Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.181.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 17 kwietnia 2025 r. (wpływ 17 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani (…) jest polskim rezydentem podatkowym.

Aktem notarialnym z (…) maja 1968 r. Skarb Państwa nabył, na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, od (…) część nieruchomości położonej w (…) - obecnie (…) - oznaczonej jako działka nr (…) o pow. 1,7069 ha, pod budownictwo dla (….). Działka nr (….) została podzielona na działki (…) i skomunalizowana na rzecz (…) - decyzją Wojewody (….).

Wnioskiem z (…) maja 1996 r. Wnioskodawczyni będąca następcą prawnym (…) (postanowienie Sądu Rejonowego dla (…), wystąpiła o zwrot części nieruchomości z działki nr (…), tj. działki nr (…), aktualnie: 3 i 4, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni 1,2487 ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

W trakcie postępowania zwrotowego (…), decyzją z (…) grudnia 1996 r. nr (…) uwłaszczył działką (…), zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (…) odmówiło stwierdzenia nieważności tej decyzji, decyzją z (…) listopada 2002 r. nr (…) i utrzymaną nią w mocy decyzją z (…) stycznia 2003 r. nr (…). Wyrokiem z (…) października 2004 r. sygn. akt (…), Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) uchylił obie decyzje nadzorcze Samorządowego Kolegium oraz decyzję (…) z (…) grudnia 1996 r., uwłaszczającą (…). Do prowadzenia postępowania zwrotowego, Wojewoda (…) wyznaczył jako organ właściwy Starostę (…) - postanowienie z (…).

Starosta (…), decyzją z (…), orzekł o zwrocie na rzecz Wnioskodawczyni Nieruchomości oraz o rozliczeniach z tytułu tego zwrotu, uznając ją za niewykorzystaną na cel wywłaszczenia. Po rozpatrzeniu odwołań Wnioskodawczyni - w zakresie odszkodowania oraz (…) i osób dzierżawiących plac targowy - Wojewoda (…), decyzją z (…) stycznia 2009 r. nr (…), uchylił decyzję Starosty i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…), wyrokiem z (…) grudnia 2008 r. sygn. akt (…), oddalił skargę Wnioskodawczyni. W uzasadnieniu Wojewódzki Sąd stwierdził, że stan faktyczny sprawy, którego strony nie kwestionują, przesądza o tym, że nieruchomość wywłaszczona od (…) nie została przeznaczona na cel wywłaszczenia, jakim było budownictwo realizowane przez (…), a co potwierdza sama (…), wskazując, że działka, będąca przedmiotem postępowania zwrotowego, nigdy nie została przekazana na cele inwestycyjne i (…) nigdy nim nie dysponowała. Sąd podkreślił, że urządzony na działce miejski plac targowy nie stanowi struktury osiedla mieszkaniowego, zarządzanego przez (…).

Starosta (…), decyzją z (…), orzekł o zwrocie Całej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni, opisując materiał dowodowy sprawy i stwierdzając, że jest ona zbędna na cel wywłaszczenia, jako wykorzystywana na część (…) z pawilonami usługowo-handlowymi, wiatami, stelażami itp., stanowiącymi własność (…), jak i osób prywatnych. Takiego wykorzystania terenu nie można uznać za realizację celu wywłaszczenia. Organ orzekł także o odszkodowaniu za zwracaną nieruchomość, ustalając je na podstawie korekty z (…) grudnia 2009 r. rzeczoznawcy do operatu szacunkowego.

Jako strony postępowania Starosta uznał także osoby posiadające umowy dzierżawy placu targowego. Decyzja Starosty została uchylona przez Wojewodę (…), decyzją z (…) czerwca 2010 r. nr (…), a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania z tego względu, że dotychczasowy operat nie spełniał wymogów i jego korekta nie mogła tego naprawić, tym samym stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania. Zdaniem organu odwoławczego konieczne było sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

W trakcie ponownego postępowania, Starosta zlecił opracowanie nowego operatu szacunkowego, który na wniosek Wnioskodawczyni, został zaopiniowany negatywnie przez (…), a w związku z tym organ zlecił opracowanie kolejnego operatu, uwzględniającego uwagi poczynione przez Komisję, który został sporządzony (…) września 2011 r.

Decyzją z (…) listopada 2011 r. nr (…), wskazaną na wstępie, (…) orzekł o zwrocie na rzecz Wnioskodawczyni Nieruchomości, ustalił wartość zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę (…) zł, zobowiązując Wnioskodawczynię do jej wpłaty na rzecz (…), przy czym rozłożył tę kwotę na 10 rocznych rat. Odwołanie od tej decyzji wniosła (…) oraz osoby prowadzące działalność handlową na targowisku, a których nieuwzględnienia domagała się Wnioskodawczyni.

Wojewoda (…), decyzją z (…) kwietnia 2012 r. nr (…), również wskazaną na wstępie, utrzymał w mocy decyzję Starosty, podkreślając zaistnienie przesłanki zbędności Nieruchomości na cel wywłaszczenia, a także wskazując na prawidłowość oszacowania przez rzeczoznawcę wartości Nieruchomości.

Skargi na tę decyzję zostały wniesione przez (…), które oddalając, wskazanym na wstępie wyrokiem z (…) września 2012 r. sygn. akt: (…), Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) stwierdził, że za trafny należy uznać pogląd organów, że Nieruchomość, nabyta od (…) pod budownictwo mieszkaniowe dla (…) stała się na ten cel zbędna. Jakkolwiek nie zachowała się ani decyzja o lokalizacji szczegółowej, ani plan realizacyjny zagospodarowania tego terenu, to w świetle materiału dowodowego sprawy, w tym oświadczenia (…) z 19 czerwca 1996 r. wynika, że działka jest położona poza terenem osiedla (…), nigdy nie była przekazana na cele inwestycyjne i (…) nie rości do niej żadnych pretensji.

Z akt wynika, że od lat 70-tych na działce tej znajduje się targowisko miejskie, prowadzone początkowo przez (…), a od 1984 r. przez (…). Jakkolwiek Infrastruktura osiedla mieszkaniowego to, oprócz budynków mieszkalnych, także budynki handlowe, usługowe, oświatowe, sportowe, ciągi komunikacyjne, to jednak targowisko miejskie takiej roli nie pełni z uwagi na jego ponadosiedlowy charakter, bowiem służący zaspokojeniu potrzeb społeczności lokalnej, a nie tylko mieszkańców osiedla. Jak wskazał sąd - stanowisko co do zbędności przedmiotowej nieruchomości na cel wywłaszczenia zajął już Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…), co było dla organów wiążące, choć dokonały one, już po tym wyroku, ponownej oceny dowodów.

W wyroku tym Sąd wskazał natomiast na braki w zakresie ustalenia odszkodowania, zasadnie zatem organy wytyczne uwzględniły. Operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania został sporządzony zgodnie z przepisami - Sąd omówił przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego - uwzględniający opinię (…). Wyceny wartości dokonano wg stanu na dzień wywłaszczenia - nabycia na Skarb Państwa i wg stanu na dzień zwrotu, przy czym części składowych targowiska na podstawie inwentaryzacji obiektów budowlanych i urządzeń, ustalającej obiekty i urządzenia trwale i nietrwale związane z gruntem, zaś grunty wg funkcji mieszkaniowej, a nie rolnej. Organ uznał, że stronami postępowania są dzierżawcy miejsc na placu targowym, które zawiadomione były o postępowaniu przez obwieszczenia, a także imiennie.

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) wniosła (…).

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia (…) listopada 2014 r., sygn. akt: (…) oddalił skargę kasacyjną (…) od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z dnia (…) września 2012 r. sygn. akt (…) w sprawie ze skarg (…) na decyzję Wojewody (…) z dnia (…) kwietnia 2012 r. nr (…) w przedmiocie zwrotu Nieruchomości, wobec czego Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość.

Umową zawarta w dniu (…) grudnia 2015 r. w (…) (dalej jako: „Umowa”) pomiędzy Wnioskodawczynią działającą jako osoba fizyczna, a Panem (…), prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…), (dalej jako: „Najemca”), Wnioskodawczyni jako właścicielka Nieruchomości oddała ją Najemcy do używania, podnajmowania i pobierania pożytków. Najemca, biorąc nieruchomość w najem, zobowiązał się płacić Wnioskodawczyni umówiony czynsz najmu i korzystać z przedmiotu najmu z zachowaniem postanowień Umowy oraz innych obowiązujących norm prawnych. Zgodnie z §2 Umowy została ona zawarta na czas nieoznaczony od dnia 1 stycznia 2016 r. Umowa może być rozwiązana przez każdą ze Stron z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego trzy miesiące - ze skutkiem na koniec miesiąca.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) wspólnik spółki cywilnej, (…) w zakresie niezwiązanym z Nieruchomością. Przedmiot przeważającej działalność gospodarczej spółki cywilnej Wnioskodawczyni to wszelka pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana (74.99.Z). Pozostała działalność gospodarczą stanowi z kolei wszelka pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana (74.99.Z) oraz pozostała sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana (47.12.Z). Działalność gospodarcza była prowadzona przed nabyciem Nieruchomości i nie ma z nią żadnego związku.

Wnioskodawczyni, posiada jednocześnie indywidualny numer identyfikacji podatkowej NIP: (…), którym posługuje się do rozliczeń podatkowych związanych z jej aktywnością w zakresie wynajmu Nieruchomości. Pod wskazanym numerem NIP Wnioskodawczyni dokonuje rozliczeń podatkowych dotyczących podatku od towarów i usług (VAT), jak również PIT, w związku z uzyskiwanymi dochodami z wynajmu Nieruchomości, jak również w związku z wynajmem apartamentu nad morzem, który stanowi wspólny majątek małżonków.

Obecnie Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość sprzedaży części Nieruchomości tj. działkę gruntową położoną w mieście (…), o powierzchni 3669 m², dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej jako: „Działka”) na rzecz (…) (dalej jako: „Kupująca”). Sprzedaż Działki nastąpi po upływie pięcioletniego terminu od jej nabycia (po upływie ponad 10 lat). Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów na Nieruchomości. Kupująca nie wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawczyni wynikające z Umowy.

W związku z planowaną sprzedażą Działki na rzecz Kupującej, Wnioskodawczyni zawarła przed (…), notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w (…), przedwstępną umowę sprzedaży, Repertorium A nr (…) (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Zgodnie z § 5 ust. 2 pkt 1 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący zamierza zrealizować na Działce budowę zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej.

Stosownie do § 6 ust. 1 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący zapłaci Wnioskodawczyni cenę sprzedaży Działki w wysokości (…) zł netto (dalej jako: „Cena”). Cena powiększona będzie o należny podatek od towarów i usług VAT, którego stawka na dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wynosi 23%.

W odpowiedzi na wezwanie doprecyzowała Pani opis sprawy w następujący sposób:

1. Czy rozlicza Pani przychody z tytułu najmu Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej czy też zalicza Pani te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy, a jeśli tak to w jakich ewidencjach księgowych i pozaksięgowych prowadzonych przez Panią jest uwzględniona Nieruchomość? Jakie zasoby majątkowe i organizacyjne wykorzystuje Pani w związku z dzierżawą Nieruchomości?

Odpowiedź: Przychody osiągane przez Podatnika z najmu nieruchomości stanowiącej działkę 3 i 4 położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) o łącznej powierzchni 1,2487 ha (dalej: „Nieruchomość”) nie są rozliczane w ramach działalności gospodarczej.

Przychody osiągane przez Wnioskodawcę z najmu Nieruchomości stanowią przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm., dalej: „u.p.d.o.f.”), podlegające opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 776 ze zm., dalej: „u.z.p.d.o.f.”).

Jednocześnie, Nieruchomość nie jest uwzględniona w ewidencjach księgowych oraz pozaksięgowych prowadzonych przez Wnioskodawcę. W związku z dzierżawą Nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystuje żadnych zasobów majątkowych i organizacyjnych.

2. Czy na Nieruchomość ponosiła Pani jakiekolwiek nakłady, który były/są zaliczane przez Panią do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie poniesiono jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość, które były lub są zaliczane do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej.

3. Czy na potrzeby uzyskiwania przychodów z najmu Nieruchomości stworzyła Pani strukturę organizacyjną pozwalającą na zarządzanie tą częścią majątku? Jeśli tak, to co ona obejmuje?

Odpowiedź: Na potrzeby uzyskiwania przychodów najmu z Nieruchomości nie została utworzona żadna struktura organizacyjna pozwalająca na zarządzanie Nieruchomością.

4. Czy wypracowała Pani strategię prowadzenia i rozwoju działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości (planów jej rozwoju, analizy ryzyka pod katem potrzeb najemców, dostosowania składników majątku do tych potrzeb, itp.)? Jeżeli tak, proszę o wskazanie jakie aspekty ona obejmuje.

Odpowiedź: W zakresie wynajmu Nieruchomości nie została wypracowana strategia prowadzenia i rozwoju działalności.

5. Kiedy planuje Pani dokonać sprzedaży Nieruchomości? Należy wskazać rok.

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości w 2025 r.

6. Czy środki ze sprzedaży Nieruchomości przeznaczy Pani na zakup kolejnych nieruchomości? Jeśli tak, to czy nieruchomości tę zostaną zakupione w celu odsprzedaży, udostępniania innym podmiotem na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak np. najem, dzierżawa?

Odpowiedź: Środki ze sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości.

7. Biorąc pod uwagę informację zawartą we wniosku:

W związku z planowaną sprzedażą Działki na rzecz Kupującej, Wnioskodawczyni zawarła przed (…),prowadzącym Kancelarię Notarialną w (…), przedwstępną umowę sprzedaży, Repertorium A nr (…) (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży").

proszę o wskazanie:

a) Kiedy została zawarta Przedwstępna Umowa Sprzedaży?

Odpowiedź: Przedwstępna Umowa Sprzedaży została zawarta w dniu 20 lutego 2025 r.

b) Jakie warunki zawiera Przedwstępna Umowa Sprzedaży, podpisana z Kupującą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości wynikają z zawartej z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedź: Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewiduje spełnienie następujących warunków, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej:

· dokonanie przez Kupującego w terminie trzech miesięcy od zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz badań w celu potwierdzenia, że Kupujący może zrealizować na Nieruchomości planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej (dalej: „Inwestycja”);

· uzyskanie przez Kupującego (lub spółkę powiązaną z Kupującym) wszelkich decyzji administracyjnych i uzgodnień umożliwiających realizację ww. Inwestycji, w tym m.in. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę;

· na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie, a wszystkie oświadczenia z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej (w szczególności Sprzedający nie zawrze żadnych innych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, Nieruchomość nie będzie obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej).

c) Jakie prawa i obowiązki wynikają z postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży dla Pani, a jakie dla Kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź: Prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

· udzielenie Kupującemu w odrębnych dokumentach zgód na wystąpienie do odpowiednich organów podatkowych o zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach oraz pełnomocnictwa do otrzymania zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o zaewidencjonowanych składkach na ubezpieczenie społeczne, a także do odbioru ww. zaświadczenia i informacji;

· udzielenie Kupującemu w odrębnych dokumentach pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego / technicznego lub prawnego;

· umożliwienie Kupującemu wstępu na teren Nieruchomości, pobrania próbek gruntu, dokonania odwiertów itp.;

· Wnioskodawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za spełnienie się warunków zawieszających umowy;

· Sprzedający nie będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz Kupującego jakichkolwiek kosztów poniesionych w związku z realizacją warunków Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

· Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować żadnych czynności prawnych lub faktycznych zmierzających do zablokowania, wstrzymania lub opóźnienia inwestycji (w tym w szczególności Sprzedający zobowiązuje się do niewnoszenia do organów administracji oraz sądów administracyjnych jakichkolwiek sprzeciwów, środków zaskarżenia).

Prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

· Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo niespełnienia się warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· Kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienie od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w terminie 3 miesięcy od jej zawarcia w razie niemożliwości realizacji Inwestycji;

· Kupujący zwolni Sprzedającego z obowiązku świadczenia wobec podmiotów i osób prowadzących działalność na terenie Nieruchomości w zakresie roszczeń jakie podmioty te lub osoby podniosą przeciwko Sprzedającemu w związku z jakimikolwiek zakłóceniami w ich działalności dokonanymi przez Kupującego;

· Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia wierzytelności i długów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na wskazaną przez siebie osobę trzecią.

d) Czy w ramach zawartej Przedwstępnej Umowa Sprzedaży udzieliła Pani jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupującej? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieliła Pani pełnomocnictwa Kupującej (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą.

Odpowiedź: W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Wnioskodawca udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do otrzymania zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych zgodnie z art. 50 ust. 4 i art. 123 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 350 ze zm.) i art. 217 i 218 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) oraz do odebrania tego zaświadczenia. Ponadto, w związku z zawarciem ww. Umowy Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej (…).

e) Czy po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży ale przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży strona kupująca Nieruchomość dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich? Czy i w jaki sposób nastąpi rozliczenie pomiędzy stronami poniesionych nakładów przez Kupującą gdyby nie doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Kupujący nie dokona po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, a przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej inwestycji infrastrukturalnych zwiększających wartość Nieruchomości.

f) Czy poniesie Pani jakiekolwiek nakłady finansowe związane z Nieruchomością do momentu zawarcia umowy ostatecznej? Jeżeli tak, należy wskazać jakie. Czy do momentu zawarcia umowy ostatecznej wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującej?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie poniesienie nakładów finansowych związanych z Nieruchomością do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego.

8. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) Kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) Jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) Kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

f) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) Czy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła Pani na zakup kolejnych nieruchomości? Jeżeli tak proszę o wskazanie w jaki sposób wykorzystywane są zakupione nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca po 2000 r. podjął działania zmierzające do odzyskania rodzinnego majątku bezprawnie wywłaszczonego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, na skutek których Wnioskodawcy oprócz Nieruchomości zwrócono jeszcze dwie inne nieruchomości.

W tym zakresie, Wojewoda (…) decyzją z dnia (…) czerwca 2013 r., znak: (…) orzekł o zwrocie na rzecz Wnioskodawcy części nieruchomości z działki nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) o łącznej powierzchni 0,0168 ha (dalej: „Nieruchomość II”).

W 2015 r. Wnioskodawca sprzedał Nieruchomość II na rzecz (…). Decyzja o sprzedaży wynikała z niewielkiej powierzchni Nieruchomości oraz związanej z tym jej niskiej użyteczności. Środki ze sprzedaży Nieruchomości II nie zostały przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca będąc następcą prawnym (…) uzyskał zwrot działki o numerze (…) położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) o łącznej powierzchni 0,0327 ha (dalej: „Nieruchomość III”). Ww. Nieruchomość była nieruchomością zabudowaną i nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

W 2003 r. Wnioskodawca sprzedał Nieruchomość III, a środki z jej sprzedaży nie zostały przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy znaczny upływ czasu pomiędzy sprzedażą Nieruchomości II i Nieruchomości III oraz brak przeznaczenia środków ze sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III na nabycie kolejnych nieruchomości potwierdzą, że sprzedaż nieruchomości dokonywana przez Wnioskodawcę miała charakter spontaniczny i incydentalny.

9. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz Nieruchomości opisanej we wniosku)? Proszę wyjaśnić.

W majątku osobistym Wnioskodawcy nie znajdują się inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawca w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej jest współwłaścicielem nieruchomości (lokal mieszkalny). Wnioskodawca nie wyklucza sprzedaży ww. nieruchomości.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży Działki Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z wyłączenia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT i z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, tj. nie rozpoznać przychodu podlegającego opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, ewentualna sprzedaż Działki, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, wobec czego przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c Ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

a. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

b. zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Artykuł 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

a. po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

b. po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

c. po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która (i) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu; (ii) wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; (iii) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, tylko działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów Ustawy o PIT, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o PIT, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy Ustawy o PIT wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą jak w przypadku Wnioskodawczyni) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wnioskodawczyni nabyła Działkę na podstawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia (…) listopada 2014 r., sygn. akt I (…), który oddalił skargę kasacyjną (…) od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) września 2012 r. sygn. akt II (…). Sprawa dotyczyła skargi (…) na decyzję Wojewody (…) z dnia (…) kwietnia 2012 r. nr (…) w przedmiocie zwrotu Działki , co ostatecznie doprowadziło do jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

W dniu (…) grudnia 2015 r. została zawarta Umowa pomiędzy Wnioskodawczynią działającą jako osoba fizyczna a Najemcą. Wnioskodawczyni jako właścicielka Nieruchomości oddała ją Najemcy do używania, podnajmowania i pobierania pożytków.

Najemca, biorąc nieruchomość w najem, zobowiązał się płacić Wnioskodawczyni umówiony czynsz najmu i korzystać z przedmiotu najmu z zachowaniem postanowień Umowy oraz innych obowiązujących norm prawnych.

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony od dnia 1 stycznia 2016 r. Zgodnie z jej treścią może być rozwiązana przez każdą ze Stron z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego trzy miesiące - ze skutkiem na koniec miesiąca.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) wspólnik spółki cywilnej, NIP: (…) w zakresie niezwiązanym z Nieruchomością. Działalność gospodarcza była prowadzona przed nabyciem Nieruchomości i nie ma z nią żadnego związku.

Wnioskodawczyni, będąca wspólnikiem spółki cywilnej, posiada indywidualny numer identyfikacji podatkowej NIP: (…), który służy do rozliczeń podatkowych związanych z jej aktywnością w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość sprzedaży Działki na rzecz Kupującej. Sprzedaż Działki nastąpi po upływie pięcioletniego terminu od jej nabycia (po upływie ponad 10 lat). Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów na Nieruchomości. Kupująca nie wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawczyni wynikające z Umowy.

W związku z planowaną sprzedażą Działki na rzecz Kupującej, Wnioskodawczyni zawarła Przedwstępną Umowę Sprzedaży.

Kupujący zamierza zrealizować na Działce budowę zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej. Cena sprzedaży Działki została ustalona w wysokości (…) zł netto + VAT.

Wobec powyższego, wskazać należy, że sprzedaż Działki nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wobec czego, skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Działki uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w 2014 roku do majątku prywatnego. Czynności, takie jak zawarcie Umowy czy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż Działki będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 grudnia 2023 r., sygn. akt: 0114-KDIP3-2.4011.769.2023.3.BM wskazując, że w przedmiotowej sprawie w dniu 23 listopada 2017 r. nabył Pan do majątku prywatnego Nieruchomość. Opisane czynności podejmowane w związku z Nieruchomościami przez Pana w okresie ich posiadania należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż Działki, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

- odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jako następca prawny osoby wywłaszczonej nabyła Pani w ramach zwrotu działkę nr (…), aktualnie: 3 i 4, położoną w (…) (dalej Nieruchomość), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni 1,2487 ha. Od lat 70-tych na tej działce znajduje się targowisko miejskie, prowadzone początkowo przez (…), a od 1984 r. przez (…). W sprawie zwrotu Nieruchomości na rzecz Pani toczyło się od 1996 r. postępowanie administracyjne oraz sądowoadministracyjne. Nabyła Pani działkę ostatecznie na podstawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia (…) listopada 2014 r., sygn. akt (…), który oddalił skargę kasacyjną (…) od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z dnia 18 września 2012 r. sygn. akt (…). Umową zawartą w dniu (…) grudnia 2015 r. oddała Pani Nieruchomość Najemcy do używania, podnajmowania i pobierania pożytków. Przychody osiągane przez Panią z najmu Nieruchomości stanowią przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość nie jest uwzględniona w ewidencjach księgowych oraz pozaksięgowych prowadzonych przez Panią. W związku z dzierżawą Nieruchomości nie wykorzystuje Pani żadnych zasobów majątkowych i organizacyjnych. Na potrzeby uzyskiwania przychodów najmu z Nieruchomości nie została utworzona żadna struktura organizacyjna pozwalająca na zarządzanie Nieruchomością. W zakresie wynajmu Nieruchomości nie została wypracowana strategia prowadzenia i rozwoju działalności. W roku 2025 planuje Pani sprzedać część Nieruchomości tj. działkę gruntową o numerze 3 o powierzchni 3669 m² , na rzecz (…). (dalej jako: „Kupujący”). Przedwstępna Umowa Sprzedaży została zawarta w dniu (…) lutego 2025 r. Kupujący zamierza zrealizować na Działce budowę zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej. Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewiduje spełnienie następujących warunków, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej:

· dokonanie przez Kupującego w terminie trzech miesięcy od zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz badań w celu potwierdzenia, że Kupujący może zrealizować na Nieruchomości planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej (dalej: „Inwestycja”);

· uzyskanie przez Kupującego (lub spółkę powiązaną z Kupującym) wszelkich decyzji administracyjnych i uzgodnień umożliwiających realizację ww. Inwestycji, w tym m.in. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę;

· na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie, a wszystkie oświadczenia z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej (w szczególności Sprzedający nie zawrze żadnych innych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, Nieruchomość nie będzie obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej).

Prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obejmują:

· udzielenie Kupującemu w odrębnych dokumentach zgód na wystąpienie do odpowiednich organów podatkowych o zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach oraz pełnomocnictwa do otrzymania zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o zaewidencjonowanych składkach na ubezpieczenie społeczne, a także do odbioru ww. zaświadczenia i informacji;

· udzielenie Kupującemu w odrębnych dokumentach pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego / technicznego lub prawnego;

· umożliwienie Kupującemu wstępu na teren Nieruchomości, pobrania próbek gruntu, dokonania odwiertów itp.;

· Sprzedający nie ponosi Pani żadnej odpowiedzialności za spełnienie się warunków zawieszających umowy;

· Sprzedający nie będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz Kupującego jakichkolwiek kosztów poniesionych w związku z realizacją warunków Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

· Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować żadnych czynności prawnych lub faktycznych zmierzających do zablokowania, wstrzymania lub opóźnienia inwestycji (w tym w szczególności Sprzedający zobowiązuje się do niewnoszenia do organów administracji oraz sądów administracyjnych jakichkolwiek sprzeciwów, środków zaskarżenia).

Prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obejmują:

· Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo niespełnienia się warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· Kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienie od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w terminie 3 miesięcy od jej zawarcia w razie niemożliwości realizacji Inwestycji;

· Kupujący zwolni Sprzedającego z obowiązku świadczenia wobec podmiotów i osób prowadzących działalność na terenie Nieruchomości w zakresie roszczeń jakie podmioty te lub osoby podniosą przeciwko Sprzedającemu w związku z jakimikolwiek zakłóceniami w ich działalności dokonanymi przez Kupującego;

· Kupujący będzie uprawniony do przeniesienia wierzytelności i długów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na wskazaną przez siebie osobę trzecią.

W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do otrzymania zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych zgodnie z art. 50 ust. 4 i art. 123 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 350 ze zm.) i art. 217 i 218 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) oraz do odebrania tego zaświadczenia. Ponadto, w związku z zawarciem ww. Umowy udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej (…).

Do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanego na Nieruchomości będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego. Kupujący nie dokona po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, a przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej inwestycji infrastrukturalnych zwiększających wartość Nieruchomości. Kupujący nie wstąpi w Pani prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy najmu Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach Pani działalności gospodarczej. Nie dokonywała Pani żadnych nakładów na Nieruchomości ( w tym nakładów które były lub są zaliczane do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej). Nie poniesie Pani również nakładów finansowych związanych z Nieruchomością do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Środki ze sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości.

Oprócz przedmiotowej Nieruchomości sprzedała Pani jeszcze dwie inne nieruchomości (w roku 2003 oraz 2015), które uprzednio również odzyskała w ramach zwrotu majątku wywłaszczonego. W Pani majątku osobistym nie znajdują się inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sposób nabycia Nieruchomości (odzyskanie rodzinnego majątku wywłaszczonego na podstawie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości), całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności, zakres i cel Pani działań, oraz sposób wykorzystywania Nieruchomości w czasie posiadania (Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach Pani działalności gospodarczej, przychody osiągane przez Panią z najmu Nieruchomości nie są rozliczane w ramach działalności gospodarczej), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (nie dokonywała Pani żadnych nakładów na Nieruchomość) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda zawarła Pani umowę przedwstępną uzależniającą zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia szeregu przesłanek, określonych w jej treści oraz udzieliła Pani m.in. pełnomocnictwa do otrzymania zaświadczeń (o niezaleganiu w podatkach oraz ZUS) i pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego / technicznego lub prawnego.

Jednak czynności te zostały/zostaną podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Pani, zatem nie uzyska Pani z tego tytułu żadnych korzyści. Należy też zauważyć, że wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Panią sprzedaży działki nr 3 nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży działki nr 3 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym zakresie istotne znaczenie ma fakt, czy sprzedaż nastąpi przed czy też po upływie 5-letniego terminu określonego w tym przepisie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedaż działki nr 3 będzie miała miejsce niewątpliwie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) działki nr 3 nie spowoduje powstania u Pani przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż ta nie spowoduje również powstania u Pani przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.