Interpretacja 0112-KDIL3.4012.330.2022.12.AK

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

1.  ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 26 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Po 56/23 i

2.  stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 26 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia udziału wynoszącego 1/8 części w prawie własności działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 28 października 2022 r. (wpływ 2 listopada 2022 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. Nie jest Pan obecnie czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami.

W dniu (…) listopada 2020 r. zmarł (…) (dalej również jako: „Spadkodawca”), który nie pozostawił testamentu. Do kręgu ustawowych spadkobierców Pana (…) należały: siostra (…), siostra (…), siostra (…) oraz siostrzenica (…) (matka (…) oraz (…)) oraz siostrzeniec Pan (…).

Jeszcze przed podjęciem decyzji co do ewentualnego przyjęcia spadku, ww. spadkobiercy powzięli informację o tym, iż Spadkodawca przed śmiercią, tj. w dniu (…) kwietnia 2019 r. zawarł ze spółką (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców numer KRS: (…) (dalej również jako: „Spółka”) przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której zobowiązał się do przeniesienia na Spółkę prawa własności działek oznaczonych numerami (…), objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) pod numerem: (…) (dalej jako: „Działki”). Doprecyzowania w tym miejscu wymaga, że księga wieczysta obejmuje więcej działek geodezyjnych, niemniej jednak przedmiotem przyszłej sprzedaży miały być jedynie Działki (…).

Charakteryzując będące przedmiotem sprzedaży Działki, warto wskazać, iż przed zawarciem umowy przenoszącej własność: działka numer (…) nie była zabudowana, natomiast przez działkę nr (…) przechodziła podziemna sieć teletechniczna na granicy z działką (…), a także przebiegała napowietrzna sieć energetyczna i znajdował się na niej słup energetyczny. Słup ten został wzniesiony przez przedsiębiorstwo energetyczne. Właściciele Działek nie byli właścicielami napowietrznej sieci energetycznej oraz podziemnej sieci teletechnicznej.

Działki objęte były w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym w 2008 r. Na postawie uchwały o nowelizacji MPZP podjętej przez Radę Gminy (…) w dniu (…) marca 2021 r., ww. grunty oznaczone są symbolem P/U/E i zgodnie z zapisami MPZP przeznaczone są jako „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 Kw”.

W dniu (…) marca 2021 r., na wniosek podmiotu, któremu Spółka zamierzała sprzedać kupione przez siebie Działki, została wydana przez Urząd Gminy Decyzja Środowiskowa.

W dniu (…) lutego 2021 r. został złożony – przez podmiot, któremu Spółka zamierzała sprzedać kupione przez siebie Działki – w Starostwie Powiatowym wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla przewidywanej inwestycji. Ponadto, Starosta umorzył postępowanie wszczęte na wniosek Spółki, a dotyczące wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej, albowiem dotyczące wyłączenia z produkcji rolnej nieruchomości (zarówno Działki jak i pozostałe nabywane w ramach jednego przedsięwzięcia okoliczne nieruchomości), z uwagi na to, że stanowią użytki rolne klas IV, V i VI nie wymagały zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej.

Spółka – jak się okazało – po zakupie Działek zamierzała sprzedać wszystkie działki na rzecz podmiotu trzeciego. Przy czym ta – następcza – sprzedaż działek podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spółka była czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Z uwagi na przedmiot złożonego wniosku, warto w tym miejscu krótko przedstawić okoliczności, w których Spadkodawca zdecydował się na sprzedaż Działek. Otóż, transakcja nabycia przez Spółkę od Spadkodawcy działek oznaczonych numerami (…) stanowiła część dużego zamierzenia inwestycyjnego, a polegającego w pierwszej fazie na nabyciu ponad (…) ha gruntu mogącego utworzyć jednolitą całość. Z uwagi na rozmach przedsięwzięcia i jego znaczenie dla regionu, w przeprowadzenie transakcji angażowali się lokalni decydenci, którzy aktywnie działali na rzecz przekonania do zawarcia umów ze Spółką tych właścicieli nieruchomości, którzy nie byli chętni sprzedaży. Nadmienić w tym miejscu wypada, iż oprócz oddziaływania lokalnych decydentów na decyzję właścicieli nieruchomości o sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki, także sami właściciele zaczęli wzajemnie wywierać presję na niechętnych sąsiadów, aby zmusić ich do przystąpienia do umów sprzedaży. Spadkodawca nie był chętny sprzedaży, zwłaszcza, że grunt, który był przedmiotem zainteresowania Spółki, stanowił jego ojcowiznę. Niemniej jednak został przekonany do konieczności zawarcia ze Spółką przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązał się sprzedać – po spełnieniu warunków – ww. Działki na rzecz Spółki. Wobec powyższego nie można przyjąć, iż Spadkodawca, podpisując umowę przedwstępną sprzedaży, kierował się chęcią zysku. W żadnym też przypadku nie można uznać, że Spadkodawca podejmował jakiekolwiek działania marketingowe mające na celu znalezienie nabywcy na posiadany przez Spadkodawcę grunt. To – korzystne dla planów inwestycyjnych Spółki – usytuowanie Działek sprawiło, że Spółka zgłosiła się do Spadkodawcy przedstawiając niepodlegające indywidualnym negocjacjom warunki nabycia działki nr (…) i działki nr (…) (tj. Działek), zastrzegając w każdym przypadku, że do ewentualnej finalnej transakcji sprzedaży dojdzie jedynie w przypadku, kiedy Spółka nabędzie cały kompleks potrzebnych Spółce nieruchomości i zapewni sobie korzystne warunki potrzebne do zrealizowania zamierzonej inwestycji (w tym stosowne finansowanie i adekwatne decyzje/pozwolenia et cetera).

W dniu (…) kwietnia 2019 r. pomiędzy Spadkodawcą i Spółką została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego przez Notariusza Panią (…) z Kancelarii Notarialnej (…) i zarejestrowanego pod numerem Repertorium A nr (…) (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”). Na podstawie tej Umowy Spadkodawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której sprzedać miał na rzecz Spółki Działki w terminie do (…) czerwca 2021 r., pod warunkiem, że umowa wcześniej nie wygaśnie. O wygaśnięciu umowy samodzielnie mogła zdecydować Spółka, która uprawniona była do tego, aby przed dniem (…) marca 2021 r. zrezygnować – bez żadnych konsekwencji – z zamiaru zawarcia umowy ze Spadkodawcą. Rzecz jasna, decyzja o rezygnowaniu Spółki z nabycia Działek w pewnym zakresie uzależniona była od uzyskania przez Nią stosownych pozwoleń i decyzji, stąd też w treści umowy wskazane warunki, które miały być spełnione w terminie dwóch lat od daty zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Przyrzeczona umowa sprzedaży mogła być zawarta pod warunkiem, że:

a)  Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości – nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

b)  Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo–logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi w terminie do dnia (…) września 2020 r.;

c)  Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowy na Nieruchomości (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo–logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi – do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

d)  Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Nieruchomości z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Nieruchomości,

e)  oświadczenia Sprzedających zawarte w umowie przedwstępnej będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej;

f)   Kupujący nabędzie inne Nieruchomości niezbędne do przeprowadzenia Inwestycji;

g)  obowiązujący dla Przedmiotu Umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) lipca 2008 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w rejonie miejscowości, gdzie planowana jest inwestycja, zostanie zmieniony w zakresie, w jakim na Nieruchomości obowiązuje obecnie ograniczenie wprowadzone zgodnie z § 13 ust. 1 i ust. 2 ww. Uchwały (wydzielenie pasa terenu ochronnego dla napowietrznych linii energetycznych 15 kV), – poprzez zastąpienie ustaleń dla tego obszaru ustaleniami dla terenów 2P/U.

Spadkodawca wyraził w formie pisemnej zgodę na dysponowanie we własnym imieniu i na własną rzecz przez Spółkę, na cele budowlane Działkami. W szczególności wyraził zgodę dla Spółki, jak też dla osób działających w imieniu Spółki, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Spółki jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w następującym zakresie:

a)  występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo–produkcyjnych;

b)  składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

c)  składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Przy czym Spółka zastrzegła sobie prawo do wskazania, w formie pisemnego oświadczenia podmiotu trzeciego (tj. mogła przenosić uprawnienia wynikające z przedmiotowej zgody), który w miejsce Spółki będzie występował jako podmiot uprawniony do dysponowania Nieruchomością i innych ww. czynności dotyczących Nieruchomości. Rzeczone pełnomocnictwo wygasło w chwili śmierci Spadkodawcy.

Wyraźnego zaakcentowania w tym miejscu wymaga, że Spadkodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości. To nie Spadkodawca miał być Stroną i beneficjentem korzyści płynących z ewentualnych decyzji wydanych na podstawie ww. pełnomocnictwa. Wydanie tych decyzji w żaden też sposób nie wpływało na ekonomiczne uatrakcyjnienie Działek, albowiem plany inwestycyjne Spółki obejmowały nie tylko obszar Działek, ale bardzo duży areał ziemi. Wobec powyższego nie można przyjąć, że to Spadkodawca miał wpływ na zainicjowanie i przeprowadzenie stosownych postępowań poprzedzających wydanie decyzji/pozwoleń/koncesji itp. Nie można też twierdzić, że to Spadkodawca uzyskać miał jakiekolwiek korzyści ekonomiczne płynące z wydania ww. decyzji. W przypadku zrezygnowania przez Spółkę z zamiaru zrealizowania inwestycji, Spadkodawca nie tylko nie mógł wysuwać żadnych roszczeń wobec Spółki, ale także nie mógł sam skorzystać z uprawnień nadanych w aktach administracyjnych lub przenieść tych uprawnień na rzecz podmiotów trzecich.

Spadkodawca nie mógł też jednostronnie zrezygnować z zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Wszakże w takim przypadku zobowiązany byłby do zwrotu na rzecz Spółki udokumentowanych kosztów poniesionych przez Spółkę w celu przygotowania dużego przedsięwzięcia inwestycyjnego (w tym przeprowadzenia wszelkich postępowań administracyjnych).

Spadek po Spadkodawcy na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza nabyły: siostra (…), siostra (…), siostra (…) oraz siostrzenica (…) (tj. Pana matka) po 1/4 części każda z nich (dalej jako: „Spadkobierczynie”), co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po wydanym w dniu (…) lipca 2021 r. przez Sąd Rejonowy w (…), sygn. akt (…). Do spadku oprócz praw do składników majątkowych należących do Spadkodawcy należały również obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy sprzedaży. Spadkobierczynie musiały więc wypełnić żądania Spółki zarówno co do samego faktu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również co do udzielenia stosownej zgody na dysponowanie nieruchomością oraz pełnomocnictwa umożliwiającego Spółce uzyskanie w imieniu i na rzecz Spółki stosownych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, ekspertyz itp. Na decyzję wszystkich Spadkobierczyń odnośnie do wywiązania się z obowiązków przewidzianych w treści Umowy przedwstępnej bardzo silnie wpływali przedstawiciele Spółki. Przedstawiciele wzywali Spadkobierczynie do niezwłocznego podjęcia tych działań pod rygorem negatywnych konsekwencji przewidzianych w treści tejże umowy. Warto w tym miejscu wspomnieć, że pełnomocnik Spółki wziął nawet udział w postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia Spadku. Pełnomocnik ten wykazał przed prowadzącym postępowanie sądowe w tym przedmiocie legitymację procesową do udziału w tej sprawie, powołując się na interes prawny wynikający z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Sąd dopuścił tego pełnomocnika do udziału w sprawie. Tuż po wydaniu (nieprawomocnego) postanowienia w przedmiocie stwierdzenia spadku po Spadkodawcy w dniu (…) lipca 2021 r. Spadkobierczynie zobligowane zostały do wyrażenia zgody na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenia Spółce pełnomocnictwa Spółce umożliwiającego Spółce uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz itp. Spółce bardzo zależało na czasie, a prowadzącym stosowne postępowania administracyjne najwyraźniej wystarczyło okazanie takiego pełnomocnictwa nawet przed uprawomocnieniem się praw Spadkobierczyń do spadku. Warto w tym miejscu wskazać, że na proces decyzyjny Spadkobierczyń oddziaływali lokalni decydenci, w tym przedstawiciele Gminy (…). Na potrzeby nakłonienia Spadkobierczyń do sprzedaży w siedzibie Gminy zorganizowane zostało nawet dedykowane temu celowi spotkanie z udziałem przedstawicieli Gminy, przedstawiciela Spółki i Spadkobierczyń.

W dniu (…) sierpnia 2021 r. pomiędzy Spadkobierczyniami Pana (…), tj. Panią (…), Panią (…), Panią (…) i Panią (…) (matką Wnioskodawcy) a Spółką w formie aktu notarialnego sporządzonego przez Panią Notariusz (…) z Kancelarii Notarialnej (…) zarejestrowanego pod numerem Repertorium A (…) zawarty został Aneks do przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej również jako: „Aneks”). Na mocy tego Aneksu ww. Spadkobierczynie zobowiązane zostały do sprzedaży na rzecz Spółki Działek w terminie do dnia (…) listopada 2021 r., z zastrzeżeniem spełnienia przez Spółkę warunków opisanych w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Aneks został zawarty z wyłącznej inicjatywy Spółki, która wskazywała, że brak zgody Spadkobierczyń na zawarcie Aneksu umożliwi Spółce wyciąganie negatywnych konsekwencji wobec Spadkobierczyń na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, którą zawarł ich poprzednik prawny (tj. Spadkodawca).

Spadkobierczyni (…) na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…) września 2021 r. przez (…), notariusza w (…), za numerem Repertorium A (…), darowała swój udział wynoszący 1/4 część w Działkach: córce (…) udział wynoszący 1/8 część oraz synowi (…) udział wynoszący 1/8 części.

Z uwagi na treść złożonego wniosku, warto w tym miejscu wskazać, że nie podejmował Pan żadnych działań w stosunku do Działek, które miały na celu dokonanie ich sprzedaży. Nie korzystał z Działek. Nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami. Gdyby nie fakt zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży odziedziczone przez Spadkobierczynie Działki nie byłyby przedmiotem żadnej transakcji. Na marginesie bowiem zauważyć należy, że do odziedziczonego majątku spadkowego należą również inne nieruchomości, które nie zostały sprzedane. W stosunku do nich również nie są podejmowane żadne działanie ukierunkowane na zbycie tych nieruchomości.

Nie udzielał Pan żadnych zgód i pełnomocnictw Spółce.

W dniu (…) września 2021 r. Sprzedający (w tym Pan) zawarli ze Spółką umowę sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego przez notariusza (…), (…), zarejestrowanego jako Repertorium A numer (…) (dalej jako: „Umowa sprzedaży”). Na mocy tej Umowy Sprzedający sprzedali Spółce – w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich – całe przysługujące im udziały, w tym (…) udział wynoszący 1/4 część we współwłasności Nieruchomości, (…) udział wynoszący 1/4 część we współwłasności Nieruchomości, (…) udział wynoszący 1/4 część we współwłasności Nieruchomości, (…) udział wynoszący 1/8 część we współwłasności Nieruchomości oraz (…) (tj. Wnioskodawca) udział wynoszący 1/8 część we współwłasności Nieruchomości, tj. niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), składającej się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami: (…) ((...)), o łącznym obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) założy księgę wieczystą po odłączeniu tych działek z księgi wieczystej KW Nr (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (w tym (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (…), (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (…), (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (…), (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (…) oraz (…) za cenę brutto w kwocie (…) zł (…), a Spółka powyższą Nieruchomość za wskazaną cenę kupiła.

W treści Umowy sprzedaży Strony zgodnie oświadczyły, że uzgodniona kwota nabycia nieruchomości jest ceną brutto i w tej cenie zawarty jest podatek od Sprzedających (w tym Wnioskodawcy) oświadczyli, że złożyli wnioski o zarejestrowanie ich jako czynnych podatników VAT i potwierdzili, że na dzień podpisania Umowy sprzedaży byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Ponadto, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) zobowiązali się do tego, że niezwłocznie po podpisaniu Umowy sprzedaży dostarczą Kupującemu fakturę dokumentującą sprzedaż (dostawę) Nieruchomości opiewającą na przypadającą Każdemu Sprzedającemu cenę, której projekt został wcześniej uzgodniony z Kupującym, a po wystawieniu faktury dotyczącej sprzedaży Nieruchomości rozliczą podatek VAT należny zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) zobowiązali się także do tego, że trzy kolejne miesiące od daty ich rejestracji jako podatników VAT czynnych będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Wyjaśnić, w tym miejscu należy, iż wszelkie działania (w tym oświadczenia) Sprzedających (w tym Pana) związane z obowiązkami na gruncie podatku VAT zainicjowane i kontrolowane były przez Spółkę. To Spółka na ww. potrzeby zaangażowała przedstawicieli lokalnego biura oferującego usługi księgowe, kadrowo-płacowe oraz doradztwo podatkowe. To Spółka zleciła tym specjalistom usługi zapewniające obsługę zamierzonego przedsięwzięcia. To Spółka w całości sfinansowała usługi świadczona przez ww. specjalistów.

Spółka przedstawiła Sprzedającym do wglądu treść Interpretacji Indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu (...) sierpnia 2021 r. w sprawie zarejestrowanej pod numerem: (...) (dalej jako: „Interpretacja indywidualna”), z której wynikało, iż w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr (…) Sprzedający uznani zostali za podatników podatku VAT. Następnie zatrudnieni przez Spółkę specjaliści przeprowadzili proces rejestracji Sprzedających na potrzeby podatku VAT; sporządzali wszelkie dokumenty, przygotowali faktury VAT dokumentujące sprzedaż, stosowne deklaracje podatkowe itp. Spółce zależało bowiem na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji. To Spółka w istocie kierowała procesem sprzedaży bez jakiejkolwiek możliwości ingerowania w ten proces przez Sprzedających (w tym Pana). Cały proces miał niejako zautomatyzowany przebieg, Sprzedający (w tym Pan) otrzymywali komunikaty od przedstawicieli Spółki i brali udział w poszczególnych czynnościach (razem z innymi sprzedającymi nieruchomości w ramach tej dużej transakcji). W proces sprzedaży zaangażowani byli lokalni decydenci, czego przykładem jest chociażby fakt, że transakcje odbywały się nie w kancelarii notarialnej, ale w siedzibie władz Gminy (…). Mając na uwadze powyższe, podkreślić należy, że to nie Sprzedający (w tym Pan) wykazali inicjatywę w zakresie uznania siebie za podatników VAT. Sprzedający (w tym Pan) nie mieli nawet możliwości zaskarżenia niekorzystnej dla Nich Interpretacji Indywidualnej.

Sprzedający (w tym Pan) kierując się wytycznymi Spółki zapłacili podatek VAT wynikający z przygotowanych i wręczonych Sprzedającym (w tym Panu) przez przedstawiciela faktur VAT, zgodnie ze szczegółowymi instrukcjami, które również zostały wręczone Sprzedającym (w tym Panu).

Z uwagi na przedmiot złożonego wniosku należy w tym miejscu wskazać, iż Sprzedający (w tym Pan) nie wykorzystywali Działek przez cały okres ich posiadania we własnej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych, bądź wyłącznie zwolnionych od podatku VAT. Działki nie były udostępniane osobom trzecim. Poza Działkami nr (…) Sprzedający (w tym Pan) nie posiadają nieruchomości, które zamierzają sprzedać. Sprzedający (w tym Pan) nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy przeniesienie przez Wnioskodawcę udziału wynoszącego 1/8 części w prawie własności Działek w zaistniałym stanie faktycznym podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w okolicznościach wynikających z zaistniałego stanu faktycznego przeniesienie przez Pana udziału wynoszącego 1/8 części w prawie własności Działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zdaniem Pana, nie był Pan zobowiązany do rozliczania podatku od towarów i usług od czynności zbycia przysługującego Panu udziału w prawie własności Działek, gdyż Pan (tak jak i pozostali Sprzedający) nie stał się podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. z dnia 19 marca 2021 r. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm., dalej jako: „VATU”).

W kontekście powyższego, należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 15 ust. 1 VATU, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 VATU).

Zwrócić w tym miejscu należy uwagę, że zacytowany powyżej przepis stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie i w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Na kanwie ww. przepisów wyłoniła się wątpliwość dotycząca ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w zakresie VAT w przypadku zarządzania majątkiem prywatnym, który znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W kluczowym wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – w ocenie Trybunału – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE. Takie aktywne działania mogą polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Stąd też ustalenie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności. Motywy przy tym, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar, jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2017 r., I FSK 172/16; wyrok NSA z dnia 9 maja 2018 r., I FSK 1136/16).

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych ogólnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak, jak handlowiec (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 8 maja 2019 r., sygn. akt: I SA/Bd 190/19, Legalis).

Kierując się przedstawionymi powyżej kryteriami odróżnienia działalności gospodarczej od zarządu majątkiem prywatnym, w Pana ocenie, dokonując dostawy Działek (w zakresie przysługującego Panu udziału) na rzecz Spółki nie zachowywał się Pan jak przedsiębiorca. Wykonywał Pan jedynie prawa i obowiązki, do których zobowiązał się poprzedni właściciel Działek, tj. Spadkodawca.

Stosownie do tego, co zostało wyżej zasygnalizowane, aby transakcja sprzedaży mogła podlegać VAT, podatnik musi działać w takim charakterze, o jakim mowa w przepisach VATU. Natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika, a transakcja nie podlega VAT. Oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jednocześnie istotnym kryterium oceny stanowi to, czy zainteresowany podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, polegające zwłaszcza na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji sprzedaży gruntu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem przez właściciela prawa własności (por. Ibidem).

Transponując powyższe na kanwę niniejszej sprawy, powołując się na przedstawiony na wstępnie opis zaistniałego stanu faktycznego, należy zwrócić uwagę, iż nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych, czy informacyjnych, które miałyby na celu sprzedaż Działek. Nie podjął Pan też żadnych działań w celu uzbrojenia Działek. Nie występował też o warunki zabudowy, nie dokonywał podziałów geodezyjnych nieruchomości. Nie wydzielał także dróg wewnętrznych. Nie czynił nakładów inwestycyjnych, mających na celu uatrakcyjnienie Działek. Nie wypracował żadnego planu (harmonogramu działań) zapewniającego Panu uzyskanie zarobku. Nie podejmował Pan zatem żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112. Nie miał Pan nawet realnego wpływu na sam fakt zawarcia umowy. Spółka bowiem w każdym przypadku mogła poinformować Pana o tym, że transakcja nie dojdzie do skutku, a Pan nie miał żadnych mechanizmów, aby skłonić kontrahenta do nabycia Działek.

Dbając o rzetelność złożonego wniosku, potwierdza Pan, że znana jest Panu treść uzyskanej przez Spółkę Interpretacji Indywidualnej z dnia (...) sierpnia 2021 r., nr (...) (dalej jako: „Interpretacja indywidualna”), z której wynika, iż w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr (…) uznany został Pan za podatnika podatku VAT. Argumentując takie stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyeksponował fakt zamiaru udzielenia przez Sprzedających (zwanych w treści Interpretacji indywidualnej „Zainteresowanymi – przyp. aut.) pełnomocnictwa Spółce o zakresie zbieżnym do zakresu wskazanego w pełnomocnictwach udzielonych przez Spadkodawcę. Następnie, przytaczając przepisy kodeksu cywilnego, Organ wyjaśnił, iż jego zdaniem: „fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców).

Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią działkę będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną «wykonane» w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedających w Ich imieniu i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z Nieruchomością. W związku z powyższym, skoro w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Należy wskazać, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż udziału we współwłasności niezabudowanej Nieruchomości (działek nr (…)), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, ww. sprzedaż udziałów we współwłasności niezabudowanej Nieruchomości (działek nr (…)) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług” (por. Interpretacja indywidualna DKIS z dnia (...) sierpnia 2021 r., nr (...)).

Kwestionuje Pan zasadność ww. stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Stanowiska tego nie mógł jednak zaskarżyć domagając się sądowej kontroli wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z treścią wniosku wspólnego z dnia (…) czerwca 2021 roku został Pan wskazany jako „zainteresowany niebędący stroną postępowania” i jako takiemu przysługiwał Panu jedynie interes faktyczny, który nie uprawniał Go do żądania sądowej kontroli legalności indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (por. Postanowienie NSA z dnia 22 grudnia 2016 r., sygn. akt: II FZ 889/16, Legalis).

Odnosząc się do ww. argumentów Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w pierwszej kolejności podnosi Pan, iż ww. Organ zakładając a priori, iż w pewnych warunkach nakłady inwestycyjne podejmowane przez inwestora na cudzym gruncie mogą rzutować na sytuację prawną właściciela gruntu, sprawiając, iż będzie można przypisać mu status podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości, w żaden sposób nie zweryfikował tego założenia w kontekście okoliczności niniejszej sprawy. Stąd też Organ nie zauważył, niejako przymusowej sytuacji, w której znaleźli się Sprzedający (w tym Pan).

Z uwagi na przedstawione powyżej okoliczności, musiał Pan sprzedać przysługujący Panu udział w prawie własności Działek, aby nie narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą w zakresie m.in. wyrównania strat Spółki wynikających z wdrożenia i przeprowadzenia żmudnego i kosztownego procesu pozyskania stosownych zgód, pozwoleń, ekspertyz itp.

Na Pana wolę w zakresie sprzedaży przysługującego Panu udziału w Działkach bardzo silnie oddziaływali także lokalni decydenci i lokalna społeczność, która bardzo mocno motywowała Sprzedawców do dokonania sprzedaży Działek na rzecz Spółki. Finalnie, decydując się na zawarcie umowy przyrzeczonej, nie kierował się Pan chęcią zysku (co jest charakterystyczne dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą).

Po drugie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej błędnie przyjął, iż udzielenie pełnomocnictwa przez zainteresowanych sprawi, że czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, w tym Pana (jako mocodawców). Dyrektor bezpodstawnie przyjął, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Działki będą własnością Sprzedających (w tym Pana), jako mocodawców i będą podlegały wielu czynnościom, które to czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających (w tym Pana). Tymczasem twierdzenie to nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach niniejszej sprawy. Po pierwsze podkreślić w tym miejscu należy, że nie udzielał Pan żadnego pełnomocnictwa Spółce. Po drugie pełnomocnictwo udzielone przez niektórych Sprzedających (ale nie przez Pana) zostało udzielone na około dwa miesiące przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży i w tym czasie nie zostało wykonane „wiele czynności”, warto wyeksponować, iż beneficjentem tych korzyści nie byli Sprzedający (w tym Pan). To nie oni uzyskali dodatkowe uprawnienia. Nie zostały Panu doręczone jakiekolwiek decyzje, pozwolenia, ekspertyzy, opinie. Nie brał Pan udziału w żadnych podstępowaniach, czy czynnościach administracyjnych. Stąd też nie można uznać, że w wyniku udzielenia przez niektórych Sprzedających (ale nie przez Pana samego) pełnomocnictw doszło do jakichkolwiek zmian w Pana sferze prawnopodatkowej. Zmiany te nie nastąpiły także w sferze ekonomicznej, ponieważ w wyniku ich przeprowadzenia wartość Działek nie wzrosła.

Pana zdaniem, w przedstawionych okolicznościach niezasadne jest także twierdzenie o generalnym wpływie, jakie wywarło udzielenie przez niektórych Sprzedających (chociaż nie przez Pana samego) pełnomocnictw na rzecz Spółki na podniesienie atrakcyjności Działek jako towaru i wzrost ich wartości. Wszakże gdyby Sprzedający (w tym Pan) sprzeciwiliby się wezwaniu Spółki do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, to – abstrahując od odpowiedzialności odszkodowawczej – nie mogliby sprzedawać Działek oraz dokonać stosownego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z decyzji, postanowień i pozwoleń, które uzyskane zostały na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez niektórych Sprzedających Spółce. Wyraźnego wyeksponowania w tym miejscu wymaga fakt, iż wraz z zawarciem finalnej umowy sprzedaży działek nie dokonał Pan dodatkowej czynności polegającej na cesji ewentualnych praw i obowiązków wynikających z ewentualnych decyzji, pozwoleń, uzgodnień etc., które mogłyby być wydane w ramach czynności na poczet, których potrzebne było pełnomocnictwo udzielone Spółce przez niektórych Sprzedających (ale nie przez Pana samego).

Powyższe dobitnie świadczy, że udzielenie pełnomocnictw przez niektórych Sprzedających – wbrew stanowisku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – nie doprowadziło do zmian w Pana sferze prawnopodatkowej.

Według Pana, dla rozstrzygnięcia złożonego wniosku znaczenie ma także ta okoliczność, że nie wykonywał Pan żadnych czynności noszących znamiona działań podejmowanych przez przedsiębiorców. W procesie poprzedzającym zawarcie umowy sprzedaży, nie można Panu także przypisać cech właściwym przedsiębiorcom. Działania Pana nie były ukierunkowane na zysk. Nie można też przyjąć, że na potrzeby dokonania sprzedaży przysługującego Panu udziału w prawie własności Działek wykazał się Pan jakąkolwiek kreatywnością, umiejętnością dostrzegania potrzeb i doskonalenia pomysłów, zdolnością do wykorzystywania nadarzających się okazji oraz gotowością do podejmowania ryzyka. Wręcz przeciwnie, był Pan wzywany do wypełniania kolejnych obowiązków pod rygorem zapłaty bardzo dużego odszkodowania dla Spółki w przypadku braku sprzedaży Działek.

Kwestionuje Pan także zasadność stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z którego wynika, iż wskutek samego udzielenia przez niektórych Sprzedających (ale nie przez samego Pana) pełnomocnictwa na rzecz Spółki dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Z treści aktów notarialnych wynika, ze Sprzedający (w tym Pan) sprzedali na rzecz Spółki dokładnie te same Działki (o tych samych właściwościach), co do których sprzedaży zobowiązał się Spadkodawca w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży. Tak, jak to już była mowa powyżej, Sprzedający (w tym Pan) oprócz przeniesienia prawa własności do Działek nie przenosili (nie dokonywali cesji) żadnych dodatkowych praw i obowiązków na Spółkę. Prawa i obowiązki te nie zostały dodatkowo wynagrodzone. W oparciu o to, co zostało powyżej podniesione stanowczo zaprzecza Pan konkluzji Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej zawartej w Interpretacji Indywidualnej, która sprowadza się do twierdzenia: „udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedających w Ich imieniu i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z Nieruchomością”. Jako że wyżej zacytowana konkluzja stała się podstawą zajęcia przez Organ stanowiska, iż „skoro w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy” (por. Interpretacja indywidualna). Konkluzja ta jest niewłaściwa, o czym dowodzi Pan w treści złożonego wniosku.

Dla przejrzystości niniejszej argumentacji wskazać należy, iż nie neguje Pan wynikającego z treści Indywidualnej Interpretacji prawidłowego co do zasady poglądu Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przedstawionej w Interpretacji indywidualnej z dnia (...) sierpnia 2021 r., nr: (...), iż w pewnych warunkach nakłady inwestycyjne podejmowane przez inwestora na cudzym gruncie mogą rzutować na sytuację prawną właściciela gruntu, sprawiając, iż będzie można przypisać mu status podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości, podkreślają jednak, że w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy pogląd ten był niezasadny (bezpodstawny). Jednakże po raz kolejny podnosi Pan, iż ocena, czy dana transakcja sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT winna być dokonywana z perspektywy działań podatnika, czyli dostawcy gruntu, prowadzącego (lub nieprowadzącego) w tym zakresie działalność gospodarczą.

W judykaturze sądów administracyjnych wypracowywanej na potrzeby rozstrzygania podobnych problemów prawnych, wyjaśnione przy tym zostało, iż w zakres działań podatnika wpisuje się także wyrażenie zgody na dysponowanie przez inwestora nieruchomością na cele budowlane. Działania przedsiębiorcy nie zawsze bowiem muszą mieć formę konkretnych czynności i mogą również polegać na akceptacji działań osób trzecich w stosunku do ich rzeczy (tu gruntu). Przy czym ocenę taką każdorazowo determinują okoliczności konkretnego przypadku, wśród których istotne znaczenie ma to: (a) czy poniesione nakłady niewątpliwie powodują wzrost tej konkretnej, będącej przedmiotem sprzedaży nieruchomości; (b) czy nakłady te są w jakikolwiek sposób zależne od woli właściciela; (c) czy w wyniku tych nakładów, to właściciel będzie czerpał korzyści ekonomiczne z uatrakcyjnienia terenu; (d) w jaki sposób zmieni się sytuacja prawno-podatkowa właściciela gruntu w wyniku nakładów dokonywanych przez osoby trzecie, które zostały umocowane przez właściciela. Według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, na potrzeby rozstrzygania tego rodzaju problemów prawnych istotne jest ustalenie faktycznej intencji leżącej u podstaw ukształtowania stosunku łączącego strony umowy przedwstępnej, tzn. czy zamiarem właściciela gruntu będzie sprzedaż „gołego” terenu, bez wszystkich poczynionych nakładów. O ile więc wyrażenie zgody przez właściciela gruntu na podjęcie przez przyszłego inwestora czynności podnoszących wartość tego gruntu może – co do zasady – być oceniane w kategoriach działań, noszących cechy zorganizowanego przedsięwzięcia o profesjonalnym charakterze, o tyle musi być poprzedzone ustaleniami związanymi z faktyczną intencją ukształtowania stosunków cywilnych stron umowy przedwstępnej. O intencji tej świadczy sposób ustalenia pomiędzy stronami – kto będzie występował o stosowne zgody, na rzecz kogo te zgody będą wydawane, kto będzie finansował postępowania wywołane wnioskiem o stosowną zgodę, czy uprawnienia wynikające z tych zgód będą następnie przenoszone przez sprzedającego na nabywcę (por. Wyrok WSA z siedzibą w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 roku, sygn. akt: I SA/Op 377/18, Legalis).

Wyraźnego zaakcentowania w tym miejscu wymaga, że całokształt okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku przemawia za uznaniem, że warunki, w jakich odbyła się transakcja sprzedaży Działek, których był Pan współwłaścicielem, odbiegała od warunków występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający (w tym Pan) bardzo krótko byli właścicielami Działek. Nie wykorzystywali Działek do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT. Sprzedający (w tym Pan) nie mieli nawet możliwości swobodnego zdecydowania o losach Działek, los ten został bowiem zdeterminowany przez zapisy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zabezpieczonej zarówno poprzez wprowadzenie stosownych zapisów w treści księgi wieczystej jak również niezwykle szeroko zakreślonym obowiązkiem odszkodowawczym w przypadku braku przystąpienia przez Sprzedających do finalnej umowy sprzedaży. Wobec powyższego, nie sposób uznać, że Pan kierował się charakterystyczną dla działalności gospodarczej chęcią zysku. Wynika stąd, że chęć zysku – odmiennie niż ma to miejsce w profesjonalnym obrocie – nie była jedyną i wcale nie najważniejszą przesłanką, jaką kierował się Pan – wypełniając spoczywający na Nim obowiązek sprzedaży przysługującego Mu udziału w prawie własności Działek.

Na brak zorganizowanego charakteru planowanej transakcji wskazują także pozostałe, opisane we wniosku okoliczności. Jak bowiem wskazano w ramach referowania okoliczności faktycznych niniejszej sprawy, na potrzeby sprzedaży Działek nie korzystał Pan z usług pośredników sprzedaży nieruchomości, nie wykupywał żadnych reklam czy ogłoszeń w Internecie, prasie itp. zachęcających do kupna działek.

Mając na uwadze to, co zostało powyżej wywiedzione, zwraca Pan uwagę na konstatację Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, z której wynika, iż w sytuacji, gdy sprzedaż dotyczy jednostkowej transakcji, dokonanej na rzecz konkretnego podmiotu; gdy nabywca determinuje w pewnym stopniu (poza chęcią zysku) podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości i gdzie żadna z okoliczności nie wskazuje na zorganizowany charakter transakcji, nie można zaaprobować stanowiska organu, że transakcja taka będzie podejmowana w ramach działalności gospodarczej (por. Tamże).

Reasumując, w stanie faktycznym, zaprezentowanym w złożonym wniosku stwierdzić należy, iż brak jest podstaw do uznania, że przeniesienie przez Pana udziału wynoszącego 1/8 część w prawie własności podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek – 10 listopada 2022 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0112-KDIL3.4012.330.2022.2.AK, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację uznano za doręczoną 25 listopada 2022 r.

Skarga na interpretację indywidualną

29 grudnia 2022 r. (data nadania 23 grudnia 2022 r.) wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Wniósł Pan o uchylenie interpretacji indywidualnej w całości.

Postępowanie przed sądem administracyjnym/sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Po 56/23.

Pismem z 20 czerwca 2023 r. znak: 0110.KWR2.4022.28.2023.2.AM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie od tego wyroku.

Pismem z dnia 24 lipca 2025 r. znak: 0110-KWR2.4022.28.2023.3.AM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wycofał skargę kasacyjną wniesioną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Postanowieniem z dnia 29 lipca 2025 r. sygn. akt I FSK 1460/23 Naczelny Sąd Administracyjny umorzył postępowanie kasacyjne.

Wyrok WSA, który uchylił ww. interpretację, stał się prawomocny 29 lipca 2025 r. i wpłynął do Organu 28 listopada 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

•      uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w ww. wyroku;

•      ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 18 kwietnia 2023 r., sygn. akt I SA/Po 56/23.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W przedmiotowej sprawie, w dniu (…) listopada 2020 r. zmarł Spadkodawca. Spadkodawca przed śmiercią, tj. w dniu (…) kwietnia 2019 r. zawarł ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której zobowiązał się do przeniesienia na Spółkę prawa własności działek oznaczonych numerami (…). Przyrzeczona umowa sprzedaży mogła być zawarta pod pewnymi warunkami (m.in. uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji środowiskowej dla inwestycji, ostatecznej i prawomocnej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, ostatecznej i prawomocnej decyzji zezwalającej na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenia potwierdzającego wcześniejsze wyłączenie tej części Nieruchomości z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Nieruchomości, zastąpienie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustaleniami dla terenów 2P/U). Spadkodawca wyraził w formie pisemnej zgodę na dysponowanie we własnym imieniu i na własną rzecz przez Spółkę, na cele budowlane Działkami. W szczególności wyraził zgodę dla Spółki, jak też dla osób działających w imieniu Spółki, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Spółki jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości. Spadek po Spadkodawcy na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza nabyły trzy siostry Spadkodawcy oraz siostrzenica (Pana matka) po 1/4 części każda z nich. Do spadku oprócz praw do składników majątkowych należących do Spadkodawcy należały również obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy sprzedaży. Tuż po wydaniu (nieprawomocnego) postanowienia w przedmiocie stwierdzenia spadku po Spadkodawcy w dniu (…) lipca 2021 r. Spadkobierczynie zobligowane zostały do wyrażenia zgody na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenia Spółce pełnomocnictwa umożliwiającego Spółce uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz itp. W dniu (…) sierpnia 2021 r. pomiędzy Spadkobierczyniami a Spółką zawarty został Aneks do przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Na mocy tego Aneksu ww. Spadkobierczynie zobowiązane zostały do sprzedaży na rzecz Spółki Działek w terminie do dnia (…) listopada 2021 r., z zastrzeżeniem spełnienia przez Spółkę warunków opisanych w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Spadkobierczyni (Pana matka) na podstawie umowy darowizny w dniu (…) września 2021 r., darowała swój udział wynoszący 1/4 część w Działkach: córce (...) udział wynoszący 1/8 część oraz Panu udział wynoszący 1/8 części.

Nie podejmował Pan żadnych działań w stosunku do Działek, które miały na celu dokonanie ich sprzedaży. Nie korzystał Pan z Działek. Nie prowadził działalności gospodarczej. Nie zajmował się obrotem nieruchomościami. Gdyby nie fakt zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży odziedziczone przez Spadkobierczynie Działki nie byłyby przedmiotem żadnej transakcji. Nie udzielał Pan żadnych zgód i pełnomocnictw Spółce.

W dniu (…) września 2021 r. Sprzedający (w tym Pan) zawarli ze Spółką umowę sprzedaży działek. Spółka przedstawiła Sprzedającym do wglądu treść Interpretacji Indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu (...) sierpnia 2021 r. nr (...), z której wynikało, iż w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr (…) Sprzedający uznani zostali za podatników podatku VAT. Wszelkie działania (w tym oświadczenia) Sprzedających (w tym Pana) związane z obowiązkami na gruncie podatku VAT zainicjowane i kontrolowane były przez Spółkę. Zatrudnieni przez Spółkę specjaliści przeprowadzili proces rejestracji Sprzedających na potrzeby podatku VAT, sporządzili wszelkie dokumenty, przygotowali faktury VAT dokumentujące sprzedaż, stosowne deklaracje podatkowe itp. Sprzedający kierując się wytycznymi Spółki zapłacili podatek VAT wynikający z przygotowanych i wręczonych Sprzedającym (w tym Panu) przez przedstawiciela faktur VAT, zgodnie ze szczegółowymi instrukcjami, które również zostały wręczone Sprzedającym (w tym Panu).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia przez Pana udziału wynoszącego 1/8 części w prawie własności przedmiotowych działek.

W judykaturze akcentuje się, że nie mają znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb (np. mieszkaniowych) także jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku VAT. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Podkreśla się także, że w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Dotyczy to także sytuacji, w której podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Przy tej ocenie istotna jest także okoliczność, że planujący sprzedaż właściciel nie podejmuje, ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych, a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż udziałów w nieruchomości niezabudowanej (działkach) stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych czy informacyjnych, które miałyby na celu sprzedaż działek, ani też działań w celu uzbrojenia działek. Nie występował Pan również o warunki zabudowy, nie dokonywał podziałów geodezyjnych nieruchomości i nie wydzielał dróg wewnętrznych. Nie czynił Pan nakładów inwestycyjnych, mających na celu uatrakcyjnienie działek, nie wypracował planu mającego zapewnić uzyskanie zarobku. Nie podejmował Pan zatem żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie miał Pan nawet realnego wpływu na sam fakt zawarcia umowy, gdyż Spółka w każdym przypadku mogła poinformować Pana, że transakcja nie dojdzie do skutku, a Pan sam nie miał żadnych mechanizmów, aby skłonić kontrahenta do nabycia działek.

Pełnomocnictwo udzielone przez niektórych sprzedających zostało udzielone na około dwa miesiące przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży i w tym czasie nie wykonano „wielu czynności”. Ponadto, beneficjentem tych korzyści nie byli sprzedający – nie oni uzyskali dodatkowe uprawnienia. Nie zostały doręczone Panu jakiekolwiek decyzje, pozwolenia, ekspertyzy, czy opinie, nie brał Pan też udziału w żadnych postępowaniach, ani czynnościach administracyjnych.

Nie można zatem uznać, że w wyniku udzielenia przez niektórych sprzedających pełnomocnictw doszło do jakichkolwiek zmian w Pana sferze prawnopodatkowej. Zmiany te nie nastąpiły także w sferze ekonomicznej, ponieważ w wyniku ich przeprowadzenia wartość działek nie wzrosła. Pan i inni sprzedający nie mieli możliwości sprzedania działek i przeniesienia praw i obowiązków wynikających z decyzji, postanowień i pozwoleń na rzecz innego podmiotu niż Spółka. A wraz z zawarciem finalnej umowy sprzedaży działek, nie dokonał Pan dodatkowej czynności polegającej na cesji ewentualnych praw i obowiązków wynikających z ewentualnych decyzji, pozwoleń i uzgodnień, do których uzyskania potrzebne było pełnomocnictwo udzielone spółce przez niektórych sprzedających.

Analiza całokształtu okoliczności faktycznych uzasadnia wniosek, że nie można Panu przypisać cech właściwych przedsiębiorcom. Na potrzeby dokonania sprzedaży udziału nie wykazał się Pan jakąkolwiek aktywnością. Wręcz przeciwnie, to Pan był wzywany do wypełniania kolejnych obowiązków pod rygorem zapłaty bardzo dużego odszkodowania w przypadku braku sprzedaży działek.

Ponadto warunki, w jakich odbyła się transakcja sprzedaży nieruchomości, której był Pan współwłaścicielem, odbiegała od warunków występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający, w tym Pan, bardzo krótko byli właścicielami działek. Nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT. Sprzedający nie mieli nawet możliwości swobodnego zdecydowania o losach działek, gdyż ich los został zdeterminowany przez zapisy umowy przedwstępnej, zabezpieczonej zarówno poprzez wprowadzenie stosownych zapisów w treści księgi wieczystej, jak również obowiązkiem odszkodowawczym w przypadku braku przystąpienia do finalnej umowy.

Na brak zorganizowanego charakteru planowanej transakcji wskazują także takie okoliczności, jak niekorzystanie z usług pośredników sprzedaży nieruchomości, brak reklam, ogłoszeń w Internecie, czy w prasie.

W sytuacji, gdy sprzedaż dotyczy jednostkowej transakcji dokonanej na rzecz konkretnego podmiotu, oraz gdy nabywca determinuje w pewnym stopniu podjęcie decyzji o sprzedaży, a także gdy żadna z okoliczności nie wskazuje na zorganizowany charakter transakcji, to nie można uznać, że transakcja taka będzie podejmowana w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, skoro w sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w działkach nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że opisany we wniosku stan faktyczny, tj. sprzedaż udziału we współwłasności niezabudowanej nieruchomości (działek), nie była dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem ww. sprzedaż udziałów nie stanowiła – wskazanej w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawy towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Po 56/23, stwierdzam, że przeniesienie przez Pana udziału wynoszącego 1/4 części w prawie własności działek w zaistniałym stanie faktycznym nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowych działek, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.