Interpretacja 0112-KDIL3.4012.473.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki stanowiła czynność opodatkowaną VAT, która powinna zostać udokumentowana fakturą. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 sierpnia 2026 r. (wpływ 3 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:
AZ;

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
BZ.

Opis stanu faktycznego

Zainteresowany, będący stroną postępowania (dalej jako: AZ) jest osobą fizyczną podlegającą obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, na terytorium Polski.

AZ wraz z żoną (dalej też jako: BZ, BZ jest drugim zainteresowanym w sprawie niebędącym jednak stroną postępowania), w ramach zarządu majątkiem prywatnym, sprzedali w roku 2025, na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, prawo własności niezabudowanych gruntów, stanowiących działki nr 1, 2 i 3, położonych w (...), objęte jedną księgą wieczystą, łącznego obszaru (...) ha (dalej łącznie jako: Nieruchomości).

Nieruchomości stanowiły tereny budowlane, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, tekst jednolity ze zmianami, dalej: ustawa o VAT). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podstawowe przeznaczenie Nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi.

BZ również podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, na terytorium Polski.

AZ i BZ nabyli prawo własności działek, wchodzących w skład Nieruchomości, do majątku prywatnego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z roku 1990 zawartej przez Nich z rodzicami BZ oraz umowy zamiany z roku 2021 zawartej z Gminą (...). Przez cały ten czas AZ i BZ pozostawali współwłaścicielami Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Działki nr 1 oraz 3 zostały nabyte przez AZ i BZ od Gminy (...) na podstawie umowy zamiany dokonanej, w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W umowie zamiany Gmina (...) oświadczyła, że występuje przy tej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług, natomiast AZ i BZ oświadczyli, że przy dokonywaniu tej czynności nie są podatnikami podatku od towarów i usług.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez AZ i BZ do dnia ich sprzedaży w roku 2025 na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością AZ i BZ nie ponosili żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości. Nie dokonywali ich podziałów geodezyjnych, nie oferowali ich publicznie do sprzedaży, itp. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez AZ i BZ do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były one wynajmowane lub dzierżawione przez Nich na rzecz osób trzecich. Na części Nieruchomości, przed ich sprzedażą, były uprawiane (...), ale wyłącznie na własne potrzeby konsumpcyjne rodziny.

AZ prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowo-sprzętowych i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej z kodem przeważającej działalności wg PKD 2007) 49.41.Z Transport drogowy towarów. BZ natomiast nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i nie była wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Poza Nieruchomościami, AZ i BZ pozostają, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, współwłaścicielami również innych nieruchomości, z których część jest zabudowana.

Dwie z tych pozostałych nieruchomości – jedna zabudowana budynkiem mieszkalnym, który jest wynajmowany oraz jedna zabudowana placem postojowym, który jest wykorzystywany przez AZ na cele firmowe – zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez AZ, w związku z wyżej opisaną działalnością gospodarczą, wykonywaną przez AZ. Czynsz pobierany przez AZ z tytułu wynajmu budynku mieszkalnego jest dokumentowany przez AZ fakturą VAT wystawianą na dane firmowe.

Poza nieruchomościami, wprowadzonymi do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez AZ, w związku z wyżej opisaną działalnością gospodarczą AZ (nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, który jest wynajmowany przez AZ oraz nieruchomość zabudowana placem postojowym, wykorzystywanym na cele firmowe AZ), AZ i BZ traktują swoje pozostałe nieruchomości jako majątek prywatny. Na należących do nich nieruchomościach zostały wybudowane domy przez ich córkę i syna, którzy w nich zamieszkują wraz z rodzinami. Ponadto, BZ wynajmuje na rzecz osób trzecich jeden dom (bliźniak) na cele mieszkaniowe w ramach najmu prywatnego. Przychody z tego tytułu stanowią przychody ich z majątku prywatnego i wchodzą do ich majątku wspólnego.

W ostatnich 9 latach, poprzedzających sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, AZ i BZ nie dokonywali żadnych innych transakcji, których przedmiotem byłaby sprzedaż, zakup lub zamiana nieruchomości, czy to stanowiących ich majątek prywatny, czy też ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez AZ, w związku z wyżej opisaną działalnością gospodarczą, wykonywaną przez AZ.

Finalnie warto zaznaczyć, że do sprzedaży Nieruchomości przez AZ i BZ na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie doszło w wyniku ich starań. Nie zamieszczali oni żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, nie angażowali też do ich sprzedaży żadnych pośredników. AZ i BZ zgodzili się na sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, z uwagi na ich znajomość z członkiem Jej zarządu, który był zainteresowany ich zakupem w celach inwestycyjnych. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która kupiła od AZ i BZ Nieruchomości, nie jest jednak w żaden sposób z Nimi powiązana. Przed sfinalizowaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości i przeniesieniem ich własności na kupującą Spółkę, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością uzyskała własnym staraniem i na koszt własny pozwolenie na budowę pozwalające Jej wybudować na Nieruchomości zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zakresie dopuszczalnym postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzupełniając wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

1.  Czy Pan lub/i Pana małżonka byli/są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Pan AZ (zainteresowany będący stroną postępowania) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług transportowo-sprzętowych. Pan AZ jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej z kodem przeważającej działalności (wg PKD 2007) 49.41.Z Transport drogowy towarów. Nieruchomości, których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, nie były i nie są związane ani wykorzystywane na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

Pan AZ wynajmuje, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, budynek mieszkalny i pobiera z tego tytułu czynsz, który jest dokumentowany przez Niego fakturami VAT, wystawianymi na dane firmowe. Pan AZ wykorzystuje też, na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nieruchomość zabudowaną placem postojowym. Zarówno wynajmowany budynek mieszkalny, jak i nieruchomość zabudowana placem postojowym zostały wprowadzone przez Pana AZ do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, lecz nie są one przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pani BZ (zainteresowana niebędąca stroną postępowania) nie była i w dalszym ciągu nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

2.  W ramach jakich czynności nabył Pan z małżonką ww. nieruchomość, tj. w ramach czynności:

-        opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-        zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-        niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Działka nr 2 została nabyta przez Pana AZ i Panią BZ, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1990 r., zawartej przez Nich z rodzicami BZ, w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz.U. Nr 40, poz. 268), czyli jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), czy też ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50).

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, należy przyjąć, że działka nr 2 została nabyta przez Pana AZ i Panią BZ w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działki nr 1 oraz 3 zostały nabyte przez Pana AZ i Panią BZ od Gminy (...) w roku 2021, na podstawie umowy zamiany, dokonanej w trybie art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 37 ust. 4 pkt 2 i art. 67 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W umowie zamiany nieruchomości przedstawiciel (pełnomocnik) Gminy (...) oświadczył, że Gmina (...) jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a dostawa działek nr 1 oraz 3 (terenów budowlanych) podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Z kolei, Pan AZ i Pani BZ oświadczyli w umowie zamiany nieruchomości, że przy niniejszej czynności nie występują jako podatnicy podatku od towarów i usług. Przedmiotem zamiany ze strony Pana AZ i Pani BZ były działki, które podobnie jak działka nr 2 zostały przez Nich nabyte, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1990 r., zawartej przez Nich z rodzicami BZ, w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. Nr 40, poz. 268).

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, należy przyjąć, że działki nr 1 i 3 zostały nabyte przez Pana AZ i Panią BZ, w wykonaniu dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastrzeżeniem jednak, że dostawa działek, które zostały wydane Gminie (...). Pana AZ i Panią BZ w zamian za działki nr 1 i 3, stanowiła czynność nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

3.  Czy z tytułu nabycia działek o nr 1, 2 i 3 otrzymał Pan lub/i Pana małżonka fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, to na kogo była ona wystawiona? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Z tytułu nabycia działki nr 1 nie została wystawiona żadna faktura.

Zainteresowani nie przypominają sobie, żeby otrzymali od Gminy (...) fakturę dokumentującą dostawę działek nr 1 i 3. Zainteresowani zakładają jednak, że Gmina (...) zapłaciła należny podatek od towarów i usług z tytułu umowy zamiany nieruchomości. Ani Pan AZ ani Pani BZ nie rozliczali nigdy podatku od towarów i usług naliczonego przy okazji nabycia działek od Gminy (...) – czy to poprzez obniżenie ewentualnego podatku należnego, czy też poprzez zwrot ewentualnej różnicy.

4.  Czy w związku z nabyciem ww. działek przysługiwało Panu lub/i Pana małżonce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, to komu? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: W ocenie Zainteresowanych, w związku z nabyciem działek nr 1, 2 i 3, nie przysługiwało żadnemu z Nich prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działki te bowiem nie były wykorzystywane przez Zainteresowanych do wykonywania czynności opodatkowanych, w szczególności nie były one związane ani wykorzystywane na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana AZ.

5.  Czy Pan lub/i Pana małżonka prowadził/a/prowadzi/będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Ani Pan AZ ani Pani BZ nie prowadzili, nie prowadzą ani nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze.

6.  Do jakich konkretnie czynności wykorzystywane były przez Pana lub/i Pana małżonkę od chwili nabycia do chwili sprzedaży działki o nr 1, 2 i 3, tj. do czynności zwolnionych, opodatkowanych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wszystkie wyżej wymienione działki były wykorzystywane przez obu Zainteresowanych do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W większości przedmiotowe działki stanowiły łąki i nie były uprawiane. Tylko na niewielkiej części tych działek było uprawiane (...), ale wyłącznie na potrzeby prywatne (konsumpcyjne) rodziny.

7.  Czy Pan lub/i Pana małżonka wykorzystywał/a działki, będące przedmiotem sprzedaży, wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane działki, Pan lub/i Pana małżonka wykonywał/a – proszę podać podstawę prawną zwolnienia. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Działki o nr 1, 2 i 3 nie były wykorzystywane do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zobacz też odpowiedź na pytanie 6 powyżej.

8.  Czy Pan lub/i Pana małżonka posiadał/a status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Pan AZ nie posiadał i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Pani BZ nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy.

9.  Czy działki o nr 1, 2 i 3 stanowiły składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego i były wykorzystywane przez Pana lub/i Pana małżonkę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Działki nr 1, 2 i 3 stanowiły składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego, ale nie były wykorzystywane przez Pana AZ ani Panią BZ w działalności rolniczej.

10.  W jaki sposób działki nr 1, 2 i 3 były wykorzystywane przez Pana lub/i Pana małżonkę przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu dokonanej dostawy?

Odpowiedź: Porównaj odpowiedź na pytanie 6 powyżej.

11.  Jeśli działki nr 1, 2 i 3 były wykorzystywane przez Pana lub/i Pana małżonkę przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu dokonanej dostawy wyłącznie na Pana lub/i Pana małżonki cele prywatne (osobiste), to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Porównaj odpowiedź na pytanie 6 powyżej.

12.  Czy przed dniem sprzedaży działek dokonywał Pan lub/i Pana małżonka jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były to czynności (nakłady)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nie.

13. Czy w celu sprzedaży działek udzielił/a Pan lub/i Pana małżonka udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił/a Pan lub/i Pana małżonka pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana lub/i Pana małżonki imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nie.

14.  Czy wcześniej sprzedawał/a Pan lub/i Pana małżonka inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł/weszła Pan lub/i Pana małżonka w posiadanie tych działek?

b)  w jakim celu działki te zostały przez Pana lub/i Pana małżonkę nabyte?

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana lub/i Pana małżonkę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał/a Pan lub/i Pana małżonka ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) był/a Pan lub/i Pana małżonka zobowiązany/a zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (działki).

Odpowiedź: Z wyjaśnień zainteresowanych wynika, że Pan AZ i Pani BZ w przeszłości byli już stroną umów sprzedaży nieruchomości. Zasadniczo swoje nieruchomości nabyli, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1990 r., zawartej przez Nich z rodzicami BZ, w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. Nr 40, poz. 268), a w późniejszym okresie także w wyniku zawarcia umów zamiany nieruchomości z Gminą (...), inicjowanych przez Gminę (...). Nieruchomości nabyte przez Zainteresowanych, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1990 r., zawartej przez Nich z rodzicami BZ, w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. Nr 40, poz. 268), stanowiły zasadniczo składnik, prowadzonego przez Nich gospodarstwa rolnego. Z wyjaśnień Zainteresowanych wynika, że zajmowali się oni w przeszłości chowem (...) ale tego rodzaju działalność nie jest już przez Nich prowadzona od ok. 20 lat. Zainteresowani nie pamiętają szczegółów ani okoliczności transakcji, w ramach których nabywali dodatkowe Nieruchomości lub sprzedawali dotychczasowe. Z ich wyjaśnień wynika, że ostatnia sprzedaż miała miejsce ponad 10 lat przed datą złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W ocenie Zainteresowanych, powody i okoliczności nabycia oraz sprzedaży innych nieruchomości pozostają jednak bez znaczenia dla wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie i oceny skutków podatkowych transakcji będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Na potrzeby wniosku należy przyjąć, że czynności nabycia i sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowanych miały charakter okazjonalny i niezorganizowany, następowały w ramach zarządu majątkiem prywatnym i tylko w celu zamiany składników rzeczowych tego majątku na aktywa pieniężne.

Pytanie (ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż Nieruchomości przez AZ i BZ na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością stanowiła czynność opodatkowaną VAT, która powinna była być udokumentowana fakturą VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez AZ i BZ na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie stanowiła czynności opodatkowanej VAT i nie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT.

W związku z tą sprzedażą AZ i BZ nie działali bowiem jako podatnicy podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie jako osoby fizyczne rozporządzające składnikiem majątku prywatnego w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. W konsekwencji, analizowana transakcja pozostawała poza zakresem opodatkowania VAT, i nie mogła być klasyfikowana jako czynność zwolniona z VAT lub opodatkowana według określonej stawki.

W tym miejscu warto przypomnieć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie ulega wątpliwości, że Nieruchomości sprzedane Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością nie były wykorzystywane przez AZ i BZ dla celów zarobkowych, w szczególności dla celów firmowych AZ lub innej działalności podlegającej VAT. W rezultacie, przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie działali Oni w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1-6 ustawy o VAT. Z powyższych względów należy uznać, że sprzedaż przez AZ i BZ Nieruchomości, dokonana przez Nich, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, była poza zakresem opodatkowania VAT i nie mieli Oni obowiązku udokumentowania tej sprzedaży fakturą VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT przesądza, że podatnikami są podmioty, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, a działalność gospodarcza obejmuje w szczególności działalność producentów, handlowców i usługodawców oraz wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dla opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług nie wystarcza samo ustalenie, że przedmiot sprzedaży jest gruntem, a więc towarem w rozumieniu ustawy o VAT. Konieczne jest także ustalenie, że zbywca działa przy tej konkretnej czynności jako podatnik VAT, tj. że sprzedaż następuje, w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W przypadku osób fizycznych sprzedających nieruchomości z majątku prywatnego decydujące znaczenie ma zatem nie sam status gruntu, wartość transakcji ani status nabywcy, lecz całokształt działań podejmowanych przez sprzedających.

W analizowanym przypadku AZ i BZ nie podejmowali działań właściwych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nieruchomości zostały przez Nich nabyte do majątku prywatnego, pozostawały objęte ustawową wspólnością majątkową małżeńską, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności AZ i nie były wykorzystywane w Jego działalności gospodarczej, nie były oddawane w najem ani dzierżawę, nie były przedmiotem podziałów geodezyjnych, dokonywanych w celu ich komercyjnego zbycia, nie były uzbrajane ani ulepszane, a AZ i BZ nie prowadzili działań marketingowych, zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności nie publikowali ofert ich sprzedaży i nie korzystali z usług pośredników. Uprawa części Nieruchomości na własne potrzeby rodziny potwierdza prywatny, a nie gospodarczy charakter ich wykorzystania.

Bez znaczenia dla oceny tej konkretnej transakcji pozostaje to, że AZ prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowo-sprzętowych oraz że niektóre z nieruchomości (nieobjęte jednak pytaniem w ramach tego wniosku) zostały wprowadzone przez Niego do ewidencji środków trwałych i są wykorzystywane lub wynajmowane w związku z tą działalnością. Te inne nieruchomości stanowią odrębną sferę majątkową i gospodarczą. Nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży, na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie były natomiast związane z działalnością gospodarczą AZ ani BZ. Określona osoba może przecież działać w charakterze podatnika w jednym obszarze aktywności, a jednocześnie w innej czynności występować wyłącznie jako osoba prywatna wykonująca prawo własności (zarząd majątkiem prywatnym/osobistym).

Podobny wniosek wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.306.2025.3.AMA, w której za prawidłowe uznano stanowisko, że sprzedaż przez małżonków działki z majątku prywatnego, nawet z pozwoleniem na budowę i mimo posiadania przez zainteresowanych statusu podatników VAT z innych tytułów, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej VAT, jeśli nie wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Nie zmienia tej oceny również fakt, że Nieruchomości stanowiły tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Kwalifikacja gruntu jako terenu budowlanego miałaby znaczenie dopiero wtedy, gdyby sprzedający działali jako podatnicy VAT. W niniejszej sprawie, nie jest spełniona przesłanka podmiotowa opodatkowania, tj. AZ i BZ nie występowali w odniesieniu do tej sprzedaży jako podatnicy, prowadzący działalność gospodarczą, w zakresie obrotu nieruchomościami.

Stanowisko to odpowiada utrwalonej linii orzeczniczej TSUE i sądów administracyjnych. W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), Trybunał wskazał, że sprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę może podlegać VAT tylko wtedy, gdy nie stanowi jedynie zwykłego wykonywania prawa własności. W praktyce oznacza to, że podatnikiem VAT jest dopiero osoba podejmująca aktywne działania właściwe dla profesjonalnego handlowca, takie jak uzbrojenie terenu, czy prowadzenie szerokiej kampanii reklamowej.

Takie podejście potwierdza również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18. NSA uznał w nim, że nie każda aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje uznanie jej za podatnika VAT, a takie okoliczności jak podział gruntu, okres dokonywania transakcji czy wysokość przychodu nie powinny same w sobie decydować o opodatkowaniu VAT. Istotne są dopiero działania, wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, w szczególności profesjonalne działania handlowe, uzbrojenie terenu albo kampania reklamowa.

Również najnowsze orzecznictwo po wyroku TSUE w sprawie C-213/24 nie prowadzi do odmiennej oceny. W sprawie C-213/24 Trybunał dopuścił uznanie za podatnika VAT osoby, która sprzedaż gruntu z majątku osobistego powierza profesjonalnemu przedsiębiorcy, działającemu jako pełnomocnik, podejmującemu aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami z użyciem środków podobnych do stosowanych przez handlowców.

Taka sytuacja nie zachodzi w opisanym stanie faktycznym, gdyż AZ i BZ nie powierzyli przygotowania sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, nie zlecali uzbrojenia Nieruchomości, nie prowadzili kampanii marketingowej i nie przygotowywali Nieruchomości jako produktu inwestycyjnego.

Istotne jest także to, że pozwolenie na budowę zostało uzyskane przez kupującą Spółkę własnym staraniem i na własny koszt, w celu realizacji Jej własnej inwestycji. Działania podjęte przez Nabywcę nie mogą być natomiast utożsamiane z aktywnością gospodarczą Sprzedających.

W podobnym kierunku wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 kwietnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2150/21, wskazując, że należy odróżnić sytuację, w której sprzedający zatrudnia profesjonalny podmiot do uatrakcyjnienia nieruchomości, od sytuacji, w której to nabywca dostosowuje nieruchomość do własnych potrzeb inwestycyjnych; w tym drugim przypadku działania nabywcy nie przesądzają o tym, że sprzedający działa jako podatnik VAT.

Zbieżny pogląd prezentowany jest także w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2026 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.826.2021.13.SM, wydanej po wyroku sądu, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził prawidłowość stanowiska, że sprzedaż działek budowlanych, w ramach majątku prywatnego przez małżonków, nie podlega VAT, jeżeli zbywcy nie działają jako podatnicy w związku z tą sprzedażą.

W interpretacji z dnia 16 czerwca 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.354.2025.2.MŻ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził natomiast, że sprzedaż niezabudowanej działki przez osobę fizyczną, która nie podejmuje działań, wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej, nie podlega VAT jako zbycie majątku prywatnego.

Na szczególną uwagę zasługuje także interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP4-3.4012.82.2025.2.AAR, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozróżnił nieruchomość wykorzystywaną komercyjnie, przy sprzedaży której sprzedający działali jako podatnicy VAT, od innych działek, których dostawa nie spełniała przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Potwierdza to, że sam fakt posiadania przez osobę fizyczną innych nieruchomości lub wykorzystywania niektórych nieruchomości w działalności gospodarczej nie przesądza automatycznie o opodatkowaniu VAT sprzedaży każdej innej nieruchomości należącej do majątku prywatnego.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez AZ i BZ była okazjonalnym rozporządzeniem majątkiem prywatnym, a nie przejawem działalności handlowej. AZ i BZ nie zaangażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Nie wystąpili zatem jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Skoro AZ i BZ nie działali jako podatnicy VAT w odniesieniu do tej sprzedaży, to transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, nie powstał również obowiązek udokumentowania jej fakturami VAT. Obowiązek wystawienia faktury, zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, dotyczy podatnika dokumentującego sprzedaż lub inne czynności, objęte regulacjami fakturowymi; skoro w niniejszej sprawie AZ i BZ nie działali jako podatnicy VAT, podstawą dokumentowania transakcji pozostaje akt notarialny, a nie faktura VAT.

Mając na uwadze powyższe, prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że sprzedaż Nieruchomości przez AZ i BZ na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie stanowi czynności opodatkowanej VAT, z uwagi na brak możliwości przypisania Im statusu podatników w związku z przedmiotową transakcją, a Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zobowiązana była do zapłaty z tytułu tej czynności (jako kupujący) podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje

się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający
na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów, stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach zarządu majątkiem prywatnym, sprzedali Państwo w roku 2025, na rzecz Spółki z o.o., prawo własności niezabudowanych gruntów, stanowiących działki nr 1, 2 i 3. Nieruchomości stanowiły tereny budowlane, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podstawowe przeznaczenie działek to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi. Nabyli Państwo prawo własności działek do majątku prywatnego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z roku 1990, zawartej przez Państwa z rodzicami małżonki oraz umowy zamiany z roku 2021 zawartej z Gminą. Przez cały czas pozostawali Państwo współwłaścicielami ww. działek, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Od dnia nabycia działek przez Państwa do dnia ich sprzedaży w roku 2025 na rzecz Spółki z o.o., nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ich ulepszenie. Nie dokonywali ich podziałów geodezyjnych, nie oferowali ich publicznie do sprzedaży, itp. Przed dniem sprzedaży działek nie dokonywał ani Pan, ani Pana małżonka jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży, takich jak: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie dróg dojazdowych do działek, ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były one wynajmowane ani dzierżawione przez Państwa na rzecz osób trzecich. Wszystkie wyżej wymienione działki były wykorzystywane przez Państwa do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W większości przedmiotowe działki stanowiły łąki i nie były uprawiane. Tylko na niewielkiej części tych działek było uprawiane (...), ale wyłącznie na potrzeby prywatne (konsumpcyjne) rodziny. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług transportowo-sprzętowych. Nieruchomości, których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, nie były i nie są związane, ani wykorzystywane na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Natomiast Pana żona nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i nie była i w dalszym ciągu nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Ani Pan, ani Pana małżonka nie posiadał/a i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Działki nr 1, 2 i 3 stanowiły składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego, ale nie były wykorzystywane przez Pana, ani Pana żonę w działalności rolniczej. Nie prowadzili, nie prowadzą ani nie zamierzają Państwo prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Do sprzedaży, opisanych wyżej działek, przez Państwa na rzecz Spółki z o.o. nie doszło w wyniku Państwa starań. Nie zamieszczali Państwo żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, nie angażowali też do ich sprzedaży żadnych pośredników. Przed sfinalizowaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości i przeniesieniem ich własności na kupującą Spółkę, Spółka z o.o. uzyskała własnym staraniem i na koszt własny pozwolenie na budowę, pozwalające Jej wybudować na Nieruchomości zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zakresie dopuszczalnym postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki z o.o. stanowiła czynność opodatkowaną VAT.

W niniejszej sprawie, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy w przypadku dokonanej sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 działali Państwo w charakterze podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, i w dalszej konsekwencji, czy wskazana wyżej czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu, dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że nabyli Państwo prawo własności działek do majątku prywatnego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z roku 1990, zawartej przez Państwa z rodzicami małżonki oraz umowy zamiany z roku 2021 zawartej z Gminą. Od dnia nabycia działek przez Państwa do dnia ich sprzedaży w roku 2025 na rzecz Spółki z o.o., nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ich ulepszenie. Nie dokonywali ich podziałów geodezyjnych, nie oferowali ich publicznie do sprzedaży. Przed dniem sprzedaży działek nie dokonywali Państwo żadnych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży, takich jak: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie dróg dojazdowych do działek, ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek. Nie zamieszczali Państwo żadnych ogłoszeń o sprzedaży ww. nieruchomości, nie angażowali też do ich sprzedaży żadnych pośredników. W celu sprzedaży działek nie udzielali Państwo również nikomu pełnomocnictwa. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były one wynajmowane ani dzierżawione przez Państwa na rzecz osób trzecich. Wszystkie wyżej wymienione działki były wykorzystywane przez Państwa do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W większości przedmiotowe działki stanowiły łąki i nie były uprawiane. Tylko na niewielkiej części tych działek było uprawiane (...), ale wyłącznie na potrzeby prywatne (konsumpcyjne) rodziny. Ani Pan, ani Pana żona nie posiadali i nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Działki nr 1, 2 i 3 nie były wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej. Nie prowadzili, nie prowadzą ani nie zamierzają Państwo prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpili Państwo, w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o Państwa aktywności w przedmiocie dokonanej w roku 2025 sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów, zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, który przesądziłby, że sprzedaż ww. działek wypełniła przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Państwa należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki nr 1, 2 i 3, skorzystali Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnili Państwo przesłanek, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpili Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, korzystali Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie było wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawiło Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, nie działali Państwo w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży ww. działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Państwa dotyczą również kwestii obowiązku udokumentowana fakturą sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki z o.o.

Należy wskazać, że zasady wystawiania faktur zostały uregulowane w Dziale XI ustawy, w Rozdziale 1 – Faktury.

W świetle art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Elementy jakie powinna zawierać faktura wymienione zostały w art. 106e ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak już wskazano wyżej, na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnik wykonujący czynności, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi.

Fakturę wystawia się tylko wtedy, gdy ustawa tak stanowi. Zatem, podatnik nie może z tytułu wykonania czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wystawić faktury.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż działek o nr 1, 2 i 3przez Państwa nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, brak jest podstaw do wystawienia faktur w celu udokumentowania ww. czynności, bowiem faktury są dowodem dokumentującym wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa działek nr 1, 2 i 3, w sytuacji, gdy nie działali Państwo, w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, nie powinna być udokumentowana poprzez wystawienie faktury, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celnoskarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia, czy Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zobowiązana była do zapłaty z tytułu tej czynności (jako kupujący) podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AZ (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.