Podatniczka nabyła w 2020 roku mieszkanie wraz z jedną komórką lokatorską i miejscem garażowym. W 2023 roku dokupiła dwie dodatkowe komórki lokatorskie przynależne do tego samego mieszkania. Wszystkie nieruchomości są wykorzystywane prywatnie. Planuje sprzedać całość w 2026 roku. Dodatkowe komórki nie stanowią samodzielnych…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie organu – pismem z 30 marca 2026 r. (wpływ 30 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
W dniu (…) 2020 r. nabyła Pani od dewelopera mieszkanie położone w A, (…) wraz z przynależną komórką lokatorską nr 1 o pow. (…) m2 oraz miejscem garażowym nr 9. Transakcja została sfinalizowana na podstawie aktu notarialnego nr Rep. A (…) sporządzonego przez notariusza (…).
Całkowita cena nabycia wyniosła (…) zł, w tym:
- mieszkanie wraz z przynależną komórką lokatorską - (…) zł,
- miejsce garażowe - (…) zł.
Cena została zapłacona w całości. Nabycie mieszkania, przynależnej komórki oraz miejsce garażowe zostało sfinansowane w części za pomocą kredytu hipotecznego.
Mieszkanie, komórka oraz miejsce garażowe są wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne i nigdy nie były używane na potrzeby działalności gospodarczej.
Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku posiada Pani pełne prawa własności do mieszkania, komórki oraz miejsca garażowego potwierdzone wpisem do księgi wieczystej nr (…).
2. Zdarzenie - stan faktyczny
W dniu (…) 2023 r. dokupiła Pani od tego samego dewelopera dwie dodatkowe komórki lokatorskie przynależne do mieszkania położonego przy ul. (…), A o nr 2 o powierzchni (…) m2 oraz 3 o powierzchni (…) m2. Łączna cena nabycia dwóch nowych komórek wyniosła (…) zł i została zapłacona w całości gotówką.
Transakcja została sfinalizowana na podstawie aktu notarialnego nr A (…) sporządzonego przez notariusza (…).
W akcie notarialnym z dnia (…) 2023 r. dokonano zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży.
Akt zawiera:
Oświadczenie stron, że (…) 2020 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, sporządzona przed notariuszem w A, za numerem Rep. A (…), cena oraz, że wydanie lokalu nastąpiło (…) 2020 r.
W punkcie dotyczącym zmian wskazano, że do lokalu przynależą teraz łącznie trzy komórki lokatorskie: nr 1 (nabyta w 2020 r.), oraz nowe komórki 2 i 3 (nabyte w 2023 r.).
W akcie notarialnym cena nabycia mieszkania wraz z pierwszą komórką pozostaje taka sama jak w akcie z 2020 r., natomiast cena uległa zwiększeniu o wartość dwóch nowych komórek w kwocie (…) zł.
Wszystkie trzy komórki mają ten sam adres co mieszkanie. Na dzień sporządzenia wniosku do mieszkania przynależą trzy komórki.
3. Zdarzenie - przyszłe
Planowana jest sprzedaż mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi oraz miejscem garażowym. Na dzień sporządzania niniejszego wniosku nie została zawarta żadna umowa przedwstępna ani ostateczna sprzedaży.
W piśmie z 30 marca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełniła Pani opis sprawy w wyniku odpowiedzi na pytania:
1. Czy nabyte przez Panią w 2023 r. dwie dodatkowe komórki lokatorskie stanowią samodzielne nieruchomości, tj. czy znajdują się w odrębnych księgach wieczystych i mogą być przedmiotem niezależnego (od mieszkania) obrotu?
Odpowiedź: Dwie dodatkowe Komórki lokatorskie nie stanowią samodzielnych nieruchomości. Stanowią pomieszczenia przynależne do mieszkania i znajdują się w tej samej księdze wieczystej co lokal mieszkalny tj. w księdze o numerze (…), tym samym nie mogą stanowić przedmiotu niezależnego obrotu.
2. Kiedy (w którym roku) zamierza Pani sprzedać nieruchomości będące przedmiotem złożonego wniosku?
Odpowiedź: Zamierza Pani sprzedać nieruchomość w 2026 roku.
Pytania
W związku z powyższym prosi Pani o wyjaśnienie, czy przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych należy uwzględnić:
1. całość wartości mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi, w tym pierwszą komórkę i miejsce garażowe?
2. tylko wartość dwóch dodatkowych komórek lokatorskich nabytych w 2023 r., ponieważ na te komórki nie minął ustawowy okres 5 lat od nabycia?
Pani stanowisko w sprawie (wynikające w wniosku i jego uzupełnienia)
Pierwsza komórka lokatorska wraz z mieszkaniem została nabyta w (…) 2020 r.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), sprzedaż rzeczy i praw majątkowych, w tym mieszkania i przynależnych komórek lokatorskich oraz garażu, stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.
Jednocześnie, zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT, przychód ze sprzedaży rzeczy nabytych w ramach majątku prywatnego jest zwolniony z opodatkowania, jeśli sprzedaż następuję po upływie 5 lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie.
W związku z powyższym, przy planowanej sprzedaży mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi i garażem, chce Pani uzyskać jednoznaczną informację, czy podatek dochodowy należy liczyć od całej wartości mieszkania wraz ze wszystkimi przynależnymi komórkami i garażem, czy tylko od dwóch dodatkowych komórek nabytych w 2023 r., ponieważ na te dwie komórki nie minął ustawowy okres 5 lat od nabycia.
W uzupełnieniu wniosku z 30 marca 2026 r. doprecyzowała Pani własne stanowisko w poniższym zakresie:
Stanowisko w sprawie w odniesieniu do zadanych pytań:
Czy przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych należy uwzględnić:
1. Całość wartości mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi, w tym pierwszą komórkę i miejsce garażowe?
Pani zdaniem przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych nie należy uwzględniać całości wartości mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi i miejscem garażowym, a jedynie dwie komórki lokatorskie nabyte w 2023 r. Powyższe wynika ze wskazania wprost w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT na liczenie terminu 5 letniego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Nabycie nieruchomości nastąpiło w 2020 r. także termin upłynął w 2025 r. Nabycie dwóch komórek, tj. komórki o numerze 2 i 3 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2023 r. zmieniającego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia (…) 2020 r., w związku z czym 5 letni termin upłynie wraz z końcem 2028 r.
2. Czy tylko wartość dwóch dodatkowych komórek lokatorskich nabytych w 2023 r. ponieważ na te komórki nie minął ustawowy okres 5 lat od nabycia?
Pani zdaniem przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych należy uwzględnić tylko wartość dwóch dodatkowych komórek lokatorskich nabytych w 2023 r. Kluczowe znaczenie ma moment nabycia poszczególnych składników majątkowych:
Dla nieruchomości i pierwszej komórki lokatorskiej bieg 5 lat liczy się od końca 2020 r. i upłynął on wraz z końcem 2025 roku.
Dla dwóch kolejnych komórek lokatorskich bieg 5 lat liczy się od końca roku, w którym zostały nabyte (czyli od końca 2023 r.) i upłynie on z końcem 2028 r.
Zwolnienie z PIT po upływie 5 lat zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy PIT dotyczy każdej rzeczy lub prawa majątkowego osobno, a więc dla nieruchomości i pierwszej komórki lokatorskiej zwolnienie będzie miało zastosowanie po upływie 5 lat od końca 2020 r. Dla dwóch dokupionych komórek lokatorskich zwolnienie będzie miało zastosowanie dopiero po upływie 5 lat od końca 2023 r. Nie można uznać, że dokupienie komórek lokatorskich i ich wpisanie do pierwotnego aktu notarialnego obejmującego nabycie mieszkania zmienia datę nabycia całej nieruchomości. Każda czynność nabycia wyznacza odrębny moment rozpoczęcia biegu 5-letniego terminu dla danego składnika majątkowego.
Przy zbyciu całości, tj. nieruchomości wraz z komórkami należy rozdzielić momenty nabycia i odpowiednio opodatkować te składniki, dla których nie upłynął jeszcze 5-letni termin czyli na dzień składania uzupełnienia dwie komórki lokatorskie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jak z powyższego wynika, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Wskazała Pani w opisie sprawy, że (…) 2020 r. nabyła Pani od dewelopera mieszkanie położone w A wraz z przynależną komórką lokatorską nr 1 oraz miejscem garażowym. Transakcja została sfinalizowana na podstawie aktu notarialnego Rep. A (…). Mieszkanie, komórka oraz miejsce garażowe są wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne i nigdy nie były używane na potrzeby działalności gospodarczej. Na dzień sporządzenia wniosku posiada Pani pełne prawa własności do mieszkania, komórki oraz miejsca garażowego, potwierdzone wpisem do księgi wieczystej. (…) 2023 r. dokupiła Pani od tego samego dewelopera dwie dodatkowe komórki lokatorskie przynależne do mieszkania o nr 2 oraz 3. Transakcja została sfinalizowana na podstawie aktu notarialnego Rep. A (…). W akcie tym dokonano zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży - w punkcie dotyczącym zmian wskazano, że do lokalu przynależą teraz łącznie trzy komórki lokatorskie: nr 1 (nabyta w 2020 r.) oraz nowe komórki 2 i 3 (nabyte w 2023 r.). Wszystkie trzy komórki mają ten sam adres co mieszkanie. Dwie dodatkowe komórki lokatorskie nabyte w 2023 r. nie stanowią samodzielnych nieruchomości. Stanowią pomieszczenia przynależne do mieszkania i znajdują się w tej samej księdze wieczystej co lokal mieszkalny. Nieruchomość zamierza Pani sprzedać w 2026 r.
Ma Pani wątpliwości, czy przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych należy uwzględnić całość wartości mieszkania wraz z trzema komórkami lokatorskimi i miejscem garażowym, czy tylko wartość dwóch dodatkowych komórek lokatorskich nabytych w 2023 r.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie ww. sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Odnosząc przywołane powyżej przepisy prawne oraz mając na uwadze przedstawiony przez Panią opis sprawy, wskazuję, że w przedstawionym przez Panią zdarzeniu mamy do czynienia z różnymi datami nabycia nieruchomości.
Jak wskazała Pani w opisie sprawy:
- (…) 2020 r. nabyła Pani od dewelopera mieszkanie wraz z przynależną komórką lokatorską nr 1 oraz miejscem garażowym (akt notarialny Rep. A (…));
- (…) 2023 r. dokupiła Pani dwie dodatkowe komórki lokatorskie przynależne do mieszkania o nr 2 oraz 3 (akt notarialny Rep. A (…)).
Mając powyższe na uwadze, sprzedaż nieruchomości, której planuje Pani dokonać w 2026 r., w części odpowiadającej mieszkaniu wraz z miejscem garażowym i przynależną komórką lokatorską o numerze 1, nabytych w 2020 r. – nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca 2020 r., tj. roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w tej części.
Natomiast sprzedaż nieruchomości, której planuje Pani dokonać w 2026 r., w części odpowiadającej komórkom lokatorskim przynależnym do mieszkania o numerach 2 oraz 3, nabytych w 2023 r. – będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca 2023 r., tj. roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w tej części.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej komórkom lokatorskim o numerach 2 oraz 3 – zgodnie z art. 30e ww. ustawy – będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
- stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz
- zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo