Interpretacja 0112-KDIL3.4012.737.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 19 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 stycznia 2026 r. (wpływ 7 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 27 stycznia 2026 r. (wpływ 27 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (...), dalej jako „Wnioskodawca”, posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Od 2006 r. jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia w 2006 roku działkę położoną w miejscowości (...), oznaczoną numerem ewidencyjnym A o powierzchni (...) m². Nieruchomość ta nie była, ani nie jest na moment złożenia wniosku objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Od momentu nabycia, nieruchomość była i nadal jest (na dzień złożenia wniosku) użytkowana przez Wnioskodawcę, jako działka rolna we własnej działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę w charakterze rolnika ryczałtowego, tj. do produkcji i sprzedaży płodów rolnych, co było dokumentowane m.in. fakturami VAT-RR wystawianymi przez kontrahentów Wnioskodawcy. Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wydzierżawiana na rzecz osób trzecich.

Na nieruchomość tą składają się wyłącznie grunty. Nie jest ona zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Wnioskodawca we wcześniejszych latach nie dokonywał żadnych transakcji polegających na sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza powyższą nieruchomość sprzedać na rzecz określonego podmiotu. Obecnie, ma nim być podmiot prowadzący profesjonalną działalność deweloperską, tj. działalność w zakresie zarządzania procesem budowy nieruchomości (mieszkaniowych lub komercyjnych) w celu ich późniejszej sprzedaży lub wynajmu osobom trzecim (dalej: „Przyszły nabywca”).

Powzięcie zamiaru sprzedaży nieruchomości nastąpiło na skutek wcześniejszego otrzymania oferty zakupu części przedmiotowej nieruchomości (dalej: Działki nr 1), która została złożona Wnioskodawcy przez osobę fizyczną w ramach prowadzonej przez tę osobę działalności gospodarczej (dalej: Osoba fizyczna) współpracującej z Przyszłym nabywcą. W celu realizacji tego zamiaru, początkowo Wnioskodawca w czerwcu 2024 r. zawarł z wyżej wskazaną Osobą fizyczną przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Działki nr 1, tj. części przedmiotowej nieruchomości po jej prawnym wyodrębnieniu. Wynikającymi z tej umowy warunkami zaistnienia transakcji sprzedaży było uzyskanie dla Działki nr 1 kolejno:

1.   warunków zabudowy oraz

2.   decyzji/pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

Zgodnie z umową przedwstępną, po spełnieniu powyższych warunków ma nastąpić wydzielenie Działki nr 1 i zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany (procedura prawna zmierzająca do powyższego jest obecnie w toku) i w ostatnim kroku, przeniesienie własności wydzielonej nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Osoby fizycznej. Wykonując powyższe założenia Osoba fizyczna, zgodnie z dodatkowymi uzgodnieniami wynikającymi z umowy przedwstępnej, działając w imieniu Wnioskodawcy, jako osoby uprawnionej do podejmowania tego rodzaju czynności prawnych, ale na własny koszt i własnym staraniem uzyskała dla nieruchomości warunki zabudowy, a następnie decyzję/pozwolenie na budowę na nieruchomości obiektu handlowego, wydaną dla niej, tj. decyzję wydaną dla gruntu będącego obecnie własnością Wnioskodawcy, ale nadającą uprawnienie do wybudowania nieruchomości Osobie fizycznej.

W takim stanie faktycznym i prawnym, na skutek niezależnych od Wnioskodawcy uzgodnień pomiędzy Osobą fizyczną a Przyszłym nabywcą, osoby te zwróciły się do Wnioskodawcy z prośbą o zgodne rozwiązanie wskazywanej powyżej warunkowej umowy przedwstępnej, zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Osobą fizyczną, za porozumieniem stron i zawarcie na dokładnie takich samych warunkach finansowych umowy pomiędzy Wnioskodawcą, a Przyszłym Nabywcą, na co Wnioskodawca wyraził zgodę. Ewentualne rozliczenia z tego tytułu pomiędzy Osobą fizyczną, a Przyszłym Nabywcą były poza zainteresowaniem i wiedzą Wnioskodawcy.

W takim stanie faktycznym, w dalszej kolejności, Przyszły nabywca zaproponował Wnioskodawcy prawne wyodrębnienie z pozostałej części Działki A kolejnej działki oraz jej nabycie (dalej: Działka nr 2), na co Wnioskodawca wyraził zgodę. Powyższe znalazło wyraz w kolejnej zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Przyszłym nabywcą warunkowej umowę kupna sprzedaży, tj. dotyczącej Działki nr 2. Umowa ta została zawarta we wrześniu 2025 r. Podobnie jak w przypadku poprzedniej umowy jest to umowa warunkowa, z której wynika, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu podobnych warunków, tj. po uzyskaniu dla tej części działki A:

1.  decyzji o warunkach zabudowy,

2.  decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.  decyzji udzielającej pozwolenia na budowę wydanej dla Przyszłego nabywcy oraz

4.  rozpoczęciu przez Przyszłego nabywcę budowy zgodnie z wybranym przez niego projektem i na podstawie dokonanego przez niego zgłoszenia o rozpoczęciu budowy, tj. po wykonaniu przez Przyszłego nabywcę części prac ziemnych.

W celu zrealizowania tych warunków, Wnioskodawca, działając we współpracy z Przyszłym nabywcą i na jego koszt, jak również korzystając z jego wsparcia prawnego, np. poprzez przygotowanie właściwych dokumentów prawnych (co wynika z treści zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży):

1.   wystąpi do właściwego dla nieruchomości Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

2.   złoży wniosek do właściwego Starostwa Powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.   złoży wniosek o wydanie decyzji/pozwolenia na budowę,

4.   rozpocznie prace ziemne,

5.   dokona wydzielenia przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpoczęciu prac ziemnych i wydzieleniu nieruchomości, Wnioskodawca i Przyszły nabywca przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie, z zawarciem umów przyrzeczonych tj. odpowiednio zarówno w stosunku do Działki nr 1, jak i Działki nr 2, Wnioskodawca wyda te działki Przyszłemu nabywcy. Z wydaniem zarówno Działki nr 1, jak i Działki nr 2 nie będzie się wiązało przeniesienie na Przyszłego nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę – decyzje te zostaną wydane odpowiednio dla każdej z Działek na Osobę fizyczną i Przyszłego nabywcę.

Wnioskodawca w stosunku do przedmiotowych Działek nie dokonywał/nie będzie dokonywał również w przyszłości, innych czynności niż wyżej opisane, które potencjalnie mogłyby zostać uznane za prowadzące do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W szczególności, Wnioskodawca, zarówno przed zawarciem przedstawionych umów przedwstępnych, jak i po ich zawarciu nie dokonywał i nie będzie dokonywał w przyszłości, do czasu zawarcia umów przyrzeczonych, nakładów na uzbrojenie Działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli (z zastrzeżeniem opisanych dla Działki nr 2 planowanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac ziemnych). Dla każdej z Działek, cena ich sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Przyszłego nabywcy została ustalona w zawartej dla niej warunkowej umowie przedwstępnej.

Pismem z 7 stycznia 2026 r. (wpływ 7 stycznia 2026 r.), uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Proszę o jednoznaczne wskazanie, co będzie przedmiotem sprzedaży?

-     czy przedmiotem sprzedaży będzie działka nr A, czy dwie nowo wydzielone z niej działki – proszę wskazać numerację działek, które będą przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży będą dwie nowo wydzielone działki. Pierwsza jest w trakcie procedury wydzielania, a druga zostanie wydzielona dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. W związku z tym, że procedura wydzielania pierwszej działki trwa, druga będzie dopiero rozpoczęta po uzyskaniu ww. decyzji administracyjnych, to na obecnym etapie nie można podać ich numerów.

2.  Czy na moment sprzedaży działek, będących przedmiotem sprzedaży będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to od kiedy i jaki jest/będzie zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą?

Odpowiedź: Jak wskazano, przedstawiając stan faktyczny, przyszły Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działalności takiej Wnioskodawca nie będzie również prowadził na dzień sprzedaży wydzielonych działek, których przedmiotowy wniosek dotyczy. Wnioskodawca dokona rejestracji do VAT jako podatnik VAT czynny przed sprzedażą niniejszych działek wyłącznie wówczas, jeśli na skutek złożonego wniosku o interpretację Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej dla Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej uzna, ze sprzedaż przedmiotowych działek objęta jest opodatkowaniem podatkiem VAT. Wnioskodawca podkreśla jednak, że do dnia sprzedaży przedmiotowych działek nie podejmie żadnych innych czynności, które powodowałyby nałożenia na niego obowiązku rejestracji do VAT. Natomiast, jak zaznaczano, od 2006 r. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

3.  Czy do czasu sprzedaży nadal będzie Pan wykorzystywał działki, będące przedmiotem sprzedaży do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to:

·      czy dokonywane były z tych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

·      czy też produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadził na przedmiotowych działkach produkcję rolną, a uzyskiwane zbiory były przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT – Wnioskodawca dokonując sprzedaży tych zbiorów występował jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (nabywcy produktów rolnych Wnioskodawcy dokumentowali dokonywane zakupy wystawiając faktury RR). Produkcja rolna na przedmiotowych działkach (pole uprawne) była prowadzona w latach 2004-2023 r. Obecnie teren działki Anie jest użytkowany.

4.  W jaki sposób działki, będące przedmiotem sprzedaży, były/są/będą przez Pana wykorzystywane od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajały Pana potrzeby prywatne/osobiste.

Odpowiedź: Działka była wcześniej użytkowana na cele rolne przez Wnioskodawcę w latach 2004-2023. Produkty rolne zbierane z działki A były sprzedawane. Obecnie działka A, z której zostaną wydzielone działki nie jest użytkowana/wykorzystywana w sposób aktywny. Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie planuje wykorzystywania działki ani do produkcji płodów rolnych, ani do żadnej innej jego działalności.

5.  W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Osoba fizyczna/Nabywca skontaktował się z Wnioskodawcą samodzielnie, bez jakiejkolwiek inicjatywy Wnioskodawcy. Jak wskazano, w złożonym wniosku to Osoba fizyczna/Nabywca był inicjatorem kontaktu.

6.  Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży działek, będących przedmiotem wniosku, podejmował Pan/będzie Pan podejmował jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości. Wnioskodawca, zgodnie z przedstawionym w złożonym wniosku opisem stanu faktycznego, wywiązując się z zawartych umów przedwstępnych wyraził natomiast zgodę na podjęcie przez Osobę Fizyczną/Przyszłego nabywcę działań zmierzających, m.in. do uzyskania dla przedmiotowych działek decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę (szczegółowo powyższe zostało opisane w złożonym wniosku o interpretację).

7.  Czy działki, będące przedmiotem sprzedaży, były/są/będą do czasu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze?

Jeśli tak, proszę wskazać:

1)    z kim została/zostanie zawarta umowa dzierżawy?

2)  czy były/są/będą wynajmowane w całości, czy w części (jeśli w części, to w jakiej)?

3)  czy udostępnianie przedmiotu sprzedaży było odpłatne?

4)  kto był stroną umowy najmu/dzierżawy?

Odpowiedź: Działka Anie była/nie jest i do czasu sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie udostępniania osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem jedynie opisanego w złożonym wniosku planowanego udostępnienia Działki nr 2, wynikającego z realizacji zawartej z Przyszłym Nabywcą przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, tj. udostępnienia mu tej nieruchomości celem wykonania na niej prac ziemnych. W sposób podobny jak wyżej opisany dla Działki nr 2 udostępnieniu podlega obecnie Działka nr 1, na której Przyszły nabywca obecnie rozpoczął prace budowlane, co podobnie jak w przypadku Działki nr 2 jest prawnie niezbędnym wymogiem do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, o czym poniżej w pkt 8.

8.  Z czyjej inicjatywy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany?

Odpowiedź: Zmiana gruntu z rolnego na budowlany dopiero będzie miała miejsce. Obecnie toczy się procedura podziałowa. Po jej zakończeniu zostanie złożony wniosek do właściwego Urzędu Gminy o zmianę przeznaczenia. Wydzielenie działki i zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany odbywa się z inicjatywy kupującego, zmiana ta ma celu umożliwienie realizacji planowanej inwestycji kupującego.

9.  Jaki był cel podziału działki?

Odpowiedź: Podział działki ma na celu sprzedaż takiej powierzchni, która odpowiada potrzebom kupującego.

10.  Kim jest „Osoba fizyczna”, z którą w czerwcu 2024 r. zawarł Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Działki nr 1?

-     Jakie jeszcze czynności, oprócz uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, wykonywała „Osoba fizyczna” w ramach umowy przedwstępnej?

-     Czy „Osoba fizyczna” podejmowała jeszcze jakieś działania, aby zwiększyć wartość działki lub ją uatrakcyjnić (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to były/są/będą działania?

-     Czy „Osoba fizyczna” działała w Pana imieniu i na Pana rzecz na podstawie udzielonego pełnomocnictwa? Jeżeli nie, to proszę wskazać na podstawie jakiego dokumentu.

Odpowiedź: Osoba fizyczna jest podmiotem niepowiązanym z Wnioskodawcą. Jest to osoba prowadząca działalność gospodarczą w branży „nieruchomości”, jak wskazano w złożonym wniosku, współpracująca z Przyszłym nabywcą.

Ad. 1 „Osoba fizyczna” nie wykonywała innych czynności poza uzyskaniem warunków zabudowy i pozwolenia na budowę.

Ad. 2 „Osoba fizyczna” nie podejmowała żadnych działań, aby zwiększyć wartości działki.

Ad. 3 „Osoba fizyczna” działała w swoim imieniu na podstawie uzyskanego w umowie przedwstępnej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

11.  Czy działki, będące przedmiotem sprzedaży, były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były działki, Pan wykonywał? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Wnioskodawca w latach 2004-2023 r. wykorzystywał nieruchomość wyłącznie na cele rolne, działając w charakterze rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Powyższe oznacza, ze w ramach tej działalności w tym okresie były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT – w myśl tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego. Po zaprzestaniu produkcji rolnej na przedmiotowych działkach, nie były one wykorzystywane przez Wnioskodawcę do innych celów.

12.  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)? Jeżeli Pan nie posiada, to czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca w związku z zawartymi przedwstępnymi umowami sprzedaży planuje wyłącznie sprzedaż nieruchomości określonych w złożonym wniosku o interpretację jako Działka nr 1 i Działka nr 2 (działkom tym, jak wyżej wskazano, dopiero zostaną nadane numery ewidencyjne). Działki te zostaną wydzielone z będącej własnością Wnioskodawcy działki położonej w miejscowości (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym A o powierzchni (...) m². Na chwilę obecną Wnioskodawca nie planuje dalszego podziału tej działki, nie zawarł też żadnych umów przedwstępnych, które zobowiązywałyby go do podziału i sprzedaży dalszych części tej działki bądź jej całości (całej pozostałej powierzchni). Wnioskodawca nie podejmuje też żadnych innych działań, w tym nie prowadzi negocjacji czy rozmów, których skutkiem mogłaby być taka sprzedaż. Innymi słowy, sprzedaż pozostałej części nieruchomości nie jest obecnie zamiarem Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie może jednak zupełnie wykluczyć, że w latach kolejnych dokona sprzedaży części bądź całości wyżej wskazanej nieruchomości położonej w miejscowości (...), oznaczonej obecnie numerem ewidencyjnym A.

Wnioskodawca posiada wprawdzie inne jeszcze nieruchomości, w tym przykładowo inne nieruchomości zajęte na działalność rolniczą, jak również nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym mieszka wraz z rodziną, nie zmierza jednak tych nieruchomości sprzedawać. Wnioskodawca nie planuje też zakupu żadnych nowych nieruchomości, które potencjalnie mogłyby być przedmiotem sprzedaży.

13.  Czy posiada Pan inne nieruchomości, które Pan wynajmuje/dzierżawi? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie (zabudowane, niezabudowane) oraz ile oraz proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości;

c) czy z tytułu najmu/dzierżawy którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej usługi?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które są wynajmowane lub dzierżawione.

14.  Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

15.  Czy wszystkie warunki umów przedwstępnych (warunkowych umów) zostaną/będą wykonane przez pełnomocnika w ramach udzielonego pełnomocnictwa, który działa w Pana imieniu i na Pana rzecz? Jeżeli nie, to przez kogo?

a)  Jeżeli będą wykonane przez pełnomocnika, to czy pełnomocnik jest Nabywcą przedmiotowych działek? Jeżeli Nabywcą jest inna osoba, to proszę wskazać kto.

Odpowiedź: Warunki wynikające z umowy przedwstępnej zostaną wykonane przez Osobę Fizyczną /Przyszłego Nabywcę na podstawie upoważnienia do dokonywania tych czynności udzielonego przez Wnioskodawcę. Upoważnienie to należy traktować jako zgodę na podejmowanie tych działań, a nie jak pełnomocnictwo – zlecenie ich wykonania przez Wnioskodawcę w jego interesie. Dokonując tych czynności Osoba Fizyczna występowała początkowo (w ramach Działki nr 1) we własnym imieniu, a poźniej (zarówno dla Działki nr 1 i 2) jako osoba działająca w imieniu Przyszłego Nabywcy i przede wszystkim w jego interesie. Osoba fizyczna w tym kontekście nie jest pełnomocnikiem Wnioskodawcy, działa jedynie za jego zgodą, z uwagi na to, że to Wnioskodawca jako obecny właściciel nieruchomości musi na podjęcie wymienionych czynności wyrazić zgodę. Uzyskując decyzje administracyjne takie jak: warunki zabudowy i pozwolenia na budowę, Osoba fizyczna działała w swoim imieniu oraz na własną rzecz oraz w imieniu i na rzecz Przyszłego Nabywcy (uzyskała je na „siebie”/Przyszłego Nabywcę).

Na taki charakter działań Wnioskodawca wskazywał w złożonym wniosku, informując m.in.: „Wykonując powyższe założenia Osoba fizyczna, zgodnie z dodatkowymi uzgodnieniami wynikającymi z umowy przedwstępnej, działając w imieniu Wnioskodawcy jako osoby uprawnionej do podejmowania tego rodzaju czynności prawnych, ale na własny koszt i własnym staraniem uzyskała dla nieruchomości warunki zabudowy, a następnie decyzję/pozwolenie na budowę na nieruchomości obiektu handlowego, wydaną dla niej, tj. decyzję wydaną dla gruntu będącego obecnie własnością Wnioskodawcy, ale nadającą uprawnienie do wybudowania nieruchomości Osobie fizycznej”.

„Z wydaniem zarówno Działki nr 1, jak i Działki nr 2 nie będzie się wiązało przeniesienie na Przyszłego nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę – decyzje te zostaną wydane odpowiednio dla każdej z Działek na Osobę fizyczną i Przyszłego nabywcę”.

Odpowiadając na pytanie dotyczące nabywcy przedmiotowych działek Osoba fizyczna określona przez Państwa jako „pełnomocnik”, niebędąca nim jednak, jak wyjaśniono powyżej, miał zamiar nabycia Działki nr 1, a następnie, zgodnie z przedstawionym opisem, ustalono, że zakupu tej Działki nr 1 oraz Działki nr 2 dokona Przyszły nabywca. Końcowo zatem Osoba Fizyczna nie będzie nabywcą przedmiotowych Działek, a Przyszły nabywca.

Natomiast, w piśmie z 27 stycznia 2026 r. wskazał Pan:

Wnioskodawca w związku z zawartymi przedwstępnymi umowami sprzedaży planuje sprzedaż nieruchomości określonych w złożonym wniosku o interpretację jako Działka nr 1 i Działka nr 2 (działkom tym, jak wyżej wskazano, dopiero zostaną nadane numery ewidencyjne). Działki te zostaną wydzielone z będącej własnością Wnioskodawcy działki położonej w miejscowości (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym A o powierzchni (...) m².

Przyszły nabywca złożył Wnioskodawcy ofertę zakupu dalszej części działki położonej w miejscowości (...), oznaczonej obecnie numerem ewidencyjnym A. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie wyklucza przyjęcia tej oferty.

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości, w tym przykładowo inne nieruchomości zajęte na działalność rolniczą, jak również nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym mieszka wraz z rodziną, na ten moment nie zmierza jednak ich sprzedawać.

Wnioskodawca nie planuje zakupu żadnych nowych nieruchomości, które potencjalnie mogłyby być przedmiotem sprzedaży.

Pytania (ostatecznie przeformułowane w piśmie z 27 stycznia 2026 r.)

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dokonując sprzedaży na rzecz Przyszłego nabywcy Działki nr 1, Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika VAT, w związku z czym, czy taka sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, dokonując sprzedaży na rzecz Przyszłego nabywcy Działki nr 2, Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika VAT, w związku z czym, czy taka sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przeformułowane w piśmie z 27 stycznia 2026 r.)

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dokonując sprzedaży na rzecz Przyszłego nabywcy Działki nr 1 Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT, lecz dokonywał zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji taka sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2.  Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dokonując sprzedaży na rzecz Przyszłego nabywcy Działki nr 2 Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT, lecz dokonywał zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji taka sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Według art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby

w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii ustalenia, czy sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów

i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. działek) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen

v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt

C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, w tym nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Od 2006 r. jest Pan rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy.

Nabył Pan w drodze dziedziczenia w 2006 roku działkę położoną w miejscowości (...), oznaczoną numerem ewidencyjnym A o powierzchni (...) m². Nieruchomość ta nie była, ani nie jest na moment złożenia wniosku objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Od momentu nabycia, nieruchomość była i nadal jest (na dzień złożenia wniosku) użytkowana przez Pana, jako działka rolna we własnej działalności rolniczej prowadzonej przez Pana w charakterze rolnika ryczałtowego, tj. do produkcji i sprzedaży płodów rolnych, co było dokumentowane m.in. fakturami VAT-RR wystawianymi przez Pana kontrahentów. Nieruchomość nie była przez Pana wydzierżawiana na rzecz osób trzecich.

Przedmiotem sprzedaży będą dwie nowo wydzielone działki. Pierwsza jest w trakcie procedury wydzielania, a druga zostanie wydzielona dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. W związku z tym, że procedura wydzielania pierwszej działki trwa, druga będzie dopiero rozpoczęta po uzyskaniu ww. decyzji administracyjnych, to na obecnym etapie nie można podać ich numerów.

Na nieruchomość tą składają się wyłącznie grunty. Nie jest ona zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Zamierza Pan powyższą nieruchomość sprzedać na rzecz określonego podmiotu. Obecnie, ma nim być podmiot prowadzący profesjonalną działalność deweloperską, tj. działalność w zakresie zarządzania procesem budowy nieruchomości (mieszkaniowych lub komercyjnych) w celu ich późniejszej sprzedaży lub wynajmu osobom trzecim.

Powzięcie zamiaru sprzedaży nieruchomości nastąpiło na skutek wcześniejszego otrzymania oferty zakupu części przedmiotowej nieruchomości (Działki nr 1), która została złożona Panu przez osobę fizyczną, w ramach prowadzonej przez tę osobę działalności gospodarczej (Osoba fizyczna) współpracującej z Przyszłym nabywcą. W celu realizacji tego zamiaru, początkowo zawarł Pan w czerwcu 2024 r. z wyżej wskazaną Osobą fizyczną przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Działki nr 1, tj. części przedmiotowej nieruchomości po jej prawnym wyodrębnieniu.

Wynikającymi z tej umowy warunkami zaistnienia transakcji sprzedaży było uzyskanie dla Działki nr 1 kolejno:

1.   warunków zabudowy oraz

2.   decyzji/pozwolenia na budowę obiektu handlowego.

Zgodnie z umową przedwstępną, po spełnieniu powyższych warunków ma nastąpić wydzielenie Działki nr 1 i zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany (procedura prawna zmierzającego do powyższego jest obecnie w toku) i w ostatnim kroku, przeniesienie własności wydzielonej nieruchomości przez Pana na rzecz Osoby fizycznej. Wykonując powyższe założenia Osoba fizyczna, zgodnie z dodatkowymi uzgodnieniami, wynikającymi z umowy przedwstępnej, działając w Pana imieniu, jako osoby uprawnionej do podejmowania tego rodzaju czynności prawnych, ale na własny koszt i własnym staraniem uzyskała dla nieruchomości warunki zabudowy, a następnie decyzję/pozwolenie na budowę na nieruchomości obiektu handlowego, wydaną dla niej, tj. decyzję wydaną dla gruntu będącego obecnie Pana własnością, ale nadającą uprawnienie do wybudowania nieruchomości Osobie fizycznej.

W takim stanie faktycznym i prawnym, na skutek niezależnych od Pana uzgodnień pomiędzy Osobą fizyczną a Przyszłym nabywcą, osoby te zwróciły się do Pana z prośbą o zgodne rozwiązanie wskazywanej powyżej warunkowej umowy przedwstępnej, zawartej pomiędzy Panem a Osobą fizyczną, za porozumieniem stron i zawarcie na dokładnie takich samych warunkach finansowych umowy pomiędzy Panem, a Przyszłym Nabywcą, na co Pan wyraził zgodę. Ewentualne rozliczenia z tego tytułu pomiędzy Osobą fizyczną, a Przyszłym Nabywcą były poza zainteresowaniem i Pana wiedzą.

W dalszej kolejności, Przyszły nabywca zaproponował Panu prawne wyodrębnienie z pozostałej części Działki A kolejnej działki oraz jej nabycie (Działka nr 2), na co wyraził Pan zgodę. Powyższe znalazło wyraz w kolejnej zawartej pomiędzy Panem a Przyszłym nabywcą warunkowej umowę kupna sprzedaży, tj. dotyczącej Działki nr 2. Umowa ta została zawarta we wrześniu 2025 r. Podobnie jak w przypadku poprzedniej umowy jest to umowa warunkowa, z której wynika, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu podobnych warunków, tj. po uzyskaniu dla tej części działki A:

1.  decyzji o warunkach zabudowy,

2.  decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.  decyzji udzielającej pozwolenia na budowę wydanej dla Przyszłego nabywcy oraz

4.  rozpoczęciu przez Przyszłego nabywcę budowy zgodnie z wybranym przez niego projektem i na podstawie dokonanego przez niego zgłoszenia o rozpoczęciu budowy, tj. po wykonaniu przez Przyszłego nabywcę części prac ziemnych.

W celu zrealizowania tych warunków, Pan, działając we współpracy z Przyszłym Nabywcą i na jego koszt, jak również korzystając z jego wsparcia prawnego, np. poprzez przygotowanie właściwych dokumentów prawnych (co wynika z treści zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży):

1.  wystąpi do właściwego dla nieruchomości Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

2.  złoży wniosek do właściwego Starostwa Powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.  złoży wniosek o wydanie decyzji/pozwolenia na budowę,

4.  rozpocznie prace ziemne,

5.  dokona wydzielenia przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpoczęciu prac ziemnych i wydzieleniu nieruchomości, Pan i Przyszły nabywca przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie, z zawarciem umów przyrzeczonych, tj. odpowiednio zarówno w stosunku do Działki nr 1, jak i Działki nr 2, wyda Pan te działki Przyszłemu nabywcy. Z wydaniem zarówno Działki nr 1, jak i Działki nr 2 nie będzie się wiązało przeniesienie na Przyszłego nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę – decyzje to zostaną wydane odpowiednio dla każdej z Działek na Osobę fizyczną i Przyszłego nabywcę.

W stosunku do przedmiotowych Działek nie dokonywał/nie będzie Pan dokonywał również w przyszłości, innych czynności niż wyżej opisane, które potencjalnie mogłyby zostać uznane za prowadzące do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W szczególności, zarówno przed zawarciem przedstawionych umów przedwstępnych, jak i po ich zawarciu nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywał w przyszłości, do czasu zawarcia umów przyrzeczonych, nakładów na uzbrojenie Działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli (z zastrzeżeniem opisanych dla Działki nr 2 planowanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac ziemnych). Dla każdej z Działek, cena ich sprzedaży przez Pana na rzecz Przyszłego nabywcy została ustalona w zawartej dla niej warunkowej umowie przedwstępnej.

Prowadził Pan na przedmiotowych działkach produkcję rolną, a uzyskiwane zbiory były przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT – dokonując sprzedaży tych zbiorów występował Pan jako rolnik ryczałtowy (nabywcy produktów rolnych dokumentowali dokonywane zakupy wystawiając faktury RR). Produkcja rolna na przedmiotowych działkach (pole uprawne) była prowadzona w latach 2004-2023 r. W ramach tej działalności w tym okresie były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Po zaprzestaniu produkcji rolnej na przedmiotowych działkach, nie były one wykorzystywane przez Pana do innych celów. Obecnie teren działki A nie jest użytkowany.

Nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości. Wywiązując się z zawartych umów przedwstępnych wyraził Pan natomiast zgodę na podjęcie przez Osobę Fizyczną/Przyszłego nabywcę działań zmierzających, m.in. do uzyskania dla przedmiotowych działek decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Podział działki ma na celu sprzedaż takiej powierzchni, która odpowiada potrzebom kupującego.

Osoba fizyczna nie wykonywała innych czynności poza uzyskaniem warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Osoba fizyczna nie podejmowała żadnych działań, aby zwiększyć wartość działki. Osoba fizyczna działała w swoim imieniu na podstawie uzyskanego w umowie przedwstępnej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Warunki wynikające z umowy przedwstępnej zostaną wykonane przez Osobę Fizyczną/Przyszłego Nabywcę na podstawie upoważnienia do dokonywania tych czynności udzielonego przez Pana. Dokonując tych czynności Osoba Fizyczna występowała początkowo (w ramach Działki nr 1) we własnym imieniu, a poźniej (zarówno dla Działki nr 1 i 2) jako osoba działająca w imieniu Przyszłego Nabywcy i przede wszystkim w jego interesie. Osoba fizyczna w tym kontekście nie jest pełnomocnikiem Wnioskodawcy, działa jedynie za jego zgodą, z uwagi na to, że to Wnioskodawca jako obecny właściciel nieruchomości musi na podjęcie wymienionych czynności wyrazić zgodę. Uzyskując decyzje administracyjne takie jak: warunki zabudowy i pozwolenia na budowę, Osoba fizyczna działała w swoim imieniu oraz na własną rzecz oraz w imieniu i na rzecz Przyszłego Nabywcy (uzyskała je na „siebie”/Przyszłego Nabywcę).

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Pana sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2 podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Nabywcy oraz Osobie fizycznej upoważnienia do wykonania określonych czynności. Osoba fizyczna, zgodnie z dodatkowymi uzgodnieniami, wynikającymi z umowy przedwstępnej, działając w Pana imieniu, jako osoby uprawnionej do podejmowania tego rodzaju czynności prawnych, ale na własny koszt i własnym staraniem uzyskała dla nieruchomości warunki zabudowy, a następnie decyzję/pozwolenie na budowę na nieruchomości obiektu handlowego, wydaną dla niej, tj. decyzję wydaną dla gruntu będącego obecnie Pana własnością, ale nadającą uprawnienie do wybudowania nieruchomości Osobie fizycznej.

Następnie Osoba fizyczna a Przyszły nabywca, zwrócili się do Pana z prośbą o zgodne rozwiązanie wskazywanej powyżej warunkowej umowy przedwstępnej, zawartej pomiędzy Panem a Osobą fizyczną, za porozumieniem stron i zawarcie na dokładnie takich samych warunkach finansowych umowy pomiędzy Panem, a Przyszłym nabywcą, na co Pan wyraził zgodę. Ewentualne rozliczenia z tego tytułu pomiędzy Osobą fizyczną, a Przyszłym Nabywcą były poza zainteresowaniem i Pana wiedzą.

W dalszej kolejności, Przyszły nabywca zaproponował Panu prawne wyodrębnienie z pozostałej części Działki A kolejnej działki oraz jej nabycie (Działka nr 2), na co wyraził Pan zgodę. Powyższe znalazło wyraz w kolejnej zawartej pomiędzy Panem a Przyszłym nabywcą warunkowej umowę kupna sprzedaży, tj. dotyczącej Działki nr 2. Umowa ta została zawarta we wrześniu 2025 r. Podobnie jak w przypadku poprzedniej umowy jest to umowa warunkowa, z której wynika, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu podobnych warunków, tj. po uzyskaniu dla tej części działki A:

1.  decyzji o warunkach zabudowy,

2.  decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.  decyzji udzielającej pozwolenia na budowę wydanej dla Przyszłego nabywcy oraz

4.  rozpoczęciu przez Przyszłego nabywcę budowy zgodnie z wybranym przez niego projektem i na podstawie dokonanego przez niego zgłoszenia o rozpoczęciu budowy, tj. po wykonaniu przez Przyszłego nabywcę części prac ziemnych.

W celu zrealizowania tych warunków, Pan, działając we współpracy z Przyszłym Nabywcą i na jego koszt, jak również korzystając z jego wsparcia prawnego, np. poprzez przygotowanie właściwych dokumentów prawnych (co wynika z treści zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży):

1.  wystąpi do właściwego dla nieruchomości Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

2.  złoży wniosek do właściwego Starostwa Powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

3.  złoży wniosek o wydanie decyzji/pozwolenia na budowę,

4.  rozpocznie prace ziemne,

5.  dokona wydzielenia przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpoczęciu prac ziemnych i wydzieleniu nieruchomości, Pan i Przyszły nabywca przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jednakże, udzielenie upoważnienia Przyszłemu nabywcy umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca już się zgłosił do Pana, Pan – jako właściciel Działek – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Nabywcę (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela Działek. Jednak starania Nabywcy nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – uczynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Osoba fizyczna i ostateczny Nabywca wykonują opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nabywanych Działek do swoich określonych potrzeb.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana upoważnienia Osobie fizycznej i ostatecznemu Nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Nabywcy nie powodują, że dokonując sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2 zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Osobę fizyczną i ostatecznego Nabywcę na mocy udzielonych Im przez Pana upoważnień, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy – a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb i planów.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie upoważnienia do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży Działki nr 1 i Działki nr 2 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie Działki nr 1 i Działki nr 2 na rzecz Przyszłego nabywcy, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż Działki nr 1 i Działki nr 2 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonki.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy,

co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.