Interpretacja 0112-KDIL3.4012.406.2026.1.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 1 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy dostawa niezabudowanych działek nie będzie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i w konsekwencji nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości niezabudowanych gruntowych, działek o numerach od 1/13 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48, o powierzchni każda z nich około (…) m², przy czym działka 1/13 jest działką drogową (droga wewnętrzna), położonych (…).

Na podstawie danych udostępnianych przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w serwisie (…), stwierdza się, że nieruchomości wymienione w zdaniu poprzednim, są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty orne. Działki wpisane są do księgi wieczystej KW Nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych. Wnioskodawczyni posiada samodzielne prawo własności wymienionych nieruchomości.

Nieruchomości zostały nabyte w drodze spadku od męża Wnioskodawczyni, na podstawie aktu notarialnego otwarcia testamentu, w związku ze śmiercią męża Wnioskodawczyni, w dniu xx xx 2015 r. W momencie nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię, stanowiły one jedną działkę o numerze ewidencyjnym 1.

Działki nie były nabyte w ramach działalności gospodarczej, jak również nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim (odpłatnie). Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz nie były amortyzowane. Jedyną formą udostępnienia nieruchomości była umowa nieodpłatna, zawarta w dniu 18 sierpnia 2015 r., w (...), pomiędzy Wnioskodawczynią a zięciem Wnioskodawczyni, Panem (…), zam. (…). Należy wskazać, że Wnioskodawczyni wydzierżawiła nieodpłatnie nieruchomości rolne, położone (...), o łącznej powierzchni (…) ha, zapisane w księdze wieczystej KW Nr (…), o numerach ewidencyjnych nr 1, nr 7 i nr 8/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Z dniem (…) maja 2024 r. ww. umowa dzierżawy została rozwiązana dla działek oznaczonych numerami: nr 1 i nr 7 o łącznej powierzchni (…) ha.

Po rozwiązaniu umowy dzierżawy, w okresie od lipca 2024 r. do sierpnia 2024 r., Wnioskodawczyni dokonała podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej, oznaczonej numerem działki 1, na 13 wyodrębnionych nieruchomości gruntowych. Na tej podstawie, powstałe nieruchomości uzyskały numery ewidencyjne od 1/1 do 1/13, stanowiąc odrębne nieruchomości, o powierzchni około (…) m² każda z nich, z wyjątkiem działki nr 1/13, która to stanowi działkę drogą (droga wewnętrzna).

W dniu (…) sierpnia 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnych, obejmujących działki rolne, przy czym skuteczność zawartej umowy została uzależniona od niewykonania przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa prawa pierwokupu, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przedmiotem umowy była sprzedaż działek rolnych o numerach ewidencyjnych 1/7 i 1/8, stanowiących własność Wnioskodawczyni, a zawarcie umowy nastąpiło w formie aktu notarialnego. Umowa miała charakter warunkowy z uwagi na konieczność uzyskania zgody oraz stanowiska Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w zakresie przysługujących temu organowi uprawnień ustawowych. W dniu (…) września 2024 r., po uzyskaniu zgody KOWR, nastąpiła sprzedaż działek rolnych o numerach 1/7 i 1/8 (bez uzyskanych warunków zabudowy).

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do wskazanych nieruchomości, Wnioskodawczyni złożyła wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek, celem określenia możliwości ich zagospodarowania oraz sposobu zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, odpowiednio:

·      dla nieruchomości o numerach 1/1-1/6, 1/9 − w listopadzie 2024 r.;

·      dla nieruchomości o numerach 1/10-1/13 − w lutym 2025 r.

Następnie Wnioskodawczyni dokonała kolejnego podziału geodezyjnego, co skutkowało wyodrębnieniem nieruchomości gruntowych o numerach ewidencyjnych od 1/14 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48, o powierzchni około (…) m² każda z nich, przy czym działka 1/13 (droga wewnętrzna) pozostała w stanie niezmienionym od pierwszego podziału.

W okresie od listopada 2024 r. do kwietnia 2026 r. Wnioskodawczyni złożyła wnioski o wydanie warunków zabudowy, obejmujące możliwość realizacji budowy budynków mieszkalnych wraz z wymaganą infrastrukturą. Wnioski o wydanie warunków zabudowy zostały złożone dla każdej z działek odrębnie, tj. dla działek o numerach od 1/14 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48. Wnioski o wydanie warunków zabudowy zostały złożone w celu zmiany przeznaczenia działek wskazanych we wniosku, tj. wyłączenie ich z produkcji rolnej. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności rolniczej, w związku z czym zmiana przeznaczenia była niezbędna do zabezpieczenia majątku prywatnego podatniczki. Podkreślenia wymaga fakt, że Wnioskodawczyni nie planowała i nie planuje realizowania jakiejkolwiek inwestycji deweloperskiej.

Wnioskodawczyni, Pani (…), jest rezydentem podatkowym Polski. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, nie była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nieruchomości wskazane we wniosku, w żadnej formie nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez Wnioskodawczynię. Należy podkreślić, iż działki będące przedmiotem wniosku stanowią część majątku prywatnego, w którego posiadanie Wnioskodawczyni weszła w związku z nabyciem spadku po zmarłym mężu. Wnioskodawczyni nie prowadziła produkcji rolnej, nie sprzedawała płodów rolnych.

Również nie podjęto działań inwestycyjnych, tj.:

·      Nie uzyskano pozwolenia na budowę.

·      Nie wykonano drogi wewnętrznej wyznaczonej na działce nr 1/13.

·      Nie wykonano uzbrojenia terenu ani innych prac infrastrukturalnych, budowlanych czy modernizacyjnych.

Wnioskodawczyni nie zawarła i nie planuje zawierać umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnych działań marketingowych i nie planuje zawierania umów pośrednictwa.

Ponadto, podkreślić należy, że Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży pięciu działek powstałych w wyniku podziału. Zamiarem Wnioskodawczyni jest pozostawienie działek w majątku rodzinnym oraz ich docelowe przekazanie dzieciom, wnukom bądź innym członkom rodziny. Wnioskodawczyni zaznacza, że nie planuje sprzedawać wszystkich działek w jednym okresie, a w zależności od zainteresowania sprzedawać dwie-trzy działki rocznie. W związku z pojawiającymi się zapytaniami dotyczącymi możliwości sprzedaży poszczególnych działek, Wnioskodawczyni postanowiła zwrócić się do tut. Urzędu w zakresie skutków sprzedaży ww. działek na gruncie podatku od towarów i usług (zdarzenie przyszłe).

Pytanie

Czy dostawa niezabudowanych nieruchomości, na warunkach określonych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, będzie uznana za czynność opodatkowaną, w szczególności na gruncie art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 535) oraz czy w konsekwencji, Wnioskodawczyni, w ramach niniejszej czynności, będzie uznana za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 535)?

Jako przepisy prawne będące przedmiotem wniosku, wskazała Pani art. 5 oraz art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535).

Pani stanowisko w sprawie

W związku z przedstawionym pytaniem, Wnioskodawczyni wskazuje, iż stoi na stanowisku, że dostawa niezabudowanych nieruchomości, na warunkach określonych w opisanym zdarzeniu przyszłym, nie może być uznana za czynność opodatkowaną, na gruncie art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535) oraz w konsekwencji, Wnioskodawczyni, w ramach wykonywania przedmiotowej czynności, nie może zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą, obejmującą m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Aby uznać sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą, konieczne jest stwierdzenie, że sprzedający podejmuje aktywne działania podobne do działań profesjonalnych handlowców, takich jak:

·      uzbrojenie terenu,

·      budowa dróg wewnętrznych,

·      uzyskanie pozwoleń na budowę,

·      ponoszenie nakładów inwestycyjnych,

·      prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych.

W niniejszej sprawie, żadne z powyższych działań nie miały miejsca. Działki nie były wykorzystywane przez podatniczkę gospodarczo i nie generowały przychodów.

Wnioski o wydanie warunków zabudowy zostały złożone w celu zmiany przeznaczenia działek wskazanych we wniosku, tj. wyłączenie ich z produkcji rolnej. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności rolniczej, w związku z czym, zmiana przeznaczenia była niezbędna do zabezpieczenia majątku prywatnego. Ustalenie warunków zabudowy stanowi istotną informację dla potencjalnych nabywców. Na ich podstawie inwestor może zdecydować, czy ustalone warunki zabudowy odpowiadają jego planom. Samo uzyskanie dokumentu nie zmienia jednak stanu faktycznego gruntu. Decyzje nie nakładają na właściciela ani na nabywcę obowiązku zabudowy, ani zmiany sposobu zagospodarowania terenu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach (C-180/10 i C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie − okoliczność, że przed sprzedażą Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości oraz złożyła wnioski o wydanie warunków zabudowy. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym Zainteresowanej.

Ponadto, podkreślić należy, że Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży nieruchomości oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/44, 1/45, 1/46, 1/47 oraz 1/48. Zamiarem Wnioskodawczyni jest pozostawienie wskazanych działek w majątku prywatnym i rodzinnym oraz ich docelowe przekazanie dzieciom, wnukom bądź innym członkom rodziny − stosownie do potrzeb, które ujawnią się w przyszłości. Powyższe działania stanowią przejaw zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni i są ukierunkowane na zabezpieczenie majątku prywatnego, a nie na prowadzenie działalności gospodarczej czy profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu sprzedaży gruntów angażuje podobne środki do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego na budowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności deweloperskiej. Na aktywność handlową wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zgodnie z powyższą argumentacją, w opinii Wnioskodawczyni, nie sposób przypisać tejże przesłanki podatniczce, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w szczególności z uwagi na fakt, iż sprzedaż działek nie jest wykonywana w sposób ciągły jako przynosząca stałe źródło dochodu i utrzymania. Należy zwrócić uwagę, iż czynności wykonywane w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie były także działaniami charakterystycznymi dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Dlatego też, należy uznać tego rodzaju transakcję jako czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, następującą w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni. W konsekwencji więc, sprzedaż nieruchomości jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na brak ziszczenia się przesłanek pozwalających na uznanie Wnioskodawczyń jako podmiotu działającego w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższa argumentacja znajduje również odzwierciedlenie w Interpretacjach Organów Skarbowych m.in. interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2026 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.24.2026.2.AKR oraz interpretacja indywidualna z dnia 2 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.67.2025.4.MC, a także w Orzecznictwie Sądów Administracyjnych (Wyrok NSA z dn. 16 stycznia 2025 roku − sygn. akt − I FSK 2198/21) oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania tej sprzedaży, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży posiadanych działek powstałych z podziału działki nr 1, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1, podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką niezabudowanych działek o numerach od 1/13 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48, o powierzchni każda z nich około (...) m², przy czym działka 1/13 jest działką drogową (droga wewnętrzna). W 2015 r., na podstawie dziedziczenia po zmarłym mężu, nabyła Pani działkę o numerze ewidencyjnym 1, z której powstały przedmiotowe działki.

W sierpniu 2015 r. wydzierżawiła Pani nieruchomość nieodpłatnie Pani zięciowi. W maju 2024 r. ww. umowa dzierżawy została rozwiązana.

Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie była Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nieruchomości wskazane we wniosku, w żadnej formie nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Działki nie były nabyte w ramach działalności gospodarczej, jak również nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim (odpłatnie). Nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz nie były amortyzowane.

Po rozwiązaniu umowy dzierżawy, w okresie od lipca 2024 r. do sierpnia 2024 r., dokonała Pani podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej, oznaczonej numerem działki 1, na 13 wyodrębnionych nieruchomości gruntowych. Na tej podstawie, powstałe nieruchomości uzyskały numery ewidencyjne od 1/1 do 1/13, stanowiąc odrębne nieruchomości, o powierzchni około (…) m² każda z nich, z wyjątkiem działki nr 1/13, która to stanowi działkę drogą (droga wewnętrzna).

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do wskazanych nieruchomości, złożyła Pani wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek, celem określenia możliwości ich zagospodarowania oraz sposobu zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, odpowiednio:

• dla nieruchomości o numerach 1/1-1/6, 1/9 − w listopadzie 2024 r.;

• dla nieruchomości o numerach 1/10-1/13 − w lutym 2025 r.

Następnie dokonała Pani kolejnego podziału geodezyjnego, co skutkowało wyodrębnieniem nieruchomości gruntowych o numerach ewidencyjnych od 1/14 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48, o powierzchni około (…) m² każda z nich, przy czym działka 1/13 (droga wewnętrzna) pozostała w stanie niezmienionym od pierwszego podziału.

W okresie od listopada 2024 r. do kwietnia 2026 r. złożyła Pani wnioski o wydanie warunków zabudowy, obejmujące możliwość realizacji budowy budynków mieszkalnych wraz z wymaganą infrastrukturą. Wnioski o wydanie warunków zabudowy zostały złożone dla każdej z działek odrębnie, tj. dla działek o numerach od 1/14 do 1/25 oraz od 1/32 do 1/48. Wnioski o wydanie warunków zabudowy zostały złożone w celu zmiany przeznaczenia działek wskazanych we wniosku, tj. wyłączenie ich z produkcji rolnej. Nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności rolniczej, nie prowadziła Pani produkcji rolnej, nie sprzedawała Pani płodów rolnych, w związku z czym zmiana przeznaczenia była niezbędna do zabezpieczenia Pani majątku prywatnego.

Nie planowała i nie planuje Pani realizować jakiejkolwiek inwestycji deweloperskiej. Nie podjęto działań inwestycyjnych, tj.:

• Nie uzyskano pozwolenia na budowę.

• Nie wykonano drogi wewnętrznej wyznaczonej na działce nr 1/13.

• Nie wykonano uzbrojenia terenu ani innych prac infrastrukturalnych, budowlanych czy modernizacyjnych.

Nie zawarła i nie planuje Pani zawierać umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Nie prowadzi Pani żadnych działań marketingowych i nie planuje zawierania umów pośrednictwa.

Nie planuje Pani sprzedaży pięciu działek powstałych w wyniku podziału. Pani zamiarem jest pozostawienie działek w majątku rodzinnym oraz ich docelowe przekazanie dzieciom, wnukom bądź innym członkom rodziny. Nie planuje Pani sprzedawać wszystkich działek w jednym okresie, a w zależności od zainteresowania sprzedawać dwie-trzy działki rocznie.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy dostawa niezabudowanych działek nie będzie uznana za czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i w konsekwencji nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pani w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia dróg wewnętrznych i przeanalizować ją

w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie drogi wewnętrznej w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do bezpłatnego udostepnienia działki 1, w tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem, strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Zatem, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, uznać należy, że nieodpłatne udostępnienie ww. działki na rzecz Pani zięcia nastąpiło z majątku prywatnego.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek niezabudowanych, wydzielonych z działki nr 1), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż ww. udziałów w działkach będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wskazała Pani w opisie sprawy:

·      działkę nr 1, z której powstały przedmiotowe działki, nabyła Pani na podstawie dziedziczenia po zmarłym mężu,

·      nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie była Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

·      działki wskazane we wniosku, w żadnej formie nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych podatkiem VAT,

·      nie były przez Panią wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim (odpłatnie),

·      wydzierżawiła Pani nieruchomość nieodpłatnie Pani zięciowi,

·      nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności rolniczej, nie prowadziła Pani produkcji rolnej, nie sprzedawała Pani płodów rolnych,

·      nie planowała i nie planuje Pani realizować jakiejkolwiek inwestycji deweloperskiej,

·      nie podjęła Pani działań inwestycyjnych, tj.: nie uzyskała Pani pozwolenia na budowę, nie wykonała Pani drogi wewnętrznej wyznaczonej na działce nr 1/13, nie wykonała Pani uzbrojenia terenu ani innych prac infrastrukturalnych, budowlanych czy modernizacyjnych,

·      nie zawarła i nie planuje Pani zawierać umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami,

·      nie prowadzi Pani żadnych działań marketingowych i nie planuje zawierania umów pośrednictwa.

Zatem, dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dokonując sprzedaży posiadanych działek powstałych z podziału działki nr 1, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek niezabudowanych powstałych z podziału działki nr 1, nie będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana transakcja sprzedaży ww. działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparłem się w szczególności na informacjach, że:

·      nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie była Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

·      działki wskazane we wniosku, w żadnej formie nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych podatkiem VAT,

·      nie były przez Panią wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim (odpłatnie),

·      wydzierżawiła Pani nieruchomość nieodpłatnie Pani zięciowi,

·      nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności rolniczej, nie prowadziła Pani produkcji rolnej, nie sprzedawała Pani płodów rolnych,

·      nie planowała i nie planuje Pani realizować jakiejkolwiek inwestycji deweloperskiej,

·      nie podjęła Pani działań inwestycyjnych, tj.: nie uzyskała Pani pozwolenia na budowę, nie wykonała Pani drogi wewnętrznej wyznaczonej na działce nr 1/13, nie wykonała Pani uzbrojenia terenu ani innych prac infrastrukturalnych, budowlanych czy modernizacyjnych,

·      nie zawarła i nie planuje Pani zawierać umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami,

·      nie prowadzi Pani żadnych działań marketingowych i nie planuje zawierania umów pośrednictwa.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego

we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek powstałych w wyniku podzielenia działki nr 1, nie będzie Pani działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy (w tym w szczególności nie doprowadzi Pani mediów do sprzedawanych działek).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.