Interpretacja 0112-KDIL3.4012.272.2025.3.MC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej Działki 1 oraz
• prawidłowe w zakresie naliczenia podatku VAT przy sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedających oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy przez Kupującego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług w zakresie:

· braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej Działki 1 oraz

· naliczenia podatku VAT przy sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedających oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy przez Kupującego.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 czerwca 2025 r. (wpływ 20 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 2 lipca 2025 r. (wpływ 4 lipca 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· (…)

· (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: „Sprzedający 1”, „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”) przysługuje udział 5/6 w prawie własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 „Działka 1” o powierzchni (…) m² położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…).

Sprzedający 1 jest właścicielem ww. udziału na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po matce (…) z dnia (…) 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim z (…), przy czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek osobisty.

(…) (dalej: „Sprzedający 2”, „Zainteresowana niebędąca stroną postępowania”) wraz ze Sprzedającym 1 są współwłaścicielami (łącznie: „Sprzedający”) udziału w 1/6 części w prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w dniu (…) 2007 r., na zasadach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia (…) 2022 roku.

Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami VAT.

Działka 1 stanowi nieruchomość rolną, o której mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu (…) 2025 r. Sprzedający zawarli z (…), prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 w formie aktu notarialnego.

Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki 1 ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1) dokonaniu przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt, wyłączenia Działki 1 z produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne;

2) uzyskaniu przez Strony interpretacji podatkowej na wspólny wniosek, która potwierdzi sposób opodatkowania dostawy Działki 1 (tj. czy transakcja w niej opisana podlega opodatkowaniu podatkiem VAT).

Od 1 stycznia 2025 r. Sprzedający wydzierżawiają Działkę 1 (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący jest jedynym wspólnikiem tej spółki).

Wcześniej Działka 1 była oddana w użytkowanie osobie prowadzącej działalność rolniczą, w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za utrzymanie pola w kulturze rolnej, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Działka 1 była wtedy wykorzystywana do prowadzenia upraw rolnych.

W stosunku do Działki 1 na wniosek (…) Sp. z o.o. wydano decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka 1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi.

W odniesieniu do Działki 1 Sprzedający nie uzyskali oraz nie złożyli wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednakże (…) Sp. z o.o. złożyła w dniu (…) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (…) zaświadczeniem z dnia (…) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Ponadto (…) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (…) wniosek z dnia (…) 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz (…) Sp. z o.o. w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji.

Sprzedający nie dokonali i nie planują dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1, zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy (…) wydał zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny.

Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia terenu, nie starali się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmowali działań mających na celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.

Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym, a następnie (…) Sp. z o.o. podejmowała czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzedający 1 w 2023 r. dokonał zbycia ułamkowej części (1/2) budynku mieszkalnego w (…), nabytej również w drodze dziedziczenia po matce (…).

Poza wyżej wymienionymi transakcjami Sprzedający nie zbywali innych nieruchomości.

Oprócz sprzedaży Działki 1 Sprzedający 1 planuje sprzedać działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym 2 (transakcja ta jest przedmiotem osobnego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej).

Sprzedający planują spożytkować środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nieruchomości na cele własne rodziny Sprzedających oraz na cele własne inne niż nieruchomości. Sprzedający nie planują przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cele handlowe.

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez Organ w wezwaniu pytania:

1. W jaki sposób działka nr 1 była/jest/będzie przez Właścicieli wykorzystywana (przez cały okres jej posiadania) do momentu sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać.

Odp. Przez cały okres posiadania Działki 1, tj. od daty jej nabycia w drodze dziedziczenia po matce, Działka 1 była oddana przez (…) w użytkowanie osobie prowadzącej działalność rolniczą, w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za utrzymanie pola w kulturze rolnej, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Była to kontynuacja wieloletniej dzierżawy prowadzonej na tych samych zasadach jeszcze przez matkę (…). Działka 1 była wtedy wykorzystywana do prowadzenia upraw rolnych wykorzystywanych wyłącznie przez dzierżawcę. Następnie w dniu (…) 2025 r. Sprzedający wydzierżawili Działkę 1 (…) Sp. z o.o., której Kupujący jest jedynym wspólnikiem, wraz z zezwoleniem na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych, co wynika z aktualnie obowiązującej umowy dzierżawy.

2. Do jakich celów służyła od momentu nabycia do momentu sprzedaży działka nr 1? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę jednoznacznie wskazać, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?

Odp. Tak jak wskazano powyżej – od momentu nabycia drogą dziedziczenia Działka 1 była nieodpłatnie dzierżawiona, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Otrzymywane dopłaty zasilały budżet przeznaczany na potrzeby prywatne/osobiste rodziny (…).

3. Czy umowa przedwstępna zawiera odniesienie do ceny sprzedawanej działki i czy cena ta ulegnie zmianie po uzyskaniu przez Kupującego wszystkich decyzji i pozwoleń?

Odp. Umowa przedwstępna zawiera odniesienie do ceny sprzedawanej Działki 1. Strony uzależniły sprzedaż Działki 1 od spełnienia warunków zawieszających, tj. dokonania przez Kupującego jego staraniem i na jego koszt wyłączenia Działki 1 z produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne oraz uzyskania interpretacji podatkowej na wspólny wniosek stron, potwierdzającej sposób opodatkowania dostawy Działki 1. Cena za metr kwadratowy Działki 1 będzie zależała od terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z przedziałami czasowymi przedstawionymi w tabeli zawartej w umowie przedwstępnej. Cena Działki 1 jest określana jako iloczyn powierzchni działki oraz stawki za metr kwadratowy obowiązujący dla danego miesiąca. Stawka zmienia się w celu odzwierciedlenia współczynnika inflacji na poziomie około 2,5%. Przykładowo stawka od (…) 2025 r. do (…) 2025 r. wynosi (…) zł za 1 metr kwadratowy, natomiast od (…) 2025 r. do (…) wynosi (…) zł za 1 metr kwadratowy. Cena nie ulegnie zmianie wskutek uzyskania przez Kupującego wszystkich decyzji i pozwoleń oraz nie jest od nich w żaden sposób uzależniona.

4. Czy któryś z Właścicieli przedmiotowej działki, był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeśli tak, proszę wskazać, który?

Odp. Zarówno (…), jak i (…) nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.).

5. Czy działka nr 1 była wykorzystywana do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:

- czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

- czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Właścicieli?

Odp. Działka 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności rolniczej. Do działalności rolniczej wykorzystywała Działkę 1 osoba, której nieodpłatnie ją wydzierżawiono. Sprzedający nie mają wiedzy na temat dalszych szczegółów związanych z działalnością dzierżawcy, ale zakładają, że w okresie nieodpłatnej dzierżawy były z tej działki regularnie dokonywane zbiory i również dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana być może podatkiem VAT. Sprzedający nie są w stanie precyzyjnie określić, w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce. Produkty rolne pochodzące z działki 1 nie były nigdy wykorzystywane na własne potrzeby właścicieli.

6. W związku z informacją, iż działka była udostępniana osobom trzecim w ramach umowy dzierżawy, proszę o wskazanie:

- czy była/były, jest/są, będzie/będą to umowa/umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy była/były, jest/są, będzie/będą zawierane?

- kto z Państwa (współwłaścicieli) te umowy zawierał?

- czy od przedmiotowej/przedmiotowych umowy/umów były/są odprowadzane podatki i kto je odprowadzał/odprowadza? Jeśli nie były odprowadzane podatki, proszę wskazać z jakiego powodu.

- na jaki okres czasu została/zostały zawarta/zawarte umowa/umowy dzierżawy? Proszę wskazać konkretne daty.

Odp. Działka 1 była udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy nieodpłatnej wieloletniej dzierżawy. Umowa była każdorazowo zawierana na okres roku i była odnawiana – pisemnie lub ustnie, zawsze na okres kolejnego roku. Po raz pierwszy umowę nieodpłatnej dzierżawy dla Działki 1 zawarła jeszcze (…), matka (…). (…) po nabyciu Działki 1 w drodze dziedziczenia na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z (…) 2014 r., kontynuował umowę nieodpłatnej dzierżawy z tym samym dzierżawcą przez kolejne lata aż do końca grudnia 2024 r. Sprzedający nie dokonywali rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy Działki 1, gdyż była to dzierżawa nieodpłatna.

7. Czy umowa przedwstępna, zawarta (…) 2025 r. zawiera:

a) inne warunki (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których zależy/będzie zależała ostateczna sprzedaż działki (proszę je wymienić),

b) prawa i obowiązki dla obu stron transakcji – Kupującego i Sprzedających – proszę je wymienić?

Odp. Umowa przedwstępna, zawarta (…) 2025 r. nie zawiera innych warunków (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż Działki 1.

Umowa przedwstępna zawiera prawa i obowiązki dla obu stron transakcji.

Prawa Kupującego:

a) prawo dysponowania Działką 1 dla celów budowlanych (od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia zamknięcia transakcji) w zakresie:

i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;

ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;

iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 – w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;

iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;

vi. uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1,

vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na piśmie pod rygorem nieważności.

b) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.:

i. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (…) 2026 r., z przyczyn innych, niż leżące po stronie Kupującego;

ii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od 31 grudnia 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedających lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;

c) uprawnienie do żądania obniżenia ceny o kwotę (…) zł w przypadku, gdy z winy Sprzedających dzień zamknięcia transakcji nie zostanie wyznaczony w terminie do 6 miesięcy od dnia doręczenia Sprzedającym pisemnego zawiadomienia Kupującego o spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej;

Prawa Sprzedających:

a) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.:

i. w przypadku, braku uznania pierwszej zaliczki na rachunku bankowym Sprzedających w terminie 5 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie później jednak niż do dnia (…) 2025 r.;

ii. w przypadku, braku uznania drugiej zaliczki na rachunku bankowym Sprzedających w terminie 14 dni roboczych od dnia łącznego spełnienia się warunków zawieszających oraz pomimo dodatkowego wezwania wyznaczającego Kupującemu co najmniej 14-dniowy termin na zapłatę drugiej zaliczki, nie później jednak niż do dnia (…) 2025 r.;

iii. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (…) 2026 r., z przyczyn innych, niż leżące po stronie Sprzedających;

iv. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedających potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu (…) 2026 r., z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o Interpretację;

v. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia (…) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;

b) uprawnienie do zatrzymania uiszczonej przez Kupującego zaliczki, tytułem zryczałtowanego odszkodowania na rzecz Sprzedających:

i. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 grudnia 2026 r. z winy Kupującego;

ii. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedających potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu (…)2026 r., z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o Interpretację;

iii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia (…) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;

c) uprawnienie do wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej,

d) uprawnienie do wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach zwykłej działalności do dnia zamknięcia transakcji,

Obowiązki Sprzedających:

a) zwrot całości zaliczki Kupującemu w przypadkach szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, tj.,

i. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (…) 2026 r. z winy Sprzedających;

ii. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (…) 2026 r. z przyczyn innych, niż zawinione przez Kupującego, jak również z przyczyn niezależnych od Stron lub za które odpowiadają obie Strony;

iii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie nie późniejszej niż 120 od dnia (…) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedających lub odmowy zawarcia przez nich umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie – w tym przypadku, oprócz zwrotu zaliczki, Sprzedający zobowiązani będą także do zapłaty na rzecz Kupującego dodatkowo kwoty w wysokości zaliczki tytułem zryczałtowanego odszkodowania;

b) poddanie w akcie notarialnym obejmującym umowę przyrzeczoną egzekucji na zasadzie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego;

c) przedłożenie niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej,

d) obowiązki przed dniem zamknięcia transakcji:

i. zarządzanie Działką 1 w sposób dotychczasowy, z uwzględnieniem zawartej umowy dzierżawy oraz uprawnień dzierżawcy;

ii. dostarczanie wszelkich informacji i dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedających, których Kupujący może zasadnie zażądać w odniesieniu do Działki 1, w związku z nowymi (nieistniejącymi na dzień zawarcia umowy) faktami i okolicznościami;

iii. nienaruszanie obowiązujących przepisów prawa w aspektach dotyczących Działki 1.

iv. dołożenie wszelkich starań koniecznych do odłączenia Działki 1 z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym, czyniącego notariusza; Kupujący do czasu założenia nowej księgi wieczystej dla Działki 1 nie jest obowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej.

e) obowiązki powstrzymania się przed dniem zamknięcia transakcji od:

i. zbycia lub zobowiązania się do zbycia Działki 1 lub jej części dowolnej osobie ani ustanowienia lub zezwolenia na ustanowienie obciążenia, ani zobowiązania się do ustanowienia obciążenia na Działce 1 lub jej części;

ii. zawarcia jakiejkolwiek umowy dotyczącej Działki 1;

iii. czynności, które mogłyby negatywnie wpłynąć na wartość Działki 1;

iv. czynności w celu wszczęcia/inicjowania postępowania (sądowego, administracyjnego, arbitrażowego lub innego) dotyczącego Działki 1 (z zastrzeżeniem, że ograniczenie to nie obejmuje działań uzgodnionych z Kupującym w celu realizacji uprawnień dzierżawcy pod umową dzierżawy); lub

v. złożenia wniosku o jakiekolwiek pozwolenie lub decyzję administracyjną dotyczącą Działki 1;

f) obowiązek wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach zwykłej działalności, przez co rozumie się wykonywanie czynności ze starannością i ostrożnością w zwykłym trybie, zgodnym z dotychczasową praktyką oraz postanowieniami umowy dzierżawy, które to czynności nie będą mieć obiektywnie negatywnego wpływu na Działkę 1 do dnia zamknięcia transakcji.

Obowiązki Kupującego:

a) obowiązek zawiadomienia Sprzedających na piśmie o spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej;

b) obowiązek organizacji, przygotowania i złożenia kompletnego i prawidłowego wniosku o wspólną interpretację.

8. Czy w ramach zawartej ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielili Kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaną działką – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres (proszę wymienić działania, jakich Kupujący mógł dokonać/bądź już dokonał na jego podstawie, jakie pozwolenia i decyzje Kupujący uzyskał na jego podstawie itp.)?

Odp. Sprzedający nie udzielili Kupującemu pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaną Działką 1. Wszelkich czynności Kupujący dokonał na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy Działki 1, jaka łączy Sprzedających i Kupującego jako jedynego wspólnika (…) Sp. z o.o. (dzierżawcy). Umowa przedwstępna zakłada jedynie udzielenie pełnomocnictwa służącego do ustanowienia przez Kupującego hipoteki umownej na Działce 1 w celu zabezpieczenia zwrotu zaliczki wraz z ewentualnymi kosztami i odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności. Dokument ten zostanie złożony do depozytu notarialnego przez Sprzedających i będzie mógł zostać wydany Kupującemu po spełnieniu określonych warunków, w tym po potwierdzeniu przelewu drugiej zaliczki oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki.

9. Czy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego Kupujący wystąpił z własnej inicjatywy i na własny koszt, czy też na podstawie udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa (upoważnienia)?

Odp. Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego (wnioski te zostały opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1. Jest on bowiem jedynym wspólnikiem (…) Sp. z o.o. (dzierżawcy). Między Sprzedającymi jako wydzierżawiającymi a (…) Sp. z o.o. jako dzierżawcą w dniu 1 stycznia 2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1.

10. Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w celu przeprowadzenia na działce procesu budowlanego zgodnie z zamierzeniem Kupującego?

Odp. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych w zakresie:

i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;

ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;

iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 – w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;

iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;

vi. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1,

vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na piśmie pod rygorem nieważności.

Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego inicjatywy i zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt.

11. Czy Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i czy nabyta działka będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odp. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Ponadto w uzupełnieniu z 2 lipca 2025 r. uściślając opis stanu faktycznego we wniosku wspólnym wskazali Państwo:

Sprzedający nie czynili starań o wydanie pozwolenia na budowę jak i decyzji o warunkach zabudowy.

Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym.

W dalszej kolejności (…) Sp. z o.o. skutecznie podjęła czynności:

· dokonując zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,

· wnosząc o zatwierdzenie projektu budowlanego,

· wnosząc o wydanie pozwolenia na budowę, a także

· wnosząc o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z treścią wydanej decyzji o warunkach zabudowy uzyskanej przez (…) Sp. z o.o. Działka 1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi. Na rzecz (…) Sp. z o.o. w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę na Działce 1.

Umowa dzierżawy Działki 1 została zawarta w dniu (…) 2025 r. pomiędzy Sprzedającymi a (…) Sp. z o.o.

Uściślając treści uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy we wniosku wspólnym wskazują Państwo, że:

„Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym, a następnie (…) Sp. z o.o. podejmowała czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy. (…) Sp. z o.o. czyniła to samodzielnie i we własnym imieniu. Celem tych działań nie było zwiększenie wartości działki i umożliwienie Sprzedającym osiągnięcia większego zysku z tego tytułu”.

Uściślając treść odpowiedzi na pytania nr 8, 9 i 10 przedstawione w odpowiedzi na wezwanie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazują Państwo, że:

„8. Sprzedający nie udzielili Kupującemu ani (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaną Działką 1. Wszelkich czynności (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dokonała na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy Działki 1, jaka łączy Sprzedających i (…) Sp. z o.o. (dzierżawcy). (…) Sp. z o.o. złożyła w dniu (…) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (…) zaświadczeniem z dnia (…) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Ponadto (…) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (…) wniosek z dnia (…) 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz (…) Sp. z o.o. w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji. Umowa przedwstępna zakłada jedynie udzielenie pełnomocnictwa służącego do ustanowienia przez Kupującego hipoteki umownej na Działce 1 w celu zabezpieczenia zwrotu zaliczki wraz z ewentualnymi kosztami i odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności. Dokument ten zostanie złożony do depozytu notarialnego przez Sprzedających i będzie mógł zostać wydany Kupującemu po spełnieniu określonych warunków, w tym po potwierdzeniu przelewu drugiej zaliczki oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki.

9. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego (wnioski te zostały opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1. Między Sprzedającymi jako wydzierżawiającymi a (…) Sp. z o.o. jako dzierżawcą w dniu (…) 2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1. (…) Sp. z o.o. złożyła w dniu (…) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (…) zaświadczeniem z dnia (…) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Ponadto, (…) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (…) wniosek z dnia (…) 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz (…) Sp. z o.o. w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji.

10. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych w zakresie:

i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;

ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;

iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 – w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1na cele budowlane;

iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;

vi. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1;

vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na piśmie pod rygorem nieważności.

Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego inicjatywy i zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt. Analogicznie wszystkie działania (…) Sp. z o.o., której Kupujący jest jedynym wspólnikiem, są wykonywane w jej własnym imieniu, z jej inicjatywy i na jej własny koszt.

Pytania

Czy planowana sprzedaż Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Czy w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający, tj. (…) i (…), będą zobowiązani do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Kupujący, tj. Pan (…), będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na brak działania Sprzedających jako podatników VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej „ustawa o VAT”).

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (wyrok TS z 15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TS w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Sprzedający nie są czynnymi podatnikami VAT oraz nie prowadzą działalności gospodarczej. Warto zaznaczyć, że Sprzedający nie dokonali i nie planują dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.

Ponadto, Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1, zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy (…) wydał zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny.

Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia terenu, nie starali się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmowali działań mających na celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.

Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji w starostwie powiatowym, a następnie (…) Sp. z o.o. podejmowała czynności mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący czynił to samodzielnie i we własnym imieniu. Celem tych działań była przede wszystkim korzyść Kupującego, a nie zwiększenie wartości działki i umożliwienie Sprzedającym osiągnięcia większego zysku z tego tytułu.

Działka 1 przed jej sprzedażą była i będzie przedmiotem dzierżawy. Wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego: Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Działka 1, przed wydzierżawieniem jej przez Sprzedających na rzecz (…) Sp. z o.o., była przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy. Zatem, nieodpłatne udostępnienie Działki 1 (nieskutkujące korzyścią majątkową) nosi znamiona użyczenia i nie zostało dokonane dla celów zarobkowych.

Z kolei, umowa dzierżawy Działki 1 zawarta w dniu (…) 2025 r. zawarta pomiędzy Sprzedającymi a (…) Sp. z o.o. ma ścisły związek z planowaną sprzedażą Działki 1 na rzecz Kupującego.

Naczelny Sąd Administracyjny zajmował już wielokrotnie stanowisko, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Można w tym miejscu wskazać na wyrok z 3 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1149/15, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zawarcie przed sprzedażą jednej umowy dzierżawy działek na okres pół roku, z jednorazowo płatnym czynszem i bez zamiaru kontynuowania dzierżawy nie może wpłynąć na ocenę działań, jako wykonywania zarządu majątkiem prywatnym. Zawarcie takiej umowy w omawianym przypadku nie ma bowiem cechy ciągłości, niezbędnej do kwalifikacji działalności jako gospodarczej.

Podobna ocena została przyjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17, w którym podkreślono, że ponieważ dzierżawa związana była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości, to nie może być automatycznie potraktowana, jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej.

Powyższe poglądy podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 724/20, uznając że: „jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy nieruchomości rolnej, stanowiącej majątek osobisty wydzierżawiającego, bez systematycznego wykorzystywania tej nieruchomości w podobnych celach przez podmiot, który nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie daje podstaw do przyjęcia, że ta nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej właściciel prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.

Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności nie są wystarczające do uznania, że w tej sytuacji Sprzedający podejmują działania typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Jak już wskazano, dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (por. NSA w wyroku z dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 863/19).

Omawiany sposób działania Sprzedających przy sprzedaży Działki 1, nie wskazuje na działania profesjonalnego handlowca, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują, że podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie wyższego zysku z ich sprzedaży.

Zatem, stwierdzić należało, że omawiana okoliczność związana z dzierżawą nieruchomości a następnie zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za świadczącą o tym, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Działki 1, działać będą w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Wobec wyżej przytoczonych argumentów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że przedstawione zdarzenie przyszłe (zbycie Działki 1), nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający dokonają zbycia Działki 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 2

W sytuacji uznania, że sprzedaż przez Sprzedających Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT. Jeśli sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Kupujący nabędzie Działkę 1 z zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Działki 1 byłoby związane z zamiarem wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Działka 1 będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Konsekwentnie po dokonaniu przedmiotowej transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało, jego zdaniem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT przy nabyciu Działki 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działki 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej Działki 1 oraz
• prawidłowe w zakresie naliczenia podatku VAT przy sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedających oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy przez Kupującego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” Rady:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w Działce nr 1, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do Działki nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

- Sprzedający 1 jest właścicielem 5/6 udziału na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po matce z 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim przy czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek osobisty.

- Sprzedający 2 wraz ze Sprzedającym 1 są współwłaścicielami udziału w 1/6 części w prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w 2007 r., na zasadach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z 2022 r.

- Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

- Sprzedający są osobami fizycznymi, nie są czynnymi podatnikami podatku VAT i nie prowadzą działalności gospodarczej.

- Sprzedający zamierzają dokonać sprzedaży ww. Działki na rzecz Kupującego, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT, w celu realizacji przez Kupującego inwestycji budowlanej.

- Przed planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego Sprzedający udostępniali Działkę nr 1 w ramach nieodpłatnej dzierżawy osobie prowadzącej działalność rolniczą w zamian za utrzymanie pola w należytej kulturze, co umożliwiło pobieranie dopłat od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

- Sprzedający w stosunku do Działki nr 1 nie podejmowali działań marketingowych i nie dokonywał innych czynności mających na celu podwyższenie jej wartości.

- Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie ogrodzenia, uzbrojenia, nie dokonywali podziału przedmiotowej działki i nie dokonywali utwardzenia drogi na Działce nr 1,

- Sprzedający nie dokonali nie planują dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce nr 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Od (…) 2025 r. Sprzedający wydzierżawili Działkę nr 1 Spółce (…) Sp. z o.o. której Kupujący jest jedynym wspólnikiem, wraz z zezwoleniem na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych, co wynika z aktualnie obowiązującej umowy dzierżawy. (…) 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, w której określono prawa i obowiązku dla Sprzedających i Kupującego.

Wszystkie czynności, jakie zostały podjęte, zostały zrealizowane przez Spółkę w oparciu o uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy. Spółka (…) Sp. z o.o. skutecznie podjęła czynności:

· dokonując zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,

· wnosząc o zatwierdzenie projektu budowlanego,

· wnosząc o wydanie pozwolenia na budowę, a także

· wnosząc o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

(…) Sp. z o.o.:

- złożyła w dniu (…) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta zaświadczeniem z dnia (…) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia;

- złożyła do Starosty wniosek z dnia (…) 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę;

- w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji;

- wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy sprzedaż Działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż udziałów w Działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 693 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży przedmiotowej Działki, będą Państwo podatnikami podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Działka nr 1 była oddana Spółce (…) w dzierżawę, która została zawarta przed umową przedwstępną z Kupującym. Na mocy umowy dzierżawy Spółka (…) uzyskała niezbędne decyzje (tj. decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o pozwoleniu na budowę zamierzonej inwestycji). Działania podjęte przez Spółkę (…) spowodowały uatrakcyjnienie działki.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa Działki nr 1 stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy Działki nr 1 Spółce (…), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania Działki nr 1 spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w Działce nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że Działka nr 1 była wydzierżawiona Spółce (…), nie była więc wykorzystywana przez cały okres jej posiadania wyłącznie do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w niezabudowanej działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że Działka 1 w momencie nabycia stanowiła nieruchomość rolną, o której mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Działki 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka 1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi. Natomiast w dniu (…) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji. Dodatkowo wskazać należy, iż zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne, z przyczyn innych, niż leżące po stronie Kupującego.

Zatem, niezabudowana działka nr 1 na moment dostawy będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że zgodnie z opisem sprawy, prawo własności nieruchomości składającej się z działki nr 1 nabyli Państwo w następujący sposób:

· Sprzedający 1 jest właścicielem 5/6 udziału na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po matce z dnia (…) 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim, przy czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek osobisty.

· Sprzedający 2 – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – wraz ze Sprzedającym 1 są współwłaścicielami (łącznie: „Sprzedający”) udziału w 1/6 części w prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w dniu (…) 2007 r., na zasadach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia (…) 2022 roku. Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, iż nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Dodatkowo, jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Państwa przez cały okres jej posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, gdyż była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej ze Spółką.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie, dostawa udziałów w niezabudowanej działce nr 1 nie będzie mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w Działce nr 1, Sprzedający – (…) i (…) będą działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Nich sprzedaż Działki nr 1 na rzecz Kupującego będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a tym samym Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Działki nr 1, w sytuacji uznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że Pan (…) (Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą „(…)”. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to – jako zarejestrowanemu, czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej Działki, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jeśli Kupujący (Pan (…)) nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w ww. terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując stwierdzam, że Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem sprzedaży udziałów w Działce o nr 1, natomiast Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w związku z transakcją kupna przedmiotowej Działki, przy uwzględnieniu przepisów art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 we wniosku uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.