Opodatkowanie zbycia nieruchomości i cele mieszkaniowe.
W kwietniu 2023 r. podatniczka nabyła działkę z zabudowaniami, finansując część zakupu kredytem hipotecznym. Działka podlegała miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego przewidującemu zabudowę mieszkaniową. W 2025 r. dokonano podziału działki, a następnie sprzedano wydzieloną część (grunty orne) gminie. Podatniczka zamieszkuje w budynku mieszkalnym na pozostałej części nieruchomości. Środki ze sprzedaży planuje przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego…
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
- prawidłowe w części dotyczącej możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży działki uzyskanego w 2025 r. Na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki na spłatę kredytu;
- nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia kosztów uzyskania przychodu na podstawie wartości rynkowej sprzedanej części gruntu wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb kredytu hipotecznego.
13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) oraz pismem z 28 czerwca 2026 r. (wpływ 28 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
W kwietniu 2023 r. Wnioskodawczyni zakupiła działkę wraz zabudowaniami o łącznej wielkości (…) m2 za kwotę (…) zł. Cześć wartości działki została sfinansowana kredytem hipotecznym (…. zł). W skład powierzchni działki wchodziły: drogi (…) m2, tereny mieszkaniowe (…) m2, grunty orne (…) m2. Na potrzeby kredytu hipotecznego sporządzono operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości w 2023 r. W 2025 r. nastąpił podział działki na dwie części, w sierpniu 2025 r. Wnioskodawczyni sprzedała jedną z nich na rzecz Gminy za (…)zł. Sprzedano (…) m2 gruntów ornych. Po sprzedaży działka została odłączona z księgi wieczystej. Środki ze sprzedaży Wnioskodawczyni chce przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
Ponadto w piśmie z 18 maja 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:
1. Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na stałe zamieszkuje i pracuje w Polsce.
2. Działka wraz zabudowaniami została zakupiona na własne cele mieszkaniowe.
3. Na przedmiotowej działce, która została zakupiona w 2023 r. i pozostaje w posiadaniu Wnioskodawczyni w tym momencie znajduje się budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Na działce, która została wydzielona i sprzedana w 2025 r. nie znajdują się żadne zabudowania.
4. Wnioskodawczyni na przedmiotowej nieruchomości realizuje własne cele mieszkaniowe na stałe od momentu zakupu (27.04.2023 r.).
5. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…)., przedmiotowe działki znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz symbolem (...) - tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej.
6. Podział działki wynika z wniosku złożonego o zgodę na podział, który Gmina rozpatrzyła pozytywnie.
7. Podział działki nastąpił w celu sprzedaży na rzecz Gminy.
8. Cena nabycia została ustalona dla całej działki wraz z zabudowaniami, nie zostały ustalone ceny za m2 dla poszczególnych części. Wartość została ustalona w oparciu o wycenę nieruchomości.
9. Cena nabycia została ustalona i zaproponowana przez sprzedających na podstawie wyceny nieruchomości, a Pani jako strona kupująca zaakceptowała cenę.
10. Wykorzystanie poszczególnych gruntów: Droga - została sprzedana w 2025 r.; Tereny mieszkaniowe - własne cele mieszkaniowe; Grunty orne - nieużytkowane, część została sprzedana w 2025 r.
11. Umowa o kredyt została podpisana 26.04.2023 r.
12. W umowie kredytu jako cel zostało wskazane sfinansowanie nabycia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącą działkę gruntu nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…).
13. Wnioskodawczyni jest współkredytobiorcą. Kredyt wzięła wraz z mężem i jest solidarnie odpowiedzialna za spłatę kredytu.
14. Kredyt został zaciągnięty w (…).
15. Sprzedaż części działki ((…) m2 – grunty orne), o której mowa we wniosku nie nastąpiła w związku prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.
16. Częściowa spłata kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpi w terminie trzech lat od daty sprzedaży Gminie części działki.
Z kolei, w piśmie z 28 czerwca 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku w odpowiedzi na zadane pytania doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:
1. W jaki sposób wykorzystywała Pani całą działkę od momentu jej nabycia, tj. od kwietnia 2023 r. do 2025 r.?
Działka wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, na działce budowlanej znajduje się budynek mieszkalny, który stale Wnioskodawczyni zamieszkuje od października 2023 r.
2. W jaki sposób przedmiotowa działka służyła zaspokojeniu Pani własnych celów mieszkaniowych? Należy szczegółowo wyjaśnić w odniesieniu do całego obszaru nabytej nieruchomości, w szczególności do terenu działki oznaczonego jako grunty orne (… m2) i drogi (…. m2)?
Na działce budowlanej znajduje się budynek mieszkalny, który Wnioskodawczyni zamieszkuje na stałe. Działka rolna oraz droga nie jest/nie była wykorzystywana w żaden szczególny sposób.
3. Czy cała zakupiona w 2023 r. przez Panią działka była objęta wskazanym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?
Cała zakupiona działka była objęta wskazanym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
4. Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza budowę budynku mieszkalnego na całym obszarze działki, czy tylko na jego wyznaczonej części? Należy szczegółowo opisać.
Budynek mieszkalny może zostać wybudowany tylko na części działki ze względu na strefę izolacji terenu cmentarza - 50m. Działka, która została sprzedana leży w zasięgu tej strefy.
Pytania (pytanie nr 1 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 18 maja 2026 r.)
1. Czy przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu w zeznaniu PIT 39 Wnioskodawczyni może przyjąć wartość rynkową sprzedanej części gruntu ustaloną na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 24 marca 2023 r. dla potrzeb kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do powierzchni sprzedanej działki?
2. Czy, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej można przyjąć jako wydatek na własne cele mieszkaniowe spłatę comiesięcznych rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości w 2023, czy musi to być jednorazowa nadpłata kredytu?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 18 maja 2026 r.)
1. Wnioskodawczyni uważa, że dopuszczalne jest ustalenie kosztu uzyskania przychodu w oparciu o wartość rynkową gruntu wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, proporcjonalnie do powierzchni sprzedanej działki, ponieważ wartość ta odzwierciedla rzeczywistą wartość nabycia gruntu. Wnioskodawczyni uważa, że prawidłowe jest przyjęcie wartości rynkowej 1m2 gruntu (… zł/m2) i ustalenie kosztu uzyskania przychodu w następujący sposób (…)m2 x (…)/m2 = (…) zł. Uważa, że w tym przypadku koszt uzyskania przychodu wynosi (…) zł.
2. Wnioskodawczyni uważa, że comiesięczne spłaty kredytu (kapitał i odsetki) zaciągniętego 26.04.2026 r. na zakup nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym w celach mieszkaniowych powinny zostać zakwalifikowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Według Wnioskodawczyni nie jest konieczna jednorazowa nadpłata kredytu i comiesięczne płatności rat kredytu można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. . Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Z opisu sprawy wynika, że w kwietniu 2023 r. zakupiła Pani działkę wraz zabudowaniami o łącznej wielkości (…) m2. W roku 2025 nastąpił podział działki na dwie części, w sierpniu 2025 r. sprzedała Pani jedną z nich na rzecz Gminy. Sprzedano (…) m2 gruntów ornych. Po sprzedaży działka została odłączona z księgi wieczystej. Sprzedaż części działki ((…) m2 – grunty orne), o której mowa we wniosku nie nastąpiła w związku prowadzeniem działalności gospodarczej. Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej.
Zatem sprzedaż części działki w postaci (…) m2 gruntów ornych, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tej nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości należy wskazać, co następuje:
Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Art 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia) oraz z nakładami na te nieruchomości, które podatnik poniósł jako posiadacz nieruchomości, przez co zwiększył ich wartość. Ustawodawca wymaga przy tym odpowiedniego udokumentowania tych wydatków.
Wskazany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Artykuł ten tworzy katalog zamknięty, który nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.
Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia, będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, pożyczką czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia części nabytej pierwotnie nieruchomości – tylko ta część generuje przychód podlegający opodatkowaniu – zatem brak jest możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów całości wydatków na jej nabycie.
Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opis sprawy, należy więc stwierdzić, że przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu w zeznaniu PIT 39 nie może Pani przyjąć wartości rynkowej sprzedanej części gruntu ustalonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 24 marca 2023 r. dla potrzeb kredytu hipotecznego. Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości należy przyjąć udokumentowane wydatki na nabycie nieruchomości w tym przypadku cenę nabycia sprzedanej części gruntu wynikającą z aktu notarialnego.
W tym zakresie Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Według art. 30e ust. 4 ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D x (W/P) gdzie: D – dochód ze sprzedaży, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód ze sprzedaży.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b),
‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Należy jednak zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe podatnika.
Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika chcącego skorzystać z ulgi.
Odnosząc się do kwestii uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłatę kredytu, o którym mowa we wniosku, wskazać trzeba, że zgodnie z uprzednio cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT). Ponadto przepis art. 21 ust. 30a ustawy stanowi, że wydatki te obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1.
We wniosku podała Pani, że w kwietniu 2023 r. zakupiła Pani działkę wraz zabudowaniami o łącznej wielkości (…) m2. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przedmiotowe działki znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz symbolem (...) - tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej. Cała zakupiona działka była objęta wskazanym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Cześć wartości działki została sfinansowana kredytem hipotecznym. Działka wraz zabudowaniami została zakupiona na własne cele mieszkaniowe. Umowa o kredyt została podpisana 26 kwietnia 2023 r. W umowie kredytu jako cel zostało wskazane sfinansowanie nabycia prawa własności zabudowanej nieruchomości. Kredyt wzięła Pani wraz z mężem i jest solidarnie odpowiedzialna za jego spłatę. Kredyt został zaciągnięty w (…). W roku 2025 nastąpił podział działki na dwie części, podział działki wynika z wniosku złożonego o zgodę na podział, który Gmina rozpatrzyła pozytywnie i w sierpniu 2025 r. sprzedała Pani jedną z nich na rzecz Gminy. Sprzedano (…) m2 gruntów ornych, sprzedaż ta nie nastąpiła w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Po sprzedaży działka została odłączona z księgi wieczystej. Środki ze sprzedaży tej nieruchomości chce Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę części kredytu. Częściowa spłata kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpi w terminie trzech lat od daty sprzedaży Gminie części działki. Działka wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, na działce budowlanej znajduje się budynek mieszkalny, który stale Pani zamieszkuje od października 2023 r.
Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią z odpłatnego zbycia w 2025 r. części nieruchomości gruntowej, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jej zakup w 2023 r. uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a i art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłaty kredytu może Pani dokonywać w postaci spłaty comiesięcznych rat i/lub jednorazowej nadpłaty kredytu.
W tym zakresie Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Końcowo wskazuję, że w interpretacji nie odniosłem się do wskazanych przez Panią kwot i wyliczeń, gdyż potwierdzenie ich prawidłowości stanowi domenę postępowania podatkowego, do przeprowadzenia którego uprawnione są wyłącznie organy podatkowe pierwszej instancji, tj. naczelnicy urzędów skarbowych. W interpretacji indywidualnej dokonuje się natomiast jedynie wykładni stosownych przepisów materialnego prawa podatkowego, które znajdują zastosowanie w kontekście przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego. W konsekwencji przedmiotem niniejszej interpretacji nie mogła być weryfikacja przedstawionych wyliczeń, lecz jedynie wykładnia przepisów regulujących zasady ich ustalania.
Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
W przedmiotowej sprawie należy odróżnić zakres norm określających sposób ustalania przychodu (dochodu) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – w tym kosztów uzyskania przychodów – od sposobu ich obliczenia. Zarówno weryfikacja prawidłowości przyjętych wartości kosztów uzyskania przychodów i dokonanych obliczeń nie jest elementem zastosowania przepisu – może być ona dokonana dopiero na etapie ewentualnych, późniejszych postępowań podatkowych lub kontrolnych, które nie jest możliwe w ramach wydawania interpretacji indywidualnych na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Wówczas, zgodnie z ogólną zasadą prawną, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie wywodzącej z tego tytułu skutki prawne, podatnik będzie musiał wykazać, że prawidłowo obliczył i wykazał w złożonym zeznaniu przychód, dochód oraz koszty uzyskania przychodu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo