Interpretacja 0112-KDIL3.4012.808.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych z planowaną sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lutego 2026 r. (wpływ 4 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył w (…) 2016 r. nieruchomość gruntową (dalej również: Nieruchomość) o powierzchni (…) ha, położoną w (…). Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze darowizny dokonanej przez Jego rodziców, do majątku prywatnego.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W (…) 2023 r., na podstawie wniosku złożonego przez Wnioskodawcę, dokonano podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości na 37 działek.

Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału.

Wnioskodawca nie wyklucza również prowadzenia sprzedaży kilku działek jednocześnie, jeżeli pojawią się potencjalni kupcy zainteresowani taką opcją.

Żadna z wydzielonych działek nie jest uzbrojona, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego.

Wnioskodawca podjął działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wnioskodawca wykonał również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. Wnioskodawca w przyszłości planuje również modyfikację istniejącej napowietrznej sieci energetycznej, przechodzącej przez część z działek, polegającej na modyfikacji linii z napowietrznej do biegnącej pod ziemią. Wnioskodawca wystąpił również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek. Nie podjął jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, obszar, na którym znajduje się nieruchomość, oznaczony został jako teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. W ewidencji gruntów i budynków, grunt sklasyfikowany został jako grunty orne.

Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych.

Wnioskodawca udzielił w związku ze sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa.

Podmioty nabywające nieruchomości nie stanowiły podmiotów powiązanych z Wnioskodawcą.

Wnioskodawca dokonał do tej pory zbycia części z działek wydzielonych z nieruchomości.

Poniższa zestawienie prezentuje datę zbycia poszczególnych działek: (…).

Na dzień wystąpienia z wnioskiem, Wnioskodawca dokonał sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach (…) transakcji.

Podatnik planuje zbycie pozostałych 20 działek, powstałych w wyniku podziału nieruchomości.

Wnioskodawca podejmuje te same środki, które podjęte zostały w odniesieniu do pozostałych sprzedanych działek – informacja o prowadzeniu ich sprzedaży umieszczona została na billboardzie znajdującym się na nieruchomości, jak i ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych.

Na moment składania wniosku nie trwa procedura sprzedaży żadnej z konkretnych działek, Wnioskodawca nie wyklucza jednak możliwości rozpoczęcia negocjacji w przypadku zgłoszenia się podmiotu wyrażającego chęć nabycia pozostałych działek.

W przeszłości podatnik dokonywał incydentalnych transakcji zbycia nieruchomości, należących do Jego majątku prywatnego, w związku ze zmianami dotyczącymi planowanego miejsca wybudowania domu. (…).

Wnioskodawca nie prowadzi, i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami.

Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, a Wnioskodawca nie zamierza wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą.

Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu bądź innych umów o podobnym charakterze.

Pismem z 4 lutego 2026 r. (wpływ 4 lutego 2026 r.) doprecyzował Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.     Jakie są numery ewidencyjne działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości, objęte zakresem złożonego wniosku?

Odpowiedź:

Niesprzedane do tej pory działki posiadają numery: (…).

2.     W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan Nieruchomość nabytą w 2016 r. w drodze darowizny i poszczególne działki, które powstały z jej podziału i objęte są zakresem złożonego wniosku, od momentu nabycia do chwili obecnej? W szczególności, czy korzystał /korzysta Pan z Nieruchomości dla swoich celów prywatnych (osobistych) przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia od chwili obecnej? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były/są przez Pana realizowane przy użyciu Nieruchomości i wydzielonych działek i w jakim okresie.

Odpowiedź:

Działki nie były i nie są wykorzystywane w jakikolwiek sposób, sporadycznie koszono na nich zarośla.

3.     Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, korzystającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

Odpowiedź:

Nie.

4.     Czy Nieruchomość i wydzielone z niej działki objęte zakresem złożonego wniosku były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Nieruchomość ani żadna z wydzielonych działek nie były wykorzystywane w działalności rolniczej.

5.     Czy z Nieruchomości i wydzielonych z niej działek objętych zakresem złożonego wniosku były/są /będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby?

Odpowiedź:

Z Nieruchomości ani wydzielanych działek nie były sprzedawane płody rolne, produkty rolne nie były też wykorzystywane na własne potrzeby.

6.     Czy w związku z planowaną sprzedażą działek objętych zakresem złożonego wniosku prowadzi/będzie Pan prowadził działania mające na celu uatrakcyjnienie tych działek dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości? W szczególności, czy ogrodził Pan działki, wydzielił Pan drogi wewnętrzne, uzbroił Pan działki lub podejmował Pan działania w celu uzbrojenia działek? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie to były/będą działania i przez kogo były/będą prowadzone.

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawca nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie żadnej z działek.

7.     W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

– proszę o wskazanie:

·       czy na moment sprzedaży poszczególne działki objęte zakresem złożonego wniosku będą uzbrojone w media, czy pozostaną nieuzbrojone?

Odpowiedź:

Na moment sprzedaży żadna z działek nie będzie uzbrojona.

·       których konkretnie dwóch działek dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych, z którym wystąpił Pan do przedsiębiorstwa energetycznego i jaki był cel wydania decyzji o warunkach przyłączeniowych właśnie w zakresie tych dwóch działek?

Odpowiedź:

Wniosek dotyczy działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…). Wnioskodawca wybrał działki na dwóch przeciwległych krańcach nieruchomości, by poznać warunki potencjalnego umieszczenia skrzynek prądowych dla działek w różnych obszarach dzielonej nieruchomości.

·       przez które działki objęte zakresem złożonego wniosku przechodzi napowietrzna sieć energetyczna?

Odpowiedź:

Napowietrzna sieć energetyczna przechodzi przez działki od nr (…) do (…).

·       czy zamierza Pan dokonać modyfikacji istniejącej napowietrznej sieci energetycznej przed sprzedażą działek objętych zakresem złożonego wniosku? Jeśli tak, to których (proszę wskazać numery działek)?

Odpowiedź:

Dwie z działek, przez które przebiega sieć, zostały już sprzedane. Moment dokonania modyfikacji jest uzależniony od wyników uzgodnień z przedsiębiorstwem energetycznym i jest niezależny od kwestii sprzedaży poszczególnych działek.

8.     Czy przed sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości i objętych zakresem złożonego wniosku, dla poszczególnych działek zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź:

Nie, wobec działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę, nie będą wydane także do momentu planowanej sprzedaży. Wnioskodawca nie będzie składał jakichkolwiek wniosków w tym zakresie.

9.     Czy przed sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości i objętych zakresem złożonego wniosku podejmował/będzie Pan podejmował aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży tych działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży (np. działania reklamowe, korzystanie z pomocy biura nieruchomości)? Jeżeli tak, to proszę opisać, jakie to były/będą działania.

Odpowiedź:

Nie, nie były podejmowane aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży działek, które wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży.

10.  Czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość, nastąpiło z Pana inicjatywy i to Pan występował o jego uchwalenie lub zmianę?

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawca nie występował z jakimikolwiek inicjatywami dotyczącymi uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

11.  Czy w celu sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości i objętych zakresem złożonego wniosku będzie Pan zawierał z przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne? Jeżeli tak, należy wskazać warunki zawartych umów.

Odpowiedź:

Nie, z nabywcami nie zawierano umów przedwstępnych.

12.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

– proszę opisać:

·       komu/jakiemu podmiotowi zostało udzielone pełnomocnictwo w związku ze sprzedażą Nieruchomości?

Odpowiedź:

Pełnomocnictwo zostało udzielone Pani (…).

·       czy pełnomocnictwo zostało udzielone innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie?

Odpowiedź:

Tak, pełnomocnik nie jest Kupującym.

·       czy udzielone pełnomocnictwo dotyczy konkretnych działek sprzedanych w okresie marzec 2024 – październik 2025, czy wszystkich działek wydzielonych z Nieruchomości? Jeśli pełnomocnictwo zostało udzielone w zakresie sprzedaży konkretnych działek, to proszę wskazać ich numery.

Odpowiedź:

Pełnomocnictwo dotyczyło wszystkich działek wydzielonych z Nieruchomości.

·       jaki był zakres udzielonego przez Pana pełnomocnictwa? Do podjęcia jakich konkretnie działań zobowiązany został do działania w Pana imieniu pełnomocnik (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)?

Odpowiedź:

W ramach udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik umocowany jest do:

-       bliższego określenia przedmiotu umowy według danych z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów,

-       zawierania, zmiany i rozwiązywania stosownych aktów notarialnych, dokumentujących między innymi: umowy przedwstępne sprzedaży, warunkowe sprzedaży, sprzedaży, przeniesienia własności, darowizny oraz innych aktów notarialnych niezbędnych do wykonywania tego pełnomocnictwa w tym również zmian i rozwiązywania tych umów według potrzeb,

-       poddawania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie wydania przedmiotu umowy,

-       ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na zbywanej nieruchomości, a także ustalania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych,

-       występowania w imieniu mocodawcy przed sądami, urzędami administracji państwowej, samorządowej i wszelkimi władzami, we wszystkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składania oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne do zrealizowania celu niniejszego pełnomocnictwa,

-       odbioru korespondencji, przesyłek, dokumentów.

·       czy czynności wykonywane przez pełnomocnika w ramach udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, były wykonywane w Pana imieniu i na Pana rzecz?

Odpowiedź:

Tak.

·       kto pokrywał koszty działań podejmowanych przez pełnomocnika?

Odpowiedź:

Koszty działań pełnomocnika pokrywane były przez Wnioskodawcę.

13.  Czy przed planowaną sprzedażą poszczególnych działek objętych zakresem złożonego wniosku będzie je Pan udostępniał na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawca nie będzie udostępniał działek w jakiejkolwiek formie.

14.  Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości (oprócz wskazanej we wniosku nieruchomości nabytej w 2021 r. i sprzedanej w 2023 r.)? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

·       kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź:

Nieruchomość w (…) – zakup w 2021 r.

·       w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź:

Działka w (…) została nabyta w celu zrealizowania na niej inwestycji.

·       w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź:

Nieruchomości nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

·       kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź:

Sprzedaż działki w (…) także nastąpiła w 2022 r. i spowodowana była nie dojściem do skutku realizacji planowanej na niej inwestycji.

·       ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

Odpowiedź:

Nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Nieruchomość w (…) obejmowała 3 działki.

·       na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź:

Uzyskane środki nie zostały spożytkowane na żaden konkretny, określony cel.

·       czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany odprowadzić podatek VAT?

Odpowiedź:

Nie.

15.  Czy posiada Pan jeszcze w majątku prywatnym inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać:

·       jakie to są nieruchomości (niezabudowane czy zabudowane, jeśli zabudowane – to czy są to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

Odpowiedź:

Tak, Wnioskodawca posiada działki niezabudowane w (…).

·       kiedy i w jakim celu wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nabył działki we wrześniu 2021 r. w celach inwestycyjnych.

·       w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości?

Odpowiedź:

Nieruchomości nie są w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

·       czy zamierza Pan sprzedać te nieruchomości?

Odpowiedź:

Działki w (…) wystawione są na sprzedaż. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać, poza objętymi wnioskiem o interpretację oraz wskazanymi w odpowiedzi powyżej.

16.  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży?

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawca nie ma w planach nabywania innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe przepisy wskazują, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby transakcja sprzedaży gruntu mogła być uznana za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który przy dokonywaniu tej transakcji działa w tym charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nawet osoba posiadająca status podatnika czynnego VAT nie zawsze będzie uznana za podatnika VAT przy danej transakcji rozporządzenia mieniem. I na odwrót – osoba nieposiadająca takiego statusu może być uznana za podatnika VAT przy danej transakcji, jeżeli okoliczności danej sprawy wskazują na profesjonalny charakter takiej czynności.

Aby przypisać danemu podmiotowi działalność podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca zarząd majątkiem prywatnym w ramach przysługującego jej prawa własności. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Przy czym, ocenę tę można odnosić wyłącznie do osoby dokonującej danej transakcji. Działania poprzednich właścicieli działki pozostają bez żadnego wpływu na to, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika czy też nie.

Podsumowując powyższe rozważania przyjąć należy, że zgodnie z przyjętą konstrukcją podatku od towarów i usług opodatkowaniu mogą podlegać tylko te czynności, w przypadku których został spełniony zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, a więc podmiot mający cechę podatnika (kryterium obiektywne) dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedstawionym powyżej zdarzeniu przyszłym nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca nie będzie działać tak jak osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, do oceny, czy osoba ta działa jak podatnik, należy przeanalizować, jakie czynności zostały podjęte w celu dokonania sprzedaży.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10): dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przykładowy, otwarty katalog czynności, które wskazują na profesjonalny charakter działalności w obrocie nieruchomościami wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 4 stycznia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.795.2021.1.MN: Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji, gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta. (…). Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27.06.2024 r., sygn. I SA/Ke 219/24 wskazał, że: Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. (…). Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

Potwierdza to także interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 16 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.696.2025.2.KP, w której wskazano, że: Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tej materii wypowiedział się także NSA, który w wyroku I FSK 863/19 z 8 grudnia 2022 r. wskazał, że: Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych powyżej poglądów, działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie wskazują, aby dokonywanie sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, stanowiło działanie w charakterze podatnika podatku VAT.

Tak jak opisano we wniosku, Wnioskodawca nabył Nieruchomość w drodze darowizny, do majątku osobistego. Nie był to zakup w celach inwestycyjnych – transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT. W szczególności należy podkreślić, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami lub w branży deweloperskiej. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do posiadanych nieruchomości ograniczył się do czynności incydentalnych, mieszczących się w granicach rozsądnego zarządzania majątkiem osobistym. Nie sposób uznać, że działania podjęte przez Wnioskodawcę stanowią przejawy prowadzenia przez Niego działalności gospodarczej. Akcje podjęte przez Wnioskodawcę stanowią przejaw racjonalnego działania właściciela, dążącego do uzyskania możliwie jak największych korzyści ekonomicznych

ze zbycia majątku prywatnego. W szczególności, fakt podjęcia współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości, wskazuje, że obrót nieruchomościami nie ma charakteru działalności gospodarczej, jako że gdyby Wnioskodawca w istocie prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży działek, nie potrzebowałby usług pośrednika.

Zgodnie z opinią NSA, wyrażoną w wyroku z 23 maja 2024 r., sygn. II FSK 1016/21: Nie można oczekiwać od osoby, która zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierowała się rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywała się od działań, które pozwolą jej uzyskać jak najwyższą cenę, tylko w obawie przed opodatkowaniem transakcji z racji uznania, że stanowi to wyraz prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr (…) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną sprzedażą działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości, podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2016 r., w drodze darowizny, nabył Pan do majątku prywatnego nieruchomość gruntową. W 2023 r., na złożony przez Pana wniosek, został dokonany podział otrzymanej w darowiźnie Nieruchomości na 37 działek. Podziału Nieruchomości dokonał Pan w celu sprzedaży działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału.

Nieruchomość i wydzielone działki nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób, sporadycznie koszono na nich zarośla.

Po podziale Nieruchomości podjął Pan działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek, by poznać warunki potencjalnego umieszczenia skrzynek prądowych dla działek w różnych obszarach dzielonej Nieruchomości. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. Tym samym, na moment sprzedaży żadna z wydzielonych działek nie była uzbrojona, jak również nie posiadała gotowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego.

Nie prowadził Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie Nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych.

Przed sprzedażą poszczególnych działek wydzielonych z Nieruchomości nie zostały wydane pozwolenia na budowę.

Nie prowadził Pan działań mających na celu uatrakcyjnienie sprzedawanych działek dla celów sprzedaży. Nie były również podejmowane przez Pana aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży działek, które wykraczałyby poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży.

Teren, na którym położona jest Nieruchomość i wydzielone działki, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. Nie występował Pan jednak z jakimikolwiek inicjatywami dotyczącymi uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na Nieruchomości i wydzielonych działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, nie zamierza Pan również wykorzystywać sprzedawanych działek do celów związanych z działalnością gospodarczą.

Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu bądź innych umów o podobnym charakterze.

W związku ze sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości udzielił Pan pełnomocnictwa Pani (…), które dotyczyło sprzedaży wszystkich działek wydzielonych z Nieruchomości. W ramach udzielonego pełnomocnictwa, pełnomocnik umocowany został do:

-       bliższego określenia przedmiotu umowy według danych z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów,

-       zawierania, zmiany i rozwiązywania stosownych aktów notarialnych, dokumentujących między innymi: umowy przedwstępne sprzedaży, warunkowe sprzedaży, sprzedaży, przeniesienia własności, darowizny oraz innych aktów notarialnych niezbędnych do wykonywania tego pełnomocnictwa, w tym również zmian i rozwiązywania tych umów według potrzeb,

-       poddawania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie wydania przedmiotu umowy,

-       ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na zbywanej nieruchomości, a także ustalania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych,

-       występowania w imieniu mocodawcy przed sądami, urzędami administracji państwowej, samorządowej i wszelkimi władzami, we wszystkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składania oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne do zrealizowania celu niniejszego pełnomocnictwa,

-       odbioru korespondencji, przesyłek, dokumentów.

Nie posiada Pan statusu czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie Pan prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami.

Do tej pory dokonał Pan sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach (...) transakcji. Aktualnie planuje Pan zbycie pozostałych 20 działek, powstałych w wyniku podziału Nieruchomości.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pan w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia dróg wewnętrznych i przeanalizować ją w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie dróg wewnętrznych w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do udzielonego przez Pana pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z Nieruchomości wskazać należy, że z przedstawionego zakresu udzielonego pełnomocnictwa nie wynika, aby działania podejmowane przez pełnomocnika w Pana imieniu prowadziły do podwyższenia atrakcyjności sprzedawanych działek.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż ww. działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. W analizowanej sytuacji nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wskazał Pan w opisie sprawy:

·        nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie Pan prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami;

·        nie prowadził Pan działań mających na celu uatrakcyjnienie żadnej z działek dla celów sprzedaży;

·        żadna z wydzielonych działek na moment sprzedaży nie będzie uzbrojona, jak również nie będzie posiadała gotowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego;

·        nie prowadził Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych.

Zatem, dokonując sprzedaży 20 działek wydzielonych z Nieruchomości, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, planowana sprzedaż działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dokonując sprzedaży 20 działek wydzielonych z Nieruchomości, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek nr (…) wydzielonych z Nieruchomości nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowane transakcje sprzedaży ww. działek, które zostały wydzielone z Nieruchomości, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparłem się w szczególności na informacjach, że:

·       Wnioskodawca nie prowadzi i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami;

·       Wnioskodawca nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie żadnej z działek dla celów sprzedaży;

·       Na moment sprzedaży żadna z działek nie będzie uzbrojona, jak również nie będzie posiadała gotowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego;

·       Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.