Interpretacja 0112-KDIL3.4012.662.2025.3.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

·      prawidłowe – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie dwóch budynków niezamieszkanych oraz zwolnienia od podatku VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców;

·      nieprawidłowe – w części dotyczącej określenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem ww. udziału w Nieruchomości;

·      nieprawidłowe – w części dotyczącej prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·      opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie dwóch budynków niezamieszkanych oraz zwolnienia od podatku VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców;

·      określenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem ww. udziału w Nieruchomości;

·      prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 26 listopada 2025 r. (wpływ 26 listopada 2025 r.), pismem z 5 stycznia 2026 r. (wpływ 5 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 26 stycznia 2026 r. (wpływ 27 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku z 26 listopada 2025 r.)

Wnioskodawca, X sp. z o.o., jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W dniu (…) października 2025 r. Wnioskodawca nabył od spółki Y sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) udział wynoszący (…) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o obszarze (…) ha, położonej w (…), oraz w prawie współwłasności posadowionych na niej budynków niemieszkalnych (działka nr (…), KW (…); dalej: „Udział w Nieruchomości”).

Nieruchomość ta jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi o charakterze inwestycji mieszkaniowo-usługowej, zlokalizowanymi pod adresami: (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren ma status terenu budowlanego przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Na moment sprzedaży budynki te były w trakcie realizacji, nie zostały oddane do użytkowania ani zasiedlone; wcześniej nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie żadnej części budynków.

Cena sprzedaży została określona na (…) zł netto, powiększoną o 23% VAT w kwocie (…) zł, tj. (…) zł brutto, i została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego na Wnioskodawcę, z wykazaniem podatku VAT od kwoty netto.

Przedmiotem sprzedaży – oprócz udziału w gruncie i budynkach – były również prawa i obowiązki wynikające z posiadanych przez Sprzedającego decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji.

Udział w Nieruchomości był obciążony długami zabezpieczonymi hipotecznie, ujawnionymi w dziale IV księgi wieczystej, w szczególności:

(…)

Strony potwierdziły w akcie notarialnym, że określona cena sprzedaży odzwierciedla wartość rynkową Udziału w Nieruchomości po potrąceniu obciążeń hipotecznych ujawnionych w księdze wieczystej. Jednocześnie, na podstawie odrębnych porozumień z wierzycielami hipotecznymi, Wnioskodawca zobowiązał się do spłaty i uregulowania tych zobowiązań bezpośrednio na rzecz wierzycieli, a odpowiednie płatności stanowić będą rozliczenie wobec nich, a nie wobec Sprzedającego.

Strony wyraźnie wskazały, że należyte uregulowanie przez Wnioskodawcę zobowiązań wobec wierzycieli hipotecznych stanowi element konstrukcyjny transakcji i uzasadnia nabycie Udziału w Nieruchomości za cenę pomniejszoną o wartość zabezpieczonych na niej długów.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu do wniosku z 26 listopada 2025 r. wskazali Państwo następujące informacje:

1.  Czy Spółka Y sp. z o.o. jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Tak. Spółka Y sp. z o.o. (Sprzedający) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

2.  Czy Spółka X sp. z o.o. jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Tak. Spółka X sp. z o.o. (Kupujący, Wnioskodawca) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

3.  Czy nabycie przez Sprzedającego udziału wynoszącego (…) części w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT?

Odp.: Tak. Nabycie przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

4.  Czy nabycie przez Sprzedającego udziału wynoszącego (…) części w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to proszę wskazać, czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

Odp.: Tak. Z uzyskanych informacji wynika, że nabycie udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego zostało udokumentowane fakturą VAT, na której wykazano kwotę podatku VAT.

5.  Czy z tytułu nabycia przez Sprzedającego udziału wynoszącego (…) części w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Odp.: Tak. Z posiadanych informacji wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie udziału zostało udokumentowane fakturą VAT, a Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, co do zasady uprawniało Sprzedającego do odliczenia podatku naliczonego.

6.  Czy przez cały okres posiadania ww. udział wynoszący (…) części w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. udział, wykonywał Sprzedający – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp.: Nie. Udział w Nieruchomości był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT (działalność deweloperska). Sprzedający nie wykorzystywał udziału do czynności zwolnionych z opodatkowania.

7.  Czy na moment sprzedaży budynki niemieszkalne znajdujące się na działce nr (…) były wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz czy posiadały fundamenty i dach? Czy budynki niemieszkalne znajdujące się na działce nr (…) stanowiły budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odp.: Na moment sprzedaży:

-     na działce znajdowały się 3 budynki, które posiadały fundamenty i dach i były przedzielone przegrodami budowlanymi, stanowiły więc budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

·      jeden budynek był i jest zamieszkiwany przez mieszkańców,

·      dwa pozostałe budynki zostały wybudowane, ale czekały na różnego rodzaju pozwolenia administracyjne.

8.  Czy Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz czy wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów?

Odp.: Nie. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków. Obiekty stanowiły nowe budynki w trakcie realizacji i nie były przedmiotem ulepszenia; ponoszone nakłady stanowiły nakłady na ich wytworzenie.

9.  Do jakich czynności ww. udział wynoszący (…) części w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych jest/będzie wykorzystywany przez Kupującego, tj. czy do czynności:

a)  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b)  zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

c)  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp.: Udział w Nieruchomości będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej obejmującej roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych, a następnie ich sprzedaż.

W uzupełnieniu do wniosku z 5 stycznia 2026 r. wskazali Państwo następujące informacje:

1.  Czy przedmiotem sprzedaży były wszystkie budynki, o których mowa w odpowiedzi na pytanie nr 7 z wezwania, tj. budynek zamieszkiwany przez mieszkańców oraz dwa budynki, które czekały na pozwolenia administracyjne?

Odp.: Przedmiotem sprzedaży był udział w Nieruchomości obejmujący wszystkie trzy budynki znajdujące się na działce nr (…) w (…), tj.:

·      budynek zamieszkiwany i użytkowany przez nabywców;

·      dwa pozostałe budynki, które na moment sprzedaży były wybudowane, posiadały fundamenty, dach oraz przegrody budowlane i czekały na uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych (w szczególności pozwoleń na użytkowanie).

2.  Jeśli przedmiotem sprzedaży był również budynek zamieszkiwany przez mieszkańców:

a)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania) ww. budynku lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę oraz w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku lub jego części.

Odp.: Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji, w szczególności z treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wynika, że:

·      najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r. Sprzedający zawarł z pierwszymi nabywcami umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży tego lokalu – akt notarialny (…),

·      po zawarciu tej umowy lokal został wydany nabywcom, po czym rozpoczęto jego użytkowanie.

Na tej podstawie Wnioskodawca wskazuje, że pierwsze zasiedlenie budynku zamieszkiwanego przez nabywców (lub jego części) nastąpiło w 2018 r., najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r., w wyniku zawarcia wskazanej wyżej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz wydania lokalu do użytkowania nabywcom.

b)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców lub jego części a jego sprzedażą upłynął okres krótszy niż 2 lata?

Odp.: Sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiła w dniu (…) października 2025 r. W związku z tym pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku zamieszkiwanego przez nabywców (lub jego części), które miało miejsce w 2018 r. (najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r.) a dniem sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy ((…) października 2025 r.), upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 26 stycznia 2026 r.)

1.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tym gruncie, opisane we wniosku, stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, czy też korzystało ze zwolnienia z opodatkowania, a w konsekwencji – jaka była podstawa opodatkowania tej transakcji w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT?

2.  Czy w związku z nabyciem udziału w nieruchomości opisanej we wniosku Wnioskodawcy – jako czynnemu podatnikowi VAT – przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 26 stycznia 2026 r.)

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tym gruncie, opisane we wniosku, nie stanowiło w całości czynności korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W konsekwencji, transakcja miała charakter mieszany, obejmując elementy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT oraz elementy, które potencjalnie mogły korzystać ze zwolnienia, w zależności od statusu poszczególnych budynków w zakresie pierwszego zasiedlenia. Podstawą opodatkowania tej transakcji, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, była wyłącznie cena sprzedaży określona w akcie notarialnym, tj. kwota należna Sprzedającemu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, bez uwzględniania wartości zobowiązań hipotecznych przejętych i spłacanych przez Wnioskodawcę.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, niezależnie od charakteru podatkowego poszczególnych elementów transakcji, w związku z nabyciem udziału w nieruchomości opisanej we wniosku przysługuje mu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej tę transakcję, na podstawie art. 86 ust. 1 w zw. z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT. Prawo to obejmuje wyłącznie podatek naliczony obliczony od ceny netto określonej w akcie notarialnym i wykazanej na fakturze, bez uwzględniania wartości przejętych i spłacanych przez Wnioskodawcę zobowiązań hipotecznych, które nie stanowią zapłaty na rzecz Sprzedającego w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższego wynika, że nieruchomości – zarówno grunty, jak i budynki lub ich części – stanowią towar w rozumieniu ustawy o VAT, a ich sprzedaż co do zasady jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości dokonana przez podmiot będący czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie ustawa o VAT przewiduje określone przypadki zwolnienia od podatku dla dostaw nieruchomości.

W celu ustalenia skutków podatkowych transakcji nabycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości, w pierwszej kolejności należy zatem przeanalizować, czy w przedstawionym stanie faktycznym możliwe było zastosowanie zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona z podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotem analizowanej transakcji był jednak udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami niemieszkalnymi, przy czym grunt ten – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – stanowi teren budowlany. W konsekwencji, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania.

Dla dalszej oceny konieczne jest odniesienie się do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy dostawa ta jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przedmiotem transakcji opisanej we wniosku było nabycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z udziałem we współwłasności wszystkich budynków posadowionych na tym gruncie, stanowiących funkcjonalnie jedną nieruchomość. Na moment sprzedaży na nieruchomości znajdowały się trzy budynki niemieszkalne, przy czym – zgodnie z poczynionymi ustaleniami – co najmniej jeden z budynków (lub jego część) był wcześniej zasiedlony, a pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2018 r. w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu, jego sprzedaży oraz wydania do użytkowania nabywcom. Jednocześnie pozostałe budynki nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia – na moment sprzedaży nie zostały oddane do użytkowania i znajdowały się na etapie realizacji inwestycji.

Oznacza to, że transakcja nabycia udziału w nieruchomości miała charakter mieszany – obejmowała zarówno elementy, które potencjalnie spełniały przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie budynku zasiedlonego ponad dwa lata przed sprzedażą), jak i elementy, w odniesieniu do których zwolnienie to nie mogło mieć zastosowania (budynki niezasiedlone).

W odniesieniu do części nieruchomości obejmującej budynki niezasiedlone nie znajdują również zastosowania warunki zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż budynki te stanowią obiekty nowe, wytworzone w ramach działalności deweloperskiej, przy których wytworzeniu Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotem sprzedaży był udział w nieruchomości jako całości, obejmujący grunt oraz wszystkie budynki posadowione na tym gruncie, a strony transakcji nie dokonały wyodrębnienia wartości poszczególnych budynków ani przypisanych do nich części gruntu. Sprzedaż została udokumentowana jedną fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego, obejmującą dostawę udziału w nieruchomości jako całości.

W konsekwencji, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja nabycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości miała charakter mieszany – w zakresie, w jakim obejmowała budynek (lub jego część) zasiedlony ponad dwa lata przed sprzedażą, mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, natomiast w zakresie, w jakim dotyczyła budynków niezasiedlonych, zwolnienie to nie znajdowało zastosowania. W takim stanie faktycznym, dla potrzeb niniejszego wniosku kluczowe znaczenie ma ustalenie podstawy opodatkowania tej transakcji w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, determinującej wysokość podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie udziału w nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania VAT w opisanej transakcji jest wyłącznie kwota należna Sprzedającemu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, tj. ustalona cena netto, bez doliczania wartości przejętych przez nabywcę zobowiązań hipotecznych.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dostawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy lub osoby trzeciej.

Przejęte przez Wnioskodawcę zobowiązania hipoteczne nie stanowią zapłaty należnej Sprzedającemu, lecz świadczenia realizowane na rzecz osób trzecich, w związku z czym nie zwiększają podstawy opodatkowania VAT.

Podsumowując, podstawę opodatkowania VAT w niniejszej sprawie stanowi cena netto wskazana w akcie notarialnym, tj. (…) zł, jako kwota należna Sprzedającemu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości. Okoliczność ta determinuje wysokość podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej transakcję, który stanowi punkt odniesienia dla oceny prawa do odliczenia po stronie Wnioskodawcy.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie natomiast do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyty udział w nieruchomości będzie wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. działalności deweloperskiej obejmującej roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz ich dalszą komercjalizację. Nabycie udziału w nieruchomości zostało udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego.

W analizowanym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT, wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego. W szczególności, faktura dokumentująca nabycie udziału w nieruchomości nie dotyczy czynności niepodlegającej opodatkowaniu ani czynności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Podatek naliczony, do odliczenia którego uprawniony jest Wnioskodawca, obejmuje wyłącznie podatek wykazany na fakturze dokumentującej nabycie udziału w nieruchomości, obliczony od podstawy opodatkowania ustalonej zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT. Skoro – jak wykazano w uzasadnieniu do pytania pierwszego – podstawą opodatkowania tej transakcji była wyłącznie cena netto określona w akcie notarialnym, to również zakres prawa do odliczenia podatku naliczonego obejmuje wyłącznie podatek naliczony od tej ceny.

Spłata przez Wnioskodawcę zobowiązań hipotecznych obciążających nieruchomość nie wpływa na zakres przysługującego mu prawa do odliczenia podatku naliczonego. Spłaty te nie są dokumentowane fakturami VAT, nie stanowią wynagrodzenia za dostawę towarów ani świadczenie usług oraz nie generują po stronie Wnioskodawcy dodatkowego podatku naliczonego. W konsekwencji, Wnioskodawca nie ma ani obowiązku, ani możliwości powiększania kwoty podatku naliczonego o jakiekolwiek kwoty związane ze spłatą długów hipotecznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

·      prawidłowe – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie dwóch budynków niezamieszkanych oraz zwolnienia od podatku VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców;

·      nieprawidłowe – w części dotyczącej określenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem ww. udziału w Nieruchomości;

·      nieprawidłowe – w części dotyczącej prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunty, prawo wieczystego użytkowania gruntów, budynki i budowle, a także udziały w nich, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. udział w nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy nabycie przez Państwa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tym gruncie, stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, czy też korzystało ze zwolnienia z opodatkowania, a w konsekwencji – jaka była podstawa opodatkowania tej transakcji w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo od spółki Y sp. z o.o. udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz w prawie współwłasności posadowionych na niej budynków niemieszkalnych. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabycie przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Udział w Nieruchomość był wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT (działalność deweloperska).

Mając na uwadze fakt, że Sprzedającym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadząca działalność gospodarczą, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie doszło do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Spółki, wykorzystywanego w prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej. Zatem, przy dostawie opisanej nieruchomości Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składnika majątku należącego do przedsiębiorstwa Spółki.

W konsekwencji, sprzedaż ww. udziału w Nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na moment sprzedaży na działce znajdowały się trzy budynki, które posiadały fundamenty i dach i były przedzielone przegrodami budowlanymi, stanowiły więc budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane:

·      jeden budynek był i jest zamieszkiwany przez mieszkańców,

·      dwa pozostałe budynki zostały wybudowane, ale czekały na różnego rodzaju pozwolenia administracyjne.

Przedmiotem sprzedaży był udział w Nieruchomości obejmujący wszystkie trzy budynki znajdujące się na działce, tj.:

·      budynek zamieszkiwany i użytkowany przez mieszkańców;

·      dwa pozostałe budynki, które na moment sprzedaży były wybudowane, posiadały fundamenty, dach oraz przegrody budowlane i czekały na uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych (w szczególności pozwoleń na użytkowanie).

Z posiadanych przez Państwa informacji w odniesieniu do budynku zamieszkiwanego i użytkowanego przez mieszkańców, w szczególności z treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wynika, że:

·      najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r. Sprzedający zawarł z pierwszymi nabywcami umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży tego lokalu,

·      po zawarciu tej umowy lokal został wydany nabywcom, po czym rozpoczęto jego użytkowanie.

Na tej podstawie wskazują Państwo, że pierwsze zasiedlenie budynku zamieszkiwanego przez nabywców (lub jego części) nastąpiło w 2018 r., najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r., w wyniku zawarcia wskazanej wyżej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz wydania lokalu do użytkowania nabywcom. Sprzedaż udziału w Nieruchomości na Państwa rzecz nastąpiła w dniu (…) października 2025 r. W związku z tym, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku zamieszkiwanego przez nabywców (lub jego części), które miało miejsce w 2018 r. (najpóźniej w dniu (…) lipca 2018 r.) a dniem sprzedaży udziału w Nieruchomości na Państwa rzecz ((…) października 2025 r.), upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto – jak Państwo wskazali – Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków. Obiekty stanowiły nowe budynki w trakcie realizacji i nie były przedmiotem ulepszenia; ponoszone nakłady stanowiły nakłady na ich wytworzenie.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim i od pierwszego zasiedlenia tego budynku do dnia sprzedaży minęły co najmniej 2 lata. Co więcej, budynek zamieszkiwany przez mieszkańców nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. W konsekwencji, dla transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku nie wynika również, aby skorzystali Państwo wraz ze Sprzedającym z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrali opodatkowanie sprzedaży udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy, tj. złożyli Państwo wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zawarli takie oświadczenie w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W związku z powyższym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, w części na której znajduje się budynek zamieszkiwany przez mieszkańców, również jest zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, dostawa udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców wraz z przynależnym do tego budynku gruntem korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Natomiast w odniesieniu do dwóch pozostałych budynków, które na moment sprzedaży były wybudowane, posiadały fundamenty, dach oraz przegrody budowlane i czekały na uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych (w szczególności pozwoleń na użytkowanie) wskazali Państwo, że budynki te posiadały fundamenty i dach i były przedzielone przegrodami budowlanymi, stanowiły więc budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na moment sprzedaży budynki te były w trakcie realizacji, nie zostały oddane do użytkowania ani zasiedlone; wcześniej nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie żadnej części budynków. Ponadto – jak Państwo wskazali – Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków. Obiekty stanowiły nowe budynki w trakcie realizacji i nie były przedmiotem ulepszenia; ponoszone nakłady stanowiły nakłady na ich wytworzenie.

Jednocześnie – jak wynika z okoliczności sprawy – budynki nie zostały oddane do użytkowania ani zasiedlone, zatem ich dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym, dostawa ta nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku transakcji, dla których brak jest możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zwolnienia od opodatkowania w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu (spółce Y sp. z o.o.) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości. Nabycie udziału zostało udokumentowane fakturą VAT, a Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, co do zasady uprawniało Sprzedającego do odliczenia podatku naliczonego. W konsekwencji, jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Zatem, dostawa części udziału w Nieruchomości, tj. dwóch pozostałych budynków, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tych budynków, dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Dostawa ww. dwóch pozostałych budynków nie korzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do tych budynków Sprzedającemu (spółce Y sp. z o.o.) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nie wykorzystywał udziału w Nieruchomości do czynności zwolnionych z opodatkowania.

W konsekwencji, dostawa udziału w Nieruchomości w części dotyczącej dwóch pozostałych budynków nie korzysta ze zwolnienia od podatku, lecz jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu w części, na której są posadowione dwa pozostałe budynki, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie dwóch budynków niezamieszkanych oraz zwolnienia od podatku VAT nabycia udziału w Nieruchomości w zakresie budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców uznałem za prawidłowe.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego w przypadku dostawy towaru za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy sprzedaży zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy, pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem, analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów, z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Skoro Strony potwierdziły w akcie notarialnym, że określona cena sprzedaży odzwierciedla wartość rynkową Udziału w Nieruchomości po potrąceniu obciążeń hipotecznych ujawnionych w księdze wieczystej i jednocześnie, na podstawie odrębnych porozumień z wierzycielami hipotecznymi, Wnioskodawca zobowiązał się do spłaty i uregulowania tych zobowiązań bezpośrednio na rzecz wierzycieli, a odpowiednie płatności stanowić będą rozliczenie wobec nich, a nie wobec Sprzedającego, to nie sposób zgodzić się z Państwem, że podstawą opodatkowania podatkiem VAT w opisanej transakcji jest wyłącznie kwota należna Sprzedającemu z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. ustalona cena netto, bez doliczania wartości przejętych przez nabywcę zobowiązań hipotecznych.

Strony bowiem wyraźnie wskazały, że należyte uregulowanie przez Państwa zobowiązań wobec wierzycieli hipotecznych stanowi element konstrukcyjny transakcji.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania dla dostawy udziału w Nieruchomości będzie całość ceny należnej w związku z jego sprzedażą z wyjątkiem kwoty podatku (jeśli podatek wystąpi), zapłacona w sposób następujący: całość kwoty należnej Sprzedającemu określona w akcie notarialnym za sprzedaż udziału w Nieruchomości oraz wartość spłacanych przez Państwa zobowiązań hipotecznych obciążających tę Nieruchomość.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej określenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem ww. udziału w Nieruchomości uznałem za nieprawidłowe.

Ponadto, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości Państwu – jako czynnemu podatnikowi VAT – przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabyty udział w Nieruchomości będzie przez Państwa wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej obejmującej roboty budowalne związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych, a następnie ich sprzedaż.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni , a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że w części, w jakiej dostawa udziału w Nieruchomości podlega opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to Państwo – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który wykorzystuje udział w Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – mają prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości w części dotyczącej dwóch budynków niezamieszkanych, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący może zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców, nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż w odniesieniu do tej części dostawy zaistnieje przesłanka negatywna wynikająca z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, bowiem transakcja sprzedaży budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców, jak określono wyżej, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym przypadku nie wystąpi podatek, który mógłby podlegać odliczeniu.

Podsumowując, stwierdzam, że w zakresie nabycia przez Państwa udziału w Nieruchomości w części dotyczącej budynku zamieszkiwanego przez mieszkańców – którego dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia.

Natomiast, mają Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości – na podstawie art. 86 ust. 1 w zw. z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – w odniesieniu do nabycia udziału w Nieruchomości w części dotyczącej dwóch pozostałych budynków.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem całościowo za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Ponadto, wskazuję, że w przedmiotowej interpretacji nie analizowano prawidłowości wystawionej faktury dokumentującej nabycie przez Państwa udziału w Nieruchomości.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.