Interpretacja 0112-KDIL3.4012.73.2026.4.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych z planowaną sprzedażą 7 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki 1/2.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 24 lutego 2026 r. (wpływ 3 marca 2026 r.) oraz 12 marca 2026 r. (wpływ 17 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej nabytej w 1986 r., jako darowizna od rodziców, stanowiącej majątek prywatny.

Nieruchomość ta nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Nieruchomość została nabyta w celu prywatnym i nie została nabyta z zamiarem dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawczyni planuje dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości na 7 działek, a następnie sprzedać wydzielone działki, jako działki budowlane osobom trzecim.

Wnioskodawczyni:

-     nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,

-     nie nabyła innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży,

-     nie podejmuje i nie planuje podejmować działań typowych dla profesjonalnych handlowców lub deweloperów,

-     ewentualne czynności związane ze sprzedażą ograniczą się do zwykłego wykonywania prawa własności, w tym zamieszczania ogłoszeń lub ewentualnie do skorzystania z usług pośrednika.

Sprzedaż 7 działek będzie miała charakter incydentalny i dotyczyć będzie wyłącznie nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawczyni.

Pismami z 24 lutego 2026 r. (wpływ 3 marca 2026 r.) oraz 12 marca 2026 r. (wpływ 17 marca 2026 r.) uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy?

Odpowiedź:

Nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.  W jaki konkretnie sposób nieruchomość gruntowa nabyta w 1986 r. w drodze darowizny i powstałe z niej działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź:

Nieruchomość ta stanowiła działkę rolną wykorzystywaną rolniczo w gospodarstwie rolnym.

3.  Czy nieruchomość gruntowa nabyta w 1986 r. w drodze darowizny i powstałe z niej działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą oddawane przez Panią w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź:

Nieruchomość nabyta w drodze dziedziczenia do czasu sprzedaży działek będzie tylko w Pani posiadaniu i nie będzie oddana osobom trzecim do używania odpłatnie lub bezpłatnie.

4.  Jaki jest numer ewidencyjny nieruchomości gruntowej nabytej przez Panią w 1986 r., którą zamierza Pani podzielić na 7 działek?

Odpowiedź:

Nieruchomość gruntowa nabyta w 1986 r. oznaczona jest geodezyjnie numerem działki 1/2, obręb (…).

5.  Czy dokonała już Pani podziału nieruchomości gruntowej otrzymanej w darowiźnie na 7 działek? Jeżeli tak, to jakie są numery ewidencyjne działek powstałych z podziału tej nieruchomości gruntowej, które zamierza Pani sprzedać?

Odpowiedź:

Nie, do tej pory nie dokonała Pani podziału na przedmiotowe działki.

6.  Czy nieruchomość gruntowa nabyta w 1986 r. w drodze darowizny przed jej podziałem, jak i powstałe z niej działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

Odpowiedź:

Działka numer 1/2, od momentu jej nabycia w drodze darowizny do momentu planowanej sprzedaży, będzie w Pani posiadaniu i będzie przez Panią wykorzystywana na Pani cele prywatne, tj. będzie wykorzystywana jako nieruchomość rolna, obsiewana, a zebrane plony zostaną sprzedane. Uzyskana kwota przeznaczona zostanie na zapewnienie Pani środków na zakup leków i bieżące prowadzenie domu. Obecnie jest Pani emerytką, a uzyskiwane świadczenie jest niewielkie.

7.  Czy nieruchomość gruntowa nabyta w 1986 r. w drodze darowizny przed jej podziałem, jak i powstałe z niej działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą oddawane przez Panią w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy udostępniała/udostępnia/będzie Pani udostępniała ww. działki odpłatnie, czy bezpłatnie?

Odpowiedź:

Działka nr 1/2 nigdy nie była i nie będzie oddana osobom trzecim do płatnego lub bezpłatnego użytkowania.

8.  Czy na moment sprzedaży działki, o których mowa we wniosku, będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać:

-     jakie będzie przeznaczenie poszczególnych działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

-   czy zgodnie z planem, będzie dopuszczalna jakakolwiek zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami?

-   z czyjej inicjatywy nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek?

-   czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pani inicjatywy?

Odpowiedź:

Działka nr 1/2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…). Dokument ten został opracowany z inicjatywy Gminy, nigdy nie była Pani inicjatorem podjęcia takiej uchwały.

9.  Czy w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na moment sprzedaży dla sprzedawanych działek będą wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to kto wystąpi o ich wydanie i jakiej zabudowy będą dotyczyły ww. wydane decyzje?

Odpowiedź:

Zgodnie z tym, co podała Pani powyżej, działka objęta jest planem z (…) r. Do tej pory nie były wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pani występować o taki dokument. W przyszłości wystąpi o to nabywca.

10.  Czy przed dniem sprzedaży wydzielonych działek zamierza Pani dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek?

Odpowiedź:

Przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem działek czy podniesieniem ich atrakcyjności.

11.  Czy przed sprzedażą wydzielonych działek podejmie Pani jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie ich sprzedaży, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży (np. działania reklamowe), oprócz zamieszczania ogłoszeń lub ewentualnego skorzystania z usług pośrednika? Jeśli tak, to jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź:

W celu sprzedaży działek podejmie Pani zwykłe czynności związane z przekazaniem informacji o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż. Będzie to ogłoszenie w prasie, w mediach społecznościowych.

12.  Czy udzieliła/zamierza Pani udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu przy sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieliła Pani pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać.

Odpowiedź:

Nie zamierza Pani udzielać nikomu pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu przy sprzedaży działek.

13.  Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości (działki)?

Odpowiedź:

Nie, do tej pory nie sprzedawała Pani żadnych nieruchomości.

14.  Czy dla wydzielonych 7 działek na moment ich planowanej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź:

Żadna z wydzielonych działek w dniu sprzedaży nie będzie posiadała pozwolenia na budowę.

15.  Czy w stosunku do przedmiotowych działek będzie podejmowała Pani takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź:

W stosunku do wydzielonych działek nie będzie Pani występowała o żadne decyzje, m.in. zmianę przeznaczenia terenu, wyłączenie z produkcji rolnej itp.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy planowana sprzedaż 7 działek budowlanych wydzielonych z nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów

i usług (VAT)?

2.  Czy Wnioskodawca, dokonując sprzedaży 7 działek, będzie występować w charakterze podatnika VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, planowana sprzedaż 7 działek budowlanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podział nieruchomości na 7 działek oraz ich sprzedaż stanowią przejaw racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym i mieszczą się w granicach wykonywania prawa własności. Nie podejmuje

Pani działań o charakterze zorganizowanym, ciągłym i zawodowym, które mogłyby świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w:

-     wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r., sygn. C-180/10 i C-181 /10 (Słaby, Kuć),

-     wyroku WSA w Kielcach z dnia 21 sierpnia 2024 r., sygn. I SA/Ke 219/24.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazała Pani, że nieruchomość gruntowa oznaczona numerem działki 1/2 stanowiła działkę rolną wykorzystywaną rolniczo w gospodarstwie rolnym. Działka numer 1/2, w cały okresie posiadania, będzie wykorzystywana przez Panią jako nieruchomość rolna, obsiewana, a zebrane plony zostaną sprzedane. Nieruchomość ta nie była i nie jest jednak wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Nie jest Pani bowiem zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że sam fakt prowadzenia przez Panią działalności rolniczej, na gruntach, które będą przedmiotem sprzedaży, nie przesądza o konieczności uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału tego gruntu. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje zatem, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek objętych zakresem złożonego wniosku, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/2, podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem działki 1/2, nabytej w 1986 r. jako darowizna od rodziców.

Nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta w celu prywatnym, nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT, natomiast stanowiła działkę rolną wykorzystywaną rolniczo w gospodarstwie rolnym.

Aktualnie zamierza Pani dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej numerem działki 1/2 na 7 działek, a następnie sprzedać wydzielone działki, jako działki budowlane osobom trzecim.

Na moment złożenia wniosku nie dokonała Pani jeszcze podziału nieruchomości, dlatego nie są znane numery ewidencyjne działek powstałych z podziału nieruchomości.

Działka numer 1/2, od momentu jej nabycia w drodze darowizny do momentu planowanej sprzedaży, będzie przez Panią wykorzystywana na Pani cele prywatne, tj. będzie wykorzystywana jako nieruchomość rolna, obsiewana, a zebrane plony zostaną sprzedane. Uzyskana kwota przeznaczona zostanie na zapewnienie Pani środków na zakup leków i bieżące prowadzenie domu. Obecnie jest Pani emerytką, a uzyskiwane świadczenie jest niewielkie.

Nieruchomość gruntowa oznaczona numerem działki 1/2 nigdy nie była i nie będzie oddana osobom trzecim do płatnego lub bezpłatnego użytkowania.

Działka nr 1/2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak nie była Pani inicjatorem podjęcia uchwały w sprawie jego opracowania – dokument ten został uchwalony z inicjatywy Gminy.

W stosunku do wydzielonych działek nie będzie Pani występowała o żadne decyzje, m.in. zmianę przeznaczenia terenu, wyłączenie z produkcji rolnej itp. Żadna z wydzielonych działek w dniu sprzedaży nie będzie też posiadała pozwolenia na budowę.

Przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży czy podniesieniem ich atrakcyjności. Nie zamierza Pani również udzielać nikomu pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu przy sprzedaży działek.

W celu sprzedaży wydzielonych działek podejmie Pani zwykłe czynności związane z przekazaniem informacji o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż. Będzie to ogłoszenie w prasie, w mediach społecznościowych.

Do tej pory nie sprzedawała Pani żadnych nieruchomości.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabywa Pani innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie podejmuje Pani i nie planuje podejmować działań typowych dla profesjonalnych handlowców lub deweloperów, ewentualne czynności związane ze sprzedażą ograniczą się do zwykłego wykonywania prawa własności, w tym zamieszczania ogłoszeń lub ewentualnie do skorzystania z usług pośrednika.

Sprzedaż 7 działek będzie miała charakter incydentalny i dotyczyć będzie wyłącznie nieruchomości stanowiącej Pani majątek prywatny.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży 7 działek wydzielonych z działki nr 1/2 będzie Pani występować w charakterze podatnika VAT, a tym samym, czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/2 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pani w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/2, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż ww. działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. W analizowanej sytuacji nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wskazała Pani w opisie sprawy:

·      nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 1/2 nabyła Pani w 1986 r., jako darowiznę od rodziców,

·      nieruchomość została nabyta w celu prywatnym i nie została nabyta z zamiarem dalszej odsprzedaży,

·      nieruchomość ta nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT,

·      nieruchomość ta stanowiła działkę rolną wykorzystywaną rolniczo w gospodarstwie rolnym,

·      nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

·      nieruchomość nabyta w drodze dziedziczenia do czasu sprzedaży działek będzie tylko w Pani posiadaniu i nie będzie oddana osobom trzecim do używania odpłatnie lub bezpłatnie,

·      przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży czy podniesieniem ich atrakcyjności,

·      w stosunku do wydzielonych działek nie będzie Pani występowała o żadne decyzje, m.in. zmianę przeznaczenia terenu, wyłączenie z produkcji rolnej itp.,

·      nie zamierza Pani udzielać nikomu pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu przy sprzedaży działek,

·      nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,

·      nie nabywa Pani innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży,

·      nie podejmuje Pani i nie planuje podejmować działań typowych dla profesjonalnych handlowców lub deweloperów.

Zatem, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/2 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/2 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1/2, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowane transakcje sprzedaży ww. działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem wydanej interpretacji jest ocena Pani stanowiska w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego

lub zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w tym na następujących informacjach:

·      nie jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

·      nieruchomość ta nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT;

·      działka objęta jest planem z (…) r. Do tej pory nie były wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pani występować o taki dokument. W przyszłości wystąpi o to nabywca;

·      przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem działek czy podniesieniem ich atrakcyjności;

·      żadna z wydzielonych działek w dniu sprzedaży nie będzie posiadała pozwolenia na budowę;

·      w stosunku do wydzielonych działek nie będzie Pani występowała o żadne decyzje, m.in. zmianę przeznaczenia terenu, wyłączenie z produkcji rolnej itp.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.