Interpretacja 0112-KDIL3.4012.292.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.

Uzupełnił go Pan pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 28 maja 1997 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli umowę sprzedaży stwierdzoną aktem notarialnym, na podstawie której nabyli nieruchomość gruntową niezabudowaną i nieuzbrojoną o powierzchni (...) ha – nie znajdowały się na niej żadne budynki, budowle, urządzenia lub naniesienia, a także części takowych, w tym jakiekolwiek słupy, ogrodzenia i reklamy. Wnioskodawca i jego małżonka kupili nieruchomość do majątku wspólnego objętego ustawowym ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z treścią aktu notarialnego sprzedaż nie została przez sprzedających opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W styczniu 2026 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się sprzedać cztery działki, oznaczone szczegółowo na mapie, stanowiącej załącznik do umowy, po ich uprzednim wydzieleniu z nieruchomości, opisanej w poprzednim akapicie, kupionej przez Nich w dniu 28 maja 1997 r. Łączna powierzchnia działek objętych umową przedwstępną wynosi (...) ha. Pozostają one w dalszym ciągu, od daty ich kupna, niezabudowane i nieuzbrojone. Działki, będące przedmiotem umowy przedwstępnej, które mają zostać sprzedane znajdują się na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca – jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, która jest zawieszona od dnia 1 stycznia 2025 r. Jako przedsiębiorca Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zakup nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku, nie miał związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, tj. nie został wprowadzony do ksiąg podatkowych, ewidencji środków trwałych, jak również Wnioskodawca nie korzystał z odliczenia podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Koszty powstałe po nabyciu nieruchomości, stanowiły prywatne wydatki Wnioskodawcy, zaś działki, jakie mają być przedmiotem umowy sprzedaży, nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Niego działalności gospodarczej.

Nieruchomość pozostaje do dnia dzisiejszego w stanie niezmienionym od dnia zakupu – pod względem braku uzbrojenia i braku zabudowy. Intencja Wnioskodawcy i jego małżonki dotycząca sprzedaży działek pozostaje bez jakiegokolwiek związku z działalnością gospodarczą.

Przed zawarciem umowy sprzedaży, wskazanych we wniosku działek, będą prowadzone czynności zmierzające do ich wydzielenia geodezyjnego – czynności te będzie realizował, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, podmiot Kupujący. Jednocześnie nie będą wykonywane żadne działania związane z zabudową, czy uzbrojeniem działek prowadzące do zwiększenia ich wartości.

Ponadto, w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu, uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

1. Ile i jakie działki są przedmiotem zbycia? (proszę wskazać nr działek będących przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

Przedmiotem zbycia mają być cztery działki gruntu – po ich uprzednim wyodrębnieniu z nieruchomości, stanowiącej aktualnie działkę, oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2, objętą księgą wieczystą prowadzoną nr KW (…):

-     działka gruntu o obszarze ok. (...) ha,

-     działka gruntu o obszarze ok. (...) ha,

-     działka gruntu o obszarze ok. (...) ha,

-     działka gruntu o obszarze ok. (...) ha’, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną.

2. W jakim konkretnie celu i z jakim zamiarem nabył Pan wraz z małżonką w dniu 28 maja 1997 r. nieruchomość gruntową niezabudowaną i nieuzbrojoną o powierzchni (...) ha?

Odpowiedź: Nieruchomość była nabyta przez oboje małżonków (Wnioskodawcę i Jego żonę) w zgodnym zamiarze i celu wybudowania tam domu przeznaczonego na cele mieszkaniowe dla ich rodziny.

3. W jaki dokładnie sposób była/jest wykorzystywana ww. nieruchomość, od momentu jej nabycia przez Pana i Pana małżonkę do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: W okresie pomiędzy datą zakupu a rokiem 1999 na części nieruchomości prowadzona była budowa domu jednorodzinnego (por. odpowiedź na pytanie 2). Po wybudowaniu domu (powierzchnia – około (...) metrów kwadratowych), Wnioskodawca i Jego małżonka zamieszkali tam wraz z dwójką swoich dzieci. Dzieci, po usamodzielnieniu się, wyprowadziły się z domu i zamieszkały oddzielnie. Część nieruchomości zabudowana domem była oddzielona od pozostałej części działki płotem. Dom był wykorzystywany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodziny. Od roku 2017, Wnioskodawca i Jego małżonka wyprowadzili się z domu. Część domu o powierzchni około (...) m2 była od tego czasu wynajmowana na cele użytkowe (biuro). Pozostała część domu była wolna, gotowa do zamieszkania, zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – Wnioskodawca i Jego małżonka pozostawili sobie tą część na wypadek konieczności zamieszkania tam.

Pozostała część nieruchomości – niezabudowana domem i oddzielona płotem – przez cały okres od daty zakupu do chwili obecnej pozostawała nieużytkiem.

4. Czy przedmiotowa nieruchomość była/jest wykorzystywana przez Pana (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne nieruchomość zaspokajała i w jakim okresie?

Odpowiedź: Część nieruchomości zabudowana domem była wykorzystywana na cele prywatne – dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, Jego żony oraz ich rodziny (dzieci) w okresie od 1999 r. do 2017 r.

Pozostała część nieruchomości – niezabudowana, oddzielona płotem od części zabudowanej – nie była w ogóle wykorzystywana, stanowiąc faktyczny nieużytek.

5. Czy nieruchomość była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy prowadził Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b)  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności rolniczej.

6. Czy z ww. nieruchomości były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z tej nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby?

Odpowiedź: Z nieruchomości nigdy nie były sprzedawane żadne płody rolne, w tym również płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z nieruchomości nie pozyskiwano też płodów rolnych wykorzystywanych na własne potrzeby.

7. Czy nieruchomość o powierzchni (...) ha/działki powstałe w wyniku jej podziału (będące przedmiotem sprzedaży), udostępniał Pan osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) nieruchomość/działki była/były udostępniana/e osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) nieruchomość/działki była/y udostępniana/e osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie nieruchomości/działek było czynnością odpłatną (proszę podać kwotę) czy bezpłatną?

d)  czy dokumentował/dokumentuje Pan czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

e)  czy wystąpił podatek należny z tytułu ww. umowy? Czy rozliczał Pan podatek należny z tytułu ww. czynności?

Odpowiedź: Część domu jednorodzinnego (o powierzchni około (...) m2) była udostępniona osobom trzecim na podstawie umowy najmu od roku 2017 do chwili obecnej. Była to czynność odpłatna – w zamian za wynajęcie części domu, wynajmujący uzyskiwał czynsz najmu. Najem jest dokumentowany pisemnymi umowami. Nie wystąpił podatek VAT należny z tytułu ww. umów.

8. Czy w celu sprzedaży działek, wydzielonych z ww. nieruchomości, udzielił Pan/zamierza Pan udzielić pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli/zamierza Pan udzielić pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Czy jest/będzie to podmiot kupujący działki, będące przedmiotem sprzedaży? Proszę opisać.

Odpowiedź: W celu sprzedaży działek, wydzielonych z ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie udzielał nikomu pełnomocnictwa. Wnioskodawca i Jego żona udzielili natomiast w umowie przedwstępnej sprzedaży stronie Kupującej pełnomocnictwa do dokonania w ich imieniu podziału nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym (…) prowadzona jest księga wieczysta KW numer (…), w ten sposób, aby w wyniku tego podziału wyodrębnione zostały działki mające stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz do załatwienia w ich imieniu wszelkich spraw związanych z podziałem nieruchomości.

9. Czy dokonywał/zamierza Pan dokonywać jeszcze przed dniem planowanej sprzedaży przedmiotowych działek jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania ich do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał ani nie zamierza dokonywać przed dniem planowanej sprzedaży działek jakichkolwiek czynności w celu przygotowania ich do sprzedaży – poza ich geodezyjnym wyodrębnieniem. Nie będą również ponoszone jakiekolwiek nakłady w tym celu.

10. Czy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, na moment sprzedaży, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie będzie przeznaczenie działek, będących przedmiotem sprzedaży, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy wynika z niego możliwość zabudowy budynkami/budowlami przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Według wiedzy Wnioskodawcy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, na moment sprzedaży, nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z informacją dostępną na stronie internetowej Miasta (…), w opracowaniu znajduje się plan miejscowy pn. (…), który obejmie działki. Plan ten jest opracowywany na podstawie uchwały nr (…) z dnia 4 listopada 2008 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…).

11. Kto i z czyjej inicjatywy wystąpi o uchwalanie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie ma wiedzy, kto występował z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opisanego w punkcie 10. Wnioskodawca, ani Jego małżonka, będąca współwłaścicielem nieruchomości, z takim wnioskiem nie występowali.

12. Czy wystąpi/zamierza Pan wystąpić o warunki zabudowy dla działek, które powstaną w wyniku podziału, dokonanego przez podmiot kupujący? Jeśli tak, to w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawca ani Jego małżonka, będąca współwłaścicielem nieruchomości, nie występowali ani nie zamierzają występować o warunki zabudowy dla działek, które powstaną w wyniku podziału dokonanego przez podmiot Kupujący.

13. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działalności takiej nie prowadzi również żona Wnioskodawcy będąca współwłaścicielką nieruchomości.

14. Czy wcześniej dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

g)  czy odprowadził Pan podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości?

h)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca jednokrotnie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

a)  Wnioskodawca nie jest w stanie podać obecnie dokładnej informacji odnośnie daty wejścia w posiadanie nieruchomości – albowiem poszukuje aktu notarialnego dokumentującego transakcję kupna. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy nastąpiło to w roku 2000 lub 2001. Po odnalezieniu aktu notarialnego Wnioskodawca udzieli dokładnej informacji.

b)  nieruchomość była kupiona jako forma ulokowania kapitału.

c)  Wnioskodawca nie jest w stanie podać obecnie dokładnej informacji odnośnie szczegółowego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, była ona w pewnym okresie nieodpłatnie użytkowana przez Jego rodziców na cele mieszkaniowe. W pewnym okresie nieruchomość była wynajmowana osobie trzeciej na cele mieszkaniowe.

(…), zakup w roku 2000, sprzedaż około 2012, zabudowana starym domem, środki przeznaczone na zakup mieszkania.

d)  Wnioskodawca nie jest w stanie podać obecnie dokładnej informacji odnośnie daty sprzedaży nieruchomości – albowiem poszukuje aktu notarialnego dokumentującego transakcję sprzedaży. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy nastąpiło to w roku 2012. Po odnalezieniu aktu notarialnego Wnioskodawca udzieli dokładnej informacji. Przyczyną sprzedaży był zamiar pozyskania kapitału.

e)  została sprzedana jedna nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

f)   środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

g)  Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT, ani nie dokonywał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości.

h)  z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

15. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje przeznaczać do sprzedaży innych posiadanych nieruchomości.

16. Czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak, to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie ma na chwilę obecną sprecyzowanych planów, co do ewentualnego nabycia nieruchomości, aczkolwiek rozważa takie rozwiązanie – w zależności od sytuacji ekonomicznej.

17. Czy wykorzystywał Pan nieruchomość wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była wykorzystywana nieruchomość, Pan wykonywał – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą wymienionych niezabudowanych działek gruntu powstanie dla Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana sprzedaż wymienionej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Planowana sprzedaż zostanie dokonana konsekwentnie poza działalnością gospodarczą, ponieważ dotyczy majątku nabytego do celów niezwiązanych z prowadzoną działalnością i nie będzie służyć działalności gospodarczej. Czynność sprzedaży należeć będzie do zwykłych czynności zarządzania majątkiem prywatnym, wchodzącym w skład majątku wspólnego małżeńskiego, objętego ustawowym ustrojem wspólności majątkowej. Sprzedaż działek nie będzie zrealizowana przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, ponieważ ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług precyzyjnie określa podatnika jako osobę prawną, jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ustawie o VAT. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie o VAT pokazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie ma na celu korzyści zarobkowych, a jedynie umożliwienie realizacji późniejszych własnych celów o charakterze prywatnym.

Zaprezentowane stanowisko znajduje poparcie również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tejże ustawy.

Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy również zwrócić uwagę na treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. (I FPS 3/07). NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów, stanowiących część majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów, stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Wskazać w tym miejscu należy, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Wskazana powyżej regulacja jest zgodna z art. 63 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym:

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek gruntu powstanie dla Pana obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu 28 maja 1997 r. Pan i Pana małżonka zawarli umowę sprzedaży, na podstawie której nabyli nieruchomość gruntową niezabudowaną i nieuzbrojoną o powierzchni (...) ha – nie znajdowały się na niej żadne budynki, budowle, urządzenia lub naniesienia, a także części takowych, w tym jakiekolwiek słupy, ogrodzenia i reklamy. Pan i Pana małżonka kupili nieruchomość do majątku wspólnego objętego ustawowym ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z treścią aktu notarialnego sprzedaż nie została przez sprzedających opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W styczniu 2026 r. Pan i Pana małżonka zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się sprzedać cztery działki, oznaczone szczegółowo na mapie, stanowiącej załącznik do umowy, po ich uprzednim wydzieleniu z nieruchomości, kupionej przez Nich w dniu 28 maja 1997 r. Łączna powierzchnia działek objętych umową przedwstępną wynosi (...) ha. Pozostają one w dalszym ciągu, od daty ich kupna, niezabudowane i nieuzbrojone. Prowadzi Pan jako osoba fizyczna działalność gospodarczą, która jest zawieszona od dnia 1 stycznia 2025 r. Jako przedsiębiorca jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zakup nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku, nie miał związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, tj. nie został wprowadzony do ksiąg podatkowych, ewidencji środków trwałych, jak również nie korzystał Pan z odliczenia podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Koszty powstałe po nabyciu nieruchomości, stanowiły prywatne Pana wydatki, zaś działki, które mają być przedmiotem umowy sprzedaży, nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość pozostaje w stanie niezmienionym od dnia zakupu – pod względem braku uzbrojenia i braku zabudowy. Intencja Pana i Pana małżonki dotycząca sprzedaży działek pozostaje bez jakiegokolwiek związku z działalnością gospodarczą. Przed zawarciem umowy sprzedaży, ww. działek będą prowadzone czynności zmierzające do ich wydzielenia geodezyjnego – czynności te będzie realizował, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, podmiot Kupujący. Jednocześnie nie będą wykonywane żadne działania związane z zabudową, czy uzbrojeniem działek prowadzące do zwiększenia ich wartości. Przedmiotem zbycia mają być cztery działki gruntu – po ich uprzednim wyodrębnieniu z nieruchomości, tj. : działka o obszarze ok. (...) ha, działka o obszarze ok. (...) ha, działka o obszarze ok. (...) ha, działka o obszarze ok. (...) ha, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. Nieruchomość była nabyta przez oboje małżonków w zgodnym zamiarze i celu wybudowania tam domu przeznaczonego na cele mieszkaniowe dla ich rodziny. Część nieruchomości, z której mają być wydzielone działki do sprzedaży, jest niezabudowana i oddzielona płotem od pozostałej części zabudowanej – przez cały okres od daty zakupu do chwili obecnej pozostawała nieużytkiem (nie była w ogóle wykorzystywana). Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej. Z nieruchomości nigdy nie były sprzedawane żadne płody rolne, w tym również płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z nieruchomości nie pozyskiwano też płodów rolnych wykorzystywanych na własne potrzeby. W celu sprzedaży działek, wydzielonych z ww. nieruchomości, nie udzielał Pan nikomu pełnomocnictwa. Pan i Pana żona udzielili natomiast w umowie przedwstępnej sprzedaży stronie Kupującej pełnomocnictwa do dokonania w ich imieniu podziału zakupionej w 1997 r. nieruchomości, w ten sposób, aby w wyniku tego podziału wyodrębnione zostały działki mające stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz do załatwienia w ich imieniu wszelkich spraw związanych z podziałem nieruchomości. Nie dokonywał ani nie zamierza Pan dokonywać przed dniem planowanej sprzedaży działek jakichkolwiek czynności w celu przygotowania ich do sprzedaży – poza ich geodezyjnym wyodrębnieniem. Nie będą również ponoszone jakiekolwiek nakłady w tym celu. Ani Pan ani Pana małżonka, będąca współwłaścicielem nieruchomości, nie występowali z wnioskiem o uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek. Nie występowali Państwo ani nie zamierzają Państwo występować również o warunki zabudowy dla działek, które powstaną w wyniku podziału dokonanego przez podmiot Kupujący. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działalności takiej nie prowadzi także Pana żona. Nie planuje Pan przeznaczać do sprzedaży innych posiadanych nieruchomości.

W analizowanej sprawie w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży czterech działek gruntu, tj. o pow.: ok. (...) ha, ok. (...) ha, ok. (...) ha oraz ok. (...) ha, będzie Pan działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, i w dalszej konsekwencji, czy planowana sprzedaż działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży działek podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii, będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia w umowie przedwstępnej sprzedaży stronie Kupującej pełnomocnictwa do dokonania w imieniu Pana i Pana małżonki podziału zakupionej w 1997 r. nieruchomości, w ten sposób, aby w wyniku tego podziału wyodrębnione zostały działki mające stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz do załatwienia w ich imieniu wszelkich spraw związanych z podziałem nieruchomości. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, tj. stronie Kupującej umożliwiające dokonanie w imieniu Pana i Pana małżonki podziału zakupionej w 1997 r. nieruchomości oraz załatwienie w ich imieniu wszelkich spraw związanych z podziałem nieruchomości nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Pan – jako współwłaściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako współwłaściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli strony Kupującej) nie są Pana staraniami – jako współwłaściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania Kupującego.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa stronie Kupującej do dokonania w imieniu Pana i Pana małżonki podziału zakupionej w 1997 r. nieruchomości, w ten sposób, aby w wyniku tego podziału wyodrębnione zostały działki mające stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz do załatwienia w Państwa imieniu wszelkich spraw związanych z podziałem nieruchomości, nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto, z informacji zawartych we wniosku wynika, że zakup nieruchomości, z której zostaną wyodrębnione 4 działki do sprzedaży, nie miał związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, tj. nie został wprowadzony do ksiąg podatkowych, ewidencji środków trwałych. Nie korzystał Pan również z odliczenia podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Koszty powstałe po nabyciu nieruchomości, stanowiły prywatne Pana wydatki, zaś działki, które mają być przedmiotem umowy sprzedaży, nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej. Intencja Pana i Pana małżonki dotycząca sprzedaży działek pozostaje bez jakiegokolwiek związku z działalnością gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika również, że nieruchomość pozostaje w stanie niezmienionym od dnia zakupu – pod względem braku uzbrojenia i braku zabudowy. Nie będą wykonywane żadne działania związane z zabudową, czy uzbrojeniem działek prowadzące do zwiększenia ich wartości. Część nieruchomości, z której mają być wydzielone działki do sprzedaży, jest niezabudowana i oddzielona płotem od pozostałej części zabudowanej – przez cały okres od daty zakupu do chwili obecnej pozostawała nieużytkiem (nie była w ogóle wykorzystywana). Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej. Z nieruchomości nigdy nie były sprzedawane żadne płody rolne, w tym również płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z nieruchomości nie pozyskiwano też płodów rolnych wykorzystywanych na własne potrzeby. Nie dokonywał ani nie zamierza Pan dokonywać przed dniem planowanej sprzedaży działek jakichkolwiek czynności w celu przygotowania ich do sprzedaży – poza ich geodezyjnym wyodrębnieniem (przez stronę Kupującą). Nie będą również ponoszone jakiekolwiek nakłady w tym celu. Nie występował Pan i nie zamierza Pan występować z wnioskiem o uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o warunki zabudowy dla działek, które powstaną w wyniku podziału, dokonanego przez podmiot Kupujący. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie planuje Pan przeznaczać do sprzedaży innych posiadanych nieruchomości.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, brak jest przesłanek świadczących o Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując sprzedaży udziału w 4 niezabudowanych działkach o pow.: ok. (...) ha, ok. (...) ha, ok. (...) ha oraz ok. (...) ha, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziałów w działkach, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży ww. udziałów w działkach będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż udziału w 4 niezabudowanych działkach o pow.: ok. (...) ha, ok. (...) ha, ok. (...) ha oraz ok. (...) ha, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, przy planowanej dostawie udziału w 4 niezabudowanych działkach o pow.: ok. (...) ha, ok. (...) ha, ok. (...) ha oraz ok. (...) ha brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż tą należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż ww. udziałów w działkach będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie będzie Pan zatem zobowiązany do naliczenia podatku VAT od tej czynności. Tym samym, sprzedaż przedmiotowych udziałów w działkach nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 19a ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w związku z planowaną sprzedażą wymienionych niezabudowanych działek gruntu nie powstanie po Pana stronie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stanowisko Pana należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaściciela działek.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.