Interpretacja 0112-KDIL3.4012.528.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek niezabudowanych.

Uzupełnił go Pan pismem datowanym 6 lipca 2026 r. (wpływ 20 sierpnia 2026 r.) oraz 24 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

 I.      Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, stanowiącej niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”); 2 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”); 3 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”) oraz 4 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”), położonej w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (…).

Opis zdarzenia przyszłego, zadane pytanie i stanowisko dotyczą sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 o łącznej powierzchni (…) ha.

II.       Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawca oświadcza, że nabył działki wraz z małżonką, na podstawie okazanej przy akcie w wypisie Umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu (…) września 2018 r. przez notariusza, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie umów majątkowych małżeńskich nie zawierali oraz stanu cywilnego nie zmienili.

Żona Wnioskodawcy nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, z tytułu której byłaby czynnym podatnikiem podatku VAT, w której przedmiot sprzedaży (działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4) byłby wykorzystywany.

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 i 4 nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nabycie działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz nr 4 nie było udokumentowane fakturą (nastąpiło w formie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem bez podatku VAT), stąd brak podatku VAT do odliczenia.

III.      Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, zatwierdzonym uchwałą z października 2006 r. przeznaczenie wskazanych działek kształtuje się następująco: działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, znajduje się w całości w terenie użytków zielonych (…); działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2, znajduje się w całości w terenie zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (…); działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3 i 4, znajdują się w części w terenie zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (…), a w części na terenie komunikacji (…), zgodnie z zaświadczeniem wydanym w dniu (…) lipca 2025 r.

Do przedmiotowych działek nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024 r., poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2018 r., poz. 1345).

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3 i 4 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

Ponadto, co bardzo istotne, Spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV.      Wypis z rejestru gruntów

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 1 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”); 2 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”); 3 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”) oraz 4 o powierzchni (…) ha o sposobie korzystania określonym jako łąki trwałe („ŁV”).

V.       Przedmiot wniosku

Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana nieruchomość składająca się z działek nr 1, 2, 3 i 4 o łącznej powierzchni (…) ha.

VI.      Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami zgłosiła się sama do Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnych innych nieruchomości.

VII.       Sposób wykorzystywania działki

Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomości, tj. działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4, wchodzą w skład posiadanego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, jednakże od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były, nie są i nie będą faktycznie i rolniczo wykorzystywane. Nie były, nie są i nie będą wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z tytułu której Wnioskodawca lub współwłaściciel (żona) byliby zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT. Wykorzystywanie to miało charakter wyłącznie prywatny (osobisty), zaspokajając cele rekreacyjne i gospodarcze na własny użytek (w tym trzymanie prywatnych rzeczy, koszenie trawy). Wykonywane czynności nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Z działek tych nie były, nie są i nie będą dokonywane komercyjne zbiory ani dostawy produktów rolnych, a ewentualne pożytki przeznaczano wyłącznie na własne potrzeby.

Działki te do momentu zawarcia umowy przedwstępnej nie były udostępniane odpłatnie ani nieodpłatnie osobom trzecim. W dacie umowy przedwstępnej ((…) lipca 2025 r.) przewidziano przyszłe zobowiązanie do podpisania umowy dzierżawy na rzecz kupującej Spółki (która jest czynnym podatnikiem podatku VAT) m.in. w celu umożliwienia przeprowadzenia badań gruntu i przygotowania inwestycji, a Stronami tej umowy i rozliczeń będą wspólnie Wnioskodawca oraz żona.

VIII.      Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działek nr 1, 2, 3 i 4. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym z dnia (…) lipca 2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

-     uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto, Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

1)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

2)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

3)  uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

4)  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Jemu prawo własności nieruchomości działki nr 1, 2, 3 i 4.

Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto, działania pełnomocnika działającego w imieniu Strony powodują, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego uzyskuje Sprzedający (Wnioskodawca). Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych Kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla Sprzedającego. To Kupujący, dzięki działaniu pełnomocnika, uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń możliwość odstąpienia Spółki od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń, w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie Sprzedający uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX.      Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  W stosunku do działek Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz Strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawcy Strona uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani Jego żonę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, nie są zabudowane. Działki o nr 1, 2, 3 i 4 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5.  Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

6.  Nabycie żadnej z działek (nr 1, 2, 3, 4) nie było dokumentowane fakturą.

7.  Podatek od nabycia nie wystąpił i nie został odliczony.

8.  Działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, ale były okazjonalnie wykorzystywane wyłącznie prywatnie (na własne potrzeby, np. koszenie trawy).

9.  Działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

10.  Działki były wykorzystywane prywatnie, m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.

11.  Wnioskodawca oświadcza, że jest podatnikiem podatku VAT z tytułu innej działalności, lecz nieruchomości te nie wchodziły w jej skład.

12.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

13.  Nie wnioskowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

14.  Działki stanowią część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, ale nie były w nim rolniczo wykorzystywane.

15.  Nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu (…) września 2018 r.

16.  Wnioskodawca oświadcza, że nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość, będąca przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

X.       Podsumowanie wniosku

W tym przypadku obie Strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik, działający w imieniu Wnioskodawcy, podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

Uzupełniając wniosek udzielił Pan wyjaśnień na pytania zawarte w wezwaniu:

1.  W związku z tym, że w treści wniosku posługuje się Pan naprzemiennie określeniem działka i działki – proszę o jednoznaczne wskazanie, czy opis zdarzenia przyszłego, zadane pytanie i Pana stanowisko w sprawie dotyczą sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 ? Proszę o wyjaśnienie.

Proszę również o wyjaśnienie, czy określenie działka dotyczy – niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że opis zdarzenia przyszłego, zadane pytania oraz stanowisko w sprawie dotyczą sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4. Wnioskodawca oświadcza, że używane w treści wniosku określenie „działka” odnosi się zbiorczo do niezabudowanej nieruchomości, na którą składają się działki ewidencyjne nr 1, nr 2, nr 3 oraz nr 4, objętych jedną księgą wieczystą.

2.  Wobec informacji:

Proszę o jednoznaczne określenie:

a)  czy jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości, składającej się z działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4, będącej przedmiotem sprzedaży, czy jest Pan jej współwłaścicielem? Proszę o wyjaśnienie.

b)  czy jest Pan w związku małżeńskim i współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży, którego dotyczy złożony wniosek, jest Pana żona i czy w Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej niezmieniony żadną umową ani postanowieniem?

c)  czy przedmiot sprzedaży jest nieobjęty wspólnością ustawową i należy do Pana majątku osobistego?

Odpowiedź:

a)  Wnioskodawca oświadcza, że jest współwłaścicielem nieruchomości, składającej się z działek nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

b)  Wnioskodawca oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, a współwłaścicielką przedmiotu sprzedaży jest Jego żona. W małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, który nie był zmieniany żadną umową majątkową małżeńską ani postanowieniem sądu.

c)  Wnioskodawca oświadcza, że przedmiot sprzedaży jest objęty małżeńską wspólnością ustawową i nie stanowi Jego majątku osobistego.

3.  Jeżeli jest Pan w związku małżeńskim i w Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej niezmieniony żadną umową ani postanowieniem, który obejmuje przedmiot sprzedaży, proszę, aby udzielił Pan dodatkowo odpowiedzi na poniższe pytanie.

·      czy Pana małżonka kiedykolwiek prowadziła działalność gospodarczą, z tytułu której była czynnym podatnikiem podatku VAT, w której przedmiot sprzedaży, tj. działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 były wykorzystywane?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że Jego małżonka nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, w której przedmiot sprzedaży (działki nr 1, 2, 3, 4) byłby wykorzystywany, ani z tytułu której byłaby czynnym podatnikiem podatku VAT.

4.  Wobec informacji:

a)  czy nabycie działki nr 4 było udokumentowane fakturą, czy z tytułu nabycia działki nr 4 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę podać przyczynę.

b)  proszę wyjaśnić, w jakim celu nabył Pan działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4?

Odpowiedź:

a)  Wnioskodawca oświadcza, że nabycie działki nr 4 (nabytej razem z pozostałymi działkami jedną umową sprzedaży z dnia (…) września 2018 r.) nie było udokumentowane fakturą VAT. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

b)  Wnioskodawca oświadcza, że nabył działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 z intencją powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego, jednak ostatecznie nieruchomości te nie zostały wykorzystane rolniczo.

5.  Wobec informacji:

Proszę o jednoznaczne określenie:

a)  proszę zatem o jednoznaczne wskazanie, w jaki dokładnie sposób nieruchomości, tj. działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży? Czy były to czynności zwolnione, opodatkowane, niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

b)  czy działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4, które są przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), prowadzonej przez Pana z tytułu której był/jest/będzie Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

c)  czy z ww. działek, które są przedmiotem sprzedaży dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

d)  czy ww. działki, będące przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź: Wnioskodawca prostuje i precyzuje dotychczasowy opis zdarzenia przyszłego: przedmiotowe działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 stanowią część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, jednakże od momentu ich nabycia nigdy nie były faktycznie ani rolniczo wykorzystywane w tym gospodarstwie, ani w jakiejkolwiek działalności rolniczej czy gospodarczej.

a)  Wnioskodawca oświadcza, że działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży – mimo, że wchodzą w skład posiadanego gospodarstwa rolnego – były i są wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (osobiste), bez prowadzenia na nich produkcji rolnej, czy jakiejkolwiek działalności opodatkowanej. Wykorzystywanie to nie stanowiło czynności zwolnionych ani opodatkowanych – były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

b)  Wnioskodawca oświadcza, że działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, prowadzonej przez Wnioskodawcę, z tytułu której jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

c)  Wnioskodawca oświadcza, że z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą dokonywane zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, a także brak było upraw na własne potrzeby. Na działkach tych w ogóle nie prowadzono produkcji rolnej.

d)  Wnioskodawca oświadcza, że wyżej wymienione działki przez cały okres ich posiadania (tj. od momentu nabycia w 2018 r. do momentu planowanej sprzedaży) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele prywatne (osobiste), służąc do rekreacji oraz przechowywania rzeczy osobistych i prywatnych sprzętów.

6.  Czy przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczać posadowienie na działkach nr: 1, nr 2, nr 3 i nr 4 jakichkolwiek budynków, budowli?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

-     Działka nr 1 znajduje się w terenie użytków zielonych (…).

-     Działka nr 2 znajduje się w terenie zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (…).

-     Działki nr 3 i nr 4 znajdują się w części w terenie zabudowy zagrodowej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (…) oraz w części w terenie komunikacji (…).

W konsekwencji, MPZP dopuszcza posadowienie budynków i budowli na działkach nr 2, 3 oraz 4 w częściach przeznaczonych pod zabudowę (…).

7.  Czy ww. działki, będące przedmiotem sprzedaży, były/są/będą do momentu planowanej sprzedaży udostępniane osobom trzecim (oprócz Kupującej Spółki)?

Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)  kto jest stroną/stronami zawartej umowy? – czy zarówno Pan i Pana żona, czy wyłącznie Pan bądź wyłącznie Pana żona?

b)  kto dokonuje rozliczeń z tytułu zawartej umowy? – czy zarówno Pan i Pana żona, czy wyłącznie Pan bądź wyłącznie Pana żona?

c)  kto i w jaki sposób dokumentuje czynność dzierżawy?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że wyżej wymienione działki od momentu nabycia nie były i do dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie były udostępniane żadnym osobom trzecim. Strony zobowiązały się jedynie w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy dzierżawy na rzecz Kupującej Spółki na czas przygotowania inwestycji.

8.  Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości;

c)  w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży;

d)  kiedy sprzedał Pan te nieruchomości i w jakim celu;

e)  ile nieruchomości sprzedał Pan i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że nie dokonywał takich sprzedaży.

9.  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że nie posiada innych, które na obecny moment zamierza sprzedać.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości: 1, 2, 3 i 4 o łącznej powierzchni (…) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki 1, 2, 3 i 4, o łącznej powierzchni (…) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca przypomina, iż na działce 1, 2, 3 i 4, od momentu nabycia do momentu zbycia, nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1, 2, 3 i 4, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje On z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo, określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu, wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika, w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie 1, 2, 3 i 4, warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że Dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku, bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń, w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji, nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji sprzedaży działki, wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości.

W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał, w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W opisanym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki nr 1, 2, 3 i 4.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

-     lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

-     sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki nr 1, 2, 3 i 4, stanowiących teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika, w imieniu Wnioskodawcy, powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia, będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast, kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-     po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek o nr: 1, 2, 3 i 4, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

-     jest Pan współwłaścicielem nieruchomości (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), stanowiącej niezabudowaną nieruchomość, składającą się z działek gruntu nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4;

-     wraz z małżonką nabył Pan działki, na podstawie umowy sprzedaży, (…) września 2018 r.;

-     nabycie działek nie było udokumentowane fakturą; podatek od nabycia nie został odliczony;

-     działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4, wchodzą w skład posiadanego przez Pana gospodarstwa rolnego, jednakże od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były, nie są i nie będą faktycznie i rolniczo wykorzystywane;

-     ww. działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej ani działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z tytułu której Pan lub współwłaściciel (żona) byliby zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT;

-     wykorzystywanie przedmiotowych działek miało charakter wyłącznie prywatny (osobisty), zaspokajając cele rekreacyjne i gospodarcze na własny użytek (w tym trzymanie prywatnych rzeczy, koszenie trawy);

-     z działek tych nie były, nie są i nie będą dokonywane komercyjne zbiory ani dostawy produktów rolnych, a ewentualne pożytki przeznaczano wyłącznie na własne potrzeby (wykonywane czynności nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT);

-     powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana ani Pana żonę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

-     działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT;

-     jest Pan podatnikiem podatku VAT z tytułu innej działalności, lecz nieruchomości te nie wchodziły w jej skład;

-     nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym;

-     nie wnioskowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;

-     Spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy;

-     ww. działki od momentu nabycia nie były i do dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie były udostępniane żadnym osobom trzecim. Strony zobowiązały się jedynie w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy dzierżawy na rzecz Kupującej Spółki na czas przygotowania inwestycji;

-     kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości;

-     w imieniu Sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka;

-     w stosunku do działek nie ponosił Pan samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działek na rzecz Strony działa pełnomocnik;

-     w stosunku do ww. nieruchomości nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem;

-     nie szukał Pan kupującego (nie ogłaszał Pan sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Pana;

-     nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych żadnych nieruchomości;

-     nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pana wątpliwości, w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr: 1, 2, 3 i 4, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek o nr: 1, 2, 3 i 4, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii, będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pana działek o nr: 1, 2, 3 i 4, do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy – Spółce umożliwiające podjęcie czynności, mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, Pan – jako współwłaściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako współwłaściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej Spółki) nie są Pana staraniami – jako współwłaściciela gruntu – podejmowanymi w tym celu pozyskania Kupującego, a oferowany grunt uczynienia bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że Pana niezabudowana nieruchomość, składająca się z działek o nr: 1, 2, 3 i 4, została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania tych działek do zrealizowania własnych potrzeb w związku z planowaną budową obiektu handlowego. Pomimo, że cena sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między Stronami przed podjęciem ww. działań przez Spółkę.

Nie sposób zgodzić się z Panem, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające na celu dostosowanie ww. działek do potrzeb Kupującej Spółki, są działaniami, mającymi na celu podniesienie ich walorów dla innych potencjalnych klientów. Jak Pan bowiem wskazuje, cena określona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Natomiast w przypadku uzyskania, powyżej wymienionych, decyzji i pozwoleń zobowiązał się Pan do sprzedaży przedmiotowych działek temu konkretnemu Nabywcy.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i dzierżawa gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami, stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działek o nr: 1, 2, 3 i 4, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży ww. działek o nr: 1, 2, 3 i 4, będzie Pan zatem korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę opisanych nieruchomości niezabudowanych – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dokonując sprzedaży opisanych wyżej działek, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek o nr: 1, 2, 3 i 4, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności sprzedaży ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie przez Pana niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek o nr: 1, 2, 3 i 4, na rzecz Spółki, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż przedmiotowych działek, będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparłem się przede wszystkim na informacjach, że: „(…) przedmiotowe działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 stanowią część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, jednakże od momentu ich nabycia nigdy nie były faktycznie ani rolniczo wykorzystywane w tym gospodarstwie, ani w jakiejkolwiek działalności rolniczej czy gospodarczej. Wnioskodawca oświadcza, że działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży – mimo, że wchodzą w skład posiadanego gospodarstwa rolnego – były i są wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (osobiste), bez prowadzenia na nich produkcji rolnej, czy jakiejkolwiek działalności opodatkowanej. Wykorzystywanie to nie stanowiło czynności zwolnionych ani opodatkowanych – były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca oświadcza, że działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, prowadzonej przez Wnioskodawcę, z tytułu której jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca oświadcza, że z przedmiotowych działek nie były, nie są i nie będą dokonywane zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, a także brak było upraw na własne potrzeby. Na działkach tych w ogóle nie prowadzono produkcji rolnej. Wnioskodawca oświadcza, że wyżej wymienione działki przez cały okres ich posiadania (tj. od momentu nabycia w 2018 r. do momentu planowanej sprzedaży) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele prywatne (osobiste), służąc do rekreacji oraz przechowywania rzeczy osobistych i prywatnych sprzętów”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony. Pana żona może wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, która będzie wywierała skutek prawny dla Niej.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy, będącej przedmiotem wniosku, (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności obowiązku/braku obowiązku wystawiania faktury dokumentującej przedmiotową sprzedaż, na podstawie art. 106b ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.