Interpretacja 0112-KDIL3.4012.733.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

-     braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży działek z majątku wspólnego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

-     braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności wniesienia w formie aportu niepieniężnego w postaci nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan pismem z 16 stycznia 2026 r. (wpływ 21 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przed 2010 r. małżeństwo, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyło do majątku prywatnego działkę gruntu o łącznej powierzchni (…) ha. Przeznaczeniem zakupu nieruchomości było finansowe zabezpieczenie trzech córek małżeństwa – umożliwienie im startu w dorosłe życie, na podstawie darowizny, która miała m.in. umożliwić podział przedmiotowej nieruchomości w taki sposób, aby każda z córek otrzymała proporcjonalną część. Marzeniem rodziców było również finansowe zabezpieczenie córek na wypadek zdarzeń losowych, w tym na wypadek braku możliwości kontynuowania przez nie działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Nabycie nastąpiło z dochodów jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, który prowadzi ją nieprzerwanie od 2001 r. i w ramach tej działalności jest czynnym podatnikiem VAT.

Od 2017 r. plany rodziny zaczęły się zmieniać. Córki, z pomocą rodziców, nabyły inne nieruchomości, w których obecnie prowadzą odrębne gospodarstwa domowe.

W 2023 r. rodzina podjęła decyzję o przeznaczeniu części zakupionej nieruchomości do dalszej sprzedaży, w celu pozyskania środków na poprawę jakości i komfortu życia, w pozostałej części na inwestycję w rozbudowę prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W 2023 r. dokonano podziału części nieruchomości ((…) ha) na mniejsze działki o powierzchni od (…) do (…) m². Wnioskodawca w związku z tym poniósł wydatki na prace geodety ((…) zł), opłatę adiacencką (2024 r. – (...) zł), prace związane z przyłączem średniego napięcia ((…) zł) oraz projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych (kolejne (…) zł).

Obecnie Wnioskodawca rozważa dwa warianty dalszego postępowania. W pierwszym wariancie następuje sprzedaż działek bezpośrednio z majątku wspólnego małżonków na rzecz ich ostatecznych nabywców. W drugim wariancie przedmiotowe działki wniesione zostaną aportem do nowoutworzonej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której udziały obejmie Wnioskodawca, jego małżonka oraz wszystkie córki.

Uzupełniając wniosek udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1.  Jaki jest zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, od kiedy Pan ją prowadzi?

Odpowiedź: W działalności gospodarczej prowadzi Pan (od 12 lat) restaurację z (…) oraz (od samego początku, tj. od 1990 r.) (…).

2.  W jaki sposób wykorzystywał Pan przedmiotową nieruchomość przed jej częściowym podziałem, jak i po podziale przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży? W szczególności:

a)  czy przedmiotowa nieruchomość była/jest/będzie wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał/korzysta/będzie korzystał?

b)  czy nieruchomość była/jest/będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, jeśli tak to kiedy? Czy nieruchomość została/zostanie wycofana z tej działalności gospodarczej przed dokonaniem sprzedaży/wniesieniem aportem do Spółki?

c)  czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z nieruchomości dla swoich celów prywatnych (osobistych)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały, w jaki sposób i w jakim okresie.

d)  czy oddawał/oddaje/będzie Pan oddawał nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniał Pan ww. nieruchomość osobom trzecim? Czy udostępniał ją Pan odpłatnie, czy bezpłatnie? Jakie pożytki Pan czerpał z tego tytułu?

e)  czy prowadził/prowadzi Pan na przedmiotowej nieruchomości gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to w jakim to było okresie, co Pan produkował i kiedy?

Odpowiedź: Od momentu zakupu nie wykorzystywał Pan w żaden sposób przedmiotowych działek, w szczególności:

a)  Nieruchomość nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej.

b)  Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

c)  Nie wykorzystywał Pan tej nieruchomości również dla celów prywatnych, poza sporadycznymi spacerami rodzinnymi dla celów rekreacyjnych.

d)  W ciągu całego okresu posiadania, na kilka lat (z odstępami) udostępniał Pan nieruchomość swojemu bratu. Udostępnienie było nieodpłatne i nie czerpał Pan z tego tytułu żadnych pożytków.

e)  Na przedmiotowej nieruchomości nie prowadzi Pan gospodarstwa rolnego.

3.  Czy to Pan wystąpił z wnioskiem o podział przedmiotowej nieruchomości w roku 2023? Jeśli tak, to ile działek powstało po dokonaniu podziału?

Odpowiedź: Tak, Pan wystąpił z wnioskiem o podział przedmiotowej nieruchomości – w wyniku podziału powstało 71 działek budowlanych.

4.  Czy występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek, będących przedmiotem wniosku? Realizacji jakiej inwestycji dotyczył ten wniosek?

Odpowiedź: Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

5.  Czy nieruchomość w części, w której była poddana podziałowi jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to czy objęcie – na dzień planowanej sprzedaży – miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działek powstałych w wyniku podziału części nieruchomości (dalej: działek) i przeznaczenie każdej z działek pod zabudowę będzie wynikało z uchwalonego przez Gminę planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie uchwalenie planu nastąpi bez jakichkolwiek starań z Pana strony, czy to Pan wystąpił/wystąpi o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru?

Odpowiedź: Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Gminy w grudniu 2017 r. Planem objęto m.in. dwie działki, będące Pana własnością: 1/27 oraz 1/33 – w wyniku decyzji podziałowej działki te zostały podzielone na łącznie 71 działek, przy czym z działki 1/33 tylko 41% wg miejscowego planu przeznaczone zostało na teren zabudowy mieszkaniowej, z działki 1/27 pod teren zabudowy mieszkaniowej przeznaczono 86%. Nie występował Pan o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

6.  Jakie konkretnie działki będą przedmiotem planowanej sprzedaży/wniesienia aportem do Spółki? Proszę podać numery tych działek?

Odpowiedź: Przedmiotem planowanej sprzedaży ewentualnie wniesienia aportem będą następujące działki: z działki 1/27 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez: (…), natomiast z działki 1/33 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez (…) (łącznie z dwóch działek 71 działek).

7.  Czy w odniesieniu do przedmiotowych działek, wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 6, podejmował/będzie Pan podejmował do dnia sprzedaży jakiekolwiek czynności – poza wskazanymi we wniosku – w celu ich uatrakcyjnienia (np.: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/są/będą czynności.

Odpowiedź: Poza działaniami wskazanymi we wniosku nie podejmuje Pan i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie terenu. Wydzielenie dróg wewnętrznych wynika z decyzji podziałowej z marca 2023 r.

8.  Czy przed planowaną sprzedażą działek wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 6 podjął/będzie Pan podejmował jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży (np. działania reklamowe)?

Odpowiedź: Poza zwykłym ogłoszeniem o sprzedaży na odpowiednich portalach nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży.

9.  Czy nabywcy działek wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 6 są już znani? Jeśli tak, to w jaki sposób zostali przez Pana pozyskani? Jeżeli nie, to w jaki sposób będzie Pan poszukiwał nabywców Pana działek?

Odpowiedź: Nie są znani nabywcy działek, nabywców będzie Pan poszukiwał pocztą pantoflową oraz poprzez przyszłe ogłoszenie opisane w punkcie powyżej.

10. Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

Odpowiedź: Na początku lat dziewięćdziesiątych (nie pamięta Pan dokładnie roku, prawdopodobnie był to rok 1992 lub 1993) nabył Pan nieruchomość w (…) w celu prowadzenia działalności rolniczej. Posiada Pan wykształcenie rolnicze. Na gruncie tym nie dokonał Pan żadnych czynności i w całości sprzedał go Pan w roku 2007. Przez cały okres posiadania tej nieruchomości nie wykorzystywał jej Pan w żaden sposób. Sprzedaż została dokonana ze względu na pojawiającą się możliwość nowej inwestycji – budowę obiektu restauracji wraz z pokojami gościnnymi, której prowadzenie jest obecnie przedmiotem Pańskiej działalności gospodarczej.

11. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości, które przeznaczone byłyby w przyszłości do sprzedaży.

12. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu sprzedaży.

13. Czy nabycie nieruchomości w 2010 r. nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nabycie nieruchomości w 2010 r. nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

14. Czy nabycie ww. nieruchomości zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to:

a)  czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

b)  czy z tytułu nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, to czy z tego prawa Pan skorzystał i odliczył podatek VAT? Jeżeli nie, to dlaczego?

Odpowiedź: Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą.

15. Jeśli nieruchomość była/jest w ewidencji środków trwałych Pana firmy, to czy nieruchomość została/zostanie wycofana z działalności gospodarczej przed dokonaniem sprzedaży/wniesieniem aportem do Spółki?

-     jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

-     czy po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych nastąpi jego przekazanie na cele osobiste?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była w ewidencji środków trwałych, nie miała nic wspólnego z Pańską działalnością gospodarczą.

16. Czy kiedykolwiek korzystał Pan z przedmiotowej nieruchomości przed jej podziałem, jak i po podziale dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał lub korzysta?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej.

17. W jaki konkretnie sposób nieruchomość przed jej podziałem, jak i po podziale była wykorzystywana przez Pana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana w żaden sposób, również prywatnie. W niektórych sezonach użyczał Pan tej nieruchomości swojemu bratu, który uprawiał tam sezonowo kukurydzę. Z tytułu tego użyczenia nie pobierał Pan żadnych pożytków.

18. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonych charakterze.

19. Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

20. Czy nieruchomość przed jej podziałem, jak i po podziale była wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź: Nieruchomość ani przed podziałem, ani po podziale nie była wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej.

21. Czy z przedmiotowej nieruchomości przed jej podziałem, jak i po podziale były/są dokonywane przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT – w ogóle nie dokonywał Pan takich zbiorów i dostaw.

22. Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  czy odprowadził Pan podatek VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

b)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wcześniej, zgodnie z opisem w punkcie III.10, dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości – sprzedaż dokonana w 2007 r. nie była opodatkowana VAT (nie podlegała podatkowi VAT) i w związku z tym nie odprowadził Pan podatku VAT od tej sprzedaży.

Pytania:

W związku z pojawieniem się dwóch możliwości, Wnioskodawca określa swoje pytania w sposób następujący:

Pytania w wariancie pierwszym: czy sprzedaż działek z majątku wspólnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz, w związku z poniesieniem części wydatków związanych z podziałem i uzbrojeniem w okresie ostatnich pięciu lat, czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pytania w wariancie drugim: czy wniesienie aportu niepieniężnego w postaci nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i to zarówno w przypadku, kiedy wartość udziałów objętych w zamian za aport będzie równa wartości rynkowej nieruchomości, jak i w przypadku, kiedy wartość nominalna udziałów objętych w zamian za aport będzie niższa od wartości rynkowej, a różnica pomiędzy wartością rynkową aportu a wartością nominalną obejmowanych udziałów przekazana zostanie na kapitał zapasowy?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie:

Własne stanowisko Wnioskodawcy w wariancie pierwszym:

W związku z faktem, że nabyta nieruchomość stanowiła odrębny od działalności gospodarczej majątek wspólny małżonków, a przy zakupie nabywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego oraz w związku z zamiarem podjętym przy zakupie nieruchomości, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Przychód ze sprzedaży działek nie zostanie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na fakt, że następuje on w okresie dłuższym niż 5 lat od daty nabycia.

W wariancie drugim, wniesienie aportu niepieniężnego z tych samych powodów nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast ze względu na fakt, że ostatecznie aport wniesiony przez Wnioskodawcę w wartości rynkowej nie spowoduje przysporzenia majątkowego, Wnioskodawca nie rozpozna przychodu z tego tytułu.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan stanowisko.

Ze względu na fakt, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej, ponadto ze względu na fakt, że zamiarem związanym z nabyciem tej nieruchomości nie było prowadzenie na niej działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Podobnie, w zakresie rozpoznania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych – zarówno sprzedaż, jak i wniesienie aportem przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowiło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Należy wskazać, że niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W powyższym przepisie przyjęto generalną zasadę, zgodnie z którą, usługami są wszelkie odpłatne świadczenia, niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług, transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Określeniem „usługi” w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług objęto obszerny krąg czynności, obejmujący swym zakresem zarówno czynności określone przez stosowne klasyfikacje statystyczne, jak i cały szereg innych świadczeń, które nie są ujęte w tych klasyfikacjach.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Aport to wkład na utworzenie lub powiększenie majątku spółki, który daje prawo do udziału w jej zyskach. Przedmiotem aportu mogą być pieniądze (aport pieniężny), rzeczy lub prawa (aport rzeczowy) oraz umiejętności, kompetencje techniczne czy zawodowe.

Wniesienie aportu rzeczowego do spółki prawa handlowego lub cywilnego – w zależności od tego, co jest jego przedmiotem – spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów w myśl art. 7 (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel) lub odpłatnego świadczenia usług, w świetle art. 8 (każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, w szczególności przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych), a tym samym w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, uznawane jest za sprzedaż.

W związku z wniesieniem aportu do spółki realizują się dwa rodzaje świadczeń ekonomicznych. Z jednej strony wnoszący wkład (aport) przenosi na spółkę, do której dokonuje wkładu, prawo do rozporządzania określonymi składnikami majątku, w zamian za co otrzymuje pewne uprawnienia (udziały), które posiadają określoną wartość.

Transakcja wniesienia aportu ma charakter odpłatny (z którego wynika konieczność opodatkowania podatkiem VAT).

Odpłatnością jest więc także np. otrzymanie udziałów spółki, w związku z którym wnoszący aport uzyskuje pewną, wymierną korzyść.

Z odpłatnością za dostawę towarów lub świadczenie usług mamy do czynienia w sytuacji, gdy pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usługi a zapłatą istnieje adekwatny związek.

Odpłatność może przybierać różne formy – nie jest warunkiem to, aby została ustalona lub dokonana w pieniądzu. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność. Odpłatnością jest więc także, np. otrzymanie akcji/udziałów spółki, w związku z którym, wnoszący aport uzyskuje pewną, wymierną korzyść.

O czynności dokonanej za wynagrodzeniem można zatem mówić w sytuacji, gdy:

·      istnieje ścisły związek pomiędzy wykonanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami,

·      wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu,

·      związek, o którym mowa powyżej ma charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że odpłatność następuje za dane świadczenie.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być, np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawach C-33/93 czy C-154/80).

W świetle wskazanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że wniesienie aportu (wkładu niepieniężnego) w postaci składników majątku do spółki spełnia definicję odpłatnego świadczenia usług/dostawy towarów, zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy, istnieje bowiem bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usług/dostawą towarów a otrzymanym wynagrodzeniem (w formie wyrażonych pieniężnie akcji lub udziałów), a jej efektem jest przeniesienie na inny podmiot, np. prawa do wartości niematerialnych i prawnych/rozporządzania towarami jak właściciel.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to,

że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów, stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przed 2010 r. małżeństwo, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyło do majątku prywatnego działkę gruntu o łącznej powierzchni (…) ha. Przeznaczeniem zakupu nieruchomości było finansowe zabezpieczenie trzech córek małżeństwa – umożliwienie im startu w dorosłe życie, na podstawie darowizny, która miała m.in. umożliwić podział przedmiotowej nieruchomości w taki sposób, aby każda z córek otrzymała proporcjonalną część. Marzeniem rodziców było również finansowe zabezpieczenie córek na wypadek zdarzeń losowych, w tym na wypadek braku możliwości kontynuowania przez nie Pana działalności gospodarczej. Nabycie nastąpiło z dochodów jednoosobowej działalności gospodarczej, którą prowadzi Pan nieprzerwanie od 2001 r. i w ramach tej działalności jest czynnym podatnikiem VAT. Od 2017 r. plany rodziny zaczęły się zmieniać. Córki, z pomocą rodziców nabyły inne nieruchomości, w których obecnie prowadzą odrębne gospodarstwa domowe. W 2023 r. rodzina podjęła decyzję o przeznaczeniu części zakupionej nieruchomości do dalszej sprzedaży, w celu pozyskania środków na poprawę jakości i komfortu życia, w pozostałej części na inwestycję w rozbudowę prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W 2023 r. dokonano podziału części nieruchomości ((…) ha) na mniejsze działki o powierzchni od (…) do (…) m². W związku z tym poniósł Pan wydatki na prace geodety ((…) zł), opłatę adiacencką (2024 r. – (…) zł), prace związane z przyłączem średniego napięcia ((…) zł) oraz projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych (kolejne (…) zł). W działalności gospodarczej prowadzi Pan (od 12 lat) restaurację z (…) oraz (od samego początku, tj. od 1990 r.) (…). Od momentu zakupu nie wykorzystywał Pan w żaden sposób przedmiotowych działek. Nieruchomość nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Nie wykorzystywał Pan tej nieruchomości również dla celów prywatnych, poza sporadycznymi spacerami rodzinnymi dla celów rekreacyjnych. W ciągu całego okresu posiadania, na kilka lat (z odstępami) udostępniał Pan nieruchomość swojemu bratu. Udostępnienie było nieodpłatne i nie czerpał Pan z tego tytułu żadnych pożytków. Na przedmiotowej nieruchomości nie prowadzi Pan gospodarstwa rolnego. W roku 2023 wystąpił Pan z wnioskiem o podział przedmiotowej nieruchomości – w wyniku podziału powstało 71 działek budowlanych. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Gminy w 12.2017 r. Planem objęto m.in. dwie działki, będące Pana własnością: 1/27 oraz 1/33 – w wyniku decyzji podziałowej działki te zostały podzielone na łącznie 71 działek, przy czym z działki 1/33 tylko 41% wg miejscowego planu przeznaczone zostało na teren zabudowy mieszkaniowej, z działki 1/27 pod teren zabudowy mieszkaniowej przeznaczono 86%. Nie występował Pan o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Przedmiotem planowanej sprzedaży, ewentualnie wniesienia aportem będą następujące działki: z działki 1/27 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez: (…), natomiast z działki 1/33 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez (…) (łącznie z dwóch działek 71 działek). Poza działaniami wskazanymi we wniosku nie podejmuje Pan i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie terenu. Wydzielenie dróg wewnętrznych wynika z decyzji podziałowej. Poza zwykłym ogłoszeniem o sprzedaży na odpowiednich portalach nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży. Nie są znani nabywcy działek, nabywców będzie Pan poszukiwał pocztą pantoflową oraz poprzez przyszłe ogłoszenie o sprzedaży na odpowiednich portalach. Na początku lat dziewięćdziesiątych (nie pamięta Pan dokładnie roku, prawdopodobnie był to rok 1992 lub 1993) nabył Pan nieruchomość w celu prowadzenia działalności rolniczej. Posiada Pan wykształcenie rolnicze. Na gruncie tym nie dokonał Pan żadnych czynności i w całości sprzedał go Pan w roku 2007. Przez cały okres posiadania tej nieruchomości nie wykorzystywał jej Pan w żaden sposób. Sprzedaż została dokonana ze względu na pojawiającą się możliwość nowej inwestycji – budowę obiektu restauracji wraz z pokojami gościnnymi, której prowadzenie jest obecnie przedmiotem Pańskiej działalności gospodarczej. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które przeznaczone byłyby w przyszłości do sprzedaży. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu sprzedaży. Nabycie nieruchomości w 2010 r. nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą. Nieruchomość nie była w ewidencji środków trwałych, nie miała nic wspólnego z Pańską działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana w żaden sposób, również prywatnie. W niektórych sezonach użyczał Pan tej nieruchomości swojemu bratu, który uprawiał tam sezonowo kukurydzę. Z tytułu tego użyczenia nie pobierał Pan żadnych pożytków. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonych charakterze. Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Nieruchomość ani przed podziałem, ani po podziale nie była wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej. Nie dokonywał Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych opodatkowanych podatkiem VAT – w ogóle nie dokonywał Pan takich zbiorów i dostaw. Wcześniej, dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości – sprzedaż dokonana w 2007 r. nie była opodatkowana VAT (nie podlegała podatkowi VAT) i w związku z tym nie odprowadził Pan podatku VAT od tej sprzedaży.

Obecnie rozważa Pan dwa warianty dalszego postępowania. W pierwszym wariancie nastąpi sprzedaż działek bezpośrednio z majątku wspólnego na rzecz ich ostatecznych nabywców. W drugim wariancie rozważanym przez Pana przedmiotowe działki wniesione zostaną aportem do nowoutworzonej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której udziały obejmie Pan, Pana małżonka oraz wszystkie córki.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek z majątku wspólnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz ustalenia, czy wniesienie aportu niepieniężnego w postaci nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W tym miejscu należy powtórzyć, że wniesienie aportu rzeczowego do spółki prawa handlowego lub cywilnego – w zależności od tego, co jest jego przedmiotem – spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów w myśl art. 7 (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel) lub odpłatnego świadczenia usług, w świetle art. 8 (każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, w szczególności przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych), a tym samym w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, uznawane jest za sprzedaż.

Zatem, w celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości gruntowych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek, które będą przedmiotem sprzedaży/aportu, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Na gruncie analizowanej sprawy, przed 2010 r. nabył Pan z żoną do majątku prywatnego działkę gruntu o łącznej powierzchni (…) ha z przeznaczeniem na finansowe zabezpieczenie swoich córek. Nabycie nastąpiło z dochodów jednoosobowej działalności gospodarczej, którą prowadzi Pan nieprzerwanie od 2001 r. i w ramach tej działalności jest czynnym podatnikiem VAT. W 2023 r. wystąpił Pan z wnioskiem o podział części nieruchomości ((…) ha) na mniejsze działki o powierzchni od (…) do (…) m². W wyniku podziału powstało 71 działek budowlanych. Przedmiotem planowanej sprzedaży, ewentualnie wniesienia aportem, będą następujące działki: z działki 1/27 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez: (…), natomiast z działki 1/33 działki o numerach rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez od (…) (łącznie z dwóch działek 71 działek). W związku z tym, poniósł Pan wydatki na prace geodety ((…) zł), opłatę adiacencką (2024 r. – (…) zł), prace związane z przyłączem średniego napięcia ((…) zł) oraz projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych (kolejne (…) zł). Poza działaniami wskazanymi we wniosku nie podejmuje Pan i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie terenu. Wydzielenie dróg wewnętrznych wynika z decyzji podziałowej. Poza zwykłym ogłoszeniem o sprzedaży na odpowiednich portalach nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży. Nie są znani nabywcy działek, nabywców będzie Pan poszukiwał pocztą pantoflową oraz poprzez ogłoszenie.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.):

Odnosząc się zatem do zakresu Pana działań związanych z przygotowaniem 71 działek rozpoczynających się od numeru 1 i następnie łamane przez: (…), powstałych z podziału nieruchomości, do sprzedaży stwierdzić należy, że wszelkie czynności jakie Pan podjął należy uznać za działania zmierzające do zwiększenia wartości i atrakcyjności sprzedawanych działek. Środki finansowe, jakie przeznaczy Pan na prace geodety ((…) zł), opłatę adiacencką (2024 r. – (…) zł), prace związane z przyłączem średniego napięcia (około 300 tys. zł) oraz projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych (kolejne (...) zł) do sprzedawanych działek niewątpliwie będą miały wpływ na wysokość ceny, jaką kupujący zapłaci Panu za nabyte działki.

Za uznaniem Pana za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawiają podjęte przez Pana działania m.in. podział działki na 71 działek budowlanych, jak również prace związane z przyłączem średniego napięcia ((…) zł) oraz projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych (kolejne (…) zł). Powyższe czynności niewątpliwie podejmowane były w związku z uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Tym samym, podejmując ww. czynności, Pana działalność będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Pana udziału w przedmiotowych działkach wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Istotnym w analizowanej sprawie jest fakt, że przed sprzedażą dokonał Pan istotnych nakładów podnoszących wartość oferowanych do sprzedaży udziałów w działkach.

Nadmienić także należy, że działka została zakupiona ze środków pochodzących z Pana działalności gospodarczej, a środki uzyskane ze sprzedaży działek także w części będą przeznaczone na rozbudowę prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zatem, należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pana działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż udziału w działkach, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pana aktywność w przedmiocie zbycia udziału w działkach wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pan działał jako podatnik VAT.

W Pana sprawie należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek, podjął Pan działania profesjonalne. Taki sposób zarządzania posiadanym majątkiem powoduje, że posiadany majątek utraci walor majątku prywatnego, a jego zbycie nie będzie przejawem czynności pozostających poza zakresem opodatkowania.

Ponadto, należy również podkreślić, że podejmowane przez Pana czynności nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych, a uzyskanie jak najwyższej ceny ze sprzedaży działek poprzez podniesienie ich wartości.

W konsekwencji, należy uznać, że w związku ze sprzedażą/aportem działek podjął Pan szereg aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny – podniósł Pan wartość posiadanych udziałów w działkach poprzez poczynione nakłady w ich uzbrojenie przed ich sukcesywną sprzedażą.

Z wniosku wyraźnie wynika, że przed sprzedażą/aportem podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości.

Tym samym, podjęte przez Pana działania związane ze sprzedażą opisanych działek wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są czynności przygotowujące do sprzedaży/aportu działek, a następnie ich sprzedaż/aport. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi zatem do stwierdzenia, że sprzedaż/aport przez Pana udziału w działkach nie nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, lecz będzie stanowić sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu sprzedaży będzie działać jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzam, że w związku ze sprzedażą/aportem przez Pana udziału w działkach, objętych zakresem wniosku, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność dostawy udziału w niezabudowanych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Pana w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności sprzedaży działek z majątku wspólnego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności wniesienia w formie aportu niepieniężnego w postaci nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony w zakresie uznania/nieuznania Pana żony za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży działek. Pana żona może wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, która będzie wywierała skutek prawny dla Niej.

Informuję jednocześnie, że wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.