Interpretacja 0112-KDIL3.4012.252.2026.3.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     nieprawidłowe – w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości nr I, II, III, IV, V (z wyłączeniem lokalu usługowego) oraz VI;

-     prawidłowe – w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży lokalu usługowego;

-     nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działek nr A i B, wchodzących w skład Nieruchomości nr V (poza dostawą lokalu usługowego) i rezygnacji z tego zwolnienia;

-     prawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie lokalu usługowego i rezygnacji z tego zwolnienia.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 1 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X (dalej: Wnioskodawczyni) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawczyni jest działalność w zakresie restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A). Wykonywana działalność obejmuje także m.in. następujące kody PKD:

• 10.13.Z Produkcja wyrobów z mięsa, włączając wyroby z mięsa drobiowego;

• 10.20.Z Przetwarzanie i konserwowanie ryb, skorupiaków i mięczaków;

• 10.31.Z Przetwarzanie i konserwowanie ziemniaków;

• 10.85.Z Wytwarzanie gotowych posiłków i dań;

• 10.89.Z Produkcja pozostałych artykułów spożywczych, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Wnioskodawczyni jest właścicielką następujących nieruchomości:

1)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1 i 2 (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane (dalej: Nieruchomość I);

2)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 3, 4 i 5 (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 4 i 5, a dla działki 3 bez oznaczonego sposobu korzystania (dalej: Nieruchomość II);

3)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 6, 7, 8, 9, 10 (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 9, działka gruntu dla działek nr 6, 7, 8 oraz DR – drogi dla działki nr 10 (dalej: Nieruchomość III);

4)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 11, 12, 13, (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 12, DR – drogi dla działki nr 13 oraz droga dla działki nr 11 (dalej: Nieruchomość IV);

5)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 14 i 15 (dalej: działki C i D) oraz zabudowanych działek ewidencyjnych nr 16 i 17 (dalej: działki A i B) (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale (…) – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 17, BP – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 14 i 15, B – tereny mieszkaniowe dla działki nr 16 (dalej: Nieruchomość V). Działka nr 16 zabudowana jest murowanym niepodpiwniczonym parterowym budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym, przeznaczonym do generalnego remontu lub rozbiórki, niewyposażonym w instalacje, natomiast na części działki 17 znajduje się brama wjazdowa do budynku znajdującego się na działce 16 wraz z murowanym ogrodzeniem.

Ponadto, Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 (…). Działka 19 stanowi w całości użytek oznaczony symbolem „dr”, tj. drogi. Działki 20, 21, 25, 26, 23, 24, 18 stanowią w całości użytek oznaczony symbolem „Bp”, tj. zurbanizowane tereny niezabudowane (dalej: Nieruchomość VI).

Nabycie Nieruchomości I-IV przez Wnioskodawczynię od Gminy Miasto (...) nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 17 maja 2024 r. Nabycie przez Wnioskodawczynię poszczególnych działek, wchodzących w skład Nieruchomości V, nastąpiło w następujący sposób:

-     działka 16: nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu i prawo własności budynku wskutek podziału majątku z mężem (...) w drodze podziału majątku, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., a następnie nabycie działki na własność od Gminy Miasto (...) (akt notarialny z dnia 30 grudnia 2021 r.);

-     działka 17: nabycie 1/3 udziału wskutek podziału majątku z mężem (...) w drodze podziału majątku wspólnego, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., następnie nabycie 2/3 udziału na podstawie umowy zamiany z Paniami (...) i (...), na podstawie aktu notarialnego z dnia 13 listopada 2023 r.;

-     działka 14 i 15: nabycie od Gminy Miasto (...) na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2023 r.

Nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w poszczególnych działkach, wchodzących w skład Nieruchomości VI, nastąpiło w następujący sposób:

-     działki 19, 20, 22, 25, 26 i 21: nabycie w udziale wynoszącym (...) na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasto (...) (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.), a w udziale (...) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.);

-     działki 23, 24 i 18: nabycie w udziale wynoszącym (...) w drodze podziału majątku wspólnego z mężem (...), na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., w udziale (...) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.).

Pozostałą część udziałów w działkach 23, 24 i 18 nabyły:

-     (...) (dalej: Sprzedająca 1): w udziale wynoszącym (...) części – w drodze spadku po zmarłym w dniu 4 listopada 2018 r. ojcu (zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 4 lutego 2019 r.), a w udziale wynoszącym (...) – w drodze umowy zamiany (akt notarialny z 13 listopada 2023 r.) oraz

-     (...) dalej: Sprzedająca 2): w udziale wynoszącym (...) części – od Gminy Miasto (...) w dniu 22 grudnia 1997 r., w udziale wynoszącym (...) – w dniu 6 września 2004 r., a w udziale wynoszącym (...) – w dniu 13 listopada 2023 r. w drodze zamiany (akt notarialny z 13 listopada 2023 r.).

Ponadto, udziały w działkach 19, 20, 22, 25, 26 i 21 Sprzedająca 1 i 2 nabyły każda w udziałach wynoszących po (...) części od Miasta (...) na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny z 23 listopada 2023 r.).

Nieruchomości I-VI zwane są dalej łącznie jako Nieruchomości.

Nieruchomości nie były nigdy wprowadzone przez Wnioskodawczynię do ewidencji środków trwałych ani nie były wykorzystywane przez Nią w jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie odliczyła również podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości.

Wszystkie Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości posiadają prawidłowy dostęp do drogi publicznej. Nieruchomości nie są położone w granicach parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej ani w obszarze rewitalizacji oraz nie są położone w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi ani nie stanowią gospodarstwa rolnego zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak i w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Nieruchomości ponadto nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach, ani nie stanowią lasu. Dla Nieruchomości została natomiast wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 maja 2025 r. nr (…) przez Prezydenta Miasta (...).

Nieruchomości nie są obciążone żadnymi niespłaconymi długami, w tym również należnościami o charakterze podatkowym, nie stanowią przedmiotu zabezpieczenia, a także nie zaistniały żadne okoliczności uzasadniające ustanowienie na Nieruchomościach hipoteki ustawowej lub przymusowej oraz ustanowienie takich hipotek nie zagraża w przyszłości.

Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych rozporządzających ani jakichkolwiek czynności prawnych zobowiązujących do rozporządzenia nimi na rzecz osób trzecich.

Nieruchomości na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Wnioskodawczynię w dniu 19 września 2025 r. Umowy użyczenia zostały zawarte przez Wnioskodawczynię z (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Kupujący 1) oraz (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Kupujący 2). Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia.

W przypadku Nieruchomości V Wnioskodawczyni wskazuje, że adres, pod którym położona jest ta nieruchomość, jest używany jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej jej ojca (...) pod firmą Firma (...) jako adres siedziby spółki (...) sp. z o.o. oraz Wnioskodawczyni na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. wynajmuje lokal położony na Nieruchomości V Spółce (...) sp. z o.o.

Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem.

W dniu 4 listopada 2025 r. Wnioskodawczyni wraz ze Sprzedającą 1 i Sprzedającą 2 rozwiązały umowę przedwstępną sprzedaży z 8 listopada 2024 r. nieruchomości w formie aktu notarialnego (…) przed notariuszem w (...) z Kupującym 1 i zawarły nową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (…) przed notariuszem w (...) z Kupującym 1 oraz Kupującym 2, zwanymi dalej: „Kupującymi”.

Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 oraz Kupujący będą dalej nazywane łącznie: „Stronami”. Spółka 1 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zarówno Kupujący 1, jak i Kupujący 2 prowadzą działalność sklasyfikowaną w Polskiej Klasyfikacji Działalności 2007 pod kodem 68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Strony umowy postanowiły w nowej umowie przedwstępnej zawrzeć następujące ustalenia względem Nieruchomości:

a)  Wnioskodawczyni oraz Kupujący 1 zgodnie oświadczyły, że niniejszym zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość V, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość V kupi;

b)  Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 i Kupujący 1 zgodnie oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 sprzedadzą na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem służebności przesyłu, Nieruchomość VI, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość VI kupi;

c)  Wnioskodawczyni oraz Kupujący 2 zgodnie oświadczają, że niniejszym zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Kupującego 2, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III i Nieruchomość IV, a Kupujący 2 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazane wyżej, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III i Nieruchomość IV kupi.

Strony umowy ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.:

a)  uzyskania przez Kupującego 1, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia 8 września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 1 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość V i Nieruchomość VI i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 1 założeń dotyczących tej inwestycji oraz uzyskania przez Kupującego 2, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia 8 września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 2 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III i Nieruchomość IV i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 2 założeń dotyczących tej inwestycji;

b)  że na dzień zawarcia umów przyrzeczonych, w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości lub jej części nie będą po stronie sprzedających istniały żadne umowy najmu, dzierżawy lub jakiekolwiek inne umowy uprawniające osoby trzecie do korzystania z przedmiotowej nieruchomości lub ograniczające w jakikolwiek sposób prawo własności Wnioskodawczyni oraz Sprzedającej 1 i 2 oraz nie będą istniały żadne zobowiązania Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 do zawarcia takich umów i poza rozwiązaniem wszelkich ewentualnych umów najmu i dzierżawy istniejących w chwili zawarcia umowy, stan prawny i faktyczny w odniesieniu do Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 i Nieruchomości nie ulegnie zmianie, w tym żadne z oświadczeń i zapewnień Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 nie okażą się nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd, a w szczególności przedmiotowe Nieruchomości będzie w stanie wolnym od jakichkolwiek praw i roszczeń osób trzecich oraz jakichkolwiek obciążeń, w tym działy III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych Nieruchomości wolne będą od wpisów oraz jakichkolwiek wzmianek o wnioskach osób trzecich o ujawnienie praw lub roszczeń w tych księgach wieczystych, za wyjątkiem służebności opisanej w umowie oraz roszczenia Kupującego 1 o zawarcie umowy przyrzeczonej 1 lub umowy przyrzeczonej 2 i roszczenia Kupującego 2 o zawarcie umowy przyrzeczonej 3;

c)  możliwość jednoczesnego nabycia przez Kupującego 1 Nieruchomości V i Nieruchomości VI oraz przez Kupującego 2 Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III i Nieruchomości IV.

Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 oświadczyły, iż udzielają Kupującym, każdemu z nich oddzielnie, pełnomocnictwa (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) i umocowują Kupujących, każdego z nich oddzielnie, do:

a)  występowania z wnioskiem o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestrów i ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenia dotyczącego uproszczonego planu urządzania lasu, obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji, a także do wglądu do akt księgi wieczystej oraz pobierania wszelkich odpisów i wypisów, jak również dokonania wszelkich czynności związanych z wygaszeniem decyzji wydanych dla Nieruchomości;

b)  składania stosownych wniosków zmierzających do wyeliminowania z obrotu prawnego, w tym uchylenia lub wygaszenia, wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości, których wyeliminowanie z obrotu prawnego jest konieczne dla uzyskania przez Kupującego decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co nie będzie dotyczyć decyzji o warunkach zabudowy;

c)  zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupującego, zgodnie z treścią § 11 umowy;

d)  dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa;

– przy czym niniejsze pełnomocnictwo uprawnia pełnomocnika (lub dalszego pełnomocnika) do reprezentowania mocodawcy przed wszelkimi podmiotami, władzami w tym sądami – wyłącznie wydziałami ksiąg wieczystych, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi oraz Zakładem Ubezpieczeń Społecznych.

Ponadto, Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 udzieliły Kupującym – prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) i art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a ponadto wyraziły zgodę na dokonywanie przez Kupujących badań geologicznych gruntu na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Kupujących stosownych odwiertów, przy czym Kupujący zobowiązali się w takim przypadku każdorazowo do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości. Jednocześnie Strony zgodnie ustaliły, że Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 są również zobowiązane do przedstawienia Kupującym bez zbędnej zwłoki, to jest w terminach umożliwiających zakończenie procedury zawarcia umów przyrzeczonych w określonym w umowie terminie, będących w posiadaniu Wnioskodawczyni oraz Sprzedającej 1 i 2 dokumentów i informacji wymaganych przez Kupujących w ramach przedmiotowego badania, w celu przeprowadzenia badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości oraz do udostępniania terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Kupujących w celu dokonywania jej oględzin, odwiertów i innych badań Nieruchomości, przy czym koszt takich badań w całości obciąża Kupujących.

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Kupujący 1 i Kupujący 2 będą wykorzystywali Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

Wnioskodawczyni wskazuje również, że z tytułu nabycia Nieruchomości I-IV oraz Nieruchomości VI poniosła koszty związane z ustanowieniem służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych. W przypadku Nieruchomości I-IV ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło w akcie notarialnym z dnia 17 maja 2024 r., natomiast w przypadku Nieruchomości VI w akcie z dnia 23 listopada 2023 r. Ustanowienie tych służebności było niezbędne w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek będących przedmiotem złożonego wniosku.

Ponadto, w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu, uzupełniła Pani wniosek o następujące informacje:

1. W jakim konkretnie celu i z jakim zamiarem nabyła Pani działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, będące przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nabyła wskazane w pytaniu działki z zamiarem powiększenia obszaru posiadanych nieruchomości oraz lokaty kapitału.

2. Czy działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, będące przedmiotem sprzedaży, od momentu ich nabycia przez Panią do momentu planowanej sprzedaży były/są/będą przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywane? Jeśli tak, proszę dokładnie opisać, w jaki dokładnie sposób były/są/będą one wykorzystywane?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że prawdopodobnie od 1996 r. (Wnioskodawczyni nie pamięta dokładnej daty) wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 16 i 17 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 16 i 17) nie była i nie jest i nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

3. Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że prawdopodobnie od 1996 r. wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 16 i 17 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 16 i 17) nie była i nie jest i nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

4. Czy poza umową użyczenia „Nieruchomości” oraz umową najmu lokalu położonego na Nieruchomości V, zawierała Pani wcześniej inne umowy cywilnoprawne w odniesieniu do działek, będących przedmiotem wniosku, na podstawie których udostępniała Pani ww. działki osobom trzecim? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie Nieruchomości było czynnością odpłatną (proszę podać kwotę) czy bezpłatną?

d)  czy dokumentowała/dokumentuje Pani czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

e)  czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Czy rozliczała Pani podatek należny z tytułu ww. czynności?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zawierała żadnych innych umów w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku o interpretację. Jednocześnie Wnioskodawczyni doprecyzowuje, że umowa najmu lokalu położonego na Nieruchomości V została zakończona.

5. Kto i w jakim celu wystąpił o warunki zabudowy dla wszystkich działek, będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wystąpiła o warunki zabudowy we własnym imieniu, celem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym.

6. Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada w swojej działalności gospodarczej wpisane PKD związane z działalnością w zakresie nieruchomości:

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawczyni nie prowadzi jednak aktywnej działalności gospodarczej w zakresie obejmującym powyższe kody PKD, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich w ramach swojej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest m.in. wspólnikiem spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która to spółka zajmuje się działalnością deweloperską.

7. W związku z opisem sprawy:

oraz

a także

proszę jednoznacznie wskazać:

a)  czy wszystkie działki, tj. nr 14 i 15 (dalej: działki C i D) oraz nr 16 i 17 (dalej: działki A i B), znajdujące się na Nieruchomości V, użytkowane są jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca, czy tylko lokal wynajęty na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r.? Jeśli nie wszystkie, to proszę wskazać które dokładnie.

b)  na jakiej podstawie prawnej Pani ojciec prowadzi działalność gospodarczą na wskazanych w odpowiedzi wyżej (pkt 8a) działkach?

c)  na jakiej działce znajduje się lokal, który został wynajęty na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r.? (proszę wskazać nr działki/działek)

d)  jaki to jest dokładnie lokal i w jakim budynku się znajduje?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że użytkowane jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej jej ojca, są tylko działki 16 i 17.

Wnioskodawczyni wskazuje, że Jej ojciec (...)na podstawie umowy użyczenia prowadzi działalność gospodarczą na działkach 16 i 17. Umowa najmu z 13 lutego 2023 r. lokalu dotyczyła Spółki (...) sp. z o.o.

Lokal znajduje się na działce 16 i jest to lokal usługowy znajdujący się w budynku położonym na działce 16.

8. Czy budynek gospodarczy, znajdujący się na działce 16oraz budynek, w którym znajduje się ww. lokal jest/będzie na moment sprzedaży, budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że budynek znajdujący się na działce 16cały czas jest i będzie budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).

9. Czy przed dokonaniem sprzedaży dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego, o którym mowa wyżej?

Odpowiedź: Przed dokonaniem sprzedaży nie dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego.

10. W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywała Pani ww. budynek gospodarczy oraz lokal (jeszcze przed oddaniem ich ojcu w najem), mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Do 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem Wnioskodawczyni wykorzystywali budynek gospodarczy (w którym również znajduje się też lokal) do własnej działalności gospodarczej. Od 2008 r. budynek gospodarczy, w którym również znajduje się lokal nie był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w żaden sposób.

11. Czy budynek gospodarczy/lokal, o których mowa wyżej, były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jaki sposób?

Odpowiedź: Do 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem Wnioskodawczyni wykorzystywali budynek gospodarczy (w którym również znajduje się lokal) do własnej działalności gospodarczej.

12. Czy ww. budynek/lokal stanowi składnik Pani działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Wyżej wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią składnika działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

13. Czy budynek gospodarczy/lokal stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

14. Czy przedmiotowy budynek gospodarczy/lokal stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

15. Czy budynek, znajdujący się na działce nr 16 oraz lokal stanowi wyłącznie Pani majątek osobisty?

Odpowiedź: Wskazany budynek i lokal wchodzą wyłącznie w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni.

16. Czy w celu sprzedaży działek udzieliła Pani/zamierza Pani udzielić, innym niż Kupujący 1 i 2, podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli/zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni udzieliła jedynie pełnomocnictwa Pani (…) do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja nr (…) z dnia 7 maja 2025 r.). Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać innym podmiotom/osobom pełnomocnictw.

17. Czy dokonywała/zamierza Pani dokonywać jeszcze przed dniem planowanej sprzedaży przedmiotowych działek jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania ich do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje ponoszenia żadnych nakładów na przedmiotowych działkach będących przedmiotem sprzedaży.

18. Jaka jest planowana data sprzedaży przedmiotowych działek? (proszę podać rok).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży działek w IV kwartale 2026 r.

19. Czy wcześniej dokonywała Pani kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że na przestrzeni wielu lat kilkanaście razy zmieniała miejsce zamieszkania, co wiązało się ze sprzedażą wcześniej nabytych nieruchomości stanowiących Jej majątek prywatny. Z uwagi na znaczny upływ czasu Wnioskodawczyni nie jest obecnie w stanie odtworzyć wszystkich szczegółów dotyczących historycznych transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności dat nabycia i sprzedaży poszczególnych nieruchomości oraz sposobu rozdysponowania środków uzyskanych z ich sprzedaży.

Nieruchomości te były nabywane na potrzeby mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawczyni oraz Jej rodziny, a ich sprzedaż była związana przede wszystkim ze zmianą miejsca zamieszkania lub zmianą sytuacji życiowej.

Niezależnie od powyższego, Wnioskodawczyni jest w stanie wskazać dokładniejsze informacje, które dotyczą dwóch transakcji sprzedaży niezabudowanych działek położonych w (...):

a) działka niezabudowana położona przy ul. (...):

-     nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu 7 października 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

-     działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

-     od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię,

-     sprzedaż działki nastąpiła w dniu 15 lutego 2023 r. na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem,

-     przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania Spółce,

-     środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem.

b) działka niezabudowana położona przy ul. (...):

-     nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu 20 lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

-     działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

-     od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię,

-     sprzedaż działki nastąpiła w dniu 31 sierpnia 2023 r. na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem,

-     przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania Spółce,

-     środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem.

20. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, natomiast obecnie nie planuje ich sprzedaży.

21. Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak, to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni obecnie nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości.

22. Czy z tytułu ustanowienia służebności gruntowej otrzymywała/otrzymuje Pani wynagrodzenie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie otrzymuje/nie otrzymywała wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej.

23. Jakie dokładnie wydatki związane z ustanowieniem służebności gruntowej Pani poniosła? Proszę wskazać datę ich poniesienia (dd-mm-rrrr).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni poniosła łącznie wydatki z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w wysokości (…) dnia 17 maja 2024 r., natomiast koszt w wysokości (…) zł poniosła dnia 23 listopada 2023 r.)

Dodatkowo, w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu (dotyczące podatku od towarów i usług), uzupełniła Pani wniosek o następujące informacje:

1. Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)  czy odprowadziła Pani podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

b)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni odprowadziła podatek VAT należny od działek niezabudowanych, położonych przy ul. (...) i przy ul. (...) w (...) (działki, o których mowa w odpowiedzi na pytanie nr 19) oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego w związku ze sprzedażą tych działek.

Wnioskodawczyni była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT sprzedaży działek niezabudowanych położonych przy ul. (...) i przy ul. (...) w (...).

2. Czy wykorzystywała Pani działki, będące przedmiotem sprzedaży, wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane działki, Pani wykonywała – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek, będących przedmiotem sprzedaży, do celów działalności zwolnionej z podatku VAT.

3. Do jakich czynności był wykorzystywany budynek gospodarczy/lokal, przez cały okres jego posiadania przez Panią (opodatkowanych VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Odpowiedź: Budynek gospodarczy wraz z lokalem do 2008 r. był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię do działalności opodatkowanej. Po 2008 r. budynek gospodarczy wraz z lokalem nie był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w żaden sposób.

4. Czy budynek gospodarczy/lokal, o których mowa wyżej, był wykorzystywany przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. budynek/lokal, Pani wykonywała? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wykorzystywała budynku gospodarczego wraz z lokalem do celów działalności zwolnionej z podatku VAT.

5. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku gospodarczego lub jego części oraz lokalu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

b)  w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku/lokalu lub jego części?

c)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem tego budynku lub jego części oraz lokalu a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem nabyła budynek gospodarczy wraz z lokalem przed 1996 r. i w tymże roku rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej w tym budynku. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem poniosła nakłady na przystosowanie tego budynku do działalności gospodarczej, które mogły przekraczać 30% wartości początkowej tego budynku, natomiast Wnioskodawczyni nie jest w stanie dokładnie tego wskazać, z uwagi na zbyt duży upływ czasu. Po 1996 r. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych ulepszeń w stosunku do budynku gospodarczego wraz z lokalem, dlatego – w ocenie Wnioskodawczyni – pierwsze zasiedlenie budynku gospodarczego wraz z lokalem mogło nastąpić najpóźniej przed lub w 1996 r.

6. Czy w stosunku do ww. budynku gospodarczego/lokalu były ponoszone wydatki na jego ulepszenie lub przebudowę, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kto ponosił te wydatki, tj. Pani czy Pani ojciec?

b)  kiedy były one ponoszone?

c)  czy ulepszenie budynku prowadziło do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?

d)  czy od wydatków na ulepszenie budynku/lokalu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli tak, to komu – Pani czy Pani ojcu?

e)  czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynek/lokal był oddany do użytkowania, w tym również na potrzeby Pani/Pani ojca własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie jego dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem poniosła nakłady na przystosowanie tego budynku do działalności gospodarczej, które mogły przekraczać 30% wartości początkowej tego budynku, natomiast Wnioskodawczyni nie jest w stanie dokładnie tego wskazać, z uwagi na zbyt duży upływ czasu, ponieważ było to przed 1996 r. Nie były to nakłady na ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

7. Czy brama wjazdowa do budynku, znajdującego się na działce 16 oraz murowane ogrodzenie, znajdujące się na działce 17, są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź: Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie znajdujące się na działce 16 i 17 nie są trwale związane z gruntem.

8. Czy ww. brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie stanowią budowle, w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedź: Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie znajdujące się na działce 16 i 17 stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

9. Czy brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie, o których mowa wyżej, stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to proszę wskazać, z jakim obiektem są one powiązane?

Odpowiedź: Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie nie stanowią urządzeń budowlanych.

10. Czy poszczególne naniesienia zostały nabyte, czy wybudowane przez Panią? Jeśli zostały one przez Panią wybudowane, proszę wskazać datę wybudowania poszczególnych obiektów.

Odpowiedź: Poszczególne naniesienia zostały nabyte przez Wnioskodawczynię.

11. W przypadku, gdy naniesienia zostały nabyte przez Panią, to czy nabycie tych naniesień nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy ww. transakcje zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie naniesień nastąpiło najprawdopodobniej w ramach transakcji zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

12. Czy z tytułu nabycia poszczególnych naniesień przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przed 1996 r. z tytułu nabycia naniesień, ponieważ nabycie tych naniesień nastąpiło najprawdopodobniej w ramach transakcji zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

13. Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania naniesień przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wybudowała ani nie wytworzyła naniesień, ponieważ Wnioskodawczyni je nabyła (kwestia ta została dokładniej wskazana w pkt 12).

14. Czy naniesienia były/są/będą udostępniane osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to proszę wskazać, kiedy naniesienia zostały oddane w najem/dzierżawę/użyczenie oraz czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odpowiedź: Naniesienia są udostępniane nieodpłatnie na podstawie umowy użyczenia od 2011 r.

15. Czy i kiedy doszło do rozpoczęcia użytkowania danej budowli od momentu jego wybudowania/nabycia przez Panią?

Odpowiedź: Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie znajdujące się na działce 16i 17były użytkowane od 1996 r. do 2008 r. w czasie, gdy Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem prowadziła działalność gospodarczą.

16. Czy od rozpoczęcia użytkowania danej budowli, do momentu ich sprzedaży, upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź: Od rozpoczęcia użytkowania budowli do momentu ich sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata.

17. Czy w stosunku do danej budowli były ponoszone wydatki na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak, to proszę o wskazanie:

-     kto ponosił te wydatki, tj. Pani czy Pani ojciec?

-     kiedy miały miejsce te ulepszenia?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni ani Jej ojciec nie ponosili wydatków na ulepszenie bramy wjazdowej oraz murowanego ogrodzenia, znajdujące się na działce 16 i 17, które mogłyby przekraczać 30% wartości początkowej tych budowli.

18. Czy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie? Jeśli tak, to komu – Pani czy Pani ojcu?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nie ponosiła żadnych nakładów na bramę wjazdową i ogrodzenie.

19. Czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budowli miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, kiedy nastąpiło to „pierwsze zasiedlenie” (proszę wskazać datę).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że bramę wjazdową oraz murowane ogrodzenie, znajdujące się na działce 16 i 17, nabyła wraz z byłym mężem przed 1996 r.

20. Czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania danej budowli, po dokonanych ulepszeniach, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli, do dnia ich sprzedaży, minie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na bramę wjazdową oraz murowane ogrodzenie znajdujące się na działce 16 i 17.

21. W jaki sposób, do jakich czynności, wykorzystywała Pani ulepszone budowle po oddaniu ich do użytkowania?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wykorzystywała te budowle jedynie w okresie prowadzenia działalności gospodarczej wraz z byłym mężem tj. w latach 1996-2008. Budowle nie zostały nigdy ulepszone.

22. Czy ulepszone budowle były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź: Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie, znajdujące się na działce 16 i 17, nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

23. W przypadku, gdy to Pani ojciec jest właścicielem bramy wjazdowej oraz murowanego ogrodzenia (w przypadku, gdy to ogrodzenie stanowi budowlę), bądź poniósł nakłady na ich ulepszenie, to czy przed sprzedażą nastąpi rozliczenie tych nakładów? Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie ww. nakładów? Jeśli nie, to dlaczego?

Odpowiedź: Ojciec Wnioskodawczyni nie jest właścicielem bramy wjazdowej oraz murowanego ogrodzenia i nie ponosił nakładów na ich ulepszenie.

24. Czy na moment dokonania transakcji sprzedaży nabywcy (Kupujący 1 i Kupujący 2) budynku, budowli i ich części, będą czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że Kupujący 1 i Kupujący 2 będą czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami VAT na moment dokonania transakcji.

25. Czy wraz z nabywcami (Kupujący 1 i Kupujący 2), przed dniem dokonania dostawy ww. budynku, budowli i ich części, złoży Pani zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą ww. obiektów, że wybierają Państwo opodatkowanie transakcji, będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wraz z Kupującym 1 i Kupującym 2 przed dniem dokonania dostawy ww. budynku, budowli i ich części złoży zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, że wybierają opodatkowanie transakcji, będących przedmiotem wniosku o interpretację, w sytuacji, gdy w odniesieniu do działek 16 i 17 zostanie uznane, że ich dostawa spełnia przesłanki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu z 23 czerwca 2026 r., uzupełniła Pani wniosek o następujące informacje:

1. Kto i w jakim zakresie prowadził działalność gospodarczą przed 2008 r. i był z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem, tj. Pani, Pani mąż, oboje?

Odpowiedź: Zarówno Pani, jak i Pani mąż posiadali swoje działalności gospodarcze i prowadzili wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Byli Państwo oboje zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

2. Jeśli działki nr 16 i 17 były wykorzystywane w prowadzonej przez Panią/Pani męża/obojga małżonków firmy, to czy zostały one wycofane z działalności gospodarczej przed 2008 r.?

a)  jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b)  czy po wycofaniu ww. działek nastąpiło ich przekazanie na cele osobiste? Proszę wskazać konkretną datę.

Odpowiedź: Działki 16 i 17 zostały wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w 2008 r. Czynność wycofania działek 16 i 17 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni wskazuje, że działki te zostały wycofane do majątku prywatnego w 2008 r.

3. W jaki sposób wykorzystywana była pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą wjazdową i ogrodzeniem po 2008 r.? Czy przedmiotem najmu był tylko lokal usługowy?

Odpowiedź: Pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem jest przedmiotem nieodpłatnej umowy użyczenia na rzecz ojca Wnioskodawczyni (...) od 2011 r. W okresie między 2008 r. a 2010 r. nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawczynię, jak również nie była przedmiotem żadnych umów.

4. Czy umowa najmu z 13 lutego 2023 r., która została zakończona, była zawarta w ramach najmu prywatnego?

Odpowiedź: Umowa najmu z dnia 13 lutego 2023 r. była zawarta w ramach najmu prywatnego.

5. W jaki sposób zostały nabyte działki nr 14 i 15 od Gminy Miasto (...) na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2023 r.? Proszę wskazać na podstawie jakiej umowy (np. umowa sprzedaży, darowizny itp.).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nabyła działki 14i 15na podstawie umowy sprzedaży zawartej między nią a Gminą Miasto (...) w formie aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2023 r.

Pytania

1.  Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na podstawie umowy przyrzeczonej, Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym czy transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy?

2.  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 – czy dostawa Nieruchomości I-IV, Nieruchomości VI oraz działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa, dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT?

3.  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 – czy dostawa działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, z którego to zwolnienia Wnioskodawczyni może zrezygnować i opodatkować transakcję podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

1.  W ocenie Wnioskodawczyni, z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na podstawie umowy przyrzeczonej, Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy.

2.  Zdaniem Wnioskodawczyni, dostawa Nieruchomości I-IV, działek C i D w ramach Nieruchomości V oraz Nieruchomości VI będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa, dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

3.  W ocenie Wnioskodawczyni, działki A i B, wchodzące w skład Nieruchomości V, nie będą korzystały ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, natomiast będą podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego to zwolnienia Wnioskodawczyni będzie miała możliwość zrezygnować, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, i opodatkować sprzedaż tych działek w całości podatkiem VAT.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

-     z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych [...];

-     z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności”).

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-     po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

-     po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich.

W analizowanej sprawie, zdaniem Wnioskodawczyni, spełnione zostały warunki do uznania Jej za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji. Wnioskodawczyni bowiem w ramach umowy przedwstępnej udzieliła przedstawicielom Kupującego 1 i Kupującego 2 pełnomocnictwa do dokonywania kluczowych z punktu widzenia transakcji czynności, tj.:

a)  występowania z wnioskiem o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestrów i ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenia dotyczącego uproszczonego planu urządzania lasu, obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji, a także do wglądu do akt księgi wieczystej oraz pobierania wszelkich odpisów i wypisów, jak również dokonania wszelkich czynności związanych wygaszeniem decyzji wydanych dla Nieruchomości;

b)  składania stosownych wniosków zmierzających do wyeliminowania z obrotu prawnego, w tym uchylenia lub wygaszenia, wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości, których wyeliminowanie z obrotu prawnego jest konieczne dla uzyskania przez Kupujących decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co nie będzie dotyczyć decyzji o warunkach zabudowy;

c)  zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupujących, zgodnie z treścią § 11 umowy;

d)  dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa;

Ponadto, Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 udzieliły Kupującym – prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) i art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a ponadto wyraziły zgodę na dokonywanie przez Kupujących badań geologicznych gruntu na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Kupujących stosownych odwiertów, przy czym Kupujący zobowiązali się w takim przypadku każdorazowo do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości. Jednocześnie Strony zgodnie ustaliły, że Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 są również zobowiązane do przedstawienia Kupującym bez zbędnej zwłoki, to jest w terminach umożliwiających zakończenie procedury zawarcia umów przyrzeczonych w określonym w umowie terminie, będących w posiadaniu Wnioskodawczyni oraz Sprzedającej 1 i 2 dokumentów i informacji wymaganych przez Kupujących w ramach przedmiotowego badania, w celu przeprowadzenia badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości oraz do udostępniania terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Kupujących w celu dokonywania jej oględzin, odwiertów i innych badań Nieruchomości, przy czym koszt takich badań w całości obciąża Kupujących.

Nieruchomości na dzień złożenia wniosku są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Wnioskodawczynię w dniu 19 września 2025 r. Umowy użyczenia zostały zawarte przez Wnioskodawczynię z Kupującym 1 oraz Kupującym 2. Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, działania, które zostały lub zostaną podjęte przez Nią, choć nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego, wskazują na to, iż w ramach transakcji będzie występować ona w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawczyni, traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, z uwagi na jej bardzo szeroką definicję. Wnioskodawczyni opiera swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.:

-     interpretacji z dnia 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.657.2025.3.AWY;

-     interpretacji z dnia 10 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.366.2025.3.AP;

-     interpretacji z dnia 5 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.458.2025.2.KM.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy zauważyć, że zgodnie z przytoczonymi wyżej art. 5 ust. 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie spełniała definicję odpłatnej dostawy towarów. Jednocześnie mając na uwadze, że zostanie dokonana przez podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawczyni, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach omawianej transakcji. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Nieruchomości I-IV działki C i D, wchodzące w skład Nieruchomości, oraz Nieruchomość VI nie były nigdy wcześniej wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na cele działalności mieszczącej się w zakresie ustawy o VAT, w tym działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

-     przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu

-     zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawczyni, Nieruchomości I-IV oraz Nieruchomość VI, będące przedmiotem transakcji, nie wypełniają przesłanki zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomości na moment ich zbycia będą posiadać decyzję o warunkach zabudowy. Również działki C i D, w ramach Nieruchomości V, nie będą korzystały ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na to, iż przedmiotowe działki stanowią tereny budowlane, dla których Wnioskodawczyni na moment ich zbycia będzie posiadać decyzję o warunkach zabudowy.

W konsekwencji, w odniesieniu do Nieruchomości I-IV, działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, oraz Nieruchomości VI nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z powyższym, w odniesieniu do Nieruchomości I-IV, działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, oraz Nieruchomości VI, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ponieważ są one niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich budowle, budynki lub ich części – przedmiotem transakcji w tym zakresie nie będzie zatem dostawa budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości I-IV, działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, oraz Nieruchomości VI będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. 3

W ocenie Wnioskodawczyni, dostawa działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, również nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Działki te nie były bowiem nigdy wcześniej wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na cele działalności mieszczącej się w zakresie ustawy o VAT, w tym działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione.

W stosunku do działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, zastosowania nie znajdzie również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na to, iż na wskazanych działkach znajdują się budynki i budowle – nie są to zatem tereny niezabudowane.

W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zasadne jest zbadanie czy podlega ona zwolnieniu z VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy VAT.

W rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w odniesieniu do działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, ponieważ znajdują się na nich się na nich budowle i budynki, a ponadto dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W tym zakresie nie znajdzie zatem zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na to, iż w omawianym stanie faktycznym do działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Należy bowiem podkreślić, że art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT może znaleźć zastosowanie dopiero w momencie, w którym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie przysługuje.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano powyżej, w ocenie Wnioskodawczyni, transakcja dostawy zabudowanych działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przedmiotowego zwolnienia wynikającego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawczyni, będzie ona miała możliwość dokonania rezygnacji powyższego zwolnienia i opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży w zakresie tych działek w całości podatkiem VAT.

Zatem, w przypadku złożenia prawidłowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, dostawa zabudowanej nieruchomości, tj. działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-     nieprawidłowe – w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości nr I, II, III, IV, V (z wyłączeniem lokalu usługowego) oraz VI;

-     prawidłowe – w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży lokalu usługowego;

-     nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działek nr A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V (poza dostawą lokalu usługowego) i rezygnacji z tego zwolnienia;

-     prawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie lokalu usługowego i rezygnacji z tego zwolnienia.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem, należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

-     jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem przeważającej działalności jest działalność w zakresie restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A);

-     jest Pani właścicielem nieruchomości niezabudowanych:

·      Nieruchomość I – nr 1 i 2;

·      Nieruchomość II – nr 3, 4, 5;

·      Nieruchomość III – nr 6, 7, 8, 9, 10;

·      Nieruchomość IV – nr 11, 12, 13;

·      Nieruchomość V – nr 14 i 15 (dalej: działki C i D);

-     jest Pani właścicielem nieruchomości zabudowanych:

·      Nieruchomość V – nr 16 i 17 (dalej: działki A i B);

-     jest Pani współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanych:

·      Nieruchomość VI – nr 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26;

-     nabyła Pani wskazane w opisie sprawy działki z zamiarem powiększenia obszaru posiadanych nieruchomości oraz lokaty kapitału;

-     nabycie przez Panią Nieruchomości I-IV nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 17 maja 2024 r.;

-     nabycie przez Panią poszczególnych działek, wchodzących w skład Nieruchomości V, nastąpiło w następujący sposób:

·      działka 16: nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu i prawo własności budynku wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., a następnie nabycie działki na własność od Gminy (akt notarialny z dnia 30 grudnia 2021 r.);

·      działka 17: nabycie 1/3 udziału wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku wspólnego, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., następnie nabycie 2/3 udziału na podstawie umowy zamiany, na podstawie aktu notarialnego z dnia 13 listopada 2023 r.;

·      działka 14 i 15: nabycie od Gminy na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 listopada 2023 r.;

-     nabycie przez Panią udziałów w poszczególnych działkach, wchodzących w skład Nieruchomości VI, nastąpiło w następujący sposób:

·      działki 19, 20, 22, 25, 26 i 21: nabycie w udziale wynoszącym (...) na podstawie umowy sprzedaży od Gminy (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.), a w udziale (...) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.);

·      działki 23, 24 i 18: nabycie w udziale wynoszącym (...) w drodze podziału majątku wspólnego z mężem, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., w udziale (...) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.).

-     nie odliczyła Pani podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości;

-     Nieruchomości – jak Pani wskazała w opisie sprawy – nie były nigdy wprowadzone przez Panią do ewidencji środków trwałych ani nie były wykorzystywane przez Panią w jednoosobowej działalności gospodarczej;

-     nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości;

-     żadna z Nieruchomości nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

-     Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi ani nie stanowią gospodarstwa rolnego zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak i w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o podatku rolnym;

-     Nieruchomości – jak Pani wskazała w opisie sprawy – nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych rozporządzających ani jakichkolwiek czynności prawnych zobowiązujących do rozporządzenia nimi na rzecz osób trzecich;

-     Nieruchomości są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Panią w dniu 19 września 2025 r. Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia;

-     w dniu 4 listopada 2025 r. wraz ze Sprzedającą 1 i Sprzedającą 2 rozwiązała Pani umowę przedwstępną sprzedaży z 8 listopada 2024 r. nieruchomości z Kupującym 1 i zawarły nową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z Kupującym 1 oraz Kupującym 2;

-     oświadczyła Pani, iż udzielają Kupującym, każdemu z nich z oddzielnie, pełnomocnictwa (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw);

-     udzieliła Pani jedynie pełnomocnictwa do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja (…) z dnia 7 maja 2025 r.). Nie zamierza Pani udzielać innym podmiotom/osobom pełnomocnictw;

-     z tytułu nabycia Nieruchomości I-IV oraz Nieruchomości VI poniosła Pani koszty związane z ustanowieniem służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych. W przypadku Nieruchomości I-IV ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło w akcie notarialnym z dnia 17 maja 2024 r., natomiast w przypadku Nieruchomości VI w akcie z dnia 23 listopada 2023 r. Ustanowienie tych służebności było niezbędne w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek będących przedmiotem złożonego wniosku;

-     działka nr 16 zabudowana jest murowanym budynkiem gospodarczym, w którym mieści się wynajmowany lokal usługowy;

-     na części działki 17 znajduje się brama wjazdowa do budynku znajdującego się na działce 16 wraz z murowanym ogrodzeniem;

-     Pani ojciec na podstawie umowy użyczenia prowadzi działalność gospodarczą na działkach 16 i 17 (używając ich jako stałe miejsce wykonywania działalności);

-     na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. wynajmuje Pani lokal położony na Nieruchomości V Spółce (...) sp. z o.o.

-     poza działkami 16 i 17, w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała Pani żadnych działek do działalności gospodarczej;

-     od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 16 i 17) nie była i nie jest i nie będzie przez Panią wykorzystywana w jakikolwiek sposób;

-     zarówno Pani, jak i Pani mąż posiadali swoje działalności gospodarcze i prowadzili wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Byli Państwo oboje zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług;

-     działki 16 i 17 zostały wycofane z Pani działalności gospodarczej w 2008 r.;

-     czynność wycofania działek 16 i 17 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-     ww. działki zostały wycofane do majątku prywatnego w 2008 r.;

-     pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem jest przedmiotem nieodpłatnej umowy użyczenia na rzecz Pani ojca od 2011 r. W okresie między 2008 r. a 2010 r. nie była ona wykorzystywana przez Panią, jak również nie była przedmiotem żadnych umów;

-     wystąpiła Pani o warunki zabudowy we własnym imieniu, celem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym;

-     posiada Pani w swojej działalności gospodarczej wpisane PKD związane z działalnością w zakresie nieruchomości: 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jednak nie prowadzi Pani aktywnej działalności gospodarczej w zakresie obejmującym powyższe kody PKD, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich w ramach swojej działalności gospodarczej;

-     jest Pani m.in. wspólnikiem spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która to spółka zajmuje się działalnością deweloperską;

-     na przestrzeni wielu lat kilkanaście razy zmieniała Pani miejsce zamieszkania, co wiązało się ze sprzedażą wcześniej nabytych nieruchomości stanowiących Pani majątek prywatny. Nieruchomości te były nabywane na Pani oraz Pani rodziny potrzeby mieszkaniowe (prywatne), a ich sprzedaż była związana przede wszystkim ze zmianą miejsca zamieszkania lub zmianą sytuacji życiowej;

-     posiada Pani inne nieruchomości, natomiast obecnie nie planuje ich sprzedaży;

-     obecnie nie planuje Pani nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości;

-     nie otrzymuje/nie otrzymywała Pani wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej;

-     odprowadziła Pani podatek VAT należny od działek niezabudowanych, położonych przy ul. (...) i przy ul. (...) w (...) oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego w związku ze sprzedażą tych działek;

-     była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT sprzedaży działek niezabudowanych położonych przy ul. (...) i przy ul. (...). Sprzedaż ww. działek nastąpiła na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pani wspólnikiem. Przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania Spółce. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę dla tej Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności, w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na podstawie umowy przyrzeczonej, będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym, czy transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy. Natomiast w przypadku twierdzącej odpowiedzi na ww. pytanie, Pani wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dostawa Nieruchomości I-IV, Nieruchomości VI oraz działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa, dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży, opisanych we wniosku, Nieruchomości I-VI będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Panią za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii, będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Panią Nieruchomości I-VI oraz do udzielenia Kupującym 1 i 2 pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania pozwoleń, zgód, zezwoleń, decyzji, uzgodnień niezbędnych do pozyskania pozwolenia na budowę zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym – zgodnie z planami inwestycyjnymi obu Kupujących. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłym Nabywcom – Kupującym 1 i 2 umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupujących Spółek (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywcy (Kupujące Spółki) już się zgłosiły, Pani – jako właściciel i współwłaściciel Nieruchomości – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocników (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywców – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pani – jako właściciela/współwłaściciela Nieruchomości. Jednak starania pełnomocników (czyli Kupujących 1 i 2) nie są Pani staraniami – jako właściciela/współwłaściciela Nieruchomości – podejmowanymi w tym celu pozyskania Kupujących, a oferowane Nieruchomości uczynienia bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że Nieruchomości są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Panią w dniu 19 września 2025 r. Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupujących 1 i 2 działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności sprzedawanych działek, lecz przyszli nabywcy wykonują te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do zrealizowania własnych potrzeb w związku z planowaną budową zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictw Kupującym 1 i 2 do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do Ich potrzeb i umowa użyczenia Nieruchomości na Ich rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą.

Również fakt, że udzieliła Pani pełnomocnictwa jedynie do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja nr (…) z dnia 7 maja 2025 r.) nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Poza ww. faktem, nie dokonywała Pani bowiem żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pani za podatnika z tytułu ich sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika również, działka nr 16 zabudowana jest murowanym budynkiem gospodarczym, natomiast na części działki 17 znajduje się brama wjazdowa do budynku znajdującego się na działce 16 wraz z murowanym ogrodzeniem (działki A i B, wchodzące w skład Nieruchomości V). W przypadku Nieruchomości V wskazuje Pani, że adres, pod którym położona jest ta nieruchomość, jest używany jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca pod firmą Firma (…), jako adres siedziby spółki (...) Sp. z o.o. oraz na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. wynajmuje Pani lokal położony na Nieruchomości V Spółce (...) Sp. z o.o. Wskazała Pani w opisie sprawy, że prawdopodobnie od 1996 r. wykorzystywała Pani wraz z mężem działki o nr: 16 i 17 do prowadzenia działalności gospodarczej. Do 2008 r. wykorzystywała Pani wraz z byłym Pani mężem budynek gospodarczy (w którym również znajduje się też lokal usługowy) do własnej działalności gospodarczej. Działki te użytkowane były również jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca, na podstawie umowy użyczenia. Umowa najmu z 13 lutego 2023 r. lokalu dotyczyła Spółki (...) sp. z o.o. Nabyła Pani wraz z byłym mężem budynek gospodarczy wraz z lokalem przed 1996 r. i w tymże roku rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej w tym budynku. Brama wjazdowa oraz murowane ogrodzenie, znajdujące się na tych działkach, tj. 16 i 17, były również użytkowane od 1996 r. do 2008 r. w czasie, gdy prowadziła Pani wraz z byłym mężem działalność gospodarczą. Zarówno Pani, jak i Pani mąż posiadali swoje działalności gospodarcze i prowadzili wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Oboje byli Państwo zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Działki 16 i 17 zostały wycofane z Pani działalności gospodarczej w 2008 r. Czynność wycofania działek 16 i 17 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działki te zostały wycofane do majątku prywatnego w 2008 r. Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 16 i prawo własności budynku gospodarczego nabyła Pani wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku, na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., a następnie nabyła ją na własność od Gminy dnia 30 grudnia 2021 r. Natomiast, 1/3 udziału działki 17 nabyła Pani wskutek podziału majątku z mężem, w drodze podziału majątku wspólnego w dniu 12 lutego 2008 r., następnie nabyła Pani 2/3 udziału, na podstawie umowy zamiany w dniu 13 listopada 2023 r. Nieruchomości nie były nigdy wprowadzone przez Panią do ewidencji środków trwałych ani nie były wykorzystywane przez Panią w jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie odliczyła Pani również podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości. Wynajmowała Pani lokal położony na Nieruchomości V Spółce (...) Sp. z o.o. na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. Obecnie umowa najmu lokalu została zakończona. Pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem jest przedmiotem nieodpłatnej umowy użyczenia na rzecz Pani ojca od 2011 r. W okresie między 2008 r. a 2010 r. nie była ona wykorzystywana przez Panią, jak również nie była przedmiotem żadnych umów.

W związku z powyższymi okolicznościami, stwierdzić należy, że zarówno w odniesieniu do sprzedaży przez Panią Nieruchomości I-VI, tj. działek niezabudowanych o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, jak i zarówno w stosunku do działek zabudowanych o nr 16 (z wyłączeniem lokalu usługowego) i nr 17 (działki A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Ponadto, jak wskazała Pani w opisie sprawy, czynność wycofania działek 16 i 17 z działalności gospodarczej w 2008 r. do majątku prywatnego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Poza tym, nieruchomości po 2008 r. nie były nigdy wprowadzone przez Panią do ewidencji środków trwałych, ani nie były wykorzystywane przez Panią w jednoosobowej działalności gospodarczej.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości I-VI, tj. działek niezabudowanych o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 oraz działek zabudowanych o nr 16 (z wyłączeniem lokalu usługowego) i nr 17 (działki A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V), będzie Pani zatem korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę opisanych wyżej nieruchomości – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dokonując sprzedaży ww. działek, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią Nieruchomości I-VI, tj. działek niezabudowanych o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 oraz działek zabudowanych o nr 16 (z wyłączeniem lokalu usługowego) i nr 17 (działki A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności sprzedaży ww. działek na podstawie 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy.

Natomiast, w stosunku do dostawy lokalu usługowego, będącego przedmiotem wynajmu, od 13 lutego 2023 r., znajdującego się na działce zabudowanej o nr 16 (działki A, wchodzącej w skład Nieruchomości V) stwierdzam, co następuje.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zaznaczyć przy tym, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W powyższym przepisie przyjęto generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia, niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 659 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości lub rzeczy skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, najem nieruchomości lub rzeczy stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku, wchodzącego w skład Pani przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Tym samym, w opisanej sytuacji, należy uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Panią lokalu usługowego, znajdującego się na działce nr 16(działka nr 3, wchodząca w skład Nieruchomości V), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że:

Przy planowanej dostawie przez Panią Nieruchomości I-VI, tj. działek niezabudowanych o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 oraz działek zabudowanych o nr 16 (z wyłączeniem lokalu usługowego) i nr 17 (działki A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V), na rzecz Kupującego 1 i Kupującego 2, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż tych działek będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast z tytułu dostawy lokalu usługowego, znajdującego się na działce nr 16 (działka nr A, wchodząca w skład Nieruchomości V), na rzecz Kupującego 1 i Kupującego 2, zostanie Pani uznana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości nr I, II, III, VI, V (z wyłączeniem lokalu usługowego) oraz VI oraz prawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży lokalu usługowego.

Z uwagi na warunkowy charakter pytania oznaczonego we wniosku nr 2, tj. „w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 – czy dostawa Nieruchomości I¬IV Nieruchomości VI oraz działek C i D, wchodzących w skład Nieruchomości V, będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa, dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT”, nie udziela się na nie odpowiedzi, gdyż odpowiedzi na to pytanie oczekiwała Pani wyłącznie, jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1, zostanie uznane za prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii ustalenia, czy dostawa działek A i B, wchodzących w skład Nieruchomości V, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z którego to zwolnienia może Pani zrezygnować i opodatkować transakcję podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Jak wyżej rozstrzygnięto, z tytułu dostawy lokalu usługowego, znajdującego się na działce nr 16 (działka nr A, wchodząca w skład Nieruchomości V), na rzecz Kupującego 1 i Kupującego 2, zostanie Pani uznana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, sprzedaż tego lokalu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi powołany już wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu/wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części – a więc np. lokali – spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku, wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani wraz z byłym mężem budynek gospodarczy wraz z lokalem przed 1996 r. i w tymże roku rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej w tym budynku. Poniosła Pani wraz z byłym mężem nakłady na przystosowanie tego budynku do działalności gospodarczej, które mogły przekraczać 30% wartości początkowej tego budynku, natomiast nie jest Pani w stanie dokładnie tego wskazać, z uwagi na zbyt duży upływ czasu, ponieważ było to przed 1996 r. Nie były to nakłady na ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Po 1996 r. nie dokonywała Pani żadnych ulepszeń w stosunku do budynku gospodarczego wraz z lokalem. Nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przed 1996 r. z tytułu nabycia naniesień.

Analizując informacje zawarte w opisanym zdarzeniu przyszłym oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że od momentu zasiedlenia lokalu usługowego, znajdującego się w budynku gospodarczym, na działce 16, wchodzącej w skład Nieruchomości V, przed 1996 r. do momentu jego sprzedaży upłynął okres dwóch lat. Ww. lokal był bowiem wykorzystywany w prowadzonej przez Panią wraz z mężem działalności gospodarczej. Ponadto, lokal usługowy został oddany w użytkowanie Spółce z o.o. na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. Co prawda, ponosiła Pani wraz z mężem wydatki przekraczające 30% wartości początkowej tego budynku, jednak miało to miejsce przed 1996 r. Poza tym, nie były to nakłady na ulepszenie lub przebudowę, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Po 1996 r. nie dokonywała Pani żadnych ulepszeń w stosunku do budynku gospodarczego wraz z lokalem.

W związku z powyższym, w stosunku do ww. lokalu usługowego, znajdującego się na działce 16, wchodzącej w skład Nieruchomości V, minął okres 2-letni od jego pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, tj. oddania tego lokalu do użytkowania, w ramach prowadzonej przez Panią działalności.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do lokalu usługowego, znajdującego się na działce 16, wchodzącego w skład Nieruchomości V, została spełniona przesłanka do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do dostawy ww. lokalu, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika również, że zarówno Pani, jak i Kupujący 1 i Kupujący 2 są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Obie Strony transakcji przed dniem dokonania dostawy ww. lokalu usługowego złożą zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, że wybierają opodatkowanie tej transakcji, w sytuacji, gdy dostawa lokalu będzie spełniała przesłanki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że dostawa lokalu usługowego, znajdującego się na działce 16, wchodzącego w skład Nieruchomości V, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, o ile strony zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opcję jego opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działek nr A i B, wchodzących w skład Nieruchomości nr V (poza dostawą lokalu usługowego) i rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy dostawie lokalu usługowego i rezygnacji z tego zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy, będącej przedmiotem wniosku, (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Zaznacza się, iż niniejsza interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, wchodzących w skład Nieruchomości VI. Pozostali współwłaściciele, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.