Interpretacja 0112-KDIL3.4012.283.2026.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż działek ewidencyjnych nr (…), powstałych w wyniku podziału nieruchomości nr (…), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 13 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem, prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie usług tartaku.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną położoną w miejscowości (…), nabytej w 2013 r., stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy (we współwłasności z żoną i bratem). Nabycie tej nieruchomości nie nastąpiło z zamiarem jej odsprzedaży, pierwotnym celem zakupu było powiększenie areału upraw rolnych, co faktycznie miało miejsce. Grunty te były wykorzystywane na uprawy rolne do chwili obecnej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości na mniejsze, a wydzielenie dróg wewnętrznych nastąpiło wyłącznie w celu spełnienia wymogów wynikających z przepisów prawa, w szczególności zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla każdej z wydzielonych działek, co stanowi warunek zatwierdzenia podziału nieruchomości przez właściwy organ administracyjny. Działanie to miało charakter formalny i było niezbędne do dokonania podziału, a nie wynikało z zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Działki nie zostały uzbrojone – Wnioskodawca nie ponosił nakładów na doprowadzenie mediów ani budowę infrastruktury technicznej.

Nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek.

Wnioskodawca nie korzysta i nie będzie korzystał z usług pośredników, a sprzedaż będzie miała charakter sukcesywny.

Uzupełniając wniosek, udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1. Jaki jest numer ewidencyjny działki rolnej stanowiącej nieruchomość gruntową, w której nabył Pan udział w 2013 r.?

Odpowiedź:

Numer działki rolnej stanowiącej nieruchomość gruntową, którą nabył Pan w 2013 r., to (…).

2. Jakie są numery ewidencyjne działek będących przedmiotem złożonego wniosku i przedmiotem sprzedaży, powstałych z podziału nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r.?

Odpowiedź:

Numery ewidencyjne działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, to: (…).

3. W ramach jakich czynności nabył Pan w 2013 r. udział w nieruchomości gruntowej, tj. w ramach czynności:

-     opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-     zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-     niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Wspomniane udziały nabył Pan w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

4. Czy z tytułu nabycia udziału w nieruchomości gruntowej otrzymał Pan fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli nie otrzymał Pan faktury z wykazaną stawką podatku VAT, to czy inni współwłaściciele nieruchomości (żona, brat) otrzymali taką fakturę?

Odpowiedź:

Z tytułu nabycia udziału w nieruchomości gruntowej nie otrzymał Pan faktury z wykazaną stawką VAT (w ogóle nie otrzymał Pan faktury, nie była wystawiona), nikt ze współwłaścicieli nie otrzymał faktury, zakup nastąpił na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej.

Odpowiedź:

Z tytułu nabycia tej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nikomu ze współwłaścicieli nie przysługiwało takie prawo. Wynika to z faktu, że zakup został dokonany od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego.

6. Czy nieruchomość gruntowa nabyta w 2013 r. i wydzielone z niej działki objęte zakresem złożonego wniosku, stanowiły/stanowią składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego? Jeśli tak, to przez kogo było/jest ono prowadzone (Pana, Pana wraz z małżonką, Pana wraz z bratem, wszystkich Państwa)?

Odpowiedź:

Nabyta nieruchomość gruntowa i wydzielone z niej działki, objęte zakresem złożonego wniosku, stanowią składnik prowadzonego przez Pana wraz z żoną gospodarstwa rolnego.

7. Czy prowadząc gospodarstwo rolne i wykorzystując w nim nieruchomość gruntową oraz wydzielone działki objęte zakresem złożonego wniosku, w związku z prowadzoną działalnością rolniczą działał/działa Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź:

Nie, prowadząc gospodarstwo rolne i wykorzystując w nim nieruchomość gruntową oraz wydzielone działki, objęte zakresem złożonego wniosku, w związku z prowadzoną działalnością rolniczą nie występował Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

8. Czy pozostali współwłaściciele nieruchomości (żona, brat) wykorzystywali/wykorzystują nieruchomość gruntową oraz wydzielone działki objęte zakresem złożonego wniosku w prowadzonej działalności rolniczej i działali/działają w tym zakresie jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać, który konkretnie współwłaściciel wykorzystywał/wykorzystuje nieruchomość i wydzielone działki w powyższy sposób.

Odpowiedź:

Nikt z pozostałych współwłaścicieli, ani żona ani brat z żoną, nie wykorzystywali nieruchomości gruntowej oraz wydzielonych działek, objętych zakresem złożonego wniosku, w działalności rolniczej i nie działał jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

9. Czy z nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału były/są /będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Z nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału sprzedawane płody rolne nigdy nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

 10. Czy prowadząc gospodarstwo rolne posiadał/posiada Pan status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź:

Nie, nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

 11. Czy płody rolne uzyskiwane z nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału były wykorzystywane na potrzeby własne? Jeżeli tak, proszę wskazać, czyje potrzeby zaspokajały.

Odpowiedź:

Tak, płody rolne uzyskiwane z nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału były wykorzystywane na potrzeby własne. Zaspokajały potrzeby Pana rodziny i rodziny Pana brata.

 12. Czy przed sprzedażą działek powstałych z podziału nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r., nieruchomość została/zostanie wycofana z prowadzonej działalności rolnej i przekazana do majątku prywatnego?

Odpowiedź:

Nie, przed sprzedażą nieruchomość nie została i nie zostanie wycofana z prowadzonej działalności rolnej i przekazana do majątku prywatnego.

 13. Czy wystąpiono z wnioskiem o wyłączenie nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału, z produkcji rolnej? Jeśli tak, to proszę wskazać kto wystąpił o wyłączenie (Pan, Pan wraz z małżonką, Pan wraz z bratem, wszyscy Państwo) i czy wniosek o zmianie przeznaczenia działek rolnych na budowlane został już uwzględniony.

Odpowiedź:

Nie, nikt nie występował z wnioskiem o wyłączenie nieruchomości gruntowej nabytej w 2013 r. i działek powstałych z jej podziału z produkcji rolnej.

 14. Kto wystąpił z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej – Pan, Pan wraz z małżonką, Pan wraz z bratem, wszyscy Państwo?

Odpowiedź:

Wszyscy razem wystąpili Państwo z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej.

 15. Czy wystąpiono z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki będące przedmiotem złożonego wniosku? Jeżeli tak, to proszę wskazać, kto wystąpił z wnioskiem o uchwalenie planu miejscowego i czy uchwalenie ww. planu nastąpiło/nastąpi z Pana inicjatywy.

Odpowiedź:

Nie, nikt z Państwa nie występował o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki będące przedmiotem złożonego wniosku.

 16. Czy przed planowaną sprzedażą, dla poszczególnych działek powstałych z podziału nieruchomości gruntowej, zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź:

Nie, przed planowaną sprzedażą, dla poszczególnych działek, powstałych z podziału nieruchomości gruntowej, nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Nikt z Państwa nie występował o takie pozwolenia.

 17. Czy do momentu sprzedaży poszczególnych działek będących przedmiotem złożonego wniosku będą dokonywane jakiekolwiek czynności (będą ponoszone nakłady) w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to proszę opisać, jakie były/będą to czynności (nakłady) i przez kogo były/będą ponoszone.

Odpowiedź:

Nie, do momentu sprzedaży poszczególnych działek, będących przedmiotem złożonego wniosku, nie będą dokonywane jakiekolwiek czynności (nie będą ponoszone nakłady) w celu ich przygotowania do sprzedaży (…).

 18. Czy w celu sprzedaży działek udzielił/zamierza Pan udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi /osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił Pan pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę opisać.

Odpowiedź:

Nie, nie zamierza Pan udzielać innemu podmiotowi niż kupujący pełnomocnictwa. Dotychczas też nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa (np. do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań fizycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień) do podjęcia jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży działek (…).

 19. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

– proszę jednoznacznie wskazać, czy oprócz działalności gospodarczej w zakresie usług tartaku prowadził/prowadzi/będzie Pan również prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Prowadzi Pan działalność gospodarczą tylko w zakresie usług tartaku. Nigdy nie zmieniał i nie zamierza Pan zmieniać zakresu prowadzonej działalności. Absolutnie nie planuje Pan prowadzenia działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o podobnym charakterze.

 20. Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek) Pan posiada, jakiego rodzaju to są nieruchomości i wskazać odrębnie dla każdej z nieruchomości (działki):

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość (działkę)?

b)  w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

c)  czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana, czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)  czy zamierza Pan sprzedać pozostałe posiadane nieruchomości (działki)?

Odpowiedź:

Tak, posiada Pan:

1)  budynek mieszkalny + gospodarczy, działka (…):

·      nabyta w 2024 r., zakupiona od osoby prywatnej ( akt notarialny) – do remontu jako mieszkanie dla dzieci, ma Pan (…) dzieci,

·      aktualnie nieruchomość oczekuje na remont – zakupiona w stanie znacznego zniszczenia,

·      nieruchomość jest zabudowana – budynek mieszkalny i gospodarczy,

·      nie, nie zamierza Pan sprzedać nieruchomości – zakupił ją Pan z myślą o dzieciach;

2)  budynek gospodarczy (do remontu), działka (…):

·      nabyta w 2024 r. od osoby prywatnej (akt notarialny) – planuje Pan wyremontować budynek i dostosować do zamieszkania dla Pana dzieci,

·      aktualnie nieruchomość oczekuje na remont,

·      nieruchomość jest zabudowana – budynek gospodarczy w stanie znacznego zniszczenia,

·      nie, nie zamierza Pan sprzedać nieruchomości;

3)  dom po rodzicach, działka (…):

·      otrzymał Pan od rodziców i jest Pan właścicielem od 1983 r.,

·      zamieszkuje Pan w domu z rodziną,

·      nieruchomość jest zabudowana domem i budynkami gospodarczymi,

·      nie, nie zamierza Pan sprzedać ojcowizny.

 21.  Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości (działki)?

Odpowiedź:

Nie, nigdy dotychczas nie sprzedawał Pan żadnej nieruchomości ani działki.

Pytanie

Czy sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, przy uwzględnieniu wydzielenia dróg wewnętrznych wynikających z wymogów administracyjnych, braku uzbrojenia terenu, braku decyzji o warunkach zabudowy oraz pierwotnego celu, jakim było powiększenie areału gospodarstwa rolnego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą rozumianą jako działalność o charakterze profesjonalnym, zorganizowanym i ciągłym.

W ocenie Wnioskodawcy, podejmowane czynności mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i nie mają charakteru działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma fakt, że nieruchomość została nabyta w celu rolniczym, a nie inwestycyjnym lub handlowym. Wnioskodawca faktycznie wykorzystywał ją do upraw rolnych, co potwierdza brak zamiaru prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, dopiero późniejsza zmiana sytuacji osobistej spowodowała zmianę decyzji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje zatem, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek objętych zakresem złożonego wniosku, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…), podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem oraz prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług tartaku.

W 2013 r., wspólnie z żoną i bratem, nabył Pan do majątku prywatnego nieruchomość gruntową składającą się z działki nr (…). Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zakup został dokonany od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego, a w związku z nabyciem nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Grunty te stanowiły składnik prowadzonego przez Pana wraz z żoną gospodarstwa rolnego i były wykorzystywane na uprawy rolne do chwili obecnej. Prowadząc gospodarstwo rolne i wykorzystując w nim nieruchomość gruntową w związku z prowadzoną działalnością rolniczą nie działał Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Płody rolne uzyskiwane z nieruchomości gruntowej były wykorzystywane na potrzeby własne Pana rodziny i rodziny Pana brata, natomiast sprzedawane płody rolne nigdy nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Aktualnie zamierza Pan dokonać sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr (…). W tym celu, wraz we współwłaścicielami działki nr (…), wystąpił Pan z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości rolnej. Dokonany został podział nieruchomości na działki o nr (…). Aby spełnić wymogi wynikające z przepisów prawa, dokonano również wydzielenia dróg wewnętrznych. Działanie to miało charakter formalny i było niezbędne do dokonania podziału.

Działki nie zostały uzbrojone – nie ponosił Pan nakładów na doprowadzenie mediów ani budowę infrastruktury technicznej.

Dla działek nr (…) nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Nie występował Pan również o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki powstałe z podziału działki nr (…).

Przed planowaną sprzedażą, dla poszczególnych działek powstałych z podziału nieruchomości gruntowej, nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

Do momentu sprzedaży poszczególnych działek nie będą dokonywane jakiekolwiek czynności (nie będą ponoszone nakłady) w celu ich przygotowania do sprzedaży.

Aktualnie nie korzysta i nie będzie Pan korzystał z usług pośredników, a sprzedaż będzie miała charakter sukcesywny. Nie zamierza Pan udzielać innemu podmiotowi niż kupujący pełnomocnictwa. Dotychczas też nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do podjęcia jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży działek.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Pana sprzedaż udziału w działkach ewidencyjnych nr (…), powstałych w wyniku podziału nieruchomości nr (…), podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Kwestię wydzielenia dróg wewnętrznych należy natomiast przeanalizować w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie dróg wewnętrznych w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać zatem należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach powstałych z podziału działki nr (…) brak jest/będzie przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pan w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży udziału w działkach powstałych w wyniku podziału działki nr (…), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziału w działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając udziały w działkach powstałych w wyniku podziału działki nr (…) skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, sprzedaż udziału w działkach nr (…), powstałych w wyniku podziału działki nr (…), nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży udziału w działkach nr (…) będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych udziałów w działkach, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziału w działkach nr (…), powstałych w wyniku podziału działki nr (…), nie działa/nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcje sprzedaży udziału w działkach nr (…), powstałych w wyniku podziału działki nr (…), nie podlegają/nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

·      zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celnoskarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach nr (…), powstałych w wyniku podziału działki nr (…), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.