Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Podatnik sprzedał lokal mieszkalny nabyty w 2022 r. w drodze darowizny, a następnie nabył inny lokal mieszkalny. Sprzedaż nastąpiła w czerwcu 2025 r., przed upływem 5 lat od nabycia. W trakcie procesu zbycia i nabycia podatnik dokonywał wpłat na poczet ceny nowego lokalu, częściowo z otrzymanych od nabywców zadatków, częściowo ze środków własnych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – pismem z 16 kwietnia 2026 r. (wpływ 16 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z 20 kwietnia 2026 r. (wpływ 20 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest właścicielem lokalu sprzedawanego (A, ul. b), który w 2025 r. został przeznaczony do zbycia.
W dniu (…).01.2025 r. Wnioskodawca zawarł umowę rezerwacyjną dotyczącą nabycia lokalu nabywanego (A, al. c) i uiścił (…) zł tytułem zadatku.
W dniu (…).01.2025 r. Wnioskodawca zawarł notarialną umowę przedwstępną nabycia lokalu nabywanego i uiścił (…) zł tytułem kolejnej części przyszłej ceny.
W dniu (…).04.2025 r. Wnioskodawca zawarł notarialną umowę przedwstępną sprzedaży lokalu sprzedawanego za cenę (…) zł, a kupujący uiścili przewidziane w niej zadatki.
Zawarcie tej umowy przedwstępnej potwierdziło rozpoczęty i wiążący proces zbycia lokalu sprzedawanego przed zawarciem umowy przyrzeczonej nabycia lokalu nabywanego.
W dniu (…).04.2025 r. Wnioskodawca zawarł umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup lokalu nabywanego.
W dniu (…).04.2025 r. Wnioskodawca zawarł notarialną umowę przyrzeczoną nabycia lokalu nabywanego i uiścił (…) zł tytułem części ceny. Łączna kwota wydatków na poczet ceny nabycia wyniosła (…) zł.
W dniu (…).06.2025 r. Wnioskodawca zawarł notarialną umowę przyrzeczoną sprzedaży lokalu sprzedawanego. Cena sprzedaży została uregulowana w lipcu 2025 r. zgodnie z umową.
Od dnia (…).04.2025 r. Wnioskodawca faktycznie zamieszkuje w lokalu nabywanym i realizuje w nim własne cele mieszkaniowe.
W pismach z 16 kwietnia 2026 r. oraz 20 kwietnia 2026 r. stanowiących uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniach pytania:
1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?
Odpowiedź: Tak, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Kiedy i na jakiej podstawie nabył Pan lokal położony przy ulicy b?
Odpowiedź: Lokal mieszkalny położony w A przy ul. b nabył Pan na podstawie aktu notarialnego – umowy darowizny sporządzonej w dniu 22 kwietnia 2022 r. przed notariuszem.
3. Czy z tytułu sprzedaży lokalu przy ul. b otrzymał Pan od nabywcy zaliczki/zadatki? Jeżeli tak, to kiedy (proszę o wskazanie daty)?
Odpowiedź: Tak. Otrzymał Pan od nabywców lokalu przy ul. b zadatki w dniach 2 kwietnia 2025 r. oraz 7 kwietnia 2025 r.
4. Z jakich środków dokonał Pan zapłaty (…) zł za nabywany lokal przy al. c?
Odpowiedź: Zapłaty kwoty (…) zł na poczet ceny nabycia lokalu przy al. c dokonał Pan ze środków pieniężnych pozostających w Pana dyspozycji, w szczególności ze środków otrzymanych od nabywców lokalu sprzedawanego tytułem zadatków, ze środków własnych oraz ze środków z zarządzania płynnością finansową (finansowanie pomostowe udokumentowane przelewami).
5. Jakie były postanowienia umowy przedwstępnej sprzedaży, zawartej 7 kwietnia
2025 r.? Czy umowa ta przeniosła własność lokalu na nabywcę?
Odpowiedź: Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w dniu 7 kwietnia 2025 r. miała charakter zobowiązujący i określała w szczególności cenę sprzedaży lokalu w wysokości (…) zł, zasady przekazania zadatków oraz zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży najpóźniej do dnia 3 lipca 2025 r., zgodnie z § 3 ust. 2 tej umowy.
Umowa ta nie przeniosła własności lokalu na nabywcę. Przeniesienie własności nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), która została zawarta w dniu 30 czerwca 2025 r.
6. Czy sprzedawany lokal był w jakikolwiek sposób wykorzystywany w działalności gospodarczej? Jeśli tak to w jaki sposób?
Odpowiedź: Nie. Lokal sprzedawany nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie był ujęty w ewidencji środków trwałych ani amortyzowany.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym wydatki w łącznej kwocie (…) zł, poniesione przez Wnioskodawcę na poczet ceny nabycia lokalu nabywanego, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki w kwocie (…) zł, poniesione na poczet ceny nabycia lokalu nabywanego, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Wydatki te odpowiadają katalogowi określonemu w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, ponieważ dotyczą nabycia lokalu mieszkalnego. Ustawa wiąże możliwość zastosowania zwolnienia z rodzajem wydatku, a nie z kolejnością czynności cywilnoprawnych.
Nabycie lokalu nabywanego oraz sprzedaż lokalu sprzedawanego stanowiły element zmiany miejsca zamieszkania. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej nabycia lokalu nabywanego Wnioskodawca był już związany umową przedwstępną sprzedaży lokalu sprzedawanego, co potwierdza rozpoczęty i wiążący proces jego zbycia. Zamieszkanie w lokalu nabywanym od 20.04.2025 r. potwierdza realizację własnych celów mieszkaniowych.
W świetle powyższego Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że wydatki na nabycie lokalu nabywanego w kwocie (…) zł stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że (…) czerwca 2025 r. sprzedał Pan nieruchomość, którą nabył Pan w 2022 r. na podstawie umowy darowizny.
Zatem, sprzedaż tej nieruchomości stanowiła dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyto nieruchomość.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D x (W / P) gdzie: D – dochód ze sprzedaży, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód ze sprzedaży.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.
Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.
Z wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że 7 kwietnia 2025 r. została zawarta notarialna przedwstępna umowa sprzedaży lokalu. Cena sprzedaży wyniosła (…) zł, a kupujący uiścili zadatki w dniach 2 kwietnia 2025 r. oraz 7 kwietnia 2025 r. Pozostałą kwotę w związku ze zbyciem lokalu mieszkalnego otrzymał Pan w lipcu 2025 r.
(…) stycznia 2025 r. została zawarta umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania pomiędzy Panem a zbywcą i opłacony zadatek w wysokości (…) zł. Natomiast (…) stycznia 2025 r. została zawarta notarialna umowa przedwstępna na zakup lokalu pomiędzy Panem a zbywcą i opłacony zadatek w wysokości (…) zł. (…) kwietnia 2025 r. została zawarta notarialna umowa przyrzeczona na zakup lokalu pomiędzy Panem a zbywcą i uiścił Pan (…) zł tytułem części ceny nabycia. Zapłaty pozostałej kwoty na zakup lokalu w A, przy al. c dokonał Pan ze środków pieniężnych pozostających w Pana dyspozycji, w szczególności ze środków otrzymanych od nabywców lokalu sprzedawanego tytułem zadatków, ze środków własnych oraz ze środków z zarządzania płynnością finansową (finansowanie pomostowe udokumentowane przelewami).
W związku z powyższym powziął Pan wątpliwość, czy może Pan skorzystać ze zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do łącznej kwoty wydatkowanej na zakup lokalu ((…) zł).
Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.
W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.
Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.
Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
Podkreślam, że kwestia możliwości uznania za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodów, jakie podatnik uzyskał przed formalnym przeniesieniem własności nieruchomości i wydatkował na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była również przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Co najistotniejsze, Naczelny Sąd Administracyjny 17 lutego 2020 r. podjął uchwałę w składzie Siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 4/19), w myśl której:
(…) kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…), korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.
W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził ponadto, że:
(…) decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.
Skoro w rozpatrywanej sprawie zadatek w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego zapłacony został przez nabywców 2 kwietnia 2025 r. oraz 7 kwietnia 2025 r. (umowa przedwstępna i wpłata kwot), a sprzedaż lokalu nastąpiła 30 czerwca 2025 r. (akt notarialny i wpłata kwoty), to dopiero w tych datach dysponował Pan przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Natomiast wydatki na nabycie lokalu, w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe – zostały przez Pana poniesione (…) stycznia 2025 r. (umowa rezerwacyjna i wpłata kwoty), (…) stycznia 2025 r. (notarialna umowa przedwstępna i wpłata kwoty) oraz (…) kwietnia 2025 r. (notarialna umowa przyrzeczona i wpłata kwoty) – tj. po uzyskaniu kwoty z tytułu zadatku, ale przed datą sprzedaży (a nie po niej) i uzyskaniem pozostałej kwoty z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zatem, jedynie kwota wydatkowana na zakup lokalu do wysokości otrzymanych zadatków poniesiona została z przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast pozostała część kwoty nie została poniesiona z tego przychodu, bowiem w dacie jej poniesienia takim przychodem Pan nie dysponował. Pozostała kwota wydatkowana na zakup lokalu – jak wskazano w uzupełnieniu wniosku – pochodziła ze środków własnych oraz ze środków z zarządzania płynnością finansową (finansowanie pomostowe udokumentowane przelewami).
W przedmiotowej sprawie za wydatek na cel mieszkaniowy można uznać jedynie kwotę uiszczoną na zakup lokalu odpowiadającą kwocie otrzymanych zadatków na poczet ceny sprzedaży lokalu.
Mając powyższe na uwadze stwierdzam, że jedynie kwota zadatków otrzymanych przez Pana 2 kwietnia 2025 r. i 7 kwietnia 2025 r. wydatkowana na nabycie lokalu, w którym Pan zamieszkał stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem kwota ta została zaliczona na poczet ceny odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Natomiast, środki przeznaczone na pozostałą część ceny zakupu lokalu nie mogą stanowić wydatku na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem nie stanowiły one przychodu ze sprzedaży lokalu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo