Interpretacja 0112-KDIL3.4012.409.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych w sytuacji, gdy wartość transakcji sprzedaży przekroczy 200 000 zł.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 sierpnia 2025 r. (wpływ 11 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 19 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT.

W (…) r. rodzice Wnioskodawcy dokonali na rzecz swoich dzieci oraz ich współmałżonków darowizny nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), składającej się z działek nr (…) o łącznym obszarze (…) ha, dla której była prowadzona księga wieczysta o numerze (…).

Proporcje, w jakich nastąpiła darowizna, przedstawiają się następująco: (…).

W latach 1999-2022 działki były wykorzystywane pod uprawy, które samodzielnie prowadził Wnioskodawca wraz z rodzeństwem. W latach 2018-2022 brat Wnioskodawcy (…) otrzymywał pomoc finansową z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która była przeznaczana na zagospodarowanie terenu.

Z uwagi na upływ lat i zmieniające się warunki gospodarcze, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami podjął decyzję o zakończeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego i sprzedaży posiadanej działki nr (…). Od roku 2022 zaprzestano prowadzenia gospodarstwa na wskazanej nieruchomości.

Z uwagi na wielkość działki nr (…), właściciele nie otrzymali żadnej oferty jej zakupu od potencjalnych kupujących, dlatego podjęli kroki w celu jej podziału. W roku 2022, decyzją wydaną przez Burmistrza (…), dokonano podziału działki nr (…), wyodrębniając działki o następujących numerach i powierzchniach: (…).

W ww. decyzji zostało wskazane, że podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku tego podziału dla poszczególnych działek wskazanych w decyzji zostanie ustanowiona odpowiednia służebność drogowa. Działka nr (…) została wydzielona jako działka gruntu pod drogę publiczną.

Pomimo dokonania podziału działki nr (…), wyodrębnione z niej działki nie cieszyły się zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Główną przyczyną braku zainteresowania była ich niekorzystna lokalizacja, w szczególności – w kontekście technicznych trudności związanych z możliwością wykonania przyłączy do sieci energetycznej. Potencjalni nabywcy wyrażali obawy co do możliwości realizacji takich przyłączy po ewentualnym nabyciu nieruchomości. W związku z powyższym, w celu zwiększenia atrakcyjności działek oraz ułatwienia ich sprzedaży, Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości, działając we własnym imieniu i na własny koszt, zlecili wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej dla przedmiotowych działek.

Na moment złożenia wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości dokonali trzech transakcji sprzedaży – ich chronologia wygląda następująco: (…).

Przedstawiając historię omawianych działek należy wskazać, że rodzice Wnioskodawcy, będący rolnikami, otrzymali przedmiotowe działki w latach 60-tych XX wieku od swoich rodziców, też rolników. Następnie, rodzice Wnioskodawcy przez wiele lat uprawiali ziemię, prowadząc na niej gospodarstwo rolne jako rolnicy, aż do dnia dokonania darowizny na rzecz swoich zstępnych. Po otrzymaniu darowizny od rodziców, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, kontynuowali prowadzenie działalności rolniczej na tych terenach.

Działki nigdy nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie były one udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy ani użyczenia czy najmu.

Co ważne – wejście w posiadanie/nabycie udziału w działkach przez Wnioskodawcę – nastąpiło w ramach otrzymanej od rodziców darowizny, czyli czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiotowe udziały w działkach stanowiły i stanowią majątek prywatny, osobisty Wnioskodawcy.

W celu zbycia udziału w działkach Wnioskodawca nie korzysta ani nie korzystał z usług pośrednictwa w sprzedaży. Działania marketingowe zmierzające do sprzedaży przedmiotowych działek były prowadzone samodzielnie przez Wnioskodawcę. Polegały one na zamieszczeniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym (…) oraz na umieszczeniu baneru informacyjnego na terenie działek. Wnioskodawca nie podejmował oraz nie podejmuje żadnych działań inwestycyjnych w stosunku do przedmiotowych działek. Przeprowadzenie podziału działki nr (…) oraz wykonanie przyłączy do sieci energetycznej zostało zrealizowane wyłącznie w odpowiedzi na brak zainteresowania działkami ze strony potencjalnych nabywców. Wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej zostało zrealizowane wyłącznie jako reakcja na obiektywne problemy zgłaszane przez potencjalnych nabywców i miało charakter pomocniczy, techniczny. Wnioskodawca nie planował tych działań na etapie nabycia lub podziału działki, nie miały one charakteru zorganizowanej inwestycji, a ich celem nie było podniesienie wartości działek w celach komercyjnych, lecz jedynie umożliwienie sprzedaży trudnych w zagospodarowaniu gruntów. Przyłącza zostały wykonane jednorazowo, we własnym zakresie, bez współpracy z deweloperami, agencjami nieruchomości czy podmiotami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomościami. Koszty te nie były znaczne i nie miały charakteru inwestycji infrastrukturalnej prowadzonej na szeroką skalę. Celem tych działań było zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ułatwienie ich zbycia. Wnioskodawca sprzedaje udział w działkach innym osobom fizycznym do ich majątku prywatnego, celem budowy przez nich domów mieszkalnych.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył oraz zamierza przeznaczyć na cele osobiste.

Pismem z 11 sierpnia 2025 r. (wpływ 11 sierpnia 2025 r.) uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Jakie działki objęte są zakresem złożonego wniosku? Proszę wskazać numery działek.

Odpowiedź: Wnioskiem są objęte następujące numery działek: (…).

Działka nr (…) przeznaczona jest pod (…).

Działki nr (…) przeznaczone są pod drogi wewnętrzne.

Działka nr (…) została wydzielona jako droga publiczna.

Pismem z 19 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) sprostował Pan odpowiedź na pytanie nr 1 w następujący sposób:

Wnioskiem są objęte następujące numery działek: (…).

Działka nr (…) przeznaczona jest pod (...).

Działki nr (…) przeznaczone są pod drogi wewnętrzne.

Działka nr (…) została wydzielona jako droga publiczna.

2. Czy działki były wykorzystywane pod uprawy w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego samodzielnie przez Pana, czy też gospodarstwo rolne prowadził Pan wspólnie z rodzeństwem?

Odpowiedź: W latach 1999-2022 działki były wykorzystywane pod uprawy w ramach gospodarstwa rolnego, które było prowadzone przez Pana wspólnie z rodzeństwem.

3. Czy działki objęte zakresem złożonego wniosku stanowiły/stanowią składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego? Jeśli tak, to przez kogo było ono prowadzone?

Odpowiedź: Działki objęte zakresem złożonego wniosku stanowiły składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego w latach 1999-­2022. W 2022 r. dokonano podziału działki i od tego momentu wskazane działki przestały stanowić składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na dzień dzisiejszy nie stanowią one składnika prowadzonego gospodarstwa rolnego.

4. Czy posiadał/posiada Pan status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź: Posiadał oraz posiada Pan na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

5. Czy z działek będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli była dokonywana sprzedaż produktów rolnych, to proszę wskazać przez kogo (którego ze współwłaścicieli działek).

Odpowiedź: Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby, tj. do karmienia (...) oraz jako materiał siewny na kolejne lata.

6. W jaki sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana od 2022 r. do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź: W 2022 r., z uwagi na upływ lat i zmieniające się warunki gospodarcze, wraz z pozostałymi współwłaścicielami podjął Pan decyzję o zakończeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego i sprzedaży posiadanej działki nr (…). Od 2022 r. zaprzestano prowadzenia gospodarstwa na wskazanej nieruchomości. W roku 2022 działka nr (…) została podzielona.

Po dokonaniu podziału, do chwili sprzedaży, działki objęte wnioskiem o interpretację indywidualną nie były wykorzystywane przez Pana, jak również przez Pana rodzeństwo w żadnym zakresie. Działki od tego czasu nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

7. Czy przed sprzedażą poszczególnych działek zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Pomimo dokonania podziału działki nr (…), wyodrębnione z niej działki nie cieszyły się zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Główną przyczyną braku zainteresowania była ich niekorzystna lokalizacja, w szczególności w kontekście technicznych trudności związanych z możliwością wykonania przyłączy do sieci energetycznej. Potencjalni nabywcy wyrażali obawy co do możliwości realizacji takich przyłączy po ewentualnym nabyciu nieruchomości.

W związku z powyższym, w celu zwiększenia atrakcyjności działek oraz ułatwienia ich sprzedaży, wspólnie wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości, działając we własnym imieniu i na własny koszt, zlecił Pan z rodzeństwem wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej dla przedmiotowych działek.

Działania zmierzające do sprzedaży przedmiotowych działek były prowadzone samodzielnie. Polegały one na zamieszczeniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym (…) oraz na umieszczeniu baneru informacyjnego na terenie działek. Przeprowadzenie podziału działki nr (…) oraz wykonanie przyłączy do sieci energetycznej zostało zrealizowane wyłącznie w odpowiedzi na brak zainteresowania działkami ze strony potencjalnych nabywców. Wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej zostało zrealizowane wyłącznie jako reakcja na obiektywne problemy zgłaszane przez potencjalnych nabywców i miało charakter pomocniczy, techniczny. Działania te nie były planowane na etapie nabycia lub podziału działki, ich celem nie było podniesienie wartości działek w celach komercyjnych, lecz jedynie umożliwienie sprzedaży trudnych w zagospodarowaniu gruntów. Przyłącza zostały wykonane jednorazowo, we własnym zakresie. Celem tych działań było zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ułatwienie ich zbycia. Opisane wyżej działania są jedynymi, które zostały podjęte i wynikały z braku zainteresowania potencjalnych nabywców.

Przed sprzedażą poszczególnych działek nie zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek innych czynności (ponosić nakładów) w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, jak również nie będzie Pan dokonywał innych działań marketingowych.

8. Czy na moment dostawy działki będące przedmiotem złożonego wniosku objęte były/będą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać:

- jakie będzie przeznaczenie poszczególnych działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

- czy zgodnie z planem, będzie dopuszczalna jakakolwiek zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami?

- z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek?

- czy uchwalenie ww. planu nastąpiło/nastąpi z Pana inicjatywy?

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem złożonego wniosku są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) przeznaczone są pod (…).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) są przeznaczone pod (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczalna zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego plany przeznaczenia działek nastąpiło z inicjatywy Urzędu (…).

Pismem z 19 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) sprostował Pan odpowiedź na pytanie nr 8 w następujący sposób:

Działki będące przedmiotem złożonego wniosku są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) przeznaczone są pod (…).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) są przeznaczone pod (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczalna zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego plany przeznaczenia działek nastąpiło z inicjatywy Urzędu (…).

9. W przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są sprzedawane działki, proszę wskazać, czy dla poszczególnych działek zostały wydane warunki zabudowy?

Odpowiedź: Przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) przeznaczone są pod (…).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) są przeznaczone pod (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczalna zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego plany przeznaczenia działek nastąpiło z inicjatywy Urzędu (…).

Pismem z 19 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) sprostował Pan odpowiedź na pytanie nr 9 w następujący sposób:

Przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) przeznaczone są pod (…).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach: (…) są przeznaczone pod (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczalna zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego plany przeznaczenia działek nastąpiło z inicjatywy Urzędu (…).

10. Czy poszczególne działki, na moment sprzedaży, będą stanowić teren budowlany?

Odpowiedź: Wskazane działki na moment sprzedaży spełniają definicję terenów budowlanych zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT. Wskazane działki były/są sklasyfikowane jako działki rolne w ewidencji gruntów.

Nadmienia Pan, że plan zagospodarowania przestrzennego objęty uchwałą (…) wygaśnie dnia (…) r. Nie będzie Pan występował o pozwolenie na budowę, jak również o warunki zabudowy dla wskazanych działek.

11. Czy przed sprzedażą poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku zostały/zostaną wydane dla nich pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie ww. pozwoleń?

Odpowiedź: Przed sprzedażą poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie zostały /nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

12. Czy w związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku udzielił/zamierza Pan udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa

i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).

Odpowiedź: W związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

13. Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży działek/nieruchomości (oprócz działek wskazanych we wniosku)? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: W (…) r. Pana rodzice dokonali na rzecz swoich dzieci oraz ich współmałżonków darowizny nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), składającej się z działek nr (…) o łącznym obszarze (…) ha, dla której była prowadzona księga wieczysta o numerze (…).

Działki nr (…) zostały wydzielone z działek (…), które ulegały podziałom. Udział w działkach (…) otrzymał Pan tytułem darowizny w (…) r. od swoich rodziców.

- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: Z uwagi na upływ lat Pana rodzice nie byli w stanie prowadzić swojego gospodarstwa rolnego. Udziały w działkach nr (…), z których zostały wydzielone działki nr (…) zostały przez Pana nabyte w drodze darowizny, w celu wykorzystywania ich w celach rolniczych i prowadzenia wraz z rodzeństwem gospodarstwa rolnego.

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w działkach nr (…),

a następnie udziałów w działkach (…) do chwili ich sprzedaży były one wykorzystywane do celów rolniczych. Wyżej wymienione działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, które prowadził Pan wspólnie z rodzeństwem.

- kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź: Z działek nr (…) zostały wydzielone działki nr (…). W dniu (…)., zgodnie z aktem notarialnym o numerze (…), Pana udział w działce nr (…) został sprzedany. W (…) r., zgodnie z aktem notarialnym o numerze (…), Pana udział w działce nr (…) został sprzedany.

Przyczyną sprzedaży udziału w działkach nr (…) była potrzeba uzyskania środków pieniężnych na bieżące wydatki dotyczące gospodarstwa rolnego, które prowadził Pan wspólnie z rodzeństwem.

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: W (…) r., zgodnie z aktem notarialnym o numerze (…), Pana udział w działce nr (…) został sprzedany. W (…) r., zgodnie z aktem notarialnym o numerze (…), Pana udział w działce (…) został sprzedany. Powyższe działki w momencie sprzedaży stanowiły (…).

Obie nieruchomości położone są w (…). Na dzień sprzedaży powyższe działki, zgodnie z uchwałą (…), znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem (…).

- na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Środki ze sprzedaży udziałów w działkach nr (…) zostały przeznaczone na bieżące wydatki dotyczące gospodarstwa rolnego, które prowadził Pan wspólnie z rodzeństwem oraz w celu budowy sieci energetycznej na działce nr (…), która została wybudowana z uwagi na trudności w sprzedaży posiadanych działek.

- czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany odprowadzić podatek VAT?

Odpowiedź: Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie był Pan zarejestrowany jako podatnik VAT. Z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr (…) nie był Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z uwagi na dysponowanie majątkiem prywatnym i brak znamion działalności gospodarczej.

14. Czy posiada Pan jeszcze inne działki/nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku)?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych działek/nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, oprócz tych opisanych we wniosku.

Pytanie

Czy transakcje sprzedaży opisanych działek przez Wnioskodawcę będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy wartość transakcji przekroczy 200 000 zł?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (w tym również działek, jak i udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał taki podmiot, który dla tej określonej czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność i które występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Oznacza to, że uzyskiwanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów wskazanej ustawy. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli podejmującą takie działania, które mogą wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, jak również prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Ponadto należy zaznaczyć, że aby taką aktywność uznać za aktywność handlową, należy wykonać szereg wyżej wskazanych działań w sposób zorganizowany i skoordynowany. Aby taką aktywność uznać za aktywność handlową, nie wystarczy jedynie stwierdzić faktu zaistnienia wymienionych działań w sposób pojedynczy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba fizyczna dokonująca jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz która nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej – Wnioskodawca wyprzedaje majątek osobisty.

Dokonanie przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży opisanych udziałów w działkach stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Rozporządzanie majątkiem osobistym, jakiego dokonał Wnioskodawca, nie będzie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż udziałów w działkach nie stanowi źródła stałego dochodu Wnioskodawcy, nie ma On zamiaru wchodzić w stały obrót nieruchomościami. Udziały w działkach nie były nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży, a działania podjęte w celu ich zbycia mają okazjonalny charakter wynikający wyłącznie z likwidacji rodzinnego gospodarstwa rolnego. Czynność sprzedaży dokonana przez Wnioskodawcę nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, ponadto nie cechuje się profesjonalizmem, ponieważ nieruchomości nie zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży. Podział działki (…) został dokonany z uwagi na brak zainteresowania zakupem tak dużego obszaru przez potencjalnych kupujących. Dotychczasowe transakcje sprzedaży są nieliczne i rozciągnięte w czasie. Nie mają one charakteru cyklicznego ani seryjnego.

Wnioskodawca nie planuje prowadzenia sprzedaży hurtowej czy inwestycyjnej, a każda sprzedaż odbywa się oddzielnie, w odpowiedzi na konkretne zainteresowanie nabywców. Sprzedaż omawianych nieruchomości nastąpiła i następuje w wyniku wydarzeń, które miały miejsce po roku 2022, tj. po wielu latach prowadzenia gospodarstwa rolnego. Należy nadmienić, że Wnioskodawca nie inwestuje środków pieniężnych we wskazane działki, jak również nie prowadzi działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie korzysta również z usług pośrednictwa w sprzedaży przez wyspecjalizowany podmiot, każdą sprzedaż realizuje samodzielnie. Wnioskodawca nie rejestrował działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zamierza tego robić i nie działa w żadnej formie zorganizowanej (np. nie prowadzi ewidencji, nie zatrudnia osób, nie podejmuje działań marketingowych wykraczających poza amatorskie ogłoszenia). Okres czasu, w jakim następuje sprzedaż udziałów w działkach, jest związany z wielkością zainteresowania na rynku potencjalnych kupujących oraz z możliwościami czasowymi obsłużenia sprzedaży przez Wnioskodawcę. Nie działa On w sposób cykliczny i w sposób zorganizowany, odbyte transakcje cechują się jednorazowością oraz okazjonalnością i są dokonywane w celu uzyskania i spożytkowania pozyskanych środków na cele prywatne Wnioskodawcy i jego najbliższej rodziny, w tym cele mieszkaniowe. Sprzedawane przez Wnioskodawcę udziały w działkach zostały nabyte w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca przeznaczył oraz zamierza przeznaczyć na cele osobiste. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowe transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nawet w sytuacji, gdy wartość transakcji sprzedaży przekroczy 200 000,00 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) r., w drodze darowizny, nabył Pan wraz z małżonką udział w nieruchomości niezabudowanej.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że posiadał oraz posiada Pan na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie jest Pan i nigdy Pan nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. Jednocześnie sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach, które były przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach z tego gruntu wydzielonych. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w posiadanych działkach istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą uznania, że sprzedaż przez Pana udziałów w działkach niezabudowanych w sytuacji, gdy wartość transakcji sprzedaży przekroczy 200 000 zł, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości na wstępie należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży udziałów w opisanych we wniosku działkach, działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w opisanych działkach niezabudowanych, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, udział w działkach będących przedmiotem sprzedaży nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny w (…) r. Nie jest i nigdy Pan nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. Posiadał oraz posiada Pan na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Działki objęte zakresem złożonego wniosku w latach 1999-­2022 stanowiły składnik gospodarstwa rolnego, które prowadził Pan wspólnie z rodzeństwem.

W 2022 r. dokonano podziału działki nr (…) i od tego momentu nowo powstałe działki przestały stanowić składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na dzień dzisiejszy nie stanowią one składnika prowadzonego gospodarstwa rolnego. Po dokonaniu podziału, do chwili sprzedaży, działki objęte zakresem wniosku nie były wykorzystywane przez Pana, jak również przez Pana rodzeństwo w żadnym zakresie.

Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby, tj. do karmienia (...) oraz jako materiał siewny na kolejne lata.

Działki objęte zakresem wniosku nigdy nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie były też udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy ani użyczenia czy najmu.

W celu zbycia udziału w działkach nie korzysta ani nie korzystał Pan z usług pośrednictwa w sprzedaży. Działania marketingowe zmierzające do sprzedaży przedmiotowych działek były prowadzone samodzielnie przez Pana i polegały na zamieszczeniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym (…) oraz na umieszczeniu baneru informacyjnego na terenie działek. Nie podejmował oraz nie podejmuje Pan żadnych działań inwestycyjnych w stosunku do przedmiotowych działek.

Z uwagi na niekorzystną lokalizację działek i obawy zgłaszane przez potencjalnych nabywców związane z możliwością wykonania przyłączy do sieci energetycznej po ewentualnym nabyciu nieruchomości, działając we własnym imieniu i na własny koszt, zlecił Pan wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej dla przedmiotowych działek.

Przed sprzedażą poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie zostały/nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

Przeprowadzenie podziału działki nr (…) oraz wykonanie przyłączy do sieci energetycznej zostało zrealizowane wyłącznie w odpowiedzi na brak zainteresowania działkami ze strony potencjalnych nabywców. Wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej zostało zrealizowane wyłącznie jako reakcja na obiektywne problemy zgłaszane przez potencjalnych nabywców i miało charakter pomocniczy, techniczny. Nie planował Pan tych działań na etapie nabycia lub podziału działki, nie miały one charakteru zorganizowanej inwestycji, a ich celem nie było podniesienie wartości działek w celach komercyjnych, lecz jedynie umożliwienie sprzedaży trudnych w zagospodarowaniu gruntów. Przyłącza zostały wykonane jednorazowo, we własnym zakresie, bez współpracy z deweloperami, agencjami nieruchomości czy podmiotami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomościami. Koszty te nie były znaczne i nie miały charakteru inwestycji infrastrukturalnej prowadzonej na szeroką skalę.

Przed sprzedażą udziałów w poszczególnych działkach nie zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek innych czynności (ponosić nakładów) w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, jak również nie będzie Pan dokonywał innych działań marketingowych.

W związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w działkach przeznaczył oraz zamierza Pan przeznaczyć na cele osobiste.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów we współwłasności działek będących przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności działek nr (…), powstałych w wyniku podziału działki nr (…), będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a jej dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Pana udziałów w opisanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr (…), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z ich sprzedażą nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, odpowiadając na Pana pytanie stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działkach objętych zakresem wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, nawet w sytuacji, gdy wartość transakcji przekroczy 200 000,00 zł.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.