Interpretacja 0112-KDIL3.4012.802.2025.2.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali mieszkalnych.

Uzupełnił go Pan 26 stycznia 2026 r. (wpływ 26 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 2 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan przedsiębiorcą. Od 2003 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nazwą: X opodatkowaną podatkiem liniowym, a ponadto jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Przeważającą działalnością gospodarczą (wg kodu PKD 2007) jest 47.78.Z – sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. W lutym 2020 r. dodał Pan PKD 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z. Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

W dniu 13 października 2021 r. (…) kupił Pan z żoną do majątku wspólnego położoną w obrębie (…), na działce nr 1/3 nieruchomość, która miała być (...), ale budynek nigdy nie został oddany do użytku. Na wyżej wymienionej nieruchomości znajduje się budynek murowany, niepodpiwniczony, wolnostojący, o 2 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 261,92 m² i powierzchni użytkowej 450,79 m² – nieodebrany do użytkowania.

Podjęli Państwo decyzję o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy, zrobił Pan projekt i wyremontował go. W budynku powstało (...) mieszkań o powierzchni po ok. (...) m². Przeznaczonych na sprzedaż. Zakupy robił Pan ze środków wspólnych. Faktury są imienne na Pana i żonę. Poniesione wydatki nie stanowiły kosztu uzyskania przychodu w firmie oraz nie odliczył Pan podatku VAT. Budynek przeszedł generalny remont, nowe instalacje elektryczne, hydrauliczne, wymiana dachu, docieplenie i elewacja. Wokół została wyłożona kostka. Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż.

Uzupełniając wniosek udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy nabycie w roku 2021 nieruchomości, położonej na działce nr 1/3, nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nabycie w roku 2021 nieruchomości położonej na działce nr 1/3 nastąpiło w ramach czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

2. Czy nabycie ww. nieruchomości zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to:

a)  czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

b)  czy z tytułu nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-     jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu?

-     jeśli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to kto dokonał odliczenia podatku z tytułu nabycia nieruchomości?

Odpowiedź: Nabycie ww. nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą VAT. Transakcja została udokumentowana aktem notarialnym. W związku z powyższym:

a)  na fakturze nie została wykazana kwota podatku VAT, ponieważ faktura nie była wystawiana,

b)  z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż:

-     czynność była zwolniona z podatku VAT,

-     transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT,

-     brak było podatku naliczonego do odliczenia.

W konsekwencji, nie dokonano żadnego odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia tej nieruchomości.

3. Czy zakupu nieruchomości 13 października 2021 r. dokonano do wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości dokonany w dniu 13 października 2021 r. nastąpił do wspólności majątkowej małżeńskiej istniejącej pomiędzy Panem a Pana małżonką. W chwili nabycia nieruchomości pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a nabycie nie było objęte żadnymi wyłączeniami.

4. W jakim celu nieruchomość została przez Państwa nabyta? Jak miała być wykorzystywana?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości miał charakter lokaty kapitału i został dokonany bez sprecyzowanego konkretnego planu jej wykorzystania. Na moment nabycia nieruchomości nie zakładał Pan jej wykorzystania na cele prywatne, ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie planował Pan jej odpłatnego udostępniania. Zakup nieruchomości był podyktowany wyłącznie chęcią ulokowania posiadanych środków finansowych.

5. Czy z aktu notarialnego (…) wynikało jakie będzie przeznaczenie zakupionej nieruchomości, tj. w szczególności czy zakupu dokonano na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Z aktu notarialnego (…) nie wynika, aby nieruchomość była nabywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości nie był dokonany na potrzeby działalności gospodarczej, lecz do majątku wspólnego małżonków jako składnik majątku prywatnego. Nabycie miało charakter prywatny i służyło ulokowaniu posiadanych środków finansowych. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

6. Czy, a jeżeli tak, to w jaki sposób zakupiona przez Pana i Pana żonę nieruchomość była wykorzystywana zaraz po jej zakupie? W szczególności, czy była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedź: Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nie była używana ani przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych.

7. Proszę wyjaśnić, co oznacza stwierdzenie, że zakupiona nieruchomość „(...)”.

Odpowiedź: Zakupiona nieruchomość „(...)”, ponieważ na etapie budowy takie zamiary miał Urząd Miasta. Nigdy nie było to Pana zamiarem ani celem nabycia nieruchomości. Urząd Miasta w (...) wybudował budynek z planem przeznaczenia go na (...), jednakże budynek ten finalnie nigdy nie został wykończony ani oddany do użytkowania. Kilkanaście lat stał niewykorzystany, następne odsprzedany został osobie prywatnej, od której finalnie nieruchomość, Pan odkupił. Nie planował Pan przeznaczenia nieruchomości na cele użyteczności publicznej, nie zamierzał Pan jej przekazywać ani udostępniać na wskazane cele, nie czerpał Pan, ani nie zamierzał czerpać z tego tytułu jakichkolwiek korzyści, jak również nie poniósł Pan żadnych nakładów finansowych związanych z budową lub przystosowaniem nieruchomości na potrzeby (...).

8. Z jakiego powodu zrezygnował Pan z planów budowy (...)?

a)  czy powyższe oznacza, że zakupił Pan wspólnie z żoną budynek, który miał pełnić funkcję użyteczności publicznej,

b)  czy zamierzał Pan wspólnie z żoną przekazać ten budynek na ww. cele i czerpać z tego tytułu pożytek – proszę wyjaśnić,

c)  czy poczynione zostały na ww. nieruchomości nakłady w celu budowy (...)? Przez kogo?

Odpowiedź: Nigdy nie miał Pan planów budowy (...). Były to plany wyłącznie Urzędu Miasta w (...) – pierwotnego właściciela nieruchomości.

9. Co wpłynęło na podjęcie przez Pana i Pana żonę decyzji o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy zawierający (...) mieszkań przeznaczonych na sprzedaż?

Odpowiedź: Koncepcja adaptacji nieruchomości na budynek o funkcji mieszkaniowej czy przekształcenia nieruchomości na cele mieszkaniowe miała charakter prywatny i rodzinny. Docelowo w powstałych lokalach miały zamieszkać Państwa dzieci. Z uwagi na późniejszą zmianę planów życiowych Państwa dzieci, podjął Pan decyzję o wystawieniu w przyszłości mieszkań na sprzedaż. Zastanawia się Pan też, czy nie sprzeda Pan domu, w którym obecnie mieszka i nie przeniesie się razem z małżonką do jednego z mieszkań ze względu na Państwa wiek i wygodę.

10. Kiedy została podjęta decyzja o przekształceniu budynku? Kiedy został sporządzony projekt oraz kiedy (w jakim okresie) został wykonany remont?

Odpowiedź: Decyzja o przekształceniu budynku podjęta została pod koniec 2022 r., projekt natomiast sporządzony został 1 czerwca 2023 r., zatwierdzony 26 sierpnia 2023 r. Remont nieruchomości rozpoczął się pod koniec 2023 r. Trwał cały 2024 r. i 2025 r. i w chwili obecnej nie jest jeszcze zakończony.

11. Czy mieszkania przeznaczone do sprzedaży zostały wyodrębnione i zostały założone dla nich odrębne księgi wieczyste – jeśli tak, to kiedy?

Odpowiedź: Mieszkania przeznaczone do sprzedaży nie zostały wyodrębnione i nie zostały dla nich założone odrębne księgi wieczyste.

12. Czy, a jeżeli tak, to w jaki sposób mieszkania były wykorzystywane po ich powstaniu? W szczególności, czy były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedź: Obecnie lokale mieszkalne nie były ani nie są wykorzystywane w żaden sposób, głównie z uwagi na trwające prace remontowe. Budynek nie posiada wykonanego przyłącza głównego energii elektrycznej oraz nie uzyskał decyzji o dopuszczeniu do użytkowania wydanej przez organ nadzoru budowlanego.

13. Kiedy nastąpi sprzedaż ww. (...) mieszkań – proszę podać przybliżoną datę, w szczególności rok planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Przybliżona data sprzedaży wyżej wymienionych mieszkań to lata 2026-2028.

14. W jaki konkretnie sposób nieruchomość/lokale mieszkalne była/były wykorzystywana/e przez Pana od chwili wejścia w jej/ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź: Od momentu nabycia nieruchomości do chwili obecnej, nieruchomość/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w żaden sposób – do czynności opodatkowanych, zwolnionych ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość pozostawała w Państwa posiadaniu, była i wciąż jest remontowana, ale nie była wykorzystywana w żadnym celu gospodarczym.

15. W jaki sposób wykorzystywał Pan ww. nieruchomość/lokale mieszkalne przez cały okres jej/ich posiadania, tj. od momentu jej/ich nabycia do momentu sprzedaży? W szczególności:

a)  czy nieruchomość/lokale mieszkalne była/były wykorzystywana/e w Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej/nich korzystał?

b)  czy korzystał Pan z nieruchomości/lokali mieszkalnych dla swoich celów prywatnych (osobistych)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały, w jaki sposób i w jakim okresie.

c)  czy oddawał Pan nieruchomość/lokale mieszkalne, będącą/e przedmiotem sprzedaży, w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniał Pan ją/je osobom trzecim? Czy udostępniał Pan nieruchomość/lokale mieszkalne odpłatnie, czy bezpłatnie? Jakie pożytki Pan czerpał z tego tytułu? Jeśli tak, to:

-     kto, tj. Pan, żona czy oboje małżonkowie był/była/byli stroną umowy najmu?

-     kto uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych – czy wyłącznie Pan, żona czy oboje małżonkowie?

-     kto rozliczał umowę najmu – czy wyłącznie Pan, żona czy oboje małżonkowie?

-     czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu lokali mieszkalnych?

-     kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu budynku/lokali mieszkalnych był dokumentowany wystawionymi przez Pana fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź: W całym okresie posiadania nieruchomości, tj. od momentu jej nabycia do chwili obecnej:

a)  nieruchomości/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, ani w całości, ani w części, w żadnym okresie;

b)  nieruchomości/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane na cele prywatne (osobiste), w szczególności nie służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ani innych osobistych potrzeb właścicieli;

c)  nieruchomości/lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania na podstawie jakichkolwiek innych umów, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

W związku z powyższym:

-     nie zawierano umów najmu,

-     nie uzyskiwano żadnych korzyści z tytułu czynszu,

-     nie występował podatek należny z tytułu najmu,

-     nie dokumentowano żadnych usług najmu.

16. Czy budynek/lokale mieszkalne został/y wprowadzony/e do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Budynek/lokale mieszkalne nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

17. Czy budynek/lokale mieszkalne stanowi/ą towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

We własnym stanowisku wskazał Pan bowiem, że:

Odpowiedź: Na chwilę obecną zakupiona nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu przepisów podatkowych, ponieważ:

-     nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani do ewidencji towarów handlowych prowadzonej działalności gospodarczej,

-     nie była i nie jest wykorzystywana w prowadzeniu działalności gospodarczej,

-     stanowi składnik majątku prywatnego – majątku wspólnego małżonków.

Jednocześnie należy wskazać, że w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w ramach działalności gospodarczej, nieruchomość (lokale mieszkalne) stanowiłyby towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży, a nie środek trwały, gdyż:

-     nie byłyby wykorzystywane przez podatnika w działalności gospodarczej w sposób ciągły,

-     ich przeznaczeniem byłaby dalsza sprzedaż, a nie użytkowanie,

-     nie spełniałyby przesłanek uznania ich za środki trwałe, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, stanowiące majątek prywatny podatnika, mogą zostać wprowadzone do prowadzonej działalności gospodarczej, jeżeli podatnik podejmie decyzję o ich przeznaczeniu do wykonywania czynności w ramach tej działalności.

W przypadku nieruchomości, które nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, lecz są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, składniki te nie spełniają przesłanek uznania ich za środki trwałe, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz mogą zostać zakwalifikowane jako towary handlowe, o których mowa w art. 5a pkt 17 tej ustawy. Sam fakt posiadania lokali mieszkalnych, w ramach majątku prywatnego, nie wyklucza możliwości objęcia ich w przyszłości działalnością gospodarczą, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jeżeli podatnik podejmie decyzję o ich przeznaczeniu do sprzedaży, w ramach działalności handlowej. W takim przypadku lokale mieszkalne stanowią towary, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a ich sprzedaż podlega ocenie na gruncie przepisów ustawy o VAT, na moment dokonania czynności sprzedaży. Jednocześnie należy podkreślić, że do momentu podjęcia decyzji o włączeniu lokali do działalności gospodarczej oraz przeznaczenia ich do sprzedaży, lokale te nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym pozostają poza zakresem Pańskiej działalności gospodarczej. W konsekwencji, lokale mieszkalne, stanowiące do chwili obecnej Pana majątek prywatny, mogą zostać wprowadzone do działalności gospodarczej jako towary handlowe, pod warunkiem podjęcia decyzji o ich sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

18. Czy przedmiotowy budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odpowiedź: Przedmiotowy budynek stanowi budynek, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tj. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

19. Czy sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?

Odpowiedź: Sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, po uprzednim formalnym wyodrębnieniu ich jako samodzielnych lokali.

20. Czy w okresie posiadania nieruchomości poczynił Pan jakiekolwiek nakłady – poza wskazanymi we wniosku – na zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie tej nieruchomości. Jeśli tak, proszę wskazać jakie, kiedy i w jakim celu?

Odpowiedź: W okresie posiadania nieruchomości poniesiono nakłady tylko i wyłącznie na generalny remont. Nakłady te zostały wskazane we wniosku, innych nakładów nie było.

21. W jaki sposób będzie Pan poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. lokali? Czy będzie Pan ogłaszać zamiar sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Nabywców lokali planuje Pan poszukiwać samodzielnie poprzez:

-     zamieszczenie ogłoszeń w sieci Internet (portale ogłoszeniowe, np. (...)),

-     ogłoszenia na portalach społecznościowych (np. (...)),

-     umieszczenie banerów reklamowych.

Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanych kampanii marketingowych o charakterze profesjonalnym.

22. Czy, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   czy odprowadził Pan podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

g)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Poza prowadzoną działalnością gospodarczą, dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, przy czym sprzedaż ta miała charakter incydentalny i dotyczyła majątku prywatnego.

a)  Nieruchomość stanowiła lokal mieszkalny położony w miejscowości (…). Lokal ten został nabyty 30 maja 2018 r. do majątku wspólnego Pana i małżonki.

b)  Lokal mieszkalny został nabyty w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny, w szczególności w celu zapewnienia miejsca zamieszkania synowi, który w tym czasie pracował w (…) i zamieszkiwał tam wraz z rodziną. Rozważał Pan również możliwość przekazania nieruchomości synowi w formie darowizny.

c)  Od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. W lokalu mieszkał syn wraz z rodziną. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

d)  Nieruchomość została sprzedana 15 czerwca 2021 r. Przyczyną sprzedaży była zmiana sytuacji życiowej – syn utracił zatrudnienie w (…) i podjął decyzję o zmianie miejsca zamieszkania. W konsekwencji, dalsze posiadanie tej nieruchomości przestało być zasadne i konieczne.

e)  Sprzedaży podlegała jedna nieruchomość, tj. lokal mieszkalny (nieruchomość zabudowana o charakterze mieszkalnym).

f)   W związku ze sprzedażą tej nieruchomości nie odprowadzano podatku VAT oraz nie dokonywano zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, gdyż sprzedaż dotyczyła majątku prywatnego i nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

g)  Z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości nie powstał obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny, ani obowiązek wykazania podatku należnego VAT, gdyż sprzedaż miała charakter prywatny jednorazowy i nie stanowiła wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

23. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, w ramach majątku wspólnego, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Posiada Pan trzy działki, które nie są przeznaczone do sprzedaży i jedną działkę we wspólności po ½ z synem.

24. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży (poza działalnością gospodarczą)?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać poza działalnością gospodarczą innych nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

25. Czy przed dokonaniem sprzedaży dojdzie do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), tj. do pierwszego zajęcia (oddania do używania) lokali mieszkalnych? Jeśli tak, proszę wskazać kiedy to nastąpi w odniesieniu do każdego z lokali mieszkalnych odrębnie (proszę podać dokładną datę).

Odpowiedź: Przed dokonaniem planowanej sprzedaży nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Lokale mieszkalne nie zostaną oddane do użytkowania, ani nie nastąpi ich pierwsze zajęcie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Do dnia planowanej sprzedaży lokale nie będą wykorzystywane, w szczególności nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania, na podstawie jakichkolwiek innych tytułów prawnych.

26. Czy między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) lokali mieszkalnych a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Proszę wskazać odrębnie w odniesieniu do każdego z lokali mieszkalnych.

Odpowiedź: W związku z tym, iż nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, nie wystąpi również okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, gdyż zdarzenie pierwszego zasiedlenia nie nastąpi.

27. Czy ponosił Pan lub Pana żona wydatki na ulepszenie lub przebudowę nieruchomości lub któregokolwiek lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektu/ów, tj. dokonał Pan lub Pana żona istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

Jeżeli wydatki były ponoszone to:

a)  kto je ponosił?

b)  kiedy były one ponoszone?

c)  czy po dokonaniu tych ulepszeń były one oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d)  czy przysługiwało ponoszącemu wydatki prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Odpowiedź: Ponosił Pan wraz z małżonką wydatki na remont i ulepszenie nieruchomości, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

a)  wydatki były ponoszone wspólnie z małżonką, ze środków prywatnych (majątek wspólny),

b)  wydatki były ponoszone pod koniec roku 2023 oraz w roku 2024 i 2025 i będą w roku 2026, ponieważ budynek ciągle jest nieskończony, zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę,

c)  po dokonaniu tych ulepszeń obiekty/lokale nie zostaną oddane do użytkowania – na dzień sporządzenia odpowiedzi, nie nastąpiło oddanie do użytkowania w rozumieniu przepisów,

d)  z tytułu poniesionych wydatków nie przysługiwało i nie zostało zrealizowane prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż:

-     nieruchomość stanowi majątek prywatny,

-     wydatki nie były związane z działalnością gospodarczą,

-     faktury były wystawiane imiennie na Pana i małżonkę,

-     faktury nie były wystawiane na działalność gospodarczą.

28. Czy lokale mieszkalne znajdujące się w budynku były/są/będą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej z podatku VAT. Po wyodrębnieniu lokali i uzyskaniu właściwego odbioru:

-     większość lokali zostanie przeznaczona do sprzedaży,

-     jeden z lokali najprawdopodobniej zostanie zatrzymany na własne cele mieszkaniowe, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

29. Czy od poniesionych wydatków, związanych z przekształceniem ww. budynku na mieszkaniowy, wyodrębnieniem 6 lokali mieszkalnych oraz generalnym ich remontem, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, to czy dokonał Pan tego odliczenia? Jeśli nie, to proszę wskazać dlaczego?

Odpowiedź: Z tytułu poniesionych wydatków związanych z przekształceniem budynku na mieszkalny oraz wyodrębnieniem lokali mieszkalnych nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie dokonywał Pan odliczenia podatku VAT, ponieważ:

-     nieruchomość stanowiła majątek prywatny/majątek wspólny Pana i małżonki,

-     zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym, a nie fakturą VAT,

-     faktury dokumentujące wydatki remontowe nie dawały prawa do odliczenia VAT, gdyż są to faktury imienne na Pana i małżonkę, a wydatki nie były związane z działalnością opodatkowaną.

30. W opisie sprawy wskazał Pan, że:

Wokół została wyłożona kostka. Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż.

W związku tym, proszę wskazać:

a)  czy kostka jest trwale związana z gruntem?

b)  czy kostka, o której mowa wyżej, stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?

c)  jeżeli ww. kostka stanowi budowlę, to proszę wskazać, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli, w rozumieniu ww. art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

d)  jeśli nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli, w rozumieniu ww. art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, to proszę wskazać, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)  czy z tytułu nabycia/wytworzenia ww. budowli przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

f)   jeżeli ww. kostka stanowi budowlę, to proszę wskazać, czy były ponoszone nakłady na ulepszenie tej budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tej budowli? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-     kto ponosił wydatki?

-     w jakim okresie były ponoszone te wydatki?

-     czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny.

-     czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie ww. budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, a jeśli tak, to proszę wskazać, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonej budowli, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

a)  Kostka brukowa została trwale związana z gruntem.

b)  Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, przez budowlę rozumie się m.in. obiekty budowlane inne niż budynki i obiekty małej architektury, w szczególności drogi, mosty, wiadukty, place, linie kolejowe sieci techniczne, zbiorniki, fundamenty pod maszyny itd. Kluczowa jest więc:

-     samodzielność obiektu,

-     funkcja obiektu jako obiektu budowlanego, a nie elementu pomocniczego.

Według Pana kostka brukowa jako taka nie stanowi budowli, ponieważ:

-     nie jest samodzielnym obiektem budowlanym,

-     nie pełni autonomicznej funkcji technicznej,

-     jest elementem zagospodarowania terenu,

-     stanowi nawierzchnię, a nie obiekt.

Podsumowując, uważa Pan, że kostka brukowa nie stanowi budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, lecz jest elementem zagospodarowania terenu.

c) i d) Pytania dotyczące pierwszego zasiedlenia nie znajdują zastosowania, gdyż kostka brukowa nie stanowi budowli, w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego oraz ustawy o VAT.

Z tytułu nabycia i wytworzenia kostki brukowej nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT i nie dokonano takiego odliczenia.

e)  Jeżeli kostka brukowa nie jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane to:

-     nie analizuje się jej pod kątem pierwszego zasiedlenia,

-     nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,

-     nie bada się ulepszeń przekraczających 30%,

-     nie ma odrębnego „obiektu” na potrzeby VAT.

Z uwagi na fakt, iż w Pana sytuacji kostka brukowa nie stanowi budowli, a jest elementem zagospodarowania terenu, przepisy dotyczące nakładów na ulepszenie budowli nie mają zastosowania.

Pytanie

Czy w przypadku odsprzedaży opisanej nieruchomości może Pan skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 2 pkt 6 ustawy, za towar uznaje się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, w rezultacie nieruchomości spełniają ustawową definicję towaru, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Powyższe powoduje, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomość zawsze uznawana jest za towar. Jest to koncepcja odmienna od tej, która obowiązuje w ramach podatku dochodowego. Tam bowiem w zależności od spełnionych warunków, nieruchomość może być uznana za towar handlowy lub też za środek trwały. Zwolnienie przedmiotowe przy sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, w pierwszej kolejności należy rozpatrywać możliwość zastosowania zwolnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że:

-     dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-     pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

-     wybudowaniu, lub

-     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość, w stosunku do której doszło do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia upłynęły 2 lata, to sprzedaż tej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W Pana przypadku nie zostały spełnione warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT określone powyżej, ze względu na to, że budynek nie był zasiedlony, ale dostawa nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołaną regulacją zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, pod warunkiem, że:

-     w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-     dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W konsekwencji, aby sprzedaż nieruchomości mogła skorzystać ze zwolnienia, opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, muszą zostać spełnione oba warunki opisane w tym przepisie, które Pana zdaniem Pan spełnia.

W sytuacji, gdy nabycie odbywa się na zasadzie powiększenia majątku prywatnego i podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego, a taka sytuacja ma miejsce w Pana przypadku – w rezultacie pierwszy warunek z analizowanego przepisu jest spełniony.

Jeśli chodzi zaś o spełnienie drugiego warunku należy zauważyć, że użyte w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy VAT pojęcia „ulepszenie” oraz „wartość początkowa” nie posiadają swojej odrębnej definicji na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie w celu prawidłowego odczytania znaczenia tego przepisu sięgnąć należy do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową oraz przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Również pojęcie „wartość początkowa” na gruncie PIT odnosi się wyłącznie do środków trwałych, a nie towarów handlowych.

Jak bowiem stanowi art. 22g ust. 1 ustawy PIT „za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się (…)”.

Podobne stanowisko zaprezentowano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 października 2016 r., nr IBPP1/4512-544/16-2/ES: „Zauważyć należy, że wnioskodawca wskazał, że będzie ponosić wydatki w celu ulepszenia mieszkania na cele remontowe do kwoty maksymalnej 30% wartości początkowej mieszkania. Należy jednak podkreślić, że ww. lokal stanowi dla wnioskodawcy towar handlowy. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez wnioskodawcę na ww. lokal nie będą stanowić ulepszenia, w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi”.

W świetle powyższego, Pana zdaniem, w sytuacji, gdy zakupił Pan z małżonką nieruchomość, nie obniżył Pan kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, a następnie dokonali Państwo jej remontu, nawet w wysokości nakładów przekraczających 30% wartości, to sprzedaż takiej nieruchomości będzie korzystać z opisanego zwolnienia od podatku VAT. Nie ma bowiem w tym przypadku do czynienia z wydatkami na ulepszenie budynku, gdyż przedmiotem dostawy nie jest środek trwały, lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części – a więc np. lokale – spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Stosownie do art. 2 ust. 1a-2 ww. ustawy o własności lokali:

W myśl art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Z kolei, art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego/użytkowego części wspólnej budynku mieszkalnego oraz gruntu. Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego/użytkowego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.) stanowi, że:

Z kolei, jak stanowi art. art. 33 pkt 1 i 2 ww. Kodeksu:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W oparciu o art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą uznania, czy w przypadku odsprzedaży nieruchomości może Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zauważyć należy, że aby rozstrzygnąć, czy będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy będzie Pan działał w charakterze podatnika dla sprzedaży lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku przekształcenia budynku, który miał pierwotnie być (...), na budynek mieszkaniowy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika że jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Od 2003 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej pozostałych nowych wyrobów prowadzoną w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.78.Z). W lutym 2020 r. dodał Pan PKD 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z. Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W dniu 13 października 2021 r. kupił Pan z żoną do majątku wspólnego nieruchomość, usytuowaną na działce nr 1/3, która miała być (...), ale budynek nigdy nie został oddany do użytku. Na ww. nieruchomości znajduje się budynek murowany, niepodpiwniczony, wolnostojący, o 2 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 261,92 m² i powierzchni użytkowej 450,79 m² – nieodebrany do użytkowania. Podjęli Państwo decyzję o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy, zrobił Pan projekt i wyremontował go. W budynku powstało (...) mieszkań o powierzchni po ok. (...) m² przeznaczonych na sprzedaż. Zakupy robił Pan ze środków wspólnych. Faktury są imienne na Pana i żonę. Poniesione wydatki nie stanowiły kosztu uzyskania przychodu w firmie oraz nie odliczył Pan podatku VAT. Budynek przeszedł generalny remont, nowe instalacje elektryczne, hydrauliczne, wymiana dachu, docieplenie i elewacja. Wokół została wyłożona kostka. Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż. Nabycie w roku 2021 nieruchomości położonej na działce nr 1/3 nastąpiło w ramach czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Nabycie ww. nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą VAT. W związku z powyższym: na fakturze nie została wykazana kwota podatku VAT, ponieważ faktura nie była wystawiana, z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż: czynność była zwolniona z podatku VAT, transakcja nie była udokumentowana fakturą VAT, brak było podatku naliczonego do odliczenia. W konsekwencji, nie dokonano żadnego odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia tej nieruchomości. Zakup nieruchomości dokonany w dniu 13 października 2021 r. nastąpił do wspólności majątkowej małżeńskiej istniejącej pomiędzy Panem a Pana małżonką. W chwili nabycia nieruchomości pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a nabycie nie było objęte żadnymi wyłączeniami. Zakup nieruchomości miał charakter lokaty kapitału i został dokonany bez sprecyzowanego konkretnego planu jej wykorzystania. Na moment nabycia nieruchomości nie zakładał Pan jej wykorzystania na cele prywatne, ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie planował Pan jej odpłatnego udostępniania. Zakup nieruchomości był podyktowany wyłącznie chęcią ulokowania posiadanych środków finansowych. Z aktu notarialnego nie wynika, aby nieruchomość była nabywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości nie był dokonany na potrzeby działalności gospodarczej, lecz do majątku wspólnego małżonków jako składnik majtku prywatnego. Nabycie miało charakter prywatny i służyło ulokowaniu posiadanych środków finansowych. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nie była używana ani przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych. Zakupiona nieruchomość „(...)”, ponieważ na etapie budowy takie zamiary miał Urząd Miasta. Nigdy nie było to Pana zamiarem ani celem nabycia nieruchomości. Urząd Miasta wybudował budynek z planem przeznaczenia go na (...), jednakże budynek ten finalnie nigdy nie został wykończony ani oddany do użytkowania. Kilkanaście lat stał niewykorzystany, następne odsprzedany został osobie prywatnej, od której finalnie odkupił Pan nieruchomość. Nie planował Pan przeznaczenia nieruchomości na cele użyteczności publicznej, nie zamierzał Pan jej przekazywać ani udostępniać na wskazane cele, nie czerpał Pan, ani nie zamierzał czerpać z tego tytułu jakichkolwiek korzyści, jak również nie poniósł Pan żadnych nakładów finansowych związanych z budową lub przystosowaniem nieruchomości na potrzeby (...). Nigdy nie miał Pan planów budowy (...). Były to plany wyłącznie Urzędu Miasta – pierwotnego właściciela nieruchomości. Koncepcja adaptacji nieruchomości na budynek o funkcji mieszkaniowej czy przekształcenia nieruchomości na cele mieszkaniowe miała charakter prywatny i rodzinny. Docelowo w powstałych lokalach miały zamieszkać Państwa dzieci. Z uwagi na późniejszą zmianę planów życiowych Państwa dzieci, podjął Pan decyzję o wystawieniu w przyszłości mieszkań na sprzedaż. Zastanawia się Pan też, czy nie sprzeda Pan domu, w którym obecnie mieszka i nie przeniesie się razem z małżonką do jednego z mieszkań ze względu na Państwa wiek i wygodę. Decyzja o przekształceniu budynku podjęta została pod koniec 2022 r., projekt natomiast sporządzony został 1 czerwca 2023 r., zatwierdzony 26 sierpnia 2023 r. Remont nieruchomości rozpoczął się pod koniec 2023 r. Trwał cały 2024 r. i 2025 r. i w chwili obecnej nie jest jeszcze zakończony. Mieszkania przeznaczone do sprzedaży nie zostały wyodrębnione i nie zostały dla nich założone odrębne księgi wieczyste. Obecnie lokale mieszkalne nie były ani nie są wykorzystywane w żaden sposób, głównie z uwagi na trwające prace remontowe. Budynek nie posiada wykonanego przyłącza głównego energii elektrycznej oraz nie uzyskał decyzji o dopuszczeniu do użytkowania wydanej przez organ nadzoru budowlanego. Przybliżona data sprzedaży przedmiotowych mieszkań to lata 2026-2028. Od momentu nabycia nieruchomości do chwili obecnej, nieruchomość/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w żaden sposób – do czynności opodatkowanych, zwolnionych ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość pozostawała w Państwa posiadaniu, była i wciąż jest remontowana, ale nie była wykorzystywana w żadnym celu gospodarczym. W całym okresie posiadania nieruchomości, tj. od momentu jej nabycia do chwili obecnej: nieruchomości/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, ani w całości, ani w części, w żadnym okresie; nie były wykorzystywane one również na cele prywatne (osobiste), w szczególności nie służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ani innych osobistych potrzeb właścicieli; nieruchomości/lokale mieszkalne nie były także przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania na podstawie jakichkolwiek innych umów, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. W związku z powyższym: nie zawierano umów najmu, nie uzyskiwano żadnych korzyści z tytułu czynszu, nie występował podatek należny z tytułu najmu i nie dokumentowano żadnych usług najmu. Budynek/lokale mieszkalne nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Na chwilę obecną zakupiona nieruchomość nie stanowi towaru handlowego, w rozumieniu przepisów podatkowych, ponieważ: nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani do ewidencji towarów handlowych prowadzonej działalności gospodarczej, nie była i nie jest wykorzystywana w prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowi składnik majątku prywatnego – majątku wspólnego małżonków. Nabywców lokali planuje Pan poszukiwać samodzielnie poprzez: zamieszczenie ogłoszeń w sieci Internet (portale ogłoszeniowe, np. (...)), ogłoszenia na portalach społecznościowych (np. (...)) oraz umieszczenie banerów reklamowych. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanych kampanii marketingowych o charakterze profesjonalnym. Poza prowadzoną działalnością gospodarczą, dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, przy czym sprzedaż ta miała charakter incydentalny i dotyczyła majątku prywatnego. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Posiada Pan trzy działki, które nie są przeznaczone do sprzedaży i jedną działkę we wspólności po ½ z synem. Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać poza działalnością gospodarczą innych nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do nieruchomości poczynił Pan określone działania. Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań polegających na przekształceniu budynku na mieszkaniowy, w wyniku którego powstało 6 lokali mieszkalnych, przeznaczonych na sprzedaż, świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Wskazał Pan, że zakup nieruchomości nie był dokonany na potrzeby działalności gospodarczej, lecz do majątku wspólnego małżonków jako składnik majątku prywatnego. Nabycie miało charakter prywatny i służyło ulokowaniu posiadanych środków finansowych. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nie była używana ani przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych.

Nie można się z tym zgodzić, ponieważ podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na znaczne podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Jak Pan wskazał w opisie sprawy, przekształcił Pan budynek, który miał być (...), na obiekt mieszkalny. Zrobił Pan projekt i wyremontował go. Budynek przeszedł generalny remont, nowe instalacje elektryczne, hydrauliczne, wymiana dachu, docieplenie i elewacja. Wokół została wyłożona kostka. W wyniku podjętych przez Pana prac powstało (...) mieszkań o pow. ok. (...) m², przeznaczonych na sprzedaż. Nie bez znaczenia jest również w niniejszej sprawie, fakt, że w lutym 2020 r. poszerzył Pan zakres prowadzonej przez siebie działalności, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, a 13 października 2021 r. dokonał Pan zakupu nieruchomości. Ponadto, nabywców lokali planuje Pan poszukiwać samodzielnie poprzez: zamieszczenie ogłoszeń w sieci Internet (portale ogłoszeniowe, np. (...)), ogłoszenia na portalach społecznościowych (np. (...)) oraz umieszczenie banerów reklamowych.

Zatem, należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pana działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pana aktywność w przedmiocie zbycia tych lokali wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych obiektów, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pan działał jako podatnik VAT.

W Pana sprawie należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych, podjął Pan działania profesjonalne. Taki sposób zarządzania posiadanym majątkiem powoduje, że posiadany majątek utraci walor majątku prywatnego, a jego zbycie nie będzie przejawem czynności pozostających poza zakresem opodatkowania.

Ponadto, należy również podkreślić, że podejmowane przez Pana czynności nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych, a uzyskanie jak najwyższej ceny ze sprzedaży ww. lokali poprzez podniesienie ich wartości.

W konsekwencji, należy uznać, że w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych podjął Pan szereg aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny – podniósł Pan wartość posiadanych lokali poprzez poczynione znaczne nakłady przed ich sukcesywną sprzedażą.

Z wniosku wyraźnie wynika, że przed sprzedażą podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości.

Tym samym, podjęte przez Pana działania związane ze sprzedażą opisanych lokali mieszkalnych wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są czynności przygotowujące do sprzedaży lokali, a następnie ich sprzedaż. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy wystąpił bowiem ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku, na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

W tym miejscu należy również nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 2 pkt 14a ustawy:

Wytworzeniem nieruchomości, w myśl ww. przepisu, jest wybudowanie budynku, budowli lub ich części, a także ulepszenie budynku, budowli lub ich części w myśl przepisów o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Środki trwałe można uznać więc za ulepszone, gdy zostały przebudowane, rozbudowane, dokonano ich rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, a wartość nakładów poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym jest wyższa niż 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·      przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·      rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·      rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·      adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·      modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku, będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem, nieruchomości (np. budynki, lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu wynika, że przed dokonaniem planowanej sprzedaży nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Lokale mieszkalne nie zostaną oddane do użytkowania, ani nie nastąpi ich pierwsze zajęcie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Do dnia planowanej sprzedaży lokale nie będą wykorzystywane, w szczególności nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania, na podstawie jakichkolwiek innych tytułów prawnych. W związku z tym, iż nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, nie wystąpi również okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, gdyż zdarzenie pierwszego zasiedlenia nie nastąpi. Ponadto, ponosił Pan wraz z małżonką wydatki na remont i ulepszenie nieruchomości, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wydatki były ponoszone wspólnie z małżonką, ze środków prywatnych (majątek wspólny). Wydatki były ponoszone pod koniec roku 2023 oraz w roku 2024 i 2025 i będą w roku 2026, ponieważ budynek ciągle jest nieskończony, zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę. Po dokonaniu tych ulepszeń obiekty/lokale nie zostaną oddane do użytkowania, na dzień sporządzenia odpowiedzi, nie nastąpiło oddanie do użytkowania w rozumieniu przepisów. Z tytułu poniesionych wydatków nie przysługiwało i nie zostało zrealizowane prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż: nieruchomość stanowi majątek prywatny, wydatki nie były związane z działalnością gospodarczą, a faktury były wystawiane imiennie na Pana i małżonkę, tj. nie były wystawiane na działalność gospodarczą. Lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT. Po wyodrębnieniu lokali i uzyskaniu właściwego odbioru: większość lokali zostanie przeznaczona do sprzedaży, jeden z lokali najprawdopodobniej zostanie zatrzymany na własne cele mieszkaniowe, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Z tytułu poniesionych wydatków związanych z przekształceniem budynku na mieszkalny oraz wyodrębnieniem lokali mieszkalnych nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie dokonywał Pan odliczenia podatku VAT, ponieważ: nieruchomość stanowiła majątek prywatny/majątek wspólny Pana i małżonki, zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym, a nie fakturą VAT, faktury dokumentujące wydatki remontowe nie dawały prawa do odliczenia VAT, gdyż są to faktury imienne na Pana i małżonkę, a wydatki nie były związane z działalnością opodatkowaną. Kostka brukowa została trwale związana z gruntem. Pana zdaniem, kostka brukowa nie stanowi budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz jest elementem zagospodarowania terenu. Z tytułu nabycia i wytworzenia kostki brukowej nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT i nie dokonano takiego odliczenia. Jednocześnie wskazał Pan, że w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w ramach działalności gospodarczej, nieruchomość (lokale mieszkalne) stanowiłyby towar handlowy, przeznaczony do dalszej odsprzedaży, a nie środek trwały, gdyż: nie byłyby wykorzystywane przez podatnika w działalności gospodarczej w sposób ciągły, ich przeznaczeniem byłaby dalsza sprzedaż, a nie użytkowanie oraz nie spełniałyby przesłanek uznania ich za środki trwałe, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Biorąc powyższe pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy, stwierdzam, że dostawa lokali mieszkalnych nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem – jak sam Pan wskazał – w całym okresie posiadania nieruchomości, tj. od momentu jej nabycia do chwili obecnej: nieruchomości/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, ani w całości, ani w części, w żadnym okresie; nieruchomości/lokale mieszkalne nie były wykorzystywane także na cele prywatne (osobiste), w szczególności nie służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ani innych osobistych potrzeb właścicieli; nieruchomości/lokale mieszkalne nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania na podstawie jakichkolwiek innych umów, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Budynek nigdy nie został oddany do użytku. Obecnie lokale mieszkalne nie były ani nie są wykorzystywane w żaden sposób, głównie z uwagi na trwające prace remontowe. Budynek nie posiada wykonanego przyłącza głównego energii elektrycznej oraz nie uzyskał decyzji o dopuszczeniu do użytkowania wydanej przez organ nadzoru budowlanego. Nieruchomość pozostawała w Pana i Pana żony posiadaniu, była i wciąż jest remontowana, ale nie była wykorzystywana w żadnym celu gospodarczym. Ponadto, remont tych lokali – jak Pan wskazał – nie został jeszcze zakończony, zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę, budynek nadal jest nieskończony. Przed dokonaniem planowanej sprzedaży nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Lokale mieszkalne nie zostaną oddane do użytkowania, ani nie nastąpi ich pierwsze zajęcie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Do dnia planowanej sprzedaży lokale nie będą wykorzystywane, w szczególności nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani używania, na podstawie jakichkolwiek innych tytułów prawnych. W związku z tym, iż nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych, nie wystąpi również okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, gdyż zdarzenie pierwszego zasiedlenia nie nastąpi. Budynek ciągle jest nieskończony, zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę.

W przedmiotowej sprawie nie ma zatem znaczenia, czy wydatki poniesione na remont lokali mieszkalnych przekroczą, czy nie, 30% ich wartości początkowej. Nie można bowiem mówić o dokonywaniu ulepszeń tych lokali, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, skoro prace wykończeniowe prowadzone przez Pana, miały na celu zakończenie procesu budowlanego celem rozpoczęcia jego faktycznego użytkowania.

W związku z powyższym, dla dostawy tych lokali mieszkalnych nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, iż ww. dostawa lokali mieszkalnych nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować czy do przedmiotowej dostawy będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Ponosił Pan wraz z małżonką wydatki na generalny remont przedmiotowej nieruchomości, które – jak rozstrzygnięto wyżej – nie stanowiły ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych od osób fizycznych. Nie dokonał Pan odliczenia podatku VAT, ani z tytułu nabycia budynku (czynność zwolniona od podatku), ani z tytułu poniesionych ww. wydatków (w Pana opinii – prawo takie Panu nie przysługiwało, ponieważ przekształcenie budynku, który miał być (...) na budynek mieszkalny i wyodrębnienie lokali mieszkalnych zostało dokonane przez Pana wraz z żoną jako osoby prywatne i w ramach zarządu majątkiem prywatnym).

Zatem, celem ustalenia czy sprzedaż lokali będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy dokonać rozstrzygnięcia, czy w stosunku do tych nieruchomości przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Każde nabycie towarów i usług, przeznaczonych do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie jego dokonania za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Istotna jest intencja nabycia, jeśli dany towar/usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy (art. 88 ustawy) lub aktów wykonawczych.

Sprzedaż lokali mieszkalnych, będących przedmiotem wniosku, jest – jak rozstrzygnięto wyżej – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie, nie będzie miało zatem zastosowania zwolnienie, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ, co do zasady, przysługuje/będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków, związanych z przekształceniem nabytego budynku na mieszkaniowy, wyodrębnieniem (...) lokali mieszkalnych oraz generalnym ich remontem, gdyż ostatecznie w stosunku do przedmiotowej nieruchomości działa Pan jako podatnik VAT, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w zakresie dostawy lokali mieszkalnych. Zamierza Pan przeznaczyć powstałe lokale mieszkalne w celu ich dalszej odsprzedaży, która – co do zasady – podlega opodatkowaniu i jest opodatkowana podatkiem VAT. Zwolnienie jest bowiem wyjątkiem. Zatem, skoro nabywane przez Pana towary i usługi w celu powstania i wyodrębnienia lokali mieszkalnych, wykorzystywane będą ostatecznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków związanych z rozpoczęciem dokonywania czynności opodatkowanych, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wskazanych w art. 88 ustawy.

W niniejszej sprawie podkreślenia wymaga, że zastosowanie zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, uwarunkowane zostało brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego, a nie samym faktem nie dokonania odliczenia. Tym samym, skoro posiada Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia towarów i usług związanych z przyszłą dostawą lokali mieszkalnych, to wystąpienie takiego prawa eliminuje zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nawet w sytuacji nieskorzystania z tego prawa i nieodliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w rozpatrywanej sprawie również nie będą spełnione, gdyż będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. lokali. Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż lokali mieszkalnych będzie stanowić odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania także zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazałem wyżej, przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na lokale mieszkalne. Poza tym, lokale mieszkalne, znajdujące się w budynku, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży lokali, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, należy stwierdzić, że ww. czynność będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku jako odpłatna dostawa towarów.

Odpowiednio także dostawa gruntów, tj. działki nr 1/3, na której znajduje się budynek mieszkalny, wraz z kostką położoną wokół niego (która – jak Pan wskazał w opisie sprawy – nie stanowi budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, lecz jest elementem zagospodarowania terenu) będzie opodatkowana – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – na takich samych zasadach jak dostawa ww. obiektu.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, dostawa lokali mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem VAT. Tym samym, sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Pana uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony. Pana żona może wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, która będzie wywierała skutek prawny dla Niej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.