Interpretacja 0112-KDIL3.4012.347.2025.2.MC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki o nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce 1/15 i sprzedaży w przyszłości działek nr 5/3, 5/4 i 5/5.

Uzupełnił go Pan pismem z 28 maja 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 9 lipca 2025 r. (wpływ 9 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

I. Wnioskodawca jest:

- osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej;

- nie był, nie jest i nie zamierza być czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a co za tym idzie ani sprzedane działki, ani te, które będą podlegały sprzedaży w przyszłości, nie są ani nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej w podatku VAT;

- nie prowadził w przeszłości ani nie prowadzi obecnie gospodarstwa rolnego, a co za tym idzie ani działki sprzedane, ani te, które zamierza sprzedać, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej;

- nie posiadał i nie posiada ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, a co za tym idzie ani działki sprzedane, ani te, które zamierza sprzedać, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej;

- ponieważ Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi/nie będzie prowadził działalności rolniczej, nie był/nie jest/nie będzie z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT;

- ze sprzedanych już jak i z przeznaczonych do sprzedaży działek nie były i nie są sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT.

II. Dnia (…) 2020 r. Wnioskodawca otrzymał od swojego Dziadka, (...), darowiznę nieruchomości gruntowej składającej się z:

1) działki oznaczonej numerem geodezyjnym 1/2 ((…)) o powierzchni (…) ha, stanowiącą grunt orny położony w miejscowości (…) gmina (…), powiat (…);

2) działki oznaczonej numerem geodezyjnym 3/2 ((…)) o powierzchni (…) ha, stanowiącą grunty orne położone w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…).

Nieruchomości te nie wykazują żadnych obciążeń, są niezabudowane, nie są dzierżawione, nie są obciążone prawami osób trzecich ani hipoteką. Nieruchomość ta do momentu sprzedaży nie była w żaden sposób użytkowana przez Wnioskodawcę, leżała odłogiem.

III. Dnia (…) 2022 r. Wnioskodawca zawarł ze swoimi Rodzicami umowę darowizny, na mocy której otrzymał:

1) od Matki, (...) nieruchomość gruntową składającą się z działek nr 5/3, 5/4, 5/5, położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), stanowiącą grunty orne o łącznym obszarze (…) ha ((…));

2) (...) (Rodzice), jako jedyni właściciele nieruchomości gruntowej zapisanej w księdze wieczystej (…), przylegającej do działek nr 5/3, 5/4 i 5/5, ustanowili na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej, składającej się z tych działek nr 5/3, 5/4, 5/5 ((…)), bezpłatną i dożywotnią służebność przejazdu i przechodu, umożliwiając dojazd do drogi publicznej o szerokości 6 metrów, wraz z prawem poprowadzenia wszelkich sieci infrastruktury technicznej, wodociągu, gazu, prądu, telefonu, kanalizacji sanitarnej i deszczowej i innych niezbędnych mediów, wraz z możliwością dokonywania ich niezbędnych konserwacji, modernizacji i napraw, względnie ich wymiany, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

IV. Dnia (…) 2023 r. Wnioskodawca wystąpił do Wójta Gminy (…) o podział działki nr 1/2. W dniu (…) 2024 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr (…), na mocy której działka nr 1/2 została podzielona na (…) mniejszych działek. Decyzja ta ustaliła warunki zabudowy dla sprzedanej później przez Wnioskodawcę działki o numerze 1/14 i udziału 1/3 w działce o nr 1/15. Na mocy tej decyzji Wójt Gminy (…) określił, że na terenie działek (numeracja przed podziałem 1/1 i 1/2, po podziale sprzedana działka nr 1/14 i 1/3 udziału w działce 1/15) może powstać inwestycja o charakterze budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz drogi wewnętrznej. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu muszą być zgodne z obowiązującymi liniami zabudowy, budynki zlokalizowane przynajmniej jednym narożnikiem budynku przy obowiązującej linii zabudowy, intensywność zabudowy do (…), powierzchnia biologicznie czynna minimum (…)% terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej od (…) do (…) metrów, wysokość elewacji frontowej od (…) do (…) metrów itp. W decyzji tej wskazano, że obszar nią objęty nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z powyższym dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponieważ, na część działek brak było wymaganej dokumentacji kartograficznej i konieczne było ustalenie działek przez geodetę.

Koszt ustalenia tych granic wyniósł (…) tys. zł. Koszt podziału działek to po (…) tys. zł za dwie pierwsze i po (…) zł za kolejne, ogółem (…) zł za podział plus (…) tys. zł za wytyczenie granic, razem (…) zł. Koszty te w całości poniósł Wnioskodawca jako właściciel gruntów. Celem podziału gruntu było pozyskanie mniejszych działek i sprzedaż jednej z nich (oraz 1/3 udziału w innej), aby pozyskać środki na własne potrzeby bytowe (planowaną budowę własnego domu). O podział działki 3/2 Wnioskodawca nie występował, ponieważ jest to działka, na której zamierza w przyszłości zbudować własny dom.

V. Dnia (…) 2024 r. Wnioskodawca sprzedał część gruntu z księgi wieczystej (…), a mianowicie działkę o numerze ewidencyjnym 1/14 o pow. (…) ha (wydzieloną z działki 1/2 decyzją Wójta Gminy (…) nr (…)), stanowiącą grunty orne, za cenę (…) tys. zł, oraz udział wynoszący 1/3 w części we własności nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1/15 o pow. (…) ha za cenę (…) tys. zł. Kupująca oświadczyła, iż własność przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działki 1/14 i 1/15) nabyła do swojego majątku osobistego, będąc stanu wolnego. Działkę tę w celu jej zbycia zgłoszono do biura nieruchomości. Udzielono też pełnomocnictwa do pozyskania niezbędnych do sprzedaży dokumentów ze Starostwa i Gminy, a mianowicie mapek sytuacyjnych oraz wypisu z rejestru gruntów.

Wnioskodawca nie udzielił Nabywcy żadnego pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczyły sprzedawanej działki.

Przed sprzedażą działki te nie były (odpłatnie ani nieodpłatnie) udostępniane osobom trzecim, nie zawarto żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia czy innej umowy o podobnym charakterze.

Działka ta stanowiła grunty orne, dnia (…) 2024 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy (którą działka nr 1/14 i 1/15 jest objęta). Decyzja ta została wydana na wniosek Wnioskodawcy.

VI. Żadna z działek już sprzedanych jak i przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, ponieważ nie był On, nie jest i nie zamierza być czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zarówno działki, które już zostały sprzedane (1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15), jak i te przeznaczone do sprzedaży w przyszłości (5/3, 5/4 i 5/5) od momentu, kiedy Wnioskodawca był i jest ich Właścicielem, nie były przez Niego w żaden sposób użytkowane, leżały i nadal leżą odłogiem.

Wnioskodawca nie występował i nie zamierza występować w przyszłości o podział działek przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości a położonych w (…) (działki 5/3, 5/4 i 5/5). Wnioskodawca nie występował o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego żadnej z działek, w przypadku działek położonych w (…) (działki 5/3, 5/4 i 5/5) plan ten został zmieniony przez Gminę bez udziału Wnioskodawcy w tym procesie.

Dla tego obszaru istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z istniejącym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, działki o numerach 5/3, 5/4 i 5/5 przeznaczone są do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Na gruncie Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek prac, które zwiększyłyby jego wartość (a w szczególności nie budował ogrodzenia, nie wykonywał uzbrojenia terenu, nie wytyczał dróg dojazdowych). W żaden sposób nie podejmował i nie zamierza podejmować w przyszłości działań marketingowych.

Tereny będące własnością Wnioskodawcy nie są uzbrojone, brak jakichkolwiek przyłączy, mediów i infrastruktury technicznej. W celu sprzedaży gruntu, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań o charakterze marketingowym, sprzedażą zajmowało się biuro nieruchomości. Wnioskodawca nie poczynił oraz nie zamierza czynić żadnych działań w celu podniesienia wartości czy uatrakcyjnienia tych działek.

W celu sfinalizowania umowy sprzedaży położonej w (…) Wnioskodawca zawarł z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży gruntu. Biuro nieruchomości otrzymało od Wnioskodawcy pełnomocnictwo wyłącznie do pozyskania z Gminy i Starostwa dokumentów dotyczących gruntu wyłącznie w zakresie koniecznym do zawarcia aktu notarialnego, a mianowicie do pozyskania mapki sytuacyjnej i wypisu z rejestru gruntów.

Oprócz sprzedanej (…) 2024 r. działki położonej w (…), Wnioskodawca ma zamiar w przyszłości sprzedać (…) działki położone w (…). W przypadku ewentualnej sprzedaży tych działek, Wnioskodawca ma zamiar postąpić analogicznie, jak w przypadku sprzedanej już działki. Oznacza to, że nie zamierza On podejmować żadnych działań marketingowych, a sprzedaż działek zleci do biura nieruchomości. Nie będzie też podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działek czy podniesienia ich atrakcyjności. Nie zamierza też dawać żadnych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy bądź nabywcom. Może jedynie postąpić analogicznie jak w przypadku sprzedaży działki w (…), czyli udzielić pełnomocnictwa dla biura nieruchomości w celu pozyskania dokumentów niezbędnych do sprzedaży (mapka sytuacyjna, wypis z rejestru gruntów). Koszty pozyskania tych dokumentów ponosił będzie Wnioskodawca.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan:

Jak wskazano pierwotnie w złożonym wniosku dnia (…) 2024 r. Wójt Gminy (…) wydaną przez siebie decyzją o warunkach zabudowy nr (…) ustalił warunki zabudowy dla terenu położonego w (…) gm. (…) – działka o nr 1/1 i 1/2 (z działek tych wydzielono sprzedaną później działkę 1/14 i 1/15 (w której sprzedano 1/3 udziału).

Na mocy tej decyzji na terenie obejmującym działki o numerach 1/1 i 1/2 (po wydaniu warunków podzielonych na (…) mniejszych działek (w tym dla sprzedanych przez Wnioskodawcę działek 1/14 i 1/3 udziału w działce 1/15) ustalono warunki zabudowy dla inwestycji – budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i drogi wewnętrznej. Określona w decyzji funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu – budynki mieszkalne jednorodzinne, droga wewnętrzna, dojścia, dojazdy, miejsca postojowe, zjazdy z drogi publicznej na działkę, śmietnik, szczelne zbiorniki na ścieki.

Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określone w decyzji:

- intensywność zabudowy (wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji) do (…);

- powierzchnia biologicznie czynna – minimum (…)% powierzchni terenu inwestycji;

- szerokość elewacji frontowej budynku (od strony wjazdu na działkę) od (…) do (…) metrów;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu dachu od (…) do (…) metrów;

- geometria dachu: kąt nachylenia głównych połaci dachowych od (…) do (…) stopni;

- układ połaci dachowych dwuspadowy lub wielospadowy;

- kierunek głównej kalenicy budynku – równoległy lub prostopadły do granic bocznych działek.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, który uważa, że przedstawione powyżej zdarzenie już zaistniałe, czyli sprzedaż w dniu (…) 2024 r. działki o nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce 1/15 (nabytej na podstawie umowy darowizny od Dziadka (...)) oraz zdarzenie przyszłe (Wnioskodawca zamierza sprzedać 3 działki położone w (…) – nr 5/3, 5/4 i 5/5 – które otrzymał darowizną od Matki (...)) nie stanowi i nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2, a co za tym idzie, nie spowoduje obowiązku w podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i nie będzie miał do tych czynności zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zarówno przedstawione zdarzenie już zaistniałe, czyli sprzedaż w dniu (…) 2024 r. działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce 1/15, położonej w (…) (nabytej na podstawie umowy darowizny od Dziadka, (...), akt notarialny Rep. (…), sprzedaż akt notarialny Rep. (…) oraz zdarzenia przyszłe [Wnioskodawca zamierza sprzedać (…) działki położone w (…) (nr 5/3, 5/4 i 5/5) otrzymane od Matki, (...) – akt notarialny Rep. A nr (…)] nie będą stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie, nie spowoduje konieczności stania się podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, nie prowadził i nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Działki stanowią jego majątek prywatny. Zostały nabyte w drodze darowizny od Rodziców i Dziadków do majątku prywatnego, nie w celu prowadzenia działalności.

W związku z otrzymanymi darowiznami, Wnioskodawca zawarł z Darczyńcami (Dziadkowie) umowę dożywocia i umowę służebności lokalu mieszkalnego oraz z Rodzicami umowę służebności lokalu mieszkalnego. Zawarcie tych umów generuje po stronie Wnioskodawcy powstanie pewnych kosztów związanych z właściwym wykonaniem warunków zawartych umów.

Otrzymane działki nie były nigdy nikomu udostępniane, zarówno w drodze dzierżawy jak i użyczenia i najmu, nie osiągano z tego tytułu żadnych przychodów mających znamiona przychodów z działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie ponosił też żadnych nakładów na przedmiotowe grunty, aby przygotować je do sprzedaży (co spowodowałoby znaczne uatrakcyjnienie ewentualnej oferty i w efekcie wzrost ich wartości handlowej).

Wnioskodawca nie występował też z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

W stosunku do terenu, na którym położone są działki w (…) (przeznaczone do sprzedaży) Gmina zmieniła ten plan samoistnie, bez udziału Wnioskodawcy. Na mocy tegoż planu działki o nr 5/3, 5/4 i 5/5 stanowią teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka nr 1/14 w (…) została wydzielona z księgi wieczystej nr (…) i sprzedana. Sprzedaży podlegał też udział w wysokości 1/3 w działce nr 1/15. Sprzedażą zajmowało się na zlecenie Wnioskodawcy profesjonalne biuro nieruchomości, w taki sam sposób Wnioskodawca ma też zamiar sprzedać działki w (…). Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych w celu ich sprzedaży.

Biuro nieruchomości otrzymało od Wnioskodawcy pełnomocnictwo wyłącznie do pozyskania z Gminy i Starostwa dokumentów dotyczących gruntu a potrzebnych do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży działki położonej w (…). W przypadku przyszłej sprzedaży działek w (…) Wnioskodawca zamierza postąpić w taki sam sposób.

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek (zarówno tej sprzedanej, położonej w (…), jak i tych położonych w (…), które dopiero zamierza sprzedać), będzie on korzystał z przysługującego mu prawa do swobodnego rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w strefie prywatnej i jako taka nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak takiego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży tych nieruchomości, a dostawę tych nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Potwierdzeniem zdania Wnioskodawcy może być fakt, iż stanowisko takie zajął też Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. I FSK 1589/18, uznając, iż nie każda aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje, iż można ją uznać za działalność gospodarczą i co za tym idzie – sprzedającego za podatnika podatku VAT. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd odwołał się do wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach 180/10 i 181 /10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia tego wynika jednoznacznie, że za podatnika VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują sprzedaży nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami, np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. Są to więc działania, które zdecydowanie wykraczają poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie więc z orzeczeniem TSUE, dana czynność, w tym przypadku sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT tylko wówczas, jeśli jest wykonana przez podatnika działającego w takim charakterze, lub na zasadach analogicznych, jak osoba wykonująca działalność handlową.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować w przyszłości takiej aktywności. Decyzja o sprzedaży działek wynika z potrzeby Wnioskodawcy upłynnienia części majątku rodzinnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – planowana budowa własnego domu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, iż działki będące przedmiotem sprzedaży nabył Pan na podstawie darowizny od swoich dziadków i rodziców. Jak wskazuje Pan w opisie sprawy, jest Pan osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie był, nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a co za tym idzie ani sprzedane działki, ani te, które będą podlegały sprzedaży w przyszłości, nie są ani nie będą wykorzystywane przez Pana do działalności gospodarczej. Nie prowadził Pan w przeszłości ani nie prowadzi obecnie gospodarstwa rolnego, a co za tym idzie ani działki sprzedane, ani te, które zamierza Pan sprzedać, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie posiadał i nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, a co za tym idzie ani działki sprzedane, ani te, które zamierza Pan sprzedać, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej. Ze sprzedanych już, jak i z przeznaczonych do sprzedaży działek, nie były i nie są sprzedawane przez Pana płody rolne opodatkowane podatkiem VAT. Ponadto wskazał Pan, iż działki, które już zostały sprzedane (1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15), jak i te przeznaczone do sprzedaży w przyszłości (5/3, 5/4 i 5/5) od momentu, kiedy był Pan i jest ich właścicielem nie były przez Pana w żaden sposób użytkowane, leżały i nadal leżą odłogiem. Wskazał Pan też, iż nie występował i nie zamierza występować w przyszłości o podział działek przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości, tj. działki 5/3, 5/4 i 5/5. Nie występował Pan o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego żadnej z działek, w przypadku działek położonych 5/3, 5/4 i 5/5 plan ten został zmieniony przez Gminę bez Pana udziału. Dla tego obszaru istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym, działki o numerach 5/3, 5/4 i 5/5 przeznaczone są do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. We wniosku wskazał Pan, iż wystąpił do Gminy o podział działki nr 1/2. Wójt Gminy wydał decyzję, na mocy której działka nr 1/2 została podzielona na (…) mniejszych działek. Decyzja ta ustaliła warunki zabudowy dla sprzedanej później przez Pana działki o numerze 1/14 i udziału 1/3 w działce o nr 1/15. Na mocy tej decyzji na terenie działek (numeracja przed podziałem 1/1 i 1/2, po podziale sprzedana działka nr 1/14 i 1/3 udziału w działce 1/15) może powstać inwestycja o charakterze budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz drogi wewnętrznej. W decyzji tej wskazano, że obszar nią objęty nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z powyższym dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponieważ, na część działek brak było wymaganej dokumentacji kartograficznej i konieczne było ustalenie działek przez geodetę. Koszt ustalenia tych granic wyniósł Pana (…) tys. zł. Koszt podziału działek to po (…) tys. zł za dwie pierwsze i po (…) zł za kolejne, ogółem (…) zł za podział plus (…) tys. zł za wytyczenie granic, razem (…) zł. Koszty te w całości poniósł Pan jako właściciel gruntów. Celem podziału gruntu było pozyskanie mniejszych działek i sprzedaż jednej z nich (oraz 1/3 udziału w innej), aby pozyskać środki na własne potrzeby bytowe (planowaną budowę własnego domu). Dodatkowo jak wynika z wniosku, nie dokonywał Pan jakichkolwiek prac, które zwiększyłyby wartość przedmiotowych działek. Tereny będące przedmiotem sprawy nie są uzbrojone, brak jakichkolwiek przyłączy, mediów i infrastruktury technicznej. W celu sprzedaży gruntu, nie podejmował Pan żadnych działań o charakterze marketingowym, sprzedażą zajmowało się biuro nieruchomości. W celu sfinalizowania umowy sprzedaży zawarł Pan z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży gruntu. Biuro nieruchomości otrzymało od Pana pełnomocnictwo wyłącznie do pozyskania z Gminy i Starostwa dokumentów dotyczących gruntu wyłącznie w zakresie koniecznym do zawarcia aktu notarialnego a mianowicie do pozyskania mapki sytuacyjnej i wypisu z rejestru gruntów. W przypadku ewentualnej sprzedaży działek o nr 5/3, 5/4 i 5/5, ma Pan zamiar postąpić analogicznie, jak w przypadku dokonanej już sprzedaży działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15. Oznacza to, że nie zamierza Pan podejmować żadnych działań marketingowych, a sprzedaż działek zleci do biura nieruchomości. Nie będzie też podejmował Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działek czy podniesienia ich atrakcyjności. Nie zamierza Pan też dawać żadnych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy bądź nabywcom. Może jedynie postąpić analogicznie jak w przypadku dokonanej już sprzedaży, czyli udzielić pełnomocnictwa dla biura nieruchomości w celu pozyskania dokumentów niezbędnych do sprzedaży (mapka sytuacyjna, wypis z rejestru gruntów). Koszty pozyskania tych dokumentów ponosił będzie Pan.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą kwestii braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15, a także planowanej sprzedaży działek o nr 5/3, 5/4 i 5/5.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął i nie podejmie Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, dokonaną sprzedaż przez Pana działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15 jak i planowaną sprzedaż działek o nr 5/3, 5/4 i 5/5 można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy przedmiotowych działek, będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15 jak i planowana sprzedaż działek o nr 5/3, 5/4 i 5/5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu dokonanej już sprzedaży działki nr 1/14 oraz 1/3 udziału w działce nr 1/15 jak i planowanej sprzedaży działek o nr 5/3, 5/4 i 5/5, nie będzie Pan posiadał statusu podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, sprzedaż ta nie podlega i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do planowanej sprzedaży działek mogących zmienić ten stan rzeczy.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

· zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.