Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży przez syndyka nieruchomości zabudowanych.
Spółka będąca w upadłości posiadała trzy zabudowane nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej (handel złomem) opodatkowanej VAT. Po ogłoszeniu upadłości w 2023 r., syndyk wypowiedział umowy dzierżawy tych nieruchomości (za zgodą Sędziego-komisarza) i otrzymał zgodę na ich sprzedaż w 2025 r. Budynki powstały w latach 1965-2008,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży przez syndyka nieruchomości zabudowanych.
Uzupełnili go Państwo pismem z 7 czerwca 2025 r. (wpływ 11 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Postanowieniem z dnia (…) października 2023 r. Sąd Rejonowy (…), w sprawie o sygnaturze akt (…), ogłosił upadłość dłużnika (…).
W skład masy upadłości weszła:
1. nieruchomość o nr KW A (…), działka nr 1 obręb (…), o pow. (…) ha, zabudowana budynkiem warsztatowo-administracyjnym (wzniesiony w 1965 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: budynki przemysłowe) oraz budynkiem portierni (wzniesiona w latach 60-tych XX wieku, pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: pozostałe budynki niemieszkalne), spółka wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (…);
2. nieruchomość o nr KW B (…), działka nr 2 obręb (…), o pow. (…) ha, zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym (wzniesiony w 1965 r., pow. Zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe), spółka wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (…);
3. nieruchomość o nr KW C (…), działka nr 3 obręb (…), o pow. (…) ha, zabudowana czterema budynkami o charakterze produkcyjno-magazynowym (pierwszy wzniesiony w 2003 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, drugi wzniesiony w 1984 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, trzeci wzniesiony w 2007 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, czwarty wzniesiony w 2008 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe) oraz jednym budynkiem biurowym (wzniesiony w 1986 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: budynki biurowe), spółka wpisana jako właściciel na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2006 r.
Nieruchomości, będące środkami trwałymi, były wykorzystywane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Następnie spółka jako Wydzierżawiający zawarła umowę dzierżawy z dnia (…) listopada 2018 r. dotyczącą nieruchomości o nr KW C oraz umowę dzierżawy z dnia (…) 2018 r. dotyczącą nieruchomości o nr KW A i B. Umowy dzierżawy zostały zawarte na czas nieokreślony.
W toczącym się postępowaniu upadłościowym pod sygn. akt (…) prawomocnym postanowieniem z dnia (…) lipca 2024 r. Sędzia-komisarz wyraził zgodę na wypowiedzenie przedmiotowych ww. umów dzierżawy w trybie art. 109 ust. 1 Prawa upadłościowego. Syndyk wypowiedział umowy dzierżawy i termin wypowiedzenia upłynął w dniu (…) stycznia 2025 r. Postanowieniem z dnia (…) kwietnia 2025 r. Sędzia-komisarza wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki.
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:
1. Czy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa we wniosku, Spółka była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT? Jeżeli nie, to z jakiego powodu?
Odp.: Tak.
2. W jaki dokładnie sposób przedmiotowe nieruchomości, tj. zabudowane działki 1, 2 oraz 3, były wykorzystywane przez Spółkę? Czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?
Odp.: Wszystkie działki były wykorzystywane do działalności gospodarczej związanej z handlem złomem, czynności te były opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług.
3. Czy w całym okresie posiadania przedmiotowych nieruchomości, tj. działek 1, 2 oraz 3, Spółka wykorzystywała te nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?
Odp.: Nie (dotyczy wszystkich działek).
4. Czy
· budynek warsztatowo-administracyjny oraz budynek portierni znajdujące się na działce nr 1;
· budynek produkcyjno-magazynowy znajdujący się na działce nr 2;
· cztery budynki o charakterze produkcyjno-magazynowym oraz budynek biurowy znajdujące się na działce nr 3
– stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?
Odp.: Tak.
5. Czy ww. budynki zostały nabyte, czy wybudowane przez Spółkę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.
Odp.:
· Nieruchomość o nr A (…), działka nr 1, zabudowana budynkiem warsztatowo-administracyjnym (wzniesionym w 1965 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: budynki przemysłowe) oraz budynkiem portierni (wzniesionym w latach 60-tych XX wieku, pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: pozostałe budynki niemieszkalne), spółka została wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (…) (wtedy wszystkie budynki zostały nabyte przez spółkę);
· nieruchomość o nr KW B (…), działka nr 2, zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym (wzniesionym w 1965 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe), spółka została wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (…) (wtedy wszystkie budynki zostały nabyte przez spółkę);
· nieruchomość o nr KW C (…), działka nr 3, zabudowana czterema budynkami o charakterze produkcyjno-magazynowym (pierwszy wzniesiony w 2003 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, drugi wzniesiony w 1984 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, trzeci wzniesiony w 2007 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, czwarty wzniesiony w 2008 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe) oraz jednym budynkiem biurowym (wzniesiony w 1986 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: budynki biurowe), spółka wpisana jako właściciel na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2006 r. (budynki wybudowane przez spółkę: ww. trzeci wzniesiony w 2007 r., ww. czwarty wzniesiony w 2008 r., pozostałe budynki nabyte przez spółkę na podstawie ww. umowy sprzedaży).
6. Czy z tytułu nabycia/wybudowania ww. budynków przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
Odp.: Od materiałów i usług potrzebnych do wybudowania ww. budynków (trzeci i czwarty wymieniony w pkt 5 tiret trzeci) przysługiwało spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
7. Czy w odniesieniu do ww. budynków doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT i czy od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tych nieruchomości upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?
Odp.: W odniesieniu do ww. budynków doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT i od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tych nieruchomości upłynął okres co najmniej 2 lat, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata mając na uwadze datę wzniesienia budynków oraz datę zawarcia, a następnie rozwiązania umów dzierżawy.
8. Czy Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Odp.: Nie, spółka ponosiła wydatki jedynie na bieżące remonty.
9. W jakim okresie Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie ww. budynków?
Odp.: Nie dotyczy.
10. Jeżeli Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków?
Odp.: Nie dotyczy.
11. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 8 i 10 jest twierdząca, to należy wskazać:
a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu?
b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?
c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków?
d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
f) Czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
Odp.: Nie dotyczy.
12. Czy dzierżawca ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków? Jeśli tak, proszę wskazać, w jakim okresie.
Odp.: Nie.
13. Czy ponoszone przez dzierżawcę wydatki na ulepszenie ww. budynków były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków?
Odp.: Nie dotyczy.
14. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 12 i 13 jest twierdząca, to należy wskazać:
a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu?
b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?
c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków?
d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Odp.: Nie dotyczy.
15. Czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez dzierżawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
Odp.: Nie dotyczy.
16. Jeśli dzierżawca ponosił nakłady na ww. budynki, czy doszło bądź dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ich ulepszenie (W jaki sposób? Kiedy – przed czy po sprzedaży?)? Czy w stosunku do rozliczonych nakładów Spółka miała/będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Odp.: Nie dotyczy.
Pytanie
Czy sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości nieruchomości o nr KW A, B i C na podstawie zezwolenia Sędziego-komisarza będzie zwolniona od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towaru i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości nieruchomości o nr KW A, B i C na podstawie zezwolenia Sędziego-komisarza będzie zwolniona od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towaru i usług.
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata mając na uwadze datę wzniesienia budynków oraz datę zawarcia, a następnie rozwiązania umów dzierżawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy także wskazać, że stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 pkt 6 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 614):
Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym określa, czy funkcję sędziego-komisarza oraz zastępcy sędziego-komisarza będzie pełnił sędzia czy referendarz sądowy, oraz wyznacza syndyka.
Na podstawie art. 61 ustawy Prawo upadłościowe:
Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego.
Z kolei, na mocy art. 62 ustawy Prawo upadłościowe:
W skład masy upadłości wchodzi majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabyty przez upadłego w toku postępowania upadłościowego, z wyjątkami określonymi w art. 63-67a.
W myśl art. 75 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:
Z dniem ogłoszenia upadłości upadły traci prawo zarządu oraz możliwość korzystania z mienia wchodzącego do masy upadłości i rozporządzania nim.
Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:
Funkcję syndyka może pełnić osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych i licencję doradcy restrukturyzacyjnego oraz ma konto doradcy restrukturyzacyjnego w systemie teleinformatycznym obsługującym postępowanie sądowe.
Jak stanowi art. 160 ust. 1 ww. ustawy Prawo upadłościowe:
W sprawach dotyczących masy upadłości syndyk dokonuje czynności w imieniu własnym na rachunek upadłego.
Na podstawie art. 173 ustawy Prawo upadłościowe:
Syndyk niezwłocznie obejmuje majątek upadłego, zarządza nim, zabezpiecza go przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem go przez osoby postronne oraz przystępuje do jego likwidacji.
W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych.
We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach; jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że postanowieniem z dnia (…) października 2023 r. Sąd ogłosił upadłość Spółki. W skład masy upadłości weszła:
1. nieruchomość o nr KW A – działka nr 1 zabudowana budynkiem warsztatowo-administracyjnym oraz budynkiem portierni;
2. nieruchomość o nr KW B – działka nr 2 zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym;
3. nieruchomość o nr KW C – działka nr 3 zabudowana czterema budynkami o charakterze produkcyjno-magazynowym oraz jednym budynkiem biurowym.
Wszystkie działki były wykorzystywane do działalności gospodarczej związanej z handlem złomem, czynności te były opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomości, będące środkami trwałymi, były wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Następnie Spółka jako Wydzierżawiający zawarła umowę dzierżawy dotyczącą nieruchomości o nr KW C oraz umowę dzierżawy dotyczącą nieruchomości o nr KW A i B. Umowy dzierżawy zostały zawarte na czas nieokreślony. W toczącym się postępowaniu upadłościowym Sędzia-komisarz wyraził zgodę na wypowiedzenie przedmiotowych ww. umów dzierżawy w trybie art. 109 ust. 1 Prawa upadłościowego. Syndyk wypowiedział umowy dzierżawy. Sędzia-komisarz wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W opisanej sytuacji sprzedaż przez syndyka wskazanych we wniosku nieruchomości wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, gdyż Spółka nie posiada majątku prywatnego, a dysponuje wyłącznie majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej. Wszystkie działki były wykorzystywane przez Spółkę do działalności gospodarczej związanej z handlem złomem, czynności te były opodatkowane podatkiem VAT. Tym samym, dostawa zabudowanych nieruchomości, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości zabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia jej dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z opisu sprawy wynika, że:
· nieruchomość o nr KW A – działka nr 1 jest zabudowana budynkiem warsztatowo-administracyjnym (wzniesiony w 1965 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: budynki przemysłowe) oraz budynkiem portierni (wzniesiony w latach 60-tych XX wieku, pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: pozostałe budynki niemieszkalne), spółka wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (wtedy wszystkie budynki zostały nabyte przez spółkę);
· nieruchomość o nr KW B – działka nr 2 jest zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym (wzniesiony w 1965 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe), spółka wpisana jako właściciel na podstawie postanowienia Sądu o zniesieniu współwłasności z dnia (…) 2004 r., (wtedy wszystkie budynki zostały nabyte przez spółkę);
· nieruchomość o nr KW C – działka nr 3 jest zabudowana czterema budynkami o charakterze produkcyjno-magazynowym (pierwszy wzniesiony w 2003 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, drugi wzniesiony w 1984 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, trzeci wzniesiony w 2007 r. pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, czwarty wzniesiony w 2008 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe) oraz jednym budynkiem biurowym (wzniesiony w 1986 r., pow. zabudowy (…) m2, rodzaj według KST: budynki biurowe), spółka wpisana jako właściciel na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2006 r. (trzeci budynek wzniesiony przez spółkę w 2007 r., czwarty budynek wzniesiony przez spółkę w 2008 r., pozostałe budynki nabyte przez spółkę na podstawie ww. umowy sprzedaży).
Budynek warsztatowo-administracyjny oraz budynek portierni znajdujące się na działce nr 1, budynek produkcyjno-magazynowy znajdujący się na działce nr 2, cztery budynki o charakterze produkcyjno-magazynowym oraz budynek biurowy znajdujące się na działce nr 3 – stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynku warsztatowo-administracyjnego oraz budynku portierni znajdujących się na działce nr 1, budynku produkcyjno-magazynowego znajdującego się na działce nr 2, czterech budynków o charakterze produkcyjno-magazynowym oraz budynku biurowego znajdujących się na działce nr 3, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Jak wynika z opisu sprawy, budynek warsztatowo-administracyjny znajdujący się na działce nr 1 został wzniesiony w 1965 r., budynek portierni znajdujący się na działce nr 1 został wzniesiony w latach 60-tych XX wieku, budynek produkcyjno-magazynowy znajdujący się na działce nr 2 został wzniesiony w 1965 r., cztery budynki o charakterze produkcyjno-magazynowym znajdujące się na działce nr 3 zostały wzniesione: pierwszy w 2003 r., drugi w 1984 r., trzeci w 2007 r., czwarty wzniesiony w 2008 r., budynek biurowy znajdujący się na działce nr 3 został wzniesiony w 1986 r. W odniesieniu do ww. budynków – jak Państwo wskazali – doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tych nieruchomości upłynął okres co najmniej 2 lat. Ponadto, ani Spółka, ani dzierżawca nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie ww. budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 3, miało miejsce ponad dwa lata przed dniem sprzedaży nieruchomości.
W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 3, a sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 3, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego, wchodzących w skład masy upadłości nieruchomości o nr KW A, B i C na podstawie zezwolenia Sędziego-komisarza, będzie zwolniona od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo