Podatnik w 2024 roku sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, co generuje obowiązek podatkowy. W tym samym roku, na skutek prawomocnego wyroku sądu, utracił inne mieszkanie nabyte w 2016 roku, ponosząc stratę i koszty sądowe. Utrata nastąpiła bez odpłatnego zbycia. Podatnik…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 20 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 26 maja 2025 r. (wpływ 27 maja 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W roku podatkowym 2024 podatnik (Wnioskodawca) sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od daty jego zakupu. W świetle obowiązujących przepisów, podatnik jest zobowiązany odprowadzić 19% podatku od dochodu jaki uzyskał na tej transakcji. Jednocześnie podatnik na skutek prawomocnego wyroku sądu utracił inne mieszkanie na ul. A, które zakupił w roku 2016. Wyrok, w którym sąd orzekł, iż podatnik nie jest już właścicielem mieszkania uprawomocnił się w roku 2024.
Podatnik poniósł realną stratę na inwestycji w mieszkanie na ul. A kupując je za rynkową cenę i nie generując żadnego dochodu z jego sprzedaży. Podatnik poniósł ponadto koszty sądowe związane z wyrokiem. Gdyby sytuacja dotyczyła korporacji lub firmy prowadzącej działalność gospodarczą – obowiązujące przepisy pozwalają kompensować wszelkie koszty/straty z przychodami, w przypadku zwykłego obywatela (osoby fizycznej) sytuacja nie jest jednoznaczna. Podatnik ma teoretyczną możliwość sądowego domagania się zwrotu zapłaconej ceny od osoby, od której nabył mieszkanie, jednakże jest to osoba bez adresu czy zameldowania na terenie RP, nie posiada oficjalnie żadnego majątku i wg komorników jest zawodowym dłużnikiem.
Pytania
1) Czy podatnik może skompensować stratę powstałą z utraty mieszkania przy ul. A w B z dochodem uzyskanym ze sprzedaży innego mieszkania w roku 2024?
2) Czy podatnik może również uwzględnić koszty sądowe, wynikające z wyroku przy ustaleniu dochodu ze sprzedaży mieszkania w 2024 r.?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 26 maja 2025 r.)
Ad. 1
Tak, Wnioskodawca uważa, że może skompensować stratę powstałą w wyniku niekorzystnego rozstrzygnięcia sądowego prowadzącego do utraty przez niego mieszkania z przychodem uzyskanym ze sprzedaży innego mieszkania. Czyli ustalając podatek dochodowy od sprzedaży w roku 2024, mieszkania przy ul. C w B może odjąć stratę jaką poniósł tracąc mieszkanie przy ul. A również w B. Niekorzystny wyrok uprawomocnił się również w roku 2024 i w tymże samym roku mieszkanie Wnioskodawca wydał generując zerowy przychód z jego sprzedaży.
Ad. 2
Tak, Wnioskodawca uważa, że może uwzględnić koszty sądowe, wynikające z ww. wyroku, gdyż są to koszty związane z obrotem jego nieruchomościami. W ten sposób, że przy ustaleniu dochodu do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca może uwzględnić koszty sądowe również dotyczące jego nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że w roku podatkowym 2024 sprzedał Pan mieszkanie przed upływem 5-ciu lat od daty jego zakupu. Jednocześnie na skutek prawomocnego wyroku sądu utracił Pan inne mieszkanie na ul. A, które zakupił Pan w roku 2016. Wyrok, w którym sąd orzekł, iż nie jest już Pan właścicielem mieszkania uprawomocnił się w roku 2024.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że w roku 2024 dokonał Pan tylko jednej sprzedaży mieszkania, która stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ była odpłatna oraz miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jej nabycia. Natomiast utrata mieszkania przy ul. A nie stanowi dla Pana źródła przychodu.
Zatem, utrata mieszkania na skutek prawomocnego orzeczenia sądu nie jest okolicznością wymienioną w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która wypełniałaby znamiona odpłatnego zbycia nieruchomości. Tym samym ww. przepis nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do wydania nieruchomości w związku z wykonaniem orzeczenia sądu.
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy ma możliwość określenia zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe związane z tą transakcją, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może Pan zaliczyć kosztów sądowych dotyczących utraconego (innego) mieszkania, ponieważ wydatki te nie dotyczą sprzedanego przez Pana mieszkania, a tym samym nie mogą obniżyć przychodu ze sprzedaży tego mieszkania.
Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.
Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.
Katalog kosztów uzyskania przychodu zawarty w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym precyzyjnie więc wskazuje, jakie wydatki Pan – jako zbywający – może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania.
Brak jest zatem podstaw prawnych, aby poniesione przez Pana koszty nabycia mieszkania przy ul. A oraz koszty sądowe dotyczące utraconego mieszkania zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży innego mieszkania i tym samym obniżyć kwotę przychodu ze sprzedaży tego mieszkania.
Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tej nieruchomości nastąpiło odpłatnie. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Z powyższego przepisu wynika, że ustawodawca daje możliwość rozliczenia przez podatnika łącznych przychodów jeżeli dotyczą one tego samego źródła, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości.
W takiej sytuacji należy zsumować przychody i koszty dotyczące sprzedaży nieruchomości w trakcie jednego roku podatkowego. Jeżeli łączne przychody przekraczają łączne koszty, obliczona nadwyżka jest dochodem podlegającym opodatkowaniu.
Sytuacja ta dotyczy podatników, którzy w danym roku podatkowym dokonają odpłatnego zbycia więcej niż jednej nieruchomości.
Jednakże – jak już wskazano – utrata mieszkania na skutek prawomocnego orzeczenia sądu nie jest odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem łączne rozliczenie kosztów nabycia mieszkania przy ul. A i kosztów sądowych związanych z utraconym mieszkaniem razem z przychodem z odpłatnego zbycia innego mieszkania oraz kosztami związanymi z tym odpłatnym zbyciem – nie jest możliwe. Literalna interpretacja powołanych przepisów taką możliwość wyklucza.
Podsumowując, w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może Pan skompensować straty powstałej w związku z utratą mieszkania przy ul. A w B z dochodem uzyskanym ze sprzedaży innego mieszkania w roku 2024. Nie może Pan również uwzględnić kosztów sądowych wynikających z wyroku, przy ustaleniu dochodu ze sprzedaży mieszkania w 2024 r.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo