Interpretacja 0112-KDIL3.4012.480.2025.1.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

· braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz braku obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż Nieruchomości;

· braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ww. sprzedażą Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 18 września 2025 r. (wpływ 18 września 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…) Spółka komandytowa;

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· (…);

· (…).

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach złożonego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego występują trzy podmioty mające uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym.

Pierwszym Zainteresowanym jest spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowana będąca stroną postępowania – dalej jako „Wnioskodawca” lub „Kupujący”). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność deweloperską.

Drugim Zainteresowanym jest osoba fizyczna posiadająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowany niebędący stroną postępowania – dalej jako „Zainteresowany 2” lub „Sprzedający 1”).

Trzecim Zainteresowanym jest osoba fizyczna posiadająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – dalej jako „Zainteresowana 3” lub „Sprzedająca 2”).

Zainteresowany 2 i Zainteresowana 3 łącznie będą dalej zwani „Sprzedającymi”.

Zainteresowany 2 i Zainteresowana 3 są współwłaścicielami zabudowanej działki o numerze (…) o powierzchni (…) m², położonej w (…) i objętej księgą wieczystą numer (…) (dalej jako „Nieruchomość”), którą posiadają w udziałach:

· Zainteresowany 2 w udziale 3/4,

· Zainteresowana 3 w udziale 1/4.

Częścią składową Nieruchomości jest:

· budynek mieszkalny trzykondygnacyjny o powierzchni zabudowy (…) m²,

· budynek garażu jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy (…) m².

Zainteresowany 2 nabył swój udział w Nieruchomości w następujący sposób:

· udział wynoszący 1/4 części we współwłasności Nieruchomości, Zainteresowany 2 nabył na podstawie umowy darowizny (wspólnie z żoną) od swoich rodziców w roku 1983 oraz wobec ustania wspólności majątkowej małżeńskiej z żoną, w związku z jej śmiercią w dniu (…) października 2021 r.,

· udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości nabył w spadku po matce zmarłej w dniu (…) grudnia 2022 r., co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) marca 2023 r.

Zainteresowana 3 nabyła swój udział w Nieruchomości w drodze zapisu windykacyjnego na podstawie testamentu z dnia (…) lutego 2021 r., co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z dnia (…) lipca 2022 r.

Zainteresowany 2 jest obecnie na emeryturze i podjął decyzję o sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości w ramach zarządzania prywatnym majątkiem. Podobnie, decyzja Zainteresowanej 3 o sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości odbywa się w ramach zarządzania prywatnym majątkiem.

Sprzedający zawarli w dniu (…) stycznia 2025 r. umowę pośrednictwa na prawach wyłączności z licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż Nieruchomości. Czynności pośrednictwa na mocy tej umowy miały standardowy charakter i obejmowały:

1) sporządzenie oferty nieruchomości (opis, dokumentacja zdjęciowa itp.),

2) działania marketingowe mające na celu wyszukanie kontrahenta, w tym m.in.: wprowadzenie oferty do własnej bazy danych, umieszczenie na własnej stronie internetowej i portalach współpracujących, przekazania informacji o nieruchomości innym, współpracującym z nim pośrednikom oraz klientom z bazy Pośrednika, promocję w mediach społecznościowych,

3) prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom, w terminach i w sposób uzgodniony ze Sprzedającymi,

4) przedstawienie ofert zakupu nieruchomości, złożonych przez potencjalnych klientów Sprzedającym,

5) reklamowanie oferty, wybór środków i metod działania należy do Pośrednika, wynika z jego wiedzy i doświadczenia na rynku nieruchomości,

6) udział Pośrednika w negocjacjach stron umowy zbycia oraz przygotowanie organizacyjne i dokumentacyjne umowy przedwstępnej, jak i umowy przenoszącej prawa do Nieruchomości (za zgodą i życzeniem Zamawiającego).

Sprzedający nie udzielali Pośrednikowi pełnomocnictw do zawarcia lub dokonania czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jak również nie wydano dla niej aktualnej decyzji o warunkach zabudowy.

Zainteresowany 2 oraz Zainteresowana 3 nie są podatnikami podatku od towarów i usług i nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowany 2 oraz Zainteresowana 3 nie prowadzą i nie prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak również nie są/nie będą rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była i jest wykorzystywana przez Zainteresowanego 2 oraz Zainteresowaną 3, od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy, do celów prywatnych. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej, jak również nie była przedmiotem dzierżawy lub najmu. Zainteresowany 2 oraz Zainteresowana 3, od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości, do momentu planowanej dostawy, nie podejmowali i nie planują podejmować czynności, które mają zwiększyć jej wartość np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp.

Złożony wniosek dotyczy planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy (zdarzenie przyszłe). Sprzedający w dniu (…) marca 2025 r. podpisali z Wnioskodawcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego), w której określono następujące warunki jej sprzedaży:

1) Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Wnioskodawcą przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której sprzedadzą prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym.

2) Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającymi przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

3) Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzająca projekt budowlany na Nieruchomości, wydana Kupującemu, nie później niż do (…) września 2026 r.

4) Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w posiadanie Wnioskodawcy nastąpi nie wcześniej niż z chwilą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i nie później niż 9 miesięcy od dnia jej zawarcia. Wydanie Nieruchomości nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

5) Sprzedający zobowiązali się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 KPC, co do obowiązku wydania Nieruchomości.

6) Strony ustaliły, że koszty posiadania i korzystania z Nieruchomości do dnia jej wydania Wnioskodawcy będą ponosili Sprzedający, a od chwili wydania, koszty będzie ponosił Kupujący.

7) Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej sprzedaży, określonych w umowie przedwstępnej dokumentów i zaświadczeń, potwierdzających prawo do dysponowania Nieruchomością oraz jej status prawny.

8) Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej sprzedaży, następujące dokumenty i zaświadczenia:

a) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach od nieruchomości wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej,

b) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

9) Sprzedający zobowiązali się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również do niezawierania do tego terminu bez zgody Kupującej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy przedwstępnej.

10) Kupujący na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązał się dokonać zapłaty zadatku na rzecz Sprzedających na rachunki bankowe wskazane w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

11) Kupujący zobowiązał się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy przedwstępnej na zasadach i w terminie określonym w umowie przedwstępnej sprzedaży.

12) Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (…) listopada 2025 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (…) października 2025 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja obejmująca warunki zabudowy dla Nieruchomości, dotyczące budowy budynku lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie nie jest związane z zapłatą odstępnego przez Kupującego.

13) Ponadto, Wnioskodawca ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (…) września 2026 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (…) sierpnia 2026 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i obejmująca pozwolenie na budowę na Nieruchomości, dotycząca budowy budynku lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie jest związane z zapłatą odstępnego przez Wnioskodawcę i umowa przedwstępna reguluje zasady zaliczenia zapłaconego uprzednio zadatku na poczet zapłaty odstępnego.

14) Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy prawa własności Nieruchomości, na podstawie umowy przedwstępnej. Sprawa opisana we wniosku (opis zdarzenia przyszłego) nie jest w trakcie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i czy Sprzedający są zobowiązani do wystawienia faktury na rzecz Wnioskodawcy?

2. Czy w sytuacji, gdy sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca z tytułu zakupu Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Zainteresowanego 2 i/lub Zainteresowanej 3?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Państwa zdaniem, w sytuacji sprzedaży Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Sprzedający nie będą zobligowani do wystawienia faktur na rzecz Wnioskodawcy.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawy o VAT”), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższych przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej k.c.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Z kolei w myśl art. 46 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, należy zwrócić uwagę także na zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Przy czym, dla skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Wymaga także wskazania na przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Kolejno należy wskazać, iż zgodnie z art. 146ef ust. 1 pkt 1 w związku z art. z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Dalej trzeba zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości, podatnikiem jest podmiot podejmujący działania, które są zbliżone do działalności, np. deweloperów, bądź pośredników nieruchomościami. Zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: – po pierwsze – czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, – po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, iż w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny (dalej także jako „NSA”), w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07). Sąd wskazał w uchwale kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z tą uchwałą, stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zdaniem NSA „(...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem, w opinii Sądu „(...) ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Ponadto, w przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają również wytyczne wynikające z orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym Trybunał zajął stanowisko, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. TSUE stwierdził także, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.

Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, jeśli Sprzedający dokonają sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonana zostanie okazjonalnie (czy jednorazowo) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru przez wykonanie czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, oznacza to, że Sprzedający nie będą wykonywali działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że okoliczności będące przyczyną dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości nie wskazują, że Zainteresowany 2 i/lub Zainteresowana 3 zmierzali bądź zmierzają do wykorzystania Nieruchomości w celu prowadzenia działalności podobnej do podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, bowiem udziały w Nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny bądź spadku oraz nie były podejmowane czynności zmierzające do podniesienia atrakcyjności Nieruchomości, celem jej sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp.

Tak więc, przy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający korzystają i będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, planowane przez Sprzedających zbycie udziałów w Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

Państwa zdaniem, z tytułu zakupu przez Wnioskodawcę Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, będzie on uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktur otrzymanych od Sprzedających, tylko wyłącznie, gdy sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie:

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, lecz do czynności, które nie są obciążone podatkiem od towarów i usług, w tym do czynności zwolnionych od podatku. Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu otrzymanych faktur od Sprzedających (Zainteresowanego 2 lub Zainteresowanej 3), faktury takie musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro, transakcja sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach przedstawionych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co przedstawiono i uzasadniono w punkcie Ad. 1., to Wnioskodawca nie miałby prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, a wynikającej z faktur otrzymanych od Zainteresowanego 2 i/lub Zainteresowanej 3.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami zabudowanej działki nr (…). Częścią składową Nieruchomości jest budynek mieszkalny oraz budynek garażu. Zainteresowany 2 nabył udział wynoszący 1/4 części we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny (wspólnie z żoną) od swoich rodziców w roku 1983 oraz wobec ustania wspólności majątkowej małżeńskiej z żoną, w związku z jej śmiercią (…) października 2021 r., oraz udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości w spadku po matce zmarłej, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) marca 2023 r. Zainteresowana 3 nabyła swój udział w Nieruchomości w drodze zapisu windykacyjnego na podstawie testamentu z (…) lutego 2021 r., co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z (…) lipca 2022 r.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i czy Sprzedający są zobowiązani do wystawienia faktury na rzecz Kupującej.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Nieruchomości, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, będącej własnością Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie są podatnikami podatku od towarów i usług i nie prowadzą oraz nie prowadzili działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy, jak również nie są/nie będą rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była i jest wykorzystywana przez Sprzedających, od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy, do celów prywatnych. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej, jak również nie była przedmiotem dzierżawy lub najmu. Sprzedający, od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości, do momentu planowanej dostawy, nie podejmowali i nie planują podejmować czynności, które mają zwiększyć jej wartość np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp.

Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi po spełnieniu określonych w niej warunków, tj.:

1) Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Wnioskodawcą przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której sprzedadzą prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym.

2) Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającymi przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności Nieruchomości, za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

3) Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzająca projekt budowlany na Nieruchomości, wydana Kupującemu, nie później niż do (…) września 2026 r.

4) Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w posiadanie Wnioskodawcy nastąpi nie wcześniej niż z chwilą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i nie później niż 9 miesięcy od dnia jej zawarcia. Wydanie Nieruchomości nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

5) Sprzedający zobowiązali się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 KPC, co do obowiązku wydania Nieruchomości.

6) Strony ustaliły, że koszty posiadania i korzystania z Nieruchomości do dnia jej wydania Wnioskodawcy będą ponosili Sprzedający, a od chwili wydania koszty będzie ponosił Kupujący.

7) Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej sprzedaży, określonych w umowie przedwstępnej dokumentów i zaświadczeń, potwierdzających prawo do dysponowania Nieruchomością oraz jej status prawny.

8) Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do pozyskania i przedłożenia do umowy przyrzeczonej sprzedaży, następujące dokumenty i zaświadczenia:

a) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach od nieruchomości wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej,

b) zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach wydane nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

9) Sprzedający zobowiązali się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również do niezawierania do tego terminu bez zgody Kupującej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy przedwstępnej.

10) Kupujący na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązał się dokonać zapłaty zadatku na rzecz Sprzedających na rachunki bankowe wskazane w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

11) Kupujący zobowiązał się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy przedwstępnej na zasadach i w terminie określonym w umowie przedwstępnej sprzedaży.

12) Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (…) listopada 2025 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (…) października 2025 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja obejmująca warunki zabudowy dla Nieruchomości, dotyczące budowy budynku lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie nie jest związane z zapłatą odstępnego przez Kupującego.

13) Ponadto, Wnioskodawca ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej do dnia (…) września 2026 r., wyłącznie, jeżeli do dnia (…) sierpnia 2026 r. nie zostanie mu wydana na swobodny wniosek, ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i obejmująca pozwolenie na budowę na Nieruchomości, dotyczących budowy budynku lub budynków wskazanych przez stronę Kupującą we wniosku. Odstąpienie takie jest związane z zapłatą odstępnego przez Wnioskodawcę i umowa przedwstępna reguluje zasady zaliczenia zapłaconego uprzednio zadatku na poczet zapłaty odstępnego.

14) Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy prawa własności Nieruchomości, na podstawie umowy przedwstępnej. Sprawa opisana we wniosku (opis zdarzenia przyszłego) nie jest w trakcie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

Ponadto, Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa na prawach wyłączności z licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż Nieruchomości. Czynności pośrednictwa na mocy tej umowy miały standardowy charakter i obejmowały:

1) sporządzenie oferty nieruchomości (opis, dokumentacja zdjęciowa itp.),

2) działania marketingowe mające na celu wyszukanie kontrahenta w tym m.in.: wprowadzenie oferty do własnej bazy danych, umieszczenie na własnej stronie internetowej i portalach współpracujących, przekazania informacji o nieruchomości innym, współpracującym z nim pośrednikom oraz klientom z bazy Pośrednika, promocję w mediach społecznościowych,

3) prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom, w terminach i w sposób uzgodniony z Sprzedającymi,

4) przedstawienie ofert zakupu nieruchomości, złożonych przez potencjalnych klientów Sprzedającym,

5) reklamowanie oferty, wybór środków i metod działania należy do Pośrednika, wynika z jego wiedzy i doświadczenia na rynku nieruchomości,

6) udział Pośrednika w negocjacjach stron umowy zbycia oraz przygotowanie organizacyjne i dokumentacyjne umowy przedwstępnej, jak i umowy przenoszącej prawa do Nieruchomości (za zgodą i życzeniem Zamawiającego).

Sprzedający nie udzielali Pośrednikowi pełnomocnictw do zawarcia lub dokonania czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Należy jednak zauważyć, że ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży z Kupującym oraz zawarcie umowy pośrednictwa na prawach wyłączności z licencjonowanym Pośrednikiem, której przedmiotem była sprzedaż Nieruchomości, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C‑181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…), za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej obowiązku wystawienia faktury dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w ww. działce należy wskazać, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług przez podatników, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr (…) – jak wyżej wskazano – Sprzedający nie będą występować w charakterze podatnika podatku VAT, a transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, w związku ze sprzedażą udziału w przedmiotowej działce, Sprzedający nie będą zobowiązani do wystawienia faktury na podstawie art. 106b ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający nie będą zobowiązani do wystawienia faktury na rzecz Kupującego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających, w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości, tj. zabudowanej działki nr (…), nie będą działali jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.