Interpretacja 0112-KDIL3.4012.768.2025.4.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy nieuznania Państwa, za podatników podatku VAT, z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości, należących do Państwa majątku wspólnego oraz nieuznania świadczonych usług najmu i dzierżawy za czynności opodatkowane.

Uzupełnili go Państwo pismem z 30 grudnia 2025 r. (wpływ 30 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismami z 9 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) oraz 25 lutego 2026 r. (wpływ 25 lutego 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X.Y;

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Z.Y.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani są w związku małżeńskim i posiadają ustawową wspólność majątkową. Zainteresowani posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

Małżonek będący Wnioskodawcą prowadzi działalność gospodarczą w formie indywidualnej działalności gospodarczej oraz jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności są usługi budowlane oraz najem. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wydzierżawia grunty innemu przedsiębiorcy. Ponadto, wynajmuje on mały camping. Prowadzi On również mały Pensjonat, w którym dwa pomieszczenia wynajmowane są innemu przedsiębiorcy oraz dwa inne pomieszczenia wynajmowane są osobom fizycznym.

Powyższe nieruchomości nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z powyższego tytułu Wnioskodawca wystawia faktury VAT swoim kontrahentom.

Wnioskodawca planuje zmienić zawarte umowy w taki sposób, aby nie były one umowami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą. Konsekwencją takiej zmiany byłaby między innymi zmiana strony umowy, gdzie Wnioskodawca występowałby jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Z kolei Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Jako współwłaściciel nieruchomości opisanych powyżej chce również zawrzeć osobne umowy, których przedmiotem będzie najem i dzierżawa wyżej wskazanych nieruchomości.

Uzupełnili Państwo opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.  Czy stroną wynajmującą, zgodnie z zawartymi umowami najmu i dzierżawy, będzie wyłącznie Pan, wyłącznie Pana Żona, czy oboje Państwo? Informacji proszę udzielić dla każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Stronami zawartych umów najmu i dzierżawy będzie wyłącznie jeden z małżonków. Wnioskodawca będzie stroną umów dzierżawy nieruchomości o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz umów najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C. Żona Wnioskodawcy będzie stroną umów dzierżawy nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym D.

2.  Kto będzie uzyskiwał korzyści z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości – czy wyłącznie Pan, wyłącznie Pana Żona, czy Pan wspólnie z Żoną? Informacji proszę udzielić dla każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Środki pieniężne uzyskiwane z tytułu dzierżawy nieruchomości o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C będą uzyskiwane przez Wnioskodawcę. Środki pieniężne uzyskiwane z tytułu dzierżawy nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym D będą uzyskiwane przez Żonę Wnioskodawcy.

3.  Czy wynajem i dzierżawa nieruchomości będzie dokonywana:

-     wyłącznie w Pana imieniu i na Pana rachunek;

-   wyłącznie w Pana Żony imieniu i na Pana Żony rachunek;

-   w Państwa imieniu i na Państwa rachunek?

Informacji proszę udzielić dla każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Dzierżawa nieruchomości o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz najem pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C będą dokonywane w imieniu Wnioskodawcy i na Jego rachunek. Dzierżawa nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym D będzie dokonywana w imieniu Żony Wnioskodawcy i na Jej rachunek.

4.  Czy Państwo/któreś z Państwa będzie świadczyć usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe? Informacji proszę udzielić dla każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Nieruchomości o numerach ewidencyjnych A i D są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Wnioskodawca oraz Żona Wnioskodawcy będą wydzierżawiać tę nieruchomość osobom, które następnie posadawiają na wydzierżawionym gruncie domki letniskowe (we własnym zakresie i niezależnie od Wnioskodawcy oraz Jego Żony). W Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C Wnioskodawca wynajmuje dwa pokoje firmie, która przeznacza je na miejsce do zamieszkania dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane osobom fizycznym, które w nich mieszkają.

5.  Jakie dokładnie nieruchomości będą wynajmowane/dzierżawione? Nieruchomości o charakterze mieszkalnym czy użytkowym? Informacji proszę udzielić do każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Nieruchomości o numerach ewidencyjnych A i D są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Na działkach B i C znajduje się Pensjonat będący budynkiem użytkowym.

6.  Czy z zapisów umów zawieranych z najemcami/dzierżawcami będzie wynikać, że nieruchomości te są/będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych tych najemców/dzierżawców? Informacji proszę udzielić do każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Z umów zawieranych z najemcami i dzierżawcami nie będzie wynikać bezpośrednio, że nieruchomości są bądź będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych tych najemców bądź dzierżawców − dotyczy to wszelkich nieruchomości, które objęte są wnioskiem o interpretację.

7.  Czy osoby wynajmujące/wydzierżawiające nieruchomości będą w nich realizować wyłącznie własne cele mieszkaniowe? Informacji proszę udzielić do każdej nieruchomości oddzielnie.

Odp.: Nieruchomości o numerach ewidencyjnych A i D są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Wnioskodawca oraz Żona Wnioskodawcy będą wydzierżawiać tę nieruchomość osobom, które następnie posadawiają na wydzierżawionym gruncie domki letniskowe (we własnym zakresie i niezależnie od Wnioskodawcy oraz Jego Żony). W Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C Wnioskodawca wynajmuje dwa pokoje firmie, która przeznacza je na miejsce do zamieszkania dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane osobom fizycznym, które w nich mieszkają.

8.  Czy zamierza Pan zawiesić prowadzenie swojej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to kiedy?

Odp.: Wnioskodawca nie zamierza zawieszać prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca jedynie zamierza zmienić kod PKD poprzez usunięcie kodu 68.20.Z obejmującego „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” oraz faktyczne zaprzestanie świadczenia tego typu usług w ramach działalności gospodarczej.

9.  Czy zamierza Pan wznowić prowadzenie działalności gospodarczej? Jeśli tak, to kiedy?

Odp.: Wnioskodawca nie zamierza wznawiać prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż nie jest ona zawieszona.

10.  Od kiedy jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (proszę podać konkretną datę)?

Odp.: Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od dnia 31 grudnia 1998 r.

11.  Czy zostanie Pan wykreślony z rejestru podatników podatku VAT? Jeśli tak, to kiedy?

Odp.: Wnioskodawca nie zostanie wykreślony z rejestru podatników podatku VAT.

12.  Czy wykonywał/wykonuje/zamierza wykonywać Pan czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa”)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie to czynności.

Odp.: Wnioskodawca nie wykonywał, nie wykonuje ani nie zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

13.  Czy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wartość sprzedaży za 2025 r. przekroczy kwotę 200 000 zł i nie przekroczy kwoty 240 000 zł?

Odp.: W prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wartość sprzedaży za 2025 rok przekroczy kwotę 200 000,00 zł oraz przekroczy kwotę 240 000,00 zł.

14.  Czy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wraz z najmem prywatnym przewidywana wartość sprzedaży za 2026 r. nie przekroczy kwoty 240 000 zł?

Odp. W prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wraz z najmem prywatnym przewidywana wartość sprzedaży za 2026 rok przekroczy kwotę 240 000,00 zł.

15.  Czy Pańska Żona wykonywała/wykonuje/zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie to czynności.

Odp.: Żona Wnioskodawcy nie wykonywała, nie wykonuje ani nie zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

16.  Czy przewidywana wartość sprzedaży w zakresie najmu prywatnego Pana Żony za 2026 r. nie przekroczy kwoty 240 000 zł?

Odp.: Przewidywana wartość sprzedaży w zakresie najmu prywatnego u Żony Wnioskodawcy za 2026 rok nie przekroczy kwoty 240 000,00 zł.

17.  Jeżeli Pana Żona rozpocznie świadczyć usługi w zakresie najmu prywatnego w trakcie 2026 r., to proszę wskazać, czy przewidywana wartość sprzedaży, w proporcji do okresu świadczonych usług, w roku podatkowym 2026 r., nie przekroczy kwoty 240 000,00 zł?

Odp.: W przypadku rozpoczęcia przez Żonę Wnioskodawcy świadczenia usług w zakresie najmu prywatnego w trakcie 2026 roku, przewidywana wartość sprzedaży, w proporcji do okresu świadczonych usług w 2026 roku, nie przekroczy 240 000,00 zł.

Dodatkowo uzupełnili Państwo opis sprawy o poniższe informacje:

1)  Nieruchomości o numerach ewidencyjnych A i D są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Wnioskodawca oraz Żona Wnioskodawcy będą wydzierżawiać te nieruchomości gruntowe osobom, które następnie posadawiają na wydzierżawionych gruntach domki letniskowe we własnym zakresie i niezależnie od Wnioskodawcy oraz Jego Żony. Dzierżawcy realizują na dzierżawionych gruntach swoje cele mieszkaniowe. Ponadto w zawartych umowach wskazane jest, iż dzierżawiony grunt służy na cele mieszkaniowe.

2)  W Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C Wnioskodawca wynajmuje dwa pokoje firmie, która przeznacza je na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane na cele mieszkaniowe innym osobom fizycznym. Wszystkie umowy z najemcami trwają obecnie powyżej roku, a zatem wyklucza to najem krótkoterminowy.

3)  Na działkach B i C znajduje się Pensjonat. Pensjonat działa przez cały rok. Wynajmowane są w nim pokoje w sposób wskazany w odpowiedzi numer 2. Każdy z pokoi ma osobną łazienkę. Sprzątanie i dbanie o czystość pozostaje w gestii najemców. Przed Pensjonatem znajdują się miejsca parkingowe, z których korzystają opisani wcześniej najemcy. W Pensjonacie znajduje się również przestrzeń wspólna, w której jest aneks kuchenny i miejsce do spożywania posiłków.

Pensjonat stanowi budynek usługowy (taka informacja ujawniona jest również w księdze wieczystej). Jedynie na potrzeby złożonego wniosku o indywidualną interpretację podatkową nazwano ten budynek Pensjonatem. Odbiór budynku miał miejsce w grudniu 2014 roku. Nadmienić należy, że nie jest prowadzona w nim działalność hotelarska.

Z początku Wnioskodawca wraz z Żoną planowali prowadzić działalność hotelarską, jednakże ze względu na stałe wynajmowanie pokoi różnym podmiotom, wycofali się z tego planu. Długoterminowe wynajmowanie pokoi na cele mieszkaniowe angażuje zdecydowanie mniej czasu oraz środków niż prowadzenie zorganizowanej działalności hotelarskiej. Obecnie takie rozwiązanie jest preferowane przez Wnioskodawców i nie mają Oni zamiaru rozpoczynać prowadzenia działalności hotelarskiej ze względu na zawarte długoterminowe umowy najmu.

W Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C Wnioskodawca wynajmuje dwa pokoje firmie, która przeznacza je na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane na cele mieszkaniowe innym osobom fizycznym. Wszystkie umowy z najemcami trwają obecnie powyżej roku, a zatem wyklucza to najem krótkoterminowy.

Jeżeli chodzi o wspólne powierzchnie, to w budynku znajduje się również przestrzeń wspólna, w której jest aneks kuchenny i miejsce do spożywania posiłków. W kolejnym pokoju znajduje się lada recepcyjna, która nie jest używana, gdyż nie jest prowadzona działalność hotelarska, a jedynie najem długoterminowy, a zatem nie ma mowy o zakwaterowaniu i wymeldowywaniu najemców.

W budynku jest jeszcze jeden pokój, który miał w przeszłości służyć jako świetlica dla dzieci gości hotelowych, ale ze względu na fakt, iż nie jest prowadzona działalność hotelowa, to Wnioskodawca wraz z Żoną wykorzystują ten pokój na własne cele prywatne. W budynku znajduje się jeszcze kotłownia, w której jest piec gazowy oraz wymiennik wody. Poza wskazanymi powyżej pomieszczeniami nie ma innych pomieszczeń. Podsumowanie: 4 pokoje na wynajem, pokój z ladą recepcyjną, była świetlica obecnie wykorzystywana na cele prywatne, aneks kuchenny wraz z miejscem do spożywania posiłków, kotłownia).

Cały budynek jest przeznaczony na najem, oprócz jednego pokoju wykorzystywanego przez Wnioskodawcę i Jego Żonę na cele prywatne. Jak wskazano powyżej Wnioskodawca wynajmuje dwa pokoje firmie, która przeznacza je na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane na cele mieszkaniowe innym osobom fizycznym. W wynajmowanych pokojach nie ma lodówek ani pralek, ale są one dostępne w ogólnodostępnym aneksie kuchennym.

Pytanie

Czy w opisanych zdarzeniach przyszłych Zainteresowani będą działać w charakterze podatników od towarów i usług, a co za tym idzie przychody uzyskane z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, nie będą Państwo działać w charakterze podatników od towarów i usług, a co za tym idzie przychody uzyskane z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości nie będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów, zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący odpłatnego świadczenia usług jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że odpłatne świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży usług, których przedmiotem jest część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań należy uznać, że dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Zainteresowanych w odniesieniu sprzedaży usług najmu i dzierżawy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego − stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że usługi najmu i dzierżawy, świadczone przez Zainteresowanych, wypełniają przesłanki działalności gospodarczej.

Zatem, należy stwierdzić, że działania podjęte przez Zainteresowanych należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast – według art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będą Państwo działać w charakterze podatników od towarów i usług, a co za tym idzie przychody uzyskane z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu, należy wskazać, że umowa najmu i dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem/dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu/dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy/dzierżawcy. Najemca/dzierżawca za oddaną mu w najem/dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Należy wskazać, że umowa najmu/dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, najem/dzierżawa jako usługa − wbrew Państwa twierdzeniu − wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu/dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem i dzierżawa będą prowadzone w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo przedmiotowe nieruchomości, które należą do Państwa, stanowią majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

W konsekwencji, najem/dzierżawa ww. nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwany dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym:

W związku z powyższym, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Stosownie do treści art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy nieruchomość jest własnością obojga małżonków, to podatnikiem jest ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł umowę lub otrzymuje czynsz.

W konsekwencji, podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu/dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu/dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że skoro będące przedmiotem wniosku nieruchomości są własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz.

W opisie sprawy wskazano, że stronami zawartych umów najmu i dzierżawy będzie wyłącznie jeden z Małżonków. Zainteresowany będący stroną postepowania będzie stroną umów dzierżawy nieruchomości o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz umów najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C. Natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postepowania będzie stroną umów dzierżawy nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym D. Tym samym, oboje Państwo będą osobami dokonującymi najmu nieruchomości, i będą Państwo oboje podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do dzierżawionej przez każdego z Państwa nieruchomości.

W konsekwencji, Państwo będą zobowiązani do rozliczenia jedynie przypadającego na każdego z Małżonków z osobna wynagrodzenia za wykonanie usługi najmu/dzierżawy przedmiotowych nieruchomości. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dzierżawy nieruchomości gruntowej nr D, a Zainteresowany będący stroną postępowania będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu umów dzierżawy nieruchomości nr A, B, C oraz umów najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach nr B i C.

Bez znaczenia, dla uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu podatku VAT z tytułu najmu/dzierżawy ww. nieruchomości, pozostaje okoliczność ich wynajmu/dzierżawy w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Należy wskazać, że na gruncie przepisów VAT, działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku nieruchomości o nr A, B, C, D i pokoi w Pensjonacie) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W odniesieniu do oddanych przez Państwa (Małżonków) w odpłatny najem/dzierżawę nieruchomości należących do majątku wspólnego, na gruncie ustawy, każdy z Państwa (Małżonków) ma status podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do wynajmowanych/dzierżawionych przez siebie nieruchomości. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania występuje w charakterze podatnika podatku VAT w odniesieniu do nieruchomości nr D, a Zainteresowany będący stroną postępowania w odniesieniu do najmu i dzierżawy nieruchomości nr A, B, C.

Tym samym, skoro będą Państwo świadczyć usługę najmu/dzierżawy ww. nieruchomości, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem/dzierżawa będzie stanowić, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez każdego z Państwa działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, będą Państwo podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu/dzierżawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek:

§  obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz

§  subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

−      świadczenie usługi na własny rachunek,

−      charakter mieszkalny nieruchomości,

−      mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

W myśl art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Według art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:

Podstawowym dokumentem, a także źródłem informacji o wymaganiach, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. Z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).

Stosownie do § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Pierwszy nawigujący zapis, który opisuje warunki, jakie powinien spełniać lokal mieszkalny w budynku, to § 90 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w którym czytamy, że:

Zgodnie natomiast z § 92 Rozporzadzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, nieruchomości nr A i D są nieruchomościami niezabudowanymi, na działkach nr B i C znajduje się Pensjonat będący budynkiem użytkowym, w umowach zawieranych z najemcami i dzierżawcami nie będzie wynikać bezpośrednio, że nieruchomości są bądź będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych tych najemców bądź dzierżawców − dotyczy to wszelkich nieruchomości, które objęte są wnioskiem o interpretację.

Nieruchomości o numerach ewidencyjnych A i D są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Będą Państwo wydzierżawiać tę nieruchomość osobom, które następnie posadawiają na wydzierżawionym gruncie domki letniskowe (we własnym zakresie i niezależnie od Państwa).

Pensjonat, który posadowiony jest na działkach B i C, stanowi budynek usługowy (taka informacja ujawniona jest również w księdze wieczystej), w którym nie jest prowadzona działalność hotelarska. Z początku planowali Państwo prowadzić działalność hotelarską, jednakże ze względu na stałe wynajmowanie pokoi (długoterminowe wynajmowanie pokoi na cele mieszkaniowe) różnym podmiotom, wycofali się z tego planu.

W budynku znajdują się 4 pokoje na wynajem. Wynajmują Państwo dwa pokoje firmie, która przeznacza je na miejsce do zamieszkania dla swoich pracowników. Z kolei kolejne dwa pokoje są wynajmowane osobom fizycznym, które w nich mieszkają. W wynajmowanych pokojach nie ma lodówek ani pralek, ale są one dostępne w ogólnodostępnym aneksie kuchennym.

W budynku znajduje się również przestrzeń wspólna, w której jest aneks kuchenny i miejsce do spożywania posiłków. W kolejnym pokoju znajduje się lada recepcyjna, która nie jest używana, gdyż nie jest prowadzona działalność hotelarska, a jedynie najem długoterminowy. W budynku jest jeszcze jeden pokój, który miał w przeszłości służyć jako świetlica dla dzieci gości hotelowych, ale ze względu na fakt, iż nie jest prowadzona działalność hotelowa, to wykorzystują Państwo ten pokój na własne cele prywatne. W budynku znajduje się jeszcze kotłownia, w której jest piec gazowy oraz wymiennik wody. Poza wskazanymi powyżej pomieszczeniami nie ma innych pomieszczeń.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanej nieruchomości powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu nieruchomości „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe” (vide wyrok NSA z 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16).

Ponadto, w tym miejscu należy zwrócić również uwagę, że zwolnienie od podatku od towarów i usług, w tym zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu sprawy należy stwierdzić, że jak wskazano powyżej, świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem, zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy, nieruchomości – co istotne – o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dzierżawa nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalny oraz nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa w kontekście analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że w odniesieniu do usług, które Państwo będą świadczyć (najem pokoi w Pensjonacie), nie są/nie będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, bowiem Pensjonat – określony przez Państwa jako budynek użytkowy – nie będzie wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Usługa najmu i dzierżawy nieruchomości – jak już podkreślono powyżej – będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usług, jeśli umowa najmu/dzierżawy w swojej treści będzie zawierała między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Wskazali Państwo, że:

§    Pensjonat, który posadowiony jest na działkach B i C stanowi budynek usługowy (taka informacja ujawniona jest również w księdze wieczystej);

§    w umowach zawieranych z najemcami i dzierżawcami nie będzie wynikać bezpośrednio, że nieruchomości są bądź będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych tych najemców bądź dzierżawców;

§     z opisu sprawy nie wynika, że 4 pokoje wynajmowane przez Państwa spełniają przesłanki lokalu mieszklanego zawartego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali − nie posiadają bowiem kuchni czy aneksu kuchennego, w związku z czym nie zaspakajają potrzeb mieszkaniowych ludzi.

Powyżej podkreślono, że brak którejkolwiek z przesłanek do zastosowania zwolnienia nie pozwala na zastosowanie art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W analizowanej sprawie nie wszystkie warunki zostały spełnione, dające możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Wynajmuje Pan bowiem na własny rachunek pokoje na cele mieszkaniowe, w budynku, który – jak Państwo wskazali – jest budynkiem użytkowym. Brak charakteru mieszkalnego nieruchomości, brak wyłącznie mieszkaniowego celu najmu Pensjonatu nie pozwala na zastosowanie zwolnienia świadczonych przez Pana usług najmu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zaistnienie bowiem wszystkich przesłanek, tj. świadczenie usługi na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości, mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy, skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W konsekwencji, świadczone przez Pana usługi najmu będą opodatkowane podatkiem VAT.

W rezultacie, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, świadczona przez Pana usługa najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C będzie stanowić odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, niekorzystające ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tej sprawie należy również wskazać, że w myśl art. 82 ust. 3 ustawy:

Na podstawie ww. art. 82 ust. 3 ustawy, zostało wydane rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 832), zwane dalej rozporządzeniem.

Zgodnie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia:

Przy czym, usługa dzierżawy gruntu przeznaczonego na cele rolnicze korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek, co do przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie zatem korzystać ze zwolnienia od omawianej usługi, jeśli zawarta zostanie umowa dzierżawy gruntu, która w swojej treści zawierać będzie m.in. postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dzierżawiony grunt jest przeznaczony wyłącznie na cele rolnicze.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „cele rolnicze”, jednakże w art. 2 pkt 15 ustawy – zdefiniowana została działalność rolnicza.

Jak stanowi ten przepis:

Posiłkując się zapisem powyższej definicji uznać należy, że gruntem przeznaczonym na cele rolnicze jest grunt, który wydzierżawiający przekazał na cele działalności, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, tj. m.in. gospodarki leśnej, łowieckiej czy rybackiej.

Analiza powołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że o zastosowaniu zwolnienia od podatku od towarów i usług, w oparciu o przepis § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, decydować będzie wykorzystanie dzierżawionych gruntów na cele rolnicze. Bez znaczenia pozostaje status podatkowy dzierżawcy, jak również przeznaczenie wydzierżawianego gruntu, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów wskazujących na jego przeznaczenie. Jedynym warunkiem, który pozwala na skorzystanie z ww. zwolnienia, jest cel, na jaki grunty te są wydzierżawiane.

Jak wskazano wyżej, dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, a każde z Państwa z jej tytułu będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Dana czynność może być opodatkowana podatkiem VAT lub korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

W odniesieniu do dzierżawy nieruchomości gruntowych, opisanych we wniosku, tj. nieruchomości niezabudowanych nr A i D, na których najemcy/dzierżawcy będą posadawiać domki letniskowe (we własnym zakresie i niezależnie od Państwa) oraz B i C, które będą przez Państwa wynajmowane/dzierżawione, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, gdyż ww. nieruchomości nie będą przekazane na cele działalności, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

Tym samym, planowana dzierżawa działek na rzecz ww. dzierżawców nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla pewnej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy. Jednocześnie w takiej sytuacji limit zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, przysługuje każdemu z Państwa (Małżonków) osobno.

Na mocy art. 113 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:

Na mocy art. 113 ust. 9 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 11 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych przepisami art. 113 ust. 1 i 9 ustawy, pod warunkiem, że nie dokonuje dostaw, o których mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 ustawy lub nie świadczy usług wskazanych w art. 113 ust. 13 pkt 2 ustawy.

Z powyższych regulacji wynika, że jeżeli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorca nie dokonuje dostaw towarów ani nie świadczy usług wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy, to przysługuje mu prawo do korzystania ze zwolnienia z VAT ze względu na wartość sprzedaży do momentu przekroczenia limitu tego zwolnienia. Natomiast w przypadku, gdy dokonuje przynajmniej jednej czynności wyszczególnionej w art. 113 ust. 13 ustawy, przedsiębiorca ma obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT nawet wówczas, gdy nie przekroczy limitu zwolnienia z VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania nie wykonywał, nie wykonuje ani nie zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. W prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej wartość sprzedaży za 2025 r. przekroczyła kwotę 200 000,00 zł oraz przekroczyła kwotę 240 000,00 zł. W prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej wraz z najmem prywatnym przewidywana wartość sprzedaży za 2026 r. przekroczy kwotę 240 000,00 zł.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie wykonywała, nie wykonuje ani nie zamierza wykonywać czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. Przewidywana wartość sprzedaży w zakresie najmu prywatnego u Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za 2026 r. nie przekroczy kwoty 240 000,00 zł. W przypadku rozpoczęcia przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania świadczenia usług w zakresie najmu prywatnego w trakcie 2026 r. przewidywana wartość sprzedaży, w proporcji do okresu świadczonych usług w 2026 r., nie przekroczy 240 000,00 zł.

Z uwagi na przedstawiony opis zdarzenia przyszłego i obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że świadcząc usługi najmu/dzierżawy, w przypadku Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie może On również korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż − jak Państwo wskazali w opisie sprawy − w Jego przypadku, wartość sprzedaży za 2025 r. w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej przekroczyła kwotę 240 000,00 zł, a przewidywana wartość sprzedaży za 2026 r. przekroczy kwotę 240 000,00 zł.

Natomiast, w przypadku Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w sytuacji, gdy wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usługi dzierżawy nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym D nie przekroczy kwoty 240.000 zł, będzie mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia wyłączeń, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że z tytułu dzierżawy nieruchomości o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz umów najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach B i C, Zainteresowany będący stroną postępowania będzie posiadał status podatnika podatku od towarów i usług bez prawa do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Świadczenie usługi najmu i dzierżawy ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. A tym samym, świadczone przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania usługi najmu i dzierżawy nieruchomości nr A, B, C oraz usługi najmu pokoi w Pensjonacie, który posadowiony jest na działkach nr B i C, będą opodatkowane podatkiem VAT.

Natomiast Zainteresowana niebędąca strona postępowania w odniesieniu do dzierżawy nieruchomości gruntowej niezabudowanej nr D, występować będzie również w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a świadczona przez Nią usługa dzierżawy ww. nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Jednak będzie Ona mogła skorzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia wyłączeń, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należało uznać w całości za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług w zakresie świadczenia usługi najmu i dzierżawy nieruchomości.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan X.Y. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.