Interpretacja 0112-KDIL3.4012.517.2026.3.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku przy dostawie lokalu mieszkalnego oraz sposobu dokonania korekty podatku. Uzupełnił go Pan pismem z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 21 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (...). Działalność prowadzona jest na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej od 16 marca 2012 r.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a obecna forma opodatkowania działalności gospodarczej Wnioskodawcy to zryczałtowany podatek dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przeważającym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest działalność obiektów noclegowych, turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 2025 55.20.Z).

W roku 2020 Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabył (na podstawie umowy sprzedaży) nieruchomość gruntową w (…) (sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej), na którą składała się działka o nr (...).

Wnioskodawca nabył wyżej wymienioną nieruchomość, przed wejściem w związek małżeński. Nieruchomość jest przedmiotem majątku osobistego Wnioskodawcy.

Następnie, Wnioskodawca wybudował, na wspomnianej nieruchomości, dwa budynki, w których znajdują się po dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada zaświadczenie o samodzielności lokalu i może być sprzedany jako odrębna nieruchomość (lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku).

Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali (co nastąpiło w roku 2021), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy – lokale są wynajmowane turystom.

Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i lokalami stanowią środki trwałe Wnioskodawcy (wprowadzone do ewidencji środków trwałych).

Od roku 2021 Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości (lokalu)

Wnioskodawca zamierza sprzedać jeden z lokali. Sprzedaż nastąpi na rzecz osoby (lub osób) fizycznej/ych nieprowadzącej/ych działalności gospodarczej lub na rzecz przedsiębiorcy (przedsiębiorców). Sprzedaż nastąpi nie później niż do końca roku 2027.

Wnioskodawca powziął wątpliwości, co do skutków podatkowych, sprzedaży lokalu mieszkalnego na gruncie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – dalej „Zryczałtowany PIT” oraz ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej „VAT”.

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że:

-     nabycie nieruchomości w 2020 r. nie podlegało VAT – Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości,

-     nieruchomość nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Pytania

1.  Czy do dostawy lokalu mieszkalnego znajdzie zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT?

2.  Za jaki okres Wnioskodawca będzie zobowiązany do korekty podatku naliczonego zgodnie z art. 91 VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W zakresie pytania 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

-     dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-     pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 VAT – oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-     wybudowaniu lub

-     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawcy, dostawa lokalu nieruchomości spełni warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, ponieważ:

-     dostawa nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia – lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy od 2021 – tym samym należy uznać, że w tamtym czasie doszło do pierwszego zasiedlenia (w ramach użytkowania na potrzeby własne Wnioskodawcy),

-     minęły ponad 2 lata od pierwszego zasiedlenia, tj. od roku 2021,

-     nie dokonywano oraz nie będą dokonywane ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, ma charakter automatyczny i będzie miało zastosowanie zarówno do sprzedaży na rzecz osoby fizycznej nieprowadzących działalności gospodarczej, jak i przy sprzedaży na rzecz podatników VAT (o ile strony umowy sprzedaży nie skorzystają z dobrowolnej rezygnacji ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VAT).

W zakresie pytania 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie On zobowiązany do jednorazowej korekty podatku naliczonego, zgodnie z art. 91 VAT, za okres od roku 2021 (oddanie do użytkowania) do roku sprzedaży (odpłatnej dostawy) lokalu (zakładając, że sprzedaż nastąpi w ciągu 10-letniego terminu z art. 91 ust. 2 VAT).

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku, gdy dostawa lokalu spełni warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, to Wnioskodawca będzie zobowiązany do korekty podatku naliczonego, na podstawie art. 91 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 91 ust. 4-6 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości w trakcie tego okresu, jeżeli następuje ze zwolnieniem, traktuje się jak wykorzystanie nieruchomości do czynności zwolnionych przez pozostały okres korekty. Skutkuje to obowiązkiem jednorazowej korekty „in minus” naliczonego VAT w proporcji odpowiadającej liczbie pozostałych lat z 10-letniego okresu.

Tym samym, gdyby sprzedaż (dostawa) lokalu nastąpiła w roku 2027, to korekta obejmie 4 lata – rok 2027 (rok sprzedaży), 2028, 2029 oraz 2030.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części – a więc np. lokale – spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W konsekwencji, należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, jednak aby takie czynności podlegały opodatkowaniu, muszą być one wykonywane przez podatników w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się przy tym, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzącym działalność gospodarczą, obejmującą przede wszystkim działalność obiektów noclegowych, turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. W roku 2020, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabył Pan (na podstawie umowy sprzedaży) nieruchomość gruntową, na którą składała się działka o nr (...). Następnie, wybudował Pan, na tej nieruchomości, dwa budynki, w których znajdują się po dwa lokale mieszkalne. Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali (co nastąpiło w roku 2021), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – lokale są wynajmowane turystom. Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i lokalami stanowią środki trwałe (wprowadzone do ewidencji środków trwałych).

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W pierwszej kolejności należy jednak rozważyć kwestię, czy działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a tym samym czy sprzedaż ta zostanie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość, na której wybudował Pan dwa budynki, w których znajdują się po dwa lokale mieszkalne, została nabyta w roku 2020, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i lokalami są wprowadzone do ewidencji środków trwałych Pana firmy. Nieruchomość, w tym lokal mieszkalny, będący przedmiotem wniosku, jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności w zakresie wynajmu lokali turystom.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie dojedzie do sprzedaży majątku, wchodzącego w skład Pana przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Tym samym, w opisanej sytuacji, należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, czynność dostawy lokalu mieszkalnego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi powołany już wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu/wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku, wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w roku 2020, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość gruntową, na którą składała się działka o nr (...). Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości, gdyż czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nabycie od osoby fizycznej). Następnie, wybudował Pan, na tej nieruchomości, dwa budynki, w których znajdują się po dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada zaświadczenie o samodzielności lokalu i może być sprzedany jako odrębna nieruchomość (lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku). Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali, tj. od roku 2021, nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby Pana działalności gospodarczej – lokale są wynajmowane turystom. Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i lokalami są wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Od roku 2021 nie dokonywał Pan ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości (lokalu).

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzam, że od momentu zasiedlenia lokalu mieszkalnego (w roku 2021), do momentu jego sprzedaży (w roku 2027) upłynie okres ponad dwóch lat. Lokal mieszkalny, jest bowiem – jak Pan wskazał – wykorzystywany w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Ponadto, w stosunku do ww. lokalu nie ponosił Pan wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skutkiem powyższego dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. lokal również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do dostawy lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem wniosku, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym, podkreślam, że jeżeli Strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach), to dostawa lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Podsumowując, stwierdzam, że czynność polegająca na sprzedaży przez Pana lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, pod warunkiem, że Strony nie zrezygnują z tego zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również sposobu dokonania korekty.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

    Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z przywołanych przepisów prawa wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 5 ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 6 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 7b ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7c ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7d ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 7e ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 8 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że podatnik jest zobowiązany do rozpoznania prawa do odliczenia podatku naliczonego w momencie nabycia towarów i usług oraz dokonania ewentualnej korekty tego odliczonego bądź nieodliczonego podatku w przypadku późniejszej zmiany przeznaczenia nabytych towarów i usług lub zmiany sposobu wykorzystania.

Przepisy art. 91 ustawy wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony). Wprowadzenie procedury korekty związane jest z tym, że w systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego, tzn. w momencie nabycia. W tym momencie związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia.

Jeśli zatem podatnik nabył towary lub usługi z zamiarem ich wykorzystania do określonych czynności (opodatkowanych lub niepodlegających opodatkowaniu lub zwolnionych od podatku) i nie wykorzystał ich zgodnie z takim zamiarem (zmiana przeznaczenia), wówczas jest obowiązany dokonać korekty podatku. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Podatnik jest zobowiązany, dokonać korekty podatku naliczonego w sytuacji, gdy zmienia się przeznaczenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy (np. ze związanych z czynnościami niedającymi prawa do odliczenia na związane z czynnościami opodatkowanymi lub na odwrót, lub podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego w wyższej lub niższej wartości niż wyliczona na dany rok).

Ponadto, przepis art. 91 ust. 5 ustawy, wprowadza szczególny przypadek dokonywania korekt w sytuacji, gdy podatnik w okresie trwania korekty cząstkowej – tj. w okresie 10 lat w przypadku nieruchomości – zbywa dany środek trwały.

W takich sytuacjach – zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych – przyjmuje się fikcję prawną, że zbyte składniki majątku służą nadal działalności opodatkowanej lub nadal działalności zwolnionej, aż do końca okresu korekty. Korekty za wszystkie pozostałe okresy dokonuje się w deklaracji za miesiąc, w którym dokonano sprzedaży.

Jeśli transakcja zbycia środka trwałego została opodatkowana, wówczas przyjmuje się, że przez cały pozostały do korekty okres towar ten bądź usługa służy w całości transakcjom dającym prawo do odliczenia. Natomiast jeśli sprzedaż była zwolniona lub nie podlegała opodatkowaniu, wówczas przyjmuje się, że zbywany środek trwały służy czynnościom niedającym prawa do odliczenia.

Ponadto, powołany wyżej przepis art. 91 ust. 2 ustawy wprowadza szczególny tryb korekty do wybranych składników majątku. Z uwagi na zazwyczaj wieloletni okres wykorzystania składników majątku zaliczanych do środków trwałych oraz nieruchomości ustawa przyjmuje zasadę dokonywania cząstkowej i równomiernej korekty w dłuższym czasie (dla nieruchomości przez 10 lat, a dla pozostałych składników majątku, których wartość początkowa przekracza 15.000 zł, przez 5 lat). Regulacje te mają na celu urealnienie odliczenia podatku naliczonego. Ustawa zakłada bowiem, że środki trwałe (jako dobra o charakterze trwałym) zużywają się w określonym czasie, a nie jednorazowo. W tym też czasie stopniowo konsumowane jest prawo do odliczenia i należy je oceniać w dłuższej perspektywie czasu, a nie jednorazowo.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie nieruchomości w 2020 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT – nie przysługiwało Panu tym samym prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu jej nabycia. Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali (co nastąpiło w roku 2021), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – lokale są wynajmowane turystom. Nieruchomość nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość wraz z wybudowanymi na niej budynkami i lokalami stanowią środki trwałe (wprowadzone do ewidencji środków trwałych). Od roku 2021 nie dokonywał Pan ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości (lokalu). Zamierza Pan sprzedać jeden z lokali. Sprzedaż nastąpi na rzecz osoby (lub osób) fizycznej/ych nieprowadzącej/ych działalności gospodarczej lub na rzecz przedsiębiorcy (przedsiębiorców). Sprzedaż nastąpi nie później niż do końca roku 2027.

Zatem, lokal mieszkalny, będący przedmiotem planowanej sprzedaży, był wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wskazałem w odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zasadą jest, że wszelkie nieruchomości (a zatem i lokale) podlegają uregulowaniom art. 91 ust. 2 ustawy i zastosowanie do nich znajduje 10-letni okres korekty.

Jeżeli więc, zbycie pociągające za sobą zmianę przeznaczenia (z wykorzystywania do czynności opodatkowanych na wykorzystanie do czynności zwolnionych) dotyczy lokalu podatnik jest zobowiązany do dokonania korekty na zasadach określonych w art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy.

Zatem, w analizowanym przypadku, sprzedaż lokalu mieszkalnego z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT, spowoduje zmianę przeznaczenia tego lokalu (nieruchomości). Tym samym, zmieni się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, co spowoduje obowiązek dokonania korekty podatku naliczonego z uwzględnieniem 10-letniego okresu korekty.

W konsekwencji, jeśli dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem lokalu, będzie Pan zobowiązany do dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego z tytułu wybudowania lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy. Okres korekty w odniesieniu do tego lokalu wynosi 10 kolejnych lat licząc od roku, w którym lokal ten został oddany do użytkowania. Korekty należy dokonać jednorazowo w rozliczeniu za okres, w którym nastąpi sprzedaż, w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty (art. 91 ust. 4 ustawy). Zatem, w przypadku dokonania sprzedaży lokalu mieszkalnego w roku 2027, który został oddany do użytkowania w roku 2021, powinien Pan dokonać korekty w wysokości odpowiadającej 4/10 łącznej kwoty podatku VAT z tytułu wybudowania tego lokalu.

Jednakże podkreślam, że w przypadku, gdy Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy i zdecydują się opodatkować planowaną transakcję, to w takim przypadku nie dojdzie do zmiany przeznaczenia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji nie będzie miał Pan obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego w związku z budową tego lokalu.

Podsumowując, stwierdzam, że w sytuacji, gdy zbycie lokalu mieszkalnego będzie czynnością korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i nastąpi ono w 2027 r., będzie Pan zobowiązany do dokonania jednorazowej korekty w wysokości 4/10 łącznej kwoty podatku VAT z tytułu wybudowania lokalu mieszkalnego. Korekta ta powinna zostać dokonana, zgodnie z art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy, w rozliczeniu za okres, w którym nastąpi sprzedaż ww. lokalu.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję jednocześnie, że interpretacja rozstrzyga wniosek wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Pana wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.