzedzać tej czynności przekazaniem jej formalnie do majątku prywatnego.

W tym stanie rzeczy nie zajdą sytuacje, o jakich mowa w pytaniu 7 lit. a do c.

8.  Czy wystąpiła/wystąpi Pani z wnioskiem o wyłączenie działki nr 2/1, wydzielonej z działki nr 2, z produkcji rolnej? Jeśli tak, to czy wniosek o zmianie przeznaczenia działki rolnej na budowlaną został już uwzględniony?

Odp.: Wnioskodawczyni nie wystąpiła z wnioskiem o wydzielenie działki nr 2/1 z produkcji rolnej.

9.  Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani tą nieruchomość (działkę)?

b)  w jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani tą nieruchomość (działkę)?

c)  czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana, czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)  czy zamierza Pani sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odp.: Tak. Posiadane działki – (…).

Ww. działki Wnioskodawczyni otrzymała umową darowizny/przekazania gospodarstwa rolnego w 1999 r. w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Od momentu wejścia do obecnej chwili są wykorzystywane rolniczo (pod uprawy).

Działki powyższe są niezbudowane, poza działką (…) (zabudowana domem i budynkami gospodarczymi).

Ww. działki są w posiadaniu Wnioskodawczyni.

Nie zamierza ich sprzedawać.(…).

Wnioskodawczyni nie zamierza ich sprzedawać.(…).

10. Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych działek?

b)  w jakim celu działki te zostały przez Panią nabyte?

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Tak, Wnioskodawczyni sprzedawała.

(…).

Ww. działki były przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Dopiewo i zgodnie z nim zostały wydzielone.

Sami zgłosili się do Wnioskodawczyni klienci z chęcią kupna działek przeznaczonych w MPZP pod zabudowę mieszkaniową, przy czym były wykorzystywane rolniczo i Wnioskodawczyni zgodziła się na sprzedaż.

Uwaga:

Ponadto odpowiedzi udzielone powyżej, Wnioskodawczyni pragnie zauważyć, iż we wniosku omyłkowo wskazała w opisie w poz. 74, że w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego jest podatnikiem VAT czynnym (wers 4 i nast.).

Jest to omyłka. Wnioskodawczyni nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT czynnym. Zarejestrowanym podatnikiem dokonującym rozliczeń z gospodarstwa rolnego jest jej małżonek.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy sprzedaż wydzielonej działki nr 2/1 na rzecz Spółki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

W ocenie Wnioskodawczyni, przedmiotowa sprzedaż działki nr 2/1 nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w związku z tym nie wykorzystuje przedmiotowej działki w działalności gospodarczej.

Przedmiotowa działka jest częścią gospodarstwa rolnego, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem.

W sprawie sprzedająca to osoba fizyczna. Nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Przeprowadzenie potencjalnej sprzedaży nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. A skoro nie jest to tak rozumiana działalność gospodarcza, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT zdefiniowana została w ten sposób, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W oczywisty sposób nie mamy w sprawie do czynienia z sytuacją opisaną w zdaniu drugim ust. 2 (art. 15 ustawy). Nie można także czynności dokonanych przez Wnioskodawczynię w sprawie zakwalifikować jako działalności producentów lub usługodawców. Podobnie nie była to działalność rolnicza jak i wykonywanie wolnego zawodu.

Pozostało więc jedynie odniesienie się do działalności handlowców. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy o VAT. Jednak uznać należy, iż handlowcem jest osoba, która w ramach działalności gospodarczej nabywa towary po to, by je następnie sprzedać. W sprawie takiego zamiaru w dacie nabycia nie było. Nie można więc zakwalifikować czynności dokonanych przez Wnioskodawczynię jako działalność handlowca.

Działalność gospodarcza, a szczególnie handlowa, polega na szybkim obrocie (zakupach oraz sprzedaży). Inaczej brak zysków, trudno wtedy mówić o profesjonalnym działaniu gospodarczym także w rozumieniu systemu podatku od towarów i usług.

Dla Wnioskodawczyni jest to po prostu zbycie części majątku prywatnego, ponieważ nadarzyła się okazja i zjawił się (nie szukany wcześniej przez Wnioskodawczynię) chętny oferent.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zbycie natomiast nawet kilkunastu dziatek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług”.

Warto w tym miejscu odnieść się także dodatkowo do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Jak podniósł w przedmiotowym orzeczeniu TSUE, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

W wyroku tym TSUE stwierdził m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru dominującego. Zakres transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału, nawet dużych transakcji sprzedaży można dokonywać jako czynności osobiste. Podobnie okoliczność dokonania podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma też takiego charakteru długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z tego tytułu przychodów. Całość tych elementów może bowiem według TSUE odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zdaniem TSUE, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (podobnie wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). Trybunał wskazał, że rozstrzygać należy w oparciu o analizę czynności podejmowanych przez dana osobę. Takie aktywne działania – jak czytamy w orzeczeniu TSUE – mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aby jednak uznać, że dana sprzedaż działki (lub wielu działek) ma charakter działalności gospodarczej, osoba sprzedająca w celu dokonania wspomnianej sprzedaży musi podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W sprawie nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami – jest tylko jedna. Nie mamy do czynienia z transakcją w większym zakresie – sprzedaż dotyczy działki o powierzchni 3167 m². Ponadto, co w świetle przedmiotowego orzeczenia TSUE jest szczególnie ważne, że Wnioskodawczyni nie podejmowała w sprawie działań typowych dla przedsiębiorców (profesjonalnych handlowców). Nie prowadziła działalności o charakterze marketingowym – nie szukała aktywnie nabywcy.

To do Wnioskodawczyni zgłoszono się z propozycją zakupu rzeczonej działki.

Wnioskodawczyni nie angażuje i nie angażowała się praktycznie w wykonywanie umowy przedwstępnej – w uzyskanie spełnienia się przesłanek (warunków), których spełnienie skutkować ma (zgodnie z tą umową) finalnie zaprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki.

W celu sfinalizowania transakcji Wnioskodawczyni nie angażuje też swoich środków. Wszystkie czynności mające doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości (działki) na mocy planowanej umowy sprzedaży są w gestii kupującego, czyli Spółki.

W zasadzie wszystkie czynności wykonuje Spółka i to na swój koszt. Spółka działała na podstawie udzielonych przez Wnioskodawczynię pełnomocnictw udzielonych Spółce oraz jej pracownikom imiennie, po to by Spółka mogła skutecznie przygotować warunki do inwestycji. Jakkolwiek na zasadzie pełnomocnictw Spółka działa w imieniu Wnioskodawczyni, to jednak dzieje się tak na życzenie Spółki, a Wnioskodawczyni się tym (poza udzieleniem pełnomocnictw) nie zajmuje.

Wobec tego nie zachodzą w sprawie przesłanki, by uznać planowaną sprzedaż za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W tym stanie rzeczy czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z ostrożności Wnioskodawczyni zauważa, że nie można także ewentualnie twierdzić, że fakt wcześniejszego – przed datą sprzedaży – wydzierżawienia działki skutkował utratą przez nią statusu części majątku prywatnego.

To wydzierżawienie – na życzenie Spółki – w istocie jest elementem transakcji i było konieczne, aby Spółka mogła przeprowadzić czynności faktyczne i prawne pozwalające jej dokonać inwestycji, a więc także warunkujące zakup działki.

Wnioskodawczyni nie była zainteresowana wykonaniem tych czynności. Wnioskodawczyni chce jedynie dokonać sprzedaży nieruchomości Spółce skoro ta z własnej inicjatywy złożyła ofertę zakupu. Wnioskodawczyni – jak już to podkreślono – nie poszukiwała możliwości sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonywała także jakichkolwiek czynności, które spowodowałyby, aby przedmiotowa działka stała się interesującą ofertą dla potencjalnego kupującego. Nie ogłaszała także możliwości takiego zakupu. Wszystkie czynności (w tym wydzielenie działki nr 2/1) nastąpiły po tym, jak zgłosił się oferent – Spółka.

To Spółka postawiła jako warunek zakupu przeprowadzenie przedmiotowych czynności i je w istocie wykonuje i finansuje. Wydzierżawienie miało więc charakter akcesoryjny do głównej transakcji i jako takie nie powinno determinować zasad jej opodatkowania. Wnioskodawczyni nie była tym zainteresowana. Stanowi to jednak warunek konieczny dokonania przyszłej sprzedaży. Z gospodarczego punktu widzenia można wręcz uznać przedmiotową umowę dzierżawy za element transakcji sprzedaży. Powyższe wynika także z zapisu zawartego w aneksie do umowy dzierżawy (co też zostało wyżej wskazane).

Wobec tego, skoro jeszcze w dniu zawarcia „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”, czyli niewątpliwie nazwalibyśmy działkę posiadaną już od kilku lat przez Wnioskodawczynię za element Jej majątku prywatnego, to przecież jedynie z powodu jej wydzierżawienia w toku czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, a więc gospodarczo wchodzących w skład tego procesu, działka nie utraciła z tego tylko powodu przymiotu składnika prywatnego majątku Wnioskodawczyni.

W tym stanie rzeczy, stanowisko Wnioskodawczyni jest zasadne.

W uzupełnieniu jeszcze powołanej argumentacji, Wnioskodawczyni zauważa, iż cztery dokonane sprzedaże w poprzednich latach nie powinny wpłynąć na ocenę prawną sytuacji w sprawie.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się także, że stwierdzenie, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą, a w konsekwencji zorganizowaną.

Istotna jest więc także ocena, czy z dokonanych czynności wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt i SA/Ol 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19).

Sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE1, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowalnego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Tym samym, podstawowymi cechami tak rozumianej działalności gospodarczej będą:

·      wszelkie działanie jak producent, sprzedawca, usługodawca,

·      prowadzenie działalności samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,

·      prowadzenie działalności w sposób stały (częstotliwy) lub wykonanie czynności w sposób jednorazowy w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Wnioskodawczyni wraz z mężem koncentrują się na prowadzeniu gospodarstwa rolnego, przy czym jedynie mąż Wnioskodawczyni rozlicza rzeczoną działalność na gruncie VAT. Żadną miarą sprzedaż nieruchomości (zabudowanych czy niezabudowanych) nie stanowi przedmiotu stałej (profesjonalnej) działalności Wnioskodawczyni (jak i Jej męża). A wiec nie powinna rzeczona czynność, o której traktuje pytanie, podlegać pod opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Warto także zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Ke 219/24, w którym Sąd ten wskazał, że jednorazowa sprzedaż kilkunastu nawet działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi samo w sobie działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Natomiast dążenie do osiągnięcia jak najlepszej ceny ze sprzedaży jest jedynie przejawem racjonalnego zarządzania osobistym majątkiem. Nie można bowiem wymagać, aby właściciel wyzbywał się go w możliwe najmniej rentowny sposób.

WSA wskazał, że samo dążenie do osiągnięcia jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem racjonalnego zarządzania osobistym majątkiem. Nie można bowiem wymagać, aby wnioskodawca, w ramach racjonalnego zarządzania swoim dorobkiem, wyzbywał się go w możliwe najmniej rentowny sposób. W ocenie sądu, warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem jest przypisanie jej cech właściwych działalności handlowej. Elementami wyróżniającymi taką działalność mogłyby być ponadstandardowe ulepszenia sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. Tymczasem żadnej z wymienionych cech nie można było przypisać sprzedaży opisanej we wniosku skarżącego.

Sąd podkreślił także, że właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości oraz inicjować postępowania w sprawie zmiany jej funkcji. Natomiast zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi samo z siebie działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 22).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 2 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani własność działki nr 2 podczas trwania małżeństwa w 2014 r. w drodze umowy sprzedaży od osoby fizycznej. Działka została nabyta, aby wykorzystywać ją dla celów prowadzenia gospodarstwa rolnego. Cel ten został zrealizowany. Działka tak właśnie przez kolejne lata była wykorzystywana. Nie działała Pani jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT. W ogóle nie jest i nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT jest Pani małżonek. Nie wynajmowała Pani i nie wydzierżawiała przedmiotowej działki. Działka nr 2 od momentu nabycia do teraz użytkowana jest rolniczo. Z działki nr 2 były uzyskiwane zbiory (zboże), które były sprzedawane. Sprzedaż zbiorów jest rozliczana na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług przez Pani małżonka. Działka nr 2 nie była wcześniej w żaden sposób dzierżawiona, wynajmowana, a także nie podejmowała Pani działań mających na celu podniesienie jej wartości czy uatrakcyjnienie.

W dniu (…) czerwca 2024 r. podpisała Pani „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” w formie aktu notarialnego. Na mocy przedmiotowej umowy zobowiązała się Pani zbyć na rzecz Spółki część działki nr 2 o powierzchni (…) m². Działkę, której dotyczy pytanie, wydzielono na prośbę Spółki. Spółka nie była zainteresowana kupnem całej działki nr 2. Spółka potencjalnie zakupi właśnie tę wydzieloną działkę nr 2/1. Od momentu wydzielenia działki nr 2/1 nie zamierzała Pani ponosić (i nie ponosiła) na nią nakładów. Dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej ze Spółką udzieliła Pani pełnomocnictwa do uzyskiwania wszelkich warunków technicznych, pozwolenia na budowę. Udzieliła Pani Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach wg uznania pełnomocnika oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach wg uznania pełnomocnika. Udzieliła Pani także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach wg uznania pełnomocnika, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraziła Pani również zgodę na usytuowanie przez Spółkę na jej koszt i jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Równolegle w tym samym dniu, to jest (…) czerwca 2024 r. zawarła Pani ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej), na mocy której oddała Spółce przedmiotową działkę, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz. W treści tej umowy wyraziła także zgodę na to, by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Następnie Strony zawarły tego samego dnia aneks do przedmiotowej umowy dzierżawy, o której mowa powyżej. Aneks ten wskazuje m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki – opisywaną we wcześniejszej części wniosku i była zawarta na 3 m-c. Nie szukała Pani oferenta na sprzedaż działki. To Spółka zgłosiła się do Pani z propozycją, chcąc zakupić teren pod budowę obiektu handlowego. Nie udzieliła innych pełnomocnictw (dla osób trzecich niezwiązanych ze Spółką). Sprzeda Pani rzeczoną działkę wprost z gospodarstwa rolnego, nie zamierza poprzedzać tej czynności przekazaniem jej formalnie do majątku prywatnego. Nie wystąpiła Pani z wnioskiem o wydzielenie działki nr 2/1 z produkcji rolnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż wydzielonej działki nr 2/1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie nie będzie Pani dokonywała sprzedaży majątku, który wykorzystywała do prowadzenia działalności gospodarczej (zbywca – strona transakcji – to wyłącznie Pani mąż, będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej – rolniczej, w której wykorzystywał ww. działkę przeznaczoną do sprzedaży).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Tak więc w rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa działka stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak nieruchomość ta była i jest wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez Pani męża – jako czynnego, zarejestrowanego podatnika – działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Pani mąż prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego, ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działki nr 2/1, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, nie wystąpi Pani jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż ta nie będzie stanowiła u Pani odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że przy sprzedaży wydzielonej działki nr 2/1 nie będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja dostawy przez Panią wydzielonej działki nr 2/1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela gruntu (Pani męża).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.