Prawo do zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Podatniczka w 1998 roku zakupiła wraz z mężem lokal mieszkalno-użytkowy, który został przekazany do jej jednoosobowej działalności gospodarczej i wpisany do ewidencji środków trwałych. Nieruchomość została odremontowana, a podatek VAT od zakupu i remontów został odliczony. Budynek był użytkowany zarówno do celów gospodarczych (działalność handlowa na…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 30 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej zakupionej w 1998 r. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 31 lipca 2025 r. (wpływ 1 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 20 sierpnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 1998 r. kupiła Pani wraz z mężem lokal mieszkalno-użytkowy w modernizacji od A.
W tym czasie prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą, rozliczając się w zakresie podatku dochodowego według skali, natomiast od 2009 r. za zasadach liniowych. Podatek VAT rozliczała Pani miesięcznie, składając deklarację VAT-7.
Zakupioną nieruchomość przekazali Państwo na Pani firmę, którą Pani prowadziła i została ona wpisana do ewidencji środków trwałych.
Nieruchomość ta została całkowicie zamortyzowana do końca 2008 r. Amortyzacja stanowiła koszty uzyskania przychodu.
W momencie zakupu nieruchomości odliczyła Pani podatek VAT.
Lokal ten był wybudowany w 19xx r. i składa się z parteru, piętra, poddasza i piwnicy. Lokal użytkowy i lokal mieszkalny mają po (…) m2. Na parterze zrobiła Pani x. Na piętrze znajdował się lokal mieszkalny i tam Państwo zamieszkali. Obecnie nadal pomieszkują Państwo w tym mieszkaniu.
W miesiącach od kwietnia do września 1998 r. przeprowadzili Państwo remont, odliczając faktury dotyczące remontu jako nakłady inwestycyjne, które podwyższały wartość początkową środka trwałego, czyli tego budynku. Łączna wartość remontu wyniosła około (…) zł. W wyniku tego remontu powierzchnia użytkowa nie uległa powiększeniu.
W latach 1999-2005, na kolejne remonty wydali Państwo około (…) zł. Faktury te także podwyższały wartość początkową środka trwałego, a podatek VAT od tych faktur był odliczony.
Od 2005 r. przeprowadzała Pani tylko bieżące remonty, które nie przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości.
Od 1998 r. do dnia dzisiejszego prowadziła Pani tam x, czyli działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Teraz ma Pani zamiar sprzedać tę nieruchomość wraz z towarem handlowym.
W Urzędzie Gminy w wykazie budynków budynek ten jest wykazany jako budynek mieszkalny w modernizacji.
Pismem z 31 lipca 2025 r. (wpływ 1 sierpnia 2025 r.) uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:
1. W jaki sposób będzie wykorzystywany przez Panią lokal mieszkalno-usługowy będący przedmiotem wniosku do chwili sprzedaży?
Odpowiedź: Do chwili sprzedaży lokal mieszkalno-usługowy będzie Pani wykorzystywała jak do tej pory, czyli będzie Pani prowadziła x na parterze budynku, a w lokalu mieszkalnym będzie Pani mieszkała.
2. Czy przedmiotem planowanej sprzedaży jest cały budynek, na który składają się: piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, czy jedynie część tego budynku? Jeżeli tak, to jaka dokładnie część budynku?
Odpowiedź: Przedmiotem planowanej sprzedaży jest cały budynek mieszkalno-usługowy, na który składają się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), na piętrze lokal mieszkalny i strych.
3. Czy cały budynek, na który składają się: piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?
Odpowiedź: Cały budynek, na który składa się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
4. W jaki sposób była wykorzystywana piwnica i poddasze od momentu zakupu i w jaki sposób będzie wykorzystywana do czasu planowanej sprzedaży?
Odpowiedź: Od momentu zakupu piwnica i strych nie zostały przystosowane do stałego użytkowania mieszkalnego ani usługowego. Do dnia dzisiejszego zachowały swój pierwotny charakter, czyli strych pozostał strychem, a piwnica piwnicą. Na strychu nie ma ogrzewania i są malutkie okienka, w piwnicy też są malutkie okienka, a wysokość piwnicy wynosi (…) m, a w przejściach (…) m. Do dnia sprzedaży nie ma Pani zamiaru nic zmieniać dalej, piwnica i strych będą służyły do celów gospodarczych i przechowywania.
5. Kiedy planuje Pani sprzedać nieruchomość będącą przedmiotem wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pani sprzedać tą nieruchomość.
Odpowiedź: Tę nieruchomość planuje Pani sprzedać do końca 2025 r. (jak najszybciej).
6. Kiedy, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku będącego przedmiotem złożonego wniosku po dokonaniu w latach 1999-2005 ulepszeń stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej?
Odpowiedź: Nieruchomość tę zakupiła Pani w marcu 1998 r. za kwotę netto (…) PLN. Od kwietnia do września 1998 r. przeprowadziła Pani adaptację pomieszczeń na parterze, na którą wydała Pani dokładnie (…) PLN. Adaptacja polegała na dostosowaniu pomieszczeń na parterze do wymogów, które należało spełnić, aby prowadzić x. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w styczniu 1999 r.
7. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku – a jego dostawą – upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Odpowiedź: Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie było w 1999 r., a dostawa nastąpi w 2025 r.
Następnie, pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 20 sierpnia 2025 r.), uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:
1. Czy piwnica i strych (poddasze) były i będą do czasu planowej sprzedaży wykorzystywane przez Panią do celów gospodarczych i przechowywania związanych z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą (x), czy Pani potrzebami mieszkaniowymi? Jeżeli piwnica i/lub strych (poddasze) były/będą do czasu planowej sprzedaży wykorzystywane do celów gospodarczych i przechowywania związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (x), jak i z Pani potrzebami mieszkaniowymi, proszę o wskazanie dokładnej powierzchni w m2 każdego z tych pomieszczeń wykorzystywanej na poszczególne ww. cele.
Odpowiedź: Piwnica i poddasze/strych były i będą do czasu planowanej sprzedaży wykorzystywane do celów gospodarczych i przechowywania niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, lecz z potrzebami mieszkaniowymi.
Dokładna powierzchnia poddasza/strychu wynosi: (…) m2. Dokładna powierzchnia piwnicy: (…) m2. Budynek nie jest cały podpiwniczony.
2. Jaką dokładnie powierzchnię w m2 ma cały budynek będący przedmiotem planowanej sprzedaży oraz poszczególne jego pomieszczenia, tj. piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i strych (poddasze)?
Odpowiedź: Cały budynek, który jest przedmiotem planowanej sprzedaży, ma dokładnie (…) m2, z tego:
(…).
Pytanie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy sprzedaż tej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Warunkiem jest, by od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Taka sytuacja w opisanym przypadku nie występuje, gdyż od pierwszego zasiedlenia czyli od 1998 r., minęło ponad 21 lat. Pomimo, że budynek został wybudowany w 1932 r., to po zakupie tego budynku i jego modernizacji wystąpiło pierwsze zasiedlenie, gdyż do pierwszego zasiedlenia może dochodzić nawet kilka razy. Sprzedaż tej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt zabudowany spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Ze względu na charakter udziału, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w 1998 r. kupiła Pani wraz z mężem lokal mieszkalno-użytkowy wybudowany w 1932 r. W tym czasie prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Zakupioną nieruchomość przekazali Państwo na Pani firmę, którą Pani prowadziła i została ona wpisana do ewidencji środków trwałych. W momencie zakupu nieruchomości odliczyła Pani podatek VAT. Nieruchomość ta została całkowicie zamortyzowana do końca 2008 r. Amortyzacja stanowiła koszty uzyskania przychodu.
Cały budynek, na który składa się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
W miesiącach od kwietnia do września 1998 r. przeprowadzili Państwo remont, odliczając faktury dotyczące remontu jako nakłady inwestycyjne, które podwyższały wartość początkową środka trwałego. Łączna wartość remontu wyniosła około (…) zł. W wyniku tego remontu powierzchnia użytkowa nie uległa powiększeniu.
W latach 1999-2005, na kolejne remonty wydali Państwo około (…) zł. Faktury te także podwyższały wartość początkową środka trwałego, a podatek VAT od tych faktur był odliczony.
Od 2005 r. przeprowadzała Pani tylko bieżące remonty, które nie przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości.
Od 1998 r. prowadziła Pani w lokalu mieszkalno-użytkowym x, czyli działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Aktualnie planuje Pani sprzedać tę nieruchomość. Przedmiotem planowanej sprzedaży jest cały budynek mieszkalno-usługowy, na który składają się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), na piętrze lokal mieszkalny i strych.
Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej zakupionej w 1998 r. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Jak wskazała Pani w opisie sprawy, zakupiona w 1998 r. nieruchomość została przekazana do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej oraz została wpisana do ewidencji środków trwałych. W momencie zakupu nieruchomości odliczyła Pani podatek VAT. Nieruchomość ta została całkowicie zamortyzowana do końca 2008 r. Cały budynek, na który składa się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Do chwili sprzedaży lokal mieszkalno-usługowy będzie Pani wykorzystywała jak do tej pory, czyli będzie Pani prowadziła x na parterze budynku, a w lokalu mieszkalnym będzie Pani mieszkała.
Wskazać należy, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie, pomimo, że lokal mieszkalno-użytkowy zakupiła Pani wraz z mężem, to stanowi on środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Tym samym, przy dostawie przedmiotowej nieruchomości, to Pani będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż będzie bowiem dotyczyła składnika majątku prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana tym podatkiem albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.
Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem, ustawodawca zapewnił podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku znajdującego się na nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
Jak wskazała Pani w opisie sprawy, lokal mieszkalno-użytkowy wybudowany w 19xx r. kupiła Pani wraz z mężem w 1998 r. W miesiącach od kwietnia do września 1998 r. przeprowadzili Państwo remont. W wyniku tego remontu powierzchnia użytkowa nie uległa powiększeniu. Od 2005 r. przeprowadzała Pani tylko bieżące remonty, które nie przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1999 r., a dostawa nastąpi w 2025 r.
Odnosząc się zatem do Pani wątpliwości stwierdzić należy, że dostawa lokalu mieszkalno-użytkowego posadowionego na sprzedawanej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. W związku z tym, przy sprzedaży lokalu mieszkalno-użytkowego spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, od daty pierwszego zasiedlenia budynku minie okres dłuższy niż 2 lata oraz po 2005 r. nie dokonywali Państwo ulepszeń budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej.
Jak wskazałem wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Tym samym dostawa działki, na której posadowiony jest sprzedawany lokal mieszkalno-użytkowy – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
W związku z tym, że dostawa lokalu mieszkalno-użytkowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
Podsumowując stwierdzam, że przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej będzie przysługiwało Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem wydanej interpretacji jest ocena Pani stanowiska w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w tym na wskazaniach, że: „Cały budynek, na który składa się piwnica, lokal użytkowy na parterze (x), lokal mieszkalny na piętrze i poddasze, stanowi środek trwały w prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej” oraz że „W momencie zakupu nieruchomości podatek VAT odliczyłam”. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania), tj. ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo