Interpretacja 0112-KDIL3.4012.456.2025.3.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji zbycia przez Państwa działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 10 września 2025 r.), pismem z 12 września 2025 r. (wpływ 12 września 2025 r.) oraz pismem z 14 października 2025 r. (wpływ 14 października 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Zainteresowany

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Zainteresowana

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcy są małżeństwem. Obowiązuje ich ustawowa wspólności majątkowa małżeńska.

Na podstawie umowy o przeniesienie prawa własności do nieruchomości gruntowej zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) czerwca 2021 r., oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) czerwca 2021 r., Wnioskodawcy stali się wraz z innym małżeństwem współwłaścicielami działki oznaczonej numerem 1. Wnioskodawcy zakupili udział 1/3 w tej nieruchomości z przeznaczeniem do majątku wspólnego. Drugie małżeństwo stało się współwłaścicielem nieruchomości w udziale 2/3.

Działka nie była zabudowana. Wnioskodawcy dokonali zakupu do majątku prywatnego. Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona.

Wnioskodawcy oraz małżeństwo będące współwłaścicielem zakupionej działki, dokonali podziału działki nr 1 na mniejsze działki ewidencyjne, które zostały oznaczone numerami: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21.

Działki ewidencyjne nr 2, 3, 4, 5, 6 powstałe w wyniku podziału działki 1, zostały zaprojektowane w podziale jako drogi wewnętrzne.

Aktem notarialnym z dnia (…) grudnia 2022 r. Wnioskodawcy oraz drugie małżeństwo będące współwłaścicielem wskazanych wyżej działek (powstałych w wyniku podziału działki nr 1), poprzez umowę o zniesienie współwłasności, dokonali odpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób że:

- Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego prawo do własności działek nr 8, 10, 13, 14, 19, 21;

- drugie małżeństwo nabyło prawo do własności działek o nr 7, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 20.

Działki stanowiące drogi wewnętrzne nie zostały objęte zniesieniem współwłasności, Wnioskodawcy pozostali współwłaścicielami tych działek.

Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

W dniu (…) lipca 2025 r. Wnioskodawcy dokonali zbycia na rzecz osoby prawnej działki nr 10 oraz zbycia części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5.

Jak wynika z aktu notarialnego sprzedaży z dnia (…) lipca 2025 r., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 10 oraz działki nr 2, 4 i 5 znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, terenach istniejących lub projektowanych pasów drogowych dróg publicznych – dróg gminnych – dróg dojazdowych jednojezdniowych. Działka nr 3 znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, terenach lasów.

Pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 10 września 2025 r.), uzupełnili Państwo opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy są Państwo (Pan i Pana małżonka) czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług? Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Zainteresowany będący stroną postępowania, na moment dokonania zbycia działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5, był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Rejestracji do VAT Zainteresowany będący stroną postępowania dokonał w związku ze sprzedażą działki/udziałów w działkach z przyczyn ostrożnościowych. Z tego tytułu, Zainteresowany będący stroną postępowania był czynnym podatnikiem VAT w okresie od 17 czerwca 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. Ponadto, Zainteresowany będący stroną postępowania był czynnym podatnikiem VAT w okresie od 2008 r. do końca czerwca 2023 r. w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEiDG. W tym czasie przeważającym PKD Zainteresowanego będącego stroną postępowania było PKD o numerze 41.10.Z „Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”. Obecnie Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, na moment dokonania zbycia działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5, była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Rejestracji do VAT Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dokonała w związku ze sprzedażą działki/udziałów w działkach z przyczyn ostrożnościowych. Z tego tytułu, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania była czynnym podatnikiem VAT od 17 czerwca 2025 r. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania złożyła zgłoszenie o zaprzestaniu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT-Z, wskazując datę zaprzestania wykonywania czynności na 31 sierpnia 2025 r.

2. Jeżeli są Państwo (Pan i Pana małżonka) czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, proszę wskazać czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której są Państwo podatnikami podatku VAT? Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Udział w działce nr 1 został zakupiony z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany będący stroną postępowania, jednak finalnie działka nr 1 ani działki powstałe po jej podziale nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Udział w działce nr 1 oraz powstałe po jej podziale działki nie zostały przyjęte jako środki trwałe w tej działalności. Rejestracja do VAT dokonana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania dokonana od 17 czerwca 2025 r. wynikała z przyczyn ostrożności, gdyż Zainteresowany będący stroną postepowania przy transakcji sprzedaży działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5 powziął wątpliwości, czy z tytułu tej sprzedaży będzie działał jako podatnik VAT i transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka oznaczona pierwotnie jako nr 1, jak i działki powstałe po jej podziale, nie były wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędąca stroną postępowania w prowadzonej działalności gospodarczej. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadziła działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEiDG. Rejestracja do VAT dokonana przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, dokonana od 17 czerwca 2025 r. wynikała z przyczyn ostrożności, gdyż Zainteresowana niebędąca stroną postępowania przy transakcji sprzedaży działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5 powzięła wątpliwości, czy z tytułu tej sprzedaży będzie działała jako podatnik VAT i transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3. Czy prowadzili/prowadzą Państwo (Pan i Pana małżonka) działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich. Obecnie Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

4. Czy posiadali/posiadają Państwo (Pan i Pana małżonka) status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Zainteresowany będący stroną postępowania nie posiada i nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie posiada i nie posiadała statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

5. W jakim celu/z jakim zamiarem nabyli Państwo (Pan i Pana małżonka) w 2021 r. udział w działce niezabudowanej oznaczonej nr 1, np. w celach osobistych (jakich), jako inwestycję (jaką) itp.?

Odpowiedź:

Wnioskodawcy nabyli w 2021 r. udział w działce niezabudowanej oznaczonej nr 1 z zamiarem dokonania na niej inwestycji przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, poprzez wydzielenie mniejszych działek, zabudowanie ich domami i sprzedaż, w ramach prowadzonej wówczas działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Działki nie były jednak wykorzystane w ramach tej działalności. Działki zostały nabyte w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

6. Kiedy i w jakim celu/z jakim zamiarem został dokonany podział działki nr 1?Odpowiedź:Podziału działki nr 1 dokonano w maju 2022 r., celem dokonania zniesienia współwłasności działek pomiędzy Wnioskodawcami a drugim małżeństwem będącym współwłaścicielem tej działki. W ramach podziału działki wytyczono również drogi dojazdowe do powstałych w wyniku podziału działek. Działka została podzielona na mniejsze z zamiarem odsprzedaży po zniesieniu współwłasności, ponieważ mniejsze działki łatwiej się sprzedaje.

7. W jaki konkretnie sposób działka nr 1 i działka/udziały w działkach będących przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Państwa (Pana i Pana małżonkę) od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajali Państwo potrzeby prywatne/osobiste przy użyciu działek będących przedmiotem wniosku. Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Działka nr 1 i działki powstałe po jej podziale nie były w okresie ich posiadania wykorzystywane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w żaden sposób. Powstała w wyniku podziału działka nr 14 i 21 (niebędące przedmiotem złożonego wniosku) zostały przekazane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Jego żonę (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) w formie darowizny córce Wnioskodawców. Zakup udziału w działce nr 1 miał cel inwestycyjny.

Działka nr 1 i działki powstałe po jej podziale nie były w okresie ich posiadania wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania w żaden sposób. Zakup udziału w działce nr 1 miał cel inwestycyjny.

8. Czy działka nr 1 i działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Państwa (Pana i Pana małżonkę) w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Działka nr 1 oraz działki powstałe po jej podziale, w tym działki będące przedmiotem sprzedaży, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

9. Czy z działki nr 1 i z działek będących przedmiotem sprzedaży były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź:

Z działki nr 1 oraz z działek będących przedmiotem sprzedaży nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z działek nie były też uzyskiwane produkty rolne wykorzystywane na własny użytek.

10. Czy działka nr 1 i działki/udziały w działkach będących przedmiotem sprzedaży były udostępniane osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.)?

Odpowiedź:

Działka nr 1 i działki/udziały w działkach będących przedmiotem sprzedaży nie były udostępniane przez Wnioskodawców osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.).

11. Czy przed sprzedażą działki nr 10 oraz udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 dokonywali Państwo jakichkolwiek czynności (ponosili Państwo nakłady) w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży, np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były czynności (nakłady).

Odpowiedź:

Przed sprzedażą działki nr 9 oraz udziałów w działkach nr 2, 3, 4 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do żadnej z tych działek/udziału w działkach, dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek. Oprócz podziału działki 1 na mniejsze oraz wyjścia ze współwłasności działek nie dokonano innych czynności.

12. Czy działka nr 1 i działka/udziały w działkach będących przedmiotem sprzedaży były oddawane przez Państwa (Pana i Pana małżonkę) w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź:

Działka nr 1 i działki/udziały w działkach będących przedmiotem sprzedaży nie były oddane przez Wnioskodawców w najem, dzierżawę czy oddane do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

13. Czy przed sprzedażą działki nr 10 oraz udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 udzielili Państwo (Pan i Pana małżonka) innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu? Jeśli tak, należało wskazać, jakiemu podmiotowi udzielili Państwo pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był zobowiązany w Państwa imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

Zainteresowany będący stroną postępowania przed sprzedażą działki nr 10 oraz udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5 nie udzielał nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży wskazanej działki oraz udziałów we wskazanych działkach.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania przed sprzedażą działki nr 10 oraz udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5 nie udzielała nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży wskazanej działki oraz udziałów we wskazanych działkach.

14. Czy wcześniej dokonywali Państwo (Pan i Pana małżonka) sprzedaży nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem prywatnym? Odpowiedzi należało udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź:

W latach 2008-2023 Zainteresowany będący stroną postępowania wielokrotnie nabywał działki w celu zabudowy i sprzedaży tych działek w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomości nabywane były w ramach wspólności majątkowej Wnioskodawców i sprzedawane były w ramach Ich majątku wspólnego.

Zainteresowany będący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Całość sprzedaży nieruchomości dokonywana była w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

W latach 2008-2023 Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wielokrotnie, na zasadzie wspólności majątkowej, nabywała wraz z Zainteresowanym będącym stroną postępowania nieruchomości z przeznaczeniem do działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania (męża), o czym mowa powyżej.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie dokonywała wcześniej sprzedaży w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Całość sprzedaży nieruchomości dokonywana była w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

15. Czy posiadają Państwo (Pan i Pana małżonka) jeszcze w majątku prywatnym inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1?

Odpowiedź:

Wnioskodawcy planują jedynie sprzedaż działek znajdujących się w ich posiadaniu powstałych w wyniku podziału działki nr 1. Oprócz działek powstałych z podziału działki nr 1 Wnioskodawcy posiadają w majątku prywatnym inne nieruchomości, jednak na ten moment nie zamierzają ich sprzedawać w przyszłości.

16. Czy zamierzają Państwo w przyszłości nabywać inne nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej sprzedaży?

Odpowiedź:

Na chwilę obecną Wnioskodawcy nie zamierzają w przyszłości nabywać innych nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej odsprzedaży.

Pismem z 12 września 2025 r. (wpływ 12 września 2025 r.), z uwagi na omyłkę pisarską dotyczącą numerów działek, przedstawili Państwo sprostowanie i uzupełnienie odpowiedzi na pytanie 11 wezwania w następujący sposób:

Przed sprzedażą działki nr 10 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do tej działki dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek.

Przed sprzedażą udziału w działce nr 2 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do tej działki dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek.

Przed sprzedażą udziału w działce nr 3 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do tej działki dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek.

Przed sprzedażą udziału w działce nr 4 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do tej działki dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek.

Przed sprzedażą udziału w działce nr 5 Wnioskodawcy nie dokonywali w stosunku do tej działki dodatkowych nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży. Nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości czy atrakcyjności działek.

Oprócz podziału działki 1 na mniejsze oraz wyjścia ze współwłasności działek nie dokonano innych czynności.

Następnie, pismem z 14 października 2025 r. (wpływ 14 października 2025 r.), doprecyzowali Państwo opis sprawy, udzielając odpowiedzi na następujące pytania:

1. W jakim konkretnie celu nabyli Państwo w 2021 r. udział w działce nr 1? Czy było to nabycie do celów prywatnych niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, czy też udziały w działce zostały nabyte z zamiarem wykorzystania gruntu w prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej?

Odpowiedź:

Udział w działce nr 1 został nabyty przez Państwa z zamiarem wykorzystania w działalności gospodarczej Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Udział w działce został nabyty do majątku wspólnego Wnioskodawców z uwagi na obowiązującą wspólności majątkową Wnioskodawców.

2. Czy w akcie notarialnym dokumentującym nabycie przez Państwa w 2021 r. udziałów w działce nr 1 była zawarta informacja, że grunt jest nabywany do prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej?

Odpowiedź:

W akcie notarialnym z dnia (…) czerwca 2025 r. umowa o przeniesienie prawa własności do nieruchomości gruntowej, dokumentującym nabycie przez Wnioskodawców udziału w działce nr 1 wskazano, iż Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą oraz wskazano, iż Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie przez Wnioskodawców w 2021 r. udziałów w działce nr 1 nie ma informacji, że grunt jest nabywany do prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej.

3. Czy przy sprzedaży w lipcu 2025 r. na rzecz osoby prawnej działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5 została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT? Jeżeli tak, to przez kogo?

Odpowiedź:

Ponieważ Wnioskodawcy na dzień sprzedaży byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, przy sprzedaży na rzecz osoby prawnej działki nr 10 oraz udziałów w działkach 2, 3, 4 i 5 zostały wystawione faktury VAT ze wskazanym podatkiem VAT. Faktura została wystawiona przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania.

4. Co oznacza użyte w uzupełnieniu wniosku sformułowanie, że rejestracji do VAT dokonali Państwo w związku ze sprzedażą działki/udziałów w działkach z przyczyn ostrożnościowych? Proszę opisać.

Odpowiedź:

Sformułowanie użyte w uzupełnieniu wniosku, że rejestracji do VAT Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą działki/udziałów w działkach dokonali z przyczyn ostrożnościowych oznacza, że Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży, nie mieli całkowitej pewności, czy dana czynność – w tym przypadku sprzedaż działki/udziałów w działkach – powinna być opodatkowana VAT, stąd dla bezpieczeństwa postanowili się zarejestrować jako podatnicy VAT i rozliczyć transakcję zgodnie z zasadami tego podatku.Działanie to miało na celu zminimalizowanie ryzyka podatkowego i uniknięcie ewentualnych konsekwencji w przypadku odmiennej interpretacji przepisów przez organy podatkowe, w szczególności ryzyka konieczności późniejszego rozliczenia VAT wraz z odsetkami lub zastosowania sankcji podatkowych.

Rejestracja do VAT miała zatem charakter czysto prewencyjny (ostrożnościowy) i nie wynikała z prowadzenia przez Wnioskodawcę regularnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Rejestracja została dokonana wyłącznie w celu zapewnienia pełnej zgodności z przepisami prawa podatkowego.

5. Czy sformułowanie zawarte we wniosku dotyczące nabycia przez Państwa w 2021 r. udziałów w działce nr 1: „Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona” należy rozumieć w ten sposób, że przy transakcji nie została wystawiona faktura dotycząca nabycia? Jeśli natomiast faktura została wystawiona, to proszę wskazać, czy był na niej wykazany podatek VAT i czy w związku z tym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jeśli takie prawo przysługiwało, to proszę wskazać komu i czy podatek ten został odliczony.

Odpowiedź:

Sformułowanie zawarte we wniosku dotyczące nabycia przez Wnioskodawców w 2021 r. udziałów w działce nr 1: „Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona” należy rozumieć w ten sposób, że przy transakcji nie została wystawiona faktura dotycząca nabycia.

Pytanie

Czy zbycie przez Wnioskodawców działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, transakcja sprzedaży działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności VAT – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

- po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

- po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Aktywność Wnioskodawców w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, będącymi współwłaścicielami działek gruntu. Grunt, będący przedmiotem zapytania, nie był wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku VAT.

Jak zostało wskazane, warunkiem opodatkowania danej czynności VAT – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców – w związku z dostawą gruntu – za podatników VAT. Wobec powyższego należy uznać, że zbycie przez Wnioskodawców opisanych we wniosku działek gruntu, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie dostawę gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawcy będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku VAT nie mają zastosowania.

Reasumując, Wnioskodawcy uważają że transakcja sprzedaży działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać Wnioskodawców za podatników tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonego wyżej przepisu zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2021 r. nabyli Państwo, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, wraz z innym małżeństwem, niezabudowaną działkę oznaczoną numerem 1.

Udział w działce nr 1 został zakupiony z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej prowadzonej wówczas przez Zainteresowanego w zakresie usług deweloperskich. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie przez Państwa udziału w działce nr 1 wskazane zostało, iż Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakupu udziału w działce niezabudowanej dokonali Państwo w celu inwestycyjnym, z zamiarem przeprowadzenia inwestycji przez Zainteresowanego, polegającej na wydzieleniu mniejszych działek, zabudowaniu ich domami i ich sprzedaży, w ramach prowadzonej wówczas działalności gospodarczej przez Zainteresowanego. Działki nie były jednak wykorzystane w ramach tej działalności.

W maju 2022 r., celem zniesienia współwłasności działek pomiędzy Państwem a drugim małżeństwem, dokonano podziału działki nr 1. W ramach podziału działki wytyczono również drogi dojazdowe do powstałych w wyniku podziału działek. Tym samym, działki ewidencyjne nr 2, 3, 4, 5, 6 powstałe w wyniku podziału działki 1, zostały zaprojektowane w podziale jako drogi wewnętrzne. Działka została podzielona na mniejsze z zamiarem odsprzedaży po zniesieniu współwłasności.

W wyniku umowy o zniesienie współwłasności nabyli Państwo do majątku wspólnego prawo własności działek nr 8, 10, 13, 14, 19 i 21. Działki stanowiące drogi wewnętrzne nie zostały objęte zniesieniem współwłasności, tym samym pozostali Państwo współwłaścicielami tych działek.

Działka nr 1 i działki powstałe po jej podziale nie były w okresie ich posiadania wykorzystywane przez Państwa w żaden sposób.

Udział w działce nr 1 został zatem nabyty z zamiarem wykorzystania do działalności gospodarczej, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany, jednak finalnie działka nr 1 ani działki powstałe po jej podziale nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie zostały przyjęte jako środki trwałe w tej działalności.

W latach 2008-2023 wielokrotnie nabywali Państwo działki w celu ich zabudowy i sprzedaży, w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego. Nieruchomości nabywane były do wspólności majątkowej i sprzedawane były w ramach majątku wspólnego.

W okresie od 2008 r. do końca czerwca 2023 r. Zainteresowany był czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, w której przeważającym PKD było PKD o numerze 41.10.Z „Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”.

W lipcu 2025 r. dokonali Państwo zbycia na rzecz osoby prawnej działki nr 10 oraz części posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4, 5, które zostały wydzielone z zakupionej w 2021 r. w celach inwestycyjnych działki nr 1. W związku ze sprzedażą działki i udziałów w działkach, z przyczyn ostrożnościowych, dokonali Państwo rejestracji do VAT.

Z tego tytułu, byli Państwo czynnymi podatnikami podatku VAT w okresie od 17 czerwca 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. Przy dokonaniu opisanej sprzedaży na rzecz osoby prawnej zostały wystawione faktury z wykazanym podatkiem VAT. Faktura została wystawione przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy dokonane w lipcu 2025 r. zbycie działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do działki i udziałów w działkach, które były przedmiotem sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że dokonując w 2021 r. nabycia udziału w działce nr 1, a następnie zbycia działek i udziałów w działkach powstałych po podziale działki pierwotnej, podjęli Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że nabycie przez Państwa w 2021 r., w ramach wspólności majątkowej, udziałów w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku) nastąpiło z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany. Jak sami wskazali Państwo w opisie sprawy – zakup udziału w działce nr 1 miał cel inwestycyjny. Na zakupionym gruncie Zainteresowany zamierzał zrealizować inwestycję polegającą na budowie domów i ich dalszej sprzedaży, w ramach prowadzonej wówczas przez Niego działalności gospodarczej. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo, w krótkim okresie czasowym od zakupu udziałów w działce nr 1, celem zniesienia współwłasności działki, dokonali Państwo jej podziału na mniejsze działki i wytyczono wówczas drogi dojazdowe do nowo powstałych działek.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – nabycie w 2021 r. udziału w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku), nastąpiło z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż zakup udziału w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku) został dokonany z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie go do działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego. Zatem, zakup gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego zakupu. W konsekwencji, transakcja dostawy działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 nie stanowiła dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas działalności gospodarczej przez Zainteresowanego. Ponadto, jak Państwo wskazali, działka nr 1 i działki powstałe po jej podziale nie były w okresie ich posiadania wykorzystywane przez Państwa w żaden sposób. Nie można tym samym przyjąć, że w całym okresie posiadania działki te stanowiły Państwa majątek osobisty, służący zaspokajaniu Państwa potrzeb prywatnych.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Na tle powyższej treści prawnej należy raz jeszcze podkreślić, że skoro zakupu udziału w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku) dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zainteresowanego.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości miał decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Państwo, dokonując sprzedaży gruntu, działali jako podatnicy podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta została uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem nie cele osobiste, a cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zainteresowanego leżały u podstaw nabycia udziału w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku). Wobec tego, czynność zbycia w lipcu 2025 r. działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 nie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa gruntów, jako związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zainteresowanego, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi On działalność gospodarczą.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo, że przedmiotowe grunty stanowiły majątek wspólny małżonków, to jednak zostały nabyte z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany. Zatem, prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego, Zainteresowany ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, z tytułu sprzedaży działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Zainteresowany był stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy dla całości transakcji sprzedaży. Skoro bowiem zakupu udziału w działce nr 1 (w wyniku podziału której powstały działki będące przedmiotem złożonego wniosku) dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, którą do końca czerwca 2023 r. prowadził Zainteresowany – to będąca przedmiotem sprzedaży działka nr 10 oraz posiadane udziały w działkach nr 2, 3, 4 i 5 – stanowiły składnik działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego. W rozumieniu przepisów ustawy, jest On bowiem w sensie ekonomicznym właścicielem tych gruntów i to Zainteresowany dokonał w efekcie dostawy ww. gruntów – przeniesienia prawa do rozporządzania działkami jak właściciel.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 w lipcu 2025 r. podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy sprzedaży gruntów tylko Zainteresowany występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, dla całości transakcji sprzedaży.

Tym samym, Państwa stanowisko, zgodnie z którym transakcja sprzedaży działki nr 10 oraz posiadanych udziałów w działkach nr 2, 3, 4 i 5 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

(…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.