Interpretacja 0112-KDIL3.4012.693.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone nr 1 we wniosku) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 31 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

·      ustalenia, czy sprzedaż udziału w działce nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

·      możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska w zakresie pytania nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania do celów podatkowych w Polsce. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca wraz z bratem są współwłaścicielami niezabudowanego gruntu rolnego. Współwłasność nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę i Jego brata tytułem spadku po zmarłych rodzicach. W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Wnioskodawcy przysługiwał zatem udział 1/2 w ww. nieruchomości gruntowej.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, tj. nie stanowi majątku wspólnego z małżonkiem. Ponadto, nieruchomość nie stanowi elementu przedsiębiorstwa, nie była wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa jako środek trwały w prowadzonej ewidencji, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności przez Wnioskodawcę. Dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z bratem nie planowali zbycia nieruchomości. W związku z tym, nie prowadzili aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystali z żadnych form ogłoszeń. Zainteresowany kupujący (dalej: Spółka lub Kupujący) sam zgłosił się do Wnioskodawcy i Jego brata.

Wnioskodawca wraz z bratem zawarli ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży w odniesieniu do nieruchomości, tj. działki nr 1, dalej: Nieruchomość. Zatem, przedmiotem sprzedaży z perspektywy Wnioskodawcy, będzie udział we współwłasności działki gruntu nr 1 równy 1/2. Umowa przedwstępna była kilkukrotnie zmieniana w zakresie m.in. ceny sprzedaży i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Na dzień złożenia wniosku nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na dzień złożenia wniosku zawarcie umowy przyrzeczonej planowane jest na 2026 r., jednakże nie nastąpi to wcześniej niż dzień uzyskania interpretacji indywidualnej, której dotyczy złożony wniosek.

Wnioskodawca wraz z bratem udzielili Kupującemu pełnomocnictw m.in. do uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym.

Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał na niej żadnych zmian lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie. W przeszłości nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne.

Ponadto, Wnioskodawca oraz Jego brat nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej jednak, z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę i Jego brata wynika, że Spółka wystąpiła lub zamierza wystąpić z takim wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z ustaleń pomiędzy Wnioskodawcą, Jego bratem i Spółką wynika, że decyzja powinna zostać wydana do dnia finalizacji transakcji. Niemniej jednak, Wnioskodawca nie może wykluczyć, że wspomniana decyzja zostanie wydana po tym dniu lub nie zostanie wydana w ogóle.

Pismem z 25 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.) uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1)  Czy udział w działce nr 1 był/jest/będzie wykorzystywany przez Pana przez cały okres jego posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał i w jakim okresie.

Odpowiedź: Udział w działce nr 1 został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze spadku.

Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nieruchomość Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości do własnych potrzeb. Trudno zatem wskazać cele osobiste Wnioskodawcy, którym przedmiotowa nieruchomość miałaby służyć. Jedyne jakiekolwiek wykorzystanie działki w tym okresie miało miejsce w związku z jej nieodpłatnym udostępnieniem na rzecz rolnika, który wykorzystywał działkę na cele rolnicze.

2)  Czy posiadał/posiada Pan status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie posiada ani nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

3)  Czy prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać, od kiedy.

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT.

4)  Czy działka będąca przedmiotem wniosku była/jest/będzie wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Działka będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Osobą wykorzystującą nieruchomość do tych celów był rolnik, któremu Wnioskodawca i Jego brat nieodpłatnie udostępnili działkę (podmiot niepowiązany z Wnioskodawcą i współwłaścicielem). Wnioskodawcy zależało, aby ziemia była uprawiana, nie zalesiała się i nie straciła przydatności do upraw.

5)  Czy z działki będącej przedmiotem wniosku były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też, produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie ma wiedzy, w jaki sposób były wykorzystywane ewentualne płody rolne z udostępnianej działki gruntu, tj. czy z działki, będącej przedmiotem wniosku, były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub czy produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na własne potrzeby rolnika, któremu działka została nieodpłatnie udostępniona.

6)  Czy działka nr 1 była w jakimkolwiek momencie posiadania udostępniana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne oraz kiedy, przez kogo i na jaki okres były zawierane?

Odpowiedź: Tak, działka nr 1 była udostępniana osobie trzeciej zasadniczo w całym okresie jej posiadania przez Wnioskodawcę i Jego brata. Pomiędzy Wnioskodawcą i Jego bratem a podmiotem korzystającym z działki nr 1 nie została zawarta umowa cywilnoprawna w formie pisemnej. Miała ona jedynie charakter umowy ustnej, w wyniku której Wnioskodawca i Jego brat udostępnili nieodpłatnie na rzecz osoby niespokrewnionej i niebędącej podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Działka nr 1 została udostępniona na czas nieoznaczony.

Jak wskazano wcześniej, Wnioskodawcy i Jego bratu zależało na tym, aby działka nie zalesiała się i nie straciła przydatności do upraw w przyszłości. Wnioskodawca i Jego brat nie zamierzali czerpać pożytków z udostępnienia gruntów i nie czerpali takich pożytków. Zależało Im na utrzymaniu dobrego stanu gruntów.

7)  Czy przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży, np.: ogrodzenie, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to będą czynności (nakłady).

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działki do sprzedaży.

8)  Czy przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku udzielił/udzieli Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany w Pana imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Proszę opisać.

Odpowiedź: Nie, przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu.

9)  W związku z informacją zawartą we wniosku, iż:

proszę o wskazanie:

-         czy wystąpił Pan lub współwłaściciel z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej przedmiotowego gruntu, tj. czy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze ?

-     w jakim celu dokonano tego przekształcenia?

-     jakie jest obecnie – po przekształceniu – przeznaczenie działki o nr 1?

Odpowiedź: Nie, zarówno Wnioskodawca, jaki i Jego brat nie występowali z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej przedmiotowego gruntu.

 10) Czy na moment sprzedaży dla działki będącej przedmiotem wniosku, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, jeśli tak, to należy wskazać, jakiej zabudowy  dotyczy/będzie dotyczyła?

Odpowiedź: Tak, na moment sprzedaży dla działki będącej przedmiotem wniosku, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przedmiotowa decyzja została wydana w dniu (…), tj. po dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i dotyczyła inwestycji polegającej na (…).

11)  Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

12)  Czy posiada Pan jeszcze w majątku prywatnym inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz działki będącej przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie posiada w majątku prywatnym innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, oprócz działki będącej przedmiotem wniosku.

13)  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej sprzedaży?

Odpowiedź: Na moment udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej odsprzedaży. Niemniej jednak, Wnioskodawca nie może wykluczyć, że w przyszłości nabędzie inne nieruchomości do majątku prywatnego i następnie dokona ich sprzedaży.

Pytania

1.  Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 – czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności Nieruchomości w okolicznościach zdarzenia przyszłego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem:

1.    W okolicznościach przestawionych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca w stosunku do tej transakcji nie będzie działał w charakterze podatnika VAT.

2.    W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 – sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości w okolicznościach zdarzenia przyszłego nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%, jeżeli do dnia dokonania dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli jednak do dnia dokonania dostawy nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości w okolicznościach zdarzenia przyszłego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: Ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ponadto, przepisy Ustawy VAT definiują pojęcie podatnika i działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na gruncie Ustawy VAT, zbycie udziału w nieruchomości jest traktowane jak dostawa towarów, na podstawie art. 2 pkt 6 i art. 7 ust. 1 Ustawy VAT. Takie stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor KIS m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.127.2024.3.KO.

Z powyższych definicji wynika, że opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegać tylko taka dostawa towarów, która dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej. Opodatkowaniu VAT podlegają bowiem tylko czynności wykonywane przez podmiot, który w stosunku do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT. Nie każda bowiem dostawa towarów jest objęta opodatkowaniem VAT, a tylko taka, która jest dokonywana przez podatnika działającego w takim charakterze w stosunku do tej transakcji (przesłanka podmiotowa i przedmiotowa). A contrario, opodatkowaniu nie będzie podlegać dostawa dokonywana w ramach np. zarządzania majątkiem osobistym. Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy, dokonując oceny, czy dostawa towarów będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, należy zweryfikować, czy działania sprzedającego wykraczają poza zakres zarządzania majątkiem prywatnym i stanowią działania zbliżone do działań wykonywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawcy, zakres podejmowanych przez Niego działań nie wykracza poza zarządzanie majątkiem osobistym. Świadczy o tym fakt, że nieruchomość nie stanowiła majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy jako środek trwały, ani nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie dokonał również odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości, ponieważ była ona przedmiotem darowizny niepodlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z definicją działalności gospodarczej zawartą w Ustawie VAT, za działalność gospodarczą mogą być uznane działania, które są wykonywane w celach zarobkowych, cechują się stałym i zorganizowanym charakterem. Jak wskazał sam Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 stycznia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.657.2023.2.LM: „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

W ocenie Wnioskodawcy, działania dokonywane przez Niego nie wypełniają przesłanki zarobkowego charakteru, jak ma to miejsce w przypadku podmiotów profesjonalnych. Potwierdza to fakt, że Wnioskodawca nie dokonywał na nieruchomości prac lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie, aby sprzedać ją z możliwie jak największym zyskiem.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można Jego działaniom przypisać również cechy stałości. Wnioskodawca nie wykorzystywał w przeszłości Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie jest podmiotem, który zajmuje się zawodowo nabywaniem nieruchomości i następnie ich zbywaniem, aby za otrzymane środki nabyć kolejne nieruchomości. Tym samym, działania prowadzone przez Wnioskodawcę w związku ze zbyciem udziału we współwłasności Nieruchomości nie cechują się stałym charakterem, lecz są czynnościami dokonywanymi okazjonalnie.

W ocenie Wnioskodawcy, nie jest spełniona również przesłanka zorganizowania. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby Wnioskodawca podejmował szereg działań, które można przypisać podmiotom profesjonalnym. Od momentu nabycia udziału w Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził aktywnych działań mających na celu jej zbycie. Przeciwnie, to Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawcy i Jego brata z ofertą kupna.

Nie można również uznać, że udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu stanowi czynność, która wykracza poza zarządzanie majątkiem osobistym i przesądza o tym, że zbycie dokonywane jest w ramach działalności gospodarczej. Udzielenie pełnomocnictwa miało bowiem ścisły związek z transakcją zbycia i wynikało z zamiaru finalizacji transakcji, a wszelkie czynności podjęte przez Spółkę w związku z udzielonym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwem, zostały podjęte w interesie kupującego, który jest znany Wnioskodawcy.

Jak wskazał sam Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.423.2025.2.WH: „Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę nieruchomości na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, zostały podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy. Zatem mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu nabywcy oraz wskazanej osobie do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Tym samym, udzielenie pełnomocnictwa Spółce jako przyszłemu kupującemu nie powinno skutkować uznaniem, że Wnioskodawca dokonuje zbycia udziału w Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Ponadto, nie można również uznać, że działania Wnioskodawcy cechują się stałością, zorganizowaniem i zarobkowym charakterem. W efekcie, działania Wnioskodawcy nie spełniają definicji działalności gospodarczej na gruncie Ustawy VAT, co skutkuje uznaniem, że transakcja ta nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT. Zatem, transakcja zbycia udziału w Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2:

W razie uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (z czym jednak Wnioskodawca się nie zgadza), tj. przyjęcia, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do sprzedawanego udziału we współwłasności Nieruchomości, wówczas należałoby uznać, że sprzedaż ww. udziału nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie podlegać opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%, jeżeli do dnia dokonania dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości. Jeżeli jednak decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana do dnia sprzedaży Nieruchomości, wówczas zbycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W efekcie, dostawa terenów niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia na gruncie Ustawy VAT, jeżeli tereny te nie stanowią gruntów przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli nie uchwalono takiego planu, to zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że dla terenu objętego złożonym wnioskiem nie została dotychczas wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niemniej jednak, możliwe jest, że zostanie ona wydana do dnia finalizacji transakcji.

W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli dojdzie do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości do dnia dokonania dostawy, wówczas przedmiotem dostawy będą tereny budowlane w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Jeżeli jednak do dnia zawarcia transakcji nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości, wówczas przedmiotem dostawy będą grunty, które nie będą spełniać definicji terenów budowlanych.

Ponadto, w odniesieniu do dostawy nieruchomości dokonywanej przez Wnioskodawcę nie znajdzie zastosowania żadne inne zwolnienie na gruncie Ustawy VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do dokonywanej dostawy, dokonywana przez Niego dostawa udziału w Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku na gruncie Ustawy VAT, jeżeli do dnia dokonania tej dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli jednak do tego dnia nie dojdzie do wydania decyzji, wówczas w przypadku uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do dokonywanej dostawy, dokonywana przez Niego dostawa nieruchomości będzie zwolniona od podatku na gruncie Ustawy VAT.

W świetle art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146ef ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2024 r. poz. 248, ze zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Ustawodawca na gruncie Ustawy VAT nie przewidział szczególnej stawki dla dostaw gruntu, który stanowi teren budowlany. W konsekwencji, w odniesieniu do dostawy gruntu, której przedmiotem są tereny budowlane, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa w wysokości 23%.

Podsumowując, w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. przyjęcia, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do sprzedawanego udziału w Nieruchomości, wówczas sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia, jeżeli do dnia dokonania dostawy dojdzie do wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ Nieruchomość będzie spełniać definicję terenu budowlanego, a tym samym jej dostawa będzie podlegać opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%. Jeżeli jednak do dnia dokonania dostawy nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, wówczas sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, ponieważ przedmiotem dostawy będę grunty niestanowiące terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w działce nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą i jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wraz z bratem jest Pan współwłaścicielem niezabudowanego gruntu rolnego. Współwłasność nieruchomości została nabyta przez Pana i Pana brata tytułem spadku po zmarłych rodzicach. W związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Przysługuje Panu udział 1/2 w działce gruntu nr 1. Nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty.

Nabyta w drodze spadku po rodzicach nieruchomość nie stanowi elementu przedsiębiorstwa, nie była wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa jako środek trwały, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności przez Pana.

Nie posiada Pan ani nie posiadał Pan statusu rolnika ryczałtowego. Nie prowadzi Pan gospodarstwa rolnego jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT.

Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nieruchomości nie była ona przez Pana wykorzystywana do własnych potrzeb. Jedyne jakiekolwiek wykorzystanie działki w tym okresie miało miejsce w związku z jej nieodpłatnym udostępnieniem na rzecz rolnika, który wykorzystywał działkę na cele rolnicze. Osobą wykorzystującą nieruchomość do tych celów był rolnik, któremu Pan i Pana brat nieodpłatnie udostępnili działkę (podmiot niepowiązany z Panem i współwłaścicielem). Zależało Panu, aby ziemia była uprawiana, nie zalesiała się i nie straciła przydatności do upraw. Pomiędzy Panem i Pana bratem a podmiotem korzystającym z działki nr 1 nie została zawarta umowa cywilnoprawna w formie pisemnej. Miała ona jedynie charakter umowy ustnej, w wyniku której Pan i Pana brat udostępnili grunt nieodpłatnie na rzecz osoby niespokrewnionej. Działka nr 1 została udostępniona na czas nieoznaczony. Od momentu nabycia nieruchomości nie były dokonywane na przedmiotowej działce żadne zmiany lub ulepszenia, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie. W przeszłości nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne. Nie planował Pan wraz z bratem zbycia nieruchomości. W związku z tym, nie prowadzili Panowie aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystali z żadnych form ogłoszeń. Zainteresowany kupujący sam się do Panów zgłosił. Jak Pan wskazał we wniosku, w odniesieniu do działki nr 1, z kupującym – Spółką – zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży. Na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Udzielono Kupującemu pełnomocnictw m.in. do uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym. Nie udzielił i nie zamierza udzielić Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu. Nie zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Zarówno Pan, jak i Pana brat, nie występowali z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej przedmiotowego gruntu. Dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na moment sprzedaży dla działki będącej przedmiotem wniosku, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przedmiotowa decyzja została wydana w dniu (…) na wniosek Kupującej Spółki. Ponadto, wskazał Pan również, iż wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pan w majątku prywatnym innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej odsprzedaży. Niemniej jednak, nie może Pan wykluczyć, że w przyszłości nabędzie Pan nieruchomość do majątku prywatnego i w dalszej przyszłości dokona jej sprzedaży.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa. Jak Pan wskazał, wraz z bratem udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictw m.in. do uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym.

Uzyskanie niezbędnych dokumentów jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, a Pan – jako współwłaściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym) – czyli nabywcę – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako współwłaściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej Spółki) nie są Pana staraniami – jako współwłaściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – czynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została nieodpłatnie udostępniona na rzecz osoby trzeciej – nieodpłatna umowa – wyłącznie w celu, jak Pan wskazał, aby ziemia była uprawiana, nie zalesiała się i nie straciła przydatności do upraw. Pomiędzy Panem i Pana bratem a podmiotem korzystającym z działki nr 1, nie została zawarta umowa cywilnoprawna w formie pisemnej. Miała ona jedynie charakter umowy ustnej, w wyniku której Pan i Pana brat udostępnili nieodpłatnie grunt na rzecz osoby niespokrewnionej. Działka nr 1 została udostępniona na czas nieoznaczony. Pan i Pana brat nie zamierzali czerpać pożytków z udostępnienia gruntów i nie czerpali takich pożytków.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 ustawy Kodeks cywilny:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność. Tym samym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej oraz nieodpłatne udostępnienie gruntu na rzecz osoby trzeciej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika jednoznacznie, że od momentu nabycia nieruchomości nie dokonywał Pan na niej żadnych zmian lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie. W przeszłości nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne. Ponadto, Pan oraz Pana brat nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość nie stanowi elementu przedsiębiorstwa, nie była wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa jako środek trwały, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności przez Pana. Nie planował Pan wraz z bratem zbycia nieruchomości. W związku z tym, nie prowadzili Panowie aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystali z żadnych form ogłoszeń. Zainteresowany kupujący (dalej: Spółka lub Kupujący) sam zgłosił się do Panów. Ponadto, nie zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Tym samym, dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1 nie będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Ponadto, wskazać należy, że w związku z tym, iż uzależnił Pan odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 od uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1, odpowiedź na zadane we wniosku pytanie nr 2 stała się bezzasadna.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na informacji, iż: (…). W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży udziału w działce będącej przedmiotem wniosku, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tej działki, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej działki, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. drugi współwłaściciel, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.