Podatnik, osoba fizyczna, w czerwcu 2024 roku sprzedał 40% udział w mieszkaniu przy ul. C. W lipcu 2024 roku nabył mieszkanie przy ul. S., w którym mieszka od momentu zakupu, finansując je częściowo ze sprzedaży poprzedniego mieszkania, a częściowo kredytem hipotecznym. W sierpniu 2024 roku otrzymał w darowiźnie 50% udział w mieszkaniu przy ul. W., który sprzedał w kwietniu 2025 roku. Dochód z tej sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu na mieszkanie przy ul. S., a pozostałą część planuje przeznaczyć w grudniu 2026 roku…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 29 stycznia 2026 r. (wpływ 29 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
W czerwcu 2024 roku sprzedał Pan współudział (40%) w mieszkaniu przy ul. C (…) za kwotę (….). Miesiąc później, w lipcu 2024 roku, nabył Pan mieszkanie przy ul. S., w którym od lipca 2024 do tej pory Pan mieszka. Mieszkanie przy ul. S. zostało zakupione częściowo ze środków własnych (…), pochodzących w większości ze sprzedaży mieszkania przy ul. C., a częściowo z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku mającym siedzibę w Polsce (kredyt na kwotę (…) zł w (…)). Z umowy kredytu hipotecznego wynika, że kredyt w całości dotyczył zakupu tego mieszkania (umowa kredytu nr).
W sierpniu 2024 roku otrzymał Pan w darowiźnie współudział 50% w mieszkaniu przy ul. W. (…), natomiast w kwietniu 2025 roku sprzedał Pan swój udział w tym mieszkaniu (…) za kwotę (…). W związku ze sprzedażą współudziału w mieszkaniu przy ul. W. poniósł Pan koszty prowizji agenta (…), co zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 U.P.D.O.F. pomniejsza przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczył Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S. (…). Pozostałą część dochodu (…) planuje Pan przeznaczyć w grudniu 2026 roku na zakup kolejnej nieruchomości, w której od stycznia 2027 roku planuje Pan zamieszkać.
Jest Pan kawalerem, a wszystkie powyższe mieszkania – będące Pana własnością lub współwłasnością – stanowią Pana majątek osobisty. Żadne z tych mieszkań nie zostało nabyte ani zbyte w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w związku z czym stanowią / stanowiły one Pana majątek prywatny. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na wezwanie doprecyzował Pan opis sprawy w następujący sposób:
Jest Pan jedynym kredytobiorcą kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu mieszkania przy ul. S.
Nowe mieszkanie, na którego zakup zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania przy ul. W., położone będzie w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Pytania
1. Czy wydatkowanie przez Pana dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania przy ul. W. częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S. , w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, a w pozostałej części na nabycie nowego mieszkania, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe od stycznia 2027, uprawnia Pana do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131) U.P.D.O.F. w odniesieniu do całej kwoty dochodu?
2. Czy zachowa Pan prawo do ww. zwolnienia z opodatkowania jeżeli po zamieszkaniu w nowej nieruchomości (od stycznia 2027) wynajmie Pan nieruchomość przy ul. S.?
Pana stanowisko w sprawie
Pytanie 1
Pana stanowisko:
Tak, wydatkowanie przez Pana dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania przy ul. W. częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S., w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, a w pozostałej części na nabycie nowego mieszkania, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe, uprawnia Pana do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131) U.P.D.O.F. Jeżeli w taki sposób zostanie wydatkowana cała kwota dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia mieszkania przy ul. W., cała ta kwota będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.
Uzasadnienie Pana stanowiska:
W rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (U.P.D.O.F.), wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu oraz udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie – przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W myśl przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) U.P.D.O.F. za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, jeżeli lokal ten jest położony na terytorium państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii.
Stosownie natomiast do przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2 U.P.D.O.F. za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego przez podatnika na nabycie lokalu mieszkalnego w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, pod warunkiem że kredyt ten został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Z treści powyższych przepisów wynika, że kredyt, na spłatę którego przeznaczony zostanie dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na realizację własnych celów mieszkaniowych. Ponadto kredyt ten musi zostać zaciągnięty przed dniem uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz przez podatnika uzyskującego ten dochód. W Pana przypadku wszystkie te warunki zostały spełnione.
Istotne jest również to, aby dochód z odpłatnego zbycia faktycznie został wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. W odniesieniu do spłaty kredytu na mieszkanie przy ul. S., to mieszka Pan w nim od momentu nabycia (lipiec 2024) do chwili obecnej (styczeń 2026) i planuje mieszkać do grudnia 2026 roku (łącznie 2,5 roku). W Pana interpretacji mieszkanie to stanowi Pana „dach nad głową”, a jego nabycie nie miało charakteru zarobkowego, takiego jak inwestycja kapitału, przeznaczenie na wynajem czy natychmiastowa dalsza odsprzedaż. W odniesieniu do kolejnej nieruchomości, planuje Pan zamieszkać tam w styczniu 2027 roku i realizować cele mieszkaniowe od stycznia 2027.
Zarówno spłata kredytu hipotecznego (maj 2025) jak i planowany zakup kolejnej nieruchomości (grudzień 2026) nastąpiły / nastąpią nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości przy ul. W.
Pytanie 2
Pana stanowisko:
Tak, zachowa Pan prawo do ww. zwolnienia z opodatkowania jeżeli po zamieszkaniu w nowej nieruchomości (od stycznia 2027) wynajmie Pan nieruchomość przy ul. S..
Uzasadnienie Pana stanowiska:
U.P.D.O.F. nie precyzuje minimalnego okresu, przez jaki podatnik powinien realizować własne cele mieszkaniowe w danej nieruchomości, aby uniknąć ryzyka ich zakwestionowania przez organy podatkowe. W Pana przypadku okres realizacji celów mieszkaniowych w mieszkaniu przy ul. S. będzie wynosił 2,5 roku, co wydaje się okresem wystarczającym do zachowania prawa do ulgi. Mieszkanie przy ul. S. zostało nabyte przez Pana z rzeczywistym zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c tego przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Tak więc, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.
Z wniosku wynika, że w sierpniu 2024 roku otrzymał Pan w darowiźnie współudział 50% w mieszkaniu przy ul. W., natomiast w kwietniu 2025 roku sprzedał Pan swój udział w tym mieszkaniu.
Tym samym – nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej – odpłatne zbycie udziału w ww. mieszkaniu dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym należy wskazać, co następuje:
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz
z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.
W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 30 cyt. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
W opisie sprawy wskazał Pan, że w czerwcu 2024 roku sprzedał Pan współudział (40%) w mieszkaniu przy ul. C. W lipcu 2024 roku nabył Pan mieszkanie przy ul. S., w którym od lipca 2024 do tej pory Pan mieszka. Mieszkanie przy ul. S. zostało zakupione częściowo ze środków własnych, pochodzących w większości ze sprzedaży mieszkania przy ul. C., a częściowo z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku mającym siedzibę w Polsce. Z umowy kredytu hipotecznego wynika, że kredyt w całości dotyczył zakupu tego mieszkania. W sierpniu 2024 roku otrzymał Pan w darowiźnie współudział 50% w mieszkaniu przy ul. W, natomiast w kwietniu 2025 roku sprzedał Pan swój udział w tym mieszkaniu. Dochód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczył Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S. Pozostałą część dochodu planuje Pan przeznaczyć w grudniu 2026 roku na zakup kolejnej nieruchomości, w której od stycznia 2027 roku planuje Pan zamieszkać. Jest Pan kawalerem, a wszystkie powyższe mieszkania – będące Pana własnością lub współwłasnością – stanowią Pana majątek osobisty. Żadne z tych mieszkań nie zostało nabyte ani zbyte w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w związku z czym stanowią / stanowiły one Pana majątek prywatny. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pan jedynym kredytobiorcą kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu mieszkania przy ul. S.. Nowe mieszkanie, na którego zakup zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania przy ul. W., położone będzie w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Ma Pan wątpliwości, czy wydatkowanie przez Pana dochodu z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu przy ul. W. częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S, w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, a w pozostałej części na nabycie nowego mieszkania, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe od stycznia 2027, uprawnia Pana do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do całej kwoty dochodu oraz czy zachowa Pan prawo do ww. zwolnienia z opodatkowania jeżeli po zamieszkaniu w nowej nieruchomości (od stycznia 2027) wynajmie Pan nieruchomość przy ul. S.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika, który uzyskuje przychód ze sprzedaży i chcącego skorzystać z ulgi.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy, uznać należy, że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania przy ul. W. na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przy ul. S., w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Rozpatrując natomiast kwestię, czy wydatkowanie pozostałej części przychodu ze zbycia udziału w mieszkaniu przy ul. W. na nabycie nowego mieszkania, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe od stycznia 2027, będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe należy wskazać, że wydatkiem, który uprawnia do zwolnienia od podatku – na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zauważyć należy, że ustawodawca regulując zwolnienie od podatku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.
W związku z powyższym, wydatkowanie pozostałej części przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu przy ul. W. na nabycie nowego mieszkania, w którym od stycznia 2027 roku planuje Pan zamieszkać, mieścić się będzie w kategorii wydatków na własny cel mieszkaniowy, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniać Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć należy, że ustawodawca nie wskazał także, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zamieszkiwanie w nabytej nieruchomości w całym okresie jej posiadania. Brak jest zatem podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w lokalu tym po nabyciu mieszkał tylko przez pewien czas.
Zatem zachowa Pan prawo do ww. zwolnienia z opodatkowania jeżeli po zamieszkaniu w nowej nieruchomości (od stycznia 2027) wynajmie Pan nieruchomość przy ul. S., w której do tego momentu realizować Pan będzie własne cele mieszkaniowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz
- zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanych pytań). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo