Interpretacja 0112-KDIL3.4012.299.2026.2.MS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, oraz możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wybrania opcji opodatkowania dostawy opisanej nieruchomości, po spełnieniu warunków, o których mowa w treści art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 18 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą – handlową i usługową, specjalizuje się w wynajmie przyczep. Wnioskodawca nie prowadzi poza Polską działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej zabudowaną budynkiem użytkowym (sklep) działkę, której jest współwłaścicielem wraz z małżonką na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość zabudowana została nabyta przez Wnioskodawcę w (...) r. do majątku osobistego (dalej jako: nieruchomość). Od nabycia nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia naliczonego VAT (zakup od osoby fizycznej).

Nieruchomość położona jest w (...), działka ma powierzchnię (…) ha, jest oznaczona w księdze wieczystej jako BI – inne tereny zabudowane i znajduje się na niej sklep (na parterze budynku) oraz mieszkanie (na poddaszu).

Działka ta była pierwotnie zabudowana pawilonem handlowym o powierzchni użytkowej (...) m². Wnioskodawca wprowadził pawilon handlowy do działalności gospodarczej na stan środków trwałych i amortyzował. Wnioskodawca, w latach (…), dokonał rozbudowy istniejącego budynku o powierzchnię mieszkalną na poddaszu, o powierzchni użytkowej (...)m² oraz o powierzchnię pawilonu handlowego – sklepu wraz z zapleczem na parterze, o powierzchni użytkowej (...)m².

Od wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości oraz kosztów budowy Wnioskodawca odliczał podatek VAT. Wartość wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej środka trwałego. Po zakończeniu ww. rozbudowy w (...) r., Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

Wnioskodawca do końca lutego (...) r., prowadził detaliczną sprzedaż w sklepie położonym na ww. nieruchomości, obecnie zrezygnował z prowadzenia działalności w tym zakresie i działa w branży motoryzacyjnej, w szczególności zajmuje się wynajmem przyczep. Nieruchomość, na której znajduje się sklep, została wykreślona (...) r. z CEIDG jako stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.

Obecnie Wnioskodawca nie korzysta już z ww. nieruchomości, w związku z powyższym postanowił dokonać jej sprzedaży, aktualnie poszukuje potencjalnych Nabywców.

U Wnioskodawcy powstała wątpliwość w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości na gruncie VAT.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania wskazując:

1) Czy wyłącznie Pan wykorzystywał w swojej działalności gospodarczej, całą nieruchomość będącą przedmiotem wniosku, nabytą w (...) r. wraz z małżonką, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, czy tylko jej część? Jeżeli w swojej działalności wykorzystywał Pan tylko część ww. nieruchomości, należy wskazać jaką część oraz jak była wykorzystywana pozostała część nieruchomości.

Odpowiedź: Wnioskodawca wykorzystywał budynek do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w całości: w części użytkowej, tj. od (...) r. pawilon handlowy o powierzchni (...) m² i po rozbudowie w (...) r., część użytkową o powierzchni (...)m², a część mieszkalną o powierzchni (...)m² do składowania towarów.

2) Czy przedmiotem planowanej sprzedaży jest/będzie cały budynek, na który składa się: lokal użytkowy (sklep wraz z zapleczem) oraz powierzchnia mieszkalna na poddaszu, czy jedynie część tego budynku? Jeżeli tylko część, to jaka dokładnie część budynku?

Odpowiedź: Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość obejmująca cały budynek.

3) Kiedy planuje Pan sprzedać nieruchomość będącą przedmiotem wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pani sprzedać tą nieruchomość.

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość w roku (...) (jak tylko uda się znaleźć Nabywcę).

4) Czy budynek będzie sprzedawany wraz z gruntem?

Odpowiedź: Tak, budynek będzie sprzedawany wraz z gruntem. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wyrażoną w art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na budynek posadowiony na tym gruncie (która stanowi część składowa nieruchomości), a zatem sprzedaż gruntu następuje wraz z budynkiem.

5) Czy cały budynek, tj. lokal użytkowy (sklep wraz z zapleczem) oraz powierzchnia mieszkalna na poddaszu, stanowiła środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Tak.

6) W jaki sposób był/jest/będzie wykorzystywany przez Pana budynek usługowo-mieszkalny, będący przedmiotem wniosku, do czasu planowanej sprzedaży? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do części użytkowej lokalu i odrębnie do części mieszkalnej.

Odpowiedź: Budynek był wykorzystywany do działalności gospodarczej Wnioskodawcy do marca (...) r. Na ten moment nie jest wykorzystywany, Wnioskodawca planuje sprzedaż budynku. Budynek jest gotowy do sprzedaży.

7) Kiedy, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku będącego przedmiotem złożonego wniosku po dokonaniu w latach (...)ulepszeń stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej? Czy doszło do pierwszego zasiedlenia całego budynku?

Odpowiedź: Wnioskodawca wyjaśnia i doprecyzowuje ponownie stan faktyczny wniosku:

W (...) r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli działkę gruntu niezabudowanego.

W (...) r. Wnioskodawca wybudował na tej działce pawilon handlowy do działalności gospodarczej o powierzchni (...) m² (budynek) i od (...) r. rozpoczął prowadzenie tam działalności gospodarczej. Pomimo, że nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, to wyłącznie Wnioskodawca wykorzystywał tę nieruchomość na cele Swojej działalności.

W latach (...), Wnioskodawca dokonał rozbudowy istniejącego budynku o część użytkową o powierzchni (...)m² i część mieszkalną o powierzchni (...)m², i od (...) r. wykorzystywał tę część do działalności gospodarczej.

Doszło do zasiedlenia całego budynku, najpóźniej w (...) r., a Wnioskodawca zwraca uwagę, że od (...) r. rozpoczął po wybudowaniu pawilonu jego wykorzystywanie, więc w tej części już od (...) r., pozostałą część od (...) r.

Na marginesie, rolą Wnioskodawcy jest opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. To Organ podatkowy winien dokonać analizy prawnej na podstawie przedstawionego stanu faktycznego sprawy, kiedy w tej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca jest podatnikiem, który wnosi w ramach dobrej wiary i działając w zaufaniu do organów podatkowych zapytanie z opisem stanu faktycznego, właśnie po to, aby to Organ zanalizował kiedy w tej sytuacji doszło do pierwszego zasiedlenia budynku. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest pojęciem prawnym, a ponadto budziło wiele rozbieżności interpretacyjnych na przełomie lat, w związku m.in. z nieprawidłową implementacją Dyrektywy do polskiego porządku prawnego, co oznacza, że jego rozumienie nie jest wcale takie oczywiste dla podatników. Wobec tego, uprzejmie Wnioskodawca wnosi, aby nie przerzucać ciężaru analizy prawnej z Organu na Wnioskodawcę.

8) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku – a jego planowaną dostawą – upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: Tak.

9) Czy cała nieruchomość będąca przedmiotem wniosku lub jakaś jej część była wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia oraz jakiej części nieruchomości dotyczy wykorzystanie jej do czynności zwolnionych.

Odpowiedź: Nie.

10) Czy Nabywca nieruchomości będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT?

Odpowiedź: Na ten moment nie jest znany Nabywca, ponieważ Wnioskodawca jest w trakcie poszukiwania Nabywcy, ale oczywiście jest taka możliwość, że Nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT. Wielce prawdopodobnym jest, że Nabywcą będzie czynny podatnik VAT.

11) Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, złoży Pan wraz z Nabywcą, przed dniem dokonania dostawy nieruchomości właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy?

Odpowiedź: Jeśli Nabywcą będzie czynny podatnik VAT, to rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania jest wielce prawdopodobna. Jeśli bowiem, Nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT, to z bardzo dużym prawdopodobieństwem będzie dążył do zawarcia transakcji opodatkowanej VAT, z prawem do odliczenia naliczonego VAT.

Pytania

1) Czy zbycie opisanej we wniosku nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2025 r., poz. 775, t. j. ze. zm., dalej: ustawa o VAT)?

2) Czy Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy opisanej nieruchomości po spełnieniu warunków, o których mowa w treści art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 i 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

 6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii,

22)  sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1) Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2) Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca w zakresie sprzedaży, opisanej we wniosku nieruchomości, działał będzie w charakterze podatnika VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku, dostawę towarów wykorzystywanych na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazany powyżej przepis, nie będzie miał zastosowania do analizowanego zdarzenia przyszłego, albowiem działalność Wnioskodawcy stanowi wyłącznie działalność opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie późniejszym niż dwa lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu Nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie budynku posadowionego na działce nastąpiło w okresie dłuższym niż dwa lata.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie, przepis ten ma zastosowanie również do dostawy prawa własności gruntu.

A zatem, biorąc pod uwagę powyższy opis wskazać należy, że dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku znajdującego się na ww. nieruchomości, przekraczających 30% wartości początkowej ww. budynku od (...) r.

Tym samym, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa nieruchomości opisanej we wniosku korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i Nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei ust. 11 ww. przepisu stanowi, iż oświadczenie to musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz Nabywcy,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie składane jest naczelnikowi urzędu skarbowego,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W ocenie Wnioskodawcy, będzie On miał możliwość rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, gdyż w Jego ocenie, dostawa nieruchomości opisanej we wniosku korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a zatem, jeśli złoży wspólnie z Nabywcą – czynnym podatnikiem VAT odpowiednie oświadczenie przed notariuszem lub naczelnikiem urzędu skarbowego, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, to będzie On uprawniony do wyboru opodatkowania podatkiem VAT zbywanej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast, według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt zabudowany spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Analizując powyższe przepisy, stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą – handlową i usługową, specjalizuje się Pan w wynajmie przyczep. Wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej zabudowaną budynkiem użytkowym (sklep) działkę, której jest Pan współwłaścicielem wraz z małżonką na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość nabył Pan wraz z żoną w (...) r. Na działce wybudował Pan pawilon handlowy o powierzchni użytkowej (...) m². Wprowadził Pan pawilon handlowy do działalności gospodarczej na stan środków trwałych i amortyzował. W latach (...)dokonał Pan rozbudowy istniejącego budynku o powierzchnię mieszkalną na poddaszu, o powierzchni użytkowej (...)m² oraz o powierzchnię pawilonu handlowego – sklepu wraz z zapleczem na parterze, o powierzchni użytkowej (...)m². Do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wykorzystywał Pan budynek w całości: tj. od (...) r. pawilon handlowy o powierzchni (...) m² a po rozbudowie w (...) r., część użytkową o powierzchni (...)m², oraz część mieszkalną o powierzchni (...)m² – do składowania towarów. Do końca lutego (...) r. prowadził Pan detaliczną sprzedaż w sklepie położonym na ww. nieruchomości. Obecnie zrezygnował z prowadzenia działalności w tym zakresie i działa Pan w branży motoryzacyjnej, w szczególności zajmuje się Pan wynajmem przyczep. Nieruchomość, na której znajduje się sklep, została wykreślona 10 marca (...) r. z CEIDG, jako stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Obecnie nie korzysta Pan już z ww. nieruchomości, w związku z powyższym, postanowił Pan dokonać jej sprzedaży (budynek wraz gruntem). Aktualnie poszukuje Pan potencjalnych Nabywców. Cały budynek, tj. lokal użytkowy (sklep wraz z zapleczem) oraz powierzchnia mieszkalna na poddaszu, stanowiła środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, zakupiona w (...) r. nieruchomość została przekazana do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W momencie zakupu nieruchomości nie odliczył Pan podatku VAT (zakup od osoby fizycznej). Cały budynek, po wybudowaniu i później, po jego rozbudowie, stanowił środek trwały wyłącznie w Pana działalności gospodarczej. Budynek do (...) r. w całości wykorzystywał Pan w prowadzonej opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie, pomimo, że nieruchomość zakupił Pan wraz z małżonką, to stanowiła ona środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Tym samym, przy dostawie przedmiotowej nieruchomości, to Pan będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż będzie bowiem dotyczyła składnika majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana tym podatkiem albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, stanie się bezzasadne.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku znajdującego się na nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazał Pan w uzupełnieniu do wniosku, działkę nabył Pan wraz z żoną w (...) r., w (...) r. wybudował Pan na niej pawilon handlowy o powierzchni użytkowej (...) m². W (...) r. rozpoczął Pan wykorzystywanie pawilonu w prowadzonej działalności gospodarczej. Wprowadził Pan pawilon handlowy do działalności gospodarczej na stan środków trwałych i amortyzował. W latach (...)dokonał Pan rozbudowy istniejącego budynku o powierzchnię mieszkalną na poddaszu, o powierzchni użytkowej (...)m² oraz o powierzchnię pawilonu handlowego – sklepu wraz z zapleczem na parterze, o powierzchni użytkowej (...)m². Od wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości oraz kosztów budowy odliczał Pan podatek VAT. Wartość wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej środka trwałego. Po zakończeniu ww. rozbudowy w (...) r., nie dokonywał Pan ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku. Rozbudowany budynek w całości wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości, stwierdzić należy, że dostawa rozbudowanego budynku posadowionego na sprzedawanej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Pierwszy raz, do pierwszego zasiedlenia budynku (o powierzchni użytkowej (...) m²) doszło po jego wybudowaniu i rozpoczęciu jego użytkowania w Pana działalności gospodarczej w (...) r. Następnie, po rozbudowie budynku w wyniku poniesionych nakładów na ulepszenie, przekraczających 30% wartości początkowej budynku i rozpoczęciu jego wykorzystywania w całości w prowadzonej opodatkowanej Pana działalności gospodarczej od (...) r., doszło ponownie do pierwszego zasiedlenia. Po roku (...) nie dokonywał Pan ulepszeń budynku. W związku z tym, przy sprzedaży ww. budynku spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia budynku do momentu jego sprzedaży, minie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazałem wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Tym samym, dostawa działki, na której posadowiony jest sprzedawany budynek – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując stwierdzam, że przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej opisanej we wniosku, będzie przysługiwało Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe. 

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy może Pan zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy opisanej nieruchomości po spełnieniu warunków, o których mowa w treści art. 43 ust. 10 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie – jak wyżej ustalono – do dostawy nieruchomości zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazać należy, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i Nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem, ustawodawca zapewnił podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca na ten moment nie jest jeszcze Panu znany, ponieważ jest Pan w trakcie poszukiwania Nabywcy, ale – jak Pan wskazał – jest taka możliwość, że Nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT. Jeśli Nabywcą będzie czynny podatnik VAT, to rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania jest wielce prawdopodobna. Wskazał Pan, że jeśli Nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT, to z bardzo dużym prawdopodobieństwem będzie dążył do zawarcia transakcji opodatkowanej VAT z prawem do odliczenia naliczonego VAT.

W związku z powyższym, jeżeli Nabywca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i spełni Pan wraz z Nabywcą warunki, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, może Pan wraz z Nabywcą wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tej nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla opisanej dostawy opcji opodatkowania i spełnienia przez Pana i potencjalnego Nabywcę, wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, planowana dostawa nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest również prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w tym na wskazaniach, że: „Wnioskodawca wykorzystywał budynek do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w całości: w części użytkowej, tj. od (...) r. pawilon handlowy o powierzchni (...) m² i po rozbudowie w (...) r., część użytkową o powierzchni (...)m², a część mieszkalną o powierzchni (...)m² do składowania towarów”. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.