Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.344.2025.2.JB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2025 r. (wpływ 27 czerwca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1. Informacje o Nabywcy i Sprzedawcy

Pan A (dalej: „Sprzedawca”, „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…).

Sprzedawca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT.

Głównymi profilem działalności gospodarczej Sprzedającego są zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG), odzwierciedlającym faktycznie prowadzoną przez Wnioskodawcę działalność:

46.90.Z (wskazana jako przeważająca działalność gospodarcza) – sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana ((...))

oraz

68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi:

Wynajem lokali mieszkalnych oraz zarządzenie nieruchomością, której A nie jest właścicielem, a która oddana została mu do korzystania na podstawie umowy użyczenia zawartej z żoną (…) i w zakresie tej części działalności Wnioskodawca podlega zwolnieniu z VAT.

Wnioskodawca w zakresie wpisu CEIDG wskazał również kod PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jednak w całym okresie prowadzenia działalności Wnioskodawca nie przeprowadził w ramach tej działalności żadnej transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Jedynie Wnioskodawca sprzedał opisaną poniżej nieruchomość gruntową (dalej: Nieruchomości) na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie budownictwa (dalej jako: Nabywca).

Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przy sprzedaży Nieruchomości Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa będzie przysługiwało z mocy prawa prawo pierwokupu przedmiotowej Nieruchomości, przy czym KOWR nie skorzystał z prawa pierwokupu.

Nabywca jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie budownictwa. Nabywca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nabywca w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego planuje budowę kompleksu budynków mieszkalnych w X. Następnie planowana jest sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym, w związku z czym konieczne jest wcześniejsze nabycie gruntów, na których wybudowany zostanie kompleks budynków. Nieruchomości, których zakup został dokonany były własnością Sprzedającego. Nabywca wykorzystywał będzie Nieruchomości w całości do wykonywania czynności opodatkowanych.

W zakresie statusu/przeznaczenia nieruchomości:

· Nieruchomości Sprzedający nabył w drodze darowizny od żony w 2016 r., więc były one w jego posiadaniu dłużej niż przez 5 lat.

· W 2018 r. Sprzedający zlecił firmie zewnętrznej przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych na przedmiotowych działkach oraz prowadzenie postępowania.

Wystąpienie o wydanie WZ na zabudowę wielorodzinną z usługami wynikało z zapisów zawartych w Uchwale Nr (…) Rady Miasta X z dnia (…) września 2014 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X, zgodnie z którym teren, na którym położona jest Nieruchomość przeznaczony był pod zabudowę wielorodzinną z usługami MW/U – zabudowa wielomieszkaniowa z usługami. Aktualnie obowiązuje Studium uchwalone Uchwałą Nr (…) Rady Miasta X z dnia (…) lipca 2023 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X. Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym MW/U – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej.

· Koszty powyższej usługi zostały w całości pokryte z prywatnego majątku Wnioskodawcy i nie zostały ujęte w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej. Jedynie jedna z kilku faktur wystawionych przez firmę zewnętrzną została błędnie zaadresowana na działalność gospodarczą Wnioskodawcy (…) i przez to została omyłkowo ujęta w rozliczeniach podatkowych tej działalności. Po identyfikacji pomyłki rozliczenia te zostały odpowiednio skorygowane, tj. faktura została usunięta z tych rozliczeń.

· W wyniku przeprowadzonego postępowania uzyskano warunki zabudowy Nieruchomości (decyzje nr (…) oraz (…) z 2019 r.) wskazujące możliwość zabudowy działek budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi i zabudowy usługowej.

· Dla Nieruchomości, w ramach prowadzonego postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, Sprzedający pozyskał we własnym zakresie opinie gestorów mediów (cieplik miejski, woda, energia elektryczna), które były niezbędne dla uzyskania warunków zabudowy.

· Dodatkowo firma zewnętrzna, również wyłącznie na potrzeby uzyskania warunków zabudowy, przygotowała wstępną koncepcję zabudowy Nieruchomości.

· Zasadniczo, od czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Sprzedający nie podejmował żadnych czynności w odniesieniu do Nieruchomości, w szczególności nie wykonano żadnej dokumentacji, w tym dokumentacji projektowej, nie przeprowadzono żadnych prac ziemnych, czy naziemnych, Sprzedający nie występował o uzyskanie pozwolenia na budowę, nieruchomość nie została uzbrojona.

· Jedynie w 2023 r. Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, zlecił sprzedaż Nieruchomości pośrednikowi/agentowi, jednak współpraca z pośrednikiem/agentem została zakończona z uwagi na brak efektów.

· Od wartości nieruchomości nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne, podatek od nieruchomości nie był rozliczany jako koszt w działalności, nie były również księgowane żadne inne koszty związane z Nieruchomością.

· Sprzedający nie ogłaszał oferty sprzedaży Nieruchomości.

· W grudniu 2023 r. Sprzedający nawiązał kontakt z Kupującym, któremu zaoferował sprzedaż Nieruchomości. Sprzedający zaoferował Nieruchomość Kupującemu, gdyż miał wiedzę, iż kilka lat wcześniej Kupujący zakupił działkę sąsiednią.

· W związku z planowaną transakcją sprzedaży Wnioskodawca nie udzielał osobom trzecim żadnych pełnomocnictw.

· Wnioskodawca zobowiązał się natomiast, przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości, do osobistego zwrócenia się do Zarządu Dróg Miejskich w celu ustalenia dostępu do drogi publicznej na zasadach wskazanych przez Nabywcę.

· Przed zawarciem umowy sprzedaży Sprzedający wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. o wskazanie czy w przypadku transakcji odpłatnego zbycia działek nr (…) oraz nr (…) na rzecz Kupującego lub Skarbu Państwa, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność ponad 5 lat temu, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, przedstawiając stanowisko, że odpłatne zbycie działek nr (…) oraz nr (…) na rzecz Kupującego lub Skarbu Państwa, nie spowoduje powstania przychodu ze źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT), ponieważ upłynął już termin 5 lat, o którym mowa w Ustawie o PIT oraz sprzedaż nie jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dodatkowo nie spowoduje ona również powstania przychodu ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT), gdyż sprzedaż nieruchomości ma charakter rozporządzania majątkiem osobistym. W dniu (...) listopada 2024 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną w sprawie (...) uznając, że przedstawione przez Wnioskodawcę we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe. Na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia (...) listopada 2024 r., w sprawie (...) w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej – podatek dochodowy od osób fizycznych Wnioskodawca złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), sprawa jest w toku.

· Przed wydaniem przez Dyrektora KIS interpretacji indywidualnej z dnia (...) listopada 2024 r. w sprawie (...) Nieruchomość ani nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego, ani nie została ujawniona w ewidencji działalności gospodarczej jako towar handlowy. Nie była wykorzystywana dla celów zarobkowych, nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy, ani żadnej innej umowy.

· Z uwagi na stanowisko Dyrektora KIS zawarte w interpretacji indywidualnej z dnia (...) listopada 2024 r. w sprawie (...), iż przychody uzyskane z planowanej sprzedaży działek nr (…) oraz nr (…) winny zostać kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy opodatkować je zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości Sprzedający wprowadził Nieruchomość do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

· W wyniku przeprowadzonych negocjacji, strony w dniu 24 lutego 2025 r. zawarły umowę sprzedaży Nieruchomości, transakcja została opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

2. Informacje na temat Nieruchomości

Nieruchomość posiada powierzchnię X m². Dla całej Nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi jedną księgę wieczystą pod nr KW: (…).

Nieruchomość składa się z dwóch działek: nr (…) oraz nr (…).

Działka nr (…):

· Działka ewidencyjna nr (…) o obszarze X m².

· Niewielka część działki nr (…) położona jest w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w rejonie (…) (uchwała RPM nr (…) z dnia (…) maja 2019 r.) i oznaczone (…) – droga lokalna.

· Dla pozostałej części terenu brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), dla części terenu Plan Miejscowy w opracowaniu.

· Wydane zostały dwie decyzje o warunkach zabudowy nr (…) oraz (…) – pierwsza dla dwóch budynków, druga dla jednego.

· Działka nr (…) w chwili sprzedaży była niezabudowana. W ewidencji gruntów jest oznaczona jako RV (Grunty orne klasy V).

· Sposób zagospodarowania w chwili sprzedaży: działka niezabudowana, brak naniesień.

Działka nr (…):

· Działka ewidencyjna nr (…) o obszarze X m².

· Część działki (…) położona jest w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w rejonie (…) w X (uchwała RPM nr (…) z dnia (…) maja 2019 r.) i oznaczona (…) – droga lokalna.

· Dla pozostałej części terenu brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, dla części terenu Plan Miejscowy w opracowaniu.

· Wydane zostały dwie decyzje o warunkach zabudowy nr (…) oraz (…) – pierwsza dla dwóch budynków, druga dla jednego.

· W ewidencji gruntów działka nr (…) oznaczona jest symbolem DR (Drogi).

· Sposób zagospodarowania w chwili sprzedaży: działka niezabudowana, brak naniesień.

Teren objęty był Studium – Uchwała Nr (…) Rady Miasta X z dnia (…) września 2014 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X. Studium obowiązujące w chwili procedowania decyzji o warunkach zabudowy i zgodnie z zapisami nieruchomość znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem MW/U – teren zabudowy wielorodzinnej lub zabudowy usługowej.

Aktualnie nastąpiła zmiana Studium na podstawie Uchwały Nr (…) Rady Miasta X z dnia (…) lipca 2023 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X.

Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym MW/U – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej.

Niewielka część działki (…) oraz część działki (…) położone są w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…) w X (uchwała RPM nr (…) z dnia (…) maja 2019 r.) i oznaczone I.KDL – droga lokalna.

Dla pozostałej części terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla części terenu miejscowy plan jest wciąż w opracowaniu.

Płatność ceny za sprzedaż Nieruchomości została ustalona w następujący sposób:

Cena X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) podzielona na dwie kwoty:

- X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) płatna na konto Sprzedającego w momencie podpisania umowy przenoszącej własność,

- X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) płatna na konto Sprzedającego najpóźniej do dnia (…) grudnia 2025 r.

3. Informacje o innych transakcjach dotyczących nieruchomości dokonywanych przez Wnioskodawcę:

Wnioskodawca w 2022 r. dokonał sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej należącej do jego majątku prywatnego.

Nieruchomość ta została przez Wnioskodawcę nabyta w 2016 r. również w drodze darowizny od członka rodziny (brata) do majątku prywatnego.

Pytanie

Czy w opisanym zaistniałym stanie faktycznym, tj. w związku z odpłatnym zbyciem działek nr (…) oraz nr (…) na rzecz Kupującego, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność ponad 5 lat temu, Wnioskodawca był zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie działek nr (…) oraz nr (…) na rzecz Kupującego, nie powinno spowodować powstania przychodu ze źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT), ponieważ upłynął już termin 5 lat, o którym mowa w Ustawie o PIT oraz sprzedaż nie jest dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dodatkowo sprzedaż nie spowodowała również powstania przychodu ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT), gdyż w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości ma charakter rozporządzania majątkiem osobistym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przedmiotowy przepis reguluje zbycie nieruchomości w charakterze prywatnym. W oparciu o tę regulację możemy wyróżnić dwa warunki, które muszą zostać spełnione łącznie, aby przychód z odpłatnego zbycia zakwalifikowany został do tego źródła: odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie oraz ustalenie, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tak więc, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie oraz nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej – co do zasady można uznać, że nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić zatem albo przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT. Jeżeli natomiast nie wypełni znamion żadnego z powyższych przepisów, nie będzie tym samym podlegać pod opodatkowanie podatkiem dochodowym.

Jak stanowi art. 5a ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej w myśl przepisów o PIT oparte jest więc na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednakże należy mieć na względzie, że proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca, który w sposób jednolity rozstrzygałby, jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia (wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., sygn. II FSK 21/23). Należy więc także posiłkować się szeroką judykaturą oraz ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych.

Działalność ma charakter zarobkowy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem i celem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobek jest więc główną przyczyną, dla której podmiot wszedł w posiadanie danej rzeczy czy prawa. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT (interpretacja indywidualna z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.279.2024.3.MK).

Z wykonaniem działalności w sposób zorganizowany i ciągły mamy do czynienia, gdy już w momencie zakupu podmiot podporządkowuje swoje działania późniejszej sprzedaży lub planom czerpania z niej zysków. Konieczny jest więc element planowania i ukierunkowania swoich działań na uzyskanie korzyści. A contrario, nie byłoby takim działaniem pozostawanie przez wiele lat nieruchomości w zasobach podmiotu, przy jednoczesnym braku podejmowania jakichkolwiek działań związanych z przekształcaniem czy ulepszaniem nieruchomości (do podobnych wniosków doszedł organ w interpretacji indywidualnej z dnia 25 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.327.2024.2.MN). Na pojęcie „zorganizowanie” składa się także zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest odpłatnym zbyciem majątku prywatnego decyduje więc całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości oraz cel danej transakcji (interpretacja indywidualna z dnia 29 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.260.2024.4.MS2). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem jakim jest działalność gospodarcza może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Wymagana jest więc pewna profesjonalizacja działań, polegająca na podjęciu kroków takich, jakie podjąłby profesjonalny podmiot. Można wymienić tu np. stworzenie strony internetowej, szeroką reklamę np. w mediach, gazetach, wykupienie większej ilości bilbordów w całym mieście.

Z całą pewnością nie będą się w tej definicji mieściły działania takie jak umieszczenie ogłoszenia na portalu z ogłoszeniami dot. nieruchomości lub umieszczenie tablicy z numerem telefonu na działce, odpowiedź na ogłoszenie potencjalnego kupującego, czy też uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co potwierdził m.in. NSA w wyroku z dnia 5 marca 2019 r. II FSK 829/17:

„Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku”.

Podmiot także wyraźnie powinien określić, że w danym przypadku ma wolę i subiektywną chęć działania jako przedsiębiorca. O odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięcioletniego okresu można więc mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.623.2022.7.BM). Zbycie powiązane z działalnością gospodarczą wymaga więc pewnej subiektywnej aktywności ze strony Sprzedającego, woli jego działania w imieniu prowadzonej działalności gospodarczej, a nie na gruncie gospodarowania majątkiem prywatnym.

Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (tak potwierdzono w interpretacji indywidualnej z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.279.2024.3.MK).

W wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14) NSA rozstrzygnął, że sprzedaż kilku działek z majątku prywatnego (w tej sprawie było to 14 działek) nie stanowi przesłanki do uznania, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym. Dodatkowo, w rozstrzygnięciu wskazano, że:

- nie określono w przepisach ustawy o PIT jasnych i przejrzystych przesłanek przesądzających, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

- brak jest jasnych wytycznych pozwalających przyjąć powiązanie ilości sprzedawanych działek z uznaniem sprzedaży, za działalność gospodarczą: „wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8), a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3)”,

- osiągnięcie zysku (lub jego zamiar) z transakcji sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą: „sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

NSA wskazał również na potrzebę stosowania w każdym przypadku zasady in dubio pro tributario, zgodnie z którą „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”.

W innym rozstrzygnięciu (w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14), NSA powołał się z kolei na inne orzeczenie NSA (wyrok z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14) gdzie wskazano, że „brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (...) Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach WSA: z dnia 19 września 2023 r., sygn. I SA/Gd 311/23; NSA; z 29 czerwca 2023 r., sygn. II FSK 180/23; z 16 maja 2023 r., sygn. II FSK 21/23; z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07; z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08.

Kwestia spełnienia warunku upływu pięciu lat, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w przedmiotowej sprawie nie wymaga szerszego omówienia, gdyż jest jasna i bezsporna. Do spełnienia tego warunku wystarczy bowiem upływ okresu 5 lat, co w danej sprawie bezsprzecznie ma miejsce.

Odnosząc wskazane powyżej przesłanki pozytywne oraz negatywne uznania określonych działań za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie ulega wątpliwości, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Wyklucza to zatem możliwość uznania tych działań jako podejmowanych i dokonywanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (tak potwierdzono w interpretacji indywidualnej z dnia 25 lipca 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.429.2024.2.KP).

Dla potrzeb wykazania braku opodatkowania sprzedaży na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT konieczna jest zatem analiza definicji pojęcia działalności gospodarczej na potrzeby przedmiotowej transakcji i rozstrzygnięcie, czy w analizowanym przypadku Wnioskodawca przeprowadza transakcję sprzedaży w ramach tejże działalności.

Już samo nabycie nieruchomości wynikało z prywatnych relacji (tj. darowizna od osoby bliskiej – żony), a nie stanowiło celowego zakupu od osoby trzeciej.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył Nieruchomości ponad 5 lat temu, na dodatek pozostawały one – do czasu sprzedaży w lutym 2025 r. – nieustannie w jego majątku prywatnym i w żaden sposób nie były powiązane z wykonywaną działalnością.

Wszelkie koszty utrzymania nieruchomości były pokrywane z majątku prywatnego a zlecając działania w stosunku do nieruchomości osobom trzecim (związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy) Wnioskodawca działał jako osoba prywatna a nie w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X określone zostało, że Nieruchomości mają przeznaczenie: „teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej”. Również w procedowanym MPZP „W rejonie (…) Nieruchomości mają przeznaczenie „teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usług”. Wynika to jednak z działań administracji i nie ma żadnego związku z działaniem Wnioskodawcy. Wpłynęło to na atrakcyjność na rynku posiadanych w majątku prywatnym działek, jednakże w sposób zupełnie niezależny od woli lub działań Wnioskodawcy. Bez wpływu na ocenę charakteru działań Wnioskodawcy jako osoby prywatnej pozostaje więc przy tym okoliczność, że decyzje o warunkach zabudowy wskazywały na możliwość zabudowy działek budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi lub zabudowy usługowej.

W szczególności Wnioskodawca nie czynił przez cały czas posiadania Nieruchomości żadnych kroków w celu zarobkowego wykorzystania posiadanych Nieruchomości, poza jej ewentualną sprzedażą.

Nawet w zakresie samego procesu sprzedaży nie dokonywał profesjonalnych czynności związanych z obrotem danymi Nieruchomościami, np. stworzenia profesjonalnej strony internetowej, uzbrojenia, podziału, czy ulepszenia Nieruchomości.

Wskazują na to również próba sprzedaży Nieruchomości za pośrednictwem profesjonalnego pośrednika, co jest typowym działaniem osób nie zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Profesjonalista sam byłby bowiem w stanie przeprowadzić działania, jakie podejmie agent nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca uprzednio nie wykorzystywał także Nieruchomości dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy lub innej umowy), przedmiotowe Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, a nastąpiło to dopiero w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, gdzie zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS przedstawionym w interpretacji indywidualnej z dnia (...) listopada 2024 r. w sprawie (...) przychody uzyskane z planowanej sprzedaży działek nr (…) oraz nr (…) winny zostać, kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy opodatkować je zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Zachowanie Wnioskodawcy wobec posiadanych Nieruchomości należy więc określić jako bierne i nie wskazujące na aktywne działania w celu sprzedaży Nieruchomości.

Mając na uwadze sytuację Sprzedającego mimo, że prowadzi on także działalność gospodarczą, sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nie jest związana z jego działalnością gospodarczą. Jak zostało podkreślone powyżej, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstaje, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej

oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wszystkie powyższe okoliczności, w opinii Wnioskodawcy, wskazują, że sprzedaż Nieruchomości miała charakter rozporządzenia majątkiem osobistym i w żadnym wypadku nie można jej uznać za działanie wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym w przedmiotowej sprawie wykluczona jest możliwość opodatkowania podatkiem PIT na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 3 albo 8 ustawy o PIT.

W konsekwencji, odwołując się do literalnego brzmienia wyżej przytoczonych regulacji oraz ugruntowanego stanowiska organów oraz judykatury należy stwierdzić, że wobec Wnioskodawcy nie powstał obowiązek podatkowy w PIT z związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z tym przepisem:

Na mocy z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

- po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy także zwrócić uwagę na treść przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, w myśl którego:

Według art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

- nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy.

Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi natomiast art. 22c ww. ustawy:

Stosownie do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej, dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Z przedstawionego opisu sprawy m.in. wynika, że:

- jest Pan polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…);

- profilem Pana działalności gospodarczej zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej jest:

· 46.90.Z (wskazana jako przeważająca działalność gospodarcza) – sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana ((...)),

· 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi – wynajem lokali mieszkalnych oraz zarządzenie nieruchomością,

· 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (gdzie wskazał Pan, że w całym okresie prowadzenia działalności nie przeprowadził w ramach tej działalności żadnej transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości), natomiast w 2022 r. dokonał Pan sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej należącej do majątku prywatnego. Nieruchomość ta została przez Pana nabyta w 2016 r. również w drodze darowizny od członka rodziny (brata) do majątku prywatnego;

- Nieruchomości nabył Pan w drodze darowizny od żony w roku 2016 r.;

- w 2018 r. zlecił Pan firmie zewnętrznej przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych na przedmiotowych działkach oraz prowadzenie postępowania;

- wystąpienie o wydanie WZ na zabudowę wielorodzinną z usługami wynikało z zapisów zawartych w Uchwale Nr (…) Rady Miasta (…) z (…) września 2014 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X, zgodnie z którym teren, na którym położona jest Nieruchomość przeznaczony był pod zabudowę wielorodzinną z usługami MW/U – zabudowa wielomieszkaniowa z usługami. Aktualnie obowiązuje Studium uchwalone Uchwałą Nr (…) Rady Miasta X z (…) lipca 2023 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X. Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym MW/U – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej;

- w wyniku przeprowadzonego postępowania uzyskano warunki zabudowy Nieruchomości (decyzje nr (…) oraz (…) z 2019 r.) wskazujące możliwość zabudowy działek budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi i zabudowy usługowej;

- dla Nieruchomości, w ramach prowadzonego postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, pozyskał Pan we własnym zakresie opinie gestorów mediów (cieplik miejski, woda, energia elektryczna), które były niezbędne dla uzyskania warunków zabudowy;

- dodatkowo firma zewnętrzna przygotowała wstępną koncepcję zabudowy Nieruchomości, na potrzeby uzyskania warunków zabudowy;

- w 2023 r., jako osoba fizyczna, zlecił Pan sprzedaż Nieruchomości pośrednikowi/agentowi, jednak współpraca z pośrednikiem/agentem została zakończona z uwagi na brak efektów;

- w grudniu 2023 r. nawiązał Pan kontakt z Kupującym, któremu zaoferował Pan sprzedaż Nieruchomość, gdyż miał Pan wiedzę, iż kilka lat wcześniej Kupujący zakupił działkę sąsiednią;

- zobowiązał się Pan przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości, do osobistego zwrócenia się do Zarządu Dróg Miejskich w celu ustalenia dostępu do drogi publicznej na zasadach wskazanych przez Nabywcę;

- wprowadził Pan Nieruchomość do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej;

- (…) lutego 2025 r. w wyniku przeprowadzonych negocjacji zawarł Pan umowę sprzedaży Nieruchomości, transakcja została opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Płatność ceny za sprzedaż Nieruchomości została ustalona w następujący sposób:

Cena X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) podzielona na dwie kwoty:

- X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) płatna na konto Sprzedającego w momencie podpisania umowy przenoszącej własność,

- X PLN netto (kwota powiększona o podatek VAT w wysokości X PLN) płatna na konto Sprzedającego najpóźniej do dnia (…) grudnia 2025 r.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że dokonana przez Pana sprzedaż wymienionych Nieruchomości (działek nr (…) oraz nr (…)) została dokonana w ramach działalności gospodarczej. Przesądza o tym fakt, że podjął Pan szereg czynności, które uatrakcyjniły Nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, tj. m.in.: w krótkim czasie od nabycia Nieruchomości w darowiźnie zlecił Pan firmie zewnętrznej przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych na przedmiotowych działkach oraz prowadzenie postępowania, w konsekwencji uzyskał Pan warunki zabudowy Nieruchomości wskazujące możliwość zabudowy działek budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi i zabudowy usługowej, pozyskał Pan we własnym zakresie opinie gestorów mediów, firma zewnętrzna przygotowała wstępną koncepcję zabudowy Nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że wystąpienie o wydanie decyzji wskazujących możliwość zabudowy działek budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi i zabudowy usługowej, wyklucza zaliczenie Nieruchomości do majątku, który ma zaspokajać cele prywatne/osobiste właściciela. Dodatkowo, poprzez zwrócenie się do Zarządu Dróg Miejskich w celu ustalenia dostępu do drogi publicznej dla Nieruchomości, wychodzi Pan naprzeciw oczekiwaniom Kupującego i tym samym przyspiesza proces realizacji zamierzonej inwestycji. Należy również zwrócić uwagę na okoliczność, że podejmował Pan aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości poprzez podjęcie współpracy z pośrednikiem/agentem, któremu zlecił Pan sprzedaż Nieruchomości.

Nie bez znaczenia dla okoliczności niniejszej sprawy jest również fakt, że przedmiotem Pana zarejestrowanej działalności gospodarczej jest m.in. wynajem, zarządzanie oraz kupno i sprzedaż nieruchomości. Na szczególne podkreślenie zasługuje także okoliczność, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana działalności gospodarczej. Tym samym, sam Pan przesądził o związku Nieruchomości z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Co więcej, miał Pan wiedzę, że kilka lat wcześniej Kupujący zakupił działkę sąsiednią, więc w grudniu 2023 r. to nawiązał Pan kontakt i zaoferował Kupującemu sprzedaż Nieruchomości.

Zatem, całokształt Pana działań niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Ponadto, dokonywane przez Pana czynności świadczą bezsprzecznie o celowych działaniach, które zmierzały do uatrakcyjnienia nieruchomości inwestycyjnie. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan ciąg świadomych, aktywnych i zorganizowanych działań, angażując przy tym czas i środki, noszących znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, w niniejszej sprawie, Pana działania świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności.

Mając na uwadze okoliczności przedstawione w sprawie, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem Pana sprzedaży był składnik Pana majątku osobistego. Podejmowane przez Pana działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym. Przez cały bowiem okres posiadania Nieruchomości zachowywał się Pan jak profesjonalny podmiot z branży rynku nieruchomości, podejmując działania mające na celu przygotowanie Nieruchomości do inwestycji i sprzedaży.

Tym samym stwierdzam, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości podjął Pan czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego stwierdzam, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży Nieruchomości (działek nr (…) oraz nr (…)) należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane we wniosku prowadzą do wniosku, że działania Pana są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie wskazują, że podejmował Pan działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane one były na uzyskanie przez Pana korzyści finansowej. Podejmowane przez Pana działania, oceniane łącznie, nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem lecz mają wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, co spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz cytowane przepisy prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości (działek nr (…) oraz (…)) stanowi przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja opiera się na opisie stanu faktycznego, który przedstawił Pan we wniosku. Nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście miały miejsce. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.