Interpretacja 0112-KDIL3.4012.81.2026.1.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działki (...) lub działek powstałych z jej podzielenia.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, nie jest podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni, w ramach pracy zawodowej, pełni funkcję wspólnika oraz członka zarządu w podmiotach: (...).

Przychody, jakie uzyskuje, są to przychody z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu (umowa o pracę) oraz z tytułu udziału w zyskach osób prawnych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Małżonek Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP (…), przeważająca działalność gospodarcza: PKD 45.20.Z − Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, dnia (…) stycznia 2007 r., aktem notarialnym Repertorium A numer (…), nabyła od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w (…) − nieruchomość rolną, położoną we wsi (...), gmina (...), obejmującą działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni (...) hektara, objętej Księgą Wieczystą KW NR (…), prowadzoną w Sądzie Rejonowym (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Stawiający przed aktem przedłożyli protokół z publicznego przetargu ustnego nieograniczonego, przeprowadzonego dnia (…)2006 r., na sprzedaż nieruchomości rolnej opisanej powyżej, z którego wynikało, że w wyniku licytacji, najwyższą cenę, w wysokości (…) zł, zaproponowali Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, wobec powyższego, nabyli nieruchomość rolną oznaczoną jako działka gruntu numer (...) za cenę (…) zł. Przedstawiciel Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR posiadała status podatnika VAT czynnego) oświadczył wówczas, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne bez prawa zabudowy, a zatem sprzedaż zwolniona była od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni dodatkowo wskazuje, że między Nią a małżonkiem obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska (od 1990 r.), dodatkowo rozszerzona aktem notarialnym Repertorium A nr (…) z dnia (…)2015 r. Przywołana umowa majątkowa małżeńska rozszerzyła wspólność ustawową na przedmioty majątkowe nabyte zarówno przed zawarciem małżeństwa, jak i w trakcie trwania małżeństwa pod każdym tytułem.

Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła wraz z małżonkiem do majątku wspólnego, na cele prywatne, osobiste. Działka została nabyta w celu wykorzystywania jej w przyszłości we własnych celach rekreacyjnych (teren zalesiony, wkoło jeziora, stawy, (...)). Niestety, z uwagi na stan zdrowia oraz osobiste i zawodowe zobowiązania, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nie są w stanie dłużej zajmować się działką, która ze względu na duży areał wymaga dużego nakładu pracy. Samo zalesienie ww. działki wymagało dużych pokładów pracy i czasu.

(...)

Z uwagi na powyższe, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zdecydowali się sprzedać działkę o nr ew. (...), położoną w m. (...), o powierzchni (...) ha.

Z Wypisu z Rejestru Gruntów z dnia 7 czerwca 2018 r. wynika, że działka położona jest we wsi (...), nie jest zabudowana, a klasę ziemi określono na: IVb (gleby orne średniej jakości) oraz V (gleby orne słabe, mało żyzne i zawodne, lekkie, suche lub podmokłe, często piaszczyste, kamieniste i ubogie w próchnicę), natomiast użytek określono symbolem: W (grunty pod rowami) oraz R (grunty orne).

Z danych Systemu Informacji Przestrzennej wynika, że działka jest oznaczona nr identyfikacyjnym: (...). Działka jest położona w obrębie obowiązywania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego − Uchwała (...) z dnia (...) października 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...). Działka nr (...) oznaczona jest w MPZP symbolem R (grunty rolne).

Wnioskodawczyni dnia (...)2025 r. złożyła do Wójta Gminy (...) pismo dotyczące aktu planowania przestrzennego, to jest Planu Ogólnego Gminy, wnosząc o wyznaczenie w obszarze gminy (...) strefy planistycznej, w której w profilu funkcjonalnym dodatkowym będą uwzględnione tereny zabudowy letniskowej oraz teren strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Plan ogólny gminy (...) nie został jeszcze uchwalony (Wójt Gminy (...) poinformował o wydłużeniu terminu składania wniosków do Planu Ogólnego Gminy (...) do (...)2025 r.).

Drogi prowadzące do działki nie są utwardzone. Wnioskodawczyni nie czyniła żadnych prac w odniesieniu do tych dróg. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru czynić żadnych prac w zakresie urządzenia dróg również od momentu złożenia rozpatrywanego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży.

Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała i do dnia ewentualnej sprzedaży, nie będzie wykorzystywała opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (na podstawie umów najmu, dzierżawy czy umów u podobnych charakterze). Działka w okresie posiadania nie była również nikomu udostępniana (ani odpłatnie, ani nieodpłatnie). Wnioskodawczyni nie zamierza udostępniać ani oddawać w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie działki − również od momentu złożenia rozpatrywanego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży.

Działka będąca przedmiotem niniejszego zapytania, w momencie składania złożonego wniosku, nie posiada żadnych uzbrojeń, nie ma doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru czynić żadnych prac w zakresie doprowadzenia mediów również od momentu złożenia rozpatrywanego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy. Nie zamierza składać takich wniosków, również od momentu złożenia złożonego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży.

Działka nie jest zabudowana. Działka nie jest ogrodzona. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru czynić żadnych prac w zakresie ogrodzenia działki, również od momentu złożenia złożonego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, w okresie posiadania, zalesiali przedmiotową działkę i jedynie w tym czasie postawione zostało tymczasowe ogrodzenie (siatka) w celu ochrony młodych rosnących drzew, przed zwierzyną. Po krótkim czasie ogrodzenie zostało zdjęte.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła, nie prowadzi oraz nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nigdy nie była oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie.

Nie zostały podpisane umowy przedwstępne. Jeśli w przyszłości Wnioskodawczyni będzie musiała zawrzeć umowę przedwstępną (w szczególności, jeśli potencjalny nabywca będzie starał się o kredyt hipoteczny), wówczas nie planuje udzielać żadnych zgód ani upoważnień w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Wnioskodawczyni pozyskane ze sprzedaży nieruchomości środki przeznaczyć zamierza na cele oszczędnościowe, na zabezpieczenie przyszłości. Ewentualnie Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem rozważa zakup innej działki w przyszłości (rekreacyjnej lub budowlanej) na realizację własnych celów mieszkaniowych bądź rekreacyjnych (alternatywnie jako zabezpieczenie finansowe na czas emerytury), jednak już na terenach innych, mniej zalesionych, z uwagi na chorobę małżonka.

Wnioskodawczyni nie planuje, w okresie od dnia złożenia rozpatrywanego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działki, to jest m.in. nie planuje: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych.

W przypadku niepowodzenia sprzedaży działki w całości (ponad (…) ha), Wnioskodawczyni w przyszłości planuje jedynie wystąpić z wnioskiem o podział przedmiotowej działki, na działki mniejsze, z uwagi na to, iż prawdopodobnie nie znajdzie osoby zainteresowanej zakupem aż tak dużego, zalesionego areału, tym bardziej, że działka ta położona jest na terenach rekreacyjnych, nad jeziorami, (...), gdzie letnicy poszukują działek mniejszych, rekreacyjnych. Po ewentualnym otrzymaniu pozytywnej decyzji zezwalającej na podział działki, będącej przedmiotem złożonego wniosku, na działki mniejsze − Wnioskodawczyni planuje sprzedać te mniejsze działki.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym, w opisanym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w konsekwencji − ewentualna przyszła sprzedaż działki (...) (alternatywnie − sprzedaż działek mniejszych, powstałych w wyniku podziału działki (...)) − opisana w zdarzeniu przyszłym złożonego wniosku, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w przypadku ewentualnej sprzedaży działki, nie będzie Ona występować w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w konsekwencji, sprzedaż działki (...) (alternatywnie sprzedaż działek mniejszych, powstałych w wyniku podziału działki (...)) − nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni działa jako osoba fizyczna, nie działa w tym przypadku jako podatnik VAT. Sprzedaż działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcja ta będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towar w i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy − ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Trybunał orzekł m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki (ewentualnie działek mniejszych powstałych w wyniku podziału działki nr (...)), istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Wnioskodawczyni podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawczyni, skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie, brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie tej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego − stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Działka nie została przez Wnioskodawczynię nabyta w celu dalszej odsprzedaży − została nabyta w 2007 r. na cele prywatne (dla siebie na przyszłość, w celach rekreacyjnych). Od momentu zakupu tej dużej działki, Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych działań mających charakter profesjonalnej działalności gospodarczej.

Działka nie posiada żadnych uzbrojeń, nie ma doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w tym zakresie, w szczególności nie składała wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych.

Działka nie była i nie jest ogrodzona. Jedynie okresowo, zostało postawione tymczasowe ogrodzenie − siatka leśna, w celu ochrony młodych nasadzeń (Wnioskodawczyni zalesiała tę działkę).

Wnioskodawczyni nie urządzała samodzielnie dróg dojazdowych do działek. W przypadku podziału działki na mniejsze, z istniejącej działki (...), zostanie prawdopodobnie jedynie wydzielona droga wewnętrzna jako wymóg przy składaniu wniosku o warunki zabudowy.

Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych prac ani nie ponosiła nakładów, nie podejmowała działań, które spowodowałyby wzrost wartości działki oraz jej uatrakcyjnienie. Nie udostępniała działki nieodpłatnie ani nie oddawała działki w odpłatne użytkowanie.

Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie zamierza prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych w celu przyspieszenia sprzedaży, w szczególności w sieci internetowej, prasie, radiu, które wykraczałyby poza zwykłe działania właścicielskie.

Wnioskodawczyni pozyskane ze sprzedaży nieruchomości środki przeznaczyć zamierza na cele oszczędnościowe, na zabezpieczenie przyszłości. Ewentualnie, w ramach tego zabezpieczenia przyszłości, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem rozważa zakup innej działki w przyszłości (rekreacyjnej lub budowlanej) na realizację własnych celów mieszkaniowych bądź rekreacyjnych (alternatywnie jako zabezpieczenie finansowe na czas emerytury), jednak już na terenach innych, mniej zalesionych, z uwagi na chorobę małżonka.

W ocenie Wnioskodawczyni, o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można również traktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży, jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Właściciel dużej nieruchomości, planując jej zbycie, nie może się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości tudzież niewielkiego podziału, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT. Brak podziału działki utrudniałby, a może nawet uniemożliwiałby sprzedaż (tak w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22).

„Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży mieści się w działaniach właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży (...) nie stanowi działań o profesjonalnym charakterze” − tak Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. I SA/Sz 468/24.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego natomiast przyjmuje się ponadto, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).

Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Wnioskodawczyni nie podjęła i nie będzie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażowała i nie będzie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała i nie będzie wykorzystywała opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (np. do celów najmu czy dzierżawy).

W ocenie Wnioskodawczyni, nie można uznać, że samo wystąpienie z wnioskiem do Planu Ogólnego i ewentualny w przyszłości − podział działek − jest działaniem typowym dla handlowca. Wskazany zakres działań nie wykracza poza czynności, które zwyczajowo wykonywane są przy rozporządzaniu majątkiem prywatnym. Takie podejście prezentują sądy administracyjne. Jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z dnia 7 grudnia 2017 r. (I SA/Łd 816/17): „nie jest (...) elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (przed podziałem) i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek”. Podobne stanowisko zajął: WSA w Warszawie w wyroku z dnia 23 stycznia 2019 r. (VIII SA/Wa 761/18), WSA w Łodzi w prawomocnym wyroku z dnia 14 stycznia 2018 r. (I SA/Łd 174/18); WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 11 kwietnia 2018 r. (I SA/Sz 120/18); WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 7 marca 2018 r. (III SA/G11016/17).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego oraz w stanowisku własnym Wnioskodawczyni, przywołując jednocześnie orzecznictwo sądów administracyjnych, samo wystąpienie z wnioskiem do Planu Ogólnego (MPZP) oraz ewentualny podział działki nie przesądza od razu o profesjonalnym charakterze tej działalności. W omawianej sytuacji, działania te nie mają zorganizowanego, systematycznego i profesjonalnego charakteru.

W ocenie Wnioskodawczyni, działania podejmowane w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Wnioskodawczynię czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują w ocenie Wnioskodawczyni, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

Wnioskodawczyni nie inwestowała ani nie zamierza inwestować środków pozyskanych ze sprzedaży w kolejne nieruchomości, co nadawałoby jego działaniom charakter ciągły w zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni pozyskane ze sprzedaży nieruchomości środki przeznaczyć zamierza na cele oszczędnościowe oraz jako zabezpieczenie na przyszłość. Ewentualnie Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem rozważa zakup innej działki (rekreacyjnej lub budowlanej) na realizację własnych celów mieszkaniowych bądź rekreacyjnych (alternatywnie − jako zabezpieczenie finansowe na czas emerytury), jednak już na terenach innych, z uwagi na chorobę małżonka. Ewentualny zakup jakiejkolwiek nieruchomości w przyszłości będzie miał na celu wyłącznie zabezpieczenie oszczędności na czas emerytury. Będzie to wyłącznie stanowić lokatę kapitału, który w przyszłości, przy niskiej emeryturze, może okazać się niezbędny. Wnioskodawczyni wskazuje, że nie zamierza prowadzić jakichkolwiek działań noszących cechy obrotu nieruchomościami. W związku z tym można stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem w ocenie Wnioskodawczyni, czynności poczynione w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, to jest wniosek Planu Ogólnego oraz ewentualny, w przyszłości, wniosek o podział działki na mniejsze − nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działania podjęte przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, bowiem sprzedaż tak dużej działki w tym miejscu prawdopodobnie będzie bardzo utrudniona.

Samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem − uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, „zarząd majątkiem” swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy, w ocenie Wnioskodawczyni, w rozpatrywanej sprawie, brak jest podstaw do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Tym samym, nie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Transakcję tę uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działki (...) (alternatywnie sprzedaż działek mniejszych, powstałych z podziału działki (...)), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie m.in. w:

§  Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 października 2024 r., sygn. 0112.KDIL1-1.4012.478.2024.2.DS,

§  Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 lipca 2024 r., sygn. 0113.KDIPT1-2.4012.355.2024.1.AJB,

§  Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.446.2025.2.JKU.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działki nr (...) lub działek powstałych z podzielenia działki nr (...) istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w styczniu 2007 r., wraz z małżonkiem, nabyła Pani w drodze licytacji, od Agencji Nieruchomości Rolnych − niezabudowaną nieruchomość rolną, obejmującą działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni (...) ha. Przedstawiciel Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR posiadała status podatnika VAT czynnego) oświadczył wówczas, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne bez prawa zabudowy, a zatem sprzedaż zwolniona była od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z małżonkiem do majątku wspólnego, na cele prywatne, osobiste. Działka została nabyta w celu wykorzystywania jej w przyszłości we własnych celach rekreacyjnych. Niestety, z uwagi na stan zdrowia oraz osobiste i zawodowe zobowiązania, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nie są w stanie dłużej zajmować się działką, która ze względu na duży areał wymaga dużego nakładu pracy. Z uwagi na powyższe, zdecydowała się Pani sprzedać działkę o nr ew. (...).

W (...)2025 r. złożyła Pani do Wójta Gminy pismo dotyczące aktu planowania przestrzennego, to jest Planu Ogólnego Gminy, wnosząc o wyznaczenie w obszarze gminy strefy planistycznej, w której w profilu funkcjonalnym dodatkowym będą uwzględnione tereny zabudowy letniskowej oraz teren strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Plan ogólny gminy nie został jeszcze uchwalony (Wójt Gminy poinformował o wydłużeniu terminu składania wniosków do Planu Ogólnego Gminy (...) do (...)2025 r.).

Drogi prowadzące do działki nie są utwardzone. Nie czyniła Pani żadnych prac w odniesieniu do tych dróg i nie ma Pani zamiaru czynić żadnych prac w zakresie urządzenia dróg również do dnia ewentualnej sprzedaży.

Nigdy nie wykorzystywała Pani i do dnia ewentualnej sprzedaży, nie będzie Pani wykorzystywać opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (na podstawie umów najmu, dzierżawy czy umów u podobnych charakterze). Działka w okresie posiadania nie była również nikomu udostępniana (ani odpłatnie, ani nieodpłatnie) i do dnia ewentualnej sprzedaży nie zamierza Pani udostępniać ani oddawać w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie działki.

Działka nr (...), w momencie składania wniosku, nie posiada żadnych uzbrojeń, nie ma doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Nie ma Pani zamiaru czynić żadnych prac w zakresie doprowadzenia mediów również do dnia ewentualnej sprzedaży. Nie podejmowała Pani działań w tym zakresie, w szczególności nie składała Pani wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła Pani prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy. Nie zamierza Pani składać takich wniosków, również do dnia ewentualnej sprzedaży.

Działka nr (...) nie jest zabudowana i nie jest ogrodzona. Nie ma Pani zamiaru czynić żadnych prac w zakresie ogrodzenia działki, również od momentu złożenia wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży. Jedynie w czasie zalesiania działki postawione zostało tymczasowe ogrodzenie (siatka) w celu ochrony młodych rosnących drzew, przed zwierzyną. Po krótkim czasie ogrodzenie zostało zdjęte.

Nigdy Pani nie prowadziła, nie prowadzi oraz nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w tym do działalności rolniczej. Nigdy nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy.

Nie prowadziła Pani ani nie zamierza Pani prowadzić w przyszłości żadnych samodzielnych działań reklamowych, marketingowych wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie.

Nie zostały podpisane umowy przedwstępne. Jeśli w przyszłości będzie Pani musiała zawrzeć umowę przedwstępną (w szczególności, jeśli potencjalny nabywca będzie starał się o kredyt hipoteczny), wówczas nie planuje Pani udzielać żadnych zgód ani upoważnień w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Nie planuje Pani, w okresie od dnia złożenia wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działki, to jest m.in. nie planuje Pani: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych.

W przypadku niepowodzenia sprzedaży działki w całości, planuje Pani jedynie wystąpić z wnioskiem o podział działki nr (...) na działki mniejsze, z uwagi na to, iż prawdopodobnie nie znajdzie osoby zainteresowanej zakupem aż tak dużego, zalesionego areału, tym bardziej, że działka ta położona jest na terenach rekreacyjnych, gdzie letnicy poszukują działek mniejszych, rekreacyjnych. Po ewentualnym otrzymaniu pozytywnej decyzji zezwalającej na podział działki nr (...), planuje Pani sprzedać te mniejsze działki.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)) będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku VAT, a sprzedaż ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)), będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)) będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Panią w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy − przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z małżonkiem do majątku wspólnego, na cele prywatne, osobiste, w celu wykorzystywania jej w przyszłości we własnych celach rekreacyjnych (teren zalesiony, wkoło jeziora, stawy, (...)). Nigdy nie wykorzystywała Pani i do dnia ewentualnej sprzedaży, nie będzie Pani wykorzystywać opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (na podstawie umów najmu, dzierżawy czy umów u podobnych charakterze). Działka w okresie posiadania nie była również nikomu udostępniana (ani odpłatnie, ani nieodpłatnie). Nie zamierza Pani udostępniać ani oddawać w odpłatne czy nieodpłatne użytkowanie działki − również od momentu złożenia rozpatrywanego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży. Działka nie posiada żadnych uzbrojeń, nie ma doprowadzonej: wody, gazu, prądu, innych mediów. Nie ma Pani zamiaru czynić żadnych prac w zakresie doprowadzenia mediów również od momentu złożenia rozpatrywanego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży. Nie podejmowała Pani działań w tym zakresie, w szczególności nie składała Pani wniosków o doprowadzenie przyłączy wody, gazu, prądu i innych i nie prowadziła Pani prac polegających na doprowadzeniu takich przyłączy. Nie zamierza Pani składać takich wniosków, również od momentu złożenia złożonego wniosku do dnia ewentualnej sprzedaży. Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym do działalności rolniczej. Nigdy nie była oraz nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy. Nie planuje Pani, w okresie od dnia złożenia rozpatrywanego wniosku, do dnia ewentualnej sprzedaży, dokonywać żadnych działań powodujących uatrakcyjnienie działki, to jest m.in. nie planuje Pani: urządzać dróg, doprowadzać mediów, przyłączy, występować z wnioskiem o pozwolenia na budowę i innych. Jedyną aktywnością, jaką Pani podjeła w stosunku do przedmiotowej działki, było złożenie do Wójta Gminy pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego, to jest Planu Ogólnego Gminy, wnosząc o wyznaczenie w obszarze gminy strefy planistycznej, w której w profilu funkcjonalnym dodatkowym będą uwzględnione tereny zabudowy letniskowej oraz teren strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Jeżeli nie dojdzie do skutku sprzedaż działki nr (...) w całości, dodatkową czynnością, jaką Pani dokona, będzie jej podział na mniejsze.

Zatem, całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w odniesieniu do sprzedawanej działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)) mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, sprzedając działkę nr (...) (alternatywnie działki powstałe w wyniku podziału działki (...)) będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)), będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)), a dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym transakcja ta nie będzie opodatkowana tym podatkiem.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działki nr (...) (alternatywnie działek powstałych w wyniku podziału działki (...)), nie będzie Pani działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy (w tym w szczególności nie doprowadzi Pani mediów do sprzedawanych działek).

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią (...), zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.