Interpretacja 0112-KDIL3.4012.827.2025.2.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek (pytanie nr 1 i 3), jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek (brak daty wypełnienia) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek oraz prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Uzupełnił go Pan pismem z 4 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W 2005 r., aktem darowizny od rodziców, otrzymał Pan trzy niezabudowane działki rolne A ((…) ha), B ((…) ha) i C ((…) ha), o łącznej powierzchni (…) ha, które rodzice nabyli w 1998 r. Najmniejsza działka przylega do dwóch większych.

Od 1998 r. na działkach nie jest prowadzona działalność rolnicza, ani żadna inna działalność gospodarcza. Działki nie podlegały płatnościom rolnym z funduszy europejskich. Działek nie zabudowano. Pozostawione odłogiem, uległy częściowemu samoistnemu zalesieniu.

W celu uzyskania środków na cele własne, podjął Pan decyzję o sprzedaży działek, aby przychód ze sprzedaży przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe. W 2020 r. samodzielnie Pan sformułował ofertę, która za pośrednictwem znanej platformy internetowej została upubliczniona i pozostawała dostępna przez wiele miesięcy. Nie znalazł Pan kupca.

Przyczynę braku zainteresowania ofertą upatruje Pan w niskiej klasie rolnej gruntu, braku informacji o możliwości pozarolniczego sposobu zagospodarowania działek, za dużym areale dla domu jednorodzinnego, braku widocznych oznaczeń geodezyjnych, braku możliwości okazania terenu z uwagi na gęste zalesienie oraz w ogólnym Pana braku wiedzy dotyczącej obrotu ziemią (na wiele pytań osób zainteresowanych nie potrafił Pan odpowiedzieć). To skłoniło Pana do podjęcia działań dających możliwość zbycia gruntów.

We wrześniu 2022 r. zostały przygotowane wnioski o wydanie warunków zabudowy. Nie prowadzi Pan działalności w tym obszarze, nie posiada Pan wiedzy, umiejętności i kompetencji, by przygotować takie dokumenty. Stosowne wnioski sporządził odpłatnie profesjonalista. Nie występował Pan o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele pozarolnicze.

Dnia 19 grudnia 2022 r. Wójt Gminy decyzją ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki A. Dnia 28 grudnia Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki C. Wydane warunki wskazały na możliwość wybudowania na każdej z działek trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących oraz trzech budynków gospodarczych.

W dniu (…) września 2023 r. zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z firmą specjalizującą się w tym zakresie. Pośrednik był zobowiązany do przeprowadzenia czynności pośrednictwa na zasadzie bez wyłączności, które obejmowały w całości: sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości na podstawie dokumentów, pobieranie niezbędnych dla sprzedaży dokumentów, udzielanie klientom informacji w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych, kojarzenie stron, aranżowanie oględzin nieruchomości, udział w negocjacjach na życzenie klientów, przygotowanie umów przedwstępnych i pomoc przy realizacji transakcji w formie aktu notarialnego. Pośrednik nie dokonywał działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

W dniu (…) kwietnia 2023 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości C. W wyniku podziału powstały działki D ((…) ha), ((…) ha) i F ((…) ha). Działka C została wykreślona z ewidencji gruntów. Ustała ważność decyzji o warunkach zabudowy wydanych dla działki C.

W dniu (…) kwietnia 2023 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości A. W wyniku podziału powstały działki G ((…) ha), H ((…) ha) i I ((…) ha). Działka A została wykreślona z ewidencji gruntów. Ustała ważność decyzji o warunkach zabudowy wydanych dla działki A.

Nowo powstałe działki, tak jak poprzednie, obejmują wyłącznie teren o niskiej klasie użytkowości rolnej; jest to klasoużytek RVI, RV i PsV (pastwisko trwałe). Potwierdzają to bieżące wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej.

W dniu (…) września 2024 r., po uzyskaniu stosownych zezwoleń, zawarł Pan umowę z (...), powierzając wycinkę drzew i krzewów na najmniejszej działce B. Wykarczowaniu uległo ok. 6% ogólnej powierzchni działek, co umożliwiło dostęp do działek H, E i F.

W dniu (…) maja 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę F oraz udział w działce B osobom prywatnym za kwotę (…) zł. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzystał z prawa pierwokupu. Cena sprzedaży nie obejmowała kwoty podatku VAT.

W dniu (…) września 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę G oraz udział w działce B osobom prywatnym za kwotę (…) zł. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzystał z prawa pierwokupu. Cena sprzedaży nie obejmowała kwoty podatku VAT.

W dniu (…) grudnia 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę E oraz udział w działce B osobom prywatnym za kwotę (…) zł. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzystał z prawa pierwokupu. Cena sprzedaży nie obejmowała kwoty podatku VAT.

W dniu (…) kwietnia 2025 r. Wójt Gminy decyzją ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki D. Decyzja ustala warunki dla budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego i budynku gospodarczego. Do chwili obecnej, teren pozostał niezmieniony i niezagospodarowany, i pozostaje Pana własnością.

W dniu (…) września 2025 r. Wójt Gminy decyzją ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki I. Decyzja ustala warunki dla budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego i budynku gospodarczego. Do chwili obecnej, teren pozostał niezmieniony i niezagospodarowany, i pozostaje Pana własnością.

W dniu (…) grudnia 2024 r., razem z żoną zakupił Pan nowe mieszkanie na rynku pierwotnym i tym samym środki ze sprzedaży działek G, H, E i F, w łącznej kwocie (…) zł, przeznaczył Pan za własne potrzeby mieszkaniowe.

Zwraca Pan uwagę na następujące uwarunkowania opisanej sprawy:

Od 1992 r. jest Pan (...). Pana żona jest (...). Utrzymują się Państwo z pracy etatowej w (...). Ani Pan, ani członkowie najbliższej rodziny nie prowadzą działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza nigdy nie stanowiła ułamka Państwa dochodów. Nie są Państwo zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Działek nie nabyto w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowiły darowiznę od rodziców na długo przed ich sprzedażą. Nigdy nie zakupiono też żadnych innych działek. Oznacza to brak systematycznego działania w zakresie obrotu gruntami.

Działki nie służyły prowadzeniu działalności gospodarczej. Przez lata leżały odłogiem. Próby zbycia działek po cenie rynkowej, w ich stanie w roku 2020, nie doprowadziły do sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości za akceptowalną cenę była możliwa dopiero po zmniejszeniu oferowanego areału, częściowym wykarczowaniu i wykazaniu, że dla oferowanego terenu można uzyskać odpowiednie dla tego terenu warunki zabudowy mieszkaniowej. Dokonując sprzedaży kierował się Pan dbałością o wartość majątku rodzinnego.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi ważną informację dla potencjalnych kupców. Na ich podstawie inwestor może zdecydować, czy ustalone warunki zabudowy odpowiadają jego planom. Samo uzyskanie dokumentu nie zmienia jednak stanu faktycznego gruntu. Decyzja nie nakłada na właściciela ani na nabywcy obowiązku zabudowy, ani zmiany sposobu zagospodarowania terenu.

Pana działanie nie zmieniło faktycznego ani zaewidencjonowanego sposobu zagospodarowania terenu. Potwierdzają to bieżące wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej.

W dniu sprzedaży każdej z działek G, H, E i F nie było ważnych decyzji o warunkach zabudowy dla tych gruntów. Nabywcy dokonali zakupu z pełną wiedzą o tym fakcie.

Na działkach nie prowadzono żadnych prac inwestycyjnych. Wykarczowanie ok. 6% powierzchni umożliwiło zainteresowanym i nabywcom dostęp do działek H, E i F. Nie prowadzono żadnych prac związanych z zapewnieniem mediów i opłotowania.

Grunty leżą ok. (...) km od miejsca Pana zamieszkania.

Wszelkie koszty, w tym koszt karczowania i pośrednictwa nieruchomości, opłacił Pan ze środków prywatnych i nie zostały odliczone od podstawy opodatkowania, ani doliczone do ceny nieruchomości. ¹/₆ kosztów karczowania sfinansował nabywca działki F.

Notariusz, który sporządził wszystkie cztery akty sprzedaży i który jest funkcjonariuszem publicznym dokonującym czynności o charakterze urzędowym, nie informował o konieczności odprowadzenia podatku VAT. Pośrednik nieruchomości, osoba z długoletnim doświadczeniem w obrocie nieruchomościami, działała w sprawie z przekonaniem o braku konieczności zapłaty podatku VAT.

Przychód ze sprzedaży działek został przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe. Pan z żoną nabyli na rynku pierwotnym mieszkanie (…). Nowe mieszkanie poprawi obecne warunki bytowe, ponieważ obecnie mieszkają Państwo w lokalu (...). Mieszkanie zostało zakupione w stanie deweloperskim i podlega obecnie pracom wykończeniowym. Mieszkanie ma służyć własnym celem mieszkaniowym, co oznacza, że stanowić będzie Pana stałe miejsce zamieszkania, nie będzie przedmiotem wynajmu, ani miejscem prowadzenia działalności gospodarczej, i nie ma planów jego sprzedaży.

Kupujący zamierzali ubiegać się o ustalenie warunków zabudowy we własnym zakresie.

Zdarzenie przyszłe: Ma Pan zamiar w przyszłości sprzedać dwie działki I i D. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone będą na cele własne, w tym na prace wykończeniowe w zakupionym mieszkaniu, które jest w stanie deweloperskim.

Ponadto informuje Pan, że odziedziczył Pan po matce udział ¹/₆ w działce. Działka jest tuż obok, a współwłaścicielami są ojciec i brat. Dla tej działki wystąpił Pan o warunki zabudowy (3 domy + budynki gospodarcze, >1ha). Decyzja o sprzedaży tej działki nie została podjęta. Wystąpiono o warunki zabudowy przed zmianą przepisów, które nie pozwolą na budowę od połowy 2026 r.

Uzupełnił Pan opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1)  Jakie są numery ewidencyjne działek będących przedmiotem pytania nr 1?

Odp.: Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem pytania nr 1 to: G, H, E, F oraz B.

2)  W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan przedmiotowe działki (pierwotne i po podziale)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: Przedmiotowe działki wykorzystywane są w następujący sposób:

Działka E: Obecnie jest Pan współwłaścicielem działki B w udziale ¹/₃. Działka B nie była i nie jest użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie jest na niej prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie jest na niej prowadzona działalność rolnicza, usługowa ani przemysłowa. Nigdy nie była oraz nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie były i nie są uzyskiwane żadne dochody. Działka nie jest objęta dopłatami z funduszy europejskich. Działka została częściowo wykarczowana w celu umożliwienia fizycznego dostępu do działek H, I, E i F, a koszt karczowania został pokryty przez dwóch współwłaścicieli. Dostęp ten nie stanowi jednak drogi gruntowej ani utwardzonej.

Działka G została sprzedana. W okresie, gdy była Pana własnością, nie była użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nigdy nie była objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Działka nie była objęta dopłatami z funduszy europejskich.

Działka H została sprzedana. W okresie, gdy była Pana własnością, działka nie była użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nigdy nie była objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Działka nie była objęta dopłatami z funduszy europejskich.

Działka I nie jest użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie jest na niej prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie jest na niej prowadzona działalność rolnicza, usługowa ani przemysłowa. Nigdy nie była oraz nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie były i nie są uzyskiwane żadne dochody. Działka nie jest objęta dopłatami z funduszy europejskich.

Działka D nie jest użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie jest na niej prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie jest na niej prowadzona działalność rolnicza, usługowa ani przemysłowa. Nigdy nie była oraz nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie były i nie są uzyskiwane żadne dochody. Działka nie jest objęta dopłatami z funduszy europejskich.

Działka E została sprzedana. W okresie, gdy była Pana własnością, nie była użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nigdy nie była objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Działka nie była objęta dopłatami z funduszy europejskich.

Działka F została sprzedana. W okresie, gdy była Pana własnością, nie była użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nigdy nie była objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Działka nie była objęta dopłatami z funduszy europejskich.

3)  W jakim celu podzielił Pan działki nr A, B i C, w wyniku czego powstały działki będące przedmiotem wniosku?

Odp.: Działki A oraz C zostały podzielone w celu umożliwienia sprzedaży gruntu, gdyż nie znaleziono kupca na działki w ich pierwotnej wielkości. Działka B nie była przedmiotem podziału.

4)  W jakim celu złożył Pan wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr A i C?

Odp.: Złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działek A oraz C w celu przedłożenia Urzędowi właściwej linii podziału działek.

5)  Czy dokonał/dokona Pan jakichkolwiek czynności (poniesie nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: W odniesieniu do czynności dokonanych w celu przygotowania działek do sprzedaży informuje Pan:

Działka E: Działkę częściowo wykarczowano w celu umożliwienia fizycznego dostępu do działek H, I, E i F. Całkowity koszt wyniósł (…) zł brutto, przy czym został pokryty w udziale ¹/₆ przez współwłaściciela i w udziale ⁵/₆ przez Pana. Działki nie uzbrojono w media, ani nie ogrodzono. Działka stanowi dostęp do ww. działek, ale nie jest to dostęp utwardzony.

Działka G: Działki nie przygotowano w żaden sposób do sprzedaży. Nie poniesiono żadnych nakładów w celu jej sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Działka H: Działki nie przygotowano w żaden dodatkowy sposób do sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Działka I: Działki nie przygotowano w żaden dodatkowy sposób do sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Działka D: Działki nie przygotowano w żaden sposób do sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Działka E: Działki nie przygotowano w żaden dodatkowy sposób do sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Działka F: Działki nie przygotowano w żaden sposób do sprzedaży. Nie usuwano starych drzew, nie uzbrojono w media, nie ogrodzono, nie wytyczono dróg wewnętrznych, nie wytyczono ani nie utwardzono drogi dojazdowej. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

6)  Czy udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z dokonaną i planowaną sprzedażą działek? Jeśli tak, to komu (np. nabywcy, pośrednikowi)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił.

Odp.: W związku z dokonaną i planowaną sprzedażą działek E, G, H, I, D, E i F udzielono jednokrotnych pełnomocnictw pośrednikowi nieruchomości w zakresie odbioru wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Pełnomocnictw udzielono Pani (…) (ul. (…)).

W odniesieniu do działek I oraz D udzielono pełnomocnictw wystarczających do przygotowania i złożenia wniosków o wydanie warunków zabudowy. Pełnomocnictwo udzielono Pani (…) ((…), (…)).

7)  Czy pełnomocnik w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku wykonywał czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności;

Odp.: W odniesieniu do działek I oraz D pełnomocnik − Pani (…) − wystąpiła o wydanie warunków zabudowy. Pełnomocnik nie wykonywał żadnych innych czynności w celu zwiększenia wartości lub atrakcyjności działek będących przedmiotem wniosku.

8)  Czy kiedykolwiek udostępniał Pan działki będące przedmiotem wniosku na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. Jeśli tak, proszę wskazać (odrębnie dla każdej działki):

a)  jaka to była/jest/będzie umowa i na jaki okres zawarta,

b)  czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało/ma/będzie miało charakter nieodpłatny czy odpłatny,

c)  czy czynsz z tytułu oddania działek w najem/dzierżawę był/jest/będzie dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę,

d)  czy udostępnienie działek na podstawie umowy było/jest/będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, czy zwolnioną? Jeśli zwolnioną, proszę wskazać podstawę prawną zwolnienia?

Odp.: Działki będące przedmiotem wniosku nigdy nie były udostępniane przez Pana na podstawie umowy najmu, dzierżawy, itp.

9)  Czy posiada Pan inne działki, które zamierza Pan w przyszłości sprzedawać? Jeśli tak, to ile i jakie?

Odp.: Jest Pan współwłaścicielem w udziale działki w (…) o numerze ewidencyjnym (…) ((…) ha). Udział ten odziedziczył Pan po matce. Nie zamierza Pan sprzedawać udziału, natomiast decyzja o sprzedaży całej działki jest decyzją wspólną trzech właścicieli i nie została podjęta.

10)  Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży działek? Jeśli tak, to prosimy podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej działki:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w ich posiadanie?

b)  w jakim celu działki te zostały przez Pana nabyte?

c)  w jaki sposób działki te były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało przez Pana sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży działek.

11)  Czy dla przedmiotowych działek, na dzień sprzedaży, obowiązywał/będzie obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie było/jest przeznaczenie działek będących przedmiotem wniosku według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy wynika z niego możliwość zabudowy budynkami/budowlami przedmiotowych działek? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: W odniesieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek będących przedmiotem wniosku informuje Pan:

Działka E: W chwili sprzedaży udziałów w działce, dla działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obecnie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny zagospodarowania przestrzennego do czerwca 2026 r.

Działka G: W chwili sprzedaży działki, dla działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działka H: W chwili sprzedaży działki, dla działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działka I: Działka nie została sprzedana. Obecnie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny zagospodarowania przestrzennego do czerwca 2026 r.

Działka D: Działka nie została sprzedana. Obecnie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny zagospodarowania przestrzennego do czerwca 2026 r.

Działka E: W chwili sprzedaży działki, dla działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działka F: W chwili sprzedaży działki, dla działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

12)  Kto i z czyjej inicjatywy wystąpił/wystąpi o uchwalanie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: W odniesieniu do wystąpienia o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku informuje Pan:

Działka E: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka G: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka H: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka I: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka D: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka E: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

Działka F: nie występował Pan o uchwalenie planu i wedle Pana wiedzy, z takim wnioskiem nikt inny nie wystąpił.

13)  W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym są położone działki będące przedmiotem wniosku, należy wskazać, czy dla ww. działek, na moment ich sprzedaży, została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy (d.w.z.) informuje Pan:

Działka E: nie występował Pan o wydanie d.w.z.. Na moment sprzedaży udziałów w działce nie została wydana d.w.z. W momencie sprzedaży pozostałych udziałów nie będzie wydana d.w.z. W momencie sprzedaży udziałów w działce nie obowiązywała decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Działka G: na moment sprzedaży działki nie została wydana d.w.z. dla tej działki. W momencie sprzedaży działki nie obowiązywała decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Działka H: na moment sprzedaży działki nie została wydana d.w.z. dla tej działki. W momencie sprzedaży działki nie obowiązywała decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Działka I: na moment sprzedaży działki obowiązywać będzie d.w.z. dla tej działki.

Działka D: na moment sprzedaży działki obowiązywać będzie d.w.z. dla tej działki.

Działka E: na moment sprzedaży działki nie została wydana d.w.z. dla tej działki. W momencie sprzedaży działki nie obowiązywała decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Działka F: na moment sprzedaży działki nie została wydana d.w.z. dla tej działki. W momencie sprzedaży działki nie obowiązywała decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

14)  Czy dla przedmiotowych działek było/jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie było/będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: W odniesieniu do pozwolenia na budowę informuje Pan:

Działka E: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży udziałów w działce nie zostało wydane pozwolenie na budowę. W momencie sprzedaży pozostałych udziałów nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

Działka G: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

Działka H: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

Działka I: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

Działka D: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

Działka E: nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

Działka F nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Na moment sprzedaży działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

W uzupełnieniu wniosku informuje Pan ponadto, że w aktach notarialnych dla sprzedaży działek zawarto między innymi następujące informacje:

Działka G i E: W notarialnej umowie sprzedaży (akt notarialny Repertorium A numer (…)) zawarto oświadczenia Sprzedającego, że nieruchomości nie były i nie są związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a ich sprzedaży nie dokonuje jako podatnik podatku od towarów i usług VAT.

Działka H i E: W notarialnej warunkowej umowie sprzedaży oraz przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Repertorium A numer (…)) zawarto oświadczenia Sprzedającego, że nieruchomości nie były i nie są związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a ich sprzedaży nie dokonuje jako podatnik podatku od towarów i usług VAT.

Działka E i E: W notarialnej warunkowej umowie sprzedaży oraz przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Repertorium A numer (…)) zawarto oświadczenia Sprzedającego, że nieruchomości nie były i nie są związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a ich sprzedaży nie dokonuje jako podatnik podatku od towarów i usług VAT.

Działka F i E: W notarialnej warunkowej umowie sprzedaży oraz przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Repertorium A numer (…)) zawarto oświadczenia Sprzedającego, że nieruchomości nie były i nie są związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a ich sprzedaży nie dokonuje jako podatnik podatku od towarów i usług VAT.

Pytania

Pytania dotyczące stanu faktycznego:

1. Czy czynność sprzedaży powyższych działek przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. W przypadku stwierdzenia, że sprzedaż powyższych działek stanowi czynności opodatkowane czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

Pytania dotyczące zdarzenia przyszłego:

3. Czy planowana czynność sprzedaży dwóch działek I i D przez Wnioskodawcę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

4. W przypadku stwierdzenia, że planowana sprzedaż stanowić będzie czynności opodatkowane czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rzeczy ruchome jak również wszelkie postaci energii, budynki i budowle, lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) oraz grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiącą dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był zobowiązany do bycia podatnikiem VAT. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 cytowanego art. bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy dana czynność została wykonana.

W związku z powyższym, aby dostawę towarów (gruntu) nawet jednorazową, uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonania tej czynności. Uznanie osoby za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Zatem, wykonując czynność dostawy towarów, polegającą na zbyciu części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

Korzystanie z pośrednictwa sprzedaży wynika z braku wymaganej wiedzy i kompetencji w zakresie sprzedaży gruntów, gdyż nigdy wcześniej takiej sprzedaży Wnioskodawca nie dokonywał. Ponadto, zwykłe obowiązki zawodowe i rodzinne nie pozwalają na zaangażowanie czasu w tym celu. Grunt leży ok. (...) km od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, stąd jego wielokrotne okazywanie potencjalnym nabywcom jest dla niego bardzo trudne. Fakt skorzystania z pracy pośrednika nieruchomości nie może służyć jako argument dla wykazania gospodarczego charakteru sprzedaży nieruchomości. Bardziej słuszne wydaje się twierdzenie odwrotne — wykonywanie tych prac samodzielnie może być uznane za objaw działalności gospodarczej, gdyż praca jest sednem zarobkowania. Ponadto Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, że wszelkie podjęte działania były następstwem braku zainteresowanych zakupem − pierwotnie nie nosił się z zamiarem skorzystania z usług pośrednictwa ani podziału działek. Jednak niedokonanie tych czynności pozbawiłoby Wnioskodawcę z dużym prawdopodobieństwem (co wynika z opisu sprawy) możliwości sprzedaży działek, a tym samym możliwości swobodnego dysponowania prywatnym majątkiem.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskich z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach (C-180/10 i C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie − okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Za podatnika należy uznać osobę, która w celu sprzedaży gruntów angażuje podobne środki do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego na budowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności deweloperskiej. Na aktywność handlową wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano w orzeczeniu NSA I FSK 789/19 z 18 stycznia 2023 r.: „Pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2), ma charakter bardzo szeroki. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE z 2006 r. L 347/1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (por. pkt 40 wyroku TSUE z 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym zakresie ważne są tezy zawarte w wyroku składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 (dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl; dalej „CBOSA”) oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08; CBOSA), wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, kiedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a kiedy z zarządem majątkiem prywatnym. Zatem stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. (...)

Trafna jest bowiem w tym względzie ocena Sądu pierwszej instancji, że właśnie fakt skorzystania przez Skarżącą przy sprzedaży działek z pośrednictwa podmiotu zawodowo prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą przeczy zawodowemu charakterowi działań podejmowanych przez samą Skarżącą. Z akcentowanej przez organ okoliczności faktycznej należy zatem wywieść całkowicie odmienne (przeciwne), niż robi to organ, skutki w zakresie subsumpcji pod przepis prawa materialnego.

Wszystkie wskazywane we wniosku o interpretację okoliczności wskazują zatem jednoznacznie, że Skarżąca, planując sprzedaż działek, nie podjęła działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy przecież na tym, aby doszło do transakcji zbycia oraz aby cena zbycia była jak najwyższa (uprzednio Skarżąca bezskutecznie próbowała samodzielnie zbyć nieruchomość)”.

Dalej − jak wskazuje NSA w orzeczeniu II FSK 21/23 z 16 maja 2023 r. − „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem”.

Tym samym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek nie działał w charakterze podatnika, tym samym nie był zobowiązany do opodatkowania tych transakcji.

Ad 2) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Wnioskodawca uzyskał co prawda warunki zabudowy dla działek A i C. Ważność tych decyzji ustała jednak w momencie ich wykreślenia z rejestru gruntów. Wnioskodawca nie ubiegał się o warunki zabudowy dla nowo powstałych działek. Działki te obejmują wyłącznie teren o niskiej użytkowości rolnej, co potwierdzają bieżące wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, mamy do czynienia z dostawą gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W takiej sytuacji, w przypadku uznania Wnioskodawcy jako podatnika VAT w zakresie sprzedaży działek, zdaniem Wnioskodawcy, należy zastosować zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ad 3) Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek I i D również nie spowoduje, że stanie się On podatnikiem VAT. Wnioskodawca podjął działania niezbędne do tego, aby sprzedaż była w ogóle możliwa, z uwagi na brak zainteresowania ofert sprzed podjętych działań. Fakt uzyskania warunków zabudowy dla wymienionych działek nie przesądza o profesjonalnej działalności Wnioskodawcy. Jest to wyraz racjonalności jego działań, które w konsekwencji maj przełożyć się na zaspokojenie osobistych potrzeb Wnioskodawcy i jego żony − w tym zapewnienie godnych warunków mieszkaniowych. Idąc za argumentacją Sądu (Wnioskodawca jest świadomy, że orzeczenia zapadają w indywidualnych sprawach, kształtując jednak linię orzeczniczą): „SA/Ol 119/25 VAT od sprzedaży gruntów przez osobę fizyczną. TEZA aktualna. Nie sposób wymaga, aby osoba fizyczna w ramach zarządu majtkiem własnym podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała czynności, które umożliwiałyby zbycie nieruchomości po cenie korzystnej. Działań z zachowaniem − normalnych w takich przypadkach − reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Sąd podkreślił, że właściciel ma prawo racjonalnie gospodarować majtkiem również tak, by uzyskać możliwie najlepszą cenę, nie można oczekiwać, aby dla uniknięcia statusu podatnika VAT sprzedawać nieruchomości w najmniej rentowny sposób, bez jakichkolwiek działań zwiększających atrakcyjność, czynności takie jak: podział nieruchomości na mniejsze działki, wyodrębnienie drogi wewnętrznej, uzyskanie WZ, ogłoszenie w Internecie, korzystanie z pośrednika, co do zasady mogą mieścić się w normalnym zarządzie majtkiem prywatnym, o ile nie towarzyszy im cały pakiet działań typowo deweloperskich.

Z takim stanowiskiem Sądu należy się zgodzić i stanowisko to Wnioskodawca w całości podziela. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, nie spełnia On ustawowej definicji podatnika VAT, a transakcja będzie mieć charakter racjonalnego rozporządzenia majtkiem prywatnym a nie działań objętych zakresem podatku VAT.

Ad 4) Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że Wnioskodawca w zakresie zdarzenia przyszłego stanie się podatnikiem VAT, uznać należy, że transakcja ta nie zostanie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że w momencie uzyskania warunków zabudowy, grunty te przestały spełniać warunki terenów innych niż budowlane. Brak odpowiedniej adnotacji o zmianie charakteru gruntów w ewidencji nie ma znaczenia dla tej oceny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek (pytanie 1 i 3), jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek i udziałów w działce, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT. W 2005 r., aktem darowizny od rodziców, otrzymał Pan trzy niezabudowane działki rolne nr A, B i C. Na działkach nie jest prowadzona działalność rolnicza, ani żadna inna działalność gospodarcza. Działki nie podlegały płatnościom rolnym z funduszy europejskich. Działek nie zabudowano. Pozostawione odłogiem, uległy częściowemu samoistnemu zalesieniu.

W celu uzyskania środków na cele własne, podjął Pan decyzję o sprzedaży działek, aby przychód ze sprzedaży przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe. W 2020 r. samodzielnie Pan sformułował ofertę, która za pośrednictwem znanej platformy internetowej została upubliczniona i pozostawała dostępna przez wiele miesięcy. Nie znalazł Pan kupca.

We wrześniu 2022 r. zostały przygotowane wnioski o wydanie warunków zabudowy. Złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działek A oraz C w celu przedłożenia Urzędowi właściwej linii podziału działek.

Nie prowadzi Pan działalności w tym obszarze, nie posiada Pan wiedzy, umiejętności i kompetencji, by przygotować takie dokumenty. Stosowne wnioski sporządził odpłatnie profesjonalista. Nie występował Pan o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele pozarolnicze.

W grudniu 2022 r. zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr A i C. Wydane warunki wskazały na możliwość wybudowania na każdej z działek trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących oraz trzech budynków gospodarczych.

We wrześniu 2023 r. zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z firmą specjalizującą się w tym zakresie. Pośrednik był zobowiązany do przeprowadzenia czynności pośrednictwa na zasadzie bez wyłączności, które obejmowały w całości: sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości na podstawie dokumentów, pobieranie niezbędnych dla sprzedaży dokumentów, udzielanie klientom informacji w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych, kojarzenie stron, aranżowanie oględzin nieruchomości, udział w negocjacjach na życzenie klientów, przygotowanie umów przedwstępnych i pomoc przy realizacji transakcji w formie aktu notarialnego. Pośrednik nie dokonywał działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

W kwietniu 2023 r. dokonano podziału nieruchomości nr C. W wyniku podziału powstały działki nr D ((…) ha), ((…) ha) i F ((…) ha). W kwietniu 2023 r. dokonano również podziału nieruchomości nr A. W wyniku podziału powstały działki nr G ((…) ha), H ((…) ha) i I ((…) ha). Działka B nie była przedmiotem podziału. Działki nr A oraz C zostały podzielone w celu umożliwienia sprzedaży gruntu, gdyż nie znaleziono kupca na działki w ich pierwotnej wielkości.

We wrześniu 2024 r., po uzyskaniu stosownych zezwoleń, zawarł Pan umowę z Zakładem Usług Leśnych, powierzając wycinkę drzew i krzewów na najmniejszej działce nr E. Wykarczowaniu uległo ok. 6% ogólnej powierzchni działek, co umożliwiło dostęp do działek nr H, I, E i F.

W maju 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr F oraz udział w działce E. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy.

We wrześniu 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr G oraz udział w działce nr E. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy.

W grudniu 2024 r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę nr E oraz udział w działce nr E. Do dnia sprzedaży dla podmiotowej działki nie wydano dokumentu o odrolnieniu ani o warunkach zabudowy.

W kwietniu 2025 r. Wójt Gminy decyzją ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr D. Decyzja ustala warunki dla budowy domu jednorodzinnego wolnostojącego i budynku gospodarczego. Do chwili obecnej, teren pozostał niezmieniony i niezagospodarowany, i pozostaje Pana własnością.

We wrześniu 2025 r. Wójt Gminy, decyzją, ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr I. Decyzja ustala warunki dla budowy domu jednorodzinnego wolno stojącego i budynku gospodarczego. Do chwili obecnej, teren pozostał niezmieniony i niezagospodarowany, i pozostaje Pana własnością.

Środki ze sprzedaży działek nr G, H, E i F, przeznaczył Pan na własne potrzeby mieszkaniowe. W okresie, gdy ww. działki były Pana własnością, nie były użytkowane, nie zostały uzbrojone ani zabudowane, nie prowadzono na nich żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nie prowadzono żadnych prac związanych z zapewnieniem mediów i opłotowania. Nigdy nie były objęte umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów. Działki nie były objęte dopłatami z funduszy europejskich. W dniu sprzedaży ww. działek nie było ważnych decyzji o warunkach zabudowy dla tych gruntów. Działek nr G, H, E i F nie przygotowano w żaden sposób do sprzedaży. Nie poniesiono żadnych nakładów w celu ich sprzedaży. Nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki.

Obecnie jest Pan współwłaścicielem działki B w udziale ¹/₃. Działka nr B nie była i nie jest użytkowana, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie jest na niej prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie jest na niej prowadzona działalność rolnicza, usługowa ani przemysłowa. Nigdy nie była oraz nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie były i nie są uzyskiwane żadne dochody. Działka nie jest objęta dopłatami z funduszy europejskich. Działka została częściowo wykarczowana w celu umożliwienia fizycznego dostępu do działek H, I, E i F, a koszt karczowania został pokryty przez dwóch współwłaścicieli. Dostęp ten nie stanowi jednak drogi gruntowej ani utwardzonej. Działki nie ogrodzono.

Ma Pan zamiar w przyszłości sprzedać działki nr I i D.

W związku z dokonaną i planowaną sprzedażą działek nr E, G, H, I, D, E i F udzielono jednokrotnych pełnomocnictw pośrednikowi nieruchomości w zakresie odbioru wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. W odniesieniu do działek nr I oraz D udzielono pełnomocnictw wystarczających do przygotowania i złożenia wniosków o wydanie warunków zabudowy. Pełnomocnik nie wykonywał żadnych innych czynności w celu zwiększenia wartości lub atrakcyjności działek będących przedmiotem wniosku. Działki nr I i D nigdy nie były udostępniane przez Pana na podstawie umowy najmu, dzierżawy, itp.

Pana wątpliwości w niniejszej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika w odniesieniu do dokonanych oraz planowanych transakcji zbycia działek nr G, H, I, D, E i F wraz z sprzedażą udziałów w działce E.

W odniesieniu do powyższych wątpliwości należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do transakcji zbycia przedmiotowych nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich jest/będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do ww. działek jedyne działania jakich Pan dokonał to złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy działek A oraz C, których ważność ustała. W związku z tym, że nie prowadzi Pan działalności w tym obszarze, nie posiada Pan wiedzy, umiejętności i kompetencji, by przygotować takie dokumenty, stosowne wnioski sporządził odpłatnie profesjonalista − zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z firmą specjalizującą się w tym zakresie. Samodzielnie Pan sformułował ofertę, która za pośrednictwem znanej platformy internetowej została upubliczniona i pozostawała dostępna przez wiele miesięcy. Dokonał Pan podziału działek nr A i C. Podział był podyktowany tym, że powierzchnia pierwotnych działek była zbyt duża i nie znalazł Pan kupca na nie. Usunął Pan część drzew na działce nr B aby uzyskać dostęp do działek nr H, I, E i F. Udzielił Pan jednokrotnych pełnomocnictw pośrednikowi nieruchomości w zakresie odbioru wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów oraz udzielił Pan pełnomocnictwa wystarczające do przygotowania i złożenia wniosków o wydanie warunków zabudowy dla działek nr I oraz D.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie przeprowadzono żadnego działania zmierzającego do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp. Na ww. działkach nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, usługowej ani przemysłowej. Nigdy nie były objęte umową najmu, dzierżawy, itp., a z tytułu prawa własności nie uzyskiwano żadnych dochodów.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży ww. nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że nawet w sytuacji gdy z uwagi na brak doświadczenia w sprzedaży, zdecydował się Pan skorzystać z profesjonalnego pośrednictwa w sprzedaży, nie podejmując żadnych innych dodatkowych działań mających wpływ na zwiększenie wartości i atrakcyjności posiadanych nieruchomości to ta pojedyncza czynność nie wpłynie na uznanie Pana za podatnika w związku z sprzedażą ww. działek.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr G, H, E i F wraz z sprzedażą udziałów w działce E, korzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu dokonanej sprzedaży działek nr G, H, E i F wraz ze sprzedażą udziałów w działce E, nie działał Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, ww. transakcje sprzedaży nie są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Taka sama sytuacja będzie miała miejsce przy planowanej sprzedaży działek nr I i D wraz z sprzedażą udziałów w działce E. W tym przypadku również będzie Pan mógł korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a planowaną dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu planowanej sprzedaży działek nr I i D wraz ze sprzedażą udziałów w działce E, nie będzie Pan działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, ww. transakcje sprzedaży nie będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Z uwagi na warunkowy charakter pytań oznaczonych nr 2 i 4, Organ nie udziela odpowiedzi na te pytania, gdyż oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania, że dokonana i planowana sprzedaż przedmiotowych działek, będzie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

§  stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

§  zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działki nr I i D oraz udziałów w działce nr E, nie będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.