Potencjalna sprzedaż udziałów w działkach o numerach A, B, C nie będzie dla Państwa stanowiła sprzedaż w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu w art. 15 ust. 2 ustawy. W zakresie takiej sprzedaży nie będą Państwo podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, transakcje sprzedaży udziałów w działkach nr A, B, C nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wnioskodawcy, będący osobami fizycznymi, są współwłaścicielami działek nr A, B i C, które powstały z podziału działki odzyskanej po wywłaszczeniu i dziedziczonej. Działki nie były wykorzystywane do celów gospodarczych, a podjęto działania, takie jak podział, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
18 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr A, B i C.
Uzupełnili go Państwo pismem z 28 września 2025 r. (wpływ 1 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
(…)
2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
(…)
Opis zdarzenia przyszłego
Przedmiotowy teren przy ul. (...) w (...) należał od pokoleń do rodziny (…) (zwanej dalej Wnioskodawcą). W latach 70-tych XX wieku teren został przymusowo wywłaszczony przez ówczesne władze od dziadków Wnioskodawcy. W latach 90-tych XX wieku, matka Wnioskodawcy rozpoczęła starania o odzyskanie wywłaszczonego terenu.
Część wywłaszczonego terenu położonego przy ul. (...) odzyskano decyzją o sygnaturze (…), która stała się decyzją prawomocną dnia (…) sierpnia 2010 r. W przywołanej decyzji zawarte są działki, których obszar obejmuje obecne działki, których dotyczy złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Pozostałe działki zawarte we wspomnianej decyzji zostały utracone z powodu oddania ich przez Państwo w użytkowanie wieczyste (po wniesieniu odwołania przez użytkownika wieczystego).
Zgodnie z powołaną decyzją, właścicielami odzyskanego gruntu stały się po połowie matka Wnioskodawcy, tj. (…) oraz jej siostra (…). Za życia matki Wnioskodawcy, odzyskane działki zostały na wniosek Właścicieli scalone i uzyskały wspólny nr X obr. (...).
Po śmierci matki Wnioskodawcy, (…) w 2018 r., jej część odzyskanych działek, w równych udziałach, odziedziczył Wnioskodawca oraz brat Wnioskodawcy, (…).
W połowie 2022 r., Wnioskodawca wraz z (…) (dalej zwanymi łącznie Wnioskodawcami), podjęli decyzję o sprzedaży uprzednio scalonej działki. Zamieszczono dwa ogłoszenia na portalach internetowych. Na zamieszczone ogłoszenia odpowiedziały jedynie firmy deweloperskie.
Finalnie, po przeprowadzonych rozmowach z potencjalnymi nabywcami, otrzymano dwie oferty kupna w cenie istotnie niższej niż zakładana. Ponadto, oba zainteresowane podmioty uzależniały kupno działki od zawarcia umowy przedwstępnej. W treść umowy przedwstępnej miał wchodzić zapis o konieczności uzyskania korzystnej dla nabywcy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (zwane dalej decyzją WZ) w okresie od dziewięciu miesięcy do półtora roku. W przypadku braku uzyskania korzystnej dla nabywcy decyzji WZ, potencjalna umowa nie weszłaby w życie. Pomimo iż działka dłuższym bokiem była przyległa do ul. (...), która jest droga publiczną, potencjalni nabywcy sygnalizowali także temat konieczności przebudowy drogi dojazdowej do terenu, co spowodowało ostatecznie ich wycofanie się z zamiaru kupna.
W związku z fiaskiem negocjacji, Wnioskodawcy podjęli decyzję o podziale działki na mniejsze części i o ponownej próbie sprzedaży pod domy jednorodzinne po zakończeniu procedury podziałowej. Podczas próby podziału działki, okazało się, iż działka jest rolna, a w konsekwencji tego nie można jej podzielić bez posiadania decyzji WZ dla poszczególnych fragmentów.
Wnioskodawca w pierwszej kolejności chciał sprawdzić, czy działka jest pozbawiona faktycznie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wnioskodawca zlecił sporządzenie kilku koncepcji zagospodarowania terenu i przedstawił je do opinii w Zarządzie Dróg Miasta (...). M.in. w opinii z dnia (…) grudnia 2022 r., Zarząd Dróg Miasta (...) potwierdził, że istniejąca droga (...) jest wystarczająca dla dojazdu tylko dla zabudowy jednorodzinnej. Jakakolwiek inna zabudowa (wielorodzinna, szeregowa, bliźniacza) wymaga przebudowy drogi na odcinku ok. 200 m na koszt inwestora.
Mając na uwadze nieregularny kształt działki, Wnioskodawcy podjęli decyzję o podziale działki na cztery części po około 5 ar każda oraz dodatkowo na dwa wąskie fragmenty o łącznej powierzchni nieco powyżej 1 ara i maksymalnej szerokości około 3 metrów. Dwa wspomniane fragmenty nie nadają się na zabudowę jednorodzinną z uwagi na ich wielkość oraz kształt.
W lutym 2023 r. złożone zostały wnioski o warunki zabudowy dla czterech domów jednorodzinnych. W sierpniu 2023 r. otrzymano prawomocne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, co umożliwiło we wrześniu 2023 r. złożenie wniosku o podział działki. Jednocześnie, w lutym 2023 r. Miasto (...) ogłosiło przystąpienie do sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w związku z czym Wydział Geodezji zawiesił postępowanie podziałowe na minimum 6 miesięcy.
W kwietniu 2024 r. procedura podziałowa została odwieszona, a Wnioskodawcy ponownie rozpoczęli poszukiwanie potencjalnych nabywców poprzez ogłoszenie w Internecie. 11 września 2024 r. Właściciele otrzymali ostateczną decyzję o podziale działki. Działka o numerze X została podzielona na sześć części kolejno o numerach: A, D, B, C, E, F.
Potencjalni nabywcy, w przypadku nabycia którejś z wydzielonej działek w trakcie trwania prac nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), narażeni są na ryzyko niekorzystnych dla nich zapisów dla zabudowy w planie miejscowym przygotowywanym przez Miasto (...), co potencjalnie może skutkować brakiem możliwości realizacji budowy domu.
W maju 2024 r. Wnioskodawcy zawierają umowę przedwstępną sprzedaży działki B. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego znajdują się m.in. zapisy rozwiązujące, tj. zabezpieczające kupujących przed powyżej opisaną sytuacją z MPZP. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. tylko pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę dla domu jednorodzinnego.
W związku z powyższym oraz w związku z uzyskaniem przez Wnioskodawców informacji od organu przygotowującego MPZP o czasie trwania sporządzania takiego planu (minimum 3 lata), Wnioskodawcy decydują o przystąpieniu do sukcesywnego przygotowania projektów budowlanych oraz pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek. Działanie jest motywowane faktem, iż ewentualny Plan Miejscowy nie może wpłynąć na prawomocnie wydane pozwolenie na budowę, w przeciwieństwie do istniejących decyzji WZ, które to decyzje unieważnia.
Do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Miasto (...) nie wyłożyło projektu rysunku i zapisów planu dla terenu, których dotyczy wspomniany wniosek. Brak powołanego projektu powoduje niepewność odnośnie przeznaczenia opisywanego terenu oraz ustalonych parametrów zabudowy. Wnioskodawcy uzyskują ostateczne pozwolenia na budowę kolejno w sierpniu 2024 r. oraz kwietniu i maju 2025 r.
Wnioskodawcy są polskimi rezydentami podatkowymi, posiadający nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium polski.
Dane powołanych wyżej dokumentów:
· dom B1 − Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr (…) z dn. (…) lipca 2023 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2023 r.,
· dom B2 − Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr (…) z dn. (…) lipca 2023 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2023 r.,
· dom B3 − Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr (…) z dn. (…) lipca 2023 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2023 r.,
· dom B4 − Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr (…) z dn. (…) lipca 2023 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2023 r.
Decyzja nr (…) z dn. (…) sierpnia 2024 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości − ostateczna w dn. 11 września 2024 r. − wydana na podstawie ww. decyzji o ustaleniu zabudowy.
· dom B1 − Decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) lipca 2024 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2024 r.,
· dom B2 − Decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) maja 2025 r. − ostateczna w dn. (…) maja 2025 r.,
· dom B4 − Decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) marzec 2025 r. − ostateczna w dn. (…) kwietnia 2025 r.
Uzupełnili Państwo opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:
1. Czy są Państwo czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT? Jeżeli tak, to z tytułu prowadzenia jakiej działalności. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...)− nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
(...) − nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
(...)− nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
2. Jakie udziały w działkach nr A, B i C posiada każdy ze współwłaścicieli (Wnioskodawczyni, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − w działce nr A − udział ¼, w działce nr B − udział ¼, w działce nr C − udział ¼;
(...) − w działce nr A − udział ¼, w działce nr B − udział ¼, w działce nr C − udział ¼;
(...) − w działce nr A − udział ½, w działce nr B − udział ½, w działce nr C − udział ½.
3. W jaki konkretnie sposób pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − nie wykorzystywała, nie wykorzystuje, ani aż do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywać pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C do czerpania z nich pożytków, a co za tym idzie we wspomnianym okresie nie powstały czynności mogące podlegać, nie podlegać bądź być zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
(...) − nie wykorzystywał, nie wykorzystuje, ani aż do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywać pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C do czerpania z nich pożytków, a co za tym idzie we wspomnianym okresie nie powstały czynności mogące podlegać, nie podlegać bądź być zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
(...) − nie wykorzystywała, nie wykorzystuje, ani aż do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywać pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C do czerpania z nich pożytków, a co za tym idzie we wspomnianym okresie nie powstały czynności mogące podlegać, nie podlegać bądź być zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
4. Czy pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C były/są/będą wykorzystywane przez Państwa przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − nie wykorzystywała działki nr X, a obecnie nie wykorzystuje działek powstałych po podziale o nr A, B i C na żadne cele. Stanowią one jedynie składnik majątku prywatnego. Posiadane działki pozostają we współwłasności, co istotnie ogranicza możliwość ich skutecznego użytkowania w jakimkolwiek celu.
(...) − nie wykorzystywał działki nr X, a obecnie nie wykorzystuje działek powstałych po podziale o nr A, B i C na żadne cele. Stanowią one jedynie składnik majątku prywatnego. Posiadane działki pozostają we współwłasności, co istotnie ogranicza możliwość ich skutecznego użytkowania w jakimkolwiek celu.
(...) − nie wykorzystywała działki nr X, a obecnie nie wykorzystuje działek powstałych po podziale o nr A, B i C na żadne cele. Stanowią one jedynie składnik majątku prywatnego. Posiadane działki pozostają we współwłasności, co istotnie ogranicza możliwość ich skutecznego użytkowania w jakimkolwiek celu.
5. Czy posiadali/posiadają Państwo status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej „ustawą”), czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − nie posiadała, ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
(...) − nie posiadał, ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
(...) − nie posiadała, ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
6. Czy pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C były/są/będą wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo konkretnie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej.
(...) − pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej.
(...) − pierwotna działka nr X i działki powstałe po podziale o nr A, B i C nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej.
7. Czy z pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − na działce nr X i działkach powstałych po podziale o nr A, B i C nie prowadziła produkcji, ani uprawy rolnej, a co za tym idzie nie sprzedawała, nie sprzedaje, ani nie będzie sprzedawać jakichkolwiek płodów rolnych.
(...) − na działce nr X i działkach powstałych po podziale o nr A, B i C nie prowadził produkcji, ani uprawy rolnej, a co za tym idzie nie sprzedawał, nie sprzedaje, ani nie będzie sprzedawać jakichkolwiek płodów rolnych.
(...) − na działce nr X i działkach powstałych po podziale o nr A, B i C nie prowadziła produkcji, ani uprawy rolnej, a co za tym idzie nie sprzedawała, nie sprzedaje, ani nie będzie sprzedawać jakichkolwiek płodów rolnych.
8. Kto dokładnie wystąpił z wnioskiem o podział działki nr X? Czy byli to wszyscy współwłaściciele działki? Jeśli nie wszyscy, to kto z Państwa?
Odp.: O podział działki wystąpili wspólnie wszyscy współwłaściciele działki w celu prywatnym, którym jest umożliwienie zniesienia współwłasności.
9. Kto wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr X, czy wszyscy współwłaściciele działki? Jeśli nie wszyscy, to kto z Państwa?
Odp.: Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr X nie występował żaden z Wnioskodawców. O wydanie takiego wniosku chcieli wystąpić zainteresowani kupnem całej działki deweloperzy, uzależniając jej kupno od udzielenia im pełnomocnictwa oraz korzystnych dla nich docelowych warunków zabudowy. Wnioskodawcy nie zgodzili się na udzielenie pełnomocnictwa oraz na zawarcie i warunki proponowanych umów przedwstępnych.
10. Kto wystąpił z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech domów jednorodzinnych, czy wszyscy współwłaściciele działki? Jeśli nie wszyscy, to kto z Państwa?
Odp.: Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech domów jednorodzinnych wystąpili wspólnie wszyscy współwłaściciele działki nr X w celu prawnego umożliwienia podziału tej działki (gdyż była ona działką rolną), a co za tym, w celu uzyskania możliwości przynajmniej częściowego wyjścia ze współwłasności poprzez sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli udziałów w działkach powstałych w wyniku powyższego podziału.
11. Czy kiedykolwiek udostępniali Państwo pierwotną działkę nr X i działki powstałe po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − nigdy nie udostępniała pierwotnej działki nr X i żadnej z działek powstałych po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
(...) − nigdy nie udostępniał pierwotnej działki nr X i żadnej z działek powstałych po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
(...) − nigdy nie udostępniała pierwotnej działki nr X i żadnej z działek powstałych po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
12. W jaki sposób Państwo (Wnioskodawczyni, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) poszukują/będą poszukiwać nabywcy/nabywców działek nr A, B i C? Czy prowadzili/będą Państwo prowadzić działania marketingowe (zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.), które dotyczyły sprzedaży tych działek (jakie)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − nabywców poszukiwała oraz będzie poszukiwać poprzez ogłoszenia o sprzedaży działek na ogólnodostępnych portalach w Internecie.
(...) − nabywców poszukiwał oraz będzie poszukiwać poprzez ogłoszenia o sprzedaży działek na ogólnodostępnych portalach w Internecie.
(...) − nabywców poszukiwała oraz będzie poszukiwać poprzez ogłoszenia o sprzedaży działek na ogólnodostępnych portalach w Internecie.
13. Czy w przyszłości zamierzają Państwo (Wnioskodawczyni, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielą Państwo pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany do działania w Państwa imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę opisać. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − w przyszłości nie zamierza udzielić żadnemu podmiotowi, ani osobie pełnomocnictwa do działań związanych z działkami nr A, B i C.
(...) − w przyszłości nie zamierza udzielić żadnemu podmiotowi, ani osobie pełnomocnictwa do działań związanych z działkami nr A, B i C.
(...) − w przyszłości nie zamierza udzielić żadnemu podmiotowi, ani osobie pełnomocnictwa do działań związanych z działkami nr A, B i C.
14. Czy przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku zamierzają Państwo (Wnioskodawczyni, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) dokonywać jeszcze jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, tj. działek A, B, C, nie zamierza dokonywać żadnych innych czynności (ponosić żadnych innych nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży, poza ogłoszeniami w Internecie.
(...) − przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, tj. działek A, B, C, nie zamierza dokonywać żadnych innych czynności (ponosić żadnych innych nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży, poza ogłoszeniami w Internecie.
(...) − przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, tj. działek A, B, C, nie zamierza dokonywać żadnych innych czynności (ponosić żadnych innych nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży, poza ogłoszeniami w Internecie.
15. Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane i dla których konkretnie działek?
Odp.: W związku z zamiarem zniesienia współwłasności, jak podniesiono we wniosku, konieczne było uzyskanie przed sprzedażą działek następujących decyzji o pozwoleniu na budowę.
Działka C − została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) lipca 2024 r. − ostateczna w dn. (…) sierpnia 2024 r.; decyzja wydana ze wspólnej inicjatywy Wnioskodawcy i wszystkich Zainteresowanych, w nawiązaniu do stanu faktycznego przedstawionego w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Działka B − została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) maja 2025 r. − ostateczna w dn. (…) maja 2025 r.; decyzja wydana ze wspólnej inicjatywy Wnioskodawcy i wszystkich Zainteresowanych, w nawiązaniu do stanu faktycznego przedstawionego w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Działka A − została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę nr (…) z dn. (…) marca 2025 r. − ostateczna w dn. (…) kwietnia 2025 r.; decyzja wydana ze wspólnej inicjatywy Wnioskodawcy i wszystkich Zainteresowanych, w nawiązaniu do stanu faktycznego przedstawionego w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
16. Czy posiadają Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek) Państwo posiadają, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):
a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyli Państwo tą nieruchomość (działkę)?
b) w jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo tą nieruchomość (działkę)?
c) czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?
d) czy zamierzają Państwo sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?
Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.
Odp.: (...) − udziały w 14 działkach:
− Działka (...), udział ½, nabyta drogą dziedziczenia po ojcu − (…) października 2007 r. i matce (…) maja 2019 r., cele mieszkalne, działka zabudowana − dom jednorodzinny, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...), udział ½, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., cele rekreacyjne, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka E, udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka F, udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) udział w nieruchomości wspólnej, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2008 r. roku na cele mieszkalne. Działka zabudowana domem wielomieszkaniowym, wykorzystywana na cele mieszkalne, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...), udział 8/1000 w nieruchomości wspólnej, nabyta drogą dziedziczenia po wujku (...) września 2018 r. Działka zabudowana domem wielomieszkaniowym, wykorzystywana na cele mieszkalne, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział 8/1000 w nieruchomości wspólnej, nabyta drogą kupna (...) lutego 2013 r. w celach mieszkalnych. Działka zabudowana domem wielomieszkaniowym, wykorzystywana na cele mieszkalne, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
(...) − udziały w 11 działkach:
− Działka (...), udział ½, nabyta drogą dziedziczenia po ojcu (...) października 2007 r. i matce (...) maja 2019 r., cele mieszkalne, działka zabudowana − dom jednorodzinny, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...), udział ½, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., cele rekreacyjne, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka E, udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka F, udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ¼, nabyta drogą dziedziczenia po matce (...) maja 2019 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
(...) − udziały w 11 działkach, w tym własność 2 działek:
− Działka (...), udział 1/1, nabyta drogą dziedziczenia po ojcu (...) maja 1977 r. i matce (...) czerwca 2001 r., cele mieszkalne, działka zabudowana − dom jednorodzinny, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...), udział 1/1, nabyta drogą dziedziczenia po ojcu (...) maja 1977 r. i matce (...) czerwca 2001 r., cele mieszkalne, działka zabudowana - dom jednorodzinny, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka E, udział ½, odzyskana decyzją o sygnaturze (...), która stała się decyzją prawomocną dnia (...) sierpnia 2010 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka F, udział ½, odzyskana decyzją o sygnaturze (…), która stała się decyzją prawomocną dnia (...) sierpnia 2010 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działkami E, F, brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, nabyta drogą kupna (...) czerwca 2025 r. w celu scalenia z działką (...), brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
− Działka (...) , udział ½, odzyskana decyzją o sygnaturze (...), która stała się decyzją prawomocną dnia (...) sierpnia 2010 r., brak wykorzystania, stanowi jedynie składnik majątku, działka niezabudowana, na chwilę obecną brak zamiaru sprzedaży.
17. Czy wcześniej sprzedawali Państwo (Wnioskodawca, Zainteresowana 1 i Zainteresowany 2) inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:
a) kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych działek?
b) w jakim celu działki te zostały przez Państwa nabyte?
c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
d) kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?
f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) byli Państwo zobowiązani zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?
Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (działki).
Odp.: (...) − sprzedała działkę o numerze D (udział ¼). Działka została nabyta drogą dziedziczenia dnia (...) maja 2019 r. Działka nie była użytkowana przed sprzedażą, stanowiła ona jedynie składnik majątku. Sprzedaż została zrealizowana dnia (…) stycznia 2025 r. z uwagi na chęć zniesienia współwłasności. Była to jedna, niezabudowana działka. W Pani ocenie Wnioskodawcy, była to sprzedaż majątku prywatnego nieprzekraczająca ram zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie Wnioskodawca uważa, że w kontekście tej transakcji nie występowałam w roli podatnika podatku VAT. Konsekwencją powyższego, w stosunku do tej transakcji Wnioskodawca nie zarejestrował się, jako czynny podatnik podatku VAT oraz nie wykazywał należnego podatku VAT od tej sprzedaży.
(...) − sprzedał działkę o numerze D (udział ¼). Działka została nabyta drogą dziedziczenia dnia (...) maja 2019 r. Działka nie była użytkowana przed sprzedażą, stanowiła ona jedynie składnik majątku. Sprzedaż została zrealizowana dnia (…) stycznia 2025 r. z uwagi na chęć zniesienia współwłasności. Była to jedna, niezabudowana działka. W ocenie Wnioskodawcy, była to sprzedaż majątku prywatnego nieprzekraczająca ram zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie Wnioskodawca uważa, że w kontekście tej transakcji nie występowałem w roli podatnika podatku VAT. Konsekwencją powyższego, w stosunku do tej transakcji Wnioskodawca nie zarejestrował się, jako czynny podatnik podatku VAT oraz nie wykazywał należnego podatku VAT od tej sprzedaży.
(...) − sprzedała działkę o numerze D (udział ½). Działka została odzyskana decyzją o sygnaturze (...), która stała się decyzją prawomocną dnia (...) sierpnia 2010 r., Działka nie była użytkowana przed sprzedażą, stanowiła ona jedynie składnik majątku. Sprzedaż została zrealizowana dnia 28 stycznia 2025 r. z uwagi na chęć zniesienia współwłasności. Była to jedna, niezabudowana działka. W ocenie Wnioskodawcy, była to sprzedaż majątku prywatnego nieprzekraczająca ram zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie Wnioskodawca uważa, że w kontekście tej transakcji nie występowałam w roli podatnika podatku VAT. Konsekwencją powyższego, w stosunku do tej transakcji Wnioskodawca nie zarejestrował się, jako czynny podatnik podatku VAT oraz nie wykazywał należnego podatku VAT od tej sprzedaży.
Ponadto, dnia (…) września 2025 r. Wnioskodawca oraz pozostali Zainteresowani, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, opisanej w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przystąpili do sprzedaży działki nr B. Wspomniana działka została wymieniona w pytaniu dotyczącym niniejszej interpretacji. W umowie sprzedaży strony wprowadziły zapisy i oświadczenie o trwającym procesie wydawania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej niniejszej działki.
Pytanie
Czy potencjalna sprzedaż działek o numerach A, B, C będzie dla Wnioskodawców stanowiła sprzedaż w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług dokonane na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez pojęcie towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Pojęcie dostawy towarów, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zostało z kolei zdefiniowane w art. 7 ust. 1 powołanej ustawy i jest rozumiane jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub na rezultat takiej działalności.
Zgodnie z ust. 2 tegoż artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Analizując powołane przepisy, transakcja sprzedaży działki niewątpliwie stanowić będzie czynność uznawaną za dostawę towarów dokonaną na terytorium kraju, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje jednak, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT.
Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
W ocenie stanu faktycznego należy zwrócić uwagę na to, iż działki, których dotyczy zapytanie, zostały przez rodziny Wnioskodawców odzyskane po uprzednim przymusowym ich wywłaszczeniu, a Wnioskodawcy nabyli je drogą dziedziczenia. Oznacza to, iż Wnioskodawcy nie nabyli ich w sposób zarobkowy, w celu późniejszej sprzedaży. Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
W połowie roku 2022, po przeprowadzonej naradzie rodzinnej, Wnioskodawcy postanowili sprzedać posiadaną działkę, głównie z powodu poważnych problemów ze zdrowiem jednego z Wnioskodawców, tj. (...). Wnioskodawcy uznali, iż wspólna sprzedaż działki jest jedynym rozwiązaniem, ponieważ żadne z Wnioskodawców nie dysponowało odpowiednimi środkami pieniężnymi, aby samodzielnie spłacić pozostałych Wnioskodawców, co uniemożliwiało wykorzystanie działki na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy podjęli próbę sprzedaży działki bez podejmowania żadnych dodatkowych czynności, tj. podjęli próbę sprzedaży działki w ramach zwykłego zarządu posiadanym majątkiem, poprzez zamieszczenie dwóch ogłoszeń na portalach internetowych. Na zamieszczone ogłoszenia odpowiedziały jedynie firmy deweloperskie, z czego tylko dwie firmy mailowo przedstawiły faktyczne oferty.
Wspomniane wyżej firmy deweloperskie oferowały cenę znacznie niższą od oczekiwanej, tj. od (…) złotych za ar do maksymalnie (…) złotych za ar, gdzie oszacowana cena rynkowa, określona na podstawie ofert sprzedaży w pobliżu podobnych aktywów, oscylowała w okolicach kwoty (…) złotych za ar. Ponadto, firmy te uzależniały zakup od umowy przedwstępnej, w której miał znaleźć się zapis o konieczności uzyskania korzystnej dla nich decyzji WZ w okresie od 9 miesięcy do nawet półtora roku. Dodatkowo, firmy zasygnalizowały temat braku odpowiedniej drogi dojazdowej do terenu, co finalnie spowodowało, że obie firmy wycofały się z negocjacji, a Wnioskodawcy pozostali bez ofert kupna posiadanej działki.
Wnioskodawcy uzyskali opinię z Zarządu Dróg Miasta (...) potwierdzającą, że istniejąca droga (...) jest wystarczająca dla dojazdu tylko dla zabudowy jednorodzinnej. Jakakolwiek inna zabudowa (wielorodzinna, szeregowa, bliźniacza) wymaga przebudowy drogi na odcinku ok. 200 m na koszt inwestora, czego Wnioskodawcy nie byli w stanie sfinansować z własnych środków pieniężnych. Celem Wnioskodawców była jedynie zwykła sprzedaż posiadanej działki po cenie rynkowej w ramach zwykłego zarządu posiadanym majątkiem, a nie jakiekolwiek podnoszenie jej wartości, poprzez przebudowę drogi czy uzbrajanie terenu.
W związku z fiaskiem negocjacji i niemożnością znalezienia kupca na działkę, Wnioskodawcy podjęli jedyną racjonalnie możliwą decyzję i postanowili podzielić działkę na mniejsze części pod zabudowę jednorodzinną. Ze względu na nieregularny kształt działki, Wnioskodawcy zdecydowali o podziale działki na cztery w miarę foremne części po ok. 5 ar oraz o odcięciu dwóch wąskich fragmentów nienadających się do żadnej zabudowy. Nie był to zabieg umożliwiający maksymalizację zysków Wnioskodawców, a jedynie dający nadzieję na jakąkolwiek sprzedaż działki na warunkach zbliżonych do ceny rynkowej.
Konsekwencją decyzji o podziale działki o przeznaczeniu rolnym, była konieczność uzyskania decyzji WZ dla jej poszczególnych fragmentów, bez których taki podział nie byłby prawnie możliwy. Tak więc, wnioskowanie o decyzje WZ, w ocenie Wnioskodawcy, nadal mieściło się w ramach zwykłego zarządu posiadanym majątkiem.
Wnioskodawcy po uzyskaniu decyzji WZ, koniecznych do przeprowadzenia procesu podziału działki oraz zatwierdzeniu wspomnianego podziału, planowali te działki sprzedać, nie wykonując żadnych innych czynności związanych ze sprzedażą działki poza poszukiwaniem potencjalnego nabywcy. Niestety w międzyczasie, Miasto (...) ogłosiło przystąpienie do sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego tego terenu, co oznaczało dla potencjalnych nabywców, że uzyskane decyzje WZ mogą w każdej chwili zostać uchylone, w przypadku niekorzystnych dla nich zapisów dla zabudowy w planie miejscowym przygotowywanym przez Miasto (...). W konsekwencji, potencjalny nabywca mógł utracić możliwość realizacji budowy domu. Wpłynęło to negatywnie na zainteresowanie nabyciem wspomnianych podzielonych już działek.
Po uzyskaniu przez Wnioskodawców informacji od organu przygotowującego MPZP o tym, że czas trwania sporządzania MPZP wynosi minimum 3 lata (nie podano górnej granicy), Wnioskodawcy decydują o przystąpieniu do sukcesywnego przygotowania projektów budowlanych oraz pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek. Działanie to ma zabezpieczyć potencjalnych nabywców, a co za tym idzie, w rzeczywistości pozwolić Wnioskodawcom na sprzedaż działek, bez zwłoki spowodowanej na oczekiwanie wydania MPZP. Zabezpieczenie polega na tym, iż wydanie MPZP nie wpływa na uzyskane wcześniej pozwolenie na budowę, w przeciwieństwie do decyzji WZ, które to MPZP może unieważnić.
Podsumowując, wszelkie potencjalnie specjalistyczne działania Wnioskodawców, tj. uzyskanie decyzji WZ, podział działki czy uzyskanie pozwoleń na budowę, miało na celu wyłącznie umożliwienie sprzedaży posiadanego majątku prywatnego, a nie maksymalizację jego zysków. Powyższe potwierdza także fakt, iż cena działek jaką chcieli uzyskać Wnioskodawcy, pomimo upływu dwóch lat od momentu podjęcia decyzji o sprzedaży i mimo dokonanych czynności, pozostaje na niezmienionym poziomie. W powołanym okresie doszło do znaczącego wzrostu cen rynkowych za grunty pod zabudowę mieszkalną w (...), co nie wpłynęło na oczekiwania finansowe Wnioskodawców. Działania Wnioskodawców nie charakteryzowały się stałością czy powtarzalnością i nie były związane z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W ocenie Wnioskodawców, ich działania nie przekraczają ram zwykłego i racjonalnego zarządu nad posiadanym majątkiem prywatnym.
W szczególności Wnioskodawcy nie wykonywali czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych ani nie podejmowali działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Wnioskodawcy nie podejmowali działań marketingowych odnośnie prób sprzedaży działki, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Wnioskodawcy nie udzielali pełnomocnictw profesjonalnym podmiotom zajmującym się sprzedażą nieruchomości, ani żadnemu potencjalnemu Nabywcy. Wnioskodawcy nie uzbrajali gruntu, nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie przebudowywali drogi, jak również nie ogradzali terenu. Nigdy też nie wynajmowali ani nie dzierżawili swojego terenu.
Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, iż Wnioskodawcy nie są podatnikami podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji tego transakcje sprzedaży wspomnianych działek nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje
się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.
Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę
w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów
i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W rozumieniu powyższych twierdzeń, pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności planowanej sprzedaży udziałów w działkach nr A, B i C, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami działek nr A, B i C. Zainteresowana, będąca stroną postępowania, jak i Zainteresowany, niebędący stroną postępowania uzyskali swoje udziały w drodze dziedziczenia po zmarłej matce, która wraz z Zainteresowaną, niebędąca stroną postepowania, uzyskała swoje udziały w drodze decyzji o odzyskaniu wywłaszczonych wcześniej terenów. Odzyskane działki zostały na wniosek właścicieli scalone i uzyskały wspólny nr X obr. (...).
W połowie 2022 r., podjęli Państwo decyzję o sprzedaży uprzednio scalonej działki. Zamieszczono dwa ogłoszenia na portalach internetowych. Na zamieszczone ogłoszenia odpowiedziały jedynie firmy deweloperskie, które ostatecznie wycofały się z zamiaru kupna ze względu na konieczność przebudowy drogi dojazdowej.
W związku z fiaskiem negocjacji, podjęli Państwo decyzję o podziale działki na mniejsze części i o ponownej próbie sprzedaży pod domy jednorodzinne po zakończeniu procedury podziałowej. O podział działki wystąpili Państwo wspólnie. Podczas próby podziału działki, okazało się, iż działka jest rolna, a w konsekwencji tego, nie można jej podzielić bez posiadania decyzji WZ dla poszczególnych fragmentów.
Mając na uwadze nieregularny kształt działki, podjęli Państwo decyzję o podziale działki na cztery części po około 5 ar każda oraz dodatkowo na dwa wąskie fragmenty o łącznej powierzchni nieco powyżej 1 ara i maksymalnej szerokości około 3 metrów. Dwa wspomniane fragmenty nie nadają się na zabudowę jednorodzinną z uwagi na ich wielkość oraz kształt.
W lutym 2023 r. złożone zostały wnioski o warunki zabudowy dla czterech domów jednorodzinnych. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech domów jednorodzinnych wystąpili Państwo wspólnie jako współwłaściciele działki nr X w celu prawnego umożliwienia podziału tej działki (gdyż była ona działką rolną), a co za tym, w celu uzyskania możliwości przynajmniej częściowego wyjścia ze współwłasności poprzez sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli udziałów w działkach powstałych w wyniku powyższego podziału. W sierpniu 2023 r. otrzymano prawomocne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, co umożliwiło we wrześniu 2023 r. złożenie wniosku o podział działki. Jednocześnie, w lutym 2023 r. Miasto (...) ogłosiło przystąpienie do sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w związku z czym Wydział Geodezji zawiesił postępowanie podziałowe na minimum 6 miesięcy.
W kwietniu 2024 r. procedura podziałowa została odwieszona, a Państwo ponownie rozpoczęli poszukiwanie potencjalnych nabywców poprzez ogłoszenie w Internecie. 11 września 2024 r. otrzymali Państwo ostateczną decyzję o podziale działki. Działka o numerze X została podzielona na sześć części kolejno o numerach: A, D, B, C, E, F.
Potencjalni nabywcy, w przypadku nabycia którejś z wydzielonej działek w trakcie trwania prac nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), narażeni są na ryzyko niekorzystnych dla nich zapisów dla zabudowy w planie miejscowym przygotowywanym przez Miasto (...), co potencjalnie może skutkować brakiem możliwości realizacji budowy domu.
W maju 2024 r. zawierają Państwo umowę przedwstępną sprzedaży działki B. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego znajdują się m.in. zapisy rozwiązujące, tj. zabezpieczające kupujących przed powyżej opisaną sytuacją z MPZP. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. tylko pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę dla domu jednorodzinnego.
W związku z powyższym oraz w związku z uzyskaniem przez Państwa informacji od organu przygotowującego MPZP o czasie trwania sporządzania takiego planu (minimum 3 lata), zdecydowali się Państwo o przystąpieniu do sukcesywnego przygotowania projektów budowlanych oraz pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek. Działanie jest motywowane faktem, iż ewentualny Plan Miejscowy nie może wpłynąć na prawomocnie wydane pozwolenie na budowę, w przeciwieństwie do istniejących decyzji WZ, które to decyzje unieważnia. Uzyskują Państwo ostateczne pozwolenia na budowę kolejno w sierpniu 2024 r. oraz kwietniu i maju 2025 r.
Nie wykorzystywali Państwo, nie wykorzystują, ani aż do momentu sprzedaży nie będą Państwo wykorzystywać pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C do czerpania z nich pożytków, a co za tym idzie we wspomnianym okresie nie powstały czynności mogące podlegać, nie podlegać bądź być zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Nie wykorzystywali Państwo działki nr X, a obecnie nie wykorzystują Państwo działek powstałych po podziale o nr A, B i C na żadne cele. Stanowią one jedynie składnik majątku prywatnego.
Nigdy nie udostępniali Państwo pierwotnej działki nr X i żadnej z działek powstałych po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
Przed dniem sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, tj. działek A, B, C, nie zamierzają Państwo dokonywać żadnych innych czynności (ponosić żadnych innych nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży, poza ogłoszeniami w Internecie. Nie zamierzają Państwo udzielić żadnemu podmiotowi, ani osobie pełnomocnictwa do działań związanych z działkami nr A, B i C.
Państwa wątpliwości, w analizowanej sprawie, dotyczą ustalenia, czy potencjalna sprzedaż działek nr A, B, C będzie dla Państwa stanowiła sprzedaż w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie, czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).
Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że działka nr X, z podziału której powstały działki nr A, B i C, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie była i nadal nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, w analizowanej sprawie nie można uznać wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – jest to wymagana prawem czynność, bez wykonania której nie mogliby Państwo dokonać podziału działki nr X.
Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr A, B i C, które zostały wydzielone z działki nr X, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z opisu sprawy, nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej i nie byli Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka nr X, z której powstały działki nr A, B i C nie została nabyta przez Państwa w celach inwestycyjnych − Zainteresowana, będąca stroną postępowania, jak i Zainteresowany, niebędący stroną postępowania, uzyskali swoje udziały w drodze dziedziczenia po zmarłej matce, która wraz z Zainteresowaną, niebędąca stroną postepowania uzyskała swoje udziały w drodze decyzji o odzyskaniu wywłaszczonych wcześniej terenów.
Ponadto, nie wykorzystywali Państwo, nie wykorzystują, ani aż do momentu sprzedaży nie będą Państwo wykorzystywać pierwotnej działki nr X i działek powstałych po podziale o nr A, B i C do czerpania z nich pożytków, a co za tym idzie we wspomnianym okresie nie powstały czynności mogące podlegać, nie podlegać bądź być zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Nie wykorzystywali Państwo działki nr X, a obecnie nie wykorzystują Państwo działek powstałych po podziale o nr A, B i C na żadne cele. Stanowią one jedynie składnik majątku prywatnego. Nigdy nie udostępniali Państwo pierwotnej działki nr X i żadnej z działek powstałych po podziale na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.
Co prawda dokonali Państwo podziału pierwotnej działki nr X na cztery części po około 5 ar każda oraz dodatkowo na dwa wąskie fragmenty o łącznej powierzchni nieco powyżej 1 ara i maksymalnej szerokości około 3 metrów. Jednak − jak to wcześniej zostało wskazane − jest to wymagana prawem czynność, bez wykonania której nie mogliby Państwo dokonać podziału działki nr X. Natomiast zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki nr B zawiera zapisy zabezpieczające kupujących przed niekorzystnymi dla nich zapisami w nieuchwalonym do tej pory przez Miasto Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego − Umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. tylko pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę dla domu jednorodzinnego. W związku z powyższym oraz w związku z uzyskaniem przez Państwa informacji od organu przygotowującego MPZP o czasie trwania sporządzania takiego planu (minimum 3 lata), zdecydowali się Państwo o przystąpieniu do sukcesywnego przygotowania projektów budowlanych oraz pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek. Działanie jest motywowane faktem, iż ewentualny Plan Miejscowy nie może wpłynąć na prawomocnie wydane pozwolenie na budowę, w przeciwieństwie do istniejących decyzji WZ, które to decyzje unieważnia. Dodatkowo, zamieścili Państwo również dwa ogłoszenia na portalach internetowych, jednak ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.
Nie udzielili i nie planują Państwo udzielać pełnomocnictw żadnemu podmiotowi, ani osobie do działań związanych z działkami nr A, B i C. Nie zamierzają Państwo dokonywać żadnych innych czynności (ponosić żadnych innych nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży, poza ogłoszeniami w Internecie.
W przedmiotowej sprawie zatem, planowana przez Państwa sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia opisanych we wniosku wydzielonych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Dokonując sprzedaży będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
Zatem, dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działkach nr A, B i C, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że potencjalna sprzedaż udziałów w działkach o numerach A, B, C nie będzie dla Państwa stanowiła sprzedaż w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W zakresie takiej sprzedaży nie będą Państwo podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, transakcje sprzedaży udziałów w działkach nr A, B, C nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.
W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziałów w działkach nr A, B, C, nie będą Państwo działali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo