Wnioskodawczyni, osoba fizyczna z nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w Polsce, nabyła w 2005 roku lokal mieszkalny z bonifikatą 95% ceny, płacąc tylko 5%, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bonifikata była warunkowa: jeśli sprzedała lokal lub używała go w innym celu niż mieszkaniowy przed upływem 5 lat, musiała zwrócić zwaloryzowaną kwotę bonifikaty, z wyjątkiem sprzedaży bliskim. Wnioskodawczyni używała lokalu do…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 marca 2026 r. (wpływ 17 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Aktem notarialnym repertorium z marca 2005 r., w Kancelarii Notarialnej notariusz w obecności pełnomocnik Prezydenta Miasta oraz pełnomocnik Wnioskodawczyni, która działała w imieniu Wnioskodawczyni ((…) pełnomocnictwo odwołane w 2025 roku), Wnioskodawczyni zakupiła wyodrębnioną własność lokalu mieszkalnego, położonego na pierwszym piętrze w klatce schodowej „C”, budynku stojącego na działce opisanej w paragrafie pierwszym aktu, oznaczonego nr 1.
Lokal składał się z jednego pokoju, przedpokoju z wnęką kuchenną i łazienką, o powierzchni użytkowej (…) wraz z piwnicą o (…), z którego własnością związany jest udział we wspólnej nieruchomości, wynoszący (…).
Zarządzeniem Prezydent Miasta z lutego 2005 r. postanowił o sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. A „C” wraz z przynależną piwnicą oraz oddanej we współużytkowanie wieczyste (…) części gruntu i udzieleniu bonifikaty od ceny, w wysokości 95%, pod warunkiem pokrycia przez nabywcę należności za lokal w drodze jednorazowej wpłaty i zabezpieczenia roszczenia Miasta o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty przez wpis w księdze wieczystej.
W związku z udzieloną bonifikatą od ceny, strona nabywająca na własność zapłaciła 5% ceny lokalu w kwocie (…) zł. Zostało to uregulowane w 2005 roku.
Strony wniosły o wpis w księdze wieczystej, która została założona dla odrębnego lokalu – roszczenia przysługującego Miastu o zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca zbędzie lokal, lub wykorzysta go na inny cel niż mieszkaniowy, przed upływem 5 lat, z wyjątkiem zbycia na rzecz bliskich osób.
Podstawą do pobrania opłat sądowych od wpisu własności i współużytkowania wieczystego gruntu jest suma ceny lokalu i pierwszej opłaty z podatkiem w kwocie (…) zł (zostało uregulowane w 2005 roku) – od wpisu roszczenia jest zwaloryzowana bonifikata od ceny w kwocie (…) zł.
Mieszkanie było przez Wnioskodawczynię użytkowane do 2025 roku – cel mieszkaniowy. Zostało przez Wnioskodawczynię sprzedane aktem notarialnym, z sierpnia 2025 r. Panu AA. Wydział Ksiąg Wieczystych do nieruchomości A bez obciążeń (zwrot udzielonej bonifikaty dla Wnioskodawczyni) w 2005 roku wydał zaświadczenie (mieszkanie zostało sprzedane 20 lat od udzielonej bonifikaty).
Nieruchomość została sprzedana za kwotę (…) zł (aktem notarialnym P. AA).
W piśmie z 15 marca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1) czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
Odpowiedź: Posiada Pani w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy.
2) z jakich aktów prawnych (proszę podać nazwy) wynikało prawo udzielania bonifikaty na nabycie 22 marca 2005 r. lokalu mieszkalnego?
Odpowiedź: Miasto – Prezydent Miasta przyznał bonifikatę – art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 67 ust. 1, ust. 3, art. 68 ust. 1 pkt 7.
3) czy oferta nabycia lokalu ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób lub grup osób indywidualnie oznaczonych, czy też bonifikata na takich samych zasadach przyznawana była wszystkim potencjalnym nabywcom (najemcom)?
Odpowiedź: Każdy miał prawo skorzystania z wykupu nieruchomości oraz bonifikaty.
4) jakie były warunki nabycia na własność tego lokalu mieszkalnego – tj. udzielenia bonifikaty oraz jakie ograniczenia (warunki) były związane z ewentualną sprzedażą tego lokalu mieszkalnego – proszę opisać?
Odpowiedź: Prezydent Miasta będzie żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji jeśli nabywca zbędzie lokal lub wykorzysta go na inny cel niż mieszkalny przed upływem 5 lat, z wyjątkiem zbycia na rzecz osób bliskich, a roszczenie z tego tytułu zostanie wpisane do księgi wieczystej – akt notarialny z marca 2005 r. przed notariuszem.
5) czy prowadzi Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy lokal mieszkalny będący przedmiotem wniosku był wykorzystywany w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?
Odpowiedź: Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nigdy nie prowadziła.
Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych – art. 10?
Pani stanowisko w sprawie (wynikające z wniosku i jego uzupełnienia)
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i o podatku od osób fizycznych a, b, c, d, Wnioskodawczyni jest zwolniona z opłaty podatku 19%, ponieważ od zakupu mieszkania w 2005 r. minęło 20 lat, a sprzedaż nastąpiła w 2025 r. (lokal był użytkowany zgodnie z aktem notarialnym, czyli Wnioskodawczyni w nim mieszkała).
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że uważa, że nie musi zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Mieszkanie zostało zakupione w 2005 r., a sprzedane w 2025 r.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Z opisu sprawy wynika, że lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku, został przez Panią nabyty z bonifikatą w 2005 r. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nigdy nie prowadziła. Mieszkanie sprzedała Pani w 2025 r.
Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 399):
W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34.
Jak stanowi art. 67 ust. 1 i ust. 3 cytowanej ustawy:
Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a i art. 69 .
Natomiast zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 powołanej ustawy:
Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny.
Ma Pani wątpliwości, czy jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w związku z dokonaną w 2025 r. sprzedażą lokalu mieszkalnego.
Wskazała Pani, że przedmiotowy lokal mieszkalny nabyła w 2005 roku. Organ sprzedający nieruchomość udzielił Pani bonifikaty od ustalonej ceny, zgodnie z przytoczonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem dokonana w 2025 r. sprzedaż tego lokalu nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym, nie jest Pani zobowiązana do rozpoznania przychodu z tego tytułu na podstawie przepisów art. 19 ww. ustawy.
Podsumowując, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana poza działalnością gospodarczą oraz po upływie 5 lat od nabycia.
W związku z powyższym, prawidłowe jest Pani stanowisko, że w związku z dokonaną sprzedażą nie musi Pani płacić 19% podatku dochodowego od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo