Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.135.2026.3.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismami z 11 marca 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r.) oraz pismami z 12 kwietnia 2026 r. (wpływ 12 kwietnia). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca wraz z byłą partnerką byli współwłaścicielami nieruchomości położonej w (…), w udziałach po 1/2 każdy. Nieruchomość została nabyta z wykorzystaniem wspólnego kredytu hipotecznego w walucie EUR, za który obie strony odpowiadały solidarnie.

W dniu (…) 2021 r. Wnioskodawca nabył od byłej partnerki jej udział w wysokości 1/2 w przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym, wartość rynkowa całej nieruchomości wynosiła wówczas (...) zł, zatem wartość nabywanego udziału wynosiła (...) zł.

Rozliczenie ceny nabycia udziału nastąpiło dwuskładnikowo:

1.  Świadczenie pieniężne: Wnioskodawca zapłacił zbywcy kwotę (...) zł (wskazaną w akcie notarialnym jako spłata).

2.  Przejęcie długu (zwolnienie z długu): Wnioskodawca przejął przypadającą na zbywcę część zadłużenia kredytowego w wysokości (...) zł.

Fakt przejęcia długu został sformalizowany Aneksem do umowy kredytowej z (…) 2021 r., na mocy którego (…) zwolnił zbywcę z długu, a Wnioskodawca stał się jedynym dłużnikiem odpowiedzialnym za spłatę całego kredytu. Intencja stron co do takiego sposobu rozliczenia ceny (gotówka + przejęcie długu) została wprost wyartykułowana w treści aktu notarialnego z dnia (…) 2021 r. (poprzez zapis o obowiązku zawarcia aneksu zwalniającego zbywcę z długu) oraz potwierdzona oświadczeniem zbywcy z dnia (…) 2026 r. Wnioskodawca od momentu nabycia udziału samodzielnie spłacał raty kredytu, a w dniu (…) 2024 r. dokonał całkowitej spłaty zadłużenia. W dniu (…) 2025 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości.

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

1) W treści pierwotnego wniosku wkradła się oczywista omyłka pisarska dotycząca ogólnej wartości nieruchomości. Prawidłowa wartość rynkowa całej nieruchomości na moment transakcji w 2021 r. wynosiła (...) zł (a nie (...) zł).

Prawidłowość kwoty (...) zł znajduje bezpośrednie potwierdzenie w:

·  operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego,

·  akcie notarialnym z dnia (…) 2021 r.

2) Kwota (...) zł, do przekazania której został Pan zobowiązany zgodnie z treścią aktu notarialnego została ustalona jako równowartość rynkowa udziału kapitałowego (tzw. kapitału własnego) przypadającego na zbywcę w momencie transakcji.

Podstawą wyliczenia były obiektywne dane finansowe:

1.  Wartość rynkowa nieruchomości: (...) zł (ustalona operatem szacunkowym).

2.  Zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego: (...) zł (stan zadłużenia kapitałowego w banku na dzień sporządzenia aktu).

3.  Wartość netto nieruchomości (kapitał własny): (...).

Ponieważ udziały w nieruchomości były równe (po 1/2), na każdego ze współwłaścicieli przypadała połowa powyższej kwoty, czyli (...) zł.

W związku z tym, rozliczenie ceny nabycia udziału zbywcy nastąpiło poprzez:

·  spłatę gotówkową jej części kapitału własnego (...),

·  przejęcie obowiązku spłaty jej części zadłużenia kredytowego (...).

Suma tych dwóch wartości (...) daje kwotę (...) zł, która stanowi dokładnie 50% rynkowej wartości nieruchomości (...). Taki sposób kalkulacji odzwierciedla rynkowy i ekwiwalentny charakter transakcji.

3) Kwota (...) zł, stanowiąca zobowiązanie kredytowe przypadające na Pana byłą partnerkę stanowi 1/2 całkowitego zadłużenia kapitałowego z tytułu kredytu hipotecznego umowy, przeliczonego na złote polskie według stanu na dzień transakcji, tj. (…) 2021 r.

Podstawa ustalenia kwoty:

1. Stan zadłużenia w walucie obcej (EUR): Na dzień (…) 2021 r. saldo zadłużenia wynosiło (...) EUR.

2. Przeliczenie na PLN: Kwota ta została przeliczona na PLN przy zastosowaniu kursu walut stosowanego przez bank, co dało łączną kwotę zadłużenia w wysokości (...) zł.

3. Podział zobowiązania: Jako współwłaściciele w udziałach po 1/2, odpowiadali Państwo za spłatę długu solidarnie, co w sensie ekonomicznym oznaczało obciążenie kwotą (...) zł na osobę.

Dokumentacja potwierdzająca: Mimo braku jednego zaświadczenia wymieniającego tę konkretną kwotę, jej wysokość wynika z analizy następujących dokumentów pozostających w dyspozycji Banku i Wnioskodawcy:
·      Harmonogram spłat: wystawiony przez Bank, z którego wynika wysokość rat oraz saldo kapitału pozostałego do spłaty w dacie zbliżonej do (…) 2021 r.
·      Aneks do umowy kredytowej z dnia (…) 2021 r., w którym Bank formalnie potwierdził przejęcie przez Pana całości zadłużenia i zwolnił Panią (…) z długu.
·      Historia rachunku kredytowego: potwierdzająca spłatę całości zadłużenia przez Pana (w tym spłatę części przejętej od byłej partnerki) do dnia (…) 2024 r.

4)  Akt notarialny z (…) 2021 r. (Rep. A nr [numer]) zawiera następujące kluczowe zapisy określające sposób rozliczenia za przekazanie udziału w nieruchomości:

1. Wskazanie wartości przedmiotu umowy: Strony określiły rynkową wartość całej nieruchomości na kwotę (...) zł.

2. Określenie spłaty pieniężnej: W treści aktu wskazano kwotę spłaty na rzecz Pani (…) w wysokości (...) zł.

3. Mechanizm zwolnienia z długu: Akt notarialny zawiera wyraźny zapis o obowiązku i konieczności zawarcia aneksu do umowy kredytowej z bankiem, mającego na celu całkowite zwolnienie Pani (…) z długu z tytułu wspólnego kredytu hipotecznego.

Powyższe zapisy potwierdzają, że kwota (...) zł stanowiła jedynie część świadczenia pieniężnego („spłatę”), natomiast pełne rozliczenie za udział o wartości (...) zł (...) obejmowało również zwolnienie zbywcy z ciężaru zadłużenia kredytowego.

Umieszczenie informacji o aneksie kredytowym w treści aktu notarialnego dowodzi, że przejęcie długu przez Wnioskodawcę było integralnym i niezbędnym elementem ceny nabycia udziału.

5)  Z bankiem udzielającym kredytu została zawarta formalna umowa zwalniająca Pana byłą partnerkę z długu. Miała ona formę wspomnianego wyżej Aneksu do umowy kredytowej.

·  Data zawarcia: (…) 2021 r. (procedura zmiany dłużnika została zainicjowana niezwłocznie po akcie notarialnym z dnia (…) 2021 r.).

·  Strony umowy: (….),  (…) jako kredytobiorca przejmujący dług) oraz (…) (jako kredytobiorca zwalniany z długu).

·  Kluczowe postanowienia aneksu:

1.   Bank wyraził bezwarunkową zgodę na zwolnienie (…) z długu wynikającego z dotychczasowej umowy kredytowej.

2.   Zobowiązał się Pan do przejęcia całości zadłużenia kredytowego (w tym kapitału w wysokości (...) zł oraz odsetek), stając się od tego momentu jedynym dłużnikiem banku.

3.   Ustalono, że od momentu wejścia w życie aneksu ponosi Pan wyłączną i pełną odpowiedzialność za terminową spłatę rat kredytu.

Oświadczenie byłej partnerki, Pani (…), zostało sporządzone w dniu (…) 2026 r. Ma ono charakter dokumentu potwierdzającego (deklaratywnego) i zostało przygotowane na potrzeby toczącego się postępowania o wydanie interpretacji, aby w sposób jednoznaczny utrwalić ustne ustalenia stron poczynione w dniu transakcji, tj. (…) 2021 r.

Zapisy dotyczące zapłaty wynagrodzenia: Oświadczenie to zawiera precyzyjne potwierdzenie, że:

1.  Wartość nieruchomości w dacie sprzedaży wynosiła (...) zł.

2.  Cena za nabycie 50% udziału została ustalona na kwotę (...) zł.

3.  Zaspokojenie tej ceny nastąpiło dwuskładnikowo: poprzez zapłatę gotówkową kwoty (...) zł (zgodnie z aktem notarialnym) oraz przejęcie zadłużenia kredytowego w kwocie (...) zł (zrealizowane poprzez Aneks do umowy kredytowej i zwolnienie zbywcy z długu przez Bank (...)).

Podkreśla Pan, że sporządzenie tego dokumentu w 2026 r. nie zmienia faktu, że ciężar ekonomiczny spłaty przejętego kredytu ponosił Pan faktycznie i nieprzerwanie od lipca 2021 r. aż do całkowitej spłaty długu w maju 2024 r. Oświadczenie to stanowi zatem pisemny dowód na warunki rozliczenia, które zostały w pełni wykonane w przeszłości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym stanie faktycznym, przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 30e ust. 2 w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, Wnioskodawca jest uprawniony do zaliczenia do udokumentowanych kosztów nabycia łącznej kwoty (...) zł, obejmującej zarówno kwotę zapłaconą bezpośrednio zbywcy (...), jak i wartość przejętego i faktycznie spłaconego zadłużenia kredytowego (...), które obciążało zbywcę w momencie transakcji?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, łączny poniesiony koszt nabycia udziału w nieruchomości w wysokości 211 500 zł stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia. Przepis ten nie ogranicza pojęcia „kosztu” wyłącznie do ceny wyrażonej w pieniądzu i wypłaconej bezpośrednio do rąk zbywcy. Kosztem nabycia jest realny ciężar ekonomiczny, jaki nabywca musi ponieść w celu uzyskania prawa własności.

W przedmiotowej sprawie, przejęcie długu kredytowego zbywcy (...) oraz zwolnienie go z tego obowiązku za zgodą banku, stanowi formę zapłaty ekwiwalentną pieniądzom. Zbywca uzyskał wymierną korzyść majątkową (przestał być dłużnikiem), a Wnioskodawca poniósł realny wydatek, który został sfinalizowany poprzez całkowitą spłatę kredytu z własnych środków w 2024 roku.

Brak wskazania konkretnej kwoty przejmowanego długu w akcie notarialnym nie pozbawia Wnioskodawcy prawa do zaliczenia tego wydatku do kosztów, o ile jest on należycie udokumentowany. Wnioskodawca dysponuje pełną dokumentacją bankową (Aneks, harmonogram spłat, potwierdzenie zamknięcia kredytu) oraz oświadczeniem zbywcy, które w sposób spójny potwierdzają, że przejęcie długu było integralnym elementem ceny nabycia. Suma obu składników (...) odpowiada dokładnie połowie wartości rynkowej nieruchomości z dnia transakcji, co potwierdza operat szacunkowy i rynkowy charakter operacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)    innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie gotówkowej), a więc co do zasady również odpłatne zniesienie własności, w następstwie którego właściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości przejmuje dług, czy dokonuje spłaty.

Jak stanowi art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38):

Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Instytucję zmiany dłużnika (w tym przejęcia długu) regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego.

Według art. 519 § 1 Kodeks cywilny:

Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

Natomiast art. 523 ww. ustawy stanowi, że:

Jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę.

Ponadto, zgodnie z art. 392 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.

Zatem, przeniesienie przez dłużnika udziałów w nieruchomości na osobę trzecią w zamian za zwolnienie i przejęcie długu, jest odpłatnym zbyciem tego udziału dla dłużnika, natomiast dla osoby, która w zamian za otrzymany udział z tego długu zwalnia, jest nabyciem tego udziału.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z byłą partnerką był Pan współwłaścicielami nieruchomości, w udziałach po 1/2 każdy. Nieruchomość została nabyta z wykorzystaniem wspólnego kredytu hipotecznego, za który obie strony odpowiadały solidarnie. (…) 2021 r. nabył Pan od byłej partnerki jej udział w wysokości 1/2 w przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym ustalono wartość rynkową całej nieruchomości oraz wartość nabywanego udziału. Rozliczenie ceny nabycia udziału nastąpiło dwuskładnikowo: zapłacił Pan zbywcy uzgodnioną kwotę (wskazaną w akcie notarialnym jako spłata) oraz przejął Pan przypadającą na zbywcę część zadłużenia kredytowego. Kwota, do przekazania której został Pan zobowiązany zgodnie z treścią aktu notarialnego została ustalona jako równowartość rynkowa udziału kapitałowego (tzw. kapitału własnego) przypadającego na zbywcę w momencie transakcji. Kwota, stanowiąca zobowiązanie kredytowe przypadające na Pana byłą partnerkę stanowiła 1/2 całkowitego zadłużenia kapitałowego z tytułu kredytu hipotecznego umowy, przeliczonego na złote polskie według stanu na dzień transakcji, tj. (…) 2021 r. Fakt przejęcia długu został sformalizowany Aneksem do umowy kredytowej z dnia (…) 2021 r., na mocy którego Bank zwolnił zbywcę z długu, a Pan stał się jedynym dłużnikiem odpowiedzialnym za spłatę całego kredytu. Intencja stron co do takiego sposobu rozliczenia ceny (gotówka oraz przejęcie długu) została wprost wyartykułowana w treści aktu notarialnego z dnia (…) 2021 r. (poprzez zapis o obowiązku zawarcia aneksu zwalniającego zbywcę z długu) oraz potwierdzona oświadczeniem zbywcy z dnia (…) 2026 r. Od momentu nabycia udziału samodzielnie spłacał Pan raty kredytu, a w dniu (…) 2024 r. dokonał całkowitej spłaty zadłużenia. W dniu (…) 2025 r. dokonał Pan odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ma Pan wątpliwości, czy przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 30e ust. 2 w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest Pan uprawniony do zaliczenia do udokumentowanych kosztów nabycia łącznej kwoty, obejmującej zarówno kwotę zapłaconą bezpośrednio zbywcy, jak i wartość przejętego i faktycznie spłaconego zadłużenia kredytowego, które obciążało zbywcę w momencie transakcji.

Odnosząc się do Pana wątpliwości wskazuję, że w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zatem przychodem z odpłatnego zbycia własności nieruchomości, będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podkreślenia równocześnie wymaga, że wartość ta nie może odbiegać znacznie od ceny rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Odnosząc się do przedmiotu wniosku, wskazać należy, że z treści przytoczonego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć można jedynie wydatki, które podatnik poniósł na nabycie (wytworzenie) nieruchomości, bądź też ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie posiadania nieruchomości, a które zwiększą jej wartość.

Koszty nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (udziału w nieruchomości). Zatem kosztem nabycia udziału w nieruchomości bez wątpienia będzie kwota określona w akcie notarialnym zbycia nieruchomości jaką Pan zapłacił za otrzymany udział w nieruchomości.

Ponadto, skoro zwolnienie z długu jest formą odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, to wartość długu będzie elementem (częścią) wynagrodzenia za przeniesienie prawa własności udziału w nieruchomości – odpowiednikiem części ceny. Bowiem akt notarialny zawiera wyraźny zapis o obowiązku i konieczności zawarcia aneksu do umowy kredytowej z bankiem, mającego na celu całkowite zwolnienie zbywcy z długu z tytułu wspólnego kredytu hipotecznego.

Zatem, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży przez Pana nieruchomości, może Pan również zaliczyć wartość przejętego przez Pana zadłużenia kredytowego zbywcy w zamian za nabycie przez Pana udziału w prawie własności tej nieruchomości.

Podsumowując, kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dla Pana zarówno kwota zapłacona zbywcy, wskazana w akcie notarialnym, jak i wartość przejętego oraz faktycznie spłaconego zadłużenia kredytowego zbywcy, wynikająca z aneksu do umowy kredytowej zawartego na podstawie obowiązku określonego w akcie notarialnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz w uzupełnieniu wniosku. Przedmiotowa interpretacja nie odnosi się do potwierdzenia poprawności dokonanych przez Pana wyliczeń. Wydając niniejszą interpretację tutejszy organ nie weryfikował poprawności wskazanych we wniosku kwot.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjneo. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.