Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.139.2026.3.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

‒     nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, w odniesieniu do: wydatku poniesionego na nabycie domu w (Y) (wkładu własnego); wydatków na remont domu w (Y) poniesionych przed sprzedażą domu w (X) (tj. przed uzyskaniem przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży); wydatków na częściową spłatę kredytu hipotecznego, które zostały poniesione przed sprzedażą domu w (X) (tj. przed uzyskaniem przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży),

‒     prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, w odniesieniu do: wydatków na remont domu w (Y) poniesionych po sprzedaży domu w (X) (tj. po uzyskaniu przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży) – zakup i montaż suszarki, montaż okna i rolety, panele podłogowe, zadaszenie wejścia do domu i tarasu, listwy przypodłogowe, drzwi wewnętrzne; wydatków na częściową spłatę kredytu hipotecznego, które zostały poniesione po sprzedaży domu w (X) (tj. po uzyskaniu przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży).

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej wobec wydatku na zakup i montaż pralki. W tym zakresie zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 10 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 16 marca 2026 r. (wpływ 18 marca 2026 r.) oraz pismem z 2 kwietnia 2026 r. (wpływ 8 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku z 16 marca 2026 r.)

Jest Pani osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

W dniu 3 lipca 2018 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w (X), która stanowiła Pani własność i była wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

W związku ze zmianą sytuacji życiowej oraz potrzebą zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych dla Pani oraz córki podjęła Pani decyzję o zakupie domu położonego w (Y), który miał stanowić nowe miejsce zamieszkania.

W celu sfinansowania zakupu tej nieruchomości zawarła Pani w dniu 13 maja 2021 r. umowę kredytu hipotecznego z bankiem mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Po nabyciu nieruchomości rozpoczęła Pani prace wykończeniowe niezbędne do zamieszkania w domu oraz wystawiła Pani dom w (X) na sprzedaż.

W dniu 27 grudnia 2021 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w (X), przy czym zaliczka w wysokości (...) zł została przez Nabywcę wpłacona dnia 15 listopada 2021 r.

Środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone na finansowanie wydatków poniesionych na realizację własnej inwestycji mieszkaniowej polegającej na nabyciu oraz wykończeniu domu położonego w (Y).

Dom położony w (Y) od momentu jego nabycia stanowi miejsce stałego zamieszkania Pani oraz miejsce zamieszkania Pani córki i służy zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych.

W piśmie z 16 marca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że:

1.    Umowa kredytu hipotecznego została zawarta w dniu: 13 maja 2021 r.

2.    Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, czyli w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

3.    Wydatki poniesione na zakup oraz wykończenie domu położonego w (Y) przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonej w (X) zostały sfinansowane:

·   ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego,

·  ze środków własnych bieżących oraz oszczędności.

4.    Wydatki związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej zostały poniesione w terminie przewidzianym w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

5.    Przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonej w (X) poniosła Pani wydatki związane z zakupem oraz wykończeniem domu położonego w (Y).

Wydatki te obejmowały w szczególności:

·  część ceny zakupu nieruchomości, tj. wpłata własna oraz koszty notarialne,

·  koszty prac wykończeniowych,

·  zakup materiałów budowlanych,

·  wykonanie podłóg,

·  montaż drzwi wewnętrznych,

·  wykonanie zabudowy kuchennej wraz z urządzeniami AGD stanowiącymi element zabudowy,

·  inne prace wykończeniowe niezbędne do zamieszkania w domu.

Po sprzedaży nieruchomości w (X) środki uzyskane z tej sprzedaży zostały przeznaczone na finansowanie wydatków poniesionych na realizację tej inwestycji mieszkaniowej.

Z kolei w piśmie z 2 kwietnia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, odpowiedziała Pani na pytania zawarte w wezwaniu:

1.    Czy sprzedaż przez Panią domu w (X) , o którym mowa we wniosku nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tj. czy prowadzi/prowadziła Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe)?

Nie. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Dom w (X) był domem w którym mieszkała Pani wraz z córką.

2.    Kiedy nabyła Pani dom w (Y)? Proszę podać datę.

Dom w (Y) nabyła Pani w dniu 14 maja 2021 r.

3.    Czy w umowie o kredyt hipoteczny z 13 maja 2021 r. wskazany był cel kredytu? Jeśli tak, to jaki to cel?

Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w celu zakupu domu (bliźniaka) w stanie deweloperskim oraz jego wykończenia/remontu. Została ustanowiona hipoteka na domu z tytułu zaciągniętego kredytu.

4.    Czy była Pani jedynym kredytobiorcą? Jeśli nie, to czy była Pani solidarnie odpowiedzialna za spłatę kredytu?

Tak. Jest Pani jedynym kredytobiorcą.

5.    Wydatki na jakie prace remontowe w nowym domu poniesione zostały po uzyskaniu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w (X) (tj. po otrzymaniu zaliczki 15 listopada 2021 r. oraz po zbyciu nieruchomości 27 grudnia 2021 r.)? Proszę wymienić wszystkie wydatki mające być przedmiotem wniosku, poniesione po uzyskaniu ww. przychodu oraz wskazać datę ich poniesienia.

Po sprzedaży domu w (X) , tj. po dniu 15 listopada 2021 r. poniosła Pani wydatki w wysokości (...) złotych, zgodnie z tabelą poniżej.

	data zapłaty	opis	suma
gru 21	03.12.2021	zakup i montaż pralki i suszarki	(...)
sty 22	17.01.2022	montaż okna i rolety	(...)
lut 22	23.02.2022	panele podłogowe	(...)
lut 22	28.02.2022	zadaszenie wejścia do domu i tarasu	(...)
mar 22	08.03.2022	listwy przypodłogowe	(...)
kwi 22	20.04.2022	drzwi wewnętrzne	(...)
	suma		(...)

Dodatkowo zaznacza Pani, że przed sprzedażą domu w (X) poniosła Pani wydatki w wysokości (...) złotych, zgodnie z tabelą poniżej.

	data zapłaty	opis	suma
cze 21	09.06.2021	panele podłogowe	(...)
cze 21	13.06.2021	panele podłogowe	(...)
cze 21	19.06.2021	płytki łazienkowe	(...)
cze 21	19.06.2021	wykonanie schodów drewnianych	(...)
cze 21	19.06.2021	drzwi wewnętrzne	(...)
lip 21	01.07.2021	panele podłogowe	(...)
lip 21	17.07.2021	meble kuchenne	(...)
lip 21	17.07.2021	meble kuchenne	(...)
paź 21	13.10.2021	wanna	(...)
paź 21	14.10.2021	malowanie ścian	(...)
lis 21	09.11.2021	malowanie ścian	(...)
lis 21	10.11.2021	drzwi przesuwne	(...)
	suma		(...)

6.    Czy Pani pytanie w zakresie „częściowej spłaty kredytu”, dotyczy spłaty tego kredytu w okresie od uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w (X) (tj. po otrzymaniu zaliczki 15 listopada 2021 r. oraz po zbyciu nieruchomości 27 grudnia 2021 r.) do upływu trzech lat od końca roku, w który m dokonano sprzedaży tej nieruchomości, czy też dotyczy również spłaty kredytu dokonanej przed uzyskaniem ww. przychodu?

W pytaniu miała Pani na myśli częściową spłatę kredytu sfinansowaną ze środków własnych, które zostały poniesione przed sprzedażą domu poprzedniego, tj. przed datą 15 listopada 2021 r.

	data spłaty	Kwota spłaty kredytu
cze 21	30.06.2021	(...)
lip 21	30.07.2021	(...)
sie 21	30.08.2021	(...)
wrz 21	30.09.2021	(...)
paź 21	30.10.2021	(...)
	suma	(...)

Natomiast po dniu 15 listopada 2021 r. kwoty spłaty kredytu przedstawia tabela poniżej.

7.    Z jaką okolicznością związany jest „wkład własny”, będący częścią Pani pytania? Należy szczegółowo opisać okoliczności jego poniesienia, kiedy został wniesiony oraz z jakich środków został pokryty?

Wkład własny dotyczy wpłat przelewem na konto sprzedającego dewelopera zaliczki (...) złotych w dniu 22 marca 2021 r. w celu rezerwacji oferty oraz kwoty (...) złotych w dniu 17 maja 2021 r. jako częściowej zapłaty za dom, które stanowiły wkład własny wymagany przez bank w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Wpłaty te zostały sfinansowane z Pani środków własnych.

Pytanie

Czy wydatki poniesione na prace remontowe w nowym domu, częściową spłatę kredytu hipotecznego oraz wkład własny w wysokości 156 000 zł, sfinansowane ze środków własnych oraz uzyskanych ze sprzedaży domu w (X), mogą zostać uznane w całości za wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pomimo że część z tych wydatków została poniesiona przed formalną sprzedażą nieruchomości.

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku z 16 marca 2026 r.)

Pani zdaniem w przedstawionym stanie faktycznym przysługuje Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego określonego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 21 ust. 1 pkt 131 w zakresie wszystkich wydatków jakie poniosła Pani na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z tym przepisem dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości są zwolnione z opodatkowania w części odpowiadającej wydatkom poniesionym na własne cele mieszkaniowe.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na nabycie budynku mieszkalnego oraz wydatki związane z jego wykończeniem i przystosowaniem do zamieszkania.

W przedstawionym stanie faktycznym środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na realizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na nabyciu oraz wykończeniu domu w (Y), który stanowi Pani miejsce zamieszkania.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności w uchwale Uchwała NSA II FPS 4/19, w której wskazano, że wydatki na cele mieszkaniowe mogą zostać poniesione również przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe oraz w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. I tak, zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 3 lipca 2018 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w (X), która stanowiła Pani własność i była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. W dniu 27 grudnia 2021 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Zatem sprzedaż nieruchomości stanowiła dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyła Pani nieruchomość.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Na mocy art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem lokalu mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524):

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza także wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. nabycie budynku mieszkalnego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.

W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Podkreślam, że kwestia możliwości uznania za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodów, jakie podatnik uzyskał przed formalnym przeniesieniem własności nieruchomości i wydatkował na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była również przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Co najistotniejsze, Naczelny Sąd Administracyjny 17 lutego 2020 r. podjął uchwałę w składzie Siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 4/19), w myśl której:

W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził ponadto, że:

Skoro w rozpatrywanej sprawie zaliczka w związku ze sprzedażą domu zapłacona została przez nabywcę 15 listopada 2021 r. (wpłata kwoty), a sprzedaż w domu w (X) nastąpiła 27 grudnia 2021 r., to dopiero w tych datach dysponowała Pani przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości.

Natomiast wydatki na nabycie domu w (Y) (wkład własny) zostały przez Panią poniesione przed datą sprzedaży (a nie po niej). Ponadto poniosła Pani wydatki na prace wykończeniowe i remontowe domu w (Y) oraz częściową spłatę kredytu hipotecznego, zarówno przed datą sprzedaży (uzyskaniem przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży), jak i po niej. Kwota poniesiona na zakup oraz wykończenie domu – jak wskazano w uzupełnieniu wniosku – pochodziła ze środków własnych oraz kredytu hipotecznego.

Zatem, jedynie wydatki na remont domu w (Y) oraz spłatę kredytu hipotecznego poniesione po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości (tj. zaliczki 15 listopada 2021 r. oraz ostatecznej sprzedaży 27 grudnia 2021 r.) poniesione zostały z przychodu ze sprzedaży domu. Natomiast pozostała część wydatków nie została poniesiona z tego przychodu, bowiem w dacie ich poniesienia takim przychodem Pani nie dysponowała.

Zatem w odniesieniu do przedmiotu Pani zapytania:

-   wydatku poniesionego na nabycie domu w (Y) (wkładu własnego);

-   wydatków na remont domu w (Y) poniesionych przed sprzedażą domu w (X) (tj. przed uzyskaniem przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży);

-   wydatków na częściową spłatę kredytu hipotecznego, które zostały poniesione przed sprzedażą domu w (X) (tj. przed uzyskaniem przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży),

nie można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem zostały poniesione w momencie kiedy nie dysponowała/nie uzyskała Pani jeszcze przychodu ze sprzedaży domu w (X).

W tym zakresie Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z kolei:

-   wydatki na remont domu w (Y) poniesione po sprzedaży domu w (X) (tj. po uzyskaniu przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży) – zakup i montaż suszarki, montaż okna i rolety, panele podłogowe, zadaszenie wejścia do domu i tarasu, listwy przypodłogowe, drzwi wewnętrzne;

-   wydatki na częściową spłatę kredytu hipotecznego, które zostały poniesione po sprzedaży domu w (X) (tj. po uzyskaniu przychodu z tytułu zaliczki i ostatecznej sprzedaży),

można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem zostały poniesione w momencie kiedy dysponowała/ uzyskała Pani przychód ze sprzedaży domu w (X).

Tym samym w tym zakresie Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanego przez Panią wyroku sądu administracyjnego wskazać należy, że dotyczy wyłącznie konkretnej sprawy, w danym stanie prawnym. Należy podkreślić, że rozstrzygnięcie to zapadło w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie może być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Informuję, że w niniejszej interpretacji indywidualnej rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia kwoty ze sprzedaży nieruchomości na częściową spłatę kredytu hipotecznego, wkład własny oraz wydatki remontowe z wyłączeniem wydatków poniesionych na zakup i montaż pralki.

W tym zakresie wniosku 8 maja 2026 r. zostało wydane postanowienie o zastosowaniu interpretacji ogólnej nr 0112-KDSL1-1.4011.424.2025.1.AK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.