Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.213.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od własności gruntu własności budynków na tej działce,

- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100 w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 1/21.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca osiąga dochody z wynajmu nieruchomości stanowiących jego majątek własny. (…).

Przychody z wynajmu posiadanych nieruchomości Wnioskodawca rozlicza jako przychody z najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca płaci zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu osiąganych przychodów z najmu. W przypadku nieruchomości i udziału w nieruchomości wskazanych wyżej Wnioskodawca ma zawarte umowy długoterminowe z firmami zajmującymi się wynajmem krótkoterminowym, z którymi Wnioskodawca rozlicza się na podstawie faktur. Wnioskodawca nie wchodzi w stosunek najmu z osobami korzystającymi z usług tych firm, które organizują marketing, zapewniają usługi dodatkowe i pozyskują najemców we własnym imieniu.

W zakresie wynajmu Wnioskodawca z uwagi na przekroczenie limitu zwolnienia z VAT jako małego podatnika jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik czynny i niekorzystający ze zwolnienia podmiotowego.

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębną od własności gruntu własność budynków na tej działce. Dla nieruchomości tej, dalej określanej jako „nieruchomość zbywana”, Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą . Wnioskodawca nabył nieruchomość zbywaną do majątku prywatnego.

Na nieruchomości zbywanej znajdują się dwa budynki, utwardzenie, ogrodzenie, przyłącza. Budynki na nieruchomości zbywanej w dacie zakupu były w stanie surowym zamkniętym. Wnioskodawca poniósł nakłady w celu doprowadzenia ich do stanu, w którym mogą być przedmiotem wynajmu.

Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r. udział wynoszący 9/100 w prawie wieczystego użytkowanie gruntu stanowiącego drogę dojazdową do Nieruchomości zbywanej oznaczoną jako działka nr 1/21 . Dla nieruchomości tej, dalej określanej jako „udział w drodze” Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Wnioskodawca nabył udział 9/100 w drodze dojazdowej do majątku prywatnego.

Wnioskodawca nabył nieruchomość nabywaną oraz udział w drodze w celu wykonywania najmu opodatkowanego zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nabył także na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej zawartej w akcie notarialnym z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej zawartego w akcie notarialnym z 15 maja 2024 r. udział wynoszący 20/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do Nieruchomości zbywanej oznaczoną jako działka nr 1/21 , w której posiada ten opisany wyżej udział 9/10. Spółka cywilna, o której mowa zajmowała się handlem hurtowym materiałami budowlanymi.

Udział w działce stanowiącej drogę nabyty przez Wnioskodawcę na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. był wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej.

Udział w działce stanowiącej drogę, który Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Wnioskodawca wycofał z działalności gospodarczej 6 lutego 2024 r.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości zbywanej w dacie nabycia przez Wnioskodawcę znajdowały się w budowie, na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Po dokonaniu nabycia Wnioskodawca poczynił nakłady na dokończenie budowy. Wnioskodawca nie zakończył budowy. Wnioskodawca planował budynki wynająć najemcy.

Wnioskodawca nie znalazł najemcy na Nieruchomość nabywaną i udział w drodze, otrzymał natomiast ofertę nabycia nieruchomości zbywanej oraz udziału w drodze i zamierza te rzeczy zbyć odpłatnie w terminie do 30 czerwca 2025 r. Przy czym nabywając udział w drodze Wnioskodawca zamierza zbyć nie mniej niż 1/100 i nie więcej niż 9/100 udziału i określić w umowie, że przedmiotem zbycia jest udział lub część udziału nabytego 16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r..

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość zbywana oraz udział w drodze nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży działki poza czynnościami jakie podjął zawodowy pośrednik, któremu Wnioskodawca powierzył poszukiwanie najemcy. Działania pośrednika to umieszczenie na stronie internetowej informacji o możliwości najmu lub zbycia nieruchomości oraz kontakty osobiste z potencjalnymi klientami.

Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej. Wniosek o interpretację składany jest na etapie negocjacji wstępnych z zainteresowanym nabywcą. Możliwe, że Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną, w której określone zostaną zobowiązania i uprawnienia stron. Możliwe, że po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w nabywaną działkę zabudowaną budynkami w budowie. Będą to działania, które zostaną określone w umowie, jednak na obecnym etapie Wnioskodawca nie przewiduje, by takie warunki w tej umowie się znalazły. Możliwe, że Wnioskodawca udzieli nabywcy działki zabudowanej budynkami w budowie oraz udziału w drodze, o którym mowa we wniosku pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą lub będą dotyczyć działki zabudowanej budynkami w budowie oraz udziału w drodze, o których mowa we wniosku. W chwili obecnej Wnioskodawca nie wie jakie to mogą być działania i nie przewiduje, by taki warunek znalazł się w umowie.

W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca sprzedał jedno mieszkanie za około (…) zł. Mieszkanie było lokalem mieszkalnym przeznaczonym do mieszkania.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, także niewymienione we wniosku. Każda z tych nieruchomości może być w przyszłości przedmiotem sprzedaży, niemniej Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży żadnej z nich.

Wnioskodawca zamierza w przyszłości nabywać nieruchomości, w celu ich wynajmowania lub korzystania z nich w inny sposób, niemniej w chwili obecnej nie ma na myśli żadnych konkretnych nieruchomości.

Pytania

Czy przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od własności gruntu własności budynków na tej działce, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Czy przychód z odpłatnego zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od własności gruntu własności budynków na tej działce, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej "uPIT") i z tego tytułu Wnioskodawca będzie zobowiązany uregulować podatek dochodowy wg zasad określonych w art. 30e ust. 1 i 2 uPIT.

Wnioskodawca uważa, że przychód z odpłatnego zbycia udziału wynoszącego 9/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21 , dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c uPIT i z tego tytułu Wnioskodawca będzie zobowiązany uregulować podatek dochodowy wg zasad określonych w art. 30e ust. 1 i 2 uPIT.

Zgodnie z uPIT źródłem przychodów może być między innymi odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości zbywanej i udziału w drodze nie upłynęło 5 lat. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy także zwrócić uwagę na treść przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, w myśl którego:

Według art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zaznaczam, że do sprzedaży składników majątku o charakterze niemieszkalnym (tu: udziału w drodze) zastosowanie znajdą regulacje zawarte w cytowanych przepisach art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r. nabył Pan prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębny od gruntu przedmiot własności – budynki na tej działce, a także wynoszący 9/100 udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do nieruchomości zbywanej oznaczoną jako działka nr 1/21 . Przedmiotową nieruchomość oraz udział w drodze nabył Pan do majątku prywatnego w celu wykonywania najmu opodatkowanego zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na nieruchomości znajdują się dwa budynki, utwardzenie, ogrodzenie, przyłącza. Budynki na nieruchomości zbywanej w dacie zakupu były w stanie surowym zamkniętym. Poniósł Pan nakłady w celu doprowadzenia ich do stanu, w którym mogą być przedmiotem wynajmu (wylewki, tynki, instalacje). Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nieruchomość oraz udział w drodze nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nie znalazł Pan najemcy na nieruchomość i udział w drodze, otrzymał Pan natomiast ofertę nabycia nieruchomości oraz udziału w drodze i zamierza je zbyć odpłatnie w terminie do 30 czerwca 2025 r.

Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży zabudowanej działki oraz udziałów w drodze poza czynnościami jakie podjął zawodowy pośrednik, któremu powierzył Pan poszukiwanie najemcy. Działania pośrednika to umieszczenie na stronie internetowej informacji o możliwości najmu lub zbycia nieruchomości oraz kontakty osobiste z potencjalnymi klientami. Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej. Wniosek o interpretację składany jest na etapie negocjacji wstępnych z zainteresowanym nabywcą. Możliwe, że zawrze Pan umowę przedwstępną, w której określone zostaną zobowiązania i uprawnienia stron. W chwili obecnej nie wie Pan, jakie to mogą być działania i nie przewiduje, by taki warunek znalazł się w umowie.

Ponadto na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej zawartej w akcie notarialnym z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do tej umowy zawartego w akcie notarialnym z 15 maja 2024 r. nabył Pan udział wynoszący 20/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do ww. nieruchomości zbywanej, oznaczoną jako działka nr 1/21 . Ww. udział wynoszący 20/100 w działce stanowiącej drogę był wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej. Udział ten wycofał Pan z działalności gospodarczej 6 lutego 2024 r.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębną od gruntu własność budynków na tej działce, okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości te nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.

Czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz odrębnego od gruntu przedmiotu własności budynków na tej działce nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej przez Pana sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od gruntu własności budynków na tej działce nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, planowana przez Pana do końca czerwca 2025 r., sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnego od gruntu prawa własności budynków na tej działce, będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast, w odniesieniu do zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21 Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Z wniosku wynika, że do końca czerwca 2025 r. zamierza Pan sprzedać udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21 , przy czym planuje Pan określić w umowie, że przedmiotem zbycia jest udział lub część udziału nabytego 16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r.

Nie można przyjąć, że sprzedany udział w nieruchomości będzie konkretnie tym udziałem nabytym 16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży. Udziały nie są oznaczonymi częściami w prawie własności. Udziały wyrażają uprawnienie do całej własności. Nabycie przez Pana udziału wynoszącego 29/100 nastąpiło w dwóch datach na podstawie dwóch różnych umów, tj. zarówno na podstawie umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. jak i na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Na udział wynoszący od 1/100 do 9/100, który planuje Pan sprzedać składają się zatem udziały nabyte w tych dwóch ww. datach, na podstawie dwóch ww. umów. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, że sprzeda Pan udział nabyty wyłącznie w drodze umowy sprzedaży. Nabywając kolejno, na podstawie dwóch różnych umów udziały w nieruchomości nabywał Pan prawo do każdego metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany udział. Zatem nabywając na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. udział 20/100 w nieruchomości stał się Pan właścicielem 20/100 w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości. Nabywając bowiem ww. udział w prawie własności nieruchomości stał się Pan jej współwłaścicielem, co oznacza, że miał Pan prawo do każdego metra kwadratowego w tej nieruchomości. Podobnie nabywając kolejne udziały w nieruchomości w drodze umowy sprzedaży nabywał Pan udziały w każdym jej metrze kwadratowym. Wynika to z istoty współwłasności. W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Sprzedając udział wynoszący od 1/100 do 9/100 nie sprzeda Pan więc części nieruchomości określonej tym udziałem, ale cząstkę swoich uprawnień właściciela w całej nieruchomości. Nie można stwierdzić, że skoro przedmiotem zbycia ma być udział wynoszący od 1/100 do 9/100, to będzie to akurat ten udział, który został nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. Udziały nie są oznaczone, gdyż nie chodzi o zbycie określonej części rzeczy, ale o zbycie prawa, jedynie określonego ułamkiem. Innymi słowy nie można zidentyfikować zbywanego udziału, ponieważ chodzi o zbycie prawa, a nie o zbycie części rzeczy.

Oznacza to, że zbywając udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w posiadanej nieruchomości dokona Pan zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100, nabytego w dwóch ww. datach na podstawie dwóch różnych podstaw nabycia i w wymienionych udziałach. Zatem sprzeda Pan udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w udziale 9/100 nabytym na podstawie umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. oraz udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w udziale 20/100 nabytym na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Tylko w taki sposób dochodzi bowiem do zbycia udziału w prawie do nieruchomości. Udział w prawie to nie udział w części rzeczy.

Zatem, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży udziału od 1/100 do 9/100 w ww. nieruchomości przypadająca na udział 9/100 nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że posiadany przez Pana udział 9/100 w działce nr 1/21 nie został nabyty dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie był w takiej działalności wykorzystywany. Czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana udziału 9/100 w działce nr 1/21 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychód w tej części będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Natomiast kwota uzyskana z planowanej sprzedaży udziału od 1/100 do 9/100 w ww. nieruchomości przypadająca na udział wynoszący 20/100 nabyty na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Udział 20/100 w działce nr 1/21 był bowiem wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej. Nie znajdzie tutaj zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, przychód w tej części będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z wybraną przez Pana formą opodatkowania na dzień zakończenia działalności gospodarczej, ponieważ między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym udział w nieruchomości został wycofany z działalności gospodarczej i dniem sprzedaży, nie upłynie 6 lat – zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 i art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznym.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.