Interpretacja 0112-KDIL3.4012.602.2025.2.MS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2;

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3, nr 4 i nr 5.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 29 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie alternatywne). Uzupełniła go Pani pismem z 10 października 2025 r. (wpływ 12 października 2025 r.), pismem z 22 października 2025 r. (wpływ 24 października 2025 r.) oraz pismami z 3 listopada (wpływ 3 listopada 2025 r. i 6 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości w postaci:

1)  niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), składającej się z działek o nr ewidencyjnych: (…) o łącznej powierzchni (...), dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

– odnośnie powyższej nieruchomości niezabudowanej została wydana, w dniu (…) r., na wniosek Pani ojca, (...), decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości położonej w (...) – składając się z działki nr (...) o pow. (…) m²;

– dla powyższej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony UCHWAŁĄ NR (…) RADY GMINY (...) z dnia (…) r., w którym działkom tym przyznano kategorię MNn – przeznaczenie dla nowej zabudowy jednorodzinnej. Przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatyw Pani, jak również poprzedniego właściciela, (...);

– dla powyższej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

– poprzedni właściciel, (...), nabył przedmiotowe nieruchomości, do majątku prywatnego, do celów osobistych niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej;

– powyższa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani nie była wprowadzana do działalności gospodarczej przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...);

– powyższa nieruchomość nie była i nie jest udostępniana przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...), osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych;

– poprzedni właściciel, (...), ani Pani, nie czerpali żadnych pożytków związanych z najmem, dzierżawą i innymi umowami dotyczącymi tej nieruchomości;

– od momentu objęcia przez Panią własności powyższej nieruchomości nie dokonywała Pani żadnych czynności oraz nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności nie dokonywała Pani poszukiwań ewentualnych nabywców, nie prowadziła Pani działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składała wniosków o rozbudowę sieci energetycznej, nie składała wniosków o decyzję w przedmiocie uzbrojenia tej nieruchomości, nie zawierała umów cywilnoprawnych, na mocy których uzyskiwałaby korzyści finansowe, itp.

2)  niezabudowanej nieruchomości położonej (...), składającej się z działki o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

– odnośnie do powyższej nieruchomości niezabudowanej nie został złożony wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Nie został również taki projekt sporządzony;

– dla powyższej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony UCHWAŁĄ NR (…) Rady Miejskiej (…) z dnia (…) r., w którym nieruchomości tej przyznano, częściowo, kategorię MN – tereny zabudowy jednorodzinnej, MW; – tereny zabudowy wielorodzinnej, oraz U – tereny usług. Przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatywy Pani, jak również poprzedniego właściciela, (...);

– dla powyższej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

– poprzedni właściciel, (...), nabył przedmiotowe nieruchomości do majątku prywatnego, do celów osobistych niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej;

– powyższa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani nie była wprowadzana do działalności gospodarczej przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...);

– powyższa nieruchomość nie była i nie jest udostępniana przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...), osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych;

– poprzedni właściciel, (...), ani Pani, nie czerpali nigdy żadnych pożytków związanych z najmem, dzierżawą i innymi umowami dotyczącymi tej nieruchomości;

– od momentu objęcia przez Panią własności powyższej nieruchomości nie dokonywała Pani żadnych czynności oraz nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności nie dokonywała Pani poszukiwań ewentualnych nabywców, nie prowadziła działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składała Pani wniosków o rozbudowę sieci energetycznej, nie składała wniosków o decyzję w przedmiocie uzbrojenia tej nieruchomości, nie zawierała umów cywilnoprawnych, na mocy których otrzymywałaby korzyści finansowe, itp.

3)  nieruchomości zabudowanej budynkami gospodarczymi (stodoła), położonej w (...), składającej się z działki o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

oraz jest jedynym użytkownikiem wieczystym nieruchomości w postaci:

4)  niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki o nr ewidencyjnym (…) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

5)  nieruchomości położonej w (...), składającej się z:

a)  zabudowanych działek (grunty rolne zabudowane) o nr ewidencyjnych: (...);

b)  niezabudowanych działek (grunty rolne oraz pastwiska trwałe) o nr ewidencyjnych: (...)

o łącznej powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

– dla powyższej nieruchomości została wydana, w dniu (…) r., na wniosek Pani ojca (...), decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, na mocy której nieruchomość ta została podzielona na działki wskazane w podpunktach a) i b), jak powyżej.

Odnośnie do nieruchomości opisanych w punktach 3, 4 i 5 złożonego wniosku, podaje Pani, że:

– dla powyższych nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...), uchwalony Uchwalą Rady Gminy (...), w którym nieruchomością tym przyznano kategorię MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatyw Pani, jak również poprzedniego właściciela (...);

– dla powyższych nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

– powyższe nieruchomość nie były i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej oraz nie były wprowadzane do działalności gospodarczej przez Panią, jak również poprzedniego właściciela, (...);

– poprzedni właściciel, (...), nabył przedmiotowe nieruchomości do celów prywatnych niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Celem nabycia opisanej nieruchomości było niekomercyjne przetrzymywanie koni, które stanowić miały prywatny majątek (...);

– przedmiotowe nieruchomości były od dnia (...) r. do dnia (…) r. wynajmowane na podstawie Umowy Najmu Nieruchomości, która została zawarta przez Pani ojca, (...) oraz (…), prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach najmu prywatnego, na czas nieoznaczony, z czynszem najmu wynoszącym (...) zł miesięcznie.

– w związku ze śmiercią (...), Pani będąc jego jedyną spadkobierczynią, nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze dziedziczenia i w dniu (…) r. zawarła aneks do powyżej opisanej Umowy Najmu Nieruchomości, w którym dokonana została jedynie techniczna zmiana strony wynajmującej. Umowa ta w pozostałym zakresie nie zmieniła się;

– Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. została wypowiedziana z dniem (…) r., z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia;

-     obecnie Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. nie obowiązuje;

-     rozliczała Pani podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości na zasadzie ryczałtu;

-     w związku z wynajmem przedmiotowych nieruchomości nie występował podatek VAT;

– od momentu objęcia przez Panią własności powyższej nieruchomości nie dokonywała Pani żadnych czynności oraz nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności nie dokonywała Pani poszukiwań ewentualnych nabywców, nie prowadziła Pani działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składała Pani wniosków o rozbudowę sieci energetycznej, nie składała wniosków o decyzję w przedmiocie uzbrojenia tej nieruchomości itp.

Wszystkie powyższe nieruchomości oraz prawa do wieczystego użytkowania nabyła Pani do majątku osobistego w drodze dziedziczenia, po zmarłym w dniu (...) r. ojcu (...), na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu (…) r., przed notariuszem (…), Repetytorium A nr (…).

Wszystkie składniki spadku, które Pani nabyła w drodze dziedziczenia, w tym wskazane w złożonym wniosku nieruchomości, były i są przez nią traktowane, jako majątek prywatny i w taki też sposób majątek ten jest zarządzany. W ramach tego zarządu przez okres jaki upłynął od śmierci ojca, do chwili obecnej ponosiła Pani jedynie wydatki, które były konieczne, aby zachować odpowiedni stan nieruchomości objętych złożonym wnioskiem. Przez cały okres nie był odliczany VAT, czynności jakie podejmowała Pani nie podlegały pod podatek VAT.

W związku z oświadczeniem z dnia (...) r. kontynuowała Pani działalność gospodarczą po zmarłym ojcu (...). Działalność ta została zlikwidowana z końcem (...) r. W tamtym okresie była Pani czynnym podatnikiem VAT. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej wpisanej do rejestru CEiDG i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Wskazane w niniejszym wniosku nieruchomości nigdy nie były związane z prowadzona przez Panią działalnością gospodarczą.

Aktem notarialnym z dnia (...) r., Repetytorium A (...), udzieliła Pani pełnomocnictwa swej ciotce stryjecznej, (…). Niniejsze pełnomocnictwo swym zakresem obejmuje:

1)  reprezentowanie Pani we wszystkich sprawach prowadzonych przez organy Krajowej Administracji Skarbowej;

2)  reprezentowanie Pani we wszystkich postępowaniach prowadzonych przed Zakładem Ubezpieczeń Społecznych;

3)  reprezentowanie Pani we wszystkich postępowaniach administracyjnych, których jest stroną;

4)  reprezentowanie Pani we wszystkich sprawach dotyczących Pani nieruchomości (prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego), zwanych dalej łącznie Nieruchomościami, w tym do zawierania, aneksowania, rozwiązywania lub wypowiadania umów najmu i dzierżawy oraz innych umów związanych z Nieruchomościami, w szczególności umów z dostawcami mediów i podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Nieruchomości, pobierania wszelkich świadczeń związanych z Nieruchomościami, dokonywania wszelkich płatności czynszów i innych opłat dotyczących Nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem, że Pełnomocnictwo nie upoważnia do zawierania umów, których przedmiotem jest zbycie Nieruchomości lub obciążenie ich ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich;

5)  występowanie w Pani imieniu w zakresie wszelkich oświadczeń, odpisów, wypisów aktów notarialnych lub innych dokumentów urzędowych;

6)  odbiór wszelkiej korespondencji, zaświadczeń, odpisów, wypisów aktów notarialnych lub innych dokumentów urzędowych;

7)  składanie wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, a także wniosków oraz dokonywania wszelkich czynności prawnych lub faktycznych jakie okażą się niezbędne w związku z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa.

W ramach powyższego pełnomocnictwa, pełnomocnik nie wykonywał żadnych czynności związanych z nieruchomościami objętymi złożonym wnioskiem. Pełnomocnictwo to nie zostało odwołane i obowiązuje w dalszym ciągu.

Obecnie planuje Pani sprzedaż objętych złożonym wnioskiem nieruchomości. Nie może jednak określić, kiedy dokonane zostaną te transakcje oraz jaki podmiot/podmioty będą stały po stronie kupującej.

Nie posiada Pani innych zabudowanych lub niezabudowanych nieruchomości, które przeznaczone byłyby na sprzedaż. Zamieszkuje Pani w domu rodzinnym, który nabyła w drodze dziedziczenia po ojcu (...) i wykorzystuje go do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny.

Objęte złożonym wnioskiem nieruchomości nie będą do momentu ich sprzedaży w żaden sposób przez Panią wykorzystywane. Nie będą również w tym czasie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnych. 

Do momentu sprzedaży nieruchomości objętych złożonym wnioskiem, nie będzie Pani podejmować czynności oraz czynić nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W razie konieczności podpisania, w celu sprzedaży z zainteresowanymi nabyciem nieruchomości lub ich części, umowy przedwstępnej, nie zamierza Pani udzielić żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień i innych podobnych działań.

Nie ma Pani zamiaru, w okresie między potencjalnym podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej, podejmować samodzielnie lub umożliwić podjęcie w Pani imieniu przez inny podmiot działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości objętych złożonym wnioskiem dla celów sprzedaży lub podniesienie jej wartości. Nie zamierza Pani przed zawarciem umowy przyrzeczonej bądź samodzielnej umowy sprzedaży nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem udzielić potencjalnemu nabywcy prawa do dysponowania tymi nieruchomościami na cele budowlane.

Planuje Pani podjąć w stosunku do nieruchomości objętych złożonym wnioskiem czynności związane ze zwykłym wykonywaniem praw właścicielskich, które ukierunkowane będą na poszukiwanie ewentualnych nabywców tych nieruchomości. Zamierza Pani umieścić ogłoszenie w portalach internetowych z ofertą ich sprzedaży, wywiesić baner informacyjny, zawrzeć umowę pośrednictwa z podmiotami, które na podstawie tej umowy będą zobowiązane do poszukiwania nabywców, itp.

Zamierza Pani dokonać sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, w całości, jak również, w przypadku nieruchomości określonych w punktach 1 i 5, każdą z poszczególnych działek wchodzących w skład tych nieruchomości oddzielnie. Nie będzie dokonywać Pani czynności zmierzających do podziału działek określonych w punktach 2, 3 i 4 oraz dalszego podziału działek określonych w punktach 1 i 5.

W uzupełnieniu do wniosku, odpowiadając na zadane pytania wskazała Pani, że:

Czy posiada/będzie posiadała Pani status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać w jakim okresie?

Nie posiada Pani i nie będzie posiadać statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Czy wykorzystywała lub wykorzystuje/będzie wykorzystywała Pani działki objęte wnioskiem do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to czy sprzedawała/sprzedaje/będzie sprzedawała Pani płody rolne z działek, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT, jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, z jakich działek – proszę podać nr ewidencyjne)?

Nie wykorzystywała Pani, nie wykorzystuje i nie będę wykorzystywać działek objętych wnioskiem do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości?

1)  Aktem notarialnym z dnia (…) r., Rep. nr (…), przed notariusz (…), Kancelaria Notarialna w (…), dokonała Pani sprzedaży:

a)  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni (…) m², z przynależną do tego lokalu piwnicą o powierzchni (…) m², który położony jest w (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…);

b)  nieruchomości zabudowanej garażem, która położona jest w (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…);

c)  udział wynoszący (…) części zabudowanej działki gruntu o powierzchni (…) m², położonej w (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…);

Nabyła Pani nieruchomości opisane w pkt a), b) i c) powyżej, w drodze dziedziczenia, po:

a)  zmarłym w dniu (...) r. ojcu, (...), na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (...) r., przed notariuszem, (…), Repetytorium A nr (…), w (…) części;

b)  zmarłym w dniu (…) r. dziadku, (…), na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonym w dniu (…) r., przed zastępcą notarialnym notariuszem, (…), Repetytorium A nr (…), w (…) części;

Nieruchomości nabyła Pani w drodze dziedziczenia, do majątku osobistego. Nie wykorzystywała Pani w żaden sposób przedmiotowych nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży. Nieruchomości zostały sprzedane aktem notarialnym w dniu (…) r., Rep. Nr (…). Przyczyną sprzedaży było racjonalne rozporządzenie odziedziczonym majątkiem osobistym. Jednym aktem notarialnym zostały sprzedane 3 nieruchomości, jak w pkt 1). Nieruchomość określna w ppkt. a) jest lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nieruchomość określna w ppkt. b) jest nieruchomością użytkową, zabudowaną (…). Nieruchomość określna w ppkt. c) jest nieruchomością użytkową zabudowaną (…). Od sprzedaży ww. działek nie był odprowadzany podatek VAT.

W jaki dokładnie sposób wykorzystywała/będzie wykorzystywała Pani do dnia sprzedaży działki wchodzące w skład ww. nieruchomości od chwili ich nabycia w drodze dziedziczenia do dnia sprzedaży? Należy szczegółowo opisać. Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać jakie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości (1-5) opisanej we wniosku.

1)  Odnośnie do nieruchomości opisanej w ust. 1 wniosku, wskazała Pani, że nieruchomość ta nie była i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób przez Panią do czasu jej sprzedaży. Nieruchomość od chwili jej nabycia w drodze dziedziczenia stoi odłogiem.

2)  Odnośnie do nieruchomości opisanej w ust. 2 wniosku, wskazała Pani, że nieruchomość ta nie była i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób przez Panią do czasu jej sprzedaży. Nieruchomość od chwili jej nabycia w drodze dziedziczenia stoi odłogiem.

3)  Odnośnie do nieruchomości opisanej w ust. 3 wniosku, wskazała Pani, że

-     przedmiotowe nieruchomości były od dnia (...) r. do dnia (...) r. wynajmowane na podstawie Umowy Najmu Nieruchomości, która została zawarta przez Pani ojca, (...) oraz (...), prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), w ramach najmu prywatnego, na czas nieoznaczony, z czynszem najmu wynoszącym (...) zł miesięcznie;

-     w związku ze śmiercią (...), Pani, będąc jego jedyną spadkobierczynią, nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze dziedziczenia i w dniu (...) r. zawarła aneks do powyżej opisanej Umowy Najmu Nieruchomości, w którym dokonana została jedynie techniczna zmiana strony wynajmującej. Umowa ta w pozostałym zakresie nie zmieniła się;

-     Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. została wypowiedziana z dniem (...) r. z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia;

-     obecnie nieruchomość ta nie jest i nie będzie przez Panią w żaden sposób wykorzystywana, aż do czasu jej sprzedaży;

4)  Odnośnie do nieruchomości opisanej w ust. 4 wniosku, wskazała Pani, że

-     przedmiotowe nieruchomości były od dnia (...) r. do dnia (...) r. wynajmowane na podstawie Umowy Najmu Nieruchomości, która została zawarta przez Pani ojca, (...) oraz (...), prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), w ramach najmu prywatnego, na czas nieoznaczony, z czynszem najmu wynoszącym (...) zł miesięcznie;

-     w związku ze śmiercią (...), Pani, będąc jego jedyną spadkobierczynią, nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze dziedziczenia i w dniu (...) r. zawarła aneks do powyżej opisanej Umowy Najmu Nieruchomości, w którym dokonana została jedynie techniczna zmiana strony wynajmującej. Umowa ta w pozostałym zakresie nie zmieniła się;

-     Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. została wypowiedziana z dniem (...) r. z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia;

-     obecnie nieruchomość ta nie jest i nie będzie w żaden sposób przez Panią wykorzystywana, aż do czasu jej sprzedaży;

5)  Odnośnie do nieruchomości opisanej w ust. 5 wniosku, wskazała Pani, że:

-     przedmiotowe nieruchomości były od dnia (...) r. do dnia (...) r. wynajmowane na podstawie Umowy Najmu Nieruchomości, która została zawarta przez Pani ojca, (...) oraz (...), prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), w ramach najmu prywatnego, na czas nieoznaczony, z czynszem najmu wynoszącym (...) zł miesięcznie;

-     w związku ze śmiercią (...), Pani, będąc jego jedyną spadkobierczynią, nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze dziedziczenia i w dniu (...) r. zawarła aneks do powyżej opisanej Umowy Najmu Nieruchomości, w którym dokonana została jedynie techniczna zmiana strony wynajmującej. Umowa ta w pozostałym zakresie nie zmieniła się;

-     Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. została wypowiedziana z dniem (...) r. z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia;

-     obecnie nieruchomość ta nie jest i nie będzie żaden sposób przez Panią wykorzystywana aż do czasu jej sprzedaży.

Czy Pani pełnomocnik, w Pani imieniu, do dnia sprzedaży, dokona na nieruchomościach opisanych we wniosku, jakichkolwiek czynności (poniesie nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości (1-5) opisanej we wniosku.

Pani pełnomocnik nie będzie wykonywać, do dnia sprzedaży, na nieruchomościach opisanych we wniosku (tj. 1-5), żadnych czynności (ponosić nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 22 października 2025 r.)

Czy planowana sprzedaż wymienionych we wniosku nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, w przypadku sprzedaży objętych złożonym wnioskiem nieruchomości w całości, jak również, w przypadku nieruchomości określonych w punktach 1 i 5, każda z poszczególnych działek wchodzących w skład tych nieruchomości oddzielnie, na rzecz osób fizycznych, osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub innych podmiotów posiadających osobowość prawną i podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) od sprzedaży tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) (dalej jako: ustawa), „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)”.

Artykuł 8 ust. 1 ustawy „przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...)”.

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz części a także wszelkie postacie energii”.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez wzglądu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy, „działalność gospodarczą obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarczą obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych”.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągle wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą bez wyglądu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności (...) dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu: (...) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwe zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usługo zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości objętych złożonym wnioskiem, podejmowała Pani lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania wnioskodawczymi za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia, m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości dotyczące opodatkowania sprzedaży działek objętych złożonym wnioskiem, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy stwierdzić, opierając się o stan faktyczny przedstawiony w sprawie, że nie wynika z niego, aby podejmowała Pani czynności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W szczególności nie wykonywała Pani i nie wykonuje ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Po nabyciu, w drodze dziedziczenia, działek objętych zakresem złożonego wniosku nie dokonywała Pani żadnych czynności oraz nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Nie można również za czynność, która wykraczałaby poza zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, uznać zawarcia przez Panią w dniu (...) r. aneksu nr 1 do Umowy Najmu Nieruchomości z dnia (...) r., której przedmiotem był najem nieruchomości opisanych w punktach nr 3, nr 4 i nr 5 złożonego wniosku. W związku z zawarciem przedmiotowego aneksu jedynie została Pani technicznie umieszczona jako strona umowy zawartej w dniu (...) r. Żadne inne warunki tej umowy nie zostały zmienione, w tym nie uległa zmianie wysokość czynszu najmu.

Zgodnie zaś z treścią art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Najem jest kwalifikowany jako prawo o charakterze majątkowym – na jego podstawie wynajmujący osiąga bowiem korzyść pieniężną (okresową lub jednorazową). Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy mówimy tutaj o najmie zwykłym, czy też okazjonalnym.

Śmierć wynajmującego nie powoduje więc automatycznego rozwiązania umowy najmu. Prawa przysługujące wynajmującemu wchodzą wówczas w skład pozostawionego przez Niego spadku. W przypadku skutecznego nabycia takiej masy przez oznaczonych spadkobierców, to właśnie oni wchodzą w pozycję nieżyjącego już właściciela nieruchomości. Umowa najmu wiąże następcę prawnego zmarłego niezależnie od tego, czy wiedział on o jej istnieniu i dokładnej treści.

Sam tylko fakt, że nie wypowiedziała Pani, trwającej już przed nabyciem przez Nią majątku spadkowego, umowy najmu nieruchomości opisanych w punktach nr 3, nr 4 i nr 5 złożonego wniosku, nie może świadczyć o wyłączeniu tej nieruchomości z majątku prywatnego. Należy wyraźnie zaznaczyć, że Wnioskodawczyni nie była stroną zawierającą przedmiotową umowę najmu. Weszła ona jedynie z mocy prawa w prawa i obowiązki wynajmującego.

Nabycie, opisanej w punktach nr 3, nr 4 i nr 5 złożonego wniosku, nieruchomości nie zostało dokonane w celu jej odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności podejmowanej przez Wnioskodawczynię w przedmiocie ich zbycia, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży nieruchomości w postaci:

1)  niezabudowanej nieruchomości położonej w (...);

2)  niezabudowanej nieruchomości położonej (...);

3)  nieruchomości zabudowanej budynkami gospodarczymi (…);

4)  niezabudowanej nieruchomości położonej w (…);

5)  nieruchomości położonej w (...);

należy stwierdzić, że nie będzie Pani zachowywać się jak handlowiec prowadzący działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż wskazanych nieruchomości w całości, jak również, w przypadku nieruchomości określonych w punktach nr 1 i nr 5, każdą z poszczególnych działek wchodzących w skład tych nieruchomości oddzielnie, będzie stanowiła jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przez Panią wymienionych nieruchomości będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując sprzedaży tych nieruchomości korzystać będzie Pani z przysługującego Jej prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co oznacza, że sprzedaż ta nie wypełnia przesłanek do uznania Pani za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią wskazanych wyżej nieruchomości w całości, jak również, w przypadku nieruchomości określonych w punktach nr 1 i nr 5, każdej z poszczególnych działek wchodzących w skład tych nieruchomości oddzielnie (osobom fizycznym lub innym podmiotom) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem jak wskazano, w ramach tej czynności nie będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie miała Pani obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży objętych złożonym wnioskiem nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-     prawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2,

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3, nr 4 i nr 5.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) złożonym zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że przedmiotem wniosku (sprzedaży) są działki:

1)  niezabudowane nieruchomości położone w (...), składające się z działek o nr ewidencyjnych: (…), o łącznej powierzchni (...), dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

2)  niezabudowane nieruchomości położone (…), składające się z działki o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

3)  nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi (stodoła), położone w (...), składające się z działki o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

4)  niezabudowane nieruchomości położone w (...), składające się z działki o nr ewidencyjnym (…) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…);

5)  nieruchomości położone w (...), składające się z:

c)  zabudowanych działek (grunty rolne zabudowane) o nr ewidencyjnych: (...);

d)  niezabudowanych działek (grunty rolne oraz pastwiska trwałe) o nr ewidencyjnych: (...) o łącznej powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

Jest Pani jedynym właścicielem ww. działek. Wszystkie powyższe nieruchomości oraz prawa do wieczystego użytkowania nabyła Pani do majątku osobistego w drodze dziedziczenia, po zmarłym ojcu (...), na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Wszystkie składniki spadku, które Pani nabyła w drodze dziedziczenia, były i są przez Panią traktowane, jako majątek prywatny i w taki też sposób majątek ten jest zarządzany. W ramach tego zarządu przez okres, jaki upłynął od śmierci ojca, do chwili obecnej ponosiła Pani jedynie wydatki, które były konieczne, aby zachować odpowiedni stan nieruchomości. Przez cały okres nie był odliczany VAT, czynności, jakie podejmowała Pani nie podlegały pod podatek VAT. Nie posiada Pani i nie będzie posiadać statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Nie wykorzystywała Pani, nie wykorzystuje i nie będę wykorzystywać działek objętych wnioskiem do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z oświadczeniem z dnia (...) r. kontynuowała Pani działalność gospodarczą po zmarłym ojcu (...). Działalność ta została zlikwidowana z końcem (...) r. W tamtym okresie była Pani czynnym podatnikiem VAT. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej wpisanej do rejestru CEiDG i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Wskazane w złożonym wniosku nieruchomości nigdy nie były związane z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą. Nie posiada Pani innych zabudowanych lub niezabudowanych nieruchomości, które przeznaczone byłyby na sprzedaż. Objęte złożonym wnioskiem nieruchomości nie będą do momentu ich sprzedaży w żaden sposób przez Panią wykorzystywane. Nie będą również w tym czasie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnych. Do momentu sprzedaży nieruchomości objętych złożonym wnioskiem, nie będzie Pani podejmować czynności oraz czynić nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W razie konieczności podpisania w celu sprzedaży z zainteresowanymi nabyciem nieruchomości lub ich części umowy przedwstępnej, nie zamierza Pani udzielić żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień i innych podobnych działań. Nie ma Pani zamiaru, w okresie między potencjalnym podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej, podejmować samodzielnie lub umożliwić podjęcie w Pani imieniu przez inny podmiot działań mających na celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości objętych złożonym wnioskiem dla celów sprzedaży lub podniesienie jej wartości. Nie zamierza Pani przed zawarciem umowy przyrzeczonej bądź samodzielnej umowy sprzedaży nieruchomości objętych złożonym wnioskiem udzielić potencjalnemu nabywcy prawa do dysponowania tymi nieruchomościami na cele budowlane. Planuje Pani podjąć w stosunku do nieruchomości objętych złożonym wnioskiem czynności związane ze zwykłym wykonywaniem praw właścicielskich, które ukierunkowane będą na poszukiwanie ewentualnych nabywców tych nieruchomości. Zamierza Pani umieści ogłoszenie w portalach internetowych z ofertą ich sprzedaży, wywiesić baner informacyjny, zawrzeć umowę pośrednictwa z podmiotami, które na podstawie tej umowy będą zobowiązane do poszukiwania nabywców, itp. Zamierza Pani dokonać sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, w całości, jak również, w przypadku nieruchomości określonych w punktach 1 i 5, każdą z poszczególnych działek wchodzących w skład tych nieruchomości oddzielnie. Nie będzie Pani dokonywać czynności zmierzających do podziału działek określonych w punktach 2, 3 i 4 oraz dalszego podziału działek określonych w punktach 1 i 5. Aktem notarialnym z dnia (...) r., Repetytorium A (...), udzieliła Pani pełnomocnictwa swej ciotce stryjecznej (…). W ramach powyższego pełnomocnictwa pełnomocnik nie wykonywał żadnych czynności związanych z nieruchomościami objętymi złożonym wnioskiem. Pani pełnomocnik nie będzie wykonywać, do dnia sprzedaży, na nieruchomościach opisanych we wniosku (tj. 1-5), żadnych czynności (ponosić nakładów) w celu przygotowania działek do sprzedaży. Pełnomocnictwo to nie zostało odwołane i obowiązuję w dalszym ciągu. Obecnie planuje Pani sprzedaż objętych złożonym wnioskiem nieruchomości. Nie może jednak Pani określić, kiedy dokonane zostaną te transakcje oraz jaki podmiot/podmioty będą stały po stronie kupującej.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 1-5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do nieruchomości położonej w (...), oznaczonej we wniosku nr 1 wskazała Pani, że:

1)  podziału nieruchomości nr 1 na działki o nr (…) – dokonał Pani ojciec;

-     obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działkom tym przyznano kategorię MNn – przeznaczenie dla nowej zabudowy jednorodzinnej;

-     przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatyw Pani, jak również poprzedniego właściciela, (...);

-     dla powyższej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

-     powyższa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej;

-     powyższa nieruchomość nie była i nie jest udostępniana przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...), osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych;

2)  w stosunku do nieruchomości nr 2 (niezabudowana działka nr (...)) nie został złożony wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Nie został również taki projekt sporządzony;

-     nie został złożony wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Nie został również taki projekt sporządzony;

-     dla powyższej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomości tej przyznano, częściowo, kategorię MN – tereny zabudowy jednorodzinnej, MW; tereny zabudowy wielorodzinnej, oraz U – tereny usług;

-     przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatyw Pani, jak również poprzedniego właściciela, (...);

-     dla powyższej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

-     powyższa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani nie była wprowadzana do działalności gospodarczej przez Panią, ani poprzedniego właściciela, (...);

-     powyższa nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

Podkreśliła też Pani, że od momentu objęcia przez Panią własności nieruchomości nr 1 i nr 2, nie dokonywała Pani żadnych czynności oraz nakładów, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności nie dokonywała poszukiwań ewentualnych nabywców, nie prowadziła działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie składała wniosków o rozbudowę sieci energetycznej, nie składała wniosków o decyzję w przedmiocie uzbrojenia tej nieruchomości, nie zawierała umów cywilnoprawnych, na mocy których uzyskiwałaby korzyści finansowe, itp. Nieruchomości te od chwili ich nabycia w drodze dziedziczenia stoją odłogiem.

Podsumowując, należy stwierdzić, że nieruchomości oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2, nie były wykorzystywane przez Panią w żadnej działalności gospodarczej, nie wykorzystywała ich też Pani do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. Zamierza Pani umieścić ogłoszenie w portalach internetowych z ofertą ich sprzedaży, wywiesić baner informacyjny, zawrzeć umowę pośrednictwa z podmiotami, które na podstawie tej umowy będą zobowiązane do poszukiwania nabywców – są to jedyne czynności, które planuje Pani podjąć w celu sprzedaży ww. nieruchomości.

Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że w związku z zamiarem sprzedaży ww. działek nie podejmowała Pani nigdy żadnych działań w odniesieniu do przedmiotowych działek, które wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości nr 1 i nr 2 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmowała Pani żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w związku z dostawą nieruchomości nr 1 i nr 2. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast, w odniesieniu do nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3, nr 4 i nr 5, wskazała Pani, że:

-     obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi (...), uchwalony Uchwalą Rady Gminy (...) nr (…) z dnia (…) r., w którym nieruchomością tym przyznano kategorię MN-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotowy plan nie został uchwalony z inicjatyw Pani, jak również poprzedniego właściciela (...);

-     dla powyższych nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy;

-     przedmiotowe nieruchomości były od dnia (...) r. do dnia (...) r. wynajmowane na podstawie Umowy Najmu Nieruchomości, która została zawarta przez Pani ojca, w ramach najmu prywatnego, na czas nieoznaczony, z czynszem najmu wynoszącym (...) zł miesięcznie;

-     w związku ze śmiercią (...), Pani będąc jego jedyną spadkobierczynią, nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze dziedziczenia i w dniu (...) r., zawarła aneks do powyżej opisanej Umowy Najmu Nieruchomości, w którym dokonana została zmiana strony wynajmującej. Umowa ta w pozostałym zakresie nie zmieniła się;

-     Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. została wypowiedziana z dniem (...) r., z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia;

-     obecnie Umowa Najmu Nieruchomości z dnia (...) r. nie obowiązuje;

-     rozliczała Pani podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości na zasadzie ryczałtu;

-     w związku z wynajmem przedmiotowych nieruchomości nie występował podatek VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że umowy najmu są cywilnoprawnymi umowami nakładającymi na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, ze umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nr 3-5, kluczowe znaczenie ma to, że ich najem kontynuowała Pani po śmierci ojca przez kilka lat. Przedmiotowe nieruchomości – jak Pani wskazała w opisie sprawy – były przedmiotem umowy najmu podpisanej przez Panią (aneks do umowy podpisanej przez Pani ojca) od (...) r. – była to umowa odpłatna. Umowa najmu została wypowiedziana z dniem (...) r. z (…) miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że nieruchomości oznaczone we wniosku nr 3, nr 4 i nr 5 (tj. nieruchomości położone w (...) o nr (…), (…), (...), (...), nie były wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Taki sposób wykorzystania przez Panią przedmiotowych nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3-5 sprawił, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy ww. działek, nie dokonuje Pani zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Zatem, z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3-5, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przez Panią nieruchomości położonych w (...) o nr (…), (…), (...), (...)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że dokonując planowanej sprzedaży nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2, tj. sprzedaży niezabudowanych działek położonych w (...) o nr (…), o łącznej powierzchni (...) m² oraz działki położonej (...) nr (...), o powierzchni (...) m², nie będzie Pani występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pani jedynie korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym, sprzedaż przez Panią ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast, w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości nr 3, nr 4 i nr 5, tj. sprzedaży działek położonych w (...), o nr (…) o powierzchni (...) m², nr (…) o powierzchni (...) m², zabudowanych działek o nr (...) oraz niezabudowanych działek o nr (...) o łącznej powierzchni (...) m² będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko dotyczące braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości:

-     nr 1 i nr 2 uznałem za prawidłowe;

-     nr 3, nr 4 i nr 5 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ewentualnej możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przy planowanej sprzedaży nieruchomości oznaczonych we wniosku nr 3-5 w trybie art. 43 ustawy.

Dodatkowo informuję, że w zakresie kwestii dotyczącej podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – pytanie alternatywne – wydano 27 października 2025 r. postanowienie o umorzeniu postępowania znak 0112-KDIL3.4012.665.2025.1.MS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.