Interpretacja 0112-KDIL3.4012.86.2026.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz działki nr 3 nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 3 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 oraz sprzedażą działki nr 3.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej, legitymującą się numerem PESEL (…).

Wnioskodawczyni ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., dalej zwana ustawa o PIT).

Wnioskodawczyni, na dzień składania wniosku, nie jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej jako: ustawa o VAT).

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej KW nr (…). Na rzecz Wnioskodawczyni wpisana jest własność nieruchomości o łącznej powierzchni (…) ha oznaczonej numerami działek 1 i 2, położonej w miejscowości (…).

Przedmiotowe działki oznaczone numerami 1 i 2 są niezabudowane, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

·      działka numer 1, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez (…), oznaczona jest na rysunku planu symbolami (…),

·      działka numer 2 oznaczona jest na rysunku planu symbolami (…).

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła przedmiotową nieruchomość wpisaną w księdze wieczystej nr (…) od osoby fizycznej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2009 r. Nabycie udokumentowane zostało w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (…) 2010 r., dokumentowanej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) przed tym samym notariuszem. Dnia (…) 2013 r. nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości – Wnioskodawczyni stała się jednym właścicielem.

Wnioskodawczyni posiada również własność nieruchomości o powierzchni (…) ha położonej w (…), odrębnie oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 3, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość wpisana w księdze wieczystej nr (…) jest nieruchomością rolną, położona jest w terenie nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Nie jest zabudowana, uzbrojona ani ogrodzona, nie posiada doprowadzonej sieci centralnego ogrzewania, kanalizacji, wodociągu, sieci elektrycznej ani sieci gazowej, posiada dostęp do drogi publicznej, w jej skład, zgodnie z ewidencją gruntów, wchodzą wyłącznie użytki rolne.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem opisaną nieruchomość wpisaną w księdze wieczystej nr (…) nabyła od osoby fizycznej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2008 r., dokumentowanej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (…) 2008 r., dokumentowanej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (…).

Wnioskodawczyni w dniu (…) 2026 r. zawarła przedwstępne umowy sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipotek. Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału nieruchomości objętych umową przedwstępną sprzedaży.

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w 2028 r., natomiast do tego czasu Wnioskodawczyni planuje przeprowadzenie podziałów geodezyjnych terenów.

Podział obejmie w szczególności działki budowlane oznaczone symbolem (…), wydzielone z działki ewidencyjnej nr 1, które zostaną podzielone na ok. 29-32 działki budowlane.

Ponadto, Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału terenów przeznaczonych pod drogi, oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami (…). W zależności od stanowiska Gminy w zakresie możliwości łączenia obszarów o różnym przeznaczeniu planistycznym, planowany jest podział tych terenów na 3 do 8 działek drogowych, przy czym dla działki macierzystej nr 2 przewiduje się wydzielenie 8 działek drogowych oraz jednej działki drogowej zapewniającej dostęp do działki leśnej.

W wyniku planowanych działań obecnie przedmiotem sprzedaży są dwie działki ewidencyjne, natomiast w efekcie podziałów przeniesiona zostanie własność około 40 działek. Wszystkie wydzielone działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi.

Wnioskodawczyni ponadto podkreśla, że dokonuje zbycia dwóch działek. Warunkiem umownym realizacji transakcji jest dokonanie przez Wnioskodawczynię ww. podziału.

Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych. Nie prowadziła aktywnej reklamy celem zbycia przedmiotowych nieruchomości.

Dodatkowo, w obecnym stanie faktycznym Wnioskodawczyni posiada jeszcze jedną nieruchomość do docelowej sprzedaży, jednak nie posiada chętnego na zakup. Nieruchomość ta znajduje się w (…) i jest oznaczona numerem KW (…). Zamierza ją sprzedać w przyszłości, gdy pojawi się zainteresowany, jednakże w tym zakresie również nie są prowadzone działania marketingowe ani promocyjne.

Wnioskodawczyni kilkukrotnie na przestrzeni ostatnich lat dokonywała zbywania nieruchomości, które posiadała prywatnie, jednak nie były one nabywane z zamiarem dalszego zbywania.

W 2023 r. Wnioskodawczyni zbyła nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…). Nieruchomość ta została sprzedana trzem osobom fizycznym, przy czym sprzedaż nastąpiła w ramach jednej czynności notarialnej, obejmującej trzy odrębne akty notarialne, po jednym dla każdego nabywcy.

W 2025 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość położoną w (…). Na przedmiotowej nieruchomości znajdował się budynek, który formalnie figurował jako budynek usługowy z funkcją mieszkalną i stanowił miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni. Nieruchomość została zbyta na rzecz podmiotu gospodarczego.

Również w 2025 r. Wnioskodawczyni nabyła, na potrzeby własne, lokal mieszkalny położony w (…). Zakup został sfinansowany ze środków własnych (gotówką). Dla lokalu mieszkalnego prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Ponadto, w okresie od 2023 do 2025 r. sprzedanych zostało łącznie (…) lokali mieszkalnych oraz jeden lokal użytkowy położone w (…). Wnioskodawczyni posiadała w tych nieruchomościach udział wynoszący 1/3. Pozostałe udziały, po 1/3 każdy, należały do dwóch innych osób fizycznych. Sprzedaż lokali następowała sukcesywnie we wskazanym okresie.

Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni, jako pełnomocnika do wskazanych czynności, tj. sprzedaży oraz dokonania podziału, ustanowiła syna – Pana (…).

Pismem z 10 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.) uzupełniła Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Które dwie działki są przedmiotem złożonego wniosku i jakie są ich numery ewidencyjne?

Odpowiedź:

W odpowiedzi na wezwanie do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazuje, iż przedmiotem złożonego wniosku są dwie nieruchomości gruntowe, tj.:

-     działka ewidencyjna nr 1 oraz działka ewidencyjna nr 2, objęte księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…),

-     działka ewidencyjna nr 3, objęta księgą wieczystą nr (…).

Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, iż na moment składania wniosku sprzedaż dotyczy dwóch działek, jednakże w wyniku planowanego podziału działki ewidencyjnej oznaczonej nr 1 oraz nr 2, zostanie ona podzielona na większą liczbę działek ewidencyjnych. Wnioskodawczyni nie jest w stanie na ten moment wskazać ich numerów ewidencyjnych ani szerzej opisać ile działek powstanie w wyniku podziału, ponieważ na dzień składania wniosku i na dzień niniejszej odpowiedzi nie otrzymał jeszcze tych informacji z urzędu.

Działka nr 3 pozostaje i pozostanie niepodzielona oraz nie odbywają się na niej żadne prace.

2.  Czy z tytułu nabycia działek będących przedmiotem złożonego wniosku otrzymała Pani fakturę z wykazaną stawką podatku VAT i przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz nie otrzymała faktury dokumentującą transakcję. Nabycie nastąpiło w drodze zniesienia współwłasności majątkowej, w wyniku której Wnioskodawczyni nabyła prawo do obu przedmiotowych gruntów.

3.  Czy wcześniej, kiedykolwiek była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy?

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni wskazuje, iż w przeszłości była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w okresie (…). Rejestracja jako podatnik VAT była związana z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu użytkowego. Wnioskodawczyni nie prowadziła w tym zakresie, ani w żadnym innym, działalności gospodarczej.

4.  Jeżeli posiadała Pani status czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, to czy działki będące przedmiotem sprzedaży, objęte zakresem złożonego wniosku, były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której była Pani podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni aktualnie nie posiada statusu zarejestrowanego podatnika VAT czynnego. Obie wymienione działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, w związku z którą Wnioskodawczyni była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

5.  Czy prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawczyni nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.

6.  Czy posiadała/posiada/będzie Pani posiadała status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odpowiedź:

Nie, Wnioskodawczyni nie posiadała, nie posiada i nie będzie posiadała statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

7.  W jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem złożonego wniosku były/są/będą wykorzystywane przez Panią od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odpowiedź:

Od momentu wejścia w posiadanie przedmiotowych nieruchomości do chwili obecnej działki te nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, czynności zwolnionych od tego podatku ani czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Wnioskodawczyni jedynie biernie posiadała przedmiotowe działki, nie prowadząc na nich żadnej działalności, nie prowadząc aktywnie do zwiększenia ich wartości. Dotyczy to zarówno działek nr 1 i 2, jak i działki nr 3.

8.  Czy działki będące przedmiotem złożonego wniosku były/są/będą wykorzystywane przez Panią, przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

Odpowiedź:

Obie omawiane działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na cele prywatne (osobiste), tj. nie realizowała tam żadnych prywatnych przedsięwzięć i celów, jedyne osobiste zastosowanie jakie można wskazać, to posiadanie ich jako bezpiecznej rezerwy majątkowej.

9.  Czy działki będące przedmiotem złożonego wniosku były/są/będą wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Obie przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

10.  Czy z działek będących przedmiotem złożonego wniosku były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby?

Odpowiedź:

Z żadnej z działek będących przedmiotem wniosku nie były sprzedawane płody rolne ani inne produkty rolne.

11.  Czy działki będące przedmiotem złożonego wniosku oddawała Pani w najem, dzierżawę lub były udostępniane na podstawie innych umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź:

Obie działki będące przedmiotem wniosku nie były oddawane w najem, dzierżawę ani udostępniane na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

12.  Czy do dnia sprzedaży działek będących przedmiotem złożonego wniosku zamierza Pani dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania tych działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź:

Do dnia sprzedaży Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować żadnych działań zmierzających do przygotowania działek do sprzedaży, w szczególności nie planuje ponoszenia nakładów w postaci uzbrojenia terenu, ogrodzenia nieruchomości, wytyczenia dróg wewnętrznych ani prowadzenia działań marketingowych mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości – w zakresie żadnej nieruchomości.

Jedyną odrębnością i działaniem będzie złożenie wniosku o podział jednej przedmiotowej nieruchomości, tj. nr 2, zgodnie z wytycznymi istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

13.  Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek będących przedmiotem złożonego wniosku zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź:

Przed planowaną sprzedażą dla żadnej z przedmiotowych działek będących przedmiotem wniosku nie będą uzyskiwane pozwolenia na budowę.

14.  Czy oprócz wskazanego we wniosku pełnomocnictwa udzielonego synowi do sprzedaży oraz dokonania podziału, udzieliła Pani/zamierza Pani udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi /osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)?

Odpowiedź:

Poza wskazanym we wniosku pełnomocnictwem udzielonym synowi w zakresie dokonania podziału nieruchomości oraz przeprowadzenia czynności związanych ze sprzedażą, Wnioskodawczyni nie udzieliła ani nie zamierza udzielać innych pełnomocnictw osobom trzecim.

15.  Czy na moment dostawy działki będące przedmiotem złożonego wniosku będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać:

-     jakie będzie przeznaczenie poszczególnych działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

-     czy zgodnie z planem, będzie dopuszczalna jakakolwiek zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami?

-     czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie, dla poszczególnych działek będących przedmiotem złożonego wniosku zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Jeżeli tak, proszę wskazać, czy poszczególne części sprzedawanych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę;

-     z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek?

-   czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pani inicjatywy?

Odpowiedź:

Na moment planowanej sprzedaży:

-     działki nr 1 i 2, położone w miejscowości (…), objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego postanowieniami teren ten obejmuje m.in. obszary (…),

-     działka nr 3, położona w miejscowości (…), nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą realizacji (…).

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawczyni.

16.  Czy w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na moment dostawy dla działek będących przedmiotem złożonego wniosku będą wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Odpowiedź:

W odniesieniu do działki nr 3 została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Pozostałe działki będące przedmiotem wniosku nie posiadają wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

17.  Czy będące przedmiotem złożonego wniosku, od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, Pani wykonywała? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź:

Od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w żadnej formie, która mogłaby podlegać pod jakąkolwiek formę działalności, nie generowały one przychodu, a więc nie służyły też działalności w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, stąd też powyższe pytanie jest bezprzedmiotowe.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1, która zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży zostanie podzielona na działki ewidencyjne oznaczone nr (…), a następnie działki te zostaną podzielone na ok. 29-32 działki budowlane, będzie stanowić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

2.  Jeśli przedmiotowa sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1, która zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży zostanie podzielona na działki ewidencyjne oznaczone nr (…), a następnie działki te zostaną podzielone na ok. 29-32 działki budowlane, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, to czy dostawa tych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

3.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości oznaczonej w KW nr (…) stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

4.  Jeśli planowana sprzedaż nieruchomości oznaczonej w KW nr (…) stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, to czy dostawa tej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni:

1.  Sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1, która zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży zostanie podzielona na działki ewidencyjne oznaczone nr (…), a następnie działki te zostaną podzielone na ok. 29-32 działki budowlane, nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

2.  Jeśli przedmiotowa sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1, która zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży zostanie podzielona na działki ewidencyjne oznaczone nr (…), a następnie działki te zostaną podzielone na ok. 29-32 działki budowlane, będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, to dostawa tych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

3.  Planowana sprzedaż nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej nr (…) również nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

4.  W przypadku, gdyby planowana sprzedaż nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej nr (…) została uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że dostawa tej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako dostawa terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

Uzasadnienie

W ocenie Wnioskodawczyni, jak wynika z analizy przepisów ustawy o VAT, warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: pierwsza – dana czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, druga – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak spełnienia chociaż jednej przesłanki oznaczać będzie brak możliwości opodatkowania przedmiotowym podatkiem.

Przenosząc to na niniejszą sprawę, zdaniem Wnioskodawczyni, na gruncie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dodatkowo, jak wskazuje wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wskazuje w tym zakresie wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie sygn. akt C-155/94, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem najważniejszą kwestią do ustalenia, czy Wnioskodawczyni podlega opodatkowaniu w tym zakresie pozostaje to, czy sprzedaż nieruchomości następuje jako czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w tym zakresie i nie może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza Wnioskodawczyni.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego oraz stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotowa sprzedaż ma charakter jednostkowy. Wnioskodawczyni w nieruchomościach nie wykonywała profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Dodatkowo nie zostały podjęte formalne i proceduralne działania zmierzające do wykorzystywania nieruchomości do celów gospodarczych – żadne faktyczne czynności zmierzające do zmiany charakteru nieruchomości nie zostały podjęte. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, jakiekolwiek zmiany w tym zakresie nie wystąpiły. Wnioskodawczyni zamierza dokonać jedynie podziału przedmiotowych nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Na skutek zawartej umowy nie dokonywała tych działań przed zawarciem umowy w celu uatrakcyjnienia działki. Jest to jedynie element finalizujący transakcję, wykonany po zawarciu umowy.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawczyni nie jest podmiotem, co do którego znajdują zastosowanie przepisy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że nie spełnia Ona przesłanek przedmiotowej ustawy do uznania Jej za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości, niezależnie od bycia czynnym podatnikiem VAT.

Dodatkowo na względzie należy mieć na uwadze art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, który to definiuje nam przedmiot opodatkowania. Opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, niewątpliwie niniejsza przesłanka została spełniona.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, o przejawach takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną.

Może to być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży nieruchomości nie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością braku uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu.

Jednakże trzeba mieć na uwadze regulacje określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, która to odnosi się do zwolnienia z podatku dostawy towarów, jakimi są dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W swej istocie ustawa o podatku od towarów i usług definiuje nam pojęcia terenów innych niż budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec czego, nawet jeżeli tutejszy organ uzna, że Wnioskodawczyni klasyfikuje się do definicji działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie podatku VAT, to należy uznać, że Wnioskodawczyni będzie zwolniona z konieczności zapłaty podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz działki nr 3 nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek objętych zakresem złożonego wniosku będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 oraz sprzedażą działki nr 3, podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem nieruchomości niezabudowanych złożonych z działek nr 1 i 2 (oznaczonych w KW nr (…)) oraz z działki nr 3 (oznaczonej w KW nr (…)). Z tytułu nabycia działek nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT oraz nie otrzymała Pani faktury dokumentującą transakcję. Nabycie nastąpiło w drodze zniesienia współwłasności majątkowej, w wyniku której nabyła Pani prawo do przedmiotowych gruntów.

Od momentu nabycia do chwili obecnej działki nie były wykorzystywane przez Panią w żadnej formie, która mogłaby podlegać pod jakąkolwiek formę działalności gospodarczej, nie generowały one przychodu, a więc nie służyły też działalności w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jedynie biernie posiadała Pani przedmiotowe działki, nie prowadząc na nich żadnej działalności, nie prowadząc aktywnych działań do zwiększenia ich wartości.

W styczniu 2026 r. zawarła Pani przedwstępne umowy sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipotek. Zamierza Pani dokonać podziału nieruchomości objętych umową przedwstępną sprzedaży.

W wyniku planowanych działań obecnie przedmiotem sprzedaży są dwie działki ewidencyjne, natomiast w efekcie podziałów przeniesiona zostanie własność około 40 działek. Wszystkie wydzielone działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w 2028 r., natomiast do tego czasu planuje Pani przeprowadzenie podziałów geodezyjnych terenów.

Podział obejmie w szczególności działki budowlane oznaczone symbolem (…), wydzielone z działki nr 1. Ponadto, zamierza Pani dokonać podziału terenów przeznaczonych pod drogi, oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami (…). W zależności od stanowiska Gminy w zakresie możliwości łączenia obszarów o różnym przeznaczeniu planistycznym, planowany jest podział tych terenów na 3 do 8 działek drogowych, przy czym dla działki macierzystej nr 2 przewiduje się wydzielenie 8 działek drogowych oraz jednej działki drogowej zapewniającej dostęp do działki leśnej. Działka nr 3 pozostaje i pozostanie niepodzielona oraz nie odbywają się na niej żadne prace.

Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych w związku z planowaną sprzedażą działek, jak również nie prowadziła Pani aktywnej reklamy celem zbycia przedmiotowych nieruchomości.

W latach (…) była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Rejestracja jako podatnik VAT była związana z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu użytkowego. Nie prowadziła Pani jednak oraz nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.

Wymienione działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, w związku z którą była Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, nie były wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z działek nie były również sprzedawane płody rolne ani inne produkty rolne.

Działki będące przedmiotem wniosku nie były oddawane w najem, dzierżawę ani udostępniane na podstawie innych umów cywilnoprawnych.

Do dnia sprzedaży nie zamierza Pani podejmować żadnych działań zmierzających do przygotowania działek do sprzedaży, w szczególności nie planuje Pani ponoszenia nakładów w postaci uzbrojenia terenu, ogrodzenia nieruchomości, wytyczenia dróg wewnętrznych ani prowadzenia działań marketingowych mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości – w zakresie żadnej nieruchomości.

Przed planowaną sprzedażą dla żadnej z przedmiotowych działek nie będą uzyskiwane pozwolenia na budowę.

Jako pełnomocnika do sprzedaży oraz dokonania podziału, ustanowiła Pani syna. Poza pełnomocnictwem udzielonym synowi w zakresie dokonania podziału nieruchomości oraz przeprowadzenia czynności związanych ze sprzedażą, nie udzieliła ani nie zamierza Pani udzielać innych pełnomocnictw osobom trzecim.

Działki nr 1 i 2 są niezabudowane, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr 3 nie jest zabudowana, uzbrojona ani ogrodzona, nie posiada doprowadzonej sieci centralnego ogrzewania, kanalizacji, wodociągu, sieci elektrycznej ani sieci gazowej, posiada dostęp do drogi publicznej, w jej skład, zgodnie z ewidencją gruntów, wchodzą wyłącznie użytki rolne.

Działki nr 1 i 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego postanowieniami teren ten obejmuje m.in. obszary o charakterze leśnym oraz obszary dopuszczające zabudowę. Natomiast działka nr 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale dla tej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą realizacji (…). Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie nastąpiło z Pani inicjatywy.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaż działki nr 3 będzie stanowić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pani w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wskazał TSUE w powołanym wcześniej wyroku z 15 września 2011 r. – podział działki na mniejsze części nie jest przesłanką świadczącą o działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Podobnie należy spojrzeć na kwestię wydzielenia dróg wewnętrznych i przeanalizować ją w kontekście art. 93 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy zatem uznać, że wydzielenie dróg wewnętrznych w tej sytuacji nie jest aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wymogiem warunkującym możliwość podziału nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do udzielonego przez Panią pełnomocnictwa na rzecz syna w związku ze sprzedażą działek wskazać należy, że przedstawiony zakres udzielonego pełnomocnictwa (tj. dokonanie podziału nieruchomości i przeprowadzenie czynności związanych ze sprzedażą) nie wskazuje, aby działania podejmowane przez pełnomocnika w Pani imieniu prowadziły do podwyższenia atrakcyjności sprzedawanych działek.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż ww. działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. W analizowanej sytuacji nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wskazała Pani w opisie sprawy:

·      działki oznaczone numerami 1 i 2 są niezabudowane, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej;

·      działka nr 3 jest nieruchomością rolną, nie jest zabudowana, uzbrojona ani ogrodzona, nie posiada doprowadzonej sieci centralnego ogrzewania, kanalizacji, wodociągu, sieci elektrycznej ani sieci gazowej, posiada dostęp do drogi publicznej, w jej skład, zgodnie z ewidencją gruntów, wchodzą wyłącznie użytki rolne;

·      Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych. Nie prowadziła aktywnej reklamy celem zbycia przedmiotowych nieruchomości;

·      obie wymienione działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, w związku z którą Wnioskodawczyni była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT;

·      Wnioskodawczyni nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze;

·      od momentu wejścia w posiadanie przedmiotowych nieruchomości do chwili obecnej działki nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, czynności zwolnionych od tego podatku ani czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. Wnioskodawczyni jedynie biernie posiadała przedmiotowe działki, nie prowadząc na nich żadnej działalności, nie prowadząc aktywnie do zwiększenia ich wartości. Dotyczy to zarówno działek nr 1 i 2, jak i działki nr 3;

·      obie działki będące przedmiotem wniosku nie były oddawane w najem, dzierżawę ani udostępniane na podstawie innych umów cywilnoprawnych;

·      do dnia sprzedaży Wnioskodawczyni nie zamierza podejmować żadnych działań zmierzających do przygotowania działek do sprzedaży, w szczególności nie planuje ponoszenia nakładów w postaci uzbrojenia terenu, ogrodzenia nieruchomości, wytyczenia dróg wewnętrznych ani prowadzenia działań marketingowych mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości;

·      przed planowaną sprzedażą dla żadnej z przedmiotowych działek będących przedmiotem wniosku nie będą uzyskiwane pozwolenia na budowę;

·      poza wskazanym we wniosku pełnomocnictwem udzielonym synowi w zakresie dokonania podziału nieruchomości oraz przeprowadzenia czynności związanych ze sprzedażą, Wnioskodawczyni nie udzieliła ani nie zamierza udzielać innych pełnomocnictw osobom trzecim;

·      uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawczyni;

·      od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w żadnej formie, która mogłaby podlegać pod jakąkolwiek formę działalności, nie generowały one przychodu, a więc nie służyły też działalności w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaż działki nr 3, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pani cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3 nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowane transakcje sprzedaży ww. działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3 uznałem za prawidłowe.

W tym miejscu należy wskazać, że w związku z nieuznaniem sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz działki nr 3 za sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, odstąpiłem od odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 4 w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i nie zająłem stanowiska w tym zakresie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani zapytania, tj. braku uznania sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 3 za prowadzenie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte zakresem pytań nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.