Interpretacja 0112-KDIL3.4012.567.2025.2.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 5/2.

Uzupełniła go Pani pismem sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 28 października 2025 r.) oraz pismem sygnowanym datą 28 czerwca 2024 r. (wpływ 28 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

 I.      Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisana jest na rzecz AG i BG we wspólności ustawowej majątkowej – małżeńskiej, własność nieruchomości o łącznej powierzchni (...) ha ((…)), oznaczonej numerami działek: 5/2 położonej (…), 3 i 5/4, położonej (...).

Będąca przedmiotem niniejszej umowy nieruchomość oznaczona numerem działki 5/2 o powierzchni (...) ha jest niezabudowana.

II.       Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Własność ww. nieruchomości A i B, małżonkowie G, nabyli odpowiednio na podstawie: umowy sprzedaży sporządzonej dnia (…) listopada 1980 r. za numerem Repertorium A: (…) w Państwowym Biurze Notarialnym w (...) od Skarbu Państwa – (…) oraz postanowienia Sądu Rejonowego (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia (…) lipca 2017 r., w przedmiocie uchylenia zaskarżonego wpisu, przywrócenia stanu poprzedniego oraz oddalenia wniosku co do odłączenia działek nr 5/4 i 3 z księgi wieczystej (...).

AG zmarł dnia (…) marca 2002 r., a jego spadkobiercami ustawowymi są: żona BG, syn CG, syn DG, syn EG oraz córka FG. W dziale trzecim tej księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dotyczące działek ewidencyjnych nr 3 oraz 5/4 o łącznej powierzchni (...) ha. Ostrzeżenie to skierowane jest przeciwko prawu osób ujawnionych w dziale II księgi wieczystej KW nr (...), a przysługującemu AG oraz BG w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej – na skutek odłączenia powyższych działek i założenia księgi wieczystej KW nr (...).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 5/2 o powierzchni (...) ha nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

III.      Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zaświadczenie Nr (…), znak: (...), wydane z upoważnienia Wójta Gminy (...) dnia (…) maja 2024 r., z którego treści wynika, że działka o numerze ewidencyjnym 5/2 w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” uchwalonym Uchwałą Rady Gminy nr (…) z dnia (…) marca 2021 r. w sprawie przyjęcia „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...)”, działka nr 5/2 położona w miejscowości (...), w gminie (...), przewidziana jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, oznaczony symbolem „MNU” oraz jako lasy prywatne. Wójt Gminy (...) informuje, że na dzień wydania zaświadczenia Gmina (...) nie posiada uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, ani uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji przyjętych przez Radę Gminy (...).

Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 5/2 o powierzchni (...) ha nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

Ponadto, co bardzo istotne, Spółka Kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV.      Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów dotyczący danych przedmiotowych wydany z upoważnienia Starosty (...), dnia (…) maja 2024 r., dla działki numer 5/2 (identyfikator: (...)) o powierzchni (...) ha, oznaczona rodzajem użytku symbolem: „RV” grunty orne.

V.       Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest działka 5/2 o powierzchni (...) ha.

VI.      Pozyskanie kupującego

W tym przypadku, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.

VII.       Sposób wykorzystywania działki

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.

VIII.      Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki numer 5/2 o powierzchni (...) ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) z dnia (…) czerwca 2024 r. umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.

Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać Kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma: uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych; uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych; uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych. Ponadto, Spółka jako pełnomocnik ma dokonać niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna.

Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości 5/2 o powierzchni (...) ha.

Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto, działanie pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce, to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego uzyskuje Kupujący. Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych Kupujących. Działka, dzięki działaniom pełnomocnika, znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla Kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji, powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie Kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX.      Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona uzyska znacznie atrakcyjniejsza działkę i znacznie atrakcyjniejsza cenę.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Działka 5/2 o powierzchni (...) ha jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5.  Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

6.  Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

7.  Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.

8.  Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

9.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

X.       Podsumowanie wniosku

W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.

Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Nie prowadzi Pani takiej działalności.

2.  Czy przed zawarciem umowy dzierżawy z Kupującą Spółką, oddawała Pani sprzedawaną działkę nr 5/2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·      w jakim okresie ww. działka był udostępniana osobom trzecim?

·      czy działka była udostępniana odpłatnie, czy bezpłatnie?

·      czy opłata z tytułu udostępniania działki była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód.

Odp.: Nie zawierano innych umów.

3.  Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   czy odprowadziła Pani podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

g)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Nie dokonywano.

4.  Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości,

e)  tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Nie posiada Pani.

5.  Czy wykorzystywała Pani działkę, będącą przedmiotem sprzedaży, do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to:

a)  Czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

b)  Czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pani własne potrzeby?

Odp.: Działka nie służyła w takiej działalności.

6.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

oraz

a także we własnym stanowisku:

– proszę o jednoznaczne wskazanie, czy dla działki nr 5/2 na moment sprzedaży, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie będzie przeznaczenie działki, będącej przedmiotem sprzedaży, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odp.: Zaświadczenie Nr (…) znak: (...), wydane z upoważnienia Wójta Gminy (...) dnia (…) maja 2024 r., z treści którego wynika, że działka o numerze ewidencyjnym 5/2 w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” uchwalonego Uchwałą IU Rady Gminy (…) z dnia (…) marca 2021 r. w sprawie przyjęcia „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)” działka nr 5/2, położona w miejscowości (...), gminie (...), przewidziana jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, oznaczony symbolem „MNU” oraz lasy prywatne. Wójt Gminy (...) informuje, że na dzień wydania zaświadczenia, Gmina (...) nie posiada uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, ani uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji przyjętych przez Radę Gminy (...).

b)  czy wynikać z niego będzie możliwość zabudowy przedmiotowej działki?

Odp.: Kupująca uzyska pozwolenie na budowę i wtedy będzie możliwość zabudowy działki.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu sygnowanym datą 27 marca 2025 r. – wpływ 28 października 2025 r.)

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości 5/2 o powierzchni (...) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu sygnowanym datą 27 marca 2025 r. – wpływ 28 października 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki 5/2 o powierzchni (...) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca przypomina, iż na działce 5/2 o powierzchni (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 5/2 o powierzchni (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie 5/2 o powierzchni (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji sprzedaży działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości.

W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców.

W tym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 5/2 o powierzchni (...) ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·      lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·      sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 5/2 o powierzchni (...) ha stanowiącą teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla Kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr 5/2 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przysługuje Pani prawo współwłasności do nieruchomości, składającej się z działek nr 5/2, 3, 5/4, nabytych w drodze spadku. Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 5/2. Działka nr 5/2 położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Spółka Kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki. Pani wraz ze współwłaścicielami nie szukała kupującego (nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Pani. W stosunku do działki nie ponosiła Pani samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy. Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.

Ponadto, jak wskazała Pani w opisie sprawy, udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przedmiotową działką przez Kupującą na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W akcie notarialnym – umowa przedwstępna, Kupująca Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją, tj. m.in. do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr 5/2, będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr 5/2, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Panią za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pani – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej Spółki) nie są Pani staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – uczynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującej Spółki – odpłatna umowa dzierżawy – wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, odpłatne udostępnienie przez Panią sprzedawanego gruntu należy traktować jako element zawartej wcześniej z Kupującą Spółką umowy przedwstępnej.

Z okoliczności sprawy wynika również, że nabywca (Spółka) wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb, zmierzających do budowy na zakupionym gruncie obiektu handlowego.

Pomimo, że cena sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez Spółkę.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Panią pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie na rzecz Kupującej Spółki (nabywcy) nie powodują, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki nr 5/2, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani bowiem, takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 5/2, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży opisanej działki będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 5/2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie niezabudowanej działki nr 5/2 o powierzchni (...) ha na rzecz Spółki, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż niezabudowanej działki należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż niezabudowanej działki nr 5/2 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.