Interpretacja 0112-KDIL3.4012.708.2025.3.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·      prawidłowe – w zakresie uznania, że przy sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT;

·      nieprawidłowe – w zakresie uznania, że sprzedaż działki nr 1/2 na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży VAT;

·      prawidłowe – w zakresie uznania, że sprzedaż działki nr 2/5 oraz działek nr 2/11, 2/13, 2/15 na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

·      czy przy sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT;

·      czy sprzedaż działki nr 1/2 na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży VAT;

·      czy sprzedaż działki nr 2/5 oraz działek nr 2/11, 2/13, 2/15 na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzupełnił go Pan pismem z 15 grudnia 2025 r. (wpływ 15 grudnia 2025 r.) oraz pismem z 21 stycznia 2026 r. (wpływ 21 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Sprzedający) jest właścicielem:

-     nieruchomości położonej w (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/2, dla której Sąd Rejonowy w prowadzi Księgę Wieczystą (dalej: Działka nr 1/2),

-     graniczącej z nią nieruchomością położoną w (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym 2/5, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą (dalej: Działka nr 2/5),

-     graniczącej z nimi nieruchomością położoną w (…), oznaczonej numerami ewidencyjnymi 2/11, 2/13, 2/15, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą (dalej: Działki nr 2/11, 2/13, 2/15),

łącznie zwanymi dalej: Nieruchomościami.

Wnioskodawca planuje zawrzeć z „A” Spółka Akcyjna (dalej: Spółka) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Nieruchomości, w stanie wolnym od obciążeń, hipotek, roszczeń i praw osób trzecich, Spółce.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jako podatnik VAT czynny. Przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest sprzedaż (…).

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków, na Działce nr 1/2 znajduje się budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Budynek ten jest budynkiem mieszkalnym, murowanym, nieużytkowanym i niezasiedlonym, w stanie zdewastowanym, kwalifikującym się do rozbiórki. Działka nr 2/5 oraz Działki nr 2/11, 2/13, 2/15 są niezabudowane. W Księdze Wieczystej jako sposób korzystania wskazano dla Działki nr 1/2 – działka niezabudowana, dla Działki nr 2/5 – tereny mieszkaniowe. Nieruchomości objęte są postanowieniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z marca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta w granicach administracyjnych i części obszaru gminy (Dz. Urz. Woj. z maja 2006 r., (…)), zmienionego uchwałą Rady Miejskiej z marca 2014 r. (Dz. Urz. Woj. z kwietnia 2014 r., (…)), zgodnie z którym przeznaczenie podstawowe dla Działki nr 1/2 oznaczono symbolem 5MN – tereny zabudowy jednorodzinnej, natomiast przeznaczenie dla Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 oznaczono symbolem 1U – przeznaczenie podstawowe: usługi; przeznaczenie dopuszczalne: budynki gospodarcze i garażowe.

Wnioskodawca prawo własności nieruchomości nabył:

-     w przypadku Działki nr 1/2 – na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) stycznia 2007 r.,

-     w przypadku Działki nr 2/5 – na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) marca 2008 r.,

-     w przypadku Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 – na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) lipca 2007 r.

Nabycie Działki nr 1/2, Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 przez Wnioskodawcę zostało dokonane w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT. Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę z jego majątku osobistego, w związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Działka nr 1/2, Działka nr 2/5 oraz Działki nr 2/11, 2/13, 2/15 zostały wprowadzone przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę z myślą o ich dalszej odsprzedaży.

Obecnie Sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem ze Spółką, w której zobowiązał się do zawarcia ze Spółką umowy sprzedaży, mocą której Nieruchomości (w stanie wolnym od obciążeń, hipotek, roszczeń i praw osób trzecich) sprzeda Spółce.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzależnione od ziszczenia się następujących warunków zawieszających:

1)  Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych Nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 528,05 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2)  Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na działce numer 1/2,

3)  Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na Nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyska zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości,

4)  Spółka uzyska pozwolenie na wycięcie drzew, obejmujące zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5)  zostanie niestwierdzone ponadnormatywne zanieczyszczenie Nieruchomości skutkujące koniecznością rekultywacji,

6)  zostanie potwierdzona badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na Nieruchomościach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7)  Spółka uzyska warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Spółki pozwalające na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

8)  zostaną uzyskanie warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

9)  nastąpi wymeldowanie, kosztem i staraniem Sprzedającego, z budynku mieszkalnego położonego na Działce nr 1/2 wszystkich osób w nim zameldowanych na pobyt stały lub czasowy oraz przedłożenie zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że w tym budynku mieszkalnym nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Spółce pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający wyraził również zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomościami na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępni Spółce Nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu.

Ponadto, Sprzedający wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę własnym kosztem i staraniem na Działce nr 1/2, Działce nr 2/5 oraz Działkach nr 2/11, 2/13, 2/15 tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie w przypadku nie zawarcia przez Sprzedającego i Spółkę umowy przyrzeczonej sprzedaży Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działkach gruntu urządzenia.

Dodatkowo, jak wskazał Sprzedający, na lub w odniesieniu do Nieruchomości nie zostały poczynione żadne nakłady przez osoby trzecie, których rozliczenie mogłoby obciążać Spółkę, jak również żadne osoby trzecie nie wystąpiły z roszczeniami o rozliczenie nakładów i brak jest podstaw do wystąpienia z takimi roszczeniami. Nieruchomości znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, nie są przedmiotem umowy najmu lub umowy dzierżawy. Nieruchomości nie były w okresie 5 lat i nie są aktualnie wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Sam Sprzedający również nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku znajdującego się na Działce nr 1/2.

Uzupełnił Pan opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.  Od kiedy jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT od dnia 5 października 1999 r.

2.  W jaki konkretny sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)? Proszę opisać.

Odp.: Działka nr 2/5 – Wnioskodawca zakupił (w latach 2007-2008) z myślą o prowadzeniu na niej działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też, ww. działka (nieruchomość) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych;

Działka nr 2/11 – Wnioskodawca zakupił (w latach 2007-2008) z myślą o prowadzeniu na niej działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też, ww. działka (nieruchomość) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych;

Działka nr 2/13 – Wnioskodawca zakupił (w latach 2007-2008) z myślą o prowadzeniu na niej działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też, ww. działka (nieruchomość) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych;

Działka nr 2/15 – Wnioskodawca zakupił (w latach 2007-2008) z myślą o prowadzeniu na niej działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też, ww. działka (nieruchomość) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych;

Działka nr 1/2 – Wnioskodawca zakupił (w latach 2007-2008) z myślą o prowadzeniu na niej działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też, ww. działka (nieruchomość) została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Jednocześnie podkreślić należy, że Wnioskodawca zamierzał zburzyć nieoddany do użytkowania, niezasiedlony i zdewastowany murowany budynek w stanie surowym.

W związku z niedojściem do skutku pierwotnych planów Wnioskodawcy związanych z prowadzeniem na ww. nieruchomościach działalności handlowej – przedmiotowe działki Wnioskodawca przeznaczył do sprzedaży (zaznaczyć należy, że Wnioskodawca nie dokonywał modernizacji budynku murowanego na działce nr 1/2 – cały czas przeznaczając go do wyburzenia).

Co więcej, po dokonaniu zakupu ww. nieruchomości, Wnioskodawca ogrodził przedmiotowe działki (zabezpieczając je przed dostępem osób niepowołanych oraz uniemożliwiając wywóz i wyrzucanie na te działki odpadów komunalnych).

3.  Czy działki nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13, 2/15, będące przedmiotem wniosku, wykorzystywane przez Pana, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odp.: Działka o nr:

·      1/2 – nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

·      2/5 – nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

·      2/11 – nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

·      2/13 – nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

·      2/15 – nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

4.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  Czy działki nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13, 2/15 stanowią składnik Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Tak, działki o nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13, 2/15 stanowią składnik działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

b)  Czy przedmiotowe działki stanowią środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Tak, przedmiotowe działki o nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13, 2/15 zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

c)  Czy przedmiotowe działki stanowią towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Przedmiotowe działki o nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13, 2/15 Wnioskodawca przeznacza do odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

5.  Czy budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Odp.: Wnioskodawca w dniu 11 stycznia 2007 r. – zgodnie z treścią aktu notarialnego z dn. (…) stycznia 2007 r., sporządzonego przez notariusza – dokonał zakupu nieruchomości (o nr działki 1/2) budowlanej, zabudowanej domem mieszkalnym murowanym w stanie surowym zamkniętym. Wnioskodawca nie zamierzał wykorzystywać przedmiotowego budynku do celów mieszkaniowych (Wnioskodawca praktycznie od daty nabycia zamierzał wyburzyć ww. budynek), stąd też nie dokonywał analizy charakteru ww. obiektu w kontekście prawa budowlanego. Niemniej jednak – w świetle wiedzy Wnioskodawcy – budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6.  Czy ww. budynek mieszkalny został nabyty, czy wybudowany przez Pana? Proszę wskazać datę nabycia lub wybudowania.

Odp.: Przedmiotowy budynek został nabyty przez Wnioskodawcę wraz z nieruchomością (działka o nr 1/2) – w dniu 11 stycznia 2007 r.

7.  Czy z tytułu wybudowania/nabycia ww. budynku mieszkalnego przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny.

Odp.: Budynek (wraz z nieruchomością) został nabyty przez Wnioskodawcę od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w dniu 11 stycznia 2007 r. – od transakcji nie był naliczany VAT (stąd też, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tyt. nabycia budynku).

8.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę jednoznacznie wskazać:

a)  Czy kiedykolwiek nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

Odp.: Przygotowując wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca opierał się nie tylko o stan/sytuację faktyczną budynku mieszkalnego, ale również o zapisy znajdujące się w ewidencji gruntów i budynków dotyczące tego budynku (niestanowiącego odrębnego od gruntu przedmiotu własności). Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowy budynek mieszkalny nigdy nie był zasiedlony (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług), przy czym – związku z faktem, że Wnioskodawca nabył nieruchomość (wraz z budynkiem) w roku 2007 – Wnioskodawca nie może jednoznacznie przesądzić, że do takiego zasiedlenia nie doszło przed 2007 r. (pomimo, iż Wnioskodawca nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi lub wykluczającymi taką sytuację). Stąd też, z ostrożności Wnioskodawca we wniosku wskazał na możliwość zwolnienia z opodatkowania czynności sprzedaży tej nieruchomości – działka nr 1/2 (wraz z budynkiem) – licząc się również z tym, iż sprzedaż ta może być opodatkowana podatkiem VAT.

b)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku mieszkalnego lub jego części a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowy budynek mieszkalny nie był zasiedlony (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) – patrz ppkt a) powyżej.

c)  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynku mieszkalnego, to należy wskazać w jakiej części?

Odp.: Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowy budynek mieszkalny nie był zasiedlony (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) – patrz ppkt a) powyżej.

d)  W wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego lub jego części?

Odp.: Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, przedmiotowy budynek mieszkalny nie był zasiedlony (w rozumieniu 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) - patrz ppkt a) powyżej.

9.  W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywał Pan ww. budynek mieszkalny mający być przedmiotem sprzedaży, od momentu wejścia w jego posiadanie/wybudowaniem do momentu sprzedaży?

Odp.: Przedmiotowy budynek mieszkalny nie był wykorzystywany do prowadzonej działalności w inny sposób niż wprowadzenie do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy jako środek trwały nieruchomości (działka nr 1/2) wraz z budynkiem. Jednocześnie zaznaczyć należy, że Wnioskodawca zamierzał wyburzyć przedmiotowy budynek.

10.  Czy ww. budynek mieszkalny był wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jaki sposób ?

Odp.: Przedmiotowy budynek mieszkalny nie był wykorzystywany do prowadzonej działalności w inny sposób niż wprowadzenie do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy jako środek trwały nieruchomości (działka nr 1/2) wraz z budynkiem. Jednocześnie zaznaczyć należy, że Wnioskodawca zamierzał wyburzyć przedmiotowy budynek.

11.  Czy budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi składnik Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Przedmiotowy budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 1/2 został nabyty wraz z gruntem w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

12.  Czy ww. budynek mieszkalny stanowi środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Budynek mieszkalny nie stanowił odrębnego środka trwałego – środek trwały stanowiła nieruchomość (działka nr 1/2) z tym budynkiem (budynek mieszkalny nie był odrębnie amortyzowany).

13.  Czy przedmiotowy budynek mieszkalny stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odp.: Przedmiotem transakcji ma być nieruchomość (z przedmiotowym budynkiem) – Wnioskodawca nie traktuje budynku mieszkalnego jako towar handlowy stanowiący odrębny przedmiot transakcji.

14.  Czy ww. budynek mieszkalny był/jest wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był/jest ww. budynek wykonywał Pan – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odp.: Budynek mieszkalny nie był/nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

15.  Czy budynek znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi wyłącznie Pana majątek osobisty?

Odp.: Tak, budynek znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. 

16.  W związku z informacją wynikającą z opisu sprawy że jednym z warunków zawartych w umowie przedwstępnej jest uzyskanie przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na działce nr 1/2, proszę jednoznacznie wskazać:

a)  kiedy zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynków, tj. czy decyzja będzie wydana przed sprzedażą działki nr 1/2, czy po sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynku – uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę budynku leży po stronie Kupującego (Spółki) i jest jednym z warunków, od którego uzależnione jest podpisanie umowy przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości.

b)  kiedy rozpoczną się prace rozbiórkowe budynku, tj. przed czy po sprzedaży działki nr 1/2?

c)  czy na dzień dostawy działki nr 1/2 prace rozbiórkowe zostaną zakończone?

Odp.: Wnioskodawca nie ma wiedzy w tym zakresie.

17.  Czy na moment dokonania transakcji sprzedaży nabywca (Spółka) ww. budynku mieszkalnego będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp.: Tak, na moment dokonania transakcji sprzedaży nabywca (Spółka) ww. budynku mieszkalnego będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

18.  Czy wraz z nabywcą (Spółką), przed dniem dokonania dostawy ww. budynku mieszkalnego, złoży Pan zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą ww. budynku mieszkalnego, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. budynku mieszkalnego?

Odp.: Tak, z ostrożności i zgodnie z wolą stron transakcji – Wnioskodawca wraz z nabywcą (Spółką), przed dniem dokonania dostawy ww. budynku mieszkalnego, złożą zgodne oświadczenie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą ww. budynku mieszkalnego, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku mieszkalnego.

Ponadto, doprecyzował Pan opis sprawy o poniższe informacje:

Ogrodzenie znajduje się na działce o nr ew. 1/2.

Ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce (tj. działce o nr ew. 1/2) stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)

Jest to ogrodzenie nietrwałe, wykonane z siatki ogrodzeniowej zamocowanej do tymczasowych słupków; ogrodzenie zostało wykonane w celu zabezpieczenia nieruchomości przed dostępem osób niepowołanych oraz w celu uniemożliwienia wywozu i wyrzucanie na tą działkę odpadów komunalnych.

W powyższym zakresie w pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do brzmienia art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Ilekroć w ustawie jest mowa o: (...) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Ponadto, zarówno w dotychczasowym dorobku interpretacyjnym Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych, ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym siatka ogrodzeniowa nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych, a jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie. Wobec powyższego, ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wskazanych przez ustawodawcę w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Stanowisko to zostało potwierdzone m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2012 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I FSK 918/11.

Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 1/2 stanowi majątek firmowy działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Budynek mieszkalny znajdujący się na działce o nr 1/2 (a precyzyjniej – nieruchomość, w skład której m.in. wchodzi budynek mieszkalny) została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (z racji trwającej rozdzielności majątkowej Wnioskodawcy i jego małżonki – nieruchomość została nabyta do majątku odrębnego/osobistego Wnioskodawcy). Pomimo, że środek trwały stanowiła nieruchomość (działka nr 1/2) z tym budynkiem, a sam budynek mieszkalny nie był odrębnie amortyzowany, budynek ten, w myśl zasady superficies solo cedit, jako trwale związany z gruntem, jest częścią składową nieruchomości. Natomiast własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Reasumując, nieruchomość (tj. działka o nr 1/2 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym) stanowi majątek firmowy działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Na moment dostawy działka nr 1/2 będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym – rozbiórka budynku zostanie dokonana przez Nabywcę po przeniesieniu przez Wnioskodawcę własności nieruchomości (wraz z budynkiem) na Nabywcę.

Pytania

1.  Czy w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT?

2.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Działki nr 1/2 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie zwolniona od VAT, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży VAT?

3.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: (...) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast stosownie do brzmienia art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: (...) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy wyraźnie podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Mając na uwadze powyższe, warunkiem opodatkowania danej czynności VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a)  czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b)  musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie Nieruchomości traktowane jest jak czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Kwestią do wyjaśnienia przez organ podatkowy jest to, czy Sprzedający w związku z planowaną transakcją będzie traktowany jako działający w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Pojęcia „podatnik” oraz „działalność gospodarcza”, na potrzeby VAT, zostały bowiem określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Regulacja art. 15 ust. 2 zdanie 2 ustawy o VAT zbieżna jest z unormowaniem zawartym art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28.11.2006 r. (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych, i prawnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. Definicja „działalności gospodarczej” zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca sprzedaży jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT – chodzi o taką aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny, zorganizowany. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje w ramach analizowanych przepisów ustawy o VAT, wynika jednak z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem, w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Należy zauważyć, że Sprzedający nabył Działkę 1/2, Działkę nr 2/5 oraz Działki nr 2/11, 2/13, 2/15 z jego majątku osobistego, w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, z zamiarem dalszej odsprzedaży Nieruchomości. Dodatkowo, Działka nr 1/2, Działka nr 2/5 oraz Działki nr 2/11, 2/13, 2/15 zostały wprowadzone przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Tym samym, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie będzie dokonywał sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego – Wnioskodawca nie wykazał bowiem zamiaru wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie w ramach majątku osobistego przez cały okres posiadania Nieruchomości. W konsekwencji należy przyjąć, że gdy Wnioskodawca dokona dostawy Nieruchomości, czynić to będzie w ramach prowadzonej działalności, a nie jedynie w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Podsumowując, w przypadku zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Ad. 2.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nr 1/2 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie zwolniona od VAT, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe, dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie natomiast do brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: (...) pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając to na uwadze, pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Organy podatkowe są zgodne, że pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając to na uwadze, prawo do zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunki te muszą być spełnione łącznie.

Natomiast, w przypadku gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Jednocześnie należy wyraźnie podkreślić, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Należy zauważyć, że dostawa Działki nr 1/2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres ponad 2 lat. Sprzedający nabył bowiem prawo własności Działki nr 1/2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) stycznia 2007 r. Ponadto, Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku znajdującego się na Działce nr 1/2 (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji, dostawa budynku położonego na Działce nr 1/2 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając powyższe na uwadze, przy dostawie budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W konsekwencji, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również dostawa Działki nr 1/2, z którą związany jest budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, sprzedaż Działki nr 1/2 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-     zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

a)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

c)  adres budynku, budowli lub ich części.

Mając to na uwadze, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, jeżeli przed dokonaniem dostawy Działki nr 1/2 przez Sprzedającego na rzecz Spółki spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT, wówczas strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji transakcja sprzedaży Działki nr 1/2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Ad. 3.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wynika, że przez tereny budowlane – w ujęciu ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając to na uwadze, generalnie opodatkowane VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. Przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że Działka nr 2/5 oraz Działki nr 2/11, 2/13, 2/15 objęte są postanowieniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z marca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta w granicach administracyjnych i części obszaru gminy, zmienionego uchwałą Rady Miejskiej z marca 2014 r., zgodnie z którym przeznaczenie dla Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 oznaczono symbolem 1U – przeznaczenie podstawowe: usługi; przeznaczenie dopuszczalne: budynki gospodarcze i garażowe.

W konsekwencji, dostawa Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 nie może zostać objęta zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ na moment sprzedaży stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nr 2/5 oraz Działek nr 2/11, 2/13, 2/15 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

·      prawidłowe – w zakresie uznania, że przy sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT;

·      nieprawidłowe – w zakresie uznania, że sprzedaż działki nr 1/2 na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży VAT;

·      prawidłowe – w zakresie uznania, że sprzedaż działki nr 2/5 oraz działek nr 2/11, 2/13, 2/15 na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego,

aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz jest Pan zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Przeważającą Pana działalnością gospodarczą jest sprzedaż (…).

Jest Pan właścicielem działki nr 1/2, na której znajduje się budynek mieszkalny, murowany, nieużytkowany i niezasiedlony, w stanie zdewastowanym, kwalifikujący się do rozbiórki oraz działek niezabudowanych nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15.

W latach 2007-2008 zakupił Pan ww. działki z myślą o prowadzeniu na nich działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też ww. działki (nieruchomości) zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

W związku z niedojściem do skutku Pana pierwotnych planów związanych z prowadzeniem na ww. nieruchomościach działalności handlowej – przedmiotowe działki przeznaczył Pan do sprzedaży (zaznaczyć należy, że nie dokonywał Pan modernizacji budynku murowanego na działce nr 1/2 – cały czas przeznaczając go do wyburzenia).

Po dokonaniu zakupu, ogrodził Pan działkę nr 1/2 (zabezpieczając ją przed dostępem osób niepowołanych oraz uniemożliwiając wywóz i wyrzucanie na tą działkę odpadów komunalnych).

W pierwszej kolejności, Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działki nr 1/2, nr 2/5, nr 2/11, nr 2/13 i nr 2/15) będzie występował Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, skoro – jak Pan wskazał – nieruchomości, które zamierza Pan w przyszłości sprzedać, nabył Pan z myślą o prowadzeniu na nich działalności gospodarczej (działalność handlowa), ewentualnie w celu dalszej odsprzedaży – tj. czynności podlegających opodatkowaniu VAT, stąd też ww. działki (nieruchomości) zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czyli ww. nieruchomości mają bezpośredni związek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, spełnione są przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a czynność dostawy opisanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana działek nr 1/2, 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15, będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan, w odniesieniu do tej transakcji, wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Kolejną Pana wątpliwością jest ustalenie, czy sprzedaż działki nr 1/2 na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie, podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie budowlane. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie wskazać należy na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r., C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działka nr 1/2 jest zabudowana domem mieszkalnym murowanym w stanie surowym zamkniętym oraz znajduje się na niej urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia. Grunt wraz z budynkiem został nabyty przez Pana w styczniu 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Po dokonaniu zakupu ww. nieruchomości, ogrodził Pan działkę (zabezpieczając ją przed dostępem osób niepowołanych oraz uniemożliwiając wywóz i wyrzucanie na te działki odpadów komunalnych).

Zamierzał Pan zburzyć nieoddany do użytkowania, niezasiedlony i zdewastowany murowany budynek w stanie surowym.

We wniosku wskazał Pan, że na moment dostawy działka nr 1/2 będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym i że rozbiórka budynku zostanie dokonana przez Nabywcę po przeniesieniu przez Pana własności nieruchomości (wraz z budynkiem) na Nabywcę.

W związku z powyższym – dla przedmiotowej transakcji sprzedaży – należy przeanalizować możliwość zastosowania w pierwszej kolejności zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy budynku mieszkalnego.

Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr 1/2 jest w stanie surowym zamkniętym i jak Pan wskazał – stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Budynek nie był zasiedlony. Natomiast ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Jak już wcześniej wskazano, urządzenia budowlane należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie budowlane.

W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że przedmiotowy budynek mieszkalny nigdy nie był zasiedlony w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, stwierdzić należy, że nie doszło do spełnienia warunków pierwszego zasiedlenia rozumianego jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Mimo, że budynek mieszkalny wpisuje się w definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane, to ze względu na fakt, że nie został oddany do użytkowania, sprzedaż będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem.

Zatem, planowana dostawa budynku mieszkalnego nieoddanego do użytkowania, niezasiedlonego i zdewastowanego w stanie surowym zamkniętym nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy budynku mieszkalnego nieoddanego do użytkowania, który posadowiony jest na działce nr 1/2, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu, oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Wskazał Pan, że z tytułu nabycia zabudowanej działki nr 1/2 nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ była to transakcja niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie poniósł Pan wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego. Nie dokonywał Pan modernizacji budynku. Zamierzał Pan zburzyć nieoddany do użytkowania, niezasiedlony i zdewastowany murowany budynek w stanie surowym.

W związku z tym, skoro nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu zabudowanej działki nr 1/2 oraz nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku w stanie surowym zamkniętym, to sprzedaż tego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Odpowiednio także dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponieważ planowana dostawa budynku mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków. Przy czym podkreślić jeszcze raz należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, w przypadku budynku mieszkalnego (stan surowy zamknięty), nie może Pan skorzystać z możliwości rezygnacji z przysługującego prawa do zwolnienia od podatku, gdyż prawo do zwolnienia dla dostawy tego budynku wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem, nie można zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Możliwość rezygnacji ze zwolnienia istnieje tylko w odniesieniu do dostawy budynków i budowli korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, planowana dostawa działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy bez możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Następną Pana wątpliwością jest ustalenie, czy sprzedaż działki nr 2/5 oraz działek nr 2/11, 2/13, 2/15 na rzecz Spółki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 są niezabudowane.

W świetle art. 43 ustawy, dla dostawy działek niezabudowanych, dla określenia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, należy badać przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia

od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działki nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie podstawowe terenu, na którym położone są przedmiotowe działki w MPZP, to teren oznaczony symbolem „1U” – przeznaczenie podstawowe: usługi; przeznaczenie dopuszczalne: budynki gospodarcze i garażowe. Zatem, zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, działki nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15, na moment sprzedaży, będą stanowiły teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wcześniej zostało to wskazane – dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2)  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z wniosku wynika, że działki nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem, dostawa działek nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W efekcie powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działek nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 2/5, 2/11, 2/13 i 2/15 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na informacji, że:

-     budynek znajdujący się na działce nr 1/2 jest w stanie surowym zamkniętym,

-     przedmiotowy budynek mieszkalny nigdy nie był zasiedlony w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy,

-     ogrodzenie znajdujące się na działce o nr ew. 1/2 stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane,

-     na moment dostawy działka nr 1/2 będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym – rozbiórka budynku zostanie dokonana przez Nabywcę po przeniesieniu przez Wnioskodawcę własności nieruchomości (wraz z budynkiem) na Nabywcę.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.