Interpretacja 0112-KDIL3.4012.408.2025.4.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży (...) lokali mieszkalnych wraz z udziałem we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej).

Uzupełniła go Pani pismami: z 7 sierpnia 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) oraz z 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni („Wnioskodawczyni”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych (...) („Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez matkę Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni w roku 2003 na podstawie aktu notarialnego (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego matki Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni.

W roku 2006 matka Wnioskodawczyni i ojciec Wnioskodawczyni dokonali darowizny na jej rzecz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości.

Tym samym, na dzień składania wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawczyni, ojciec Wnioskodawczyni oraz matka Wnioskodawczyni. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy.

Ojciec Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości. Ojciec Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności deweloperskiej.

Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z (...) lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w roku 2016 („Budynek”).

Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez ojca Wnioskodawczyni opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej.

Ojciec Wnioskodawczyni odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku.

Budynek był wynajmowany od 2016 do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%.

W roku 2024 sytuacja się zmieniła, i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawczyni i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków ojciec Wnioskodawczyni odlicza podatek VAT. Wartość nakładów nie przekracza jednak 30% wartości początkowej Budynku.

Obecnie zamiarem Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych (...) lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

W odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania uzupełniła Pani wniosek o następujące informacje:

1. Czy Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, będąca przedmiotem sprzedaży, od momentu jej otrzymania przez Panią w drodze darowizny od rodziców w roku 2006 do momentu sprzedaży była/jest/będzie przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywana? Jeśli tak, proszę dokładnie opisać w jaki sposób jest ona wykorzystywana)?

Odpowiedź: Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez ojca Wnioskodawczyni w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości).

2. Na jakiej podstawie prawnej Pani ojciec dysponuje Pani udziałem w Nieruchomości w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Czy jest to świadczenie odpłatne czy nieodpłatne? Proszę szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Ojciec dysponuje udziałem Wnioskodawczyni nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

3. Czy Budynek, będący w ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pani ojca działalności gospodarczej, został/zostanie wycofany z tej działalności gospodarczej przed sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych?

a) jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b) czy po wycofaniu Budynku z ewidencji środków trwałych nastąpi jego przekazanie na cele osobiste?

Odpowiedź: Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni działalności gospodarczej.

4. W związku z informacją, że:

– proszę wskazać:

a) czy Pani również jest stroną umowy najmu?

Odpowiedź: Stroną umowy najmu był wyłącznie ojciec Wnioskodawczyni prowadzący działalność gospodarczą.

b) kto uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu wynajmu Budynku – czy wyłącznie Pani ojciec, czy również Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź: Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni.

c) kto rozlicza umowę najmu – czy wyłącznie Pani ojciec, czy również Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź: Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni.

d) czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu Budynku?

Odpowiedź: Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą.

e) kto i w jaki sposób dokumentuje usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu Budynku jest dokumentowany wystawionymi przez Panią fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź: Faktury wystawiane były przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której Budynek ten był wynajmowany.

5. Czy budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Odpowiedź: Tak, budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6. Czy sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?

Odpowiedź: Na dzień sporządzania wniosku ustanowienie samodzielności lokali mieszkalnych będzie następowało każdorazowo w stosunku do każdego lokalu mieszkalnego w momencie dokonywania ich sprzedaży.

7. W jaki sposób będzie Pani poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. lokali? Czy będzie Pani ogłaszać zamiar sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (...), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (...). Takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia.

8. Czy miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Tak, jako udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego hali garażowej.

9. Czy dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedź: Dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie umów i aktu notarialnego w zależności od ilości kupujących.

10. Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

11. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

12. Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

13. Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

14. Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia, tj. do pierwszego zajęcia (oddania do używania) budynku mieszkalnego wielorodzinnego (w tym poszczególnych (...) lokali mieszkalnych) znajdującego się na Nieruchomości? Proszę wskazać dokładną datę.

Odpowiedź: Budynek został oddany do użytkowania w roku 2016 i ojciec Wnioskodawczyni wynajmował Budynek w okresie 2016-2024.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawczyni, w stosunku do Budynku znajdującego się na Nieruchomości doszło do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu ustawy o VAT w dniu 1 lipca 2016 r. Sama umowa zawarta w dniu 23 grudnia 2015 r., ale jej obowiązywanie rozpoczęło się 1 lipca 2016 r.

15. Czy między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) budynku mieszkalnego wielorodzinnego (w tym poszczególnych (...) lokali mieszkalnych) a jego (ich) dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: Zdaniem Wnioskodawczyni, między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) budynku mieszkalnego wielorodzinnego a jego (ich) dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

16. Czy – oprócz wskazanych we wniosku prac budowlanych – wcześniej ponosiła Pani lub Pani ojciec/matka wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub któregokolwiek lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektu, tj. dokonała Pani lub Pani ojciec/matka istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

Jeżeli wydatki były ponoszone to:

a) kto je ponosił?

b) kiedy były one ponoszone?

c) czy po dokonaniu tych ulepszeń były one oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d) czy przysługiwało ponoszącemu wydatki prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Odpowiedź: Ojciec Wnioskodawczyni dokonał wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkaniowych, jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

17. Czy lokale mieszkalne znajdujące się w Budynku mieszkalnym wielorodzinnym były/są/będą kiedykolwiek przed planowaną sprzedażą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Lokale mieszkalne znajdujące się w Budynku mieszkalnym, wielorodzinnym nie były/nie są/nie będą kiedykolwiek przed planowaną sprzedażą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług.

18. Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Nie.

Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a) czy odprowadziła Pani podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

b) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Ponadto uzupełniła Pani wniosek o następujące informacje:

1. Czy miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Hala garażowa jako odrębny lokal niemieszkalny będzie posiadać własną księgę wieczystą.

2. Czy dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedź: Kupujący będzie nabywał lokal mieszkalny oraz udział we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, odpłatne zbycie (...) lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był przedmiotem najmu, będzie korzystało ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, odpłatne zbycie (...) lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był przedmiotem najmu będzie korzystało ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „opodatkowaniu podatkiem (...) [VAT], podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „...przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 [ustawy o VAT], rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...) 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt (...) 6”.

Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, „ilekroć w dalszych przepisach [ustawy o VAT] jest mowa o: 6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż prawa własności działki ewidencyjnej stanowi, co do zasady, dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT: „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

W świetle reguły opodatkowania podatkiem VAT gruntów zabudowanych, przewidzianej w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, pojawia się pytanie w jaki sposób rozumieć pojęcie „gruntu” występujące w tym przepisie. Ustawa o VAT nie zawiera autonomicznej definicji pojęcia „gruntu”, jak też nie zawiera odesłania np. do przepisów prawa cywilnego w tym zakresie.

Definiując pojęcie „gruntu” dla potrzeb ustawy o VAT, należy kierować się przede wszystkim ekonomicznymi uwarunkowaniami transakcji, a w szczególności należy ustalić, co może, zgodnie z polskim prawem krajowym, być przedmiotem odrębnej transakcji (być przedmiotem odrębnej dostawy). W tym ujęciu, uwzględniając definicję „towaru” zawartą w art. 2 pkt 6 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, należy zdefiniować „grunt” jako cześć powierzchni ziemskiej mogącą stanowić przedmiot samodzielnego obrotu (dostawy). Co do zasady, wskazanej powyżej definicji odpowiadać będzie pojęcie wyodrębnionej geodezyjnie działki (z wyłączeniem znajdujących się na działce budynków / budowli). Pojęcie „działki” w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2019 r. Poz. 725 ze zm.), („Prawo geodezyjne i kartograficzne”) oznacza obszar gruntu stanowiący podstawową jednostkę geodezyjną, określoną na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu.

We wskazany powyżej sposób dokonują również wykładni przepisów ustawy o VAT organy podatkowe i sądy administracyjne. Tytułem przykładu można wskazać wyrok NSA z dnia 15 października 2010 r. (sygn. akt I FSK 1698/09), w którym wskazano m.in., że: „wykładnia pojęcia „grunt” musi uwzględniać aspekt opodatkowania [podatkiem VAT]. Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu ustawy o VAT może być jedynie działka gruntu”. W uzasadnieniu NSA – zgadzając się z organem podatkowym – podkreślił również, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT jest wyjątkiem od reguły opodatkowania podatkiem VAT każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księga wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki geodezyjnej, na której posadowiony jest budynek, który w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w [art. 15] ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), („Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Oznacza to, że w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem TSUE – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił TSUE – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawczyni, analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że odpłatne zbycie (...) lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawczyni w związku ze sprzedażą będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT.

Niemniej jednak zgodnie z ustawą o VAT niektóre czynności mogą korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT.

[Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT – ustawa o VAT]

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, iż: „ilekroć w dalszych przepisach [ustawy o VAT] jest mowa o: pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Przy czym, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, „zwalnia się od podatku VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w [art. 43 ust. 1] pkt 10) [ustawy o VAT], pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT: „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Na gruncie ustawy o VAT funkcjonuje zasada, zgodnie z którą w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami lub budowlami, opodatkowanie podatkiem VAT tego rodzaju transakcji odbywa się na zasadach określonych dla tych budynków lub budowli, tj. nieruchomość gruntowa dzieli podatkowy los budynków lub budowli na tej nieruchomości posadowionych (wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Co do zasady, więc – w sytuacji sprzedaży zabudowanego gruntu – należy stosować przepisy ustawy o VAT dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części.

Na Nieruchomości znajdują się naniesienia, a więc należy ustalić czy są to budynki albo budowle.

W związku z brakiem definicji: „budynku”, „budowli” oraz „obiektów budowlanych” w ustawie o VAT należy w pierwszej kolejności się odwołać się do definicji „budynku” znajdującej się w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.), („ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”).

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych „użyte w ustawie określenia oznaczają:

1) budynek – obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność;

2) budowla:

a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

b) elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,

c) urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,

e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

− wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie;”.

W związku z tym należy stwierdzić, że Nieruchomość zabudowana jest budynkiem.

[„Pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu ustawy o VAT]

Podstawową kwestią dla ustalenia czy dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jest zatem ustalenie czy w odniesieniu do tych budynków lub budowli doszło do „pierwszego zasiedlenia” w myśl ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do „pierwszego zasiedlenia”, przy czym okres pomiędzy „pierwszym zasiedleniem” a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach „pierwszego zasiedlenia” lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu „pierwszego zasiedlenia” do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., ze zm.), („Dyrektywą 2006/112/WE Rady”), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym, państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków. W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa TSUE „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Ojciec Wnioskodawczyni wynajmował Budynek w okresie 2016-2024.

Ojciec Wnioskodawczyni dokonał wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkaniowych, jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Tym samym, w stosunku do Budynku znajdującego się na Nieruchomości doszło do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu ustawy o VAT w roku 2016.

W związku z tym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, odpłatne zbycie (...) lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był przedmiotem najmu, będzie korzystało ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. Nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielką Nieruchomości znajdującej się na działkach nr (…). Nieruchomość ta została nabyta przez Pani matkę i Pani ojca w roku 2003 na podstawie aktu notarialnego do ich majątku wspólnego. W roku 2006 Pani matka i Pani ojciec dokonali darowizny udziału na Pani rzecz wynoszącego 1/3 części we współwłasności ww. Nieruchomości. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z (...) lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez Pani ojca w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Budynek wprowadzony był i jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej przez Pani ojca działalności gospodarczej i nie zostanie wycofany z tej ewidencji przed sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Pani ojciec odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek był wynajmowany w latach 2016-2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pani ojciec prowadzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach prowadzonej przez Pani ojca działalności gospodarczej. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez Pani ojca. Faktury wystawiane były przez Pani ojca prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której Budynek ten był wynajmowany. Pani ojciec dokonał również wydatków w związku z dostosowaniem Budynku do celów mieszkaniowych, jednakże wydatki te nie są większe niż 30% wartości początkowej Budynku znajdującego się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Pani ojciec dysponuje Pani udziałem nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Nie planuje Pani samodzielnie szukać nabywców, ani korzystać, co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (...), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani również innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza też Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza Pani sprzedać (...) wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy odpłatne zbycie 1/3 udziału w prawie własności (...) lokali mieszkalnych wraz z udziałem we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej), znajdujących się w Budynku, który był przedmiotem najmu, będzie korzystało ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość, na której znajduje się Budynek z (...) wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi wraz z udziałem we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej), które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, jest wyłącznie wykorzystywana przez Pani ojca w ramach prowadzonej przez Niego Jego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (najem Nieruchomości). W takiej sytuacji, to Pani ojciec ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Pani ojciec dysponuje Pani udziałem nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

W rozpatrywanej sprawie, całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia przez Panią w drodze darowizny od rodziców 1/3 udziału w Nieruchomości, fakt, że sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z udziałem we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) nastąpi po upływie długiego czasu od jego otrzymania, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie planuje Pani bowiem samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać, co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (...), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (...). Jak Pani wskazuje, takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia. Ponadto, nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani także innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza Pani również nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Ponadto, Nieruchomość, opisana we wniosku, nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzam, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w Nieruchomości, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że jego sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W opisanej sytuacji będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziału w Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym w rozpatrywanej sprawie, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, stwierdzam, że w związku z planowaną sprzedażą 1/3 udziału w (...) lokalach mieszkalnych wraz z udziałem we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) nie będzie działała Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność ta po Pani stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, dla dostawy przez Panią należącego do Pani udziału w ww. Nieruchomości nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania dla pozostałych współwłaścicieli, tj. Pani matki, ani do Pani ojca.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy, będącej przedmiotem interpretacji, pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.