Interpretacja 0112-KDIL3.4012.390.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT przy sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych nr 1/1 i 1/2.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lipca 2025 r. (wpływ 11 lipca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Zainteresowana AE

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Zainteresowany BE

· Zainteresowany CE

Opis zdarzenia przyszłego

Aktem notarialnym z dnia (…) została zakupiona działka (niezabudowana nieruchomość rolna) o powierzchni (…) ha, której właścicielem była A i DE – wspólność majątkowa.

Po śmierci męża D, na podstawie wniosku o nabycie spadku, w (…) r. sąd wydał stwierdzenie nabycia spadku w dniu (…) po zmarłym. Z połowy, która należała do DE, po 1/3 otrzymali AE, BE i CE.

W dniu (…) Urząd Gminy wydał postanowienie o podziale nieruchomości.

W (…) r. Urząd Gminy wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości na trzy działki, dwie o powierzchni (…) m² oraz jedną o powierzchni (…) m², przeznaczoną na poszerzenie drogi.

Decyzja o podziale działki została podjęta z myślą o przekazaniu synom po jednej działce. Do przekazania nie doszło. Po zmianie sytuacji rodzinnej postanowili Państwo sprzedać działki.

Zamierzają Państwo sprzedaż działek przekazać do biura nieruchomości, ponieważ nie znają się Państwo na tym i nie czują się Państwo na siłach sami się tym zajmować.

Ww. działki nie posiadają decyzji o warunkach zabudowy oraz znajdują się na terenie, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, budowa domu wiąże się z koniecznością uzyskania warunków zabudowy.

Dlatego sami zawnioskują Państwo o wydanie warunków zabudowy na działki po podziale lub w zależności od sytuacji, która zaistnieje, podczas sprzedaży udzielą Państwo pełnomocnictwa potencjalnym Kupcom do załatwienia warunków zabudowy.

Ponieważ działki stanowią Państwa majątek osobisty, uważają Państwo, że sprzedaż ww. działek nie podlega pod ustawę o podatku od towarów i usług i nie ma obowiązku naliczenia od tej sprzedaży podatku VAT.

Pismem z 7 lipca 2025 r. (wpływ 11 lipca 2025 r.), uzupełnili Państwo opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. W ramach jakich czynności została nabyta przez Panią i Pani męża (DE) w (…) r. niezabudowana nieruchomość rolna, tj. w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź: Niezabudowana nieruchomość rolna została nabyta przez Panią i Pani męża (DE) w ramach czynności niepodlegających podatkowi.

2. Czy z tytułu nabycia niezabudowanej nieruchomości rolnej otrzymała Pani wraz z mężem (DE) fakturę z wykazaną stawką podatku VAT?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości został dokonany od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego, bez faktury.

5. Czy są Państwo (Pani, Pan BE i Pan CE) czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź:

Zainteresowana AE: do (…) r. była czynnym płatnikiem podatku VAT, prowadziła działalność gospodarczą – (…), która została zlikwidowana i wyrejestrowana w CEIDG w dniu (…).

Zainteresowany BE: nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zainteresowany CE: nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów

i usług.

6. Jeżeli są Państwo (Pani, Pan BE i Pan CE) czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, proszę wskazać czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której są Państwo podatnikami podatku VAT ?

Odpowiedź:

Zainteresowana AE: działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Zainteresowany BE: nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, której nie prowadzi.

Zainteresowany CE: nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, której nie prowadzi.

7. Czy prowadzili/prowadzą/będą Państwo prowadzić (Pani, Pan BE i CE) działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Zainteresowana AE: nie prowadziła/nie prowadzi/nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Zainteresowany BE: nie prowadził/nie prowadzi/nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Zainteresowany CE: nie prowadził/nie prowadzi/nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

8. Czy posiadali/posiadają/będą Państwo posiadali (Pani, Pan BE i Pan CE) status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź:

Zainteresowana AE: nie posiadała/nie posiada/nie będzie posiadać statusu rolnika w rozumieniu żadnego przepisu.

Zainteresowany BE: nie posiadał/nie posiada/nie będzie posiadać statusu rolnika w rozumieniu żadnego przepisu.

Zainteresowany CE: nie posiadał/nie posiada/nie będzie posiadać statusu rolnika w rozumieniu żadnego przepisu.

9. W jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Państwa (Panią, Pana BE i Pana CE) od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź:

1) Działka nr 1/1:

Zainteresowana AE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany BE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany CE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2) Działka nr 1/2:

Zainteresowana AE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany BE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany CE: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

10. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Państwa (Panią, Pana BE i Pana CE) przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

Odpowiedź:

1) Działka nr 1/1:

Zainteresowana AE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Zakupiła Pani działkę wraz z mężem jako zabezpieczenie na przyszłość dla synów, którzy wtedy byli niepełnoletni. W momencie zakupu działka nie była podzielona. W wyniku podziału spadku, synowie odziedziczyli po 1/6 działki po swoim ojcu (DE).

Zainteresowany BE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Przynależna część jest zabezpieczeniem na przyszłość.

Zainteresowany CE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Przynależna część jest zabezpieczeniem na przyszłość.

2) Działka nr 1/2:

Zainteresowana AE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Zakupiła Pani działkę wraz z mężem jako zabezpieczenie na przyszłość dla synów, którzy wtedy byli niepełnoletni. W momencie zakupu działka nie była podzielona. W wyniku podziału spadku, synowie odziedziczyli po 1/6 działki po swoim ojcu (DE).

Zainteresowany BE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Przynależna część jest zabezpieczeniem na przyszłość.

Zainteresowany CE: działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne. Przynależna część jest zabezpieczeniem na przyszłość.

11. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Państwa (Panią, Pana BE i Pana CE) w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli, tak to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą wykorzystywane przez nikogo z Państwa w działalności rolniczej.

12. Czy z działek będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli, tak to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Działki po zakupie nie były uprawiane.

13. Kto wystąpił do Urzędu Gminy z wnioskiem o podział nieruchomości (Pani, Pan BE, Pan CE, wszyscy Państwo)?

Odpowiedź: Z wnioskiem do Urzędu Gminy wystąpili Państwo wspólnie.

14. Czy wszyscy Państwo zawrą umowę z biurem nieruchomości? Jeśli nie, należy określić kto z Państwa (Pani, Pan BE, Pan CE, wszyscy Państwo) przekaże sprzedaż swojego udziału do biura nieruchomości.

Odpowiedź: Umowę z biurem nieruchomości, wystawieniu ogłoszeń o sprzedaży, zamierzają Państwo zawrzeć wspólnie.

15. Czy w związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem złożonego wniosku sami wystąpią Państwo o wydanie warunków zabudowy? Proszę wskazać, kiedy, kto (Pani, Pan BE, Pan CE, wszyscy Państwo) i w jakim celu wystąpi o wydanie warunków zabudowy dla sprzedawanych działek i jakiej zabudowy będą dotyczyły wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Odpowiedź: W związku z zamiarem sprzedaży działek będących przedmiotem złożonego wniosku sami, wszyscy troje, zawnioskują Państwo o wydanie warunków zabudowy. Będą się Państwo starali zrobić to możliwie szybko, jednak nie potrafią Państwo określić dokładnie, w którym z najbliższych miesięcy to nastąpi. Myślą Państwo o takim rozwiązaniu na wypadek, gdyby znalazł się ktoś chętny do zakupu na kredyt, a bank nie chciałby udzielić kredytu na zakup działki rolnej. Warunki zabudowy miałyby dotyczyć domów jednorodzinnych.

16. Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź: Przed planowaną sprzedażą działek nie będą wydane pozwolenia na budowę.

17. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą oddawane przez Państwa (Panią, Pana BE i Pan CE) w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź:

1) Działka 1/1: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie oddawana przez Państwa w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

2) Działka 1/2: działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie oddawana przez Państwa w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

18. Czy przed dniem sprzedaży działek zamierzają Państwo (Pani, Pan BE i Pan CE) dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź:

Przed dniem sprzedaży nie zamierzają Państwo dokonywać jakichkolwiek czynności ani ponosić żadnych nakładów w celu przygotowania działki nr 1/1 i 1/2 do sprzedaży.

19. Czy udzielili Państwo/zamierzają Państwo udzielić (Pani, Pan BE i Pan CE) innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielili Państwo pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Państwa imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać.

Odpowiedź: Nie udzielili i nie udzielą Państwo żadnych pełnomocnictw do podjęcia jakichkolwiek działań.

20. Czy posiadają Państwo (Pani, Pan BE i Pan CE) inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a) kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabyli Państwo tą nieruchomość (działkę)?

b) w jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo tą nieruchomość (działkę)?

c) czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d) czy zamierzają Państwo sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odpowiedź:

Zainteresowana AE: posiada Pani nieruchomość w (…). Jest Pani jej jedynym właścicielem. Nabyła Pani nieruchomość w (…) od (…). Było to już po śmierci Pani męża (DE), dlatego jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości. Nieruchomość jest zabudowana. Znajduje się na niej dwukondygnacyjny budynek, w którym na parterze jest lokal użytkowy, natomiast na piętrze znajdują się dwa mieszkania. W lokalu użytkowym prowadziła Pani (…), która została wyrejestrowana z CEIDG dnia (…), natomiast w mieszkaniach mieszka Pani z synami. W przyszłości ma Pani zamiar sprzedać całą nieruchomość, jednak w chwili obecnej nie potrafi Pani sprecyzować tego terminu.

Zainteresowany BE: nie jest wyłącznym właścicielem żadnej nieruchomości.

Zainteresowany CE: nie jest wyłącznym właścicielem żadnej nieruchomości.

21. Czy wcześniej sprzedawali Państwo (Pani, Pan BE i Pan CE) inne nieruchomości (działki)?

Odpowiedź: Wcześniej nie sprzedawali Państwo nieruchomości ani działek.

22. Czy na moment dostawy przedmiotowe działki będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

23. Proszę jednoznacznie wskazać, czy na moment sprzedaży dla działek będących przedmiotem sprzedaży, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać jakiej zabudowy wydane warunki zabudowy będą dotyczyły oraz z czyjej inicjatywy zostały/zostaną wydane.

Odpowiedź: Według Państwa wiedzy, na moment sprzedaży działek będą wydane decyzje o warunkach zabudowy. Rozpoczęli Państwo załatwianie warunków zabudowy.

24. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży wykorzystywali/wykorzystują/będą Państwo wykorzystywali (Pani, Pan BE i Pan CE) wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane działki, Państwo wykonują – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą wykorzystywane do żadnej działalności.

Pytanie

Czy sprzedaż w przyszłości dwóch działek wymienionych we wniosku nie będzie podlegała naliczeniu podatku od towarów i usług (VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa stanowisko do zadanego pytania jest takie, że sprzedaż w przyszłości dwóch działek stanowiących majątek osobisty osób zainteresowanych, nie podlega ustawie o podatku od towarów i usług i nie odprowadza się podatku od sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę

w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w dwóch działkach niezabudowanych, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) r. przez małżonków A i DE została zakupiona działka – niezabudowana nieruchomość rolna.

Po śmierci DE, na podstawie wniosku o nabycie spadku, z połowy należącej do zmarłego, po 1/3 otrzymali Zainteresowana AE, Zainteresowany BE i Zainteresowany CE.

W (…) r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości na trzy działki, dwie o powierzchni (…) m² oraz jedną o powierzchni (…) m², przeznaczoną na poszerzenie drogi. Decyzja o podziale działki została podjęta z myślą o przekazaniu synom po jednej działce. Do przekazania jednak nie doszło i po zmianie sytuacji rodzinnej postanowiono działki sprzedać. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1/1 i 1/2.

Ww. działki znajdują się na terenie, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według Państwa wiedzy, na moment sprzedaży działek, będą wydane dla nich decyzje o warunkach zabudowy, bowiem zawnioskowali Państwo o wydanie warunków zabudowy, ewentualnie podczas sprzedaży udzielą Państwo pełnomocnictwa potencjalnym Kupcom do załatwienia warunków zabudowy.

Przed planowaną sprzedażą działek nie będą wydane pozwolenia na budowę.

Zamierzają Państwo sprzedaż działek przekazać do biura nieruchomości, ponieważ nie znają się Państwo na tym i nie czują się Państwo na siłach sami się tym zajmować.

Zainteresowana AE do (…) r. była czynnym płatnikiem podatku VAT i prowadziła działalność gospodarczą – (…), która została zlikwidowana i wyrejestrowana w CEIDG. Zainteresowany BE i Zainteresowany CE nie są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nie prowadzą również działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ponieważ stanowią one majątek prywatny współwłaścicieli. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą również wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej. Działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez cały okres ich posiadania na cele prywatne.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były/nie są/nie będą oddawane przez Państwa w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

Przed dniem sprzedaży nie zamierzają Państwo dokonywać jakichkolwiek czynności ani ponosić żadnych nakładów w celu przygotowania działek nr 1/1 i 1/2 do sprzedaży.

Nie udzielili i nie udzielą Państwo żadnych pełnomocnictw do podjęcia jakichkolwiek działań w Państwa imieniu.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży przez Państwa udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 będą mieli Państwo obowiązek naliczenia podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży udziałów w działkach, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów w działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań

w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. udziały w działkach skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2, nie będą Państwo działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, nie będą Państwo mieli obowiązku naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienne zdarzenie przyszłe, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach objętych przedmiotem wniosku, nie będą Państwo działali w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej – ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.